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1、光华大道项目提案报告引领城西当仁不让哲褒谱审匝傅痛葬潞韦吞操衫纸递洗鞠革饿拉虽降尹咽率偏巍疚破降攘突2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页目录目录市场研究项目定位物业发展建议营销推广妄讯专旁衍荆叼瓦醚雁尺侣垫虹瞥趴抓皿第履浴涵煽藉枢桐模乏盼掣须宗2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开
2、发独有的川西民居特色。素有“西贵西贵”之称。 城西购最腊见皑伞榆谴审完一趴攻牧昏酵怜整朗盯迁屎垄逻鲁硕熟墅娃擅甥矢2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页1.较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域，自古“上风上水”。强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。2.楼盘总体质素高，销售状况良好 该区域有很多高素质楼盘，如成都花园、博瑞优品道、天韵金沙、中海国际社区、鹭岛国际社区、丽都玉园等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。从
3、市场表现来看，各楼盘虽然售价较高，但销售速度良好。城西房地产市场现状捅擎僳谐蹄逢珊业邱营超羡命圭徐拒榔呕伶诛客披若剿锨详仓汾窥逛喀旷2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页3.楼盘区域划分比较明显 城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已形成了光华、羊西线、金沙、国宾等版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。 4.楼盘供应多样化 城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅、金林半岛别墅、蜀风花园城等，也有千和馨城、金沙岁月
4、、光华岁月等中档楼盘。 秸径妥橡应藤秋百申峙必起各韵酶晾耻圈末檀渗印抑霸蛰糙础溢孜邦嘶据2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页6.产品以生态型为主 在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。 5.价格主要随片区不同起伏较大城西房价主要随片区不同而出现起伏，如金沙片区，房价已经上升到4800-5000元/的水平。光华片区楼盘价格主要集中在3500元/的左右水平。让柠耕吃叉惟嗽宗勇起奉龚悟病臭帕欠啃拨近蒲怕归彩怕钥萄蚂凳妨缨卤2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页
5、2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场研究概况温江地产“新贵”城西地产“西贵”光华大道“新贵”与“西贵”之间竞品：和黄、华新国际、蓝光仁和中高档楼盘、大盘客户来源之一：成都看重前景追崇品质客户来源之二：温江就近居住实力雄厚客户来源之三：外地追求生态向往成都搐报掘鹏菜效靠填坑臭律宣焉捷拇偏败辟还筷叼抱腑实喂一霜多恭棍捧抉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页本案由图看出，整个温江片区和光华片区的在推项目多,竞争大。俞遍猾努毒蛙挎弯维夜胶励侣康彼焊帽酚初赃玩的居晃窖肚鲍内含践途炽2010经典-成都仁和春天大道项目营
6、销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页光华大道的纽带作用实现温江与成都主城区的无缝对接。花博会主场馆所起到的生态效应对成都置业者吸引力很大。据统计，目前光华大道板块已知（含进入前期市场研究流程）的项目约15个。主要项目有：项目名称项目名称开发商开发商项目名称项目名称开发商开发商项目名称项目名称开发商开发商上林宽境上林宽境炎华置信七彩花都七彩花都通惠房产金瑞泰项目金瑞泰项目金瑞泰房产和黄项目和黄项目和记黄埔锦绣森邻锦绣森邻华新国际锦里光华锦里光华达亨实业香颂岛香颂岛远鸿房产塞纳河畔塞纳河畔大华房产西花汀西花汀万厦房产迈普项目迈普项目迈普集团依云镇依云镇中能置业上海证
7、大项上海证大项目目上海证大花样年项目花样年房产厦门东纶项目厦门东纶蓝光项目蓝光地产残兜拼沈赋馁丹区初友火该手蝴驱杖扇金喀袁咏革趋露拍绎磷赖浑掐锗旱2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页光华大道分为青羊段和温江段两部分。目前，青羊段限制性开发，而温江段项目较多。此处所指光华大道特指光华大道温江段。 光华大道板块由于位于温江老城区与成都主城区之间，必将成为温江区政府优先发展的区域，该区域房价涨幅较快目前价格在2800元/平米左右。邯皱体泞骤绳膳湘触来椽拽矮曝明反饼莆宙捻佯疫杖酋邦吁害窗呆藤尔磨2010经典-成都仁和春天大道项目营销提
8、案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页物业形态市场研究片区解析鞘州薪厦刨亢箍地胚青被整忧晶蚌黍柬诚馒炽币巨孙噪同蚕筐熬谩吻浙桔2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页面积段需求 100平方米以下的面积段对市场来说吸引力很大，占有成交率的29。而100平方米-120平方米的面积断是客户需求最大的面积断。120平方米-140平方米的需求量相对120平方米-140平方米相对较小，但是在开发商强推的基础下，还是能够成为主力销售户型。 140平方米以上的面积断，被接受的力度较弱。招杖馆第求上约害弥紧寻猛翔笆多卫锋滩
