领海领海 - - 商业招商方案商业招商方案北京公司北京公司··营销策划中心营销策划中心北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 方案提纲方案提纲方案提纲方案提纲一、本项目商业基本情况一、本项目商业基本情况 1、商业剩余可售面积 2、商业成本情况 3、商业销售计划二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查 1、周边商业概况 2、商业竞争力分析 3、小结三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查 1、竞争对手确定 2、竞争对手经营情况分析 3、小结四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查五、项目五、项目SWOTSWOT分析分析六、商业经营策略六、商业经营策略七、招商建议七、招商建议 1、商业定位 2、现阶段商户意向情况汇总 3、招商方案八、招商政策建议八、招商政策建议九、营销推广建议九、营销推广建议北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈领海商圈分布商圈分布商圈分布商圈分布伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。
因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海领海领海 - - - - 商业位置商业位置商业位置商业位置3#3#3#3#独立商业楼独立商业楼独立商业楼独立商业楼会所商业会所商业会所商业会所商业售罄未售图例说明：图例说明：图例说明：图例说明：说明：说明：说明：说明：• •3 3号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率号楼洋房一层底商已全部售出，现由小业主自行招商，目前出租率85%85%左右• •本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 一、商业基本情况一、商业基本情况一、商业基本情况一、商业基本情况【【【【 商业剩余可售面积商业剩余可售面积商业剩余可售面积商业剩余可售面积 】】】】项目项目项目项目商业位置商业位置商业位置商业位置剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）剩余可售面积（平米）备注备注备注备注一层一层一层一层二层二层二层二层三层三层三层三层小计小计小计小计领海东南角独立商业地上3977.764042.754042.7512195.712195.712195.712195.7估算面积，含少量地下公摊地下一层4867.564867.56人防产权，不可售会所内——178.25————178.25估算面积，未实测合计合计合计合计12373.9512373.9512373.9512373.95 数据来源：路劲地产规划设计部北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 商业成本情况商业成本情况商业成本情况商业成本情况 】】】】项目项目项目项目商业位置商业位置商业位置商业位置直接成本（元直接成本（元直接成本（元直接成本（元/ / / /平米）平米）平米）平米）完全成本（元完全成本（元完全成本（元完全成本（元/ / / /平米）平米）平米）平米）领海东南角17000平米独立商业10,374.0112,117.03 会所公司没有对会所进行单独成本核算作为公配分摊了，未独立核算备注：以上数据由财务部提供北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 商业销售计划商业销售计划商业销售计划商业销售计划 】】】】计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。
•销售时间：计划2012年6月开售•销售面积：12195.712195.712195.712195.7平米平米平米平米•销售均价：16,00016,00016,00016,000元元元元/ / / /平米平米平米平米•销售总收入：195,131,200195,131,200195,131,200195,131,200元元元元北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海次次级级商商圈圈核心商圈核心商圈7 75 54 43 32 21 16 6物美物美千泽汇千泽汇火神庙火神庙百联清城百联清城玫瑰城玫瑰城华堂华堂吉星德亿吉星德亿1212宜家宜家8 8绿地绿地19#19#地地9 9华润华润17#17#地地1010保利保利2#2#地地1111春光商业用地春光商业用地二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查二、项目周边商业调查【【【【 周边商业概况周边商业概况周边商业概况周边商业概况 】】】】•大兴商业密集区：大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距领海6公里•大兴商业新兴区：大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。
•大兴未来商业潜在区：大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等•领海周边暂无大型商业购物场所1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心2 2、百联清城购物中心、百联清城购物中心3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）8 8、绿地、绿地19#19#地商业（待建）地商业（待建）9 9、华润、华润17#17#地商业（待建）地商业（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商业用地（待建）、春光商业用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 商业竞争力分析商业竞争力分析商业竞争力分析商业竞争力分析 】】】】1 1 1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心项目位置项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高速）开发商开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型项目类型商业综合体总占地（㎡）总占地（㎡）8.58公顷总建面（㎡）总建面（㎡）23万（地上15万，地下8万）开业时间开业时间预计2010年10月经营方式经营方式租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )餐饮：4~8（成交价）其他业态：2~8（成交价）已签约商户已签约商户•王府井百货（签约4.7万平米，签约价1元/天/平米）•英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米）•鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋项目简介项目简介•火神庙国际商业中心于2009年3月20日正式开工，预计2010年5月竣工。
•其中，A栋：高档中式餐饮；B、C栋：精品商业街；D栋：国际美食总汇；E栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；F栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）•项目整体定位：108万人的魅力生活港备注备注9月9日，火神庙国际商业中心主力百货楼座（F座）正式封顶目前租售同时进行目前租售同时进行目前租售同时进行目前租售同时进行•开发商经营模式：自持经营（内部组开发商经营模式：自持经营（内部组 建商业公司）建商业公司）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心火神庙国际商业中心 —— —— —— —— 销售情况销售情况销售情况销售情况开盘时间开盘时间可售商业面可售商业面积积( (㎡㎡) )可售商业面可售商业面积区间积区间( (㎡㎡) )已成交商业已成交商业面积面积( (㎡㎡) )已成交主力已成交主力面积面积( (㎡㎡) )成交均价成交均价( (元元/ /㎡㎡) )销售率销售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%数据来源：北京市房地产交易管理网1.火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/㎡，成交租金按8元/天/㎡计算，则投资回报率为投资回报率为10%10%（投资回报率 = 1÷〔售价÷租金÷365天〕）。
2.从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过超过10001000平米的整层商业目前没有成交记录，平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能销售情况分析：销售情况分析：北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 A A A A座座座座高档中餐B B B B座座座座精品商业街D D D D座座座座国际美食总汇E E E E座座座座小主力店F F F F座座座座大主力店N N N N•王府井百货•TESCO（乐购）已进驻鹿港小镇已进驻CCCC座座座座精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 2 2 2 2、百联清城购物中心、百联清城购物中心、百联清城购物中心、百联清城购物中心项目位置项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处开发商开发商北京龙熙房地产开发有限责任公司运营商运营商上海百联集团项目类型项目类型大型购物中心总建面（㎡）总建面（㎡）约5万单层建面（㎡）单层建面（㎡）B1层：1.4万；F1-F3层：1.2万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）约220个（全部为地上停车位）（收费）开业时间开业时间2006年1月19日经营方式经营方式店中店：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )国美电器：1~1.5（成交价）临街商业：5（成交价）扣点（扣点（% %））8~15项目简介项目简介•百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公司。
目前国美电器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名品牌及娱乐项目已经入驻备注备注中低档品牌，购物环境较差•开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百 联集团（租金联集团（租金1 1元元/ /天天/ /平米），由平米），由 百联独立招商，独立运营百联独立招商，独立运营北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 百联清城购物中心百联清城购物中心百联清城购物中心百联清城购物中心 —— —— —— —— 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分B1B1F1F1F2F2F3F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地楼层楼层楼层楼层主力品牌主力品牌主力品牌主力品牌F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪莲等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLY、TATA、天美意等N N N N租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1（成交价）国美：1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 3 3 3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心项目位置项目位置大兴黄村枣园商业街开发商开发商北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型项目类型综合性小商品批发商场总建面（㎡）总建面（㎡）9万（玫瑰城服装小商品中心：3万）单层建面（㎡）单层建面（㎡）玫瑰城服装小商品中心：5000楼层分布楼层分布地下2层/地上5层停车位（个）停车位（个）地上约100个（免费），地下未定开业时间开业时间2008年2月经营方式经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )4~10（成交价）扣点（扣点（% %））20项目简介项目简介•玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积5万平米，玫瑰成小商品中心总建筑面积3万平米。
