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1、赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ 去化主力面积（） 月均去化量华南城20-10020-5023-573000（127套）大明宫建材家居城三桥店40-30060-10040-8015000（200套）中国原点新城10-30010-5010-302500（80套）轻工大明宫批发市场10-22010-6010-3011000（100套）在售项目主力面积集中在20-50，主力去化集中在10-50n在售项目面积划分均采用虚拟分割，销售面积划分均基于经营面积划分；n在售项目规划主力面积主要集中在10-100，
2、大面积产品主要分布为首层临街，或楼层较高位置；n从去化情况来看，在售项目去化主力产品相对一致，主要集中为10-50，临街的大面积去化难度较大。n在售商业项目多数含有包租形式，其主要表现为前三年各年6%-8%的回报率，部分项目可以直接抵扣房款；n项目整体运营时间一般为10-15年之间，扣除约定年限实际有明确的点数回报之外，后期按照运营分成的情况使投资者没有固定的保障。n目前在售返利方式中，除了以约定年限内按一定回报率返利吸引投资客之外，还未有其他的返利方式。大明宫建材家居三桥店华南城原点新城轻工大明宫批发市场竞争环境同质化管理及回报方式，投资者需要甄别项目未来的潜力投资者需要甄别项目未来的潜力市
3、场环境区域内商业类型有所区别，但供应总量大，加剧对客户的争夺项目名称产业定位 商业体量单价面积段（）万达广场购物、娱乐5万方4.5万126-240四海唐人街购物、娱乐5万方4万20-250龙湖爱尚街社区商业2万方4万80-130华远君城社区型街铺10万方1.2万10-300大明宫轻工服饰纺织10万方1.7万20-60大明宫生活广场 购物、娱乐7万方未定未定本案轻工批发市场龙湖爱尚街万达广场四海唐人街华远君城大明宫生活广场区域内在售商业多以购物中心型商业及临街商业为主，虽整体有力拉升区域商业价格，但供应总量较大，必然加剧对本项目客户的争夺。宏观政策面存在不确定因素全市市场整体呈现供大于求态势专业
4、市场类项目月均去化5-6千平米区域市场供应量较大，竞争激烈市场环境市场面存在风险，且竞争较为激烈市场存在一定风险，且竞争较为激烈。PART1我是谁l项目概况l市场概况l项目定位及策略项目价值对比本案行业更符合客户对于区域的认知客户对于大明宫板块的认知仍然为传统家居建材类专业市场聚集区。本案周边以万达广场，龙湖爱尚街等商业多以娱乐、社区型商业为主，本案更符合客户对于区域的认知。普通商铺总价门槛稍高项目价值对比西安当前专业市场主力去化产品总价段为20-60万左右，实体商铺类总价普遍在100万元以上，两者的总价水平有明显差异。项目所属区域是新崛起的城市副中心，百万级商业聚集核心主力户型本案轻工大明宫
5、华南城原点新城地段大明宫商圈核心大明宫商圈国际港务区泾河新城地段价值现状：传统专业市场集群，成熟片区远期：城市副中心现状：传统专业市场集群，成熟片区远期：城市副中心现状：大量未开发区域远期：高级物流园区现状：大量未开发区域远期：观光农业及现代服务业为主导的西咸卫星城结论本案地段具有成熟度、知名度等优势项目价值对比地铁及地下环道规划对于本案商业价值有明显提升作用主力户型本案轻工大明宫华南城原点新城项目周边规划地铁地下环道结论地铁建成开通后本案为地铁上盖项目，增强本案的商业价值。地下环道增加本案负一层商业价值。项目价值对比品牌、档次有明显优势项目价值对比主力户型本案轻工大明宫华南城原点新城项目图片
6、项目状况家居建材类规模大档次高商户满租统一运营产业集群标杆知名品牌轻工类规模大统一运营知名品牌轻工类超大规模品牌统一运营产业嫁接家具类大规模统一运营结论本案在档次上、区域认知与品牌认知上有明显优势地段规划品牌规格档次体验大多较为偏僻区域升级大多知名度低体量均较大商户及装修档次低环境杂乱，基本无体验感城北核心区域区域升级，地铁无缝对接20年运营经验石材立面，内部豪装豪装，商户大多为知名品牌类购物中心，体验感强同类专业市场本案项目价值对比全面领先的标准与属性项目价值梳理西北建材类专业市场发展方向引导者本案为西安乃至整个西北区域家居建材类专业市场的发展方向提供了良好的引导作用。大明宫由标准典范向标准
