广东省广州酒店式公寓调研报告课件

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1、广州酒店式公寓调研报告编制时间：2011年4月24日编制部门：商业地产研究部编制人员：刘 曼广东省广州酒店式公寓调研报告2目录目录n调调研研综综述述3n朱朱美美拉拉公公寓寓5n雅雅诗诗阁阁广广州州24n马马赛赛国国际际商商务务公公寓寓35n合合生生广广场场49n颐颐和和四四季季公公馆馆70n正正豪豪万万佳佳商商务务公公寓寓89n达达标标国国家家商商务务公公寓寓103n财财富富世世纪纪广广场场112n调调研研小小结结119广东省广州酒店式公寓调研报告调研综述调研综述n调研目的l深入调查广州市酒店式公寓现状，了解广州市酒店式公寓发展趋势，为集团公寓标准化提供参考依据。n调研时间：l2012年4月9

2、日2012年4月24日。n调研方式：l网络资料收集、实地资料采集、访问相关人员。n调研安排：调研阶段调研阶段调研方式调研方式调研时间调研时间阶段工作目的阶段工作目的调研初期调研初期网络资料收集4月9日4月20日收集资料，确定调研项目名单，了解项目基本资料，安排实地调研计划调研中期调研中期实地资料采集访问相关人员4月13日,4月16号现场资料收集调研后期调研后期资料整理4月24日资料整理汇总，撰写调研报告调研说明调研说明34调研综述调研综述项目概览项目概览序号序号项目名称项目名称项目地址项目地址租售信息租售信息主力户型主力户型属性属性年限年限1 1朱美拉公寓朱美拉公寓广州市天河区珠江新城冼村路1

3、6号售罄一居室 68平米 三居室 170平米 四居室 203平米 住宅属性70年 2 2雅诗阁广州雅诗阁广州广东省广州市天河区天河东路73号出租一房、两房到三房只租不售3 3马赛国际公寓马赛国际公寓天河黄埔大道潭村路平云路177号在售单身工作间：45-77商务公寓：74-90商业属性40年 4 4合生广场合生广场海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区政府对面）在售单间43，46，53平米，二居103平米商业属性50年 5 5颐和四季公馆颐和四季公馆天河区东莞庄路57号在售一居30-50平米,二居至五居90-188平米住宅属性70年 6 6正佳万豪正佳万豪天河路208号少量尾货58-150平米的

4、一至三房商业属性40年 7 7达镖国际中心达镖国际中心 海珠区江南大道南362号售罄一居至二居40-66平方米商业属性40年 8 8财富世纪广场财富世纪广场广州市珠江新城海安路13号 在售一居68-115, 二居117-127商业属性50年广东省广州酒店式公寓调研报告5朱美拉公寓朱美拉公寓项目概况项目概况项项 目目 名名 称称朱美拉公寓项项 目目 位位 置置广州市天河区珠江新城冼村路16号开开发发商商高德置地建建 筑筑 指指 标标总户数：780精装修建筑面积：85943.13平方米；占地面积：10480平方米绿化率:30%；容积率:8.3；车位450主主 力力 户户 型型一居室68平米；三居室

5、170平米；四居室203平米租租 售售 情情 况况经营方式：出售；销售状况：已售价价 格格 信信 息息均价：33500元/物业费：4.3元/*月开开 盘盘 入入 住住开盘时间：2009年8月30，2008年11月22日入住时间：B座已于2009年12月31日交楼；A座及D座17层以下部分单位于2010年12月31日交楼；C座及D座17层以上单位于2012年1月31日广东省广州酒店式公寓调研报告6地地 面：面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道地地 下：下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。朱美拉公寓朱美拉公寓区位图

