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1、目目 录录河医商圈周边市场调研河医商圈周边市场调研区域重点项目区域重点项目个案分析个案分析整体概况整体概况项目规划项目规划目前状况目前状况西区房地产市场概述西区房地产市场概述西区房地产市场西区房地产市场2013年（年（1-8月）郑州市住宅销售情况月）郑州市住宅销售情况 2013年（1-8月）郑州住宅市场销量，除2月份受到春节影响销量较低外，整体稳定，销售价格呈整体上升趋势。 目前郑州商品住宅需求依旧较大，住宅体量供应较为充足，预计下半年郑州市住宅市场整体销售面积将维持稳定。 伴随郑州“限价限购”新政的出台，从政府对维持房价稳定所表现出来的决心来看，住宅市场下半年房价将趋于稳定，不会出现上半年一
2、路飙涨的情况。西区房地产市场西区房地产市场2013年（年（1-8月）西区住宅销售情况月）西区住宅销售情况 2013年（1-8月）西区住宅市场销量走势与郑州市住宅销量走势保持一致，销售价格稳中有升，且增加额度高于郑州市整体水平。 目前西区市场需求以刚需为主，区域内住宅体量供应较为充足，预计下半年西区住宅市场整体销售面积将维持稳定。 受到新政影响，预期西区下半年房价涨势平稳。注：区域市场指中原区、二七区注：区域市场指中原区、二七区西区房地产市场西区房地产市场2013年（年（1-8月）西区住宅销售情况月）西区住宅销售情况单价段50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110
3、110-120120-130130-144144-160160以上总计3000以下512517144393000-40001124000-450011574500-5000232237175000-55001162021025565500-600010155530247626515105116000-65006972529810491932434266500-700013188498482428148577351913497000-7500382051122001085981371418623416923617500-80002362822351587217852216737282131338
4、000-8500721114930859103914114716311416998500-900013253122311536469676289000-10000201151612104021310000以上2511936总计29645561063653375503066094841054608010477注：区域市场指中原区、二七区注：区域市场指中原区、二七区从1-8月份的成交上来看，销售面积段主要在80-90，占到50.9%，130-144，占到10.1%。成交均价主要集中在6500-8000元/，占到81.5%，其中占比最高的是7500-8000元/段，占到29.9%。河医商圈周边楼盘概
5、述河医商圈周边楼盘概述方圆经纬锦绣城中投汇金城金源大都汇鑫苑景园中林国际河医 本报告将选取河医立本报告将选取河医立交周边较有代表性项目进交周边较有代表性项目进行个案分析。行个案分析。河医立交：中投河医立交：中投汇金汇金城城 金源金源大都会大都会 建设路碧沙岗：中林国建设路碧沙岗：中林国际广场际广场棉纺路：鑫苑景园、盛棉纺路：鑫苑景园、盛润润锦绣城锦绣城 方圆经纬方圆经纬鑫苑国际锦艺城康桥华城新悦城建业密码国际区域重点项目区域重点项目区域项目套数面积 （万）总价 （亿元）均价 （元/）套均面积（）套均总价（万元）二七区中投汇金城3283.03 3.03 2.68 885792.37 81.81
6、中原区盛润锦绣城161613.8013.8011.22813085.4169.44中原区方圆经纬8188.38.36.758129101.5082.51中原区锦艺国际华都116311.319.33825097.2880.25 本报告将选取河医立交周边较有本报告将选取河医立交周边较有代表性项目进行个案分析：代表性项目进行个案分析：p河医商圈：河医商圈：中投中投汇金城汇金城 金源金源大都汇大都汇 p碧沙岗商圈：碧沙岗商圈：鑫苑景园鑫苑景园中林国际广场中林国际广场p棉纺路商圈：棉纺路商圈：盛润盛润锦绣城锦绣城 方圆经纬方圆经纬 河医商圈发展优势河医商圈发展优势 区位优势，拥有医疗产业经济的核心竞争力
