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1、东南大学远程教育工程造价分析工程造价分析第第二十七二十七讲讲主讲教师：主讲教师：沈杰沈杰 一、一、工程工程变更变更 ( (一一) )工程变更的含义工程变更的含义 施施工工过过程程中中，由由于于多多方方面面情情况况变变更更，经经常常出出现现工工程程量量变变化化、施施工工条条件件变变化化及及合合同同双双方方在在执执行行合同中的争执等许多问题。原因：合同中的争执等许多问题。原因： 一一方方面面由由于于勘勘察察设设计计工工作作粗粗糙糙，以以致致在在施施工工中中发发现现许许多多招招标标文文件件中中没没有有考考虑虑或或估估算算不不准准的的工工程程量量，不不得得不不改改变变施施工工项项目目或或增增减减工工程
2、程量量；另另一一方方面面由由于于发发生生不不可可预预见见事事故故，如如自自然然或或社社会会原因引起停工和工期施延等原因引起停工和工期施延等 变变更更通通常常涉涉及及到到费费用用变变化化和和施施工工进进度度拖拖延延，需需调调整整合合同同价价，施施工工单单位位也也经经常常利利用用变变更更的的契契机机进行合理或不合理的索赔进行合理或不合理的索赔 一、一、工程工程变更变更 ( (二二) )工程变更的内容工程变更的内容 1 1、施施工工条条件件变变更更。招招标标文文件件与与现现场场情情况况不不符符；在在招招标标文文件件上上表表达达不不清清( (包包括括设设计计图图纸纸和和说说明明书书互互相相矛矛盾盾以以
3、及及发发现现设设计计文文件件出出现现遗遗漏漏或或错错误误) )；施施工工现现场场的的地地质质、水水文文等等情情况况使使施施工工受受到到限限制制；招招标标文文件件指指出出的的自自然然或或人人为为的的施施工工条条件件与与实实际际情情况况不不符符；在在招招标标文文件件中中明明确确指指出出的的施施工条件，但却发生了未预料到的实际情况。工条件，但却发生了未预料到的实际情况。 2、工工程程内内容容变变更更。建建设设单单位位要要求求修修改改、设设计计变更的工程内容。变更的工程内容。 一、一、工程工程变更变更 ( (二二) )工程变更的内容工程变更的内容 3 3、延延长长工工期期。由由于于天天气气等等客客观观
4、条条件件的的影影响响而而使工程被迫暂时停工，需延长工期。使工程被迫暂时停工，需延长工期。 4、缩缩短短工工期期。建建设设单单位位因因某某些些理理由由必必须须缩缩短短工期，要求加快施工进度。工期，要求加快施工进度。 5、因因投投资资和和物物价价的的发发生生较较大大变变动动而而改改变变承承包包金额。金额。 6、发发生生天天灾灾及及其其他他不不可可抗抗拒拒力力。如如暴暴风风大大雨雨、洪洪水水海海潮潮、地地震震、沉沉陷陷、火火灾灾等等自自然然或或人人为为事事件件，对对已已完完工工程程、临临时时设设施施、已已运运进进现现场场的的施施工材料、施工机械和工具等造成的重大损失。工材料、施工机械和工具等造成的重
5、大损失。 一、一、工程工程变更变更 ( (三三) )工程变更的控制原则工程变更的控制原则 1 1、工工程程变变更更无无论论是是建建设设单单位位、施施工工单单位位或或监监理理工工程程师师提提出出，无无论论变变更更是是何何内内容容，均均需需书书面面发发出出工工程程变变更更指指令令，设设计计变变更更要要建建立立严严格格的的审审批制度。施工单位按要求进行下列变更：批制度。施工单位按要求进行下列变更： (1)更更改改工工程程有有关关部部分分的的标标高高、基基线线、位位置置和和尺寸；尺寸； (2)增减合同中约定的工程量；增减合同中约定的工程量； (3)改变有关工程的施工时间和顺序；改变有关工程的施工时间和
