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1、广渠门广渠门3636号地号地 概念设计方案概念设计方案概念设计方案概念设计方案广渠门36号地广渠门广渠门3636号地号地 一、一、一、一、 二期产品概念设计方案二期产品概念设计方案二期产品概念设计方案二期产品概念设计方案广渠门广渠门3636号地号地A1-1-CA1-1-CA1-2A1-2合计合计用地性质用地性质商业商业居住居住占地面积占地面积1491814918100228100228115146115146容积率容积率4.54.53.23.2建筑面积建筑面积6713167131320729.6320729.6387860.6387860.6限高限高6060米米8080米米绿地率绿地率30%3
2、0%建筑密度建筑密度20%20%经济指标(面积:平方米)规划设计的条件规划设计的条件广渠门广渠门3636号地号地l打造高品质的复合城市综合体。打造高品质的复合城市综合体。l“A1-1-CA1-1-C与与A1-2A1-2地块地块”进行一体化设计。进行一体化设计。产品打造方向产品打造方向广渠门广渠门3636号地号地价值最大化产品的竞争性本案的限制性条件概念设计原则体系概念设计原则体系广渠门广渠门3636号地号地价值最大化土地价值最大化产品价值最大化形象价值最大化1、价值最大化广渠门广渠门3636号地号地土地价值最大化土地价值最大化完善城市肌理完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的打造,使区域实
3、现自我平衡与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。空间充分开放空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合, 及空间开放,提升公建类产品的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。广渠门广渠门3636号地号地产品价值最大化产品价值最大化打造地标性城市建筑群打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。产品类型市场溢价价值与互动价值最大化产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相互补充与促进,最大化的提升
4、本案的产品竞争力和可持续性盈利能力。广渠门广渠门3636号地号地形象价值最大化形象价值最大化关键词p城市地标城市地标p活力活力,创意创意p24小时不夜城小时不夜城广渠门广渠门3636号地号地产品的竞争性差异化竞争综合性竞争2、产品的竞争性广渠门广渠门3636号地号地与与CBD核心区核心区的差异化竞争的差异化竞争写字楼体量的差异化写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销售的可能,同时也使整层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本项目的品牌性商务形象。生态价值差异化生态价值差异化:CB
5、D核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化,本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合区的唯一性。广渠门广渠门3636号地号地与本区域内相与本区域内相关产品的差异关产品的差异化竞争化竞争高品质城市综合体高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓, 高级精装公寓,高级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。开放式空间布局结构开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。广渠门广渠门3636号地号地本案的限制性条件3、本案的限制性条件90平方米70%的政策限制9500元/平方米的价格承诺区域条件区域条件
6、（交通、市场氛围）（交通、市场氛围）广渠门广渠门3636号地号地90平方米平方米70%的政策限制的政策限制基本原则基本原则:完全按照政策规定执行。灵活解决方案灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼合的可能。广渠门广渠门3636号地号地9500元元/平方米的价格承诺平方米的价格承诺产品定位突破产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装公寓,高级住宅,以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市,以实现价格的突破。销售手法突破销售手法突破: 1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实