地下二层为2万平米的超大停车场•项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站周边居民区密集，人流量高备注备注档次低，购物环境差，但因租金低，出租率已接近70%•开发商经营模式：自持经营（由开发商自建开发商经营模式：自持经营（由开发商自建 商业公司）商业公司）•经营方式：开发商自主招商，自主经营经营方式：开发商自主招商，自主经营北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心 —— —— —— —— 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城家居广场玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心玫瑰城服装小商品中心B1B1F1F1F2F2F3F3五金/涂料/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2B2停车场F4F4精品家具/吉嘉系列家具F5F5户外家具/办公家具/家装板材箱包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品//电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城西西东东租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）报价：15 / 成交价：10报价：12 / 成交价：8报价：10 / 成交价：6报价：8 / 成交价：4联营扣点，20%，押金10万报价：10 / 成交价：6说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金。
北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 4 4 4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心项目位置项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商开发商北京春光房地产开发有限公司运营商运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型项目类型大型主题百货商场总占地（㎡）总占地（㎡）1.6万总建面（㎡）总建面（㎡）约1.8万单层建面（㎡）单层建面（㎡）约3000楼层分布楼层分布地下2层/地上4层停车位（个）停车位（个）地上约150个（收费）开业时间开业时间2009年5月16日经营方式经营方式专柜：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )5（成交价）扣点（扣点（% %））10~20项目简介项目简介•项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品位…定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理备注备注中心内部正在调整业态，准备引入一些知名品牌调整后一层以男女鞋为主，二层以女装为主，三层以运动休闲为主，四层以儿童城为主•开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉 星德亿经贸公司（租金不高于星德亿经贸公司（租金不高于1 1元元/ / 天天/ /平米），由吉星德亿独立招平米），由吉星德亿独立招 商，独立运营。
无后期利润分成商，独立运营无后期利润分成北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 吉星德亿商业中心吉星德亿商业中心吉星德亿商业中心吉星德亿商业中心 —— —— —— —— 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分F1F1F2F2F3F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧N N N N店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20% 运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 5 5 5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）项目位置项目位置大兴康庄路26号（那尔水晶城）开发商开发商北京方正房地产开发有限公司运营商运营商华糖洋华堂商业有限公司项目类型项目类型大型综合商场总建面（㎡）总建面（㎡）1.2万单层建面（㎡）单层建面（㎡）4000楼层分布楼层分布地上3层停车位（个）停车位（个）地上约60个（收费）开业时间开业时间2005年1月经营方式经营方式联营扣点扣点（扣点（% %））10~25项目简介项目简介•华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于1997年10月7日，总投资额为1.3亿美元，注册资本6500万美元。
公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司共同出资组建，投资比例分别为75.75%、12%、10.58%、1.67%•开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营•合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华 堂（租金堂（租金1.91.9元元/ /天天/ /平米），由华平米），由华 堂独立招商，独立运营堂独立招商，独立运营北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店）华堂商场（大兴店） —— —— —— —— 经营业态划分经营业态划分经营业态划分经营业态划分F1F1F2F2F3F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器西西东东10-25扣点（扣点（扣点（扣点（% %% %））））10-2510-25楼层楼层楼层楼层经营种类经营种类经营种类经营种类F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息室、健身器材F2男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 6 6 6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心项目位置项目位置大兴黄村兴华大街东郁花园三里C区开发商开发商北京市大兴城镇建设综合开发集团公司项目类型项目类型建材城总建面（㎡）总建面（㎡）约2.5万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）近百个（暂定）开业时间开业时间未定经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）F1：3~4（成交价）F2-F3：3（报价），预计成交价：1.5~2已签约商户已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介项目简介•项目为独立的3层商业，硬件设施齐全完备，外墙为干挂黑灰色石材，二、三层外有8块4.6X7.4米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。
备注备注B1整层及南侧F1-F3层整租给腾王阁家居建材商城，面积2万平米；北侧F1-F3层约3000平米现正对外招租，目前已签约一家建设银行•开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营 + + 自持经营自持经营•合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业 租给家居建材城（租金租给家居建材城（租金1 1元元/ /天天/ /平平 米），由家居建材城独立运营；米），由家居建材城独立运营； 另一部分商业由开发商自持，自主另一部分商业由开发商自持，自主 招商（只租不售）招商（只租不售）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 7 7 7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）项目位置项目位置大兴西红门镇北兴路日月星辰光辉伟业市场内运营商运营商北京物美商业集团股份有限公司项目类型项目类型综合超市总建面（㎡）总建面（㎡）约5000楼层分布楼层分布地上1层停车位（个）停车位（个）约300-400（免费）开业时间开业时间2009年7月经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米） 0.6日营业额日营业额12~13万元客单价客单价50~100元利润率利润率8~12%项目简介项目简介•物美（郁花园店）是物美集团在大兴区的第二家大卖场，毗邻南五环，卖场面积近万平米。
备注备注该超市为临建，大红门镇政府乡产权备注：备注：备注：备注：目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开目前物美在大兴已开6 6 6 6家店，租金均未超过家店，租金均未超过家店，租金均未超过家店，租金均未超过1.51.51.51.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 项项目名称目名称位置位置建建设设用地面用地面积积( (万㎡万㎡) )规规划建筑面划建筑面积积( (万㎡万㎡) )规规划商划商业业面面积积（万㎡）（万㎡）成交日期成交日期成交价成交价( (万万元元) )楼面地价楼面地价( (元元/ /㎡㎡) )受受让单让单位位黄村17号地黄村镇1222.72 2（（预预估）估）2007-12-241430006300华润置地黄村19号商业金融和混合用地黄村镇16.245.814142009-6-163025006605上海绿地集团有限公司黄村新城北区2号地（住宅及公建）黄村镇9.122.48不不详详2009-7-81630007248保利（北京）房地产开发有限公司西红门商业综合区一期黄村镇4.2812.8412.8412.842009-7-23582004530北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体西红门商业综合区二期红门镇19.430.430.430.42009-7-23795612615英特宜家购物中心集团投资有限公司黄村镇枣园项目黄村镇2.157.547.547.542009-7-23344005562北京创智天地房地产开发有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体合计合计————63.1363.13141.76141.7666.7866.78————————————————大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量大兴未来潜在商业供应量 —— —— —— —— 预计达到预计达到预计达到预计达到70707070万平米万平米万平米万平米 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 1.据最新报道，西红门商业地块买主宜家家居仅是中心集团股东之一，宜家的进驻计划，是要建成一个集娱乐、餐饮、购物、超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心，而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面，作为中心的旗舰店和风向标，预计2014年开业。