6、顺序； (4)其他有关工程变更需要的附加工作。其他有关工程变更需要的附加工作。一、一、工程工程变更变更( (三三) )工程变更的控制原则工程变更的控制原则2、要、要先算帐后变更先算帐后变更。3、施工条件变更应、施工条件变更应掌握变更特点和造价变化掌握变更特点和造价变化施施工工条条件件的的变变更更，指指有有经经验验的的承承包包商商未未能能预预见见的的现现场场条条件件或或不不利利的的自自然然条条件件、在在施施工工中中实实际际遇遇到到的的现现场场条条件件同同招招标标文文件件中中描描述述的的现现场场条条件件有有本本质质的的差差异异，向向业业主主提提出出施施工工单单价价和和施施工工时时间的变更要求，或由
7、此而引起索赔。间的变更要求，或由此而引起索赔。4、工工地地洽洽商商应应增增减减的的款款项项要要及及时时办办理理，避避免免积积压成堆，增加竣工结算负担。压成堆，增加竣工结算负担。一、一、工程工程变更变更( (三三) )工程变更的控制原则工程变更的控制原则我国我国施工合同示范文本施工合同示范文本对变更提出具体规定：对变更提出具体规定：29.1施施工工中中发发包包人人需需对对原原工工程程设设计计进进行行变变更更，应应提前提前14d以书面形式向承包人发出变更通以书面形式向承包人发出变更通知。知。29.2施工中承包人不得对原工程设计进行变更。施工中承包人不得对原工程设计进行变更。31.1承承包包人人在在
8、工工程程变变更更确确定定后后14d内内，提提出出变变更更工工程价款的报告，经工程师确认后调整合程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。同价款。31.2承承包包人人在在双双方方确确定定变变更更后后14d内内不不向向工工程程师师提提出出变变更更工工程程价价款款报报告告时时，视视为为该该项项变变更更不不涉涉及及合同价款的变更。合同价款的变更。一一、工程工程变更变更 ( (四四) )工程变更价款的确定工程变更价款的确定步骤：步骤：1、明确变更责任、明确变更责任2、估测损失、估测损失3、确定变更价款、确定变更价款4、签字存档、签字存档原原则则：1、合合同同中中有有适适用用于于变变更更工工程程的的价价格
9、格，按按合同已有的价格计算变更的合同价款；合同已有的价格计算变更的合同价款；2、合合同同中中只只有有类类似似于于变变更更情情况况的的价价格格，以此为基础确定变更的合同价款；以此为基础确定变更的合同价款；3、合同中、合同中没有类似和适用没有类似和适用的价格，由施的价格，由施工单位提出适当的变更价格，工程师批准执工单位提出适当的变更价格，工程师批准执行。行。二二、施工索赔施工索赔( (一一) )索赔的概念索赔的概念施工索赔是在施工合同履行过程中，合同一方施工索赔是在施工合同履行过程中，合同一方因对方因对方不履行不履行或或没有全面适当履行没有全面适当履行合同所规合同所规定的定的义务义务而遭受损失时，
10、向对方提出索赔或而遭受损失时，向对方提出索赔或补偿要求的行为。补偿要求的行为。索赔是索赔是双向双向的，可以是承包商向业主的索赔，的，可以是承包商向业主的索赔，也可以是业主向承包商的索赔。也可以是业主向承包商的索赔。业主向承包商的索赔容易实现，因为业主向承包商的索赔容易实现，因为业主业主在向在向承包商索赔中承包商索赔中处于主动地位处于主动地位，可以，可以直接从应直接从应付给承包商的工程款中扣抵付给承包商的工程款中扣抵，也可以，也可以从履约从履约保证金中扣款保证金中扣款以补偿损失。以补偿损失。二二、施工索赔施工索赔( (一一) )索赔的概念索赔的概念因因此此，在在实实际际工工作作中中，施施工工索索
11、赔赔主主要要指指承承包包商商向业主的索赔向业主的索赔。承承包包商商提提出出施施工工索索赔赔，是是因因业业主主或或其其他他方方面面的的原原因因，致致使使承承包包商商在在工工程程施施工工过过程程中中付付出出了了额额外外的的费费用用或或造造成成了了损损失失，承承包包商商在在监监理理工工程程师师的的协协调调下下达达到到和和解解，或或通通过过调调解解、诉诉讼讼或或仲仲裁裁等等途途径径和和程程序序，要要求求业业主主对对承承包包商商在在施工中的费用损失给予补偿或赔偿。施工中的费用损失给予补偿或赔偿。二、施工索赔二、施工索赔( (二二) )索赔的内容索赔的内容 1、费用索赔、费用索赔费费用用索索赔赔是是指指承