7、区位优势，拥有医疗产业经济的核心竞争力 河医商圈位于河南省省会郑州市的中心城区，毗邻大医院，人口密度大，消费旺盛；又处于二七商业中心和碧沙岗商业中心辐射的薄弱地带，可充分利用“河医”的“文化地标”优势，通过错位发展，形成特色，与其他商圈优势互补。 交通优势，用有突出的交通条件交通优势，用有突出的交通条件 河医商圈范围内有中原路、金水路、嵩山路、建设路、京广路、大学路6条主干道，交通便利。特别是以“河医立交桥”为中心的河医商圈核心圈，具有独特的“五岔口”交通优势。 医疗资源优势医疗资源优势 医疗机构分布比较集中。河医商圈范围内有郑州大学医学院和护理学院、郑州大学第一和第三附属医院。附近还有郑州大
8、学第五附属医院、河南省武警总队医院、河南省口腔医院、河南省职业病医院、中泰脑科医院、郑州市妇幼保健院等多家机构。 区域房地产市场区域房地产市场 中投汇金城项目占地中投汇金城项目占地23.7423.74亩，总拆迁亩，总拆迁建筑面积超过建筑面积超过4000040000平方米，规划建设平方米，规划建设4 4栋栋高层高住宅楼，预计该项目总投资将超过高层高住宅楼，预计该项目总投资将超过5000050000万元，总建筑面积约万元，总建筑面积约155000155000平方米，平方米，其中商业楼约其中商业楼约2400024000平方米，写字楼约平方米，写字楼约1300013000平方米，项目的业态为商业、住宅
9、、平方米，项目的业态为商业、住宅、办公。居住总户数办公。居住总户数10351035户，停车位户，停车位610610个。个。整体概况整体概况项目名称中投汇金城开发商河南中投联合置业有限公司地址二七区建设路和大学路交汇处西南角开工/竣工2010.11.03/2013.12.01产权类型70年建筑形态住宅、商业、公寓、写字楼占地约1.6万方价格9000元/容积率7.6绿化率25.62%中投中投汇金城汇金城项目规划四栋楼，项目规划四栋楼，3#3#楼为安置房，楼为安置房，1#1#、2#2#楼为楼为2828层高层（层高层（4 4层底商，层底商，5-285-28层为层为住宅），住宅），5#5#楼为楼为222
10、2层高层。户型面积区间层高层。户型面积区间39-13639-136。项目规划项目规划5321中投中投汇金城汇金城 目前目前2#2#、5#5#已已售罄，售罄，1#1#楼剩余楼剩余部分房源；部分房源； 南向南向8686两房两房剩余十套左右，剩余十套左右，均价均价92009200元元/ /； 北向北向6161房源房源剩余较多，均价剩余较多，均价90009000元元/ /；目前情况目前情况6 6月份中投月份中投汇金城集中开盘，当月销售汇金城集中开盘，当月销售267267套，平销期销量平稳，月销售套，平销期销量平稳，月销售3030套套左右。成交价格稳中有升，截止到左右。成交价格稳中有升，截止到9 9月份
11、，目前均价月份，目前均价90009000元元/ /。销售状况销售状况中投中投汇金城汇金城日期日期5月月6月月7月月8月月套数套数22673128 金源金源大都汇项目位于金水路和建设路交汇处大都汇项目位于金水路和建设路交汇处东北角黄金地段，占地面积近东北角黄金地段，占地面积近3 3万，总建筑面积万，总建筑面积约约2020万，整个项目分两期开发，由万，整个项目分两期开发，由6 6栋高层楼和栋高层楼和部分商业组成，其中住宅面积约部分商业组成，其中住宅面积约1515万余，商业万余，商业约约3 3万余，集住宅、办公、商超、百货、餐饮、万余，集住宅、办公、商超、百货、餐饮、娱乐、电玩、购物等于一体的大型商
12、、住综合体。娱乐、电玩、购物等于一体的大型商、住综合体。整体概况整体概况项目名称金源大都汇开发商河南金源置业有限公司地址二七区金水路与建设东路交汇处东北角（河医北门）开工时间2012年产权类型70年建筑形态住宅、商业、公寓、写字楼占地约3万方价格8500元/容积率6.51绿化率25.6%金源金源大都汇大都汇 项目分为两期开发，一期为项目分为两期开发，一期为1#1#、5#5#、6#6#，目前已封顶，二期，目前已封顶，二期2#2#、3#3#、4#4#地地块城中村正在拆迁中，暂未确定开工时间。块城中村正在拆迁中，暂未确定开工时间。项目规划项目规划5361金源金源大都汇大都汇 一期一期5#5#、6#6