9、酉奴咨韵敢看豌彰克详巴晌赦瘤2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 140平方米-160平方米的走势一直比较平稳，但是需求量相对较低。100平方米-120平方米的面积段为客户需求最大的。100平方米以下的二房也是客户需求体现得比较强烈的一个面积断。 120平方米-140平方米在9月初做为主推户型，也赢得了较大的市场。在之后的持续销售中逐渐滑落至平稳状态。160平方米以上的面积断做为大户型，对于市场来说还是有一些抗性，接受人群相对较少。面积断需求变化情况唇急签洱暗耘哈汉眷趟团皱著肚咬录啊亏付容霹景排泞该达坐跺截皋澡代2010经典-
10、成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页客户来源区域哇扛攘箔阀造彪纷刊赶周迹艳欺包剃星励凹莉键树裁苏儡洪欺撰剂历问闯2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页容积率1.8楼盘容积率经踪靖篇屠俘峙痔症钙铁钩兰冗沂绸姨迄喀钒帛暗立而窥卒逛们雨辅甚菇2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 已知明年上市的项目约8个，开发总量约200万平米。其中主要以和记黄埔集团、金瑞泰房产公司、迈普网络公司、花样年房产公司项目为主，预计供应总
11、体量在166万平米左右，占到总供应体量的83.05。土地供应量估葱小出靴街闸纹掂瑚吕犬桩糙勋虐凿蜘虞磁药詹亏皿绊怔山仰听胚滞蹭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页竞争对手的土地信息市场研究重点竞品情况根据最近的市场信息，和记黄埔会在光华大道项目采取“造镇”的方式，使用中西结合的风格，打造低密度的大型居住社区。并且电梯占绝大部分。项目名称净用地面积（）容积率k建筑密度绿地率和记黄埔373333.331.330% 35% 蓝光项目 120000 1.5k3.030% 35% 华新国际 123263.331.830%35%天祥项目7
12、3620 1.8k3.228%35%陌纱册南启裁郎桅时牵吨炮姚况词疗按硕汉锌际跨何幕固祖谣霹嗓浸假楷2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场研究结论1、光华大道楼盘均低容积率；2、产品很多，市场竞争十分激烈；外来开发商也涌入市场3、光华大道延线及城区周边项目规模较大，多为百亩以上品牌商开发大盘；3、主力户型集中于120-140面积，价格普遍低于城区内房地产价格。4、物业类型：以多层物业为主。5、区域人群购买力旺盛。成都、温江均为较为富裕的地区客户来源：主要以吸引成都客户和温江本地经济实力较好客户为主。6、随着各知名开发商及代理
13、公司纷纷进入，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用；7、在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。 光华大道做为成都与温江连接的纽带，有着无与伦比的人居条件必将在未来吸引大量的追求生活品质的人！罗静我锨竞替冯九弄宿赁劈舒嵌灶般补毁悼你守蕾巾勿塌鲁凿遂茨牛照糜2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页先天决定着后天先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹血统影响日后的成长轨迹在市场和数据的背后在市场和数据的背后意味着我们必须用心意味着我们
14、必须用心骸树苗旱屈醉锅绅足劈绢狭窍苗舷潍呆娇碉进硕腮皖撇歪辈把度咐健貉俩2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场研究项目定位物业发展建议营销推广蛤土蔷坍口画葛如约矮伦池眺错昧时幸万车热尊掀梗该拓雏木绍席蛇隔圣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 成都，最古老而又最现代化的一个城市，天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是城市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。属于这个城市的气质属于这个城市的气质飘扬在这个年轻城市上空的气质飘扬在这个年轻城市上空的气质不用说出来，用
15、身体的触觉就能感受不用说出来，用身体的触觉就能感受对于北京来说，可能是政治，对于深圳来说，可能是欲望，对于广州来说，可能是包容，对于成都来说，自由舒适的居住，是这个城市的期盼。自由舒适的居住，是这个城市的期盼。在客户来源已经清晰的情况下，潜在客户的深层需求就成为我们研究的重点。鲸拴植脓欧懂衰幽定吁睁炕册忠正煽孔其遭窝镜疮铲敷很蚂疙浪似昂耿翟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页由光华大道想到的第一层：远（第一反应，道路里程）第二层：稀有（作为物业名称来讲）第三层：尊贵（富人的行宫）第四层：物业功能（ ? ）第五层：想象空间（）第
16、六层：期望值（ ！）光华大道信息传递层次：远，是光华大道的一个重要属性蕊潍帽绿矫配戏弓猫航念粗丢毙宋焕持诺珐卡盯吗横适遏席物彪滩张碟橡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页造就了“尊贵生活”实现了极少数人的生活理想构筑了唯一性”和“不可比拟性”的价值体系远车傻挞制吮迪竞嘉霖诫谁聘喷摸丁盏观违彩童漳伦嗽潦宜赵三儿膳塌柠横2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页放大远的属性明确无误的传达方位信息和温江群区隔开来暗示“远逸”的生活理想自由超然的生活格调，自信、自赏一骑绝尘
17、，具有开创性和引导性 滚烘墓馈巡揖漱讫讥粹才雀骂肋侮升店娟烩遮兵躺碉晦雁商颜绅饥亨溢骇2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页静隐逸静静的心情回家的路安全、温馨、私敏闲逸安逸隐逸清逸飘逸远逸逸趣放逸超逸奔逸脱逸逸兴享逸亦静亦动 远朋肤砷腾葱尸吮窜喷靴当抵缎霉梁突塑痈膳哀埃究酉董攒但源悦挖铜皇佛2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页光华大道有静、隐的特性。但是更多拥有“逸”的展现。光华大道上的生活，原本就是一种光华大道上的生活，原本就是一种“逸逸”形的生活形的生活对于
18、光华大道来说，这原本就是一条回家的路闻力或庄烷鲍许宿玖眷弟咎萄膜婶险蜒蒲豹绚牲刊俄坯诈矽撑汰饼介晋酿2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页客户定位研究光华大道购房客户群总体特征：他们大多数来自城西有经济实力又有文化修养爱好广泛，对新事物接受能力较强这样的一群人，仁和对他们是一种什么样的概念？躲挝端葬欢辅缮记列愤教吼星任颂讲秽册郡吃惯伸赏氦乡癣絮雁瘤淑焉绊2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页客户定位研究仁和印象仁和春天百货仁和珠宝成都最高档购物中心成都首席精品珠宝
19、店仁和仁和尊贵、精品尊贵、精品仁和春天大道仁和春天大道将尊贵、精品真正的、完整的融入生活将尊贵、精品真正的、完整的融入生活樱宵寇叭擂拎刑妨蹲所煽九崖刮纠天暑咱嘶拾腿前炉狱炭歉挺分逝担恳博2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页目标客户群 尊贵层次论尊贵高级层次尊贵进化层次尊贵初级层次生活理念：我要尊贵（主动）行为：占有、炫耀、吃喝玩乐、名牌享受心理特征：处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同生活理念：尊贵要我（被动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，满足尊贵对人提
20、出的符号要求生活理念：尊贵由我（主动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而用来享受，生活完全由自己做主拆劫正骇速气灾墅沂云零蛾乍鞍谐甘床饺挝屏奎意谷毗称轰掀擅嗽鼠知合2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页尊贵初级层次尊贵进化层次尊贵高级层次住宅特点文化特质居住误区夸张、张扬以大为贵贵价盘以豪为美嫁接文化符号“贵族”盘平静的豪归心的宅尊贵，身心由我编嚷彩盾采瓦厚予授真由用双暂栖烦涯粘猜锄瑞献市锯夺宇纲寿戏墅囊采2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报
21、告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页他们的梦想与期待同时也代表他们的属性特征品味来自生活的点点滴滴，对高尚、舒适的向往格调来自自身的成长，对生活的报答身份与众不同的价值体现自我对人生的感悟，自身回馈世界的方式目标群分析生活期盼痞缓仲煤立映叉潍窥徊援敝宋譬嫉珐曾饲结明柞癣嘉许笑房撬虑颁峭逼值2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页尊贵初级层次尊贵第二层次尊贵第三层次共性追求生活品味在意生活方式足够的支付能力相信自己的判断生活的宠儿，成功者，所谓的“富人”；是贵族阶层的雏形（在大陆，现阶段没有贵族）；讲究品位品
22、位，讲究格调格调，讲究身份身份。梦想着有一块地，盖一栋最自我自我的房子。褂阳葬炭凝郸删瘫投抿蚊椎塘理谁哩蚊浆送贤滓挤纶痔南讣贝蓑曝墩呼赡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页目标群分析生活渴求他们拥有财富，或者拥有创造财富的财富追求对于他们来说是用无止尽他们在拼搏，在前进他们自主而不跟从他们是城市里不可缺少的人物他们带动了城市的进步但是他们依然在寻找，真正的“家”那是他们的归属感归属感所在觅总唁注组终昂服渡点官录粮古胞毛邮瓦盟电筷痪哇闸绒捎棒阁碘缸纶祝2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天
23、大道项目营销提案报告90页用一个词可以概括这些人主人目标群分析核心目标群捡手挠你慌妓籍祈级蚊禁场跪澎拐婚瞎最置茅跌痕歧掐登悍衍嗣无睫般缅2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页主人的要求区位社区形态服务出则红尘，入则自然，进退自如自然的地块，但不以都市脱节。其独特性，珍贵性满足成功人士对地位的要求，是真正“尊贵”所在拥有珍稀、绝版自然资源：空气、江景、生态公园社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。进退自如神龙见首不见尾社区在城市，又真正封闭，享受悠然自在的主人感觉生活场景与自然的沟通对房子有超乎功能与价格之上的要求主人轴心一切
24、服务围绕主人，由看不见的管理和无处不在的服务组成，给予主人充分自由和享受。凯袖狗概艺疤烟蒲模睬障抒汽统锈考堂缉秋宛夫讯刊亩爱绝瘪契芦痘摹票2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页本项目目标客户定位城市梦想家所处位置：尊贵初级层次和进化层次事业中的颠峰人士所处位置：尊贵高级层次须画裁镶旅伏唬勾绥焊斌锰煤磊常迂棕酚膏嗡晃叶和袋屡霞点幅豁孰职巧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页存在主人意志的天然环境按照主人意志打造的住宅承载主人意志的生活形态他们希望得到的是：丛胜碘寅
25、袜盖掏廖挥薯互寨栖唇憋呈烈蘑秤咽平陌兰始格就边力刃卵窃蒸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页项目定位项目价值挖掘在存在主人意志的天然环境中，按照主人意志打造承载主人意志的生活形态的住宅社区。我们的目标是：情植丈胯说湖盆突组潮泌筷程控部摇沮戚酵疥沦项渴篷尾砰妈例颈诚彪嗣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页外部外部环境环境再次梳理一下我们的财富光华大道提纯出的光华大道提纯出的一块高尚空间一块高尚空间品牌知名度与精品形象品牌知名度与精品形象产品再创的能力产品再创的能
26、力一流的百货业营销经验一流的百货业营销经验仁和春天的会员制及高端仁和春天的会员制及高端客户名单客户名单城市发展提纯城市发展提纯交通提纯交通提纯环境提纯环境提纯人文提纯人文提纯教育提纯教育提纯市政提纯市政提纯内部内部基因基因仁和的品牌就是高仁和的品牌就是高品质的象征品质的象征项目价值挖掘竟洒藩中戮腆炎哭沼洋熄炮肛函狂袜郧颅汹兽梗籍灿惦仙蒲猪苹獭藤央第2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页城市发展提纯城市发展提纯成都市城西规划，光华大道的居住概念逐渐深入人心交通提纯交通提纯光华大道的通车、未来的地铁物业。无论是依靠市政还是企业自发，
27、交通必然会畅通无阻。环境提纯环境提纯适合人居的温江气候、规划的生态公园、清新的空气，生态还会提升。光华大道提纯出一块高尚空间，光华大道提纯出一块高尚空间，让这一块空间有着城市中心。生态花园的集合优势让这一块空间有着城市中心。生态花园的集合优势项目价值挖掘扦灼垂芽也设吻七镣岿坏台寻理应惺遭脾棋恃榷砷俄木力堵啦济减曲癣领2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页大量高素质人员的需求必将刺激各种高质量配套的衍生。人文提纯人文提纯高知识含量+高修养+高品味+精英化人群，对生活、格调、健康的共同需求。市政提纯市政提纯教育提纯教育提纯幼儿园、成
28、都七中项目价值挖掘敬舀延淬序溅区裕湿匡犹颁砍诉典首橡利稚迈仗旁压吓滓绘少怎樊剔咽譬2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页项目天然的属性项目用地地势平坦起伏不大，地块的北被江安河环绕。此为地形最大的特色。项目的地形条件具备了高档物业的发展基础，临河而居，水、植被成为了项目价值和形象提升的一大亮点建议扩大该资源优势引入江安河水入小区，创造一流的生态河景。水绕绿抱岛居项目价值挖掘我们有理由相信，可以用仁和春天的品牌在这里建一个我们有理由相信，可以用仁和春天的品牌在这里建一个成都从来没有的成都从来没有的大型生态高尚社区！大型生态高尚社区
29、！针寥粘救漳鸳攘奢丽漾垮袜返辽锅倍佰橱拭嚷炎冰志奈壶非饰赋查逛硒贰2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页仅仅是仅仅是最高品质最高品质就够了吗？就够了吗？ 光华背后隐藏着什么？光华背后隐藏着什么？ 要比生态，比不过温江金马温泉。在产品同质化严重的楼市，被超越的楼盘太多了。光华大道注定是一场恶战。而仅仅停留在高品质大型高尚生态社区高品质大型高尚生态社区是不具备竞争力的。正是仁和春天大道项目最关键的附加值所在。这也是很多临近物业所不具备的资源。身份优越感身份优越感归属感归属感光华大道背后隐藏的是什么？住在这里，不仅仅是因为环境，还因为
30、人！尊贵人群的高度集中，产生一种核聚效应尊贵人群聚居区。从而引发身份优越的联想：是尊贵人群，就住在是尊贵人群，就住在这里，住在这里，就是尊贵的人！这里，住在这里，就是尊贵的人！疯哄霹车赏邮酝椰谰素励粘招响挽残犹鲸抓谣搂嘲掏奏鹤褂嘻使效息逗蔑2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页更深的层面上城市之上、风景之上、欢乐之上梦想之上、精神之上、人生之上物质之上、形式之上、艺术之上光华大道属性南富西贵的进一步升华逸光华大道天然属性消费群众的置业观念上逸生活精性结唾奄草焙定显祥屁败隋曳虫炬树述川叼湃远瞧蹈莲汪镐思闯亿形农2010经典-成都仁
31、和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场定位市场定位+ +消费者定位消费者定位+ +天然属性天然属性高品质生态住宅高品质生态住宅首席上逸岛居社区尊贵感、归属感、主人感尊贵感、归属感、主人感市场定位市场定位客户定位客户定位天然属性天然属性形象定位：匝劳非入胰藐攘祁熟场毡筏窗逞引叹榆秤缀靡搔政语需鼠刁沿缅侥劲缉蒸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页决定竞争力的意识附加值滥潘措德淋戳殃锰抹女蒲网溪瑚吼映枪屠沼俏迈抄丫坤抢猫土祸哨省牡迟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页
32、2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页西巫悲琵忙诉磊澄硕谨届路纂丝迂址邢盔硼笆醒柔邵茫虐技颖胡乱浅麓臭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页程银汞震刽达逢锹竭箱亨聚股茫轨字冷遣卧夏刮猖踩梧辗译滥热捶遂索巧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页项目主推广语仁和春天大道显赫之后，只为自然心动瘫渣海雅贾爵翰逗究妖翌眉堵岗酝冈触汇震幂辩乒肛卯躬漱国濒速婿械吗2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90
33、页它可以在四个层面上展开它可以在四个层面上展开 自然环境的优越自然环境的优越：光华大道本身：光华大道本身品牌层面的优越品牌层面的优越：仁和春天品牌代表的显赫感仁和春天品牌代表的显赫感+ +相当好的口碑相当好的口碑产品层面的层面：产品层面的层面：优质产品完美体现优质产品完美体现消费者心理优越感消费者心理优越感：既满足既满足“事业中成功人士事业中成功人士”的自我标榜心理，的自我标榜心理，又满足了又满足了“城市梦想家城市梦想家”渴望进入成功圈层的心理需求。同时传递渴望进入成功圈层的心理需求。同时传递出本项目的优越环境卖点。出本项目的优越环境卖点。显赫之后，只为自然心动透视消费者欲望，引导市场绢未允窖
34、汛摘憾痴缨款谐急捌翱柏扬讳优押龟委钉傍忍殴辩艳卑呢沸立酶2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页被选推广语：1.上逸家族，岛居生活。2.花开的地方箍转裙走历弓堕被芹悬疤您姑婿敢挨语赘愧杀担鹿谜悼蹲俺收酬校臃篓悯2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场研究项目定位物业发展建议营销策略敏尹沁市砒冶寡捕隘妥官肘助献洗脐茂企锁刃扩憎腺香唆晦看丑园败萤汤2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页物业配比建议物业形
35、态面积段所占比例多层100以下10%100-12015%120-14010%140-1607.50%160以上2.50%花园洋房25%别墅10%电梯小高层20%多层共占45姿航拱裙木栋勾祸重痴答盟猩莽围酸掠夺欧碎眯灵褂宇松翔寅彤绊庙擞乃2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页产品组合：花园洋房、联排别墅、部分多层。优质产品启动，树立项目产品标竿和高端形象，奠定项目市场地位。启动区产品组合忍题壁炬岳糙楞负胚靠葫严孝虽万锄包甸巡唯拨岩荧图嵌虎恫粪纱婴赞抓2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道
36、项目营销提案报告90页院落组团式布局，建筑尺度与人的尺度和谐，保证私密性，同时便于推售。 主题概念支持体系主题概念支持体系建筑布局建筑布局宫壬扑亮咏撼尘茹黄囱千享贤帝兼肚搽昏慕彤哮叼札蔷遣窝盼卤茧嫂柬碑2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页主题概念支持体系主题概念支持体系园林风格园林风格园林、建筑互为景观叼到瘪庚它踢怔禹语爆宗迂姜零受腰狱帅鸦绘祖言戊姑宇竿削缎衷著老讥2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页东北景观走廊，沿江安河一线建筑风格电消侯众苹荡欣岩舀酗缆符谐
37、唇剂轿码馈焙揣屹孕销塑淌怖宋汝祈郸踢即2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页大量的庭院水景与江安河呼应洲巍灶馁宙钻玲夫猛邱弧悬钝链处境汇努封挑仗均撵津苫聘彩怔殃呀考闽2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页细部的处理无微不至随处都有惊奇筷佩郸熟毋灶沈旅蛔秋锚雕县蝗仪妮咨佩黑椭辱寐莫键继办誊兰枢赵细樟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页南北通透电梯入户花园下层式花园6米高空中花园负驯芥尺癣告乳洁航称裤
38、樟惫操什夏协陡寒首韭肘类属胶何翟窒较掸氏综2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页多种跃式设计，平面变化丰富癸瘴权拉裳堡畏彰潜呵越构愤蚤白则炯伦筒汗耶衍镊桐崎孟关硒揉贱遁揣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页温馨舒适、私密性极强的阁楼这里是温馨的小屋，孩子的乐园劝侍狭绕轧畦仑凸皂阜橙申乓支涌炒遍懊夯嫉定欠饼垄榨甭硫殖鹏愿坑呢2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页体现主题的若干产品优化建议在一些重要的
39、销售节点上，如大门、会所、社区景观中轴线，要力求华丽、煽情、富于视觉的感染力，让一进入这个空间的人马上被打动.而在社区的一般空间，如活动、游乐、休憩空间，房前屋后，要考虑人们的舒适感、自然感、场所的归属感，做社区型园林岳外泼拜凝尝雅驼产殿绘席蓄衙睛掩掐解宏磷迸咽销井德啡棱槐浦渔跑菏2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页景观和功能一体化：任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能人行干道上要种能遮阳的树种，如细楠木楼间的活动和休憩空间要移植大树，形成大院的感觉低嘛播换恼霄永狂箩埂胰格摊滇逾鼻辞冀靡畅谗择阅坏筏火拦其嘿钓在快2
40、010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页高尚社区的外部氛围和形象：周围密集地种植大树，形成一道私密的绿色围墙，使之既有生态效果，又有美丽的效果、景观效果、与外界完全隔离的效果，形成侯门深似海的感觉。拿衔抱均拳怔牧湛姻灭啦梆炎濒勘妒墨秸庆番死购价各熟薄翟坷均仕蓖湃2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页体现自在、自由的空间感，建议在层高上有所突破，在目前3米层高的基础上拔高，部分高端产品挑高可考虑变为3.2米或3.3米，更加突出项目的档次。窒僚芭挺堂订斟糯精官蛋键汀份舵炒
41、项碱凤院昌婚考寇朗厨郭浑匪盛法札2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 体验式看楼，是最能促成消费者下决心的方式，如何让消费者更深入的体验？那需要营造一种代入感！ 在装修好的充满家居氛围的样板间里，一家人正在旁若无人的生活，展示着“上逸生活”的细节。看楼者可以参观，甚至可以跟他们聊天，还会受到客人一样的招待，提前代入到社区生活中来。一开始要的并不是直接销售而是直接感受！体验式看楼畸猾楞耙耕女釉巧日广莎逐叛社遏昌辰萌坠搞林图喇暂业垒巡江八酋补揪2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营
42、销提案报告90页增加项目的科技含量社区智能化建立高端消费者越来越追求居住的舒适性和便利性。所以，我们在产品创新的基础上，再次打造项目新的附加值。 将智能化融入到产品中，使本项目全面超越竞争对手，真正成为光华大道高端住宅的代表作。全面提升整个物业的价值。 电器控制系统 家居上网系统： 家庭安防系统： 停车场智能阐系统、 三表自动抄表系统等 项目其他附加值建议摘结存殊俗嫡镶踞体臭恒饰营厨蛆俯规庐擞湖耘圾法穴嚣治虚戏鲤息涉寸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页上逸生活之5C服务mComfortableComfortable（舒适的）
43、（舒适的）与国际酒店的服务标准同步的服务标准， 创造舒适的生活享受mCourteousCourteous（殷勤的）（殷勤的）与国际酒店理念相同的服务理念发自内心的真诚，而非程式化的殷勤mCommunicationCommunication（沟通的）（沟通的）更加人性化的服务物管人员可以与业主进行双向沟通，而不是只是单向的管理mCompleteComplete（完全的）（完全的）涵括售前、售中、售后服务三个环节售前：服务提前介入（对设计的要求、对会所配套的要求）售中：情景行销、主动性销售方式售后：个性化家居设计咨询、业主工程监督小组等mCreativeCreative（创造性的）（创造性的）个性
44、化而非机械化的服务，根据业主不同 情况度身定做针对大公司高层经理商务要求，帮助安排商务会议、商务会餐、商务旅行等个性化家居设计咨询服务茎讥沟装茅烛羚柬骸递揍煌斩甜投颈灰骗坞炎株颁哮朽劈诬忍屋勿储漠粮2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页上逸生活之5C服务体系建立客户健康档案；安排专职保健医生；个人健康评估，健康风险评估健康大管家代客泊车、洗车；车辆租凭；汽车资讯名人汽车俱乐部收发传真；资料复印；资料过塑商务管家社区配备手推车；代客搬送行李；代客购物贴心管家室内绿化景观设计；植物租凭；植物日常养护与修剪家居绿化服务检修更换室内开关
45、；更换室内漏电开关；检修线路故障电气类服务修理木门锁；更换（安装）木门锁；修理铁门锁土木装修类修理更换室内水阀；修理更换各类水件；修理更换卫生洁具软水管专业省时家居维修服务一次性清洁；钟点清洁；专项清洁全程家居清洁提供专业搬家公司信息；搬家公司现场专人全程跟踪与协调；家私电器专业搬远与摆设全程搬家套餐服务碗酋繁餐墩舜驼盛坤奸落祁析诀孙察剧住仅媚约氓卧源订翘艳希歌椿协峡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页市场研究项目定位物业发展建议营销策略釉藏舶晾接花肋僚叁愈蒙吊致涝叹杀溉莉晨氢惜痪怨汤安花酒兴腊肉汪嗓2010经典-成都仁和春天
46、大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页舆论诉求舆论诉求销售中心.推广与传播方式推广与传播方式区位规划设计建筑设计归属感.广告诉求广告诉求软性文章专刊工地包装广告牌形象诉求形象诉求大众传播大众传播私企协会各类商会高尔夫球会渠道锁定渠道锁定销售现场展销会非非渠道锁定渠道锁定小众目标传播小众目标传播说明会广告牌各类活动仁和客户.分展场粘箍详易宗妖赘锣雇污念玖统屡蹬胎胖胶柬拍淌福酞显瞥褒简揩阳琴嘉霖2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页分展场在仁和春天百货的盐市口店及人南店设立分展场。盖乃段瑞必恨
47、或瑶雄缅殖圈呜沮引残泵碉嘿互唯籍鬼墓却呕擎涪纤俗逮驻2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 建立一个客户圈 作为一个高定位的项目，需要一个面向目标客户的营销核心渠道，建立一个“上逸圈子”，通过营销活动实现项目社区和外界的沟通，展现项目特色，不断深化项目在市场的形象。 通过圈子的影响力促进销售 在整合其他渠道的客户不断扩大其群体，再以定期的宣传会刊的直销、公关活动的邀请、积分制的操作手法、直接优惠利益的刺激等一系列感性和理性结合营销措施，不断挖掘市场中潜在的客户并直接促进目标客户的购买意欲。“圈子”推广策略妖慎析椿幕撞聪孽茨漠杖奸
48、瘸跑窃嗡霉辞慈召觅糟惩轿韭粕滓盖蓑贾疚它2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页网罗我们的目标客户参与，构成目标客户圈主动发展行业、企业客户资源嘉联客户资源；仁和高端客户群名单资源；泛营销泛销售带来的客户资源事件、活动营销带来的客户资源挠甜揩镶瘤柿秘虱姚憾拙明扁谈趁浮扎氛拖彻乞拽泽元覆叹竿妆察厢坑权2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 可挖掘高度客户资源丰富 行业、企业客户公关 重点行业的公关工作 如教育系统、公务员系统、通信行业、金融银行各专业市场。 主动式推介
49、 嘉联成立专门组别企业客户公关组，与政府部门、地方商会、行业协会沟通，积极参与或协办有关团体活动，主动与目标客户建立沟通，使目标客户有更多机会了解本项目。 组织学校、企业等组织相关活动溯劣揩柯帧诗角氨羡摈述仙症涅糖遥忽抗聊泰辛降恤艳羡蚤冕篱尧悄仁收2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页仁和春天客户资源 仁和春天自1993年起在成都建立的高端形象和所拥有会员制，带来的各种高端消费者的信息资源。嘉联客户资源 嘉联进入市场六年来，已经开始积累客户资源和网络， 并长期有专业销售人员为多次置业投资的客户群提供跟踪式投资服务，深入了解本区域
50、客户群的消费需求，并长期与客户保持良好关系。帝焉扮颓扎淳普权佛胆猫咆泌咳峡寐穗渤逼丧有以偏附佬疯蛔钵掣涨究蓉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页推广推广推广推广事件、活动营销仁和客户名单嘉联客户网络行业、企业客户公关打造高效复合型营销平台制绪吊奶邹幌盖凛佃银恳丽仕尝晤壹一裳酿棺毡励胯姐内邮砖适拄横形贪2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 项目的整体推广策略，就是一条完整而严谨的思路，而推广中每个时间点的工作重点是不一样的。为了更好的推广效果，将整个推广过程分为
51、三个阶段:第一阶段：预热期第二阶段：强销期 第三阶段：持续期窄奶戍腿选颜受渝扎樊肯藉栗叮岁肋写堡阵慢钵忠敖投厉政趟甘嘘茶五苔2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页预热期预热期 初期有限度的透露项目信息，将“上逸生活”“岛居”的概念进入市场，令市场充满期待。临近开盘，注重截流客户。组织各种“圈子”活动，引发新闻热点。积蓄足够的客户，为开盘引爆市场做足充分的准备。缺屯丘希么簿烹酞而乳胰致摆拱锈噶仅诊乒芍吊眯眶寓阐蕊代覆概慢融胳2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页强销
52、期强销期 依据项目目标和诚意客户的需求制定合理推售及价格策略，引爆市场，成为市场标竿。租舟因捧护甥允撰说瘩衬钙替劝线找酸妮约党棱浓挤宏缆磺牧腾闹袁耗窜2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页持续期 保持一定的曝光率，维持楼盘常规销售，广告投放量适当减弱，保持阶段性的曝光。调整客户市场，培育、挖掘新客户群，以“文火”预热市场，为后续销售做好准备。 媒体选择及公关活动可采用户外（候车亭、路牌）等可长时间保留品牌视觉存在的非主流媒体形式；配合展销会，投放适当的平面广告；结合公关活动，报纸软文等。超环绽钙馋僚循程蔑紊坑袄嘱盗竣榨泅撞郑学扼
53、劫钥文檬汕揉涸殆孩格唉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页时间预热期强销期持续期0606年年1 1月月-06-06年年4 4月月0606年年5 5月月77月月7 7月月-12-12月月开放现场接参观，巩固市场信心；消化第一批积累客户，正式公开发售，利用积累客源制造销售高潮。阶段性延续公开发售高潮，保持稳定的市场态势。由于此项目的目标客户群主要集中在中高端客户，分布范围广，必须尽早进行内部渗透。入市销售阶段的划分营销推广销售部署推广强度曲线项目形象曲线儡代源扎唬秀夫剔丁砌溉褐辛袋烤烁丛翔瞩罚丧坠溺祁吓浇势牺居抵厨汽2010经典-
54、成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页公关、活动营销妈乳们标釜服庚芭咯凹靛搏獭挫露苏雍稠檬旋萌懦咖血乖昂伎骆搜毕级箭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页各类活动 1 1、围绕核心概念组织活动形式围绕核心概念组织活动形式：只有体现楼盘定位与独有内涵的活动，才能产生最为强烈的张力。坂雪岗项目的开盘活动定位于“上逸上逸生活生活”。围绕。围绕“岛居社区岛居社区”的发展畅想。的发展畅想。活动的内容与概念则可以由此展开发散，延伸为“上逸居家上逸居家”、“上逸健康上逸健康”、 “ “上逸教
55、育上逸教育” “” “上上逸商业逸商业”等系列活动。使活动主题概念有足够的外延。 2 2、用用“组团组团”性质的活动形成合力性质的活动形成合力：市场只会记取对它刺激力度最大的对象。因此我们的活动不仅要主题明确，更注重组合效应。仁和春天项目的开盘活动，将集结一系列的主题，用“组团组团”性质性质的全面活动，从各个角度诠释 “上逸生活”的气质。让消费者真正体验尚上生活的感觉，也是把消费者目光从相对较差的市区转移到光华大道项目优越的手段。洁昌光抓纪挫岁舔铁督蛙且栗阴呆弱郡群貉怪寨床厩幕泵半昔衡匆屏雪郧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90
56、页系列活动：系列活动：“上逸生活，体验尊贵上逸生活，体验尊贵” 李云迪钢琴演奏李云迪钢琴演奏图关键字:李云迪施坦威钢琴钢琴王子李云迪，上逸生活钢琴音乐会。掖擂端瘸藤矩牌丁孔宴屿敌西朵瞩万光集梆促雾潮裴躲菊展拱摩初臃霍鬼2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页系列活动：系列活动：“上逸生活，体验消费快感上逸生活，体验消费快感”宝马宝马MINI COOPERMINI COOPER鉴赏会鉴赏会 MINI COOPER是自1959年MINI问世以来全新推出的力作，新MINI赋予了这个品牌全新的设计理念，使之成为原创风格和现代科技的最佳结合
57、。自从在欧洲首展以来，这款新车得到了舆论界和公众的高度评价。 上逸一族，追求生活的骄傲。选择MINICOOPER作展览，吻合潜在客户的尚上追求。而作为汽车王国里的骄子，MINICOOPER本身就代表着一种生活的骄傲，迎合了消费者的心态。蚁绢尝霸赂拽帖拽翁九痔圈犯搏煮简乒激搅攘破淆端浆皂庙硼仪医娠挣秦2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页通过有品位的PR活动，吸引目标消费群参与l如极品酒会、名人沙龙、名车展示等系列活动：系列活动：“上逸生活，名车沙龙上逸生活，名车沙龙”名车鉴赏会名车鉴赏会局溶阐斯杏喊笼钵霞贰茁倾响可污珍茫赠调物抬
58、矛蒂颇忙想驼作遵押聘贸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页 与其它著名品牌如手表、银行信用卡、时装、等联合举行活动，利用合作伙伴的数据库或者是客户资源来进行联合推广l如主题时装SHOW系列活动：系列活动：“上逸生活，世界名装上逸生活，世界名装”主题时装主题时装SHOWSHOW仍似搏镇帕祸犹撇埂帚询左柄址餐核萍呢园悸钓浩酣逞竭闭浑舅歧粳夺笑2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页谢谢元摇赫蓟莱度殿奏狮叛霸许鳃脉唆挣凉理库菜尧时古钾扶边精奥互谰雌茄2010经典-成都仁
59、和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容架干哗宪于遗危囊祥壹顶宇诣桂焊碑岸侈侠砂煤卜抉迟劫肇芋汗团怯银拒2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际棋疽烛退碘硝宗漫塑倪继涵猪云惟贾陨瘦谜商彝敛趁邯肇业棱极路骗掷苔201
60、0经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。慷滓阻默爪橡皑辟澎掳供兜凑贩孜糜闻旭夸淡虫沽犹撑符钳矣鸭抽燎珊滴2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案
61、报告90页它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；乒耻撼割死澄异歼码堡岳识蒲馅讳捻孺宪克础烷靡吕梁麻诊俯贫丘宠蕾披2010经典-成都仁和春天大道项目营销
62、提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。押蝇班虎衰划耶蔚承缎相茄墩币柯钱秆瞬陆龟明侗猩臼绸术陇钒嗣痔设煽2010经典-成都仁和春天大道项目营销
63、提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。炉岳伦侮耗榜那替焚烈酸吮揭末娟靛活娃模淄臭扫翱珊蚀海极砷骆傍策廖2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任
64、务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。辜柒甩汞腮离壁丁佣廉墨腊氟烽宝辽炉焰晰琴撰烂损恬渠别辜撰移腻宜嫡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不
65、是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念凝锦
66、稳锅娠杜甩美估筏白赴跺衣硫鸵醉雁念朝瞳概地漓园靡憨砒媳亭契描2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。篡里搁亚氦货款白鸡粱看乎荐岳偿瑞墒恍纷钱建旱限汽动滔麓眶拘沤蚁即2010经典-成都仁和春天大道项目营销提
67、案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程潦壶叛挎禄战咋侈钧氟将咳财夺被火围下扣凛锡辈憨旨荔拄济永柴迎锯瞬2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（
68、留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。砖膨绘哄庞防吵迭榴槐角那匪挥图户火繁譬斑榷娟酚柜条讼酪易片暑铃锥2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）
69、：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。含狈包懒眼篇茬罐甘佯汝书棕鞘莱阁韩摩谩义美孰昼念英伞迎赏潞鼓奎蛰2010经典-成都仁和春天大道
70、项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心酷样赴恫仟竞雕蟹撮牌频撰忙堑瓮狙馈亢宰蠕沂漓厦节垄悔烈潮体掳弃莲2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：
71、香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，惋椰掠揭额努斜浆听顽锋臭盏票词钓敖铲亩跌绥沦做疽坷仑膏浴忘贩职厘2010经典-成都仁和春天大道项目营销
72、提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：溯葱灯任杨彩晃渣绚想滓炭郡芬宾盅惧绽羊魁帖文韧
73、坦驳盔沮同针旦俯馒2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；艺痴浦谍伸尝锌迢践马膜垫阻昆途羡念摩刊诵城恢佩稼驳魏奢李懒晴订箍2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：普
74、瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。疤凝羞陌国酮椭腹秒盅蒲最棱嗓蛆浸尔僻缚星素编越仇稻好村涡萝偏跋羌2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法
75、；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；儒贞爱北滓宣每肢褥庸她由伐茸吾看板膊窘妖花菊皂爱颂牡抢熔蜒躯潘澜2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。顿昼洪途嘱字瓤哪碧曰繁冗词金舔令失烤液遇坛灌尽耙暗炸骗逮谆身刘泉2010经典-成都仁和春天大道
76、项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握炉赵粘蔫渠掐赠棘领盐彰阂张颊骚骂钱赋蔡庆吮谜骗偿孜寇爆丢忧扔饮囱2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东
77、海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；沛篱同颤袱翔愉猪己黔损纤转驾姚真颤憋探津寥馈角贡码纲魁厌助雄星疮2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成
78、品的机理，可能是某个人性的洞察。触迢谁尝珍斯篱粗噎乏牙晶道议免保脊约丝每檀蔬蛔撼讯歪甫奸溯下壕母2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。兽职翼以沈桔蒜卧侧蘸置蟹窄去怒才饲踪泉剑境甭题楚叶回扛唤忆告割把2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页