6、区位图广东省广州酒店式公寓调研报告7朱美拉公寓朱美拉公寓规划图规划图广东省广州酒店式公寓调研报告8朱美拉公寓户型图朱美拉公寓户型图一居室一居室朱美拉公寓68.06东向一房一厅一房一厅54平方米平方米广东省广州酒店式公寓调研报告9朱美拉公寓户型图朱美拉公寓户型图一居室一居室一房一厅一房一厅70平方米平方米一房一厅一房一厅64平方米平方米广东省广州酒店式公寓调研报告10朱美拉公寓户型图朱美拉公寓户型图一居室一居室一房一厅一房一厅65平方米平方米广东省广州酒店式公寓调研报告11朱美拉公寓户型图朱美拉公寓户型图两居室两居室两房一厅两房一厅广东省广州酒店式公寓调研报告121、建筑外立面石材为主，简约大气

7、2、主入口标示不是特别明显，此点有待改进。12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析建筑外立面及出入口建筑外立面及出入口广东省广州酒店式公寓调研报告131、电梯间石材地面水晶灯吊顶，营造七星级酒店奢华感；2、大堂装修3、富有设计感的墙面123朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析大堂大堂广东省广州酒店式公寓调研报告141、通道铺设地毯，营造酒店氛围；2、房间号码牌12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析通道通道广东省广州酒店式公寓调研报告151、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台；2、卧室家私配套大床及床垫（租客可自购或接受业主提供）、床头柜3、卧室家私配套衣柜及写字台123朱美拉公寓硬件分析朱美

8、拉公寓硬件分析室内（一居室）室内（一居室）广东省广州酒店式公寓调研报告161、客厅家私配套；2、客厅附带46寸液晶彩电12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）室内（一居室）广东省广州酒店式公寓调研报告171、独立中央空调系统；2、帖卡式门锁。12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）室内（一居室）广东省广州酒店式公寓调研报告181、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机；12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）室内（一居室）广东省广州酒店式公寓调研报告191、2、浴室配有高档洗具和卫具；3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头，并安装液晶电视机。123朱美

9、拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析室内（一居室）室内（一居室）广东省广州酒店式公寓调研报告201、两居室客厅装修；2、两居室主卧室；12343、两居室景观阳台；4、两居室次卧室。一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异；朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析室内（两居室）室内（两居室）广东省广州酒店式公寓调研报告211、2、楼层逢单层设有公共休息空间，空间挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压抑感和沉闷感；12朱美拉公寓硬件分析朱美拉公寓硬件分析公共休息空间公共休息空间广东省广州酒店式公寓调研报告22u精致装修配及高档石材墙纸布置精致装修配及高档石材墙纸布置u客、餐厅及睡房家私配套客

10、、餐厅及睡房家私配套u独立中央空调系统独立中央空调系统u浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头u浴室安装液晶电视机浴室安装液晶电视机u厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等u客厅附带客厅附带46寸液晶彩电寸液晶彩电u部分单位带有景观阳台部分单位带有景观阳台朱美拉公寓朱美拉公寓房间大致设施及配套汇总房间大致设施及配套汇总广东省广州酒店式公寓调研报告23优点分析：优点分析：1、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好未来发展潜力看好。2、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有270景观

11、视野。户型偏中小型，符合天河区商务人天河区商务人士租用需求士租用需求；亦有利于吸引投资性购买吸引投资性购买，风险较小。3、家电家私配套齐全，可拎包入住拎包入住，方便出租。4、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租比较困难，由物业公司成立租赁小组，协助统一出租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主出月租的四分之一）。此种模式的优点是帮助业主帮助业主更顺利的出租更顺利的出租，缺点是租赁小组没有定价权，应对租客不够灵活。缺点分析：缺点分析：1、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工地施工，造成周边环境比较混乱。2、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方便。3、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛

12、，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。4、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业管理。朱美拉公寓朱美拉公寓项目品鉴项目品鉴广东省广州酒店式公寓调研报告24雅诗阁广州雅诗阁广州概况概况雅诗阁广州雅诗阁广州概况概况项项 目目 名名 称称雅诗阁广州项项 目目 位位 置置天河区天河东路73号B3栋开开 发发 商商雅诗阁中国建建 筑筑 指指 标标房间总数：208间（套）层高：30层标间面积：51主主 力力 户户 型型豪华一房式公寓：6426套行政一房式公寓：69.7162套豪华行政一房式公寓：74.8458套豪华两房式公寓：107.11452套行政三房式公寓：15010套租租 售售 情情 况况只租不售

13、价价 格格 信信 息息均价：53000元/物业费：4.3元/*月开开 盘盘 入入 住住入住时间：2008年1月广东省广州酒店式公寓调研报告25雅诗阁广州雅诗阁广州区位图区位图广东省广州酒店式公寓调研报告26客厅平面图豪华一房式公寓(64 )雅诗阁广州雅诗阁广州样板房效果样板房效果 广东省广州酒店式公寓调研报告27客厅平面图行政一房式公寓(69-71 )雅诗阁广州雅诗阁广州样板房效果样板房效果广东省广州酒店式公寓调研报告28卧室平面图豪华行政一房式公寓(74-84 )雅诗阁广州雅诗阁广州样板房效果样板房效果广东省广州酒店式公寓调研报告29客厅平面图豪华两房式公寓(107-114 )雅诗阁广州雅诗

14、阁广州样板房效果样板房效果广东省广州酒店式公寓调研报告30卧室平面图行政三房式公寓(150 )雅诗阁广州雅诗阁广州样板房效果样板房效果广东省广州酒店式公寓调研报告31配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具雅诗阁广州雅诗阁广州厨房厨房广东省广州酒店式公寓调研报告32Facilities健身房;户外游泳池会议室;休闲区雅诗阁广州雅诗阁广州配套设施配套设施广东省广州酒店式公寓调研报告33Facilities儿童户外乐园;烧烤区乒乓球;高尔夫雅诗阁广州雅诗阁广州配套设施配套设施广东省广州酒店式公寓调研报告34雅诗阁广

15、州雅诗阁广州服务与设施服务与设施广东省广州酒店式公寓调研报告35马赛国际公寓马赛国际公寓概况概况项项 目目 名名 称称马赛国际公寓项项 目目 位位 置置天河黄埔大道潭村路平云路177号开开发发商商广州珠江房地产开发中心有限公司建建 筑筑 指指 标标毛坯，带装修占地面积：2,406总建筑面积：38794单层建筑面积：1087外立面：楼体以玻璃幕墙为主，商务感强产权年限：40年绿化率:30%；容积率:8.3；车位450主主 力力 户户 型型单身工作间：45-77；商务公寓：74-90双用公寓：110-119租租 售售 情情 况况经营方式：出售；销售状况：已售价价 格格 信信 息息均价：23000元

16、/物业费：2.5元/月/开开 盘盘 入入 住住开盘：2011年12月24日入住时间：2012年12月广东省广州酒店式公寓调研报告36马赛国际公寓马赛国际公寓外立面效果图外立面效果图广东省广州酒店式公寓调研报告37马赛国际公寓马赛国际公寓楼宇户型分布图楼宇户型分布图广东省广州酒店式公寓调研报告38马赛国际公寓马赛国际公寓区位图区位图广东省广州酒店式公寓调研报告39马赛国际公寓马赛国际公寓商圈图商圈图广东省广州酒店式公寓调研报告40马赛国际公寓户型图马赛国际公寓户型图标准层平面图标准层平面图序号建筑面积朝向1163东北259朝东359朝东459朝东559朝东666东南771朝南871朝南9114西

17、南1048朝西1148朝西1248朝西13110西北14112朝北广东省广州酒店式公寓调研报告41马赛国际公寓户型图马赛国际公寓户型图一居室一居室一室一厅一卫一室一厅一卫44.00一室一厅一卫一室一厅一卫66.00广东省广州酒店式公寓调研报告42马赛国际公寓户型图马赛国际公寓户型图两居室两居室两室两厅一卫两室两厅一卫75广东省广州酒店式公寓调研报告43马赛国际公寓户型图马赛国际公寓户型图两居室两居室两室一厅一卫两室一厅一卫广东省广州酒店式公寓调研报告441、外立面灰色为主色调，商务感较强；2、主入口简约大方。12马赛国际公寓硬件分析马赛国际公寓硬件分析建筑外立面建筑外立面广东省广州酒店式公寓调

18、研报告4512马赛国际公寓硬件分析马赛国际公寓硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告461、售楼部灯饰及座椅；2、楼梯间及墙壁装修。12马赛国际公寓硬件分析马赛国际公寓硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告47左图为马赛国际公寓样板房展示，该公寓以写字楼为卖点（将公寓当做写字楼来卖），样板房展示的是服装设计公司的办公场景。马赛国际公寓硬件分析马赛国际公寓硬件分析样板房样板房广东省广州酒店式公寓调研报告48优点分析：优点分析：1、马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城，毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的酒店式投资型公寓投资型公寓。2、该项目主打写字楼功能来

19、卖，一方面可以规避马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中小户型，适合小企业办公需求。3、户型比较灵活，租住、办公两相宜。缺点分析：缺点分析：1、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易受烟尘噪音污染。；2、马场附近有待开发，单纯的住宅式公寓比较难卖，市场有限；马赛国际公寓马赛国际公寓项目实调心得项目实调心得广东省广州酒店式公寓调研报告49合生广场合生广场概况概况项项 目目 名名 称称合生广场项项 目目 位位 置置海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区政府对面）开开发发商商合生创展集团有限公司建建 筑筑 指指 标标总户数：1660精装修容积率：2.7

20、7；绿化率：30%建筑面积：260000平方米占地面积：65000平方米主主 力力 户户 型型单间43，46，53平米；二居103平米租租 售售 情情 况况经营方式：出售；销售状况：在售价价 格格 信信 息息均价:26000元/平米；物业费：4.8元/月/开开 盘盘 入入 住住开盘时间：2011年10月01日入住时间：2013年 产权年限：50年广东省广州酒店式公寓调研报告50 合生广场分南、北区两区，1-5层为10万平米购物广场，地下三层停车场(2000多个车位)，6-26层为酒店式公寓与酒店式office。南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、K

21、TV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。首期推出北区43-103m2酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式office，创新式产品，可自由组合，宜居宜商。合生广场合生广场概况概况广东省广州酒店式公寓调研报告511、百货部分主体楼2、对面文化休闲部分仍处在地基阶段12合生广场项目工程进度合生广场项目工程进度实景图实景图广东省广州酒店式公寓调研报告52合生广场是合生创展全国商业布局广州地区商业综合体第一个项目，位于新中轴线南段规划的行位于新中轴线南段规划的行政商业中心区域政商业中心区域广州大道南广州大道南商业

22、走廊的中心商业走廊的中心；将与珠江新城、琶洲会展构成经济金三角。项目正对海珠区政府，加上海珠区政府，加上海珠区地税局和工商行政管理局海珠区地税局和工商行政管理局等重要政府机构林立等重要政府机构林立，附近中大商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽贸商圈环绕，项目未来的商贸、政治、文化中心地位已经显现。合生广场合生广场区位图区位图广东省广州酒店式公寓调研报告53合生广场户型图合生广场户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告54合生广场户型图合生广场户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告55合生广场户型图合生广场户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告56合生广场户型图合生广场户型图两居室

23、两居室广东省广州酒店式公寓调研报告57合生广场户型图合生广场户型图两居室两居室广东省广州酒店式公寓调研报告58121、大型百货、高端餐饮、巨幕影院2、超大书城、娱乐休闲、名店商城、酒店OFFICE3、双向三车道3合生广场合生广场规划图（沙盘）规划图（沙盘）广东省广州酒店式公寓调研报告5912341、接待台与休息区2、户型模型展示区3、电梯间（日立电梯）4、品牌展示墙合生广场硬件分析合生广场硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告6011、布局合理，功能划分明显，创意空间灵活2、工作间及试衣间宽敞舒适，有利工作展示3、浅滩区与选衣区独立成体，方便接待及选衣4、模特区与整体隔离设置，更