12、承包包商商向向业业主主提提出出补补偿偿自自己己的的额额外费用支出或赔偿损失的要求。外费用支出或赔偿损失的要求。承包商进行费用索赔的原则：承包商进行费用索赔的原则：(1)所所发发生生的的费费用用应应该该是是承承包包商商履履行行合合同同所所必必需需的。如果没有该费用支出，合同无法履行；的。如果没有该费用支出，合同无法履行；(2)给予补偿后，承包商应处于假设不发生索赔给予补偿后，承包商应处于假设不发生索赔事件的同样地位。承包商不应由于索赔事件事件的同样地位。承包商不应由于索赔事件的发生而额外受益或额外受损。的发生而额外受益或额外受损。二、施工索赔二、施工索赔( (二二) )索赔的内容索赔的内容 2、
13、工期索赔、工期索赔工工期期索索赔赔是是指指承承包包商商在在索索赔赔事事件件发发生生后后向向业业主主提出延长工期、推迟竣工日期的要求。提出延长工期、推迟竣工日期的要求。工工期期索索赔赔的的目目的的是是避避免免承承担担不不能能按按原原计计划划施施工工、完工而需承担的责任。完工而需承担的责任。对对于于不不应应由由承承包包商商承承担担责责任任的的工工期期延延误误，后后果果应由业主承担，业主应给予顺延工期。应由业主承担，业主应给予顺延工期。二、施工索赔二、施工索赔( (三三) )常见施工索赔的内容常见施工索赔的内容1、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔前前者者指指施施
14、工工中中遇遇到到的的实实际际自自然然条条件件比比招招标标文文件件所所描描述述的的更更为为困困难难和和恶恶劣劣，增增加加了了施施工工的的难难度度，导导致致承承包包商商必必须须花花费费更更多多的的时时间间和和费费用用。后后者者如如在在挖挖方方工工程程中中承承包包商商发发现现地地下下构构筑筑物物或或文文物物，图图纸纸上上并并未未说说明明，且且确确属是有经验的承包商难以合理预见的人为障碍属是有经验的承包商难以合理预见的人为障碍。2、工期延长和延误的索赔、工期延长和延误的索赔3、因施工中断和工效降低提出的施工索赔、因施工中断和工效降低提出的施工索赔4、因工程终止或放弃提出的索赔、因工程终止或放弃提出的索
15、赔5、关于支付方面的索赔、关于支付方面的索赔二、施工索赔二、施工索赔( (四四) )索赔程序索赔程序 我我国国施施工工合合同同示示范范文文本本对对索索赔赔提提出出具具体体规规定定：承承包包人人可可按下列程序以书面形式向发包人索赔按下列程序以书面形式向发包人索赔：1 1、索赔事件发生后、索赔事件发生后2828d d内，向工程师发出内，向工程师发出索赔意向通知索赔意向通知2 2、发发出出索索赔赔意意向向通通知知后后2828d d内内，向向工工程程师师提提出出延延长长工工期期和和( (或或) )补偿经济损失的补偿经济损失的索赔报告索赔报告及有关资料及有关资料3 3、工工程程师师在在收收到到承承包包人
16、人送送交交的的索索赔赔报报告告有有关关资资料料后后，于于2828d d内内给给予予答答复复，或或要要求求承承包包人人进进一一步步补补充充索索赔赔理理由和证据由和证据4 4、工工程程师师在在收收到到承承包包人人送送交交的的索索赔赔报报告告和和有有关关资资料料后后2828d d内内未未予予答答复复或或未未对对承承包包人人作作进进一一步步要要求求，视视为为该该项索赔已经认可项索赔已经认可二、施工索赔二、施工索赔( (五五) )索赔费用的确定索赔费用的确定 费用索赔以赔偿或费用索赔以赔偿或补偿实际损失补偿实际损失为原则。为原则。索赔费用的组成与工程造价类似。索赔费用的组成与工程造价类似。1、人人工工费