宜家全球第二大店进驻大兴，势必会拉动南城消费，吸引投资者目光，大兴商业升值潜力巨大2.华润、绿地、保利、春光等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应将大兴的核心商圈北移，提升大兴整体的商业档次3.3.领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟商机分析：商机分析：北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 开发商经营模式总结：开发商经营模式总结：开发商经营模式总结：开发商经营模式总结：商业名称商业名称开发商经营模式开发商经营模式合作方式合作方式租金租金( (元元/ /天天/ /㎡㎡) )商业运营情况商业运营情况百联清城购物中心委托租赁1★ ★ ★玫瑰城服装小商品中心自持自建商业公司，自行招商、自主经营——★ ★吉星德亿商业中心委托租赁不高于1★华堂商场委托租赁1.9★ ★ ★ ★千泽汇商业中心委托 + 自持租赁 + 自行招商1未开业1.1.委托经营为主：委托经营为主：60%以上的开发商选择以租赁的方式，将商业委托给商业运营公司进行经营和管理，这样可以降低开发商的商业运作风险，确保开发商的实际利益。
2.2.商业运营公司管理水平有差异：商业运营公司管理水平有差异：从后期运营情况看，商业运营公司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来，是否能长期发展赢利的关键北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 小结小结小结小结 】】】】•核心商圈档次低核心商圈档次低 目前大兴的核心商业集中在火神庙周边，但消费档次低，整体形象差•富人区存在巨大商机富人区存在巨大商机 随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻，大兴的中高端商业市场将逐渐向西北部转移而 西北部属于大兴的富人区，领海位于富人区的核心位置，因此未来市场存在很大的商机•委托经营可降低开发商的风险委托经营可降低开发商的风险 由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验，因此委托商业运营公司全权管理和经营商业，是降低开发商经营风险，确保实际利益的首选途径，但对商业运营公司的水平要求较高北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：领海商业经营模式建议：为了完成领海商业的既定销售目标，同时实现公司利益最大化，建议考虑以下两种经营模式：首选模式：公司自行招商、销售。
首选模式：公司自行招商、销售备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售优点：优点：1、利润可以达到最大化优点：优点：1、客户资源丰富 2、招商难度相对较小 3、商业公司统一经营、统 一管理，降低后期运营 风险缺点：缺点：1、客户资源有限 2、前期招商难度大 3、后期运营风险大 4、投资成本较高缺点：缺点：1、公司利润相对降低 2、合作方式存在一定制约性北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 经营模式参考案例：经营模式参考案例：经营模式参考案例：经营模式参考案例：案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服饰大厦服饰大厦开发商：开发商：华顿国际投资有限公司经营模式：经营模式：开发商自持具体操作方式：具体操作方式：•三里屯3.3服饰大厦由华顿国际投资有限公司进行开发，前期投资4亿元后开发商自行组建商业公司，将大厦分割成小商铺进行销售，同时自行招商。
•目前一层满租，二层23元/天/平米，三层20元/天/平米，四层18元/天/平米北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 案例二：秀水案例二：秀水2 2号号经营模式：经营模式：开发商委托经营具体操作方式：具体操作方式：•秀水2号属于军队产权，后委托给秀水投资进行商业运营，分割小商铺，独立招商，独立运营•目前秀水2号由于经营不善，除一层少量门脸房还在经营外，其余各层商铺已全部退租•2005年6月底首次招商的租金水平：一层20-22元/天/平米，二层15元/天/平米，三层10元/天/平米，四层7-8元/天/平米北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 案例三：庄胜案例三：庄胜SOGOSOGO广场广场经营模式：经营模式：开发商自持，对投资客承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：•庄胜SOGO是一个大产权商业，开发商自持，未将大产权进行划分•开发商对投资客只销售30年的经营权（虚拟产权），并承诺30年包租，按8%投资回报率，每年返还投资客收益，12.5年回本•开发商自己组建商业管理公司，与进驻商户采取联营分成的形式，进行后期商业运营。
楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率1层5~6㎡60000元/㎡8%2层5~6㎡50000元/㎡8%3层5~6㎡40000元/㎡8%4层5~6㎡30000元/㎡8%5层5~6㎡20000元/㎡8%备注：开发商销售备注：开发商销售30%30%后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 案例四：天坐国际商城案例四：天坐国际商城经营模式：经营模式：开发商自持，对小业主承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：•开发商自己组建商业管理公司，先售后租•招商过程中，承诺小业主3年8%的投资回报，3年中小业主不能参与经营3年后将经营权归还小业主，由业主自行招商、经营、管理楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率地下一层10~15㎡28000~30000元/㎡8%一层10~15㎡50000~80000元/㎡8%二层10~15㎡40000元/㎡8%三层10~15㎡35000元/㎡8%北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海彩虹新城彩虹新城清城清城金惠园金惠园首邑上城首邑上城孔乙己酒家孔乙己酒家渔公渔婆渔公渔婆刚记海鲜刚记海鲜三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查三、项目周边竞争对手商业情况调查【【【【 竞争对手确定竞争对手确定竞争对手确定竞争对手确定 】】】】•本次竞争对手的确定以领海周边底商体量较大，且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则。
•本次调查竞品共计4个，分别是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠园•考虑到领海3#楼底商已经开始经营，其租金水平具备一定参考性，故本次也做为调查对象•另外，本次增加对领海周边知名餐饮的调查，共计3家，分别是孔乙己酒家、渔公渔婆、刚记海鲜北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析竞争对手经营情况分析 】】】】竞品一：清城竞品一：清城竞品一：清城竞品一：清城清城北区底商清城北区底商清城南区底商清城南区底商•底商总面积约25000平米，全部临街，地上两层•清城底商全长近500米，共139个商铺，商铺面积在300~500平米之间不等•小业主对外招租清城北区底商清城北区底商清城南区底商清城南区底商N N N N清城北区清城北区清城南区清城南区北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 清城清城清城清城 —— —— —— —— 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况清城底商租金水平清城底商租金水平清城底商租金水平清城底商租金水平美容美发3~4元/天/平米二手房中介3~4元/天/平米服装店3.5~4元/天/平米茶楼3.5~4元/天/平米医院药店3~4元/天/平米银行典当3~4元/天/平米邮政电信3~4元/天/平米洗衣店3.5~4元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社区配套3~4元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平3~43~43~43~4元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，消费档次不高。
2、住宅底商，无餐饮与领海对比：与领海对比：1、领海是独立商业，可做餐饮，业态选择比清城更为灵活 2、领海位于富人区，消费水平比清城高，对知名品牌更有吸引力北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 清城底商清城底商清城底商清城底商 —— —— —— —— 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析底商成交均价底商成交均价( (㎡㎡) )租金（元租金（元/ /天天/ /㎡㎡））成交主力面积成交主力面积（㎡）（㎡）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率120002~33002005年4年9%数据来源：北京市房地产交易管理网•清城底商销售时间早，按当时的售价和租金推算，其商业投资回本约13年，投资回报率9%•清城投资客：大兴当地的地缘性客户居多，看中百联清城的商业价值•清城租赁商户：以社区配套行业、家庭服务行业居多，无品牌，档次低点评：点评：点评：点评： 清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！清城底商是先租后售，这种方式存在一个弊端，即：如果租金上不去，后期售价将会受到很大影响！北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城竞品二：彩虹新城N N N N底商底商彩虹新城彩虹新城底底商商彩虹新城北侧底商彩虹新城北侧底商彩虹新城东侧底商彩虹新城东侧底商•彩虹新城底商约25000平米，全部为二层，单套90-400平米，东西向长约450米，南北向约250米。
•彩虹新城已营业店铺共93个，其中东西向54个，南北向39个•小业主对外招租北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 彩虹新城彩虹新城彩虹新城彩虹新城 —— —— —— —— 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平彩虹新城底商租金水平餐饮2.3~3元/天/平米美容美发2.5~3元/天/平米二手房中介2.3~3元/天/平米服装店2~3元/天/平米银行典当2~3元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米医院药店3元/天/平米其他社区配套2~3.5元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平2~3.52~3.52~3.52~3.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次 2、餐饮集中，但店铺小，环境差 3、餐饮主力店有麻辣香锅、金汉斯烤肉、庆丰包子铺等，租金水平在2~3元/天/平米之间与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，周边消费环境好，更适合做高档餐饮。
北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 彩虹新城底商彩虹新城底商彩虹新城底商彩虹新城底商 —— —— —— —— 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析底商成交均价底商成交均价( (㎡㎡) )租金（元租金（元/ /天天/ /㎡㎡））成交主力面积成交主力面积（㎡）（㎡）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率119252.3~390-2002007年3月25日2.5年7%数据来源：北京市房地产交易管理网•彩虹新城底商自2007年初开盘销售，但截至2009年初才有成交记录•按售价和租金推算，彩虹新城底商的投资回本年限约14年，投资回报率7%•彩虹新城投资客：以大兴当地的地缘性客户居多•彩虹新城租赁商户：以餐饮、社区配套居多，无品牌，档次较低北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城竞品三：首邑上城N N N N首邑上城首邑上城底商底商•底商总面积约14000平米，全部为二层，以东西向为主，底商全长约180米•首邑上城已经开始营业的底商有34个•小业主对外招租。
