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1、2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南京新联广南京新联广2007.52007.5扬州项目产品定位分析报告扬州项目产品定位分析报告2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目目 录录一、一、宏观环境宏观环境二、市场精研二、市场精研三、地块解读三、地块解读四、竞争分析四、竞争分析五、项目五、项目定位定位六、客群定位六、客群定位七、产品定位七、产
2、品定位八、规划建议八、规划建议九、办公建议九、办公建议十、商业建议十、商业建议2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、宏观环境一、宏观环境2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经济圈经济圈（一一）城市环境）城市环境 点评：点评： 扬州市地处上海、南京两大都市圈交汇影响的门户地带。随着核心城市产业梯度转移带来的商机及对外招商引资力度的加大
3、，扬州城市经济实力不断增强，未来城市发展空间巨大。扬州市扬州市上海上海南京南京长三角经济圈2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析分析：1、全市总人口基本保持稳定，没有明显增长；3、城镇居民人均可支配收入增长速度较快，但绝对值偏低。2、近两年地方财政实力增长速度较快，城市基础设施建设投入较大；经济发展水平经济发展水平2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ
4、:690317891 1、城市总体规划、城市总体规划 “主导向南，西进东联主导向南，西进东联”。 城市发展方向城市发展方向东联西进主导向南老城区（二）城市规划（二）城市规划2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911片区：片区：n 老城区：配套完善，住宅价格较高，推出量少；n 西部分区：大力发展居住，住宅推出量大，竞争大；n 东部分区：改造现状的城中村为主；n 河东分区：在发展居住小区的基础上，重点发展大型市场；n 西南分区西南分区：以开发区为主，适当布置居住用地；：
5、以开发区为主，适当布置居住用地；n 东南分区：远期城市开发用地；n 西北分区 ：工业与风景区协调发展；n 东北分区 ：各类型用地协调发展；n 港口分区 ：结合沿江开发，用工业为主；n 瓜洲分区： 离主城区较远，结合地域特色发展；n 蜀冈-瘦西湖分区： 为发展风景旅游区为主；分析：西南分区依托产业发展的坚实基础，逐步规划居住用地，将工业与居住分析：西南分区依托产业发展的坚实基础，逐步规划居住用地，将工业与居住分析：西南分区依托产业发展的坚实基础，逐步规划居住用地，将工业与居住分析：西南分区依托产业发展的坚实基础，逐步规划居住用地，将工业与居住 和谐融为一体。和谐融为一体。和谐融为一体。和谐融为一
6、体。2 2、板块规划、板块规划2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 以扬州经济开发区、科技以扬州经济开发区、科技园区和邗江工业园区建设为园区和邗江工业园区建设为主体，适当布置居住用地，主体，适当布置居住用地，形成区级生活配套形成区级生活配套。西南片区3 3、西南板块规划、西南板块规划小结：小结：1 1、西南板块的发展是实施主导向南战略、西南板块的发展是实施主导向南战略的第一站，未来前景明朗；的第一站，未来前景明朗；2 2、目前竞争压力较小，市场情况良、目前竞争压力
7、较小，市场情况良好。好。n 城市规划重点南移提升了板块竞争力；n 目前板块认可度一般，整体环境也很一般；n 扬子江中路作为扬州城市迎宾大道，大大提升了板块的区位优势；n 板块内同类竞争产品较少，且区位优势不如本案；n 富川瑞园的上市情况良好，已经得到了客户的认可，特别是开发区内客户。分析：2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894、“第贰城第贰城”规划规划2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下
8、载 0755-83513598 QQ:69031789“第贰城第贰城”简介：简介：规划中的“第贰城”是扬州经济开发区的中心片区，总面积约3平方公里，被大型生活区和广阔的产业区所拥围，与扬子津科教旅游区、国家及出口加工区、港口物流园区以及扬州大学园区相毗邻；“第贰城”计划用35年的时间，成为与扬州市母城互补的现代商圈和开发区的现代服务中心；目前“第贰城”正在实施中央景观区北面和东北面土地的规划建设，周边现有工厂将会逐渐搬迁。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、扬
9、州市房地产业发展第十一个五年专项规划扬州市房地产业发展第十一个五年专项规划年年 份份2006200620072007200820082009200920102010合计合计一、全市施工面积一、全市施工面积58367077088510183926# #新开工新开工3504024625316112356二、市区施工面积二、市区施工面积3524054655356152372# #新开工新开工2112432793213691423房地产开发施工面积目标表房地产开发施工面积目标表年年 份份2006200620072007200820082009200920102010合计合计一、全市竣工面积一、全市竣工
10、面积2753163634174801851# #住宅住宅2202532903343841481二、市区竣工面积二、市区竣工面积1541772042352701040# #住宅住宅123142163188216832商品房竣工面积目标表商品房竣工面积目标表单位：万分析：分析：十一五期间，市区新开工和竣工面积均保持大约15%的复合增长率，低于目前的销售增长率，预计供大于求的市场现状可能会在今后几年有所改善。单位：万2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789小小 结结:l从城
11、市规划发展的大环境来看，本板块是未来城市发展的重点从城市规划发展的大环境来看，本板块是未来城市发展的重点区域；区域；l 本项目所处位置，为未来城市热点开发区域本项目所处位置，为未来城市热点开发区域“第贰城第贰城”，区位，区位优势明显；优势明显；l城市经济稳步发展，基础设施投入力度不断加大，整体经济环境城市经济稳步发展，基础设施投入力度不断加大，整体经济环境良好；良好；l“第贰城第贰城”规划的稳步推进实施，给本项目的发展带来了较为明朗规划的稳步推进实施，给本项目的发展带来了较为明朗的前景。的前景。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房
12、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、市二、市 场场 精精 研研2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、总体供需分析、总体供需分析年年 份份房地产资产投资房地产资产投资（亿元）（亿元）市区土地出让面积市区土地出让面积 （万）（万）施工面积（住宅）施工面积（住宅） （万）（万） 竣工面积竣工面积 （万）（万）销售面积销售面积 （万）（万）2005200573.14236.43706.54280.14347.872006200683.