17、费。完完成成合合同同外外的的额额外外工工作作所所花花费费的的人人工工费费；因因业业主主原原因因导导致致工工效效降降低低所所增增加加的的人人工费等工费等2、机机械械使使用用费费。完完成成额额外外工工作作增增加加的的机机械械费费；因因业业主主原原因因导导致致工工效效降降低低所所增增加加的的机机械械费费或或机机械械的的窝窝工工费费等等。窝窝工工费费的的计计算算，如如系系租租赁赁施施工工机机械械，一一般般按按实实际际租租金金计计算算；如如系系承承包包商商自有施工机械，一般按停置台班费计算自有施工机械，一般按停置台班费计算。二、施工索赔二、施工索赔( (五五) )索赔费用的确定索赔费用的确定 3、材材料
18、料费费。完完成成合合同同之之外外的的额额外外工工作作所所花花费费的的材料费用材料费用4、管管理理费费。承承包包商商完完成成额额外外工工程程、索索赔赔事事项项工工作作以以及及工工期期延延长长期期间间的的管管理理费费。但但如如果果对对部部分分工工人人窝窝工工损损失失索索赔赔时时，因因其其他他工工程程仍仍然然进进行，一般不予补偿管理费。行，一般不予补偿管理费。5、利利润润。由由于于工工程程范范围围的的变变更更和和施施工工条条件件变变化化引引起起的的索索赔赔，承承包包商商可可列列入入利利润润。但但对对于于工工程程延延误误的的索索赔赔，一一般般很很难难同同意意在在费费用用索索赔赔中中加进利润损失。加进利
19、润损失。东南大学远程教育工程造价分析工程造价分析第第二十二十八八讲讲主讲教师：主讲教师：沈杰沈杰一、竣工结算一、竣工结算( (一一) )竣工结算和决算的概念竣工结算和决算的概念 工程造价的最终计算报告和财务清算划拨工程造价的最终计算报告和财务清算划拨1、竣工结算、竣工结算是是施施工工单单位位在在承承包包工工程程全全部部完完工工之之后后，向向建建设设单单位位进进行行的的最最终终工工程程价价款款结结算算，它它反反映映该该工工程程上上施施工工单单位位完完成成的的实实际际造造价价以以及及还还有有多多少少价价款款要要结结清清。通通过过竣竣工工结结算算，施施工工单单位位可可考考核实际工程费用的降超核实际工
20、程费用的降超是是建建设设单单位位竣竣工工决决算算的的组组成成部部分分。竣竣工工结结算算造造价价加加设设备备购购置置费费、勘勘察察设设计计费费、征征地地拆拆迁迁费费和和一一切切建建设设单单位位为为这个项目开支的其它费用，才成为完整的竣工决算这个项目开支的其它费用，才成为完整的竣工决算一、竣工结算一、竣工结算( (一一) )竣工结算和决算的概念竣工结算和决算的概念 2、竣工决算、竣工决算反反映映建建设设项项目目实实际际造造价价和和投投资资效效果果的的文文件件，是是竣工验收报告的重要组成部分。竣工验收报告的重要组成部分。竣竣工工验验收收的的项项目目在在办办理理验验收收手手续续之之前前，必必须须对对所
21、所有有财财产和物资进行清理，编好竣工决算。产和物资进行清理，编好竣工决算。竣竣工工决决算算由由建建设设单单位位编编制制，它它包包括括为为建建成成该该项项目所实际支出的一切费用的总和。目所实际支出的一切费用的总和。江江苏苏省省工工程程建建设设管管理理条条例例规规定定：建建设设单单位位或或者者个个人人应应当当在在工工程程竣竣工工验验收收合合格格后后，按按照照合合同同的的约约定定，与与承承包包人人办办理理工工程程竣竣工工结结算算，合合同同对对结结算算期期限限没没有有期期限限约约定的，应当在验收合格之日起定的，应当在验收合格之日起6 6个月内办理完毕。个月内办理完毕。一、竣工结算一、竣工结算( (二二