7、引领者的升级本案实现了将大明宫实业由原先的传统家居建材类专业市场标准制定者向新型高档次体验式专业市场标准引领者的转变。由标准典范向标准引领者的升级本案是西北家居建材类专业市场的“标准引领者“赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ FIRST QUESTION客户对位大投资人p资金充裕，有一定投资经商经验；p趋于选择高风险高回报；p深谋远虑，善于等待合适机会，看准机会全力出击行业投资客p注重投资数据的合理性；p善于资本运作，注重投资成本；p自营自用，资产搭配，长线投资中、小投资人p对商业行业了解甚少，投资
8、理论欠缺；p趋于大众性，跟风型；p看重成熟商业的繁华和高回报率，认识蕴含的高风险；p等待性较差，患得患失这么多种客户类型，我们项目的客户可能是哪一类？自用客p注重现金流；p注重经营回报率；p租金成本与投资成本间的权衡客户对位大投资客p资金充裕，有一定投资经商经验；p趋于选择高风险高回报；p深谋远虑，善于等待合适机会，看准机会全力出击。猎豹型个性：善于等待机会，扑捉各类投资主题商机，对项目回报率要求较高，本项目属于租金既定收益可计，租金增幅有限的稳定增长型投资产品，与大投资客需求不匹配大投资客不适合作为本案的核心客户此类客户基于对回报率的要求，迫使项目销售均价处于较低水平，影响开发商销售收入行业
9、投资客p注重投资数据的合理性；p善于资本运作，注重投资成本；p自营自用，资产搭配，长线投资。客户对位行业投资客不适合作为本案的核心客户狮子型个性：无惧市场变幻，对回报率要求极高，本项目属于稳定性投资产品，40年全程经营管理，客户无自主经营权，与行业投资客需求不匹配此类客户基于对回报率的要求，迫使项目销售均价处于较低水平，影响开发商销售收入客户定位自用客户可作为本案的辅助客户钻石店单铺面积约200，目标单价不低于2万元，总价约400万，对于了解本行业租金水平，注重现金流的自用客户不具吸引力自用客p注重现金流；p注重经营回报；p租金成本与投资成本间的权衡。自用客更注重资金周转，对于成本管控较严，大
10、部分自用客户不会考虑本案，但会存在少部分客户对于本案的价值认可度高选择购买。中、小投资人p对商业行业了解甚少，投资理论欠缺；p具有一定小量的积蓄和资金；p趋于大众性，跟风型；p看重成熟商业的繁华和高回报率，也认识蕴含的高风险；p等待性较差，患得患失；客户定位中小投资人是本案的主力客户群体骆驼型个性：倾向低风险，有稳定的投资回报，本项目属于稳定增长型投资产品。中小投资人投资需求本项目定位相匹配城市副中心核心地段建材家居类旗舰商业西北最高端建材家居会展中心现铺即买即收益稳定增长型小铺投资40年全程经营管理，品牌实力保障赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载
11、地址：http:/ THIRD QUESTION客户分析以收入划定阶层中、小投资人n非专业投资人n普通市民n企业事业中层管理人n中高收入白领他们都是什么样人？低收入阶层中收入阶层中等偏上收入阶层高收入阶层富人阶层年收入5-10万年收入20-50万年收入50-100万年收入500-1000万年收入1000万以上n股票市场低迷不振；n期货投资风险太大；n藏品、古玩水太深；n黄金市场波动大；n理财基金不可信；n住宅房产投资限购；n黄金临街底商太贵；多出来的钱怎么办？正在崛起的阶层客户分析稳定增长收益，租金物业双重增值，即买即收益，品牌运营实力保障的建材家居旗舰商业是最好的选择！有投资需求，但缺乏可靠
