《房地产开发企业税收征管（营业税、企业所得税、其他地方税）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发企业税收征管（营业税、企业所得税、其他地方税）（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产税收风险分析杏滨分局江一钦2013年10月21日主要内容主要内容v一、房地产业务及其税收特点一、房地产业务及其税收特点v二、各环节税收政策基本内容二、各环节税收政策基本内容v三、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发三、房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200920093131号）号）v四、合作建房四、合作建房v五、关联交易五、关联交易一、房地产业务一、房地产业务（一）房地产企业经营流程（二）房地产开发相关审批部门房地产企业经营流程房地产企业经营流程v项目设想和可行性研究v项目立项及企业审批v项目规划v土地使用权取得v征地拆迁v工程施工v销售或经营v物业管理房地产开发相关
2、审批部门房地产开发相关审批部门v立项发改委v选址规划局v拿地国土局v总平面方案规划局等v建设用地规划规划局v设计方案审批规划局等v建设工程规划规划局v建设工程设计、项目设计设计单位v招标招标办v施工（许可证）建设局v预售（许可证）房管局v竣工验收建设局等v现售房管局v产权转移房管局房地产税收特点房地产税收特点房地产企业行业特点对税收影响房地产企业税收征管特点房地产企业行业特点对税收影响房地产企业行业特点对税收影响v1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂v2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缴税款的意愿v3、为弥补费用支出及提高利润，成本虚增情况比较普遍（拆迁、地下室、
3、建安、绿化）v4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施 房地产企业税收征管特点房地产企业税收征管特点v房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人v房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比v房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同v房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整二、各环节基本税收政策二、各环节基本税收政策v取得土地环节取得土地环节 v设计施工环节设计施工环节 v房产销售环节房产销售环节 v竣工交房环节竣工交房环节 取得土地环节取得土地环节v取得土地环节主要涉及印花税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税的计算。以及拆迁安置成本的确认。v购买土地的资料，权威的资料是国土部门的土地
4、成交确认书、出让合同，重点要了解取得土地的面积和支付的价款、是否缴纳了印花税和契税。取得土地环节取得土地环节v印花税按购买价款的0.5（产权转移书据）征收。v开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。取得土地环节取得土地环节v契税按成交价格的3%征收。纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 取得土地环节取得土地环节v拆迁补偿（安置）：v凭证v、拆迁补偿合同或
5、协议；、被拆迁人的身份证复印件；、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；、其他相关资料。v视同销售取得土地环节取得土地环节v征收土地使用税的起始时间：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税。注意的是，土地使用证的发布日期不一定是约定交付土地的日期，要以约定交付日期为准。v征收土地使用税的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。v已征用
6、未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。设计施工环节设计施工环节 v设计施工环节是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的环节。该环节主要涉及印花税、城镇土地使用税等税务事项。关注施工费用是否按合同（招投标？）约定支付并取得发票。支付境外设计费是否代扣代缴营业税、所得税。v支付境外设计费：代扣代缴营业税5%、企业所得税（20%，减按10%）或个人所得税。设计施工环节设计施工环节 v印花税：主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。v甲供材料应按购销合同税目，按购销金额，万分之三税率贴花；v建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之
7、三税率贴花；v建设工程勘察设计合同，按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；v借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；v财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。设计施工环节设计施工环节甲甲方提供材料的营业税与所得税处理方提供材料的营业税与所得税处理可能出现重复扣除材料成本的情况可能出现重复扣除材料成本的情况房产销售环节房产销售环节 v主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税、土地使用税等。v要确定房地产企业的计税收入，包括完工前的预售收入和完工后的销售收入。计税收入对于房地产税收来说，是最重要的数据之一。房产销售环节房产销售环节 v中华
8、人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” v营业税按预售收入的5%在收到预收款时征收。v按合同约定时间和实际预收时间孰前的原则房产销售环节房产销售环节 v中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” v土地增值税按预售收入乘以预征率（2%、4%、6%）预征，清算时再多退少补。房产销售环节房产销售环节 v从企业所
9、得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。v国税发200931号第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（20%，经济适用房、限价房和危改房为3%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。全部完工后再根据实际成本来调整。房产销售环节房产销售环节v签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计算缴纳印花税。竣工交房环节竣工交房环节v与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款；v开发产品已达到交付
10、条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本。竣工交房环节竣工交房环节v企业所得税v土地增值税三、国税发三、国税发200920093131号号v房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法收入的范围收入的范围v开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。v企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 销售收入确认的时间和金额销售收入
11、确认的时间和金额 v采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。v采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。v采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。销售收入确认的时间和金额销售收入确认的时间和金额v采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：v1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受
12、托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。v2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。销售收入确认的时间和金额销售收入确认的时间和金额v3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于
13、由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。v4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入
14、的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 开发产品完工的三个条件开发产品完工的三个条件 v企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：v(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。v(二) 开发产品已开始投入使用。v(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 v国税函2010201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办
15、理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。 未完工开发产品：毛利额未完工开发产品：毛利额v开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 开发产品完工销售与预售毛利的结转开发产品完工销售与预售毛利的结转 v开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并
16、计算的应纳税所得额。v凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 结转收入时的备案结转收入时的备案 v在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。视同销售视同销售 v企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 视同销售：确认收入
17、（或利润）的方法和顺序视同销售：确认收入（或利润）的方法和顺序 v（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；v（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；v（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 成本费用成本费用v企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 v已销开发产品的计税成本的计算：v可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积v已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 维修费用维修费用 v企业对尚未出售的已完工开
18、发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 v企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位（建设局）的，应于移交时扣除。 配套设施配套设施v企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：v(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。v(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无
19、偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 辅助设施辅助设施 v企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。保证金保证金 v企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣
20、除。 销售费用销售费用 v企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除;v财税200929号财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知 ：佣金5%财政部财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知v一般企业实际发生的手续费及佣金的税前扣除：v一，必须满足5个条件：（1）企业实际发生的；（2）与企业的生产经营相关的；（3）需要签订书面合同或协议；（4）签订合同或协议的单位或个人应该具有“中介服务”的经营范围以及中介服务资格证书；（5
21、）签订合同或协议的单位或个人，不包括交易双方及其雇员、代理人和代表人等。v二，支付的手续费及佣金数额，不得超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%。v三，支付手续费及佣金的形式，除委托个人代理外，不得以现金等非转账方式支付。v现金：财政部、国家税务总局联合下文对费用支付形式进行规范，可以说是极其少见的，应该引起重视。利息支出利息支出v属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。v对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，