13、4366.13839.54298.09384.75分析：分析：房地产投资力度逐渐加大，住宅施工面积不断增长；房地产投资力度逐渐加大，住宅施工面积不断增长；与与05年相比，年相比，06年土地出让面积进一步加大，后市潜在供应压力仍然较大；年土地出让面积进一步加大，后市潜在供应压力仍然较大；06年全市销售量增长年全市销售量增长10.6%，但市区销售面积增长幅度达到，但市区销售面积增长幅度达到43%；2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892 2、价格分析价格分析. .住房均
14、价从住房均价从20032003年底均价年底均价27002700元元/ /上涨到目前均价上涨到目前均价35003500元元/ /； 住宅均价主要集中在3200380032003800元/之间； 市中心高档楼盘价格在4600550046005500元/之间；. .多数楼盘价格在多数楼盘价格在40004000元元/ /以下，突破四千的楼盘较少，产品同质化以下，突破四千的楼盘较少，产品同质化现象较为严重。现象较为严重。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893、供应结构分析（
15、西区、供应结构分析（西区11个在售楼盘）个在售楼盘）目前在售楼盘供应面积主要集中在90110与120144 两个面积段；110120 小三房市场供应量少，拥有一定的市场潜力；70 以下小户型面积也占有一定的市场供应量。截止日期：2007年3月30日2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894、需求结构分析、需求结构分析7090 的两室小户型市场销售情况良好；90110面积段去化速度最快；110120 市场销售情况也被看好；120144 市场供应量最多，但销售状况却一般，
16、低于90110 约十六个百分点；144 以上大面积套型去化速度较慢。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895、供求结构综合分析、供求结构综合分析分析：分析：1、综合供求情况来看，90110 面积段房源去化情况最佳，同时供应量也相对较大；2、处于面积段两端的小户型和大型房源因去化情况相对较差，市场供应占比也相对较低；3、70110 房源的去化比例最高，说明在单价上涨的情况下，客户对面积的要求有所降低；4、110120 房源的供应比例最低，但去化情况却相对较好，是一个很
17、好的市场机会点。面积段（）面积段（）累计上市套数累计上市套数（套）（套）占比（占比（% %）已售套数（套）已售套数（套）待售套数（套）待售套数（套）销售率（销售率（% %）70以下10009.30658 34265.80709010559.81833 22278.9690110312929.092559 57081.781101207246.73507 21770.03120144383135.612494 133765.10144以上10199.47657 36264.47合计合计10758107581001007708 7708 3050305071.6571.652008-2009年中国
18、房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896、典型楼盘供需结构分析、典型楼盘供需结构分析l富川瑞园富川瑞园 1、90110供应量少，但销售情况良好； 2、120144 舒适三房供应量最多， 销售情况一般。 面积段（）面积段（）户户 型型累计上市套数累计上市套数（套）（套）占比占比（% %）待售套数待售套数（套）（套）销售率销售率（% %）7070以下以下一室一厅一卫一室一厅一卫23423417.617.69696595970709090一室一厅一卫一室一厅一卫89896.76.7353560.
