《BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告课件1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《BDA国际企业大道63C1地块产品定位报告课件1（139页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本本本本 案案案案 定定定定 位位位位 流流流流 程程程程 图图图图本案市场定位本案市场定位本案的前景与展望本案的前景与展望市场研究市场研究地块限制条件地块限制条件市场定位可行性论证市场定位可行性论证以价值创造市场以价值创造市场以竞争力规避风险以竞争力规避风险独栋办公价值点独栋办公价值点各类需求研究各类需求研究各类供给研究各类供给研究2024/8/11第 1 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点
2、五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/12第 2 页市场研究市场研究市场研究市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2024/8/13第 3 页盈创动力客户需求盈创动力客户需求盈创动力客户需求盈创动力客户需求3000300030003000平米以上的占到平
3、米以上的占到平米以上的占到平米以上的占到17%17%17%17%来电来访需求主要以来电来访需求主要以中小面积为主中小面积为主 。30003000平米以上的需求占到平米以上的需求占到总需求的总需求的17%17%。2024/8/14第 4 页市区写字楼市区写字楼市区写字楼市区写字楼30003000平米以上的需求占总需求的平米以上的需求占总需求的平米以上的需求占总需求的平米以上的需求占总需求的20%20%样本数量:81市区写字楼面积需求分布图从图表可以看出市区内写字楼需求特征：l2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多l3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重l50
4、00平米以上大体量办公也有一定的市场需求数据来源见后表，北京写字楼大全网站数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年年2季度季度-2005年年1季度统计数据季度统计数据2024/8/15第 5 页北京写字楼市场北京写字楼市场2004年年2季度季度-2005年年1季度统计数据季度统计数据2024/8/16第 6 页北京写字楼市场北京写字楼市场2004年年2季度季度-2005年年1季度统计数据季度统计数据2024/8/17第 7 页北京写字楼市场北京写字楼市场2004年年2季度季度-2005年年1季度统计数据季度统计数据2024/8/18第 8 页北京写字楼市场北京写字楼市场2004年年2季度季
5、度-2005年年1季度统计数据季度统计数据2024/8/19第 9 页市场研究市场研究市场研究市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2024/8/110第 10 页3000-60003000-6000平米以上办公需求的平米以上办公需求的平米以上办公需求的平米以上办公需求的企业绝对数量分析企业绝对数量分析企业绝对数量分析企业绝对数量分析以朝阳区为例以朝
6、阳区为例以朝阳区为例以朝阳区为例数据摘自：朝阳区统计局网站2003年报，注：1、以上全部为纳入统计年报的企业数量，户均资本为8527.1万元；非朝阳区实际全部企业数量 2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业；2001-20032001-2003年规模以上企业（见注释年规模以上企业（见注释2 2）单位）单位变动情况（单位：户）变动情况（单位：户） 392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7% 。 即使除开亿元企业后企业户均资本0.85亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户=4800万规模企业中亿元以下企业4009-392=3617，假设户均
7、8000万资本，则非规模企业均资本（0.48*13374-0.8*3617）/（13374-3617）=3600万可知纳入该统计年报中的企业资产均较高可知纳入该统计年报中的企业资产均较高基本均达到购买力条件基本均达到购买力条件2024/8/111第 11 页3000-60003000-6000平米以上办公需求的企业平米以上办公需求的企业平米以上办公需求的企业平米以上办公需求的企业（见注释）（见注释）（见注释）（见注释）行业分布行业分布行业分布行业分布以朝阳区为例以朝阳区为例以朝阳区为例以朝阳区为例从BDA项目条件和B区销售成交来看，最有可能进入BDA项目的客户分布在高技术产业和现代制造业中。朝
8、阳区本案潜力客户：（购买力符合本案要求，产业性质决定容易受BDA项目吸引）规模企业260+254=514家企业+ 年报范围非规模企业类似企业结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家注释1：规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业，其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。2024/8/112第 12 页3000-60003000-6000平米以上办公需求平米以上办公需求平米以上办公需求平米以上办公需求绝对数量有充足保障绝对数量有充足保障绝对数量有充足保障绝对数量有充足保障1000-30001000-3000平米平米办公用户办公用户3000-60003000-
9、6000平米平米办公用户办公用户市场上需要3000-6000平米办公面积的企业虽然不占多数比例，但绝对量仍然较大。全市上千家目标客户仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。2024/8/113第 13 页市场研究市场研究市场研究市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少大体量独栋办公存在需求，但供给较少1、3000-6000平米以上办公面积需求充分2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少2024/8/114第 14 页对对对对潜潜潜潜在在在在竞竞竞竞争争争争项项项项
10、目目目目和和和和可可可可类类类类比比比比项项项项目目目目的的的的深深深深入入入入分分分分析析析析v总部基地v置地星座v华远首府v德胜尚城v非中心v硅谷亮城v玉泉慧谷v凤凰城3期2024/8/115第 15 页总总总总部部部部基基基基地地地地基基基基本本本本概概概概况况况况及及及及优优优优劣劣劣劣势势势势分分分分析析析析v总建筑面积：120万平方米v容积率：1.59v单栋体量：12006000平米v标准层面积：200500平米v层高：3.4米，挑空部分4.2米v销售情况：一期销售90，二期销售80，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。v绿化比率：占总面积约50%v总投资额：
11、约45亿人民币v建设周期：3年优势：优势：占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。处于经济开发区，对企业有吸引力。劣势：劣势：距离城区较远，办公交通成本较高丰台区商务氛围不强2024/8/116第 16 页总部基地总部基地总部基地总部基地产品结构及比例产品结构及比例产品结构及比例产品结构及比例2024/8/117第 17 页总总总总部部部部基基基基地地地地A A型型型型楼楼楼楼（5 59 96 60 0平平平平米米米米）结构：12层商务楼，二楼座组合电梯：2台/楼座，计4台。层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。面积：单体5960平米，标准层面积500平
12、米。2024/8/118第 18 页总总总总部部部部基基基基地地地地B B型型型型楼楼楼楼（2 28 86 60 0- -3 34 44 45 5平平平平米米米米）结构：1012层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：2台/楼座，计4台或6台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。单体面积：10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米。2024/8/119第 19 页总总总总部部部部基基基基地地地地C C型型型型楼楼楼楼（1 16 62 20 0- -2 21 19 90 0平平平平米米米米）结构：68层商务楼，二楼座或三楼座组合电梯：1台/楼座
13、，计2台或3台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层-1620平米；7层-1910平米；8层-2190平米。2024/8/120第 20 页总总总总部部部部基基基基地地地地D D型型型型楼楼楼楼（1 11 19 90 0- -1 12 25 50 0平平平平米米米米）结构：6层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：1190平米或1250平米。 2024/8/121第 21 页总总总总部部部部基基基基地地地地E E型型型型楼楼楼楼（1 16 62 25 5- -2 2
14、2 21 10 0平平平平米米米米）结构：68层商务楼，四楼座组合电梯：1台/楼座，计4台层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。单体面积：6层-1625平米；7层-1900平米；8层-2210平米。 2024/8/122第 22 页总总总总部部部部基基基基地地地地配配配配套套套套设设设设施施施施v交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。v餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。v会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 v酒店：
15、总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店v公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 v物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。会所2024/8/123第 23 页总部基地总部基地总部基地总部基地3000600030006000平米的户型仅占到总体的平米的户型仅占到总体的平米的户型仅占到总体的平米的户型仅占到总体的1010总部基地各种面积户型构成图总部基地各种面积户型构成图总部基地总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的平米独栋仅占到总户数的10%2024/8/124第 24 页总总总总部部部部基基基基地地地地产产产产品品品品结结结结构构构构与与与与销销销
16、销售售售售状状状状况况况况统统统统计计计计 总套数：187套 已销售套数：80套 总销售率：43%2024/8/125第 25 页总部基地总部基地总部基地总部基地3000-60003000-6000平米的产品市场销售状况相对良好平米的产品市场销售状况相对良好平米的产品市场销售状况相对良好平米的产品市场销售状况相对良好从销售情况统计来看当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现3000-6000平米及6000平米的产品虽然数量不多，但是销售情况较好。总部基地各楼型销售图表39%42%57%75%2024/8/126第 26 页总总总总部部部部基基基基地地地地客客客客户户户户构构构构成成成成v总部
17、基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等;v目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;2024/8/127第 27 页总总总总部部部部基基基基地地地地主主主主力力力力客客客客户户户户v以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业；v以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业；v以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业
18、为主体的光电一体化产业；典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等； 2024/8/128第 28 页置置置置地地地地星星星星座座座座基基基基本本本本概概概概况况况况及及及及优优优优劣劣劣劣势势势势分分分分析析析析占地面积：占地面积：平方米项目建筑面积：项目建筑面积：平方米容积率
19、约：容积率约：停车位：停车位：个物业管理费：物业管理费：元平方米月类别：类别：住宅立项的写字楼 装修标准：装修标准：毛坯价格：价格：1800019000元/平方米 入住时间：入住时间：2004-12 开开 发发 商：商： 华润置地（北京）股份有限公司优势：优势：地处金融街商圈，商务环境极佳；交通直达性好，对企业有吸引力；商住立项，产权期长；劣势：劣势：总价较高；容积率高，企业独栋绿化环境不能和郊区产品竞争。2024/8/129第 29 页置置置置地地地地星星星星座座座座产产产产品品品品结结结结构构构构及及及及面面面面积积积积2024/8/130第 30 页置置置置地地地地星星星星座座座座技技技
20、技术术术术指指指指标标标标置地星座平面图单栋办公体量：4000 6500 平米标准层面积：350600平米层高：3米外窗：小分格窗 销售情况：总共8栋独栋办公楼，目前还有2栋在售。2024/8/131第 31 页置置置置地地地地星星星星座座座座客客客客户户户户分分分分析析析析v置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等;v作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前栋已经入住，还有2栋在售。v置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；2024/8/132第 32 页华华华华远远远远首
21、首首首府府府府项项项项目目目目概概概概况况况况及及及及优优优优劣劣劣劣势势势势分分分分析析析析v位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸 v五栋300010000平米的独立办公楼。v占地面积：10135平米v总建筑面积：38700平米v5层，7层，8层的楼体v容积率：2.54v绿地率：30%v开发商：北京华远房地产开发公司优势：优势：位于北二环，地段较佳，商务环境成熟；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：劣势：占地太小，密度高，不成规模；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；2024/8/133第 33 页华华华华远远远远首首首首府府府府产产产产品品品品结结结结构构构构及及及及比比比比例例例
22、例2024/8/134第 34 页华华华华远远远远首首首首府府府府景景景景观观观观vA座与其它四座分离，A座设有空中花园vB，C，D，E共享20米高的玻璃中庭v中庭配备9部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。2024/8/135第 35 页华华华华远远远远首首首首府府府府- - - -内内内内部部部部空空空空间间间间v首层层高4.2米，其它层层高3.6米vA，B，C，D座单层面积约625平米vE座单层面积约1200平米A座标准层设置2024/8/136第 36 页华远华远华远华远首府首府首府首府-内部空间内部空间内部空间内部空间B，C，D座标准层的内部结构基本类似E座标准层设置D座标准层设
23、置2024/8/137第 37 页德德德德胜胜胜胜尚尚尚尚城城城城项项项项目目目目概概概概况况况况及及及及优优优优劣劣劣劣势势势势分分分分析析析析v位置：德胜门西北200米 v七栋3600-9300平米独栋办公楼v占地面积： 22048平米v建筑面积： 71662 平米v地下两层，地上5层v车位：498个（108辆/万M2）v容积率： 2.08v绿化率：24.5v价格：16000元/平米 v开发商：北京金融街房地产开发公司优势：优势：位于北二环德胜门，地段较佳，配套好；属于中关村德胜门科技园项目，整体推广有比较好的市场基础；庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。劣势：劣势：占地太小，密度高，独栋
24、感觉不易表现；城市交通拥堵，通达性差；整体成本很高；2024/8/138第 38 页德德德德胜胜胜胜尚尚尚尚城城城城产产产产品品品品结结结结构构构构及及及及比比比比例例例例2024/8/139第 39 页德德德德胜胜胜胜尚尚尚尚城城城城项项项项目目目目特特特特色色色色1、庭院式独栋办公群本项目由七栋独立的五层写字楼组成。七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。 2、特色屋顶观景每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室，可满足接待、会议、休息多重需求。 3、休闲商业配套在古树和城市广场之间是一
25、处新建仿古四合院，其功能为茶室或会所，供写字楼员工及客户休憩交流之用；斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅、商业及展示用房 2024/8/140第 40 页非非非非中中中中心心心心- -中中中中弘弘弘弘国国国国际际际际商商商商务务务务花花花花园园园园v位置：朝阳区定福庄常营乡（五环外）v一期为纯写字楼，选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在4003000平米不等，并可灵活分割。v总建筑规模：45万平米 v一期占地面积：107227平米 v一期建筑面积：138858平米其中地上100463平米，地下38395平米，包括办公114562平米，会所23000平米 v容积率：0.
26、9v建筑密度：0.22 v绿化率：30.8% v车位：地上202个，地下1098个 v封顶时间：2005年9月 v价格：1000美金左右/平米v开发商：北京中弘投资公司优势：优势：地块规模较大，能进行综合项目开发；交通直达性好，且位于朝阳区，对企业有吸引力；低密度，建筑上能充分实现商务花园定位劣势：劣势：距离CBD较远，办公交通成本较高；小区域几乎没有商务氛围，周边环境较落后2024/8/141第 41 页硅谷亮城硅谷亮城硅谷亮城硅谷亮城项目概况及优劣势分析项目概况及优劣势分析项目概况及优劣势分析项目概况及优劣势分析n位置:海淀区上地入口处 n15栋2000-20000平米企业独栋n总占地面积
27、： 272605 平米n规划建设用地面积：101479平米n总建筑面积： 272605平米n地上总建筑面积： 192811平米（商业： 50000平米，办公：142811平米）n建筑密度：35%n容积率： 1.90 n绿化率： 30%n总停车数量：1643辆（地上490；地下1153）n开发商：北京万景房地产开发公司优势：优势：位于上地产业园区入口，交通通达性好;处于中关村高科技园区辐射地带，享受中关村优惠政策；规模较大，可以实现综合开发；劣势：劣势：开发商实力不强（四季青乡玉泉大队农工商公司 ）项目知名度不足；2024/8/142第 42 页硅硅谷谷亮亮城城产产产产品品品品结结结结构构构构及
28、及及及比比比比例例例例2024/8/143第 43 页硅谷亮城硅谷亮城硅谷亮城硅谷亮城项目特色项目特色项目特色项目特色v该项目采用多栋独立的建筑形式， 现阶段可接受企业客户自由定制，按使用要求灵活调整施工方案，写字楼共15栋，每栋2000多至2万平米，并可通过公共空间（大堂、连廊等）实现有机连结，提供多种不同面积组合。v除“三减三免”政策外，如果企业购置其办公楼作为办公总部进驻，还将给予更优惠的政策。2024/8/144第 44 页玉玉玉玉泉泉泉泉慧慧慧慧谷谷谷谷项项项项目目目目概概概概况况况况及及及及优优优优劣劣劣劣势势势势分分分分析析析析v项目规模：33单体办公楼（目前开发）v占地面积：
29、140968平方米v总建筑面积： 94505平方米（地上82844 平米 ，地下11661平米）v停车场面积：5205平米v建筑高度：79米（地下1层，地上23层）v建筑密度： 23.5%，绿化率： 46%v容积率： 0.588v位置：西四环、五环之间，闵庄路旁v开发商：玉泉农工商公司v入住企业：以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公、发展产业和设立研发中心、采购中心、结算中心为主 优势：优势：位于四环、五环之间，紧邻闵庄路，交通便利;处于中关村高科技园区辐射地带；海淀区生态办公区（EOD）概念，容积率低，绿化较好，生态化办公；劣势：劣势：开发商实力不强；项目知名度不足；2024/8/14
30、5第 45 页玉玉玉玉泉泉泉泉慧慧慧慧谷谷谷谷产产产产品品品品结结结结构构构构及及及及比比比比例例例例2024/8/146第 46 页玉泉慧谷玉泉慧谷玉泉慧谷玉泉慧谷规划布局特色规划布局特色规划布局特色规划布局特色科技园区商务园区文化园区产业园区l办公楼10栋l业务楼15栋l研发实验楼11栋l国际高科技展览中心1栋l配套生活辅助设施l15栋商务办公楼l下沉式绿意广场l健身设施l各种形式的会所l系列生活建筑l车间及配楼1栋l办公楼2栋l业务楼6栋l研发实验楼7栋l绿树围合的怡然磁场和音乐广场的2个主题建筑。玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆玉泉慧谷园
31、的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。 2024/8/147第 47 页凤凤凤凤凰凰凰凰城城城城三三三三期期期期v华润在置地星座取得成功的基础上，计划将凤凰城三期26万平方米定位于企业总部写字楼，由11栋单体面积在5000-18000平方米的楼组成，并且在符合项目总体规划的前提下可以按照客户需求“定制”。v2007年6月计划落成，现在还没有太多相关信息 。2024/8/148第 48 页竞竞竞竞争争争
32、争项项项项目目目目产产产产品品品品结结结结构构构构及及及及比比比比例例例例统统统统计计计计2024/8/149第 49 页潜潜潜潜在在在在竞竞竞竞争争争争项项项项目目目目和和和和可可可可类类类类比比比比项项项项目目目目供供供供应应应应小小小小结结结结v据以上项目合计，在未来2-3年内入市独栋产品总量达到200万平方米。v3000以上的产品总栋数并不多，仅占总供给量的29%，竞争项目产品面积构成比例竞争项目产品面积构成比例2024/8/150第 50 页3 30 00 00 0平平平平米米米米以以以以上上上上独独独独栋栋栋栋产产产产品品品品市市市市场场场场销销销销售售售售情情情情况况况况小小小小
33、结结结结2024/8/151第 51 页30003000平米以上独栋产品客户情况小结平米以上独栋产品客户情况小结平米以上独栋产品客户情况小结平米以上独栋产品客户情况小结v大型企业，特别是国字头企业v大型企业部门或下属公司2024/8/152第 52 页3000-60003000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少平米以上独栋办公存在需求，但供给较少平米以上独栋办公存在需求，但供给较少平米以上独栋办公存在需求，但供给较少市场研究市场研究市场研究市场研究小结小结小结小结2024/8/153第 53 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本
34、案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/154第 54 页价值提升本本本本案案案案的的的的价价价价值值值值提提提提升升升升关关关关键键键键点点点点独独独独栋栋栋栋办办办办公公公公产品价值3000元/平米4800元/平米5800元/平米B地块产品价值5000元/平米6000元/平米A地块价值提升5800元/平米2024/8/155第 55 页独栋办公是本案
35、产品定位的原则和基本出发点独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点2024/8/156第 56 页在在在在现现现现有有有有2 2. .0 0以以以以上上上上容容容容积积积积率率率率和和和和3 35 5米米米米限限限限低低低低条条条条件件件件下下下下3-4层1500-3000平米0.86-10层3000-6000平米1.53-4层1500-3000平米1.53-4层1500-3000平米容积率及限低条件难以满足独栋办公难以满足较好满足限制条件及独栋办公2024/8/157第 57 页如何进一步满足如何进一步满足如何进
36、一步满足如何进一步满足2.02.0以上容积率的条件？以上容积率的条件？以上容积率的条件？以上容积率的条件？适当拆分容积率适当拆分容积率适当拆分容积率适当拆分容积率4.0 6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-12层8000-9000平米1.5 2.5 10-12栋6-8栋2栋+综合容积率达到2.0以上15层以上10000-12000平米5.0 +1栋2024/8/158第 58 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋
37、办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/159第 59 页本本本本案案案案产产产产品品品品组组组组合合合合化化化化定定定定位位位位3 30 00 00 0- -6 60 00 00 0平平平平米米米米及及及及以以以以上上上上独独独独栋栋栋栋办办办办公公公公2024/8/160第 60 页本案产品组合化定位本案产品组合化定位本案产品组合化定位本案产品组合化定位3000-60003000-6000平米及以上独栋办公平米及以上独栋办公平米及以上独栋办公平米
38、及以上独栋办公6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-15层8000-9000平米1.5 2.5 4.0 +保证可有效拆分为产品01-1产品 01-1产品 01-2产品 02-110-12栋6-8栋2栋10-15层10000-12000平米5.0 产品 02-21栋保证可有效拆分为产品012024/8/161第 61 页本案客群定位本案客群定位本案客群定位本案客群定位客群1：客群2：客群3：客群4：2024/8/162第 62 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公
39、三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/163第 63 页以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群1500-
40、2000平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群2024/8/164第 64 页郊郊郊郊区区区区化化化化办办办办公公公公产产产产品品品品形形形形成成成成的的的的重重重重要要要要因因因因素素素素产业结构的变化，是催生郊区化办公产品的重要因素办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间经济结构的变化，是促进经济结构的变化，是促进郊区化办公产品郊区化办公产品规模发展的重要因素规模发展的重要因素郊区化办公产品郊区化办公产品2024/8/165第 65 页产业结构的变化产业结构的变化产业结构的变化产业结构的变化催生郊区化办公产品的重要因素催生郊区
41、化办公产品的重要因素催生郊区化办公产品的重要因素催生郊区化办公产品的重要因素高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，这些企业依赖员工脑力n保证工作人员的工作效率保证工作人员的工作效率n激发员工创作灵感激发员工创作灵感避免与同行业公司挤在一个办公楼避免与同行业公司挤在一个办公楼选择具有自身独门独院的办公空间选择具有自身独门独院的办公空间创造良好的办公环境创造良好的办公环境防止技术人才流失防止技术人才流失郊区化办公产品郊区化办公产品2024/8/166第 66 页经济结构的变化经济结构的变化经济结构的变化经济结构的变化促进郊区化办公产品规模发展的重要因素促进郊区化办公产品规模发展的重要因素促进郊区化
42、办公产品规模发展的重要因素促进郊区化办公产品规模发展的重要因素v当一个国家或地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展v以美国为例，在美国经济发展从人均GDP3000美元到10000美元的过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多。v2003年，北京市人均GDP已经突破3000美元，大公司郊区化办公趋势也将到来美国人均美国人均GDP3000GDP30001000010000美元过程中，美元过程中，大公司郊区办公比例增多大公司郊区办公比例增多2024/8/167第 67 页办办办办公公公公
43、需需需需求求求求多多多多元元元元化化化化推推推推动动动动北北北北京京京京郊郊郊郊区区区区化化化化办办办办公公公公发发发发展展展展v在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。v郊区化办公产品是对统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充，郊区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。v市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。v因为CBD昂贵的楼价、拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而北京四环以外地区日益发达和完善的交通和市政条件也使办公郊区化变得越来
44、越现实。2024/8/168第 68 页郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别2024/8/169第 69 页以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群1500-20
45、00平米市区租售客群6000平米以上的独栋办公客群2024/8/170第 70 页企企企企业业业业自自自自建建建建郊郊郊郊区区区区化化化化独独独独栋栋栋栋的的的的拿拿拿拿地地地地途途途途径径径径受受受受到到到到政政政政策策策策制制制制约约约约 亦庄经济技术开发区域大型生产型企业购买工厂用地，自主办公：诺基亚、德国大型生产型企业购买工厂用地，自主办公：诺基亚、德国BayerBayer、同仁堂、美国、同仁堂、美国GEGE等等现在厂房用地已被大面积征用，且自主购地需要企业具有相当规模和大型投资，因此一般需求厂房用地已被大面积征用，且自主购地需要企业具有相当规模和大型投资，因此一般需求3000-100
46、003000-10000 平米独立办公的企业在亦庄独立拿地变得几乎不可能。平米独立办公的企业在亦庄独立拿地变得几乎不可能。初期满足企业独栋办公需求BDA国际企业大道的价值2024/8/171第 71 页以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点本案针对各类客群需求的价值点1、企业具备郊区化独栋办公趋势2、企业自建郊区化独栋的拿地途径受到政策制约3、本案为客户带来的价值分析1500-2000平米市区租售客群3000-6000平米市区租赁客群3000-6000平米市区购置客群6000平米以上的独栋办公
47、客群2024/8/172第 72 页1500-20001500-20001500-20001500-2000平米市区租售客群平米市区租售客群平米市区租售客群平米市区租售客群同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间2024/8/173第 73 页本案产品均价：6000元/平米市区写字楼均价：12000元/平米同样同样1800万万以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。更多企业发展弹性空间生态化的办公环境1500-20001500-20001500-20001500-2000平米市区租售客群平米市区租售客群平米市区
48、租售客群平米市区租售客群同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间同样总价、更大面积，预留发展空间多拥有多拥有1500平米办公空间平米办公空间2024/8/174第 74 页3000-60003000-6000平米市区租赁客群平米市区租赁客群平米市区租赁客群平米市区租赁客群3-43-4年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公2024/8/175第 75 页本案产品均价：6000元/平米租赁市区写字楼5元/天.平米3-4年租金年租金3000-60003000-6000平米市区租赁客群平米市区租赁客群平米
49、市区租赁客群平米市区租赁客群3-43-4年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公年租金可购置独栋办公4000平米独栋办公平米独栋办公以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。更多企业发展弹性空间生态化的办公环境2024/8/176第 76 页3 30 00 00 0- -6 60 00 00 0平平平平米米米米市市市市区区区区购购购购置置置置客客客客群群群群同同同同样样样样面面面面积积积积、更更更更低低低低总总总总价价价价2024/8/177第 77 页本案产品均价：6000元/平米4000平米 2400万 市区写字楼均价：12000元/平米4000平米 4800万 节约成本节约
50、成本2400万元万元真正的企业独栋办公，以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。预留投资升值空间，成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。3000-60003000-6000平米市区购置客群平米市区购置客群平米市区购置客群平米市区购置客群同样面积、更低总价同样面积、更低总价同样面积、更低总价同样面积、更低总价2024/8/178第 78 页6 60 00 00 0平平平平米米米米以以以以上上上上的的的的办办办办公公公公客客客客群群群群同同同同样样样样面面面面积积积积、更更更更低低低低总总总总价价价价2024/8/179第 79 页60006000平米
51、以上的办公客群平米以上的办公客群平米以上的办公客群平米以上的办公客群同样面积、更低总价同样面积、更低总价同样面积、更低总价同样面积、更低总价本案产品均价：6000元/平米8000平米 4800万 市区写字楼均价：12000元/平米8000平米 9600万 节约成本节约成本5000万元万元真正的企业独栋办公，以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。预留投资升值空间，成为企业资产保值增值的有效途径生态化的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率。2024/8/180第 80 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限
52、制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/181第 81 页以竞争力规避风险以竞争力规避风险以竞争力规避风险以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析本案的抗风险力与盈利能力分析本案的抗风险力与盈利能力分析本案的抗风险力与盈利能力分析1、规避风险的途径之一：打造项目核心竞争力2、规避风险的途径之二：产品设计的灵活组合与拆分3、本案盈利能力论证：综合经济分析2024/8/182第 82
53、 页本本本本案案案案规规规规避避避避风风风风险险险险的的的的途途途途径径径径之之之之一一一一打打打打造造造造项项项项目目目目核核核核心心心心竞竞竞竞争争争争力力力力v生态化独栋办公形象v低总价获取舒适空间1、针对市区集约化写字楼产品的竞争力、针对市区集约化写字楼产品的竞争力2、针对、针对1000-2000平米郊区化独栋办公产平米郊区化独栋办公产品的竞争力品的竞争力3、针对、针对3000-6000平米及以上郊区化独栋平米及以上郊区化独栋办公产品的竞争力办公产品的竞争力2024/8/183第 83 页本本本本案案案案定定定定位位位位对对对对比比比比市市市市区区区区集集集集约约约约化化化化写写写写字
54、字字字楼楼楼楼产产产产品品品品的的的的竞竞竞竞争争争争优优优优势势势势2024/8/184第 84 页本案定位对比本案定位对比本案定位对比本案定位对比1000-20001000-2000平米郊区化独栋办公产品的竞争优势平米郊区化独栋办公产品的竞争优势平米郊区化独栋办公产品的竞争优势平米郊区化独栋办公产品的竞争优势2024/8/185第 85 页本案定位对比本案定位对比本案定位对比本案定位对比3000-60003000-6000平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势平米及以上的郊区化独栋办公产品的竞争优势2024/
55、8/186第 86 页本本本本案案案案规规规规避避避避风风风风险险险险的的的的途途途途径径径径之之之之二二二二产产产产品品品品设设设设计计计计的的的的灵灵灵灵活活活活组组组组合合合合与与与与拆拆拆拆分分分分6-8层3500-4000平米8-10层5000-6000平米10-15层8000-9000平米1.5 2.5 4.0 +保证可有效拆分为产品01-1产品 01-1产品 01-2产品 02-110-12栋6-8栋2栋10-15层10000-12000平米5.0 产品 02-21栋保证可有效拆分为产品012024/8/187第 87 页3 35 50 00 0- -4 40 00 00 0平平
56、平平米米米米/ /单单单单元元元元作作作作为为为为基基基基本本本本设设设设计计计计单单单单元元元元v产品体量上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险。产品体量上的灵活拆分体现在：v5000-6000平米/栋、8000-9000平米/栋、10000-12000平米/栋的产品均可看作是基本单元的有机组合，设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案。v尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强。2024/8/188第 88 页产产产产品品品品灵灵灵灵活活活活组组组组合合合合的的的的意意意意义义义义满满满满足足足足企企企企业业业业扩扩扩扩展展展展需需需需求求
57、求求v独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间：v本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间。小面积的多个企业办公场所为企业内部沟通带来不便大体量独栋办公产品设计的必要性2024/8/189第 89 页产产产产品品品品灵灵灵灵活活活活拆拆拆拆分分分分的的的的意意意意义义义义规规规规避避避避大大大大体体体体量量量量营营营营销销销销风风风风险险险险v大体量企业独栋比小体量企业独栋具有一定的市场风险v市场风险很大程度来自于不可控因素，如政府行为影响的企业决策8-15层层5000-12000平米平米传统独栋形态体量上不可拆分创新独栋设计体量上可拆分形式2024/8/190第 90
58、页本本本本案案案案的的的的盈盈盈盈利利利利能能能能力力力力论论论论证证证证：综综综综合合合合经经经经济济济济分分分分析析析析 综合经济分析综合经济分析 对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证 项目静态经济测算项目静态经济测算本案税后利润率22.8%；盈亏平衡点8.55万平米，盈利能力可观 项目动态经济测算项目动态经济测算 投资峰值不超过2亿元的预算下能够保证项目正常开发运行2024/8/191第 91 页静静静静态态态态经经经经济济济济分分分分析析析析假假假假设设设设前前前前提提提提假定条件一：假定条件一：销售均价为销售均价为60006000元元/ /建筑平米建筑平米假定条件二：假定条件二：土
59、地成本为土地成本为800800元元/ /建筑平米（容积率为建筑平米（容积率为2 2，用地面积，用地面积16001600元元/ /平米）平米）假定条件三：假定条件三：对对63C163C1地块一期（除地块一期（除8 8字楼售楼处外）工程进行经济测算，一期建筑面积字楼售楼处外）工程进行经济测算，一期建筑面积100000100000平米平米2024/8/192第 92 页总投资估算总投资估算总投资估算总投资估算4849048490万元万元万元万元2024/8/193第 93 页前前前前期期期期工工工工程程程程费费费费6 68 82 2万万万万元元元元2024/8/194第 94 页建建建建安安安安工工
60、工工程程程程费费费费2 28 87 70 00 0万万万万元元元元2024/8/195第 95 页基基基基础础础础设设设设施施施施费费费费用用用用2 20 00 00 0万万万万元元元元2024/8/196第 96 页本本本本案案案案销销销销售售售售收收收收入入入入测测测测算算算算6 6 6 65 5 5 50 0 0 00 0 0 00 0 0 0万万万万元元元元2024/8/197第 97 页投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析税后利润率税后利润率税后利润率税后利润率22.822.8，盈利能力可观，盈利能力可观，盈利能力可观，盈利能力可观l总投资：48490万元
61、l销售总收入：65000万元l税前利润：16510万元l税前利润率：34l税后净利润：11062万元l税后利润率：税后利润率：22.822.82024/8/198第 98 页投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析盈亏平衡点为销售面积盈亏平衡点为销售面积盈亏平衡点为销售面积盈亏平衡点为销售面积8.558.55万平米万平米万平米万平米盈亏平衡分析主要是通过确定项目的销售盈亏平衡点，分析、预测住宅销售率对项目盈亏的影响。盈亏平衡分析主要是通过确定项目的销售盈亏平衡点，分析、预测住宅销售率对项目盈亏的影响。以规划指标表示的盈亏平衡点（以规划指标表示的盈亏平衡点（BEPBEP）
62、为：）为：BEPBEP 总成本总成本/ /平均销售单价平均销售单价(1(1 销售税金及附加）销售税金及附加） 本项目的销售面积盈亏平衡点为本项目的销售面积盈亏平衡点为8.558.55万平米，占计划销售总面积的万平米，占计划销售总面积的8585。其中项目一期开发其中项目一期开发1010万平米，则在一期后期即可收回成本。万平米，则在一期后期即可收回成本。2024/8/199第 99 页销售价格变化时，对盈利指标的影响程度见下表销售价格变化时，对盈利指标的影响程度见下表投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析投资经济效益分析价格敏感系数价格敏感系数价格敏感系数价格敏感系数1.21.2l价格敏
63、感系数：1.2，即价格变动1，税前利润率变化1.2l从售价变化可以看出，本项目的盈利能力较强，售价降低10时，税后利润仍为14，这在一定程度上也反映了本项目的竞争力和抗风险能力较强。2024/8/1100第 100 页本本本本案案案案的的的的盈盈盈盈利利利利能能能能力力力力论论论论证证证证：综综综综合合合合经经经经济济济济分分分分析析析析 综合经济分析综合经济分析 对项目的盈利能力与抗风险能力的数量论证 项目静态经济测算项目静态经济测算本案税后利润率22.8%；盈亏平衡点8.55万平米，盈利能力可观 项目动态经济测算项目动态经济测算 投资峰值不超过2亿元的预算下能够保证项目正常开发运行2024
64、/8/1101第 101 页动动动动态态态态经经经经济济济济分分分分析析析析假假假假设设设设前前前前提提提提v综合经济分析一： 假设按每平米建安成本2000元；假定条件一：销售均价假定条件一：销售均价60006000元元/ /建筑平米，项目从第建筑平米，项目从第7 7个月开始销售。个月开始销售。假定条件二：假定条件二：土地成本土地成本800元元/建筑平米（容积率为建筑平米（容积率为2，用地面积，用地面积1600元元/平米）平米）假定条件三：对假定条件三：对63C163C1地块一期工程进行经济测算，一期建筑面积地块一期工程进行经济测算，一期建筑面积100000100000平米平米假设条件四：工程
65、工期为假设条件四：工程工期为1818个月。其中，地下工程工期为个月。其中，地下工程工期为4 4个月，地上建筑工程工期个月，地上建筑工程工期为为1111个月，安装工程工期为个月，安装工程工期为3 3个月。个月。假设条件五：建设期间费用（不可预见费、管理费、财务费用等）按假设条件五：建设期间费用（不可预见费、管理费、财务费用等）按1818个月分摊个月分摊假设条件六：土地成本、前期费用在工程开工前全部投入假设条件六：土地成本、前期费用在工程开工前全部投入2024/8/1102第 102 页工工工工程程程程进进进进度度度度施施施施工工工工计计计计划划划划表表表表BDA一期工程工期计划为18个月，第7个
66、月进入销售周期。具体计划进度见下表：2024/8/1103第 103 页项项项项目目目目投投投投资资资资现现现现金金金金量量量量量量量量分分分分析析析析投投投投资资资资峰峰峰峰值值值值近近近近2 2亿亿亿亿元元元元，2024/8/1104第 104 页项项项项目目目目动动动动态态态态经经经经济济济济分分分分析析析析投投投投资资资资回回回回收收收收期期期期1 12 2- -1 13 3个个个个月月月月单位：万元l投资回收期：12-13个月l投资峰值：1.99亿元。从动态投资现金流量表可以看出，本项目累计投资在第6个月达到最大值，为1.99亿元，以后随着项目销售资金回笼现金累计投入逐渐降低。项目累
67、计现金流量图表项目累计现金流量图表投资峰值1.99亿投资回收期12-13个月2024/8/1105第 105 页动态经济分析的附加说明动态经济分析的附加说明动态经济分析的附加说明动态经济分析的附加说明l总体而言，2亿元以内的投入能够保证本项目的正常运转（投资峰值1.99亿元）l同时考虑到工程垫资、分阶段的长期付款、银行贷款等因素，保持本项目正常运转的资金不会超过2亿元。2024/8/1106第 106 页本本本本案案案案抗抗抗抗风风风风险险险险力力力力小小小小结结结结v本案总体市场供应量较小，受市场大趋势影响不大，市场风险相对较小。v开发商的成功经验和前期项目强大销售推广，使本项目面世初就具有
68、一定的知名度，销售风险相应减少。v多元化的产品组合，分散了市场风险。v灵活可分可合的产品，能最大程度上满足了客户需求，加快销售速度，降低市场风险。2024/8/1107第 107 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/1108第 108 页B B地块现有产品的市场
69、形象地块现有产品的市场形象地块现有产品的市场形象地块现有产品的市场形象中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋中小企业独栋或部门独栋2024/8/1109第 109 页本案定位成功的关键本案定位成功的关键本案定位成功的关键本案定位成功的关键在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级在限制条件下实现独栋办公产品的突破性升级1500-2000平米内部功能一般中小型企业或企业部门中小企业或部门独栋3000-60
70、00平米以上内部功能完善真正实现实力型企业独栋大中型实力型企业B地块A地块升级产品升级客群升级价值2024/8/1110第 110 页真正实力型企业独栋真正实力型企业独栋真正实力型企业独栋真正实力型企业独栋一个企业、一个独栋、一个梦想一个企业、一个独栋、一个梦想一个企业、一个独栋、一个梦想一个企业、一个独栋、一个梦想企业展示空间行政办公层研发办公层财务管理层运营管理层高级管理层独栋办公内部功能解剖2024/8/1111第 111 页本本本本案案案案定定定定位位位位的的的的验验验验证证证证S SWWOOT T优优优优化化化化2024/8/1112第 112 页通通通通过过过过本本本本案案案案定定
71、定定位位位位S SWWOOT T如如如如何何何何优优优优化化化化升级版独栋办公产品升级版独栋办公产品延续企业独栋定位延续企业独栋定位34w距离城区较远，办公交距离城区较远，办公交通成本较高通成本较高w容积率容积率2.02.0，较难实现生，较难实现生态化独栋办公概念态化独栋办公概念；w亦庄区域写字楼市场尚未成熟；亦庄区域写字楼市场尚未成熟；w周边工业厂房等项目可能形成潜在竞争；周边工业厂房等项目可能形成潜在竞争；利用公建用地性质提升产品生态化与利用公建用地性质提升产品生态化与商务感，商务感，“A+BA+B模式模式”规避厂房竞争规避厂房竞争转化劣势转化劣势规避威胁规避威胁规避威胁规避威胁升级后的企
72、业客群一般设置班车升级后的企业客群一般设置班车转化劣势转化劣势122024/8/1113第 113 页本案本案本案本案SWOTSWOT分析分析分析分析2024/8/1114第 114 页本案的突破性产品升级定位实现本案的突破性产品升级定位实现本案的突破性产品升级定位实现本案的突破性产品升级定位实现A+BA+BA+BA+B模式的价值最大化模式的价值最大化模式的价值最大化模式的价值最大化v真正企业独栋实现“一栋建筑，一个企业，一种理想”的理念v避开与B区产品直接竞争真正实现“A+B”模式v以自身实力解决潜在问题潜在问题如交通成本、沟通成本问题可以随着客群升级弱化（升级后的企业客群一般都可通过自购车
73、辆解决交通及沟通等）内部功能升级内部功能升级客群升级客群升级3000-60003000-6000平米以上平米以上企业独栋办公企业独栋办公产品升级产品升级价价 值值 最最 大大 化化2024/8/1115第 115 页目目目目录录录录一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式七、本案产品规划设计建议2024/8/1116第
74、116 页本本本本案案案案产产产产品品品品规规规规划划划划设设设设计计计计建建建建议议议议v本案产品规划设计原则v本案产品规划布局建议v打造特色化办公空间v产品规划设计技术指标v配套设施建议2024/8/1117第 117 页总总总总体体体体规规规规划划划划设设设设计计计计的的的的六六六六大大大大原原原原则则则则标志性标志性独立性独立性展示性展示性融合性融合性灵活性灵活性生态性生态性 2024/8/1118第 118 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则标标标标志志志志性性性性v利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标志性
75、，强调其昭示功能。v标志性建筑的打造面向环岛部分打造标志性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。v标志性园区的规划该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。2024/8/1119第 119 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则独独独独立立立立性性性性v产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。
76、v商业、会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。2024/8/1120第 120 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则展展展展示示示示性性性性v各单体外部的展示面最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。v各单体内部的展示空间内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。20
77、24/8/1121第 121 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则融融融融合合合合性性性性v本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。 v A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。v充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。2024/8/1122第 122 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则灵灵灵灵活活活活性性性性v产品布局上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求。v产品内部功能设计也需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换。
78、平面的灵活划分：是否采用了新的方式来重新组织空间平面；剖面的灵活划分：对剖面的划分是否采用了灵活的措施；预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活分割的特点。2024/8/1123第 123 页规规规规划划划划设设设设计计计计原原原原则则则则生生生生态态态态性性性性v通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。 v各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。 2024/8/1124第 124 页产产产产品品品品布布布布局局局局建建建建议议议议总体总体容积率容积率2.0单体1
79、0000m2以上单体6000m210000m2单体3000m26000m22024/8/1125第 125 页创造创造创造创造CBDCBD平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭v每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m2300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。2024/8/1126第 126 页v独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，
80、大堂内、外空间可做花园式绿化v阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化创造创造创造创造CBDCBD平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭展示性大堂、阳光中庭2024/8/1127第 127 页创造创造创造创造CBDCBD平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间 室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公室
81、内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公v通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。v充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。2024/8/1128第 128 页创造创造创造创造CBDCBD平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间独立空中花园式总裁办公区独立空中花园式总裁办公区独立空中花园式总裁办公区独立空中花园式总裁办公区v顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。v面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，体
82、现尊贵感。2024/8/1129第 129 页创造创造创造创造CBDCBD平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间平层办公无法实现的办公空间跃层、退台、半室外空间跃层、退台、半室外空间跃层、退台、半室外空间跃层、退台、半室外空间v在空间设计上要灵活处理，考虑用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。v设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求2024/8/1130第 130 页建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格在生态性、独立性的基础上突出商务感在生态性、独立性的基础上突出商务感在生态性、独立性的基础上突出商务感在
83、生态性、独立性的基础上突出商务感v总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的基础上突出商务感。在建筑风格要求现代、简洁、有较强的昭示性，并在产品外形相似的前提下，通过多元化的外立面风格体现企业的独立性。v外立面材料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，通过内打光形式映衬企业LOGO的辉煌醒目。v建筑设计上要求体现生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。2024/8/1131第 131 页独独独独立立立立出出出出入入入入口口口口设设设设计计计计v每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独
84、立企业形象。v出入口设计无障碍通道，充分体现人性化。2024/8/1132第 132 页标标标标准准准准层层层层面面面面积积积积、层层层层高高高高（净净净净高高高高）、使使使使用用用用率率率率v标准层的建筑面积控制在500m2左右。办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵活分割与组合，最大程度考虑办公空间的有效利用v办公使用单元的进深尽量控制在10m12m之间,结合自然采光，充分满足各类商务客户的实用要求。v楼层层高为3.8m以上，净高要求达到2.9m 3.0m。v本产品定位为独栋办公，核心筒和走道约占标准层总建筑面积的20%，办公使用率为80%左右。2024/8/1133第 1
85、33 页地下车库及功能创新地下车库及功能创新地下车库及功能创新地下车库及功能创新v每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置23个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。v地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。v在满足停车位的同时，可以考虑为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。2024/8/1134第 134 页电电电电梯梯梯梯、智智智智能能能能化化化化、空空空空调调调调、供供供供电电电电v电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯。 v智能化：采用“提升式地台”设计，灵活满足企业办公自动
86、化的要求，预留智能化扩展空间。v空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安置v供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、安全开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供给不中断。2024/8/1135第 135 页会会会会所所所所、会会会会议议议议中中中中心心心心v公共商业配套与企业办公区独立，服务于本项目办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。v在东北和西南地块的中央位置各建一座会所，建筑面积：2x1000m2左右，以上述两座会所的主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。v设计出租型会议中心，可考虑与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需要保
87、证其可灵活拆分组合，满足内部展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。v另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。2024/8/1136第 136 页员员员员工工工工餐餐餐餐厅厅厅厅、茶茶茶茶餐餐餐餐厅厅厅厅v员工餐厅：东北和西南地块的会所内各设一个员工餐厅，建筑面积在2x 500m2左右，以快餐形式为主。v茶餐厅：可视具体情况建若干茶餐厅，考虑不同档次、种类的搭配, 有一定的地面停车位。2024/8/1137第 137 页银银银银行行行行、便便便便利利利利店店店店、小小小小型型型型超超超超市市市市v银行：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积约200m2。v便利店、小型超市：面积不宜太大，100平米左右即可。2024/8/1138第 138 页谢谢谢！谢！