22、不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额的部分，允许在企业所得税税前扣除。该政策仅适用于企业集团，非集团企业不适用。v统借统贷、委托贷款、资金归集？利息支出利息支出v中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除。非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。v据此，企业支付的高于金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分要调增应税所得额。 利息支出：名股实债利息支出：名股实债 v总局公告总局公告20132013年第年第4141号号v国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总
23、局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告 总局公告总局公告20132013年第年第4141号号v一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：v（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）;v(二) 有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；v（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；v（四）投资企业不具有选举权和被选举权；v（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动
24、。总局公告总局公告20132013年第年第4141号号v二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：v（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。v（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。v三、本公告自2013年9月1日起执行。v实务中多数是原股东回购。成本核算对象（第二十六条）成
25、本核算对象（第二十六条） v成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：v（一）可否销售原则。v（二）分类归集原则。v（三）功能区分原则。v（四）定价差异原则。v（五）成本差异原则v（六）权益区分原则。 成本对象的确定成本对象的确定v房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。 v施工许可证、建设工程规划许可证成本对象的备案成
26、本对象的备案v成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。开发成本核算项目开发成本核算项目 v（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。v（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。v（三）建筑安装
27、工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。开发成本核算项目开发成本核算项目v（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。v（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。v（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福
28、利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。成本费用的分摊成本费用的分摊v直接成本：v间接成本：现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等v共同成本：财务费用、管理费用、销售费用成本费用的分摊成本费用的分摊v1 1、属于成本对象完工前发生的费用：、属于成本对象完工前发生的费用：v直接成本直接计入；v能分清成本对象的间接成本直接计入；v不能分清成本对象的间接成本、共同成本按受益和配比原则分摊计入。v2 2、属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊、属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊v第一次：已完工
29、成本对象、未完工成本对象v第二次，已完工成本对象：vA、已销开发产品，当期扣除；vB、未销开发产品，销售时扣除；vC、持有的开发产品。开发成本分配方法开发成本分配方法 v共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：v（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。v1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。v2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配
30、。v期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。开发成本分配方法开发成本分配方法v（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。v 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。v 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。v（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。v（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占
31、期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 各项成本的分配原则各项成本的分配原则 v（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。v土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。v（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。v（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。v（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。预提（应付）费用预提（应付）费用v除以下几项预提（应付）
32、费用外，计税成本均应为实际发生的成本。v（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（工程保修款3-5%？）v（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。v（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 四、合作建房四、合作建房v涉及第三十一条、三十六条、三十七条v3
33、1条：本企业开发（无地），他企业出地v36条：本企业开发（有地），他企业出资（本企业接受他企业货币投资）v37条：本企业出地，他企业开发（本企业以土地投资，换取开发产品）合作建房合作建房v关注四点：v（一）开发主体v（二）被投资单位法人形式v（三）确认时点v（四）计税基础合作建房：第三十七条合作建房：第三十七条v企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：v企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或
34、损失。 合作建房：第三十一条合作建房：第三十一条v（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：v1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。v2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算
35、确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。合作建房：第三十一条合作建房：第三十一条v（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。合作建房：第三十六条合作建房：第三十六条v企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：v（一）凡开发合同或协议中约定
36、向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 合作建房：第三十六条合作建房：第三十六条v（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:v1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。v2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理
37、。五、关联交易五、关联交易 v关联关系 ：是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织:v(一)在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；v(二)直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；v(三)在利益上具有相关联的其他关系。关联交易情形关联交易情形v税收征收管理法第五十四条规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：(一)购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；(二)融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；(三)提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者
38、支付劳务费用；(四)转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；(五)未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。（一）低价销售、视同销售（一）低价销售、视同销售 v营业税v企业所得税v个人所得税营业税调整办法营业税调整办法v（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；v（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；v（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。企业所得税调整办法企业所得税调整办法v（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品
39、市场销售价格确定；v（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；v（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知（财税（财税200720071313号）号） v二、除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。v前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低
40、于该房屋的购置或建造成本价格的差额。v三、对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知(国税发20059号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。（二）利息支出（资本弱化）（二）利息支出（资本弱化） v企业所得税法第四十六条规定：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。v可扣除关联
41、方借款利息的借款本金确认（可扣除关联方借款利息的借款本金确认（财税2008121号）财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知策问题的通知v一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。v企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：v（一）金融企业，为5：1；v（二）其他企业，为2：1。v二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有
42、关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。（三）股东借款（三）股东借款 v财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）v第二条规定：“纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照利息、股息、红利所得项目计征个人所得税。”v按照一个纳税年度来判断，如果一个纳税年度内没有归还的，则应视作“利息、股息、红利所得项
43、目计征个人所得税。v企业向个人借款？国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知（国税函前扣除问题的通知（国税函 2009 777 号号 ）v一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）第四十六条及财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。v二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。v（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；v（二）企业与个人之间签订了借款合同。 v具体政策适用，以政策主管部门解释为准v错漏之处，敬请批评指正v谢谢！谢谢！