19、760.7二室二厅一卫二室二厅一卫9090110110二室二厅一卫二室二厅一卫1271279.59.58 893.793.7三室二厅一卫三室二厅一卫110110120120三室二厅一卫三室二厅一卫32532524.424.414714754.854.8120120144144三室二厅一卫三室二厅一卫47147135.435.418018061.861.8三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室二厅二卫144144以上以上四室二厅二卫四室二厅二卫85856.46.451514040五室三厅三卫五室三厅三卫合计合计1331133110010051751761.261.22008-2009年中国房地
20、产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l新港名兴花园新港名兴花园 1、7090与110120 房源供应量少，销售情况最好； 2、120144 舒适三房供应量最多， 销售情况一般； 3、主力面积配置是100110 和120144 房源，但去化情况较差。面积段（）面积段（）户户 型型累计上市套数累计上市套数（套）（套）占比（占比（% %）待售套数待售套数（套）（套）销售率（销售率（% %）7070以下以下无无0 00 00 00 070709090二室一厅一卫二室一厅一卫62625.95.9111
21、182.2682.269090110110二室一厅一卫二室一厅一卫36036034.2934.2917617651.1151.11二室二厅一卫二室二厅一卫110110120120三室二厅一卫三室二厅一卫12121.141.142 283.3383.33120120144144三室二厅一卫三室二厅一卫59259256.3856.3835435440.240.2三室二厅二卫三室二厅二卫144144以上以上三室二厅二卫三室二厅二卫24242.292.2922228.338.33四室二厅二卫四室二厅二卫合计合计1050105010010056556546.1946.192008-2009年中国房地产策
22、划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l星都芳庭星都芳庭（星联邦）（星联邦） 1、从上表可以看出，面积越大，去化情况越差； 2、70110 房源占据该项目80%的比例，中小户型是绝对主力。 面积段（）面积段（）户户 型型累计上市套数累计上市套数（套）（套）占占 比比（% %）待售套数待售套数（套）（套）销售率（销售率（% %）7070以下以下无无0 00 00 00 070709090二室二厅一卫二室二厅一卫36636653.3553.35606083.6183.61三室二厅一卫三室二厅一卫909
23、0110110三室二厅一卫三室二厅一卫19219227.9927.99151592.1992.19110110120120三室二厅二卫三室二厅二卫61618.898.89141477.0577.05120120144144三室二厅二卫三室二厅二卫58588.458.45252556.956.9四室二厅二卫四室二厅二卫合计合计68668610010012012082.5182.512008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897 7、户型面积配置分析户型面积配置分析 受总价的
24、约束，户型面积有目前的舒适三房向经济型小三房及两房发展；受总价的约束，在满足住宅内部空间多样化需求的同时，户型面积有偏小的趋势。n 三室两厅一卫和两室两厅一卫是市场去化的主力户型；n 因不同形态产品设计上的限制，同样户型结构的产品多层的面积普遍比小高层、高层的面积要更小，也更加紧凑；n 多层小三房的面积基本控制在105 以下，两房在90 以下，而小高层、高层小三房的面积一般只能控制在115以下，两房在95 以下。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目前市场产品去化
25、速度较快，后续供应总量较少，整体市场环境良好；政府城市规划主力向南发展的导向作用，给本案带来了机遇；周边同类产品的区位优势与本案相比存在一定的差距；相对高层物业类型，消费者对小高层的接受度更高；相对小高层而言， 多层的接受度更高。8、市场潜力分析、市场潜力分析2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价依然是客户关心的重点；目前总价在4050万，面积120144左右的三房市场供应量最多，但去化率相对较低；110 左右小三房，市场供应量较少，但销售情况好，未来将有很大的
26、市场潜力；7090 两室两厅一卫的市场前景更为明朗；144 以上大面积户型较难去化。9、市场总结、市场总结2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场购买力依然看好；客户对产品品质的追求将愈发明显；小高层、高层将被逐步接受；面积相对偏小的经济型户型将具有很高的市场前景；西南板块将成为继城西以后新的开发和销售热点。10、市场前景展望、市场前景展望2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755
27、-83513598 QQ:69031789三、地三、地 块块 解解 读读2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、地理位置一、地理位置位于扬州市西南部，经济开发区内。扬州市迎宾大道扬子江中路以西，开发路以北，维扬路以东；地块以北为世纪家园，世纪家园，仅一墙之隔。分析：距离市中心（文昌阁）约4公里，位于规划建设中的“第贰城”的中央景观区东侧，是城市南向发展战略的第一站。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房
28、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、周边环境二、周边环境 分析：分析：1 1、路网系统较为发达，路网系统较为发达，地块东面为迎宾大道地块东面为迎宾大道扬子江中路扬子江中路，对，对地块价值具有地块价值具有提升作用；提升作用；2 2、地块周边配套相对完善，特别是西北角地块周边配套相对完善，特别是西北角欧尚超市欧尚超市的引进，进一步完善地块周边配套；的引进，进一步完善地块周边配套；3 3、地块南面及东面目前工厂较多，对未来小区有一定的干扰性，同时也带来一定的市场抗性。、地块南面及东面目前工厂较多，对未来小区有一定的干扰性，同时也带来一定的市场抗性。B地块内部现状地
29、块内部现状C地块内部现状地块内部现状D地块内部现状地块内部现状地块中间河道地块中间河道地块北侧世纪家园小区地块北侧世纪家园小区地块南侧工厂地块南侧工厂2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、三、SWOT分析分析优势优势1、周边路网发达，东西紧邻两条主干道；2、紧邻市政道路，有商业开发价值；3、地势平坦，有利开发建设；4、西北角欧尚超市的进驻，有很大带动作用。劣势劣势1、本地块在开发区内，目前周边工厂较多；2、横穿地块的河道污染严重；3、目前板块开发还不成气候；4、
30、周边居民区整体档次不高。机会机会1、本地块在开发区“第贰城” 规划中心区域；2、地块周边工厂未来规划将相继搬迁；3、目前同等物业类型楼盘市场供应量较少；4、高品质楼盘相对较少，但销售情况较好。威胁威胁1、周边现有项目存在一定的竞争压力；2、第二城规划内住宅项目的后续推出 会分流客户；3、扬州市人口增长缓慢，有可能导致后续 需求不足；4、宏观调控影响住房消费心理预期。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、结四、结 论论高性价比的精品住宅是本地块的最佳选择方向。高性
31、价比的精品住宅是本地块的最佳选择方向。n 地处扬州市城市规划重点发展区域，未来发展空间较大；地处扬州市城市规划重点发展区域，未来发展空间较大；n 周边有大中小学、银行、酒店宾馆、扬州商城等各类配套，周边有大中小学、银行、酒店宾馆、扬州商城等各类配套， 并将日趋丰富成熟；并将日趋丰富成熟；n 同时目前地块周边工厂存在一定的负面因素，影响开发价值。同时目前地块周边工厂存在一定的负面因素，影响开发价值。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、竞四、竞 争争 分分 析析2
32、008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789周边主要竞争楼盘分布图周边主要竞争楼盘分布图2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、重点竞争项目分析、重点竞争项目分析n位 置：扬子江南路与南绕城高速公路交界处；n规 模：占地11.8万 ，总建筑面积24.9万 ；n产 品：小高层、高层、单身公寓、商业；n价 格：均价3300元/；n客 群：开发区工厂
33、职员、大学城及扬子科教园老师；n户 型：三室两厅两卫、两室两厅一卫、三室两厅一卫；n面 积：87.88144.85 ，两房90 以下，小三房115 以下；n风 格：现代风格；n销 售：2006年10月开盘，一期推出1331套住宅 ，目前去化率约为61%；n综 评：规模较大，配套少，位置较偏，产品户型相对较多，综合竞争力一般， 开盘前跟开发区企业合作实行团购，前期销售情况良好。 富川瑞园富川瑞园富川瑞园富川瑞园2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789富川瑞园鸟瞰图富川瑞
34、园鸟瞰图 点评：点评：n 优势1、在城市规划主导向南范围内；2、周边同类竞争楼盘少；3、下沉式中央水景公园和原生坡地褶皱状景观步道。n 劣势1、位置偏；2、以小高层、高层为主，较难去化；3、周边配套不完善。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、4.5米大开间客厅配外推采用凸窗，“吸引”更多阳光；2、南北双景观阳台：3、动静分离，全明通透。 缺点：1、电梯位置设计不合理，浪费空间较大；2、客厅及主卧缺少阳台相连，形成心理空间狭小。 三室两厅两卫
35、建筑面积约：1402008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、两室两厅户型，两卧室朝南；2、大开间，双厅合璧，规整大气；3、动静分离；4、双景观阳台；5、A2户型厨房与阳台相连，增加了使用面积。 缺点：1、A2户型卫生间采光性差；2、入户门直对卫浴门；3、客厅采光性较差。 两室两厅一卫 建筑面积约：972008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 Q
36、Q:69031789点评：点评： 优点：1、功能分区合理，动静分离；2、三卧室朝南；3、入户花园；4、双阳台设计：南有景观阳台,北有生活阳台；5、飘窗设计，增加使用面积。 缺点：1、南北通风效果差；2、客厅朝北采光效果较差。 三室两厅一卫 建筑面积约：1312008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789富川瑞园户型综合评析富川瑞园户型综合评析布局经济合理，利用率较高，设计类型多： 2/2/1户型面积集中在8798 之间； 3/2/1户型面积集中在113125 之间； 3/2
37、/2户型面积集中在130145 之间。内部空间功能分区合理，结构紧凑；全部采用双阳台全明设计；部分户型入户花园设计，提高了品质；部分户型客厅朝北，采光效果差；大部分户型南北通风效果不太理想。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n位 置：维扬区开发路与顺达路交汇处；n规 模：占地17.5万 ，总建筑面积28万；n产 品：多层、小高层、高层、沿街商业；n价 格：均价3600元/；n客 群：邗江工业园员工、周边商场私营业主、大学城教师；n户 型：三室两厅两卫、三室两厅一
38、卫、两室两厅一卫、一室一厅一卫；n面 积：70135 ；n风 格：现代主义名仕艺术家园；n销 售：2005年11月开盘，已累计上市1050套，因面积配置偏大，目前仅去化46%；n综 评：位于城西，位置优势一般；规模较大，户型一般、创新点较少，对本案整体竞争威胁较小。 新港名兴花园新港名兴花园新港名兴花园新港名兴花园2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新港名兴花园鸟瞰图新港名兴花园鸟瞰图点评：点评： 优势1、周边楼盘多，带动效应强；2、多层住宅较多，易去化；3、高层
39、与多层相分离，不相互干扰。 劣势1、空间布局相对单一，缺少变化；2、周边楼盘较多，潜在威胁大。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、动静分离，布局合理；2、全明通透，采光效果好；3、拥有独立储藏室，体现人性化设计。 缺点：1、卧室缺少阳台连接；2、入户门直对卫浴间。 三室两厅一卫建筑面积约：1232008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 Q
40、Q:69031789点评：点评： 优点：1、功能分区合理，结构紧凑；2、餐厅紧邻生活阳台，明亮宽敞；3、南北通透，采光通风好4、卧室、厅的面积都较大，相对舒适。 缺点：1、入户门直对卫浴间；2、100做成两室在空间利用上有些浪费。 两室两厅一卫建筑面积约：1002008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、功能分区合理，结构紧凑;2、八角形景观阳台富丽开阔；3、南北通透，采光通风好。 缺点：1、过道长，浪费使用面积。 三室两厅两卫建筑面积约：1402
41、008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789新港名兴花园户型综合评析新港名兴花园户型综合评析整体布局合理，户型面积多样： 1/2/1户型面积为70； 2/2/1户型面积为100； 3/2/1户型面积集中在123 ； 3/2/2户型面积集中在140左右。内部空间功能分区合理，动静分离；面积偏大，不经济；客厅普遍与阳台相连，卧室没有阳台；户型对面积利用的创新点较少。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下
42、载 0755-83513598 QQ:69031789n位 置：邗江区邗江中路128号；n规 模：占地12.3万 ，总建筑面积17.5万；n产 品：多层、小高层；n价 格：3500元/ ；n客 群：开发区及邗江工业员员工、大学城教师；n户 型：两室两厅一卫、三室两厅一卫（或二卫）；n面 积：72144之间；n风 格：简约现代风格；n销 售：2006年12月开盘，目前上市686套，已销售566套，销售率为82.51%；n综 评：以两室两厅的小面积为主力户型，客群定位以周边客户为主，位置较偏，对本案直接竞争威胁较小。星都芳庭（星联邦）星都芳庭（星联邦）星都芳庭（星联邦）星都芳庭（星联邦）2008-
43、2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789星都芳庭（星联邦）鸟瞰图星都芳庭（星联邦）鸟瞰图点评：点评： 优点：1、整体规划功能分区合理；2、周边有别墅楼盘,对他有很好的提升作用。 缺点：1、整体呈兵营式布局，组团空间不明显；2、中心景观节点较少；3、地理位置较偏，很难体现竞争优势。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 点评：点评： 优点：1、功能分区
44、合理，结构紧凑，经济实惠；2、南北卧室飘窗设计，增加使用面积；3、采光通风效果好。 缺点：1、厨房在中间，影响主人休息；2、无玄关设计。 两室两厅一卫建筑面积约：722008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、功能分区合理，结构紧凑，经济实惠；2、全明，采光效果好；3、动静分离。 缺点：1、过道长，浪费使用面积；2、通风效果较差。 三室两厅一卫建筑面积约：892008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网
45、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点评：点评： 优点：1、功能分区合理，结构紧凑，经济实惠；2、全明，采光效果好；3、动静分离。 缺点：1、公用卫生间面积较小，且位置不合理；2、整体通风效果较差。 三室两厅两卫建筑面积约：1272008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789星都芳庭（星联邦）户型综合评析星都芳庭（星联邦）户型综合评析户型面积多样，整体布局较为合理，主力户型面积在72-89的两室两厅一卫： 2/2/1户型面积约在72
46、左右； 3/2/1户型面积集中在89左右； 3/2/2户型面积集中在127左右；户型设计相对经济，结构紧凑；普遍都有飘窗设计，增加使用面积；大部分户型入户都与卫生间相对；大部分户型通风效果较差。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789重点竞争项目汇总表重点竞争项目汇总表项目项目名称名称项目位置项目位置占地面积占地面积 （万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率物业类型物业类型住宅上市量住宅上市量 （万）（万）去化率去化率均价均价 （元（元/ /）富川瑞园扬子
47、江南路与南绕城高速公路交界处11.8424.92.1小高层、高层1561%3300 新港名兴花园开发路与顺达路交汇处17.5281.5多层、小高层、高层12.9546%3600星联邦邗江中路128号（邗江中路与二桥河路交叉口）1117.51.55多层、酒店式公寓6.4782%35002008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892、潜在竞争项目分析、潜在竞争项目分析尚尚 城城位置：邗江区邗江南路18号 ；出让面积约：15.3万 ；规划用途：商业、住宅；容积率：1.31；建筑
48、面积约：20万 ；预计开盘时间：2007年4月1日；出让时间：2005年6月。区位图区位图2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789212地块地块位置：扬子江南路东，华洋路南侧；出让面积：66568+55828（ ）；规划用途：商业、住宅；容积率：A:1.8,B:1.5;建筑面积约：20.4万 ；楼面地价：1170元/ ；出让时间：2005年6月。区位图区位图2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费
49、下载 0755-83513598 QQ:69031789262地块地块位置：扬子江南路以东、仪扬河路以北；出让面积：c：64796 、E:86297 ；规划用途：商业、住宅；容积率：C:1.3,E:0.7;建筑面积约：14.5万 ；楼面地价：1050元/ ；出让时间：2006年4月。区位图区位图2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场分析结论市场分析结论随着单价的上升，户型面积偏小的两房市场前景更加明朗；随着单价的上升，户型面积偏小的两房市场前景更加明朗；与舒适型
50、三房相比，经济型小三房的未来市场空间更大；与舒适型三房相比，经济型小三房的未来市场空间更大；产品定位必须与主力客群的购买能力相匹配；产品定位必须与主力客群的购买能力相匹配；对同类型产品控制总价是本案操作成功的关键；对同类型产品控制总价是本案操作成功的关键；本案所处板块后续发展潜力和空间较大；本案所处板块后续发展潜力和空间较大；后续周边将有一定的供应量，但区位优势均不如本案；后续周边将有一定的供应量，但区位优势均不如本案；形成独特的个性和高性价比是应对竞争的最优选择；形成独特的个性和高性价比是应对竞争的最优选择；产品的创新及品质的提高是提升项目卖点的重要手段。产品的创新及品质的提高是提升项目卖点
51、的重要手段。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建筑类型：主力小高层，部分高层、商业；建筑类型：主力小高层，部分高层、商业；客群定位：聚焦周边，面向全市；客群定位：聚焦周边，面向全市；产品定位：以两房、小三房为主，舒适产品定位：以两房、小三房为主，舒适 三房为辅，配以少量四房；三房为辅，配以少量四房；形象定位：高端品牌形象。形象定位：高端品牌形象。五五、项目定位、项目定位目标定位：扬州目标定位：扬州西南板块的旗舰楼盘西南板块的旗舰楼盘2008-2009年中国房地产
52、策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789六、客群定位六、客群定位2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（一）客户来源（一）客户来源1、开发区及邗江工业园员工、管理人员；2、大学城、扬子津科教员教职员工；3、江阳路沿线批发零售业经商者；4、主城区首次置业或部分改善性置业者；5、周边城市如仪征、高邮、江都等到扬州置业者。以区域性客群为主，辐射扬州全市。以区域性客群为主，辐射
53、扬州全市。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（二）共性描述（二）共性描述年龄在2845岁之间，户均可支配资产在10万以上,n要求离老城区较近；n关注交通、生活成本；n对居住配套的要求最为关心；n强调经济实惠；n习惯现有的居住区域希望改善生活品质；n对开发商的品牌和实力比较关注； n选择与自己经济收入、教育水平、消费档次、兴趣爱好大致接近 的人士为伍。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下
54、载 0755-83513598 QQ:69031789七、产品定位七、产品定位2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789定位要素 市场市场 资源资源 客群客群 产品组合产品组合2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位 新城区新城区高性价比高性价比现代质感现代质感创新精品公寓创新精品公寓 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备
55、资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（一）产品构成建议（一）产品构成建议产品类型所占比例配比依据小高层80%相对高层住宅市场接受度较高，同时满足容积率要求。高层15%满足容积率要求，充分利用小区内部及外部景观。商业5%充分利用沿街外部资源。合计1002008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（二）住宅产品配比建议（二）住宅产品配比建议产品类型所占比例说明两房30% 考虑到目前板块成熟度尚不
56、充分，从聚拢人气，加快销售的角度考虑。 一期产品的配比应一期产品的配比应该更加经济紧凑，适当该更加经济紧凑，适当提高两房比例，降低标提高两房比例，降低标准三房的比例；后期产准三房的比例；后期产品以小三房、标准三房品以小三房、标准三房为主，两房为辅。为主，两房为辅。小三房30%标准三房35%四房（机动部分）5%合计1002008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（三）住宅（三）住宅产品建议产品建议小高层、高层产品品类型型单套面套面积跨度跨度二房二房85958595小三房小
57、三房105-110 105-110 标准三房准三房120-130 120-130 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（四）商业产品建议（四）商业产品建议商业分布如右图；商业形式 以2F沿街商铺形式为主，可租可售；具体细节 商业，一层挑高5.6米，做小面积分割，柱距建议46米，进深13米，单间建筑面积控制在60左右，一二层为一单元，一个单元面积控制在120 左右，总价控制在100万元左右。 沿扬子江中路及维扬路布置2F沿街商铺2008-2009年中国房地产策划大全