13、#暂未暂未对外销售。对外销售。 1# 1#楼（楼（3333层，层，5T205T20户）推出四种户）推出四种户型：户型：121121三房、三房、9898两房、两房、8383两两房、房、4242一房。一房。三房均价三房均价86008600元元/ /两房均价两房均价85008500元元/ /一房均价一房均价80008000元元/ / 目前产品只支持目前产品只支持一次性付款。一次性付款。目前情况目前情况42金源金源大都汇大都汇 121121户型为南向，户型为南向，8282户型为西南向，户型为西南向，45-5045-50公寓为北向。餐厅与客厅衔接处公寓为北向。餐厅与客厅衔接处空间加大，造成面积浪费。空间
14、加大，造成面积浪费。 鑫苑景园位于合作路鑫苑景园位于合作路1 1号，河南鑫苑置业有限公司开发的住宅项目。鑫苑景号，河南鑫苑置业有限公司开发的住宅项目。鑫苑景园总建筑面积园总建筑面积1818万平方米，一期为万平方米，一期为1414栋多层低密度花园洋房，面积栋多层低密度花园洋房，面积117-193117-193，二，二期期9 9栋景观高层，面积栋景观高层，面积33-8833-88。鑫苑景园的容积率。鑫苑景园的容积率2.592.59，绿化率，绿化率38%38%。整体概况整体概况项目名称鑫苑景园开发商河南鑫苑置业有限公司地址金水路与合作路交叉口西北角入住时间2010-02-28产权类型70年建筑形态多
15、层、小高层、高层占地7.3万价格14000元/容积率2.59绿化率38%鑫苑景园鑫苑景园 项目分为两期开发，一期为项目分为两期开发，一期为1414栋多层低密度花园洋房，面积栋多层低密度花园洋房，面积117-193117-193；二期为二期为9 9栋景观高层，面积栋景观高层，面积33-8833-88。项目规划项目规划鑫苑景园鑫苑景园目前已交付入住目前已交付入住目前情况目前情况 二期二期一期一期 中林国际位于嵩山路以东，建设路以北，棉纺中林国际位于嵩山路以东，建设路以北，棉纺路以南区域，占据碧沙岗商圈的核心，同时整合路以南区域，占据碧沙岗商圈的核心，同时整合碧沙岗商圈在、河医商圈、丹尼斯商圈资源，
16、贯碧沙岗商圈在、河医商圈、丹尼斯商圈资源，贯通郑州东西，连接西区南北。提供商业、办公、通郑州东西，连接西区南北。提供商业、办公、居住、餐饮、文娱、交通等城市生活空间，形成居住、餐饮、文娱、交通等城市生活空间，形成一个多功能构成、高效率运作、复杂而统一的建一个多功能构成、高效率运作、复杂而统一的建筑综合体。筑综合体。整体概况整体概况项目名称中林国际广场开发商河南中林置业有限公司地址二七区嵩山路与建设路交汇处东北角开工时间2010年11月08日产权类型70年建筑形态高层占地22520价格未定容积率6.6绿化率30%中林中林国际广场国际广场 项目规划四栋楼，四层底商，其余均为住宅。规划上因为与军队用
17、地产生项目规划四栋楼，四层底商，其余均为住宅。规划上因为与军队用地产生纠纷，目前停滞中，暂未动工。纠纷，目前停滞中，暂未动工。项目规划项目规划531中林中林国际广场国际广场目前处于前期咨询目前处于前期咨询中，暂无营销动作。中，暂无营销动作。目前情况目前情况2中林中林国际广场国际广场 方圆经纬项目位于郑州市桐柏路与棉纺路交会方圆经纬项目位于郑州市桐柏路与棉纺路交会处东北角，是原处东北角，是原“国棉三厂国棉三厂”改造项目。本项目改造项目。本项目分多期开发，总规模约分多期开发，总规模约8282万。一期开发的是神万。一期开发的是神驰路以北，棉嵩路以东的驰路以北，棉嵩路以东的0606地块，总建筑面积地块
18、，总建筑面积5050万。万。0606地块包含下沉式中央景观、幼儿园、多地块包含下沉式中央景观、幼儿园、多个主题景观组团及个主题景观组团及1616栋高层。栋高层。整体概况整体概况项目名称方圆经纬开发商郑州鸿兴置业有限公司地址中原桐柏路与棉纺路交会处东北角(原国棉三厂)开工时间2012.02.01产权类型70年物业形态住宅、住宅、酒店、写字楼占地10.2万价格当前均价9000元/容积率3.48绿化率30.80%方圆经纬方圆经纬 项目规划项目规划1616栋楼，以下沉式中央庭院为中心，南北入口为轴线，构建贯穿栋楼，以下沉式中央庭院为中心，南北入口为轴线，构建贯穿项目南北的中央景观廊道。主力户型为项目南