24、显私密和高档合生广场硬件分析合生广场硬件分析工作样板间展示工作样板间展示( (平面图平面图) )广东省广州酒店式公寓调研报告6112341、洽谈区2、裁缝区3、试衣区4、选衣区合生广场硬件分析合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）工作样板间展示（实景图） 广东省广州酒店式公寓调研报告6212室内橱柜合生广场硬件分析合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）工作样板间展示（实景图） 广东省广州酒店式公寓调研报告631231、洗衣机2、厨房杂物柜3、平面炉和抽油烟机合生广场硬件分析合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）工作样板间展示（实景图） 广东省广州酒店式公寓调研报告641、卫生间2、淋浴间

25、12合生广场硬件分析合生广场硬件分析工作样板间展示（实景图）工作样板间展示（实景图） 广东省广州酒店式公寓调研报告65合生广场硬件分析合生广场硬件分析交楼标准（实景图）交楼标准（实景图）广东省广州酒店式公寓调研报告66合生广场硬件分析合生广场硬件分析交楼标准（实景图）交楼标准（实景图）广东省广州酒店式公寓调研报告67合生广场硬件分析合生广场硬件分析交楼标准（实景图）交楼标准（实景图） 广东省广州酒店式公寓调研报告68优点分析：优点分析：1、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交界的项目。项目地处海珠区政商机构密集的核心地带，周围有几大商圈环绕，地段优势显著。2、该项目主打写字楼卖点，周边中大布

26、匹商圈，长江纺织城，有着广阔的中小企业办公需求。缺点分析：缺点分析：1、周边环境较为嘈杂，人流复杂，治安一般，适合投资；2、广场写字楼下面是针机市场，市场内交通较拥挤，卫生环境方面有欠缺；合生广场合生广场项目实调心得项目实调心得广东省广州酒店式公寓调研报告69颐和四季公馆颐和四季公馆概况概况项项 目目 名名 称称颐和四季公馆项项 目目 位位 置置天寿路和广园快速路交界处开开发发商商广州颐和集团有限公司建建 筑筑 指指 标标建筑面积：111658平方米占地面积：13157平方米绿地率30%；容积率：8.48户数：总共127户主主 力力 户户 型型一居30-50；二居至五居90-188租租 售售

27、情情 况况经营方式：出售；销售状况：已售价价 格格 信信 息息均价：2.3万元/；物业费：3.80元/月/开开 盘盘 入入 住住开盘时间：2012年04月01日入住时间：2013年06月产权年限：70年广东省广州酒店式公寓调研报告70颐和四季公馆颐和四季公馆规划图规划图广东省广州酒店式公寓调研报告71颐和四季公馆颐和四季公馆区位图区位图广东省广州酒店式公寓调研报告72颐和四季公馆颐和四季公馆效果图效果图广东省广州酒店式公寓调研报告73颐和四季公馆户型图颐和四季公馆户型图一居室一居室1室室1厅厅1卫卫，501室室1厅厅1卫卫，471室室1厅厅1卫卫，69广东省广州酒店式公寓调研报告741室室1厅

28、厅1卫卫，42一一室室一一厅厅一一卫卫53颐和四季公馆户型图颐和四季公馆户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告751室室1厅厅1卫卫，531室室1厅厅1卫卫，39颐和四季公馆户型图颐和四季公馆户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告76颐和四季公馆户型图颐和四季公馆户型图两居室两居室一室两厅一卫一室两厅一卫1172室室2厅厅1卫卫，98.84广东省广州酒店式公寓调研报告77颐和四季公馆户型图颐和四季公馆户型图两居室两居室2室室2厅厅1卫卫，1092室室2厅厅1卫卫，142广东省广州酒店式公寓调研报告78121、工程在建，目前项目已经售完，预计2013年6月交楼2、项目周边主干道路

29、颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析建筑外观建筑外观广东省广州酒店式公寓调研报告791231、项目沙盘2、售楼大厅3、洽谈区颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告80121、入户门2、餐桌颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析餐厅（餐厅（B2-1B2-1）广东省广州酒店式公寓调研报告81121、客厅电视机2、客厅沙发颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析客厅（客厅（B2-1B2-1）广东省广州酒店式公寓调研报告82121、卧室飘窗2、卧室大床3、卧室家私3颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析卧室（卧室（B2-1B2-1）广东省广州酒店式

30、公寓调研报告83121、ToTo牌卫浴2、石材饰面颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析浴室（浴室（B2-1B2-1）广东省广州酒店式公寓调研报告84颐和四季公馆硬件分析颐和四季公馆硬件分析厨房（厨房（B2-1B2-1）广东省广州酒店式公寓调研报告85实调心得：实调心得：1、位于天河北板块，生活配套丰富；但项目与广园路高架入口相当靠近，易受噪音及尘土影响；该盘比较适合作投资用途投资用途。2、纯五星级酒店公寓，带租约发售，3年委托经营，由酒店管理集团统一管理，有助于吸引投资。3、家电家私配套齐全，可拎包入住拎包入住，方便出租。4、部分39小户型，不限购，总价较低，适合吸引中小投资者。颐和四季公

31、馆颐和四季公馆项目实调心得项目实调心得广东省广州酒店式公寓调研报告86项目位置项目位置: :天河路208号开发商开发商广州市正佳企业有限公司租售情况租售情况: :在售-商业价格信息价格信息: :均价：45000元/ 物业费：7元/月/户型面积户型面积: :58-150平米的一至三房(主推60-70平方米单间)装装 修：修：6500元/标准装修开盘入住：开盘入住：开盘时间：2009-12入住时间：2010-12楼层分布楼层分布1-7层：商业店铺和休闲设施8层和24层中空消防层9-23层：万豪酒店25-41层：正佳万豪金殿(公寓部分)其其 他他: :容积率：35.27绿化率：30%总户数：368产

32、权年限：50年车位数：1500个建筑面积：84892占地面积：2407物业公司：第一太平戴维斯正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓概况概况广东省广州酒店式公寓调研报告87正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓外立面外立面广东省广州酒店式公寓调研报告88正佳万豪金殿处于天河区核心区域，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓区位区位广东省广州酒店式公寓调研报告8927层、30层、33层、36层另带花园正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓平面图平面图广东省广州酒店式公寓调研报告90可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-

33、200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓户型户型73.25平方米平方米朝向：正西朝向：正西广东省广州酒店式公寓调研报告91可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓户型户型58.30平方米平方米朝向：正南朝向：正南广东省广州酒店式公寓调研报告92可售公寓共有368套，每一层

34、27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓户型户型67.83平方米平方米朝向：正东朝向：正东广东省广州酒店式公寓调研报告93可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓户型户型86.90平方米平方米朝向：正东朝向：正东广东省广州酒店式公寓调研报告94

35、可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。正佳万豪商务公寓正佳万豪商务公寓户型户型67.14平方米平方米朝向：东北朝向：东北广东省广州酒店式公寓调研报告9512售楼部设在正佳广场内，人流量较大，目前项目已经售罄，只剩少量单位。正佳万豪商务公寓硬件分析正佳万豪商务公寓硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告9611、卧室梳妆台，由于采用复式设计，二层卧室层高较低，给人感觉稍显压抑。2、大床2正佳万豪商务公寓硬件分析正佳万豪商务公

36、寓硬件分析卧室卧室广东省广州酒店式公寓调研报告97121、客厅实景图片，复式设计具有较好的性价比，实用率接近100%，客厅空间感较强，通透宽敞。2、客厅效果图正佳万豪商务公寓硬件分析正佳万豪商务公寓硬件分析客厅客厅广东省广州酒店式公寓调研报告98121、梳妆台2、衣柜正佳万豪商务公寓硬件分析正佳万豪商务公寓硬件分析家私家私广东省广州酒店式公寓调研报告991厨房配有洗衣机、煮食炉、微波炉、抽油烟机等厨房用品以及吧台。正佳万豪商务公寓硬件分析正佳万豪商务公寓硬件分析厨房厨房广东省广州酒店式公寓调研报告100优点分析：优点分析：1、正佳万豪金殿项目依托正佳广场，楼下即为购物中心，地段十分优越，交通十

37、分便利，周边商业配套设施无可挑剔，具有很大的投资潜力投资潜力。2、除去地段这一重要卖点外，复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3、4.65米层高，首层4.3米，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮，缺点是二层层高较低，比较压抑。4、家电家私配套齐全，可拎包入住拎包入住，方便出租。5、在住宅限购的条件下，酒店式公寓不限购，却有着优于住宅的投资价值，因此项目3月份推出，半月时间即售罄。缺点分析：缺点分析：1、正佳万豪金殿位于天河闹市区，车流量、人流量均比较多，日常的生活难免会有些嘈杂；2、楼盘均价过高（均价48000每平米）；3、复式二层层高较低（2.1米），部分户型有黑厕现象；正佳万

38、豪商务公寓正佳万豪商务公寓项目实调心得项目实调心得广东省广州酒店式公寓调研报告101项目名称项目名称: :达镖国际商务公寓项目位置项目位置海珠区江南大道南362号开发商开发商广州江南房产有限公司租售情况租售情况售罄价格信息价格信息均价25000元/平米4.8元/月/平方米户型面积户型面积一居至二居40-66平方米装装修修精装修3000元/开盘入住开盘入住开盘时间：2009年11月入住时间：2011年05月楼层楼层地下3层、地上51层，总建筑高度208米其其他他建筑面积：115402占地面积：10603停车位：500个物业公司：第一太平戴维斯达镖国际商务公寓达镖国际商务公寓概况概况广东省广州酒店

39、式公寓调研报告102达镖国际中心位于广州市海珠区江南大道与昌岗路交汇处。地铁2号线与号线与8号线号线交汇点昌岗站交汇点昌岗站，罕有的双地铁上盖物业，完善的道路系统与轨道交通为项目构筑四通八达的立体交通网络，在地理上极具战略优势。达镖国际商务公寓达镖国际商务公寓区位图区位图广东省广州酒店式公寓调研报告103达镖国际商务公寓达镖国际商务公寓规划图规划图广东省广州酒店式公寓调研报告104达镖国际商务公寓达镖国际商务公寓户型图户型图广东省广州酒店式公寓调研报告105达镖国际商务公寓户型图达镖国际商务公寓户型图A A户型户型A户型单位南向户型单位南向，42.92-47.83广东省广州酒店式公寓调研报告1

40、06达镖国际商务公寓户型图达镖国际商务公寓户型图B B户型户型B户型单位南、北向户型单位南、北向，44.63广东省广州酒店式公寓调研报告107达镖国际商务公寓户型图达镖国际商务公寓户型图C C户型户型C户型单位东西向户型单位东西向，61.19-68.23广东省广州酒店式公寓调研报告108采用LOW-E隔热玻璃幕墙及铝板幕墙等材料达镖国际商务公寓硬件分析达镖国际商务公寓硬件分析外立面外立面广东省广州酒店式公寓调研报告1091201、卧室、客厅2、天花达镖国际商务公寓硬件分析达镖国际商务公寓硬件分析售楼大厅售楼大厅广东省广州酒店式公寓调研报告110国际名牌抽油烟机电磁炉高级橱柜组合配不锈钢洗涤盆连