北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 首邑上城首邑上城首邑上城首邑上城 —— —— —— —— 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平首邑上城底商租金水平服装店2.5~3.5元/天/平米二手房中介2~3元/天/平米美容美发2~2.5元/天/平米烟酒茶2.5~2.7元/天/平米摄影写真2~2.5元/天/平米打印设计2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米医院药店2元/天/平米其他社区配套2~3.5元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平2~3.52~3.52~3.52~3.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次 2、受华堂制约，导致出租率不高，租金上不去 3、产品定位缺少差异性与领海对比：与领海对比：领海周边不受大型商业制约，招商业态丰富，租金有上调空间北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 竞品四：金惠园竞品四：金惠园竞品四：金惠园竞品四：金惠园•金惠园位于领海东南角，底商全部为一层，东西向，全长约500米。
•金惠园已经开始营业的底商有16家，另有部分底商在转租中•小业主对外招租顺驰领海顺驰领海N N N N金惠园金惠园底商底商北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 金惠园金惠园金惠园金惠园 —— —— —— —— 底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况底商业态及租金情况金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平金惠园底商租金水平餐饮2.19~2.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美发3元/天/平米便利超市2~3元/天/平米洗衣店3~3.5元/天/平米药店3元/天/平米其他社区配套3元/天/平米平均租金水平平均租金水平平均租金水平平均租金水平2~3.52~3.52~3.52~3.5元元元元/ / / /天天天天/ / / /平米平米平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，档次低 2、底商规模小，仅能维护社区周边居民消费 3、现有餐饮内部装修已老化，形象和档次都不高与领海对比：与领海对比：领海商业形象好，周边存在大量高端潜在客户需求，具备较强的消费力。
北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 补充调查：领海补充调查：领海补充调查：领海补充调查：领海3#3#3#3#楼底商楼底商楼底商楼底商•领海3#楼底商共1800平米，单套面积30-300平米不等，目前为小业主对外招商，出租率已达到85%•经营范围有烟酒店、小超市、美容美发、音像店、房产中介等，均为日常生活配套.• •底商租金水平在底商租金水平在3 3元元/ /天天/ /平米左右，售价在平米左右，售价在12800-12800-1400014000元元/ /平米之间，投资回报率约为平米之间，投资回报率约为8%8%N N N N3#3#楼底商楼底商北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海领海领海3#3#3#3#楼底商点评：楼底商点评：楼底商点评：楼底商点评：• •品质低品质低品质低品质低 现有底商品质低，经营业态及形象有待改进• •缺餐饮缺餐饮缺餐饮缺餐饮 从3#楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出，餐饮在领海内属于极度缺乏，存在很大的市场需求• •未来消费需求大未来消费需求大未来消费需求大未来消费需求大 领海业主全部入住后将达到3000户，大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求。
• •消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势消费档次有提升趋势 领海住宅未来售价继续上涨，居民消费档次势必要有所提升•领海位于富人区，而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部，这为领海招商提供了有利条件北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 位置位置位置位置大兴区黄村北区香留园小区兴盛街85-87经营单位经营单位经营单位经营单位北京孔乙己餐饮文化有限公司营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）约1500楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上2层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况路边停车（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2008年租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1 1左右（成交价）左右（成交价）日营业额日营业额4000~50004000~5000元元客单价客单价80~10080~100元元/ /人人利润率利润率50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄村地区经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备注备注翡翠城三期配套餐饮餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮一：孔乙己酒家餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。
2、虽属华润开发，但位置隐蔽，大兴区 内少有人知 3、消费人群以翡翠城业主居多与领海对比：与领海对比：领海商业位置好，形象优于孔乙己，租 金有较大的上调空间北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 位置位置位置位置大兴区兴业大街翡翠城南侧经营单位经营单位经营单位经营单位渔公渔婆餐饮管理有限公司营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）约3000楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上3层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况门前约50个车位（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2008年租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）0.80.80.80.8（成交价）（成交价）（成交价）（成交价）日营业额日营业额日营业额日营业额8000~100008000~100008000~100008000~10000元元元元客单价客单价客单价客单价100100100100元左右元左右元左右元左右/ / / /人人人人利润率利润率利润率利润率50%50%50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介经营特色以海鲜为主，以大兴周边及黄村中高端消费人群为主，是大兴区为数不多的高档餐馆之一。
经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备注备注翡翠城配套餐饮餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮二：渔公渔婆餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高 2、临兴业大街，形象好 3、有内部关系，因此租金较低与领海对比：与领海对比：与领海临兴业大街的商业较相似，可作 为招商的参考北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 位置位置位置位置大兴区黄村镇兴业大街三段26号经营单位经营单位经营单位经营单位北京裕金峰餐饮管理有限公司营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）营业面积（㎡）约3500楼层状况楼层状况楼层状况楼层状况地上2层停车位状况停车位状况停车位状况停车位状况路边停车（免费）开业时间开业时间开业时间开业时间2009年租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）1.51.51.51.5（成交价）（成交价）（成交价）（成交价）日营业额日营业额日营业额日营业额8000800080008000元左右元左右元左右元左右客单价客单价客单价客单价100100100100元左右元左右元左右元左右/ / / /人人人人利润率利润率利润率利润率50%50%50%50%餐饮简介餐饮简介餐饮简介餐饮简介经营海鲜和新派粤菜，面向中高端客户群，人群消费约100元经营档次经营档次经营档次经营档次中高档备注备注备注备注清城社区配套餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮三：刚记海鲜餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。
2、位于百联清城附近，有固定的目标消 费客群与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，有固定高端消费客群北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 小结小结小结小结 】】】】•社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低 大兴居住区多集中在东南部，但居住人口消费水平有限，因此配套底商也多以满足居民日常消费需求为主，不注重品牌，以小商品经营居多，档次较低•高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰 别墅和高端住宅项目的不断开发，使大兴西北部已经逐渐成为大兴的富人区，该区域的消费市场目标明确，注重品牌，特别是餐饮的主力店纷纷进驻，为领海的招商业态提供了有价值的参考•领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充 领海规划3000户业主全部入住后，将形成大规模的消费需求，现有配套无法满足，为丰富领海招商业态提供了消费基础。
北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海招商业态建议：领海招商业态建议：领海招商业态建议：领海招商业态建议：适合引进业态：适合引进业态：中、小型超市餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（、小家电）美容美发店小商品批发可能拒绝业态：可能拒绝业态：百货业态大卖场（家乐福、沃尔玛）家居建材（百安居、东方家园）电器卖场（苏宁、国美）KTV等娱乐场所健身中心北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查四、大兴居住人口消费情况调查大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查：大兴企事业单位调查：• •规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到规模以上企事业单位达到113113113113家家家家 根据大兴区统计局统计数字显示，截止到2009年2月底，大兴区规模以上服务业企业已达到113家，资产总计已达到70.8亿元，比上年同期增长0.6%其中：资产过亿元的企业有19家，占规模以上服务业企业总数的16.8%。