7、现毛坯价格的突破。广渠门广渠门3636号地号地概念设计产品定位概念设计产品定位集城市公园、写字楼、商业、集城市公园、写字楼、商业、酒店酒店( (或公寓式酒店或公寓式酒店) )、酒店式服务公寓、酒店式服务公寓、高级精装公寓、高级住宅为一体的高级精装公寓、高级住宅为一体的高品质复合型城市综合体。高品质复合型城市综合体。服务于商务核心区的配套型城市综合体服务于商务核心区的配套型城市综合体广渠门广渠门3636号地号地高级精装公寓高级精装公寓(90平方米以上平方米以上)写字楼写字楼酒店酒店酒店式服务公寓酒店式服务公寓(90平方米以下平方米以下)商业商业( (独立商业独立商业及底商及底商) )高级精装居住
8、区高级精装居住区(90平方米以内平方米以内)少量配套商业少量配套商业概念设计方案一:以酒店为龙头,带动项目整体品质和价值的提升广渠门广渠门3636号地号地高级精装公寓高级精装公寓(90平方米以上平方米以上)写字楼写字楼酒店酒店酒店式服务公寓酒店式服务公寓(90平方米以下平方米以下)商业商业( (独立商业独立商业及底商及底商) )高级精装居住区高级精装居住区(90平方米以下平方米以下)少量配套商业少量配套商业设置一个4.5万平方米的酒店,另设两栋8000-10000平方米的写字楼产品。商业以酒店底商和写字楼底商为主,局部可设置独立商业。与C地块相呼应的位置设置为酒店式服务公寓,以及商业产品;与公
9、园相对的位置,设置为面积较大的高级精装公寓产品。高级精装公寓用足30%大户型产品比例中,除去一期产品已占用的指标外的剩余面积,约102612.5平方米。商业结合开放式街区,以分散的底商为主,但在动线设计上,应体现一定的连续性。广渠门广渠门3636号地号地高级精装公寓高级精装公寓(90平方米以上平方米以上)写字楼写字楼酒店酒店酒店式服务公寓酒店式服务公寓(90平方米以下平方米以下)商业商业( (独立商业独立商业及底商及底商) )高级精装居住区高级精装居住区(90平方米以内平方米以内)少量配套商业少量配套商业定位为相对独立的高级精装居住区, 均设置为90平方米以下的户型产品，并实现户型组合。广渠门
10、广渠门3636号地号地商业综合体功能配比商业综合体功能配比项目名称项目名称总面总面积积写字楼面积写字楼面积酒店面积酒店面积公寓面积公寓面积商业面积商业面积会展会展面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例国贸中心国贸中心56.00 17.60 31%14.90 27%16.50 29%6.00 11%1.00 2%华贸中心华贸中心82.00 20.00 24%6.00 7%20.00 24%16.00 20%/万达广场万达广场48.00 4.40 9%6.00 13%18.00 38%19.00 40%/昆泰昆泰14.40 7.00 49%3.30 23%
11、2.50 17%1.60 11%/银泰中心银泰中心35.00 15.10 43%3.70 11%5.70 16%5.20 15%0%大成中心大成中心19.742.2011%/6.3632%6.8034%单位：万平方米区域内可参考的城市综合体项目广渠门广渠门3636号地号地项目名称项目名称总面积总面积写字楼面积写字楼面积酒店面积酒店面积酒店式公寓酒店式公寓/ /公寓公寓式酒店式酒店/ /高级精装高级精装住宅面积住宅面积商业面积商业面积面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例A1-1-CA1-1-C与与A1-2A1-2地块北区地块北区232000 20000 9%45000
12、 20%15000065%17000 7%单位：平方米项目名称项目名称住宅面积住宅面积商业面积商业面积A1-2A1-2地块南区地块南区15000015000058605860注:以上各产品类型比例的设定在参考市场调研的基础上,结合本案实际地块条件设定。广渠门广渠门3636号地号地产品类型产品类型总面积总面积面积面积占总面积占总面积比例比例写字楼写字楼38786038786020000200005%5%酒店酒店450004500012%12%商业商业22860228606%6%住宅类产品住宅类产品30000030000077%77%单位：平方米注注注注: : : :其中其中其中其中9090909
13、0平方米以上住宅户型面积为平方米以上住宅户型面积为平方米以上住宅户型面积为平方米以上住宅户型面积为102612.5102612.5平方米平方米, ,占到占到A1-2A1-2地块总面积地块总面积32.2%32.2%广渠门广渠门3636号地号地北京优质酒店（北京优质酒店（4 4、5 5星级）主要集中区星级）主要集中区 广渠门广渠门3636号地号地名称名称位置位置星级星级客房客房开业时间开业时间北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口47201984北京海逸酒店朝阳将台西路8号43701990北京皇家大酒店北三环东路甲3号43621993中旅大厦北三环东路2号42041995国航万丽酒店霄云路36号4212