58、策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1、入户花园的运用：、入户花园的运用： 入室花园不仅仅能增强气势，起到装饰的作用，而且还可以设置成具有休憩、换衣、储藏等功能的空间。（五）产品特色建议（五）产品特色建议2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 2 2、空中花园的运用、空中花园的运用 空中花园不计入建筑面积内，常采用奇数层、偶数层错位排列的布局。面积远大于阳台，通常可做2
59、0左右，高度为6米，使人们不在一层也可享受到庭院式的感受。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893 3、建筑的底层部分架空、建筑的底层部分架空 合理利用底层空间，增加景观通透性。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894 4、跃层：、跃层： 顶层小三房、标准三房可以设计成跃层，充满别墅生活的情调，在小高层中可以考虑将部分产品做成跃层，尽量少
60、做四房跃层；设计原因：设计原因： 空间立体感强，体现别墅生活方式；四房销售相对困难。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789奇、偶层的空中花园设计奇、偶层的空中花园设计双数层空中花园双数层空中花园单层空中花园单层空中花园2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896米露台 不占用建筑面积，却增加生活的品质感不占用建筑面积，却增加生活的品质感偶数层
61、偶数层奇数层奇数层2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896 6、多重花园式阳台、多重花园式阳台 1）空中花园 2）观景阳台 3）工作阳台 4）入户花园注：可结合户型与建筑形式，进行多种组合。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897 7、住宅底层做半地下库或储藏间，可扩大地面部分景观空间。、住宅底层做半地下库或储藏间，可扩大地面部分景观空间
62、。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898 8、步入式凸窗设计，经过业主自己简单的改造之后即能增加使用面积。、步入式凸窗设计，经过业主自己简单的改造之后即能增加使用面积。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（六）建筑风格建议（六）建筑风格建议现代风格现代风格2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后
63、付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789八、规划建议八、规划建议2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、项目规划要求：一、项目规划要求：1 1、用地性质为：商住；、用地性质为：商住；2 2、出让面积约、出让面积约122.4122.4亩（亩（81615
64、81615 ）；）；3 3、建筑密度：、建筑密度：30%30%；4 4、容积率：、容积率： 2.252.25；5 5、日照间距系数：、日照间距系数：1.311.31；6 6、绿地率：、绿地率： 30%30%。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、经济技术指标测算二、经济技术指标测算1 1、项目总建筑面积测算：、项目总建筑面积测算： 总建面积：816152.25 1836342 2、分析说明、分析说明 按容积率2.25做满，项目将以小高层为主，高层为辅，就目前扬州
65、房地产市场情况来讲，小高层、高层还具有一定的市场抗性。因此本项目将在项目容积率、开发成本与项目竞争力之间找寻平衡点。 2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、规划设计方案要求：三、规划设计方案要求：1、在保证容积率的条件下，以小高层为主，高层为辅；高层建于B地块西 部，其余地块部分建小高层建筑。2、商业沿扬子江中路及维扬南路设置沿街商铺。3、小区实现半人车分流。4、小区主入口宜设置在扬子江中路，次入口设置在维扬南路及南北规划道路。5、住宅底层做半地下自行车停车库及
66、储藏间，机动车位相对集中地下停放， 同时保证景观面积同时。6、要考虑主景观区以及组团间景观绿地，部分建筑底层可采用架空设 计，增加景观区的透视性。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789经济指标测算：经济指标测算：1 1、总建面积：、总建面积：18.318.3万；万； 1 1）住宅：）住宅：17.317.3万：万： 其中，其中， 小高层（小高层（11+111+1） 14.714.7； 高层（高层（17F17F） 2.62.6万；万； 2 2）商业：）商业：1 1万万
67、； 沿扬子江中路一侧：沿扬子江中路一侧：73007300； 沿维扬路一侧：沿维扬路一侧：27002700；2 2、容积率：、容积率：2.252.25；3 3、覆盖率：、覆盖率：23.7%23.7%30%30%。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、产品构成建议三、产品构成建议产品类型层高所占比例总建面（万）配比依据小高层11+180.3%14.7满足建筑容积率要求。高层1714.2%2.6减小项目建筑覆盖率，利用景观优势。商业25.5%1充分利用沿街外部资源。合
68、计10018.3功能分区功能分区 住宅地块: B地块西部为高层； B地块南部为小高层； C、D地块为小高层 商业地块: 沿扬子江中路及维扬路布置沿街商铺。17F17F高层高层高层高层11+1F11+1F小高层小高层小高层小高层11+1F11+1F小高层小高层小高层小高层地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场停车规划停车规划1、区内主要以地下与地面相结合的停车方式；2、地上停车场与区内主干道相链接设置；3、住宅底层做半地下自行车停车库及储藏间,以减少地面占地，扩大景观面积。半地下停车场半地下停车场半地下停车场半地下停车场半半半半 地地地地 下下下下 停停停停 车车车车 场场场场半地下停车场半地
69、下停车场半地下停车场半地下停车场半半半半 地地地地 下下下下 停停停停 车车车车 场场场场地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场景观规划景观规划1、注重点线面的结合 点 : 园区中心景观节点 线 : 园区景观中心轴线 面 : 宅间做私属景观庭院2、尽量扩大主景观区两边建筑 之间栋距,做架空处理。3、园区建筑东西端头底层单元 做架空,增加景观面积。开发节奏开发节奏分三期开发：（原则由北至分三期开发：（原则由北至南，从东向西）南，从东向西）一期，一期， B B地块东片小高层地块东片小高层及沿街商铺；及沿街商铺；二期，二期，B B地块西片高层、地块西片高层、 C C地块小高层及沿街商铺；地块小高层
70、及沿街商铺； 三期，三期，D D地块小高层及沿街地块小高层及沿街商铺。商铺。 分期原因：分期原因： 1 1、拆迁进度；、拆迁进度； 2 2、可快速均匀去化；、可快速均匀去化； 3 3、利于分期拉升售价；、利于分期拉升售价； 4 4、保证项目档次感；、保证项目档次感； 5 5、提升配套的需求性；、提升配套的需求性； 6 6、奠定项目品牌形象。、奠定项目品牌形象。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789九、办公建议九、办公建议2008-2009年中国房地产策划大全策划人士
71、必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789扬州主要在售写字楼分布图西区东区2007年5月2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主要在售项目汇总表名称片区均价（元/平方米）总套数（套）占比（%）已售套数（套）总面积()占比（%）已售面积()销售率（%）东城国际大厦东区4500996.127523090.9813.9518137.9978.55恒通.金天城西区650024515.151202
72、1538.6613.0112360.0757.39天地大厦西区412.54227699.874.655872.676.27新贵邦城西区5000 公元国际大厦西区580016310.087432002.2619.3317005.3753.14新能源.金鼎国际公寓西区30819.05302144208.7114197.8198.46京华城中城西区600076147.064066803.1940.358673.6612.98总计1617100633165554.9610076247.546.06结论：结论：1、目前扬州在售写字楼项目主要集中在西区西区，均价约在60006000元元/ /平方米平方米左
73、右；2、目前在售写字楼总量约在16.516.52020万万之间 ，总量相对较少；3、除京华城中城销售情况较差以外，其他写字楼销售率都在50%50%以上以上，销售情况相对较好。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析与结论1、目前扬州在售写字楼主要集中在西区，虽位置较偏离市中心（文昌阁），但总量相对较少，销售情况较好较好；2、由京华城中城12.98%的低销售率来看，主要是由于项目量大量大及位置较偏较偏；3、目前扬州第三产业还不发达第三产业还不发达，主要还是以第二产业
74、为主以第二产业为主，对写字楼总体需求量较少；4、十一五规划，计划对产业结构调整后，重点发展第三产业，优先发展现代物流业及旅游业现代物流业及旅游业；5、就本项目来讲，由于处于开发区内开发区内，距离市中心（文昌阁）较远，且区位优势不如其他在售项目，做写字楼风险较大。6、目前项目周边以工厂居多工厂居多，对写字楼的需求量较少；7、未来开发区第贰城规划第贰城规划，本项目周边还是以住宅为主以住宅为主，对写字楼的需求也较少。结论：不建写字楼。分析：2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031
75、789十、商业建议十、商业建议2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789整体商业市场情况介绍1、目前扬州在售住宅项目，都有一定量商业配套，且多以沿街商铺形式为主；2、大型集中型商业目前主要集中在市中心（文昌阁）片区；3、目前沿街商铺销售情况整体较好，且越接近市中心，销售情况相对越好；4、随着城市经济不断增长，城市不断向外扩展，未来商业配套的需求量将进一步加大。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费
76、下载 0755-83513598 QQ:69031789分析与结论1、目前扬州沿街商铺销售情况普遍较好；2、本项目处于开发区内，周边工厂较多，目前来说，商业配套不太完善，板块还不成熟；3、本项目同时也处于开发区第贰城规划内，未来周边住宅项目较多，对商业配套需求较大，但第贰城正处于规划阶段，加上拆迁时间，预计建成将至少需要花费5年时间;4、项目西北角，步行五分钟距离内，下半年将有5万欧尚超市进驻，对本项目建大型集中商业有很大竞争关系；5、考虑到本项目周边现状及第贰城规划，建沿街商铺风险系数相对小，且市场需求量大，大型集中商业风险系数大，远期市场需求量较大。结论：不建大型集中商业，如要建需考虑差异化经营；建议多建沿街商铺。分析：2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案本案欧尚欧尚2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789THE END!