12、渠道客户定位本项目主流客户类型骆驼型投资人激发投资欲望，挖掘金字塔中间力量中小投资客城市正在富裕起来的中产阶层客户锁定区域客为主资金安全性，低门槛，稳定回报为主关注点竞品的客户:内容主力总价段敏感点区域占比年龄职业家庭年收入项目东郊北郊南郊西郊外地20-35 36-50 50以上社会投资客私营业主自然村民公务员 15万内 16-5050万以上华南城16-85万价格投资回报33%40%3%20%4%35%45%20%15%70%10%5%9%60%31%轻工大明宫批发市场15-180万品牌地段投资回报55%33%2%5%5%60%30%10%23%55%15%7%5%75%20%原点新城15-7
13、5万价格投资回报10%60%5%20%5%30%55%15%15%35%20%30%20%55%25%西大明宫32-240万价格地段品牌5%55%5%30%5%25%65%10%40%45%3%12%3%45%52%市场在售项目的客户均为中小投资客:n投资总价均集中在15-60万之间，中小投资客户的投资门槛较低；n稳定的投资回报和价格是中小型投资客户共同关注的敏感点；n从成交客户区域来看，项目客户以本区域为中心，周边区域为重点，辐射全市范围。客户锁定通过对比发现中小投资客户在选择此类产品时有共同特点资金安全性投资回报投资门槛品牌运营现铺收益产品再划分小面积产品稳定增长的投资回报高单价未来增值预
14、期？大明宫建材家居钻石店本项目的产品基本符合中小投资客的投资需求，但对本项目高单价及未来高的增值预期可能并非所有中小投资客户都认同，因此在本项目的客户除了拥有以上特点之外还需对本案的增值价值产生认同。认同本案的区域价值认同大明宫商业运营实力认同项目将来的巨大增值潜力认同本项目的投资回报方式本项目的中小投资客应该是：客户定位经开区大明宫板块浐灞 东郊西郊及高新本案根据钻石店产品特点及竞品项目成交客户区域来源分析：本项目客户来源主要以本区域为中心，周边区域为重点，辐射全市范围。p大明宫板块及朝阳门板块为中心p经开区为重点p辐射东郊、西郊及高新p涉及泛东郊浐灞区域p客户类型：自用及专业市场类商户p职
15、业：大明宫商户、机电市场及周边专业市场客户p家庭收入：年收入大于等于100万p产品需求：购买一套属于自己的专业市场门店p客户类型：具有一定投资经验的资客户p职业：泛投资客p家庭收入：年收入50万以内p产品需求：资产配置、融资渠道、保值增值p客户类型：全市范围内的中产阶级，城市高收入的阶层p职业：泛公务员、拆迁户等p家庭收入：年收入介于15-30万之间p产品需求：长期稳定的理财投资产品辅助客户主力客户核心客户客户特征客户总结n本案周边聚集大量的高端住宅社区，均以大面积为主，客户群购买实力较强；n由于当前住宅投资的政策调控，商业类物业投资受到该类人群的关注；n通过产品的合理规划，从而激发核心客户的
16、投资欲望；n价格的合理预算，挖掘自有商户的投资购买。中小额投资稳定收益风险性低易引导赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 电视广告 其他渠道 候车亭广播报广网络分众传媒 车体广告 短信派发 销使派单外展活动物料合计16040404015482030308.420402010521.41、自营户可以买么？答：自营户可以买，免租金但须遵照商业管理公司规定，缴纳物业管理费；2、投资人可以自营么？答：属于自营户的投资人可以在现有出租面积中经营，若其他投资人自营须现有经营商租赁期限到期后不再续期方可进入；3、租金涨幅决定权归哪方？答：因为该商
17、业为统一管理统一经营，因此签订委托经营协议时约定商户租金涨幅将由商业管理公司根据市场经营状况、物业升值水平、通货膨胀利率来决定；4、委托经营签定最长几年？答：委托经营约定10年为一个阶段；销售中若干问题解答5、投资人可以更换租户么？答：投资人不能自行更换租户，租户的管理及招商统一由商业管理公司负责。6、租金返还时间如何约定？答：将按年度进行约定和给付。7、投资人可以转让该物业么？答：投资人在商铺租赁期内可以自由转让该物业，并不影响租户的使用；8、产权面积含公摊面积么？答：产权面积含公摊面积，租金依据建筑面积计算。销售中若干性问题解答感谢聆鉴！THEEND赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/