• •行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少行业分布广泛，商务服务业比重较大，但高档商务消费场所少 大兴区规模以上服务业企业共涉及9个行业，分别是交通运输、仓储和邮政业18家；信息传输、计算机服务和软件业4家；租赁和商务服务业46家；科学研究、技术服务和地质勘查业23家；水利、环境和公共设施管理业6家；居民服务和其他服务业2家；教育6家；卫生、社会保障和社会福利业2家；文化体育和娱乐业6家• •传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位传统服务业占主导地位 大兴区现有第三产业单位867家，其中传统服务业424家，实现收入44.9亿元，占总数的78.1%；利润总额为0.6亿元，为总数的1.1倍传统服务业仍占主导地位北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 大兴居住人口调查：大兴居住人口调查：大兴居住人口调查：大兴居住人口调查：• •大兴区常住人口大兴区常住人口大兴区常住人口大兴区常住人口109109109109万，消费人群基数大万，消费人群基数大万，消费人群基数大万，消费人群基数大 根据2008年人口变动情况抽样调查以及相关部门统计资料推算，北京市统计局核准大兴区2008年底常住人口为109.7万人，其中大兴新城户籍常住人口15.7万人，外来常住人口11.5万人。
• •高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增高端消费人群数量逐日递增 领海周边5公里辐射范围内有60余个住宅小区，住宅面积超过1500万平方米，居民超过45万人其中有超过一半以上是中高收入人群，特别是伴随领海、翡翠城、原生墅等住宅项目的入住，高端消费人群数量逐日扩大他们关注消费环境和商业品质，追求良好的物质和精神享受另外，除了黄村镇45万中高档人群为主力消费人群外，黄村镇周边还有几十万潜在人群• •富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区富人区居住人口，半数以上来自城八区 目前在大兴核心区居住的人群中，已经有半数以上是来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的畅通让他们可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 大兴消费情况调查：大兴消费情况调查：大兴消费情况调查：大兴消费情况调查：• •大型商业网点大型商业网点大型商业网点大型商业网点19191919家，人均商业面积家，人均商业面积家，人均商业面积家，人均商业面积1.61.61.61.6平米，人均年消费超过平米，人均年消费超过平米，人均年消费超过平米，人均年消费超过13000130001300013000元元元元 根据北京大兴信息统计网显示，2009年城镇居民人均生活消费支出已达到13536元，比2008年增长11.3%。
人均商业营业面积已达到1.6平米• •高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于高档餐饮集中在富人区，人均消费不低于100100100100元元元元 根据大兴区政府商业服务设施改造升级计划，目前大兴区已经拥有13家特色餐饮企业，特别是新近开业的渔公渔婆、孔乙己等连锁餐饮企业，在进驻富人区的同时，也大幅度拉升了整个区域的餐饮消费档次• •零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展零售业态的增加，导致大兴区域商业消费向多元化方向发展 华堂商场、百联清城购物中心及王府井百货的进驻，使大兴区域外来人口增加，而这部份人口大都在城八区工作，他们对零售业消费都有较大的需求，导致大兴区商业消费开始由单一化向多元化方向发展北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力结论：领海周边有潜在消费力论据论据1 1：超市不饱和：超市不饱和•领海东侧2公里外的物美综合超市，其选址条件中对商圈的要求以1.2公里为半径，居住人口达到2万户（约5万人左右）。
•领海周边3公里范围内居住人口约10万人，与物美综合超市的辐射半径存在交集，必定可以分流部分物美的消费人群•领海正南侧5公里内没有3000平米以上的中型超市，此区域居住的客群目前都在华堂和世纪联华购买日常生活用品论据论据2 2：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位•高档餐饮的选址集中在大兴的富人区，已经开始产生品牌汇聚效应•高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用•大兴企事业单位商务宴请一般都在富人区的渔公渔婆和孔乙己进行，而现有的商务消费场所远远不能满足这部分客群的需求，同时有很多高档品牌餐饮都想在此区域占有一席之地北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 五、项目五、项目五、项目五、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析•商业主力面临街，具备成熟的商务条件•展示面宽，可识别性强•框架结构，商铺分割灵活•独立商业楼，可做餐饮•具有很强的品牌号召力•位于十字路口，两侧道路50-80米范围内不能开机动车出入口（主干道80米，次干道50米）•地上停车位不充足•前期成本高，增加售价和租金的难度•销售势必会影响大面积租赁•周边缺少餐饮，有较大的市场空白•有地下停车场，可解决停车位少的问题•作为大兴的知名住宅区，形象号召力强•周边有医院、学校，有大量潜在客户需求•可对领海未来的3000户业主进行深度挖掘•未来周边商业业态不确定，竞争激烈•领海社区内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心•领海及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集StrengthStrength （优势）（优势）WeaknessWeakness（劣势）（劣势）Opportunity Opportunity （机会）（机会）ThreatThreat（威胁）（威胁）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 六、商业经营策略六、商业经营策略六、商业经营策略六、商业经营策略经营策略制定原则：经营策略制定原则：经营策略制定原则：经营策略制定原则： 使领海商业实现利润最大化使领海商业实现利润最大化北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 经营策略：经营策略：经营策略：经营策略：模式1：公司自行招商、销售租售结合租售结合模式2：委托商业运营公司招商及运营以售为主以售为主经营方式经营方式：将商铺划分产权，前期以租赁为主，待商业培养成熟，再择机将商铺出售，获取最大利润。
经营方式：经营方式：将领海商业整体进行小面积划分，并以虚拟产权的模式销售（每个商铺总价控制在30-50万元 之间），由商业运营公司进行招商及后期经营管理，承诺投资者5年的投资回报，但5年内无 经营权建议：建议：建议：建议：1 1、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化 2 2、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以 保证公司的现金流保证公司的现金流北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 招商策略：招商策略：招商策略：招商策略：经营策略1：租售结合超市先行超市先行经营策略2：以售为主超市与主力餐饮同步招商超市与主力餐饮同步招商北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 七、招商建议七、招商建议七、招商建议七、招商建议【【【【 商业定位商业定位商业定位商业定位 】】】】中型超市中型超市 + + 特色餐饮特色餐饮 = = 迷你商业街迷你商业街北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总现阶段商户意向情况汇总 】】】】已基本确定已基本确定已基本确定已基本确定 意向商户情况汇总意向商户情况汇总意向商户情况汇总意向商户情况汇总业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）承受租金（元承受租金（元承受租金（元承受租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）日营业额（元日营业额（元日营业额（元日营业额（元/ / / /日）日）日）日）超市超市天客隆超市天客隆超市5000-70005000-70001 1 左右左右50-10050-1008-108-10万万福建永辉超市福建永辉超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010万左右万左右大型中餐麻辣诱惑20002 左右左右100-150100-1501 1万左右万左右三千里烤肉7002.5 左右50-804000左右左右望京阁港式火锅7002.5 左右50-604000左右左右上鱼坊10002.5 左右606000左右左右郭林20002.5 左右40-501万左右左右大鸭梨20002 左右408000左右左右青年餐厅10002 左右405000左右左右特色餐饮拿渡麻辣香锅3005左右503000左右左右嘉和一品粥3005左右20-302500左右左右备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。
备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 备选商户情况汇总备选商户情况汇总备选商户情况汇总备选商户情况汇总说明：备选商户作为招商补充，目前都在继续跟进中说明：备选商户作为招商补充，目前都在继续跟进中业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）承受租金（元承受租金（元承受租金（元承受租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）人均消费（元）日营业额（元日营业额（元日营业额（元日营业额（元/ / / /日）日）日）日）超市华润超市7000左右1.5 左右50-1008-10万顺天府超市5000左右1.5 左右50-10050-1008 8万左右万左右大型中餐金汉斯烤肉1000正在洽谈中606040004000左右左右东来顺2000正在洽谈中1005000左右左右川泽会浙江菜2000正在洽谈中80-1004000左右左右汉拿山烤肉1000正在洽谈中605000左右左右特色餐饮好伦哥300正在洽谈中433500左右左右麦当劳600正在洽谈中405000左右左右比格300正在洽谈中40-503000左右左右备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。
备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 业态业态业态业态商户名称商户名称商户名称商户名称需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）需求面积（平米）进展情况进展情况进展情况进展情况超市天客隆超市5000-7000客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一层福建永辉超市7000左右客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层华润超市7000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层顺天府超市5000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层超市发超市6000-7000客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层物美超市——客户因本项目附近有店，不考虑我司项目乐天玛特超市——因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店易初莲花超市——因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店法宝超市——客户不考虑在南城开店华普超市——客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻汇海银星超市——客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。
华联BHG超市2500客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一层京客隆超市未定正在通过中介公司与客户进行沟通，目前进驻意向还未确定附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总附：领海超市近期跟进情况汇总北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 经营模式一：公司自行招商、销售经营模式一：公司自行招商、销售招商方案招商方案方案一：按楼层招商方案二：按楼座招商北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【 招商方案一招商方案一招商方案一招商方案一 —— —— 按楼层招商按楼层招商 】】三层平面划分示意N N N N超市超市租金建议租金建议租金建议租金建议楼层楼层楼层楼层租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）备注备注备注备注一层5商业利润的提升点，以单层独立商铺为主，预留少量1带2入口二层3.5以大面积中餐为主，入口全部预留在一层三层1主营超市平均租金水平平均租金水平2.972.97元元/ /天天/ /平米平米经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：一层平面划分示意N N N N特色餐饮特色餐饮超市卸货平台特特色色餐餐饮饮二层平面划分示意N N N N品牌中餐品牌中餐品品牌牌中中餐餐北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮入口餐饮入口独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺超市卸货平台N N N N麦当劳麦当劳麻辣诱惑麻辣诱惑三三千千里里大大鸭鸭梨梨川泽会浙江菜川泽会浙江菜364.5364.5㎡㎡517.14517.14㎡㎡846.38846.38㎡㎡182.25182.25㎡㎡118118㎡㎡118118㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮餐饮1 1带带2 2餐饮餐饮独立商铺独立商铺N N N N三千里三千里331331㎡㎡上鱼坊上鱼坊980.1980.1㎡㎡麻辣诱惑麻辣诱惑1457.041457.04㎡㎡大鸭梨大鸭梨 15271527㎡㎡300300㎡㎡391391㎡㎡391391㎡㎡375375㎡㎡391391㎡㎡391391㎡㎡391391㎡㎡354354㎡㎡北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 图例说明：图例说明：超市超市三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：N N N N顺天府顺天府顺顺天天府府4295.53㎡㎡备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 一层水、电管线预留示意内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：1 1 1 1、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留预留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。
2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准三层水、电管线预留示意图例说明：图例说明：水管预留口水管预留口总电箱总电箱电线预留口电线预留口水管总控水管总控二层水、电管线预留示意北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 2 2 2 2、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留预留原则：预留原则： 1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道 2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准三层烟道预留示意图例说明：图例说明：主烟道主烟道烟道预留口烟道预留口一层烟道预留示意二层烟道预留示意北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下： 1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可 2、一、二层商铺均不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安 装空调3 3 3 3、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留三层空调预留示意图例说明：图例说明：空调主机空调主机中央空调中央空调北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 4 4 4 4、超市坡梯建议、超市坡梯建议、超市坡梯建议、超市坡梯建议根据超市对场地的要求，一般卖场应于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度），考虑到领海商业楼的实际情况，建议如下： 1、取消商业楼内部原滚梯设计。
2、考虑到坡梯长度及上行空间等问题，建议将超市坡梯在两侧外挂，单向进出，这样既可以满足使 用要求，又可以最大程度减少对建筑物原有结构的破坏备注：备注：坡梯位置以规划设计部和工程部最终方案为准一层坡梯位置示意出进二层坡梯位置示意出进三层坡梯位置示意出进北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 坡坡梯梯外外挂挂示示例例北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 世纪联华超市（清城店）坡梯图世纪联华超市（清城店）坡梯图北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 N N N N地上入口地上入口地上入口地上入口地上出口地上出口地上出口地上出口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口兴兴业业大大街街香香 园园 路路卸货平台通道卸货平台通道卸货平台通道卸货平台通道交通组织建议：交通组织建议：交通组织建议：交通组织建议：地上交通组织：地上交通组织：建议设置单向出入口，入口设在兴业大街，出口设 在香园路。
地下交通组织：地下交通组织：地下车库设置双向出入口超市卸货平台：超市卸货平台：商业楼北侧设超市卸货车辆专用通道，双向进出， 避免卸货车辆与社会车辆交叉产生混杂北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业领海商业领海商业领海商业5 5 5 5年内年内年内年内 租金年收入租金年收入租金年收入租金年收入 预算表预算表预算表预算表业态业态分布分布楼楼层层租租赁赁面面积积（㎡）（㎡）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /㎡㎡））20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）小小小小计计计计超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,5758,156,8368,156,8368,156,8368,156,836餐饮F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,22327,299,43127,299,43127,299,43127,299,431F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,76833,394,00033,394,00033,394,00033,394,000合计合计合计合计————————12195.3312195.3312195.3312195.33————————13,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,234,07313,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77713,895,77714,590,56614,590,56614,590,56614,590,56668,850,26668,850,26668,850,26668,850,266特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。
2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算3.按方案一划分，领海第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金2.972.972.972.97元元元元/ / / /天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金4.214.214.214.21元元元元/ / / /天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡其中：餐饮（一、餐饮（一、餐饮（一、餐饮（一、二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金二层）第一年日平均租金4.054.054.054.05元元元元/ / / /天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金4.214.214.214.21元元元元/ / / /天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测 —— —— —— —— 满租情况满租情况满租情况满租情况2011201120112011年毛收入年毛收入年毛收入年毛收入1323132313231323万元，万元，万元，万元，5 5 5 5年租金总收入年租金总收入年租金总收入年租金总收入6885688568856885万元万元万元万元北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投入中央空调投入物业费物业费税金税金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,7816,155,781201213,234,073——512,203566,08912,155,78112,155,781201313,895,777——512,203594,39412,789,18012,789,180201413,895,777——512,203594,39412,789,18012,789,180201514,590,566——512,203624,11313,454,25013,454,250合计合计68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344,17257,344,172租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。
2、发票税金按5.4%收取 3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业领海商业领海商业领海商业 销售价格销售价格销售价格销售价格 预算表预算表预算表预算表业态分布业态分布楼层楼层面积（㎡）面积（㎡）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /㎡㎡））投资回报率投资回报率销售单价（元销售单价（元销售单价（元销售单价（元/ / / /㎡㎡㎡㎡））））超市F34295.5316%6083608360836083餐饮F12875.2756%30416304163041630416F25024.533.56%21291212912129121291合计合计——12195.332.976%18067180671806718067特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算2.2.2.2.由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售。
由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售租金反推法：销售单价 = 租金×365天÷投资回报率）销售价格反推销售价格反推销售价格反推销售价格反推 —— —— —— —— 2011201120112011年销售均价可达年销售均价可达年销售均价可达年销售均价可达18067180671806718067元元元元/ / / /平米，利润率为平米，利润率为平米，利润率为平米，利润率为49%49%49%49%北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（5 5 5 5年）：年）：年）：年）：年份年份年份年份可售可售可售可售面积面积面积面积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）租赁测算租赁测算租赁测算租赁测算销售测算销售测算销售测算销售测算预计收入金额预计收入金额预计收入金额预计收入金额（元）（元）（元）（元）较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入出租出租出租出租率率率率租赁面租赁面租赁面租赁面积积积积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡） 租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /天天天天/ / / / ㎡㎡㎡㎡））））截至当年租金截至当年租金截至当年租金截至当年租金收入收入收入收入（元）（元）（元）（元）销售价销售价销售价销售价格（元格（元格（元格（元/ / / / ㎡㎡㎡㎡））））当年销售收入当年销售收入当年销售收入当年销售收入（元）（元）（元）（元）预计金额预计金额预计金额预计金额（元）（元）（元）（元）比预计增加比预计增加比预计增加比预计增加收入金额收入金额收入金额收入金额（元）（元）（元）（元）增长比例增长比例增长比例增长比例20112011201120111237450%61872.976,707,0176,707,01718067223,561,058223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%20122012201220121237480%98992.9717,438,24517,438,24518970234,739,111234,739,111241,446,12855,836,87830%20132013201320131237480%98993.1228,711,45428,711,45419919246,476,066246,476,066263,914,31278,305,06242%20142014201420141237490%111373.1241,393,81441,393,81420915258,799,870258,799,870287,511,324101,902,07455%20152015201520151237490%111373.2854,726,55254,726,55221961271,739,863271,739,863313,133,677127,524,42769%说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。
说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【 招商方案二招商方案二招商方案二招商方案二 —— —— 按楼座招商按楼座招商 】】经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：经营业态划分及租金建议：特别说明：此方案是根据近期接洽的有意向超市客户提出的，仅做参考租金建议租金建议租金建议租金建议楼座楼座楼座楼座楼层楼层楼层楼层租金（元租金（元租金（元租金（元/ / / /天天天天/ / / /平米）平米）平米）平米）备注备注备注备注1#F1-F31.5临兴业大街，整栋租给超市2#F15临香园路，以特色餐饮为主，预留部分1带2餐饮入口F22.5中型餐饮主营区，考虑分割为2-3家F31.5大型中餐主营区，考虑分割1-2家平均租金水平平均租金水平1.971.97元元/ /天天/ /平米平米一层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超市卸货平台超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#二层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#三层平面划分示意N N N N餐饮餐饮超超市市1#1#1#1#2#2#2#2#北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮入口餐饮入口1 1带带2 2带带3 3餐饮入口餐饮入口独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺超市超市一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：一层商户划分示意：超市卸货平台N N N N永永辉辉超超市市上上鱼鱼坊坊三三千千里里烤烤肉肉麻麻辣辣诱诱惑惑1964.021964.02㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡182.25182.25㎡㎡备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：二层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2餐饮餐饮1 1带带2 2带带3 3餐饮餐饮超市超市N N N N永永辉辉超超市市上上鱼鱼坊坊三三千千里里烤烤肉肉麻麻辣辣诱诱惑惑2154.892154.89㎡㎡970.39970.39㎡㎡391391㎡㎡497497㎡㎡备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：三层商户划分示意：图例说明：图例说明：1 1带带2 2带带3 3餐饮餐饮超市超市N N N N永永辉辉超超市市麻麻辣辣诱诱惑惑2154.892154.89㎡㎡1858.391858.39㎡㎡备注：商铺划分面积均为预估备注：商铺划分面积均为预估北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：内部空间整改建议：1 1 1 1、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留、水、电管线预留预留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。
2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准图例说明：图例说明：水管预留口水管预留口总电箱总电箱电线预留口电线预留口水管总控水管总控一层水、电管线预留示意二层水、电管线预留示意三层水、电管线预留示意北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 2 2 2 2、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留、烟道位置预留预留原则：预留原则： 1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道 2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准图例说明：图例说明：主烟道主烟道烟道预留口烟道预留口一层烟道预留示意二层烟道预留示意三层烟道预留示意北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下： 1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可 2、餐饮楼不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安装空调3 3 3 3、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留、中央空调预留图例说明：图例说明：空调主机空调主机中央空调中央空调三层空调预留示意二层空调预留示意一层空调预留示意北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业领海商业领海商业领海商业5 5 5 5年内年内年内年内 租金年收入租金年收入租金年收入租金年收入 预算表预算表预算表预算表业态业态分布分布楼楼层层租租赁赁面面积积（㎡）（㎡）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /㎡㎡））20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）小小小小计计计计超市F1-F36473.81.53,544,4063,544,4063,721,6263,721,6263,907,70718,439,77018,439,77018,439,77018,439,770餐饮F11093.551,995,6381,995,6382,095,4192,095,4192,200,19010,382,30410,382,30410,382,30410,382,304F21908.142.51,741,1781,741,1781,828,2371,828,2371,919,6489,058,4779,058,4779,058,4779,058,477F32719.891.51,489,1401,489,1401,563,5971,563,5971,641,7777,747,2507,747,2507,747,2507,747,250合计合计合计合计————————12195.3312195.3312195.3312195.33————————8,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3618,770,3619,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,208,8799,669,3229,669,3229,669,3229,669,32245,627,80145,627,80145,627,80145,627,801特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。
2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算；一带二带三的商铺，租金按三层计算3.按方案二划分，领海第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金第一年日平均租金1.971.971.971.97元元元元/ / / /天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡，五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金五年内日平均租金2.05/2.05/2.05/2.05/天天天天/ / / /㎡㎡㎡㎡4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测租金年收入预测 —— —— —— —— 满租情况满租情况满租情况满租情况2011201120112011年毛收入年毛收入年毛收入年毛收入877877877877万元，万元，万元，万元，5 5 5 5年租金总收入年租金总收入年租金总收入年租金总收入4562456245624562万元万元万元万元北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投入中央空调投入物业费物业费税金税金20118,770,3616,000,000512,203473,5991,784,5591,784,55920128,770,361——512,203473,5997,784,5577,784,55720139,208,879——512,203497,2798,199,3978,199,39720149,208,879——512,203497,2798,199,3978,199,39720159,669,322——512,203522,1438,634,9768,634,976合计合计45,627,80145,627,8016,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,463,8992,463,89934,602,88834,602,888租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：租金年收入纯利测算：说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。
2、发票税金按5.4%收取 3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业领海商业领海商业领海商业 销售价格销售价格销售价格销售价格 预算表预算表预算表预算表业态分布业态分布楼层楼层面积（㎡）面积（㎡）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /㎡㎡））投资回报率投资回报率销售单价（元销售单价（元销售单价（元销售单价（元/ / / /㎡㎡㎡㎡））））超市1#楼（东侧）F1-F3）6473.81.56%9125912591259125餐饮2#楼（南侧）F11093.556%304163041630416304162#楼（南侧）F21908.142.5152081520815208152082#楼（南侧）F32719.891.56%9125912591259125合计合计——12195.3312195.331.976%11984119841198411984特别说明：特别说明：特别说明：特别说明：1.领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。
2.2.2.2.由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售由于超市租金低，建议对超市长期持有，不宜销售租金反推法：销售单价 = 租金×365天÷投资回报率）北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（领海商业整体租金、销售收入测算（5 5 5 5年）：年）：年）：年）：年份年份年份年份可售可售可售可售面积面积面积面积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）租赁测算租赁测算租赁测算租赁测算销售测算销售测算销售测算销售测算预计收入金额预计收入金额预计收入金额预计收入金额（元）（元）（元）（元）较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入较预计增加收入出租出租出租出租率率率率租赁面租赁面租赁面租赁面积积积积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡） 租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /天天天天/ / / / ㎡㎡㎡㎡））））截至当年租金截至当年租金截至当年租金截至当年租金收入收入收入收入（元）（元）（元）（元）销售价销售价销售价销售价格（元格（元格（元格（元/ / / / ㎡㎡㎡㎡））））当年销售收入当年销售收入当年销售收入当年销售收入（元）（元）（元）（元）预计金额预计金额预计金额预计金额（元）（元）（元）（元）比预计增加比预计增加比预计增加比预计增加收入金额收入金额收入金额收入金额（元）（元）（元）（元）增长比例增长比例增长比例增长比例20112011201120111237450%61871.974,448,7624,448,76211984148,290,016148,290,016152,738,778185,609,250————20122012201220121237480%98991.9711,566,78211,566,78212583155,704,517155,704,517160,153,279————20132013201320131237480%98992.0719,046,12319,046,12313212163,489,743163,489,743175,056,525————20142014201420141237490%111372.0727,460,38127,460,38113873171,664,230171,664,230190,710,3525,101,1023%20152015201520151237490%111372.1736,281,12536,281,12514567180,247,441180,247,441207,707,82222,098,57212%北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商方案一：按楼层招商第一年日平均租金：第一年日平均租金：2 2.97.97元元/ /天天/ /平米平米5 5年租金总收益：年租金总收益：68856885万元万元5 5年租金纯收益：年租金纯收益：57345734万元万元第一年平均售价：第一年平均售价：1806718067元元/ /平米平米第一年销售收入：第一年销售收入：2.232.23亿元亿元 方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商方案二：按楼座招商第一年日平均租金：第一年日平均租金：1.971.97元元/ /天天/ /平米平米5 5年租金总收益：年租金总收益：45624562万元万元5 5年租金纯收益：年租金纯收益：34603460万元万元第一年平均售价：第一年平均售价：1198411984元元/ /平米平米第一年销售收入：第一年销售收入：1.481.48亿元亿元PKPK方案一明显优于方案二，因此建议：方案一明显优于方案二，因此建议：按照按照按照按照 方案一方案一 进行招商！进行招商！进行招商！进行招商！北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 经营模式二：委托商业运营公司招商经营模式二：委托商业运营公司招商北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 合作方式：合作方式：合作方式：合作方式：1.选取一家知名商业运营公司，与之签定商业运营委托合同。
2.将商业楼划分成虚拟产权小商铺，由商业运营公司负责完成招商工作，并对开业后的运营进行管理公司只负责销售3.公司规定一个保底租金，并以利润分成的方式与商业运营公司合作在招商过程中，高出保底租金的部分，双方按约定比例分成，这样可以对商业运营公司起到有效的制约和监督作用，防止公司利益受损北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：虚拟产权小商铺适合招商的业态：小商品批发中心服装鞋帽窗帘布衣儿童用品珠宝首饰生鲜水产品目前在谈意向商户目前在谈意向商户：1、万意小商品批发市场 2、阳光鑫隆小商品批发市场北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 八、招商政策建议八、招商政策建议八、招商政策建议八、招商政策建议【【【【 招商政策招商政策招商政策招商政策 】】】】• •品牌超市租赁期品牌超市租赁期1010年，其他商户租赁期年，其他商户租赁期5 5年• •根据主力超市品牌的影响力给予超市根据主力超市品牌的影响力给予超市6~126~12个月的免租期，其它商户给予个月的免租期，其它商户给予6 6个月的免租期。
个月的免租期• •装修期内免三个月的租金装修期内免三个月的租金• •租金中含物业费租金中含物业费• •租赁合同签订后，商户从第三年起每两年租金递增租赁合同签订后，商户从第三年起每两年租金递增5%5%• •水、电、燃气等费用由商户自理水、电、燃气等费用由商户自理重点说明：重点说明：重点说明：重点说明：近期接洽商户均提出，为了降低经营风险，要求在半年免租期的前提下，再给予第一年低租金的优惠考虑到公司最终目标是销售，建议公司适当降低第一年租金，以便快速培养领海的商业氛围，用后期销售利润来弥补前期租金收益的损失北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 招商策略：招商策略：招商策略：招商策略：先谈主力品牌超市客户，再以主力品牌签约超市客户来谈餐饮品牌客户；先谈主力品牌超市客户，再以主力品牌签约超市客户来谈餐饮品牌客户；先谈高租金客户，以高租金客户来制衡压价的客户先谈高租金客户，以高租金客户来制衡压价的客户招商原则：招商原则：招商原则：招商原则：在同等租金的情况下，先考虑市场品牌的知名度；在同等租金的情况下，先考虑市场品牌的知名度；在租金不等的情况下，先考虑公司的利益。
在租金不等的情况下，先考虑公司的利益现场装修报批流程：现场装修报批流程：现场装修报批流程：现场装修报批流程：经营者或经营公司上报装修方案经营者或经营公司上报装修方案 → → 物业公司工程部审核通过物业公司工程部审核通过 → → 保安部备案，核发进场施工保安部备案，核发进场施工人员工作证人员工作证 → → 财务部缴纳装修保证金财务部缴纳装修保证金 → → 开工开工【【【【 其他招商相关事项其他招商相关事项其他招商相关事项其他招商相关事项 】】】】北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 【【【【 其他招商方式建议其他招商方式建议其他招商方式建议其他招商方式建议 】】】】 —— —— —— —— 与中介公司合作招商与中介公司合作招商与中介公司合作招商与中介公司合作招商合作原则：合作原则：合作原则：合作原则：• •以中原、伟业等知名品牌代理公司为主，其它中、小型代理公司为辅以中原、伟业等知名品牌代理公司为主，其它中、小型代理公司为辅• •同时我司商业策划部要对代理公司即将签约客户进行考核，考核的内容是该客户的品牌影响力及租金同时我司商业策划部要对代理公司即将签约客户进行考核，考核的内容是该客户的品牌影响力及租金水平。
水平• •合作公司数量计划在十家左右合作公司数量计划在十家左右 合作费用：合作费用：合作费用：合作费用：• •建议把成交客户第一年租金的建议把成交客户第一年租金的1/121/12作为中介费，发放给代理公司作为中介费，发放给代理公司• •在成交客户签订好租赁合同，交完首期租金，并且已进场装修后，我司可将此项中介费给予发放在成交客户签订好租赁合同，交完首期租金，并且已进场装修后，我司可将此项中介费给予发放 合作注意事项：合作注意事项：合作注意事项：合作注意事项：• •与代理行签订非独家代理合同与代理行签订非独家代理合同• •代理公司的客户到现场考察完毕后，要进行客户确认代理公司的客户到现场考察完毕后，要进行客户确认• •代理公司成交客户的租金水平要高于我司商业策划部所定租金低价代理公司成交客户的租金水平要高于我司商业策划部所定租金低价• •要严格控制代理公司的客户质量（主要从市场品牌影响力及租金水平进行考虑是否适合我司项目要求）要严格控制代理公司的客户质量（主要从市场品牌影响力及租金水平进行考虑是否适合我司项目要求） 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 九、营销推广建议九、营销推广建议九、营销推广建议九、营销推广建议领海案名推荐及创意表现领海案名推荐及创意表现北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海··食尚街食尚街Ø领海为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。
Ø“食尚”通“时尚”，一是可以借“时尚”传播出时代潮流的丰富内涵；二是“食尚”能凸显出项目以餐饮为主的业态定位Ø食尚+街的组合方式，通俗易懂，更易传播和记忆案名主推：案名主推：案名主推：案名主推：北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 LOGOLOGO释义：释义：食尚街的logo整体是一个古代钱币的图形，图形中央是一条具有古代钱币形状的鱼，图形边缘采用圆形排版的英文首先，圆形的钱币图案和中间的古钱币（古代商周时期所用的货币形状）象征领海食尚街的商机无限，盈利潜力巨大；其次，鱼乃中国千年的吉祥物，在此鱼象征领海食尚街年年有余，寓意丰富；再次，围绕在鱼周围的“FOOD STREET“采用英语的说话语境，体现项目的时代感强烈此外，食尚街所用的字体是汉仪大宋，沿用了天使湾及其浅水湾的LOGO 标准字体，使之达成一个完美的领海视觉体系北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 领海领海··梅迪逊梅迪逊Ø领海为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。
Ø梅迪逊乃法国名街，以地中海购物风情和休闲浪漫的购物环境声誉全球梅迪逊传承的是一种国际化高品位的餐饮格调，也更能拉升项目商业的档次，提升项目餐饮商业的品位和调性 案名辅推：案名辅推：案名辅推：案名辅推：北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 LOGOLOGO释义：释义：LOGO图形乃圆形，和中国古代钱币铜钱具有异曲同工之妙圆，乃太极、中国道家思想的终结，象征宇宙之一切圆形中央是各种食品和餐具的图形，以此吻合商街主要以餐饮为主的业态定位; 图形更像一块价值不菲的玉，体现出了上街至高商业价值同时，钱币的形象象征了商街至高无上的价值内涵和盈利能力北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 THE ENDTHE END！！北京路劲地产领海商业营销推北京路劲地产领海商业营销推广招商方案广招商方案 。