19、北的中央景观廊道。主力户型为7070多的两房、多的两房、9090左右的左右的2+12+1房及房及120120以内的三房，主要为以内的三房，主要为2 2梯梯3 3户，户，2 2梯梯4 4户的户型。户的户型。项目规划项目规划568方圆经纬方圆经纬 目前项目住宅项目前项目住宅项目处于尾盘。目处于尾盘。 9 9月月2828日日5#5#开盘，开盘，推出推出108108套，套，8080两两房、房、8585两房（可两房（可改小三房）、改小三房）、128128三房，当天下定三房，当天下定5050套左右。套左右。 80 80两房两房96009600元元/ /，8585两房均价两房均价1050010500元元/
20、/，128128三房三房94009400元元/ /目前情况目前情况21316947141513121110方圆经纬销量平稳，月均去化方圆经纬销量平稳，月均去化100100套。销售价格因为每月推售产品的不同导致套。销售价格因为每月推售产品的不同导致呈不规则曲线，但整体呈上涨趋势，例如呈不规则曲线，但整体呈上涨趋势，例如7 7月份成交产品主要为月份成交产品主要为128128以上大三以上大三房，因此销售均价有所拉低，房，因此销售均价有所拉低，8 8月份主要为月份主要为80-9080-90两房，均价被拉升。两房，均价被拉升。销售状况销售状况方圆经纬方圆经纬日期日期1月月2月月3月月4月月5月月6月月7
21、月月8月月套数套数1192628116254388256 盛润锦绣城由河南盛润置业投资开发，原址盛润锦绣城由河南盛润置业投资开发，原址为郑州国棉四厂。项目建筑面积达为郑州国棉四厂。项目建筑面积达100100万平米，建万平米，建筑形态为高档住宅、五星级酒店、大型购物中心、筑形态为高档住宅、五星级酒店、大型购物中心、星级影院、星级影院、5A5A办公、休闲街区等众多业态组合的办公、休闲街区等众多业态组合的城市综合体。户型包括城市综合体。户型包括61-7061-70平米一房；平米一房；70-8970-89平平米两房；米两房；89-11589-115平米三房和平米三房和115115平米四房。平米四房。整
22、体概况整体概况项目名称盛润锦绣城开发商郑州四棉置业有限公司地址中原区棉纺路与工人路交汇处西北角开工时间2010.08产权类型70年物业形态住宅、商业街区、写字楼、五星酒店、SOHO占地13.7万价格当前均价8800元/容积率3.5绿化率35%盛润盛润锦绣城锦绣城 锦绣城总占地约锦绣城总占地约13.713.7万方，共分为万方，共分为A A、B B、C C、D D四个地块开发，其中四个地块开发，其中A A、B B地地块规划为住宅和底商，块规划为住宅和底商，C C、D D地块规划为商业、酒店和写字楼。项目住宅共计规地块规划为商业、酒店和写字楼。项目住宅共计规划划1818栋楼，全部为栋楼，全部为31-
23、34F31-34F高层，住宅多带底商。高层，住宅多带底商。项目规划项目规划568盛润盛润锦绣城锦绣城 项目项目B B地块分为地块分为两期开发：一期（两期开发：一期（1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6#6#楼）楼），目前，目前1 1、5 5、6#6#基基本售罄，本售罄，2 2、3#3#楼剩楼剩余较多房源，均价余较多房源，均价88008800元元/ /，4#4#楼为楼为一期楼王，均价一期楼王，均价1200012000元元/ /。 二期预计二期预计20132013年底推出。年底推出。目前情况目前情况21394713121110盛润盛润锦绣城锦绣城3 3、4 4月为本年度集中开盘月份，销售情况较好，月均去化月为本年度集中开盘月份，销售情况较好，月均去化200200套。套。销售价格以每月销售价格以每月300300元左右呈递增趋势，元左右呈递增趋势，8 8月份达到顶值月份达到顶值1272412724元元/ /（4#4#楼王对楼王对整体均价有所拉升）。整体均价有所拉升）。销售状况销售状况盛润盛润锦绣城锦绣城日期日期1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月套数套数18233798280326014091谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