22、) )竣工结算的编制依据竣工结算的编制依据竣工结算质量取决于编制依据及原始资料积累竣工结算质量取决于编制依据及原始资料积累1、工程施工合同、原预算；、工程施工合同、原预算；2、图纸交底或会审纪要、变更记录；、图纸交底或会审纪要、变更记录；3、各种验收资料、施工记录；、各种验收资料、施工记录；4、竣竣工工图图。设设计计施施工工图图经经过过施施工工活活动动，实实际际与与施施工工产产生生了了些些变变化化，将将这这些些变变化化的的情情况况，具具体体绘绘在在图图纸纸上上，就是竣工图就是竣工图；5、其其他他费费用用。凡凡不不属属于于施施工工图图包包括括范范围围，而而又又是是有有明明文文规规定定或或因因实实
23、际际施施工工的的需需要要，经经双双方方同同意意所所发发生生的的费用，一般表现为现场签证；费用，一般表现为现场签证；6、其它各种结算资料。、其它各种结算资料。一、竣工结算一、竣工结算( (三三) )竣工结算的编制方法竣工结算的编制方法1、在在原原合合同同价价款款或或审审定定的的施施工工图图预预算算造造价价基基础础上上，根根据据原原始始变变更更资资料料的的计计算算，在在合合同同价价基基础上作出调整。础上作出调整。竣工结算价款总额竣工结算价款总额合同价款施工过程中合同价款调整数额合同价款施工过程中合同价款调整数额2、根根据据竣竣工工图图、原原始始资资料料、预预算算定定额额及及有有关关规规定定，按按施
24、施工工图图预预算算编编制制方方法法，全全部部重重新新进进行行计计算算。使使用用该该法法，工工作作量量大大，但但完完整整性性好好、准准确确性性强强，适适用用于于工工程程变变更更较较大大、变变更更项项目目较较多多的的工工程程。应应符符合合合合同同规规定定,不不可可“另另起起炉炉灶灶”一、竣工结算一、竣工结算( (三三) )竣工结算的编制方法竣工结算的编制方法2、按按施施工工图图预预算算编编制制方方法法，全全部部重重新新进进行行计计算算竣工图结算竣工图结算一、竣工结算一、竣工结算( (四四) )竣工结算审核竣工结算审核1、审核施工合同、审核施工合同(1)未未经经招招投投标标程程序序的的一一般般包包工
25、工包包料料的的合合同同工工程程，审审核核重重点点应应落落实实在在结结算算全全部部内内容容上上，即即从从工工程程量量审审核核入入手手，直直至至进进行行对对设设计计变变更更、材材差差等有关项目审核。等有关项目审核。(2)招招标标承承包包的的合合同同工工程程，通通过过招招标标投投标标确确定定的的合合同同价价，只只审审核核其其中中是是否否有有违违反反法法律律法法规规及及施施工工实实际际的的不不合合理理费费用用项项目目，而而不不再再进进行行从从工工程程量量到到定定额额套套用用的的具具体体项项目目审审核核，以以维维护护合同与招标投标过程的严肃性。合同与招标投标过程的严肃性。一、竣工结算一、竣工结算( (四
26、四) )竣工结算审核竣工结算审核2、审核设计变更、审核设计变更符符合合要要求求的的设设计计变变更更应应具具备备两两个个条条件件：有有变变更更通通知知单单；并经实地勘察或了解施工验收记录。并经实地勘察或了解施工验收记录。(1)审核设计变更手续是否合理、合规审核设计变更手续是否合理、合规(2)审审核核设设计计变变更更的的真真实实性性。即即工工程程实实体体与与设设计计变变更通知要求应相吻合更通知要求应相吻合(3)设计变更数量的真实性设计变更数量的真实性设计变更部位的工程量增减是否正确；设计变更部位的工程量增减是否正确；变更部位的定额套用是否合理；变更部位的定额套用是否合理；设计变更部位的增减变化是否
27、得到了如实反映；设计变更部位的增减变化是否得到了如实反映；设计变更计算过程是否规范。设计变更计算过程是否规范。 一、竣工结算一、竣工结算( (四四) )竣工结算审核竣工结算审核3、审核施工进度、审核施工进度(1)审审核核工工程程进进度度计计划划的的落落实实情情况况。如如发发生生因因建建设设单单位位原原因因造造成成的的停停工工、返返工工现现象象，必必然然存存在人工费增加的签证等。在人工费增加的签证等。(2)审审核核工工程程施施工工进进度度是是否否与与工工程程量量数数量量相相对对应应。不不同同施施工工阶阶段段的的工工程程量量数数量量比比例例是是费费用用计计算算的主要依据。的主要依据。(3)审审核核