41、弗兰卡水龙头达镖国际商务公寓硬件分析达镖国际商务公寓硬件分析厨房厨房广东省广州酒店式公寓调研报告111科勒高级水龙头、座厕及洗面盆，并装置清镜、排气扇、厕纸盒、毛巾挂架及防水插座达镖国际商务公寓硬件分析达镖国际商务公寓硬件分析卫生间卫生间广东省广州酒店式公寓调研报告112项目位置项目位置:广州市珠江新城海安路13号开发商：开发商：越秀地产租售情况租售情况:在售（精装修）价格信息价格信息:33000元/物业费5元/月/平方米户型面积户型面积:一居68-115二居117-127开盘入住：开盘入住：开盘时间：2011年09月04日入住时间：2013年06月楼层状况楼层状况地下三层，1-3层为商业裙楼

42、，A1栋写字楼塔楼为435层，A2栋公寓塔楼为4-28层公寓部分：公寓部分： 公寓6层以上均有阳台3.1米层高其其他他:建筑面积：106766占地面积：11156物业公司：越秀仲量联行物业管理有限公司财富世纪广场财富世纪广场概况概况广东省广州酒店式公寓调研报告113财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。离地铁五号线潭村站地铁五号线潭村站约15分钟路程；137、140、245、540、882等公交线路途径项目附近的冼村站和石牌村站。冼村站和石牌村站。财富世纪广场财富世纪广场区位图区位

43、图广东省广州酒店式公寓调研报告114财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。财富世纪广场财富世纪广场周边商圈周边商圈广东省广州酒店式公寓调研报告115财富世纪广场户型图财富世纪广场户型图一居室一居室广东省广州酒店式公寓调研报告116财富世纪广场户型图财富世纪广场户型图两居室两居室广东省广州酒店式公寓调研报告1171201、卧室2、客厅松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住财富世纪广场样板房财富世纪广场样板房A2A2栋栋I I户型户型广东省广州酒店式公寓调

44、研报告1181201、厨房配有西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机等2、卫浴财富世纪广场样板房财富世纪广场样板房A2A2栋栋I I户型户型广东省广州酒店式公寓调研报告119区域分布：区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：所售面积：4070平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：价格信息：位于天河CBD项目均价3000035000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公

45、寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：物业管理费用： 较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性用地属性多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅

46、用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。项目总结项目总结调研小结调研小结广东省广州酒店式公寓调研报告120调研小结调研小结对比分析对比分析n广州市公寓物业主要是近年当地房地产住宅市场快速发展的衍生物，即住宅类物业推行“公寓化”。主要是将住宅中单元面积较小，物业档次较高，引入较高质素管理公司的产品包装或开发成普通公寓类住宅物业，产品类型单一。同北京上海等城市相比较同北京上海等城市相比较，广州酒店式公寓的市场状况相对落后，同时作为中国国际大城市也有很大的市场空间，市场的空白点也是我们的发展机遇。北京北京上海上海深圳深圳广州广州经营方式经营方式长租、短租、日租多种方式长租、短租、日租多种方

47、式长租、短租、日租多种方式长租多、短租日租少主要房型主要房型面积面积一房至二房；50-100为主二房至三房；70-120为主一房至三房；26-90为主市场规模小，未形成主力户型，项目各异，房型跨度30-200主要客源主要客源类型类型长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管、港澳；日租：旅游、商务长租：日韩、外籍、商务租金范围租金范围12-55/美元之间20-30美元为主20-40/美元左右为主高档：11.5万元/月中档：5000-6000元/月高档：1-2万元/月中档：0.6-1万元/月低档：0.3-0.6万元/月地段：地段：CBD、领事区、专业市场区浦东、浦西中央商务区CBD福田、罗湖CBD商务区珠江新城CBD、天河北商务区广东省广州酒店式公寓调研报告谢谢Thankyou广东省广州酒店式公寓调研报告