14、2003渔阳饭店新源西里中街18号44401992亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990长城饭店东三环北路10号51,0071984昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989凯宾斯基饭店亮马桥路50号55261992希尔顿饭店东三环东风路1号53401993燕莎地区高档酒店物业 广渠门广渠门3636号地号地名称名称位置位置星级星级客房客房开业时间开业时间建国饭店朝阳建外大街5号44671982京伦饭店朝阳建外大街3号46561984国贸饭店朝阳建外大街1号45521989赛特饭店朝阳建外大街22号42941991凯莱大酒店朝阳建外南大街2号44241992京广新世界饭店呼家楼544619
15、90嘉里中心酒店光华路1号54872000中国大饭店建外大街1号57161990长富宫饭店建外大街26号53361990国际俱乐部酒店朝外大街21号52731997国际饭店建内大街9号59931991建国门CBD地区高档酒店物业广渠门广渠门3636号地号地名称名称位置位置星级星级客房客房开业时间开业时间北京饭店长安街33号58811900贵宾楼饭店东长安街35号52171989王府饭店金鱼胡同8号55361989皇冠假日酒店王府井大街48号53821991华侨大厦王府井大街2号54011992天伦王朝饭店王府井大街50号54081990东方君悦酒店东单与王府井大街55312001和平宾馆王府井
16、金鱼胡同3号43441988首都大酒店前门东大街3号43221992好苑建国酒店建国门内大街19号43931999北方佳苑饭店王府井大街218-1号42022001王府井大饭店王府井大街57号43481995王府井地区高档酒店物业 广渠门广渠门3636号地号地北三环地区高档酒店物业 名称名称位置位置星级星级客房客房开业时间开业时间天鸿科苑大酒店海淀知春路25号43942001燕山大酒店海淀路甲38号42181989友谊宾馆白石桥路3号41,7531954德宝饭店西城区德宝新园22号42061994中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号44151990翠宫饭店知春路53611998香格里拉饭店紫竹院路
17、29号56571987西苑饭店三里河路1号56501954新世纪饭店首体南路6号57201992世纪金源大酒店海淀区板井路69号 55542002广渠门广渠门3636号地号地l从位置上从位置上, ,本项目的商务氛围目前仍处于不成熟阶段本项目的商务氛围目前仍处于不成熟阶段; ;但燕莎和但燕莎和CBDCBD区域区域对本项目具有一定的辐射和带动作用对本项目具有一定的辐射和带动作用, ,从酒店的定位上应当考虑和以上传从酒店的定位上应当考虑和以上传统区域的互补统区域的互补, ,如特色型酒店。如特色型酒店。l从客房数量上从客房数量上,4,4星级酒店主要在星级酒店主要在300300个以上个以上,5,5星级主
18、要在星级主要在500500个以上个以上, ,以达以达到基本的市场盈利和市场风险的平衡。到基本的市场盈利和市场风险的平衡。综述 广渠门广渠门3636号地号地酒店：酒店：1、面积在4.5万平方米，房间数约500间；2、临近公园，具备较好的景观；3、档次在五星级标准；4、底层做商业配套规划；写字楼：写字楼：1、区别于CBD区域的综合写字楼，独栋体量在8000-10000平方米左右；2、总规模控制在20000平方米内；广渠门广渠门3636号地号地独立商业：独立商业：1、建议以2层为主，最多不能超过3层；2、与住宅相对分离，不影响住宅的居住品质。住宅底商：住宅底商：1、需要增加转换层设计；2、每个单位面
19、积控制在200平方米以下；广渠门广渠门3636号地号地1、公园、公园:由于本地块周边缺乏成熟的商务环境,因此为了在最短的时间内彰显本项目的综合价值,并形成本案与CBD核心区域综合体的差异性,公园的设计成为本案弱化劣势,树立不可复制性的关键。概念设计的关键点概念设计的关键点广渠门广渠门3636号地号地2、公建类产品造型、公建类产品造型为了形成与区域内外城市综合体的差异化特征,打造具有地标性的城市建筑群,提升本案的综合形象价值,公建类产品的造型设计成为本案运作的关键。广渠门广渠门3636号地号地高级精装公寓高级精装公寓(90平方米以上平方米以上)写字楼写字楼公寓式酒店公寓式酒店(90平方米以下平方
20、米以下)商业商业( (独立商业独立商业及底商及底商) )高级精装居住区高级精装居住区(90平方米以内平方米以内)少量配套商业少量配套商业概念设计方案二:由于本区域缺乏成熟商务氛围,C地块设置为写字楼和商业产品;同时通过小面积的星级公寓式酒店来提升本项目的价值品质和高端客群的差异化需求。广渠门广渠门3636号地号地附附:产品类型简介产品类型简介1、公寓式酒店、公寓式酒店l本质上为酒店产品,由酒店运营公司负责管理,提供酒店式服务。l在旅游区及投资回报率稳定的成熟商务区,还可作为纯投资型产品,实行产权与使用权的分离。l面积较小,通常为90平方米以下。l客群以商务办公客户为主。2、酒店式公寓、酒店式公寓l本质上为公寓产品,提供精装修和酒店式服务。l户型通常在2-3居,面积在80-140平方米之间。l客群以外籍人士及公司高级管理人员为主。3、高级精装公寓、高级精装公寓l提供精装修,但不提供酒店式服务的公寓类产品。l面积通常在90平方米以上。l客群也以外籍人士及公司高级管理人员为主,但物业管理费用较酒店式公寓低。