28、施施工工过过程程中中有有关关人人工工、机机械械台台班班和和材材料料价价格格与与取取费费文文件件变变化化情情况况，选选择择合合适适的的计计算算标准，使竣工结算与工程施工过程相吻合。标准，使竣工结算与工程施工过程相吻合。一、竣工结算一、竣工结算( (四四) )竣工结算审核竣工结算审核工工程程竣竣工工结结算算审审核核是是指指对对工工程程造造价价最最终终计计算算报报告和财务划拨款额进行的审查核定告和财务划拨款额进行的审查核定审审核核的的竣竣工工结结算算造造价价，应应当当达达成成由由建建设设单单位位、施施工工企企业业和和审审核核单单位位三三方方认认可可的的审审定定数数额额，并以此为标准，编写审核报告。并
29、以此为标准，编写审核报告。审审核核单单位位审审定定后后的的竣竣工工结结算算数数额额是是建建设设单单位位支支付施工单位工程款的最终标准。付施工单位工程款的最终标准。二二、保修、保修费用的用的处理理( (一一) )保修的概念保修的概念建建设设项项目目竣竣工工验验收收后后，虽虽然然通通过过了了交交工工前前的的各各种种检检验验，但但仍仍可可能能存存在在质质量量问问题题或或隐隐患患，使使用用过过程中才能程中才能逐步暴露逐步暴露出来。出来。例例如如：在在建建筑筑工工程程上上，屋屋面面是是否否漏漏雨雨、基基础础是是否否产产生生超超过过规规定定的的不不均均匀匀沉沉降降等等，均均需需要要在在使使用用过程中检查和
30、观测。过程中检查和观测。工程项目竣工验收后，负责施工的承包人应当按工程项目竣工验收后，负责施工的承包人应当按照国家规定的范围和期限，对工程进行保修，照国家规定的范围和期限，对工程进行保修，保修费由责任人承担。保修费由责任人承担。二二、保修、保修费用的用的处理理( (二二) )保修费用处理原则保修费用处理原则1、若若为为设设计计原原因因造造成成的的问问题题，则则应应由由原原设设计计单单位位负负责责。原原设设计计单单位位或或业业主主委委托托新新的的设设计计单单位位修修改改设设计计方方案案，建建设设单单位位向向施施工工单单位位提提出出新新的的委委托托，由由施施工工单单位位进进行行处处理理或或返返修修
31、，其其新新增增费费用用由由原原设设计计单单位位负负责责。另另外外还还应应确确定定由由此此给给建建设设单位造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。单位造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。2、因因施施工工单单位位的的施施工工和和安安装装质质量量原原因因造造成成的的问问题题，由由施施工工单单位位负负责责进进行行保保修修，其其费费用用由由施施工工单单位位负负责责。由由此此给给项项目目造造成成的的其其他他损损失失，应应向向施施工工单位提出索赔。单位提出索赔。二二、保修、保修费用的用的处理理( (二二) )保修费用处理原则保修费用处理原则3、因因设设备备质质量量原原因因造造成成的的问问题题，由由设设备备供
32、供应应单单位位负负责责进进行行保保修修，其其费费用用由由设设备备供供应应单单位位负负责责。由由此此给给项项目目造造成成的的其其他他损损失失，应应向向设设备备供供应应单单位提出索赔。位提出索赔。4、如如因因用用户户在在使使用用后后有有新新的的要要求求或或用用户户使使用用不不当当，需需进进行行局局部部处处理理和和返返修修时时，由由用用户户与与施施工工单单位位协协商商解解决决，或或用用户户另另外外委委托托施施工工，费费用用由由用用户户自己负责。自己负责。THANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKSTHANKS
