X年9月吴江市盛泽舜湖西路商业项目前期市场研究

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1、X年9月吴江市盛泽舜湖西路商业项目前期市场研究目目 录第一章第一章 前沿前沿第二章第二章 项目情况特征目情况特征综合分析合分析第三章第三章 市市场调研和研和趋势分析、分析、预测第四章第四章 项目市目市场定位建定位建议第五章第五章 项目目产品定位建品定位建议第一章第一章 前前 沿沿盛盛泽概况概况1市市场大背景大背景2盛盛泽泽千年千年丝绸古都古都 盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇总面积150平方公里，其中

2、城区面积逾30平方公里。盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。 1 1、盛、盛泽概况概况地理位置地理位置优越越盛盛泽泽长三角三角经济圈核心圈核心 发展前景广展前景广阔 商机无限商机无限 盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道和太浦河相衔接，交通十分便捷。 1 1、盛、盛泽概况概况 纺织业纺织业盛盛泽经济泽经济的支柱的支柱命脉命脉 盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济

3、总量的90%以上，行业吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。 优质投投资环资环境境 盛泽自古以来就有重商务实的独特民风，共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的上万名纺织客商常驻盛泽经商，其中广东、福建等部分地区的客商还建立了多个商会，他们同时也是盛泽私营企业主购房主力军。 1 1、盛、盛泽概况概况 城区不断城区不断扩大大 人口迅速增人口迅速增长 盛泽镇作为世界级的纺织品加工贸易中心，也是吴江重要的经济中心、商贸中心。近年来，随着盛泽城市化建设的快速发展，盛泽现已发展成一个30万人的特大型乡镇，镇区面积已经扩充到30多平方公里，预计

4、在35年内城区面积将要扩展到50平方公里，发展成为一座产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美、有水乡文化特色的现代化中等规模工业城市。 盛泽截至2009年底，常住人口已经超过30万，其中在册人口约13.7万人；外来经商、务工人员约17万人，在人口的职业构成上，主要为私营企业主、商贩、工厂务工人员、公务员等,其中年平均收入在12万以上的白领以及私营业主等高收入人群已经超过2万，本地居民以及私营企业主为主要购房置业、投资客源群体。 盛泽近年因城市建设加快，努力重点打造城西开发区等重点项目建设，短期内城区扩张带来新城区集聚效应，创造了新的房地产市场契机，但同时造成了楼市短期内供给量的

5、大幅增长、局部区域内楼盘集中，使得整体房产市场竞争趋于激烈。 1 1、盛、盛泽概况概况 严厉政策使得房政策使得房产市市场遭遇遭遇“滑滑铁卢” 今年自3月份以来，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，一系列抑制房价的“组合拳”也是将整体房地产市场击入了一个低谷。 住宅市住宅市场的暴的暴风雨雨过后后 迎来商迎来商业地地产的彩虹的彩虹 随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑行业，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”， 正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产

6、则彰显出其避开国家政策的优越性。 一一轮轮新的商新的商业业置置业风业风潮随之卷起潮随之卷起 在在绸都盛都盛泽，一，一场商商业业风暴正在暴正在酝酿，我，我们们热切期待！切期待！ 2 2、房、房产市市场背景背景综述述第二章第二章 项目情况特征目情况特征综合分析合分析1项目地目地块条件分析条件分析项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析2项目地目地块SWOT分析分析31 1） 项项目目经济技技术指指标1、项目地目地块条件分析条件分析1、项目地目地块条件分析条件分析1、项目地目地块条件分析条件分析2）项目整体目整体规划特征划特征 项目由东、西2宗地块组成，因此项目东西较长、南北较窄，整体形

7、状为狭长型；项目容积率较高，达到4.0，可以规划建成为两幢高层L型围合，做成透天中庭设计，各自有独立大堂；项目底层为商铺。本案处于盛泽镇区主干道舜湖西路和西环路交界处，是新老城区之间的中心枢纽，地理位置十分优越，是未来新城区的CBD核心。 本案将来可以建设为集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、国际化管理公寓式酒店、大型百货商城、科技影院、高端休闲娱乐城、大型地下停车场为一体的综合性商业中心，打造为盛泽地区首席高端城市综合体。1、项目地目地块条件分析条件分析新城区第一站新城区第一站2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析 1 1）区域板）区域板块分析分析 项目地块处在盛泽镇区东

8、西向商业、景观主轴线舜湖西路和南北向交通、商业主干道西环路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段开通后，城西、城中两大板块真正实现了无缝对接，而本案位置就处在两镇区板块交接处核心地段，是盛泽城区要塞枢纽，东连盛泽城中成熟商业生活区、西接政府重点发展规划城西新城区，繁华中心商圈与宁静高雅住宅生活在这里瞬间转换。地理位置得天独厚，发展前景十分看好。 盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整”是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功

9、能区和物流集散地。 本案为“西拓”城区发展规划的第一站，所在区域为老城区向新城区发展过渡的重点枢纽，其拓展优化进程直接影响到城西板块的发展，此区域发展也受到政府相关部门足够重视。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析盛盛泽城区城区城区城区规划布局划布局为“东整、西拓，南延、北整、西拓，南延、北优” 1 1）区域板）区域板块分析分析 城市城市结构形构形态： 盛泽城区目前主要为五大片区：老城片区、城中片区、新城片区、城南片区、城西片区。老城片区作为城区东北部的居住生活片区。城中片区以商贸市场为主带动周边发展。新城片区规划于运西路两侧布置盛泽城区行政、文化、体育中心。城南片区是城区

10、工业集中片区。城西片区作为城区西部相对独立的工业、居住组团。 城区用地布局城区用地布局 规划将盛泽城区居住用地分为8个片区，分别为城东居住片区、里安居住片区、城中居住片区、目澜居住片区、郎中居住片区、新城居住片区、运西居住片区、南麻居住片区以及其他分散居住区。 行政办公用地：于运西城西、市场路北，建设路东规划建设新的盛泽城区行政中心。 2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析 2 2）项目周目周边配套分析：配套分析： 本案位于舜湖西路与西环路交叉口，项目前即为刚修建完成的城区中心主干道舜湖西路，道路宽阔，一直连接城西新城区

11、和老城中心商圈，车流、人流量很大，有着很大的商机。 本案东面接连即为盛泽中心城区，商业配套完善、成熟，人群聚集，商业业态较为丰富，以商铺店面房为主要商业格局;中心广场东盛步行街作为城中中心商业区已经较为成熟，国际大厦写字楼、学校、银行等商业设施配套环伺左右，形成较为成熟、稳定的商业氛围。 项目地块西望便是城西工业、居住板块，目前是一片新兴建设发展的蓬勃态势。从本案延舜湖西路向西步行约15分钟即是城西新兴的高端住宅区，皇家领誉、东方花园、盛泽财富中心等大型住宅社区纷纷集中于此，为城西居住板块的核心位置，区域已经初步成熟，入住率都达到60%以上，形成稳定的消费人群，居住气氛浓厚。2、项目地目地块周

12、周边配套与区域配套与区域规划分析划分析城西核心居住区咫尺距离城西核心居住区咫尺距离镇区商区商业、景、景观主主轴线舜湖西路提供城中区域成熟商舜湖西路提供城中区域成熟商业配套配套 1.2 1.2公里半径公里半径辐射成熟生活商圈射成熟生活商圈 本案项目周边1.5公里辐射范围内各类商业设施完善成熟、人流量大。城西、城中的交通枢纽位置堪称是盛泽最为稀缺的黄金地段，舜湖西路、西环路两大主干道交汇形成绝佳的便利交通；南边接连成熟的住宅小区，西接新城区，皇家领誉、盛泽财富中心、东方花园等大型高端住宅社区也逐步成熟；城中商业聚集地吸引着巨大的稳定消费人群，使得自本案为中心步行15分钟半径范围内，能有近10万常住

13、人口及消费人群，并且形成每天不间断的巨大人流。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析宽阔的舜湖西路西延使得城西住宅区与城中商区无的舜湖西路西延使得城西住宅区与城中商区无缝对接，成接，成为盛盛泽市市东西向中心主西向中心主轴干道。干道。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析 西西环路是盛路是盛泽城区重要的城区重要的环线道路，物流运道路，物流运输集中、集中、车流量大、交通密集繁忙，流量大、交通密集繁忙，从而从而为本案区域本案区域带来巨大商来巨大商业人群消人群消费，商机无限。，商机无限。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析3 3）交通未来）交通未

14、来规划与区域未来功能定位：划与区域未来功能定位： 盛泽城区规划道路网络为“方格网”形式，形成“四横四纵”主干路网，“四横”为市场路东方南路、南环路、三江路南环二路和南三环西路南三环路，“四纵”为珠江路、西环二路、东方北路盛泽路和东环路。 舜湖西路舜湖西路苏州干将路、上海淮海路州干将路、上海淮海路 城区的商业、景观中轴线为：市场路、舜湖路、舜新路，东方大道和城区环路作为城区交通廊道。舜湖西路作为城区东西向主干道，商业业态丰富、成熟、人流量聚集，也是盛泽未来发展的高端中心商业街、景观主轴线，其于盛泽城区的重要性相当于苏州的城市中心主干道干将路、上海的中心商业街淮海路。 西西环路南北交通主干道路南北

15、交通主干道 本案东侧同时接连西环路，西环路是盛泽中心城区南北向交通主干道，北可延接227省道、南可连中心大道以及南环路，拥有优越的地理通达优势。交通的便捷性使得此区域地段物流、运输非常发达、保证了较大的车流量和人流量。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析 3 3）交通未来）交通未来规划与区域未来功能定位：划与区域未来功能定位： 本案所在区域依据盛泽城市规划发展定位，将来将成为盛泽镇城市副中心，城西新城区的住宅、商业、办公一体化的CBD区域核心。 本区域作为盛泽城西西拓发展的第一站，将成为城中板块与城西板块的桥头堡要塞。东西延舜湖西路承接城中成熟商圈和城西新兴高端住宅综合社区

16、；南北延西环路承接城北河道生态片区和城南工业集中片区，同时也是北通苏州、东南接浙江以及其他乡镇的省级大区域主干道的枢纽。 此区域得到盛泽政府等相关部门足够重视，一些破旧仓储、厂房以及老住宅小区已经拆迁，新城区的规划逐步开始实现，发展前景非常看好。2、项目地目地块周周边配套与区域配套与区域规划分析划分析盛盛泽新城区新城区CBD CBD 镇区副中心区副中心3、项项目目地地块SWOT分析分析竞争劣争劣势潜在机会潜在机会竞争争优势外部威外部威胁SWOTSWOT分析分析3、项项目目地地块SWOT分析分析黄金地段，奠定衍生黄金地段，奠定衍生财富基富基础便利交通，引便利交通，引发无限投无限投资潜力潜力密集人

17、群，提供巨大人气消密集人群，提供巨大人气消费1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分析分析: : 1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分析分析: : 黄金地段，奠定衍生黄金地段，奠定衍生财财富基富基础础 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”在谈到房地产投资价值的因素时，华人地产大亨李嘉诚提出过这条著名的理论。遵循此条法则，无数开发商和地产投资者在这里赚得盆满钵溢。与住宅项目更多讲求环境、配套、房型等元素不同，纯商业项目更加强调地段和人气。 城市的土地是具有稀缺性的，而位于临近市中心、处于交通枢纽的土地更是寸土寸金，本案地处城西板块、城中板块交汇核心区域，舜湖西路与西环路交汇处，

18、南边为城区成熟生活住宅区，学校、医院、超市等配套一应俱全；北边连接政府规划的城北河道生态景观片区，同时也是仓储物流基地，物流运输非常发达；西边便是连接城西新城区，东临城中成熟核心商业圈，本案处在真正的“黄金十字路口”。 3、项项目目地地块SWOT分析分析 1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分析分析: : 便利交通，引便利交通，引发发无限投无限投资资潜力潜力 对于商业发展来说，交通的便利、道路的通畅都将带来巨大的投资潜力与发展契机，本案处于盛泽2条主干道舜湖西路与西环路交汇处，与城西核心住宅区域只有步行15分钟距离，与老城区中心商圈只隔一条西环路，舜湖西路两边的商业氛围和人流量直接辐射到

19、本案；紧靠西环路城区环线主干道，向北5分钟车程即可上227省道，北去苏州、南下浙江非常方便。项目向西步行不需20分钟，也可辐射城南核心工业区和郎中荡生态区；项目周边有多条公交车线路，四面出行也非常方便。 本案是连接城西开发区与市中心区域的核心枢纽。3、项项目目地地块SWOT分析分析 1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分析分析: : 密集人群，提供巨大人气消密集人群，提供巨大人气消费费 稀缺的黄金地段，交通的便利，城西新城区板块开发带来的集聚效应和周边成熟的住宅小区等商业聚集地都将会吸引到巨大的消费人群。西距本案15分钟步行路程的城西核心板块住宅楼盘众多，皇家领誉、盛泽财富中心、东方花园

20、、星月翡翠半岛等近70万平方米高品质居住小区已经部分成功入住，社区日臻成熟；项目的物流运输通畅繁忙，老城区几万名常住人口以及周边商业店面带来的人气也提供了密集的消费人群；舜湖西路商业街上云集国际大厦写字楼、东盛步行街商业广场、星级大酒店、高档KYV等高档休闲配套场所，同时也吸引着巨大的消费人群；项目步行15分钟距离内，聚集近10万人群，形成每天不间断的巨大人流。 另一方面，本案项目将来规划有2万方酒店式公寓，项目本身的住宅产品也提供了大量的消费人群，本案住宅部分将规划为由两幢1015层酒店式公寓，产品多为经典的精装修小户型公寓，对于年轻白领的首次置业和投资都非常有吸引力。 3、项项目目地地块S

21、WOT分析分析3、项项目目地地块SWOT分析分析 一个城市的一个城市的发展到一定的展到一定的阶段，城市副段，城市副中心的价中心的价值将在未来整个城市所体将在未来整个城市所体现出来，而出来，而目前，盛目前，盛泽最具有价最具有价值可靠性的未来城市可靠性的未来城市CBDCBD是在城西板是在城西板块，而本案作，而本案作为城西板城西板块第一站，第一站，不可不可怀疑的是其具有的商疑的是其具有的商业领袖气袖气势和商和商业拓拓展元素，其价展元素，其价值潜潜质已已经开始开始显现。1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分析分析: :3、项项目目地地块SWOT分析分析1 1）S S：项项目的目的竞争争优势优势分

22、析分析: :这里未来是里未来是盛盛泽城市城市CBDCBD 2 2）W W：项项目的目的竞争争劣劣势势分析分析: : 仓储厂房低端凌乱厂房低端凌乱 本案地块新老城区交接处，周边建筑百拆待新，整体区域较为凌乱。地块北面集聚着普通民房、仓储厂房、物流中心，整体地段凌乱，管理也较为混乱，造成区域自然环境的一定破坏，加之项目临近高压线，在本案项目规划打造的高端商业氛围和居住环境上也造成一定影响。 区域空白区域空白 项目孤立目孤立 本案地块南边新近拆迁空地，而本案西边距离城西住宅区尚有超过1公里距离，这使得本区域版图较为空白，缺少楼盘的集聚效应，本案有些孤立存在。 人流量有截断分流人流量有截断分流现象象

23、由于本案区域处在刚刚开发建设，目前并无形成一定气候和消费导向，因而目前西环路交通以及城中商业带来的人流消费到此会形成一个断裂，人们的习惯性消费还是集中在舜湖西路中心两侧地带。 3、项项目目地地块SWOT分析分析3、项项目目地地块SWOT分析分析2 2）W W：项项目的目的竞争争劣劣势势分析分析: :3、项项目目地地块SWOT分析分析2 2）W W：项目的目的竞争劣争劣势分析分析: :3、项项目目地地块SWOT分析分析2 2）W W：项目的目的竞争劣争劣势分析分析: : 3 3）O O：项项目的目的潜在机会潜在机会分析分析: :尊做盛尊做盛泽未来的城市副中心王者未来的城市副中心王者 项目的机会在

24、于对项目未来发展的分析和预测，项目处在政府重点开发的城西板块与老城区衔接的重要枢纽，西环路、舜湖西路两大商业、交通主干道在这里交汇，商业气氛浓厚、交通便利，保证了大量的人群消费和可以开发的商机，本案西向步行15分钟即可进入城西核心居住板块，这里楼盘集中、居住氛围日臻浓厚，可保证未来本区域潜在购房居住以及投置业资需求量。 目前盛泽还没有一个城市核心高端CBD商业中心，尤其是在城西新城区开发建设已经出现端倪之时，更需要有一个华盖全城、集高端物业以及商业业态为一体的CBD核心商圈，也成为盛泽城东老城区衡悦广场之后的城市副中心，也是真正的城市CBD商业中心。本案将来的发展将填补这一空白，成为领衔未来盛

25、泽城市CBD的商业王者之巅。 我我们期待，期待，苏州州狮山路山路CBDCBD商圈、上海徐家商圈、上海徐家汇商圈在商圈在绸都横空出世！都横空出世！ 3、项项目目地地块SWOT分析分析3、项项目目地地块SWOT分析分析 3 3）O O：项目的潜在机会分析目的潜在机会分析: : 4 4）T T：项项目的目的外部威外部威胁分析分析: : 土地供土地供应量大，商量大，商业楼楼盘增多增多 随着近年盛泽城西新城区的开发建设快速发展，房地产市场的繁荣红火成为盛泽城市化建设中的重要方面。城西板块的土地供应量逐年加大，楼盘增多，产品也是日渐丰富，尤其是商业性楼盘，其中仅仅酒店式公寓目前总存量就达到22万方，大部分

26、集中在城西板块，很多楼盘商铺租售情况都不佳，而市场需求量有限，使得目前商业楼盘的开发前景充满不确定性。 商商业市市场零散不集中零散不集中 缺乏引缺乏引导性消性消费 盛泽作为中国的绸都，一直以纺织、丝绸等相关产业作为城市主要商业业态构成，面料纺织产业运营较为成熟，但是其他的商业业态缺乏市场规范化、合理化的规划管理，各商业楼盘各自为战，各商业市场各自经营，零散不集中，缺乏对市场一种引导性消费。盛泽作为乡镇区小城，房产市场本来需求量有限；而盛泽同时却有占到总人口一定比例的高端收入人群，主要为本地的私营业主和公务员等，盛泽整体商业楼盘供应量大而零散不集中，缺乏引导性消费，这就会使得那一批高端人群打乱本

27、地消费习惯，而选择异地高端消费或者商业投资，而普通收入人群无力消化较大体量商业，便会使得整个商业房产市场陷入困境。 3、项项目目地地块SWOT分析分析4 4）T T：项项目的目的外部威外部威胁分析分析: : 纺织业作为盛泽第一大经济产业，占到整体经济总量的90%以上，纺织、丝绸店面随处可见。 3、项项目目地地块SWOT分析分析3、项项目目地地块SWOT分析分析 4 4）T T：项目的外部威目的外部威胁分析分析: :第三章第三章 市市场调研和研和趋势分析、分析、预测宏宏观房地房地产市市场行情分析行情分析1微微观房地房地产市市场行情分析行情分析2 1 1）20102010年上半年全国房地年上半年全

28、国房地产产市市场场运行情况分析解运行情况分析解读读 今年7月份全国房地产开发景气指数为10472,比上月回落034点,比上年同期提高671点。 1、宏宏观房地房地产市市场行情行情分析分析 房地产开发完成情况 从开发投资看增长明显，新开工增长67.9%，土地购置增长35.6%，本年下半年和明年上半年全国的房屋供应总体增长应明显大于去年，象2009年那样供应偏少供不应求的状况会有极大改变。 1 1）20102010年上半年全国房地年上半年全国房地产产市市场场运行情况分析解运行情况分析解读读 商品房商品房销销售情况售情况 上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1

29、-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 从销售看，今年1-6月销售增长15.4%比新开工的增长67.9%明显要低得多，预计下半年至明年市场总体可以用于预售的房屋或存量应明显高于去年，因而如果国家不放松对需求的调控，市场的供求关系可能从供不应求向供略大于求转变。结合供应与销售情况政府如果继续调控需求估计发展商的库存会明显增加，开发企业下半年新开

30、工项目应适当减少或通过多分期方式来减少风险。 1、宏宏观房地房地产市市场行情行情分析分析2 2）“史上最有力史上最有力”的楼市的楼市新政迎来商新政迎来商业地地产的春天的春天 随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑行业，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”， 正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产则彰显出其避开国家政策的优越性。一轮新的商业置业风潮随之卷起，关于苏州商业地产，又会给我们带来惊喜不断。 商商业地地产成成调控控“孤孤岛” 新政中规定“二套房首付不低于五成，利率

31、为基准利率的1.1倍”、“暂停第三套房贷款”、“限制异地购房”等，这些方面对于商铺和写字楼的贷款申请并未有影响，投资者仍然可以异地购买或者一次性购买多套商用房。显然，本次调控针对的主要是住宅价格上涨过快。因此，当住宅原有的优惠政策纷纷取消，二套房提至首付五成、1.1倍利率时，三套房不能贷款，投资者必然会重新考虑投资方向，执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，这将进一步加大商业地产的升值空间。新政反倒成了商业地产利好的催化剂。 1、宏宏观房地房地产市市场行情行情分析分析2

32、2）“史上最有力史上最有力”的楼市的楼市新政迎来商新政迎来商业地地产的春天的春天 住宅市场瞬间由火热转为清淡，住宅市场受到挤压，将对商业地产产生促进作用。从而促进商业的繁荣，使得商业地产的租金和投资回报得到提升。随着越来越多的人关注商业地产，近期在苏州许多商业项目均开盘热销，优势地段的商铺一开盘即遭到抢购，几个有代表性的商业楼盘：苏州位于市区南环路的亿象城、南门商圈核心的苏纶场，都是开盘现场惊现“数千人强购数百套铺源”的火爆情景。但从整个商业地产市场运行来看，商业地产的“春天”似乎刚刚乘“新政”到来。 2010年下半年，商业地产将迎来量价齐升的时期，大批大型商业综合体项目的面市，将为投资客带来

33、新的投资渠道，下半年大苏州地区将有8873套房源入市，总供应量高达2973797.87万平米，商铺总量大约为4165套，占总比例的47%；酒店式公寓总量大约为4162套，47%；写字楼总量大约为516套，占总比例的6%；盛泽地区也有大量商铺与酒店式公寓入市，可见酒店式公寓和商铺下半年将成商业地产的主力军。 1、宏宏观房地房地产市市场行情行情分析分析 1、宏宏观房地房地产市市场行情行情分析分析 商业地产投资则倾向于长线、稳定、投资的特点，在回报模式上与住宅投资有着本质不同，受政府对房地产调控政策的影响要小，是长期以来最为稳定的投资产品。盛泽商业地产供应为住宅供应量的三分之一左右，而伴随着盛泽新城

34、区开发的加速，基础设施建设投入的不断增加，打造未来城市CBD中心顺应时代的发展，不断满足消费者的需求。 在有限的商业空间里，购物中心、商业街这类“大商业”已无法满足市场阶梯型需求，“大商业”的火爆又会传导到“小商业”，争夺宝贵的高性价比商铺或者小户型公寓房成为众多企业家提升利润的首要考虑因素。国家国家“新政新政”借来商借来商业地地产“东风”盛盛泽商商业地地产将迎来黄金将迎来黄金时期期 2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析 1 1）盛）盛泽商商业市市场概述：概述： 盛泽，中国第一绸都，其中丝绸、纺织印染为主要支柱型产业经济，百年传承的纺织交易造就了盛泽雄厚的消费力，聚集了江浙沪三省市众多知

35、名商家。 根据盛泽镇城市发展规划，将发展成一个花园式、生态型、有水乡文化特色、可持续发展的现代化中等规模工业城市，作为一座开放的城市，盛泽将逐渐成为一个国际化程度越来越高的贸易中心。 随着世界级商家的加入，近几年的盛泽商业格局虽然有所改观，但近百年来其传统的商业模式一直没有根本性的改变。纵观目前盛泽地区，整体商业发展相对低档化、零散化，专业化，业态不够成熟和完善，缺少品质化、多元化的档次提升，其中专业市场以门面店形式为主要格局，且分布相对零散，也缺少较高档次的规划化专业市场，目前商业房地产市场板块化、局部区域扎堆化较为明显。这种“低、小、散”的沿街经营格局为主的传统商贸业，也缺少统一的规划和引

36、导，与盛泽地区强大的丝绸纺织贸易市场相比，明显落后于其他中小城市。 2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析 1 1）盛）盛泽商商业市市场概述：概述： 尽管近年来，随着盛泽城市化建设加快，商业形态开始多元化发展，高档商业形态，规模型商业中心已经初具雏形，但是缺少一个瓶颈突破。除纺织、丝绸为主的专业型市场发展外，综合型的商业经过数年发展，目前形态表现也日臻成熟，综合商业目前仍然是以门面房形式为主体部分，以空中步行街为主要格局。 “小上海小上海”期待期待崭新新飞跃 与吴江其他乡镇镇相比，盛泽素有“不夜城”、“小上海”的美誉，盛泽城市夜市较为繁华，城东衡悦广场、人民商场、舜新西路商业街等主要商圈夜

37、市灯红酒绿、璀璨繁华，夜晚到十点以后的时候，人流、车流量还是很多的，做一个乡镇级小城，盛泽的消费水平和经济实力还是较强劲的，商业市场的可拓展空间非常大。 2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析盛盛泽商商业市市场主要格局主要格局城西板城西板块城中板城中板块城城东板板块正在重点建正在重点建设的新城的新城区，是盛区，是盛泽商商业发展展新方向，目前新方向，目前纺织专业市市场集聚成熟，其集聚成熟，其他商他商业业态缺乏，以缺乏，以零散的住宅底零散的住宅底层店面店面商商铺为主，商主，商业气氛气氛不不浓。盛盛泽传统老城区核心老城区核心商圈，商商圈，商业配套完善、配套完善、成熟，人流量大，但成熟，人流量大，

38、但停停车设施的施的严重缺乏，重缺乏，商商业功能功能单一等一等问题，人流量人流量过于于饱造成此造成此区域局限性。区域局限性。 商商业业态丰富、成熟，丰富、成熟，初具多元化，一些初具多元化，一些较为高端商高端商业形形态达到达到一定的一定的规模型，但是模型，但是主要主要还是以是以传统的沿的沿街街经营格局格局为主主 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场新格局分析：新格局分析： 盛泽目前的主要商业市场格局可以用“五点、五线、三面”来概括；同时，“五点”带动“五线”，“五线”形成“三面”。 五五线（道路）（道路）标题五点（商圈）五点（商圈）标题单击输入文字内容单击输入

39、文字内容单击输入文字内容三面（板三面（板块）标题 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场新格局分析：新格局分析： “ “五点五点”为盛盛泽五个主要商五个主要商业圈：圈： 盛泽镇镇政府地区作为政治、文化中心，是传统老城区商业点，周边主要为行政机关、医疗服务商业点，紧邻城东成熟的老住宅区。 城东舜新路上两个商业点：衡悦广场商圈和盛泽人民广场城市交通岛商圈，是城东区域发展最为成熟、经营时间最长的盛泽传统商业中心，各类商业配套成熟、完善，有着巨大而稳定的消费人群，是盛泽本地居民习惯性消费的传统商圈，盛泽最繁华的地区。 城中核心东盛步行街商圈是继城东商业市场后，近几年

40、重点开发打造的都市精华商业区，是盛泽历史上第一条商业步行街，规划理念较为高档化和前瞻性，由于经营管理方面略有偏颇，使得该商圈人气不足。 中国东方丝绸市场是城中又一重要商圈，是一个以纺织、丝绸、印染门面为主要商业业态的专业市场。 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场新格局分析：新格局分析： “ “五五线”为“三三纵、二横、二横”五条主干道：五条主干道： 东方南路作为城东老城区重要主干道，汇集了镇政府、法院等行政机关、医疗服务商业点，道路两旁都是成熟的老住宅区。道路的向西延东方中路可以连接市区重要环线干道西环路以及227省道，成为盛泽重要的交通主干道。 舜新路

41、是盛泽老城区最主要的一条商业交通干道，南北贯通整个盛泽城区，各类服务型商业业态非常完善、成熟，盛泽最为繁华的传统商业中心衡悦广场商圈和盛泽人民广场城市交通岛商圈都位于道路的核心位置，交通通畅，老城区成熟的住宅区带来巨大而稳定的消费人群。与苏州的城市主干道人民路非常类似。 西环路作为盛泽城区重要的环线交通要道，随着城西新城区的开发，已经成为连接城西、城中板块的“黄金之路”。道路东面便是繁华成熟的老城区，西面便是生气勃勃、商机无限的城西新城区。西环路车流量、人流量巨大，交通、物流运输十分发达，也带来了巨大的商机。 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场新格局分析

42、：新格局分析： “ “五五线”为“三三纵、二横、二横”五条主干道：五条主干道： 舜湖路一直是贯穿老城区的商业、景观主要道路，而东西向舜湖路与南北向的舜新路形成立体交叉，是构成盛泽城区的骨干脉络。舜湖路两边商业发展规划已经逐步成熟，局部已经具有规划化、多元化、高端化的特点；同时，舜湖路是盛泽未来城市发展中最具潜力价值的重要商业大道，城西新城区的快速开发建设使得舜湖路“一路飞架东、西，城市变通途”，由于舜湖西路的西延，新城区与老城区已经实现了无缝对接，这样一来，舜湖路从东到西，将城东、城中核心商圈与城西核心高端住宅区紧密相连，成为新城区、老城区相互融合的最有力助推器。 盛泽作为中国的第一绸都布市，

43、丝绸、纺织是这个城市的重要经济支柱，市场路则是绸都的“经济支柱心脏”，市场路发展较早和成熟，以专业市场为主，道路两旁全部是以纺织、丝绸、印染门面为主要商业业态。 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场格局分析：格局分析： “ “三面三面”即即为盛盛泽主要三个区域板主要三个区域板块：城：城东板板块、城中板、城中板块、城西板、城西板块 衡悦广场商圈、人民商场交通岛商圈，这“二点”与舜新路、东方路这“二线”构成了城东主要商业板块。城东板块是盛泽传统老城区，是商业最为繁荣、完善的区域。然而，随着城市的不断扩张发展，该区域的局限性也日益凸显，停车设施的严重缺乏，商业功

44、能单一等问题已成为这一区域发展的硬伤，致使城东老商业圈人流的容纳已超饱和状态，在区域商业发展上到了瓶颈，而突破口就是不断向西发展。 东盛步行街中心广场、东方丝绸市场这“二点”和舜湖西路和市场路这两条商业主干道构成了城中板块主要商业格局。城中商业虽然气氛很浓、业态也丰富，人流量很大，但是主要还是以专业市场和沿街店面为主要商业格局，整体商业点较多，但是零散不集中，没有突出的主体商业中心。各商业楼盘都是各自为营；市场路以纺织、丝绸为主，业态单一；舜湖西路尽管是商业主干道，都以店面形式存在。 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2 2）盛）盛泽商商业市市场格局分析：格局分析： “ “三面三面

45、”即即为盛盛泽主要三个区域板主要三个区域板块：城：城东板板块、城中板、城中板块、城西板、城西板块 城西板块是盛泽地区重点开发的新城区，无大型商业中心，商业配套也是较为欠缺，多以少数几个楼盘底层商业为主，零散不集中，没有形成规划化、区域化，并且租售率较低，没有形成稳定消费人群。 盛盛泽具有高端消具有高端消费能力，商能力，商业业态不不够完善和完善和规模模话，而盛，而盛泽的人口、整体消的人口、整体消费力又不具力又不具备支撑多个支撑多个较为分散的商分散的商业圈，圈，这就需要有个城市城市商就需要有个城市城市商业综合体，真正合体，真正CBDCBD商商业中心。中心。 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情

46、分析 3 3）区域商）区域商业市市场竞争格局分析：争格局分析： 城东板块的商业主要为板块型商圈，是盛泽最早商业区，主要城市干道保证交通四通八达、动线非常活跃，最易圈拢人气，形成人流的循环往复。而从功能上看，城东商业集中了衣、食、住、行各种业态，向消费者提供了“一站式”服务，在为市民带来便利的同时也更好地圈拢了商气。但是由于区域的局限性，以及人群消费的增多，板块达到一个饱和状态。城城东区域区域 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析金银岛内街商铺 金银岛外面临街商铺 2、微、微观房地房地产市市场行情

47、分析行情分析 3 3）区域商）区域商业市市场竞争格局分析：争格局分析： 城中区域城中区域 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析东盛步行街酒店式公寓 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析乔顿商务公寓 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析雅都SOHO商业广场效果图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析雅都SOHO商业广场售楼处 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析盛泽城市广场效

48、果图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析盛泽城市广场沙盘模型图 盛泽城市广场写字楼部分外立面实景图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析金城商业中心效果图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析金百盛家纺广场 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析商铺 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析公寓 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析外立面实景图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析外立面与写字楼内部图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、

49、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析盛泽主要商业干道沿街型商业租金情况 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析盛泽主要商业干道沿街型商业租金情况对于靠近城西新城区的沿街店面，相比于靠近城西新城区的沿街店面，相比较城中和城城中和城东老城区成熟街老城区成熟街铺租金租金较低，有很大的上低，有很大的上涨空空间 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 3 3）区域商）区域商业市市场竞争格局分析：争格局分析： 城西区域城西区域 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析德尔国际丝绸广场效果图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析实景图 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析

50、 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析东方花园外立面实景 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析皇家领誉酒店式公寓外立面实景 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析正在建设中的大型商场和酒店式公寓 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析财富中心广场外立面实景 2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析天鸿国际花园鸟瞰效果图 目前盛目前盛泽的商的商业市市场发展空展空间很大，但是很大，但是还处于基于基础的的雏形，未有一个形，未有一个质的

51、突的突破。商破。商业产品品业态是比是比较丰丰富，但富，但“散、乱散、乱”，缺少品，缺少品质化的化的规划。划。2、微、微观房地房地产市市场行情分析行情分析商商业产品品类型型写字写字楼楼酒店酒店式公式公寓寓商商铺2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析专业市场类商铺 ：主要为专业批发和零售市场的单层多层建筑。市场需求对商铺经营影响很大住宅社区商铺：多为1-3层商业楼或住宅建筑底层商铺，住宅社区的位置和入住率对商铺影响较大大型卖场商铺：百货商场、大型购物中心里的铺位，经营状况受到整个商场运营好坏的重要影响商务楼、写字楼商铺： 主要酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商

52、业空间沿街型商铺 ：主要包括商业步行街、专业精品商业街、道路两侧普通中小商铺，可以独立运营2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析酒店式公寓酒店式公寓精装修精装修单层公公寓寓毛坯毛坯loftloft复式复式挑高公寓挑高公寓精装修精装修loftloft复复式挑高公寓式挑高公寓2、微微观房地房地产市市场行情行情分析分析 第四章第四章 项目市目市场定位建定位建议1市市场定位潜力分析定位潜力分析市市场定位定位风险分析分析2市市场定位的可行性定位的可行性评价价 3项目市目市场定位定位4 1、市、市场定位潜力分析定位潜力分析目前盛目前盛泽的商的商铺规划划较为丰富，涵盖各种丰富，涵盖各种类型型1、组团式板

53、块商业2、特色商业街3、一站式购物商城、城市综合体4、专业型商业市场东盛步行街盛步行街为代表，主要是生活配套型体验型商业街5、社区建筑底层商铺东方方丝绸市市场、金百盛家、金百盛家纺广广场，单一商业业态的商业中心，盛泽地区特有的为纺织、丝绸。衡悦广衡悦广场金金银岛商圈商圈，老城区成熟商圈，处在发展瓶颈，高端业态不突出盛盛泽城市广城市广场、金城商金城商业中心，中心，这些以自身项目的特点，打造大型一站式shoppingmall衡悦广衡悦广场金金银岛商圈，商圈，老城区成熟商圈，处在发展瓶颈，高端业态不突出 城市综合体英文缩写为HOPSCA。是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park

54、）、购物中心（Shopping mall）、娱乐中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。什么是城市什么是城市综合体：合体：1、市、市场定位潜力分析定位潜力分析 城市综合体对于城市商业地产发展的意义重大，城市综合体不仅仅

55、只是建筑集群，在空间形态上立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力和魅力。规划平衡、业态组合具备“唯一性”的城市综合体必将成为刺激消费、带动投资的发动机。 苏州城市综合体体量庞大，物业类型丰富，将在未来的发展中既成为商家和住宅的引力核心，也将对普通商业地产项目形成强势竞争。 在国外和我国的大城市，城市综合体已经是一个相对成熟的产业，但对于中小城市来说，尚处于摸索阶段，不能完全照搬大城市模式。开发大型综合体，需在项目的前期定位、前期定位、业态布局、建筑布局、建筑规划划设计、招商引、招商引资、经营管理、管理、资本介入本介入等多方面进行全盘考虑。 苏州城

56、市州城市综合体才合体才刚起步，盛起步，盛泽城市城市综合体更是合体更是雏形形阶段段1、市、市场定位潜力分析定位潜力分析 鉴于目前盛泽市场上这种类高端城市商业综合体已经有一些，目前市场认知度不高；而且有过如东盛步行街这种较为前瞻性规划的商业失败的前例，可以看出，盛泽这种乡镇级规模的城市，其人口消费习惯不能完全达到这种较高端的商业业态，消费力也不能支撑起盛泽多个分散的商圈。 而目前，盛泽的酒店式商务公寓存量房有22万方，写字楼的租售市场非常惨淡，一个盛泽广场国际大厦就占去了盛泽写字楼市场需求量的大半壁江山市市场已有已有类似似产品、盛品、盛泽城市消城市消费力恐力恐难以支撑以支撑我我们如何突破？如何突破

57、？2 2、市、市场定位定位风险分析分析 但是，本案项目具备的优势，在合理化的规划和商业业态的招商引进上，可以完全减弱诸多风险因素，乃至消除！ 盛泽目前市场上已经几个类城市综合体，目前市场情况都不是很理想，这也是和项目的规划在规划打造上，没有进行针对性和合理化的运营。盲目立盲目立项、庞大但随意复制大中城市、运大但随意复制大中城市、运营管理不管理不规范、开范、开发商后商后劲不足，不足，这四点是盛四点是盛泽市市场城市城市综合体运合体运营失失败主要原因主要原因 而我们要做的是： 针对盛盛泽的消的消费群体，以群体，以高、中、低高、中、低商商业类型相型相结合，合，满足不足不同人群消同人群消费理念。在商理念

58、。在商业业态的定位上，以稀缺和特色的定位上，以稀缺和特色为主要主要规划理念。划理念。 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 一个成功的城市综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。董利建议，在城市综合体中，一定要重点做好商商业、酒店（酒店式公寓）、酒店（酒店式公寓）这两部分，这是保证城市综合体成功的关键。 目前盛目前盛泽市市场商商场有哪些：有哪些： 百百货商店商店：盛泽人民商场 大型超市大型超市卖场（8000平米以上）

59、：大润发、世纪联华旗舰店、欧尚超市（在建） 家家电卖场 ： GOME 、苏宁电器、五星电器 电影院影院：卢米埃影城盛泽财富中心店(建设中) 西式快餐西式快餐：肯德基3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 盛盛泽缺少的是不成熟的商缺少的是不成熟的商场类型和商型和商业业态 就是我就是我们需要引需要引进和打造的：和打造的： 我们可以做以电脑、数码、信息相关器械的大型科技城，如苏州的友通数码港，满足盛泽中、青年轻白领及高端专业人士的生活休闲需要；引进大型高档娱乐中心，如KTV，咖啡厅；迎合盛泽私营老板等高端商务人士消费，同时也充分利用地理交通带来的巨大人气；打造如美罗商城世界名品汇集的大型

60、Shopping Mall和以大洋百货为主的年轻人喜爱的流行时尚为主的购物中心，还有以中年老年顾客喜爱的中档购物百货。 盛泽的高端数字影院还几近空白，我们要抓住时机，同时引进高端科技影院，丰富项目的文化内涵。3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 商务型酒店式公寓在盛泽还是较为新颖的产品类型，今年来供应量也是不断提升，但是发展不成功，市场整体去化不理想，但是从当年05年乔顿商务公寓一经推出就遭抢购售罄的事情来看，盛泽对于这种投资性很强的商务小户型公寓还有具有一定潜在消费能力的，关键是一个人群的消费导向。 纵观苏州地区的商务型酒店公寓市场销售，其火爆无一不和所处在的区域的发展有关系，

61、位于市中心（如观前街上的“观前一号”）和区域的CBD中心（如新区CBD的“新地国际公寓”、园区湖西CBD的“环球188”）这些区域的商务型酒店式公寓的投资回报率、关注度都很高，保证了非常好的市场销售情况。 本案处在聚集大量人流量的主干道交叉口，新、老城区衔接处，主要的是盛泽城市未来的CBD中心，这样的位置将保证高而且稳定的投资商业动线。同时。本案项目本身也将吸引巨大的消费人气，综上，酒店式公寓是具有市场空间的。3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 本案规划一部分5A级智能化写字楼，是为项目的整体形象考虑，结合目前盛泽地区写字楼市场较为冷清的租售情况，写字楼不做主要销售目标，定位上

62、可商可住（可自由分割），可以根据推广时市场情况，自由转换。 在东主楼上顶层层规划品牌酒店或商品牌酒店或商务连锁经济型酒店型酒店，对外经营。可提升整个项目层次，也可促进低楼层销售。 在商业综合体中建造酒店式公寓优点很多：其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。 本案写字楼上规划品牌酒店或商务连锁经济型酒店，可以提高整体形象，使得项目整体商业组成更完善。3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分

63、析价分析 苏州目前的运州目前的运营成功的城市商成功的城市商业综合体中代表性的合体中代表性的3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析新天翔广新天翔广场亿象城象城 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析新天翔广场鸟瞰效果图 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 西西边裙房商裙房商场 时尚休尚休闲(A(A座座) ) 1F 1F 时尚手表尚手表/ /化化妆品品/ /女鞋女鞋/ /时尚女包尚女包/ /机器修鞋机器修鞋/ /餐餐饮 肯德基肯德基2F 2F 精致超市精致超市/ /休休闲餐餐饮/ /烟酒烟酒/ /茶茶/ /保健品保健品/ /药品品/ /花卉花卉3F 3F 家

64、居用品家居用品/ /床上用品床上用品/ /儿童用品儿童用品/ /儿童儿童乐园园/ /小家小家电/ /餐餐饮4F 4F 体育用品体育用品/ /健身器材健身器材/ /休休闲服服饰/ /美食广美食广场东边裙房商裙房商场 百百货(B(B座座) )1F 1F 名品名品/ /男装男装/ /品牌眼品牌眼镜( (宝宝岛眼眼镜)/)/珠宝首珠宝首饰/ /名表名表/ /餐餐饮/ /钟表表维修修/ /首首饰加工加工/ /银行行（中国工商（中国工商银行）行）2F 2F 淑女装淑女装/ /成熟女装成熟女装/ /针织羊羊绒/ /饰品品/ /发型型设计/ /美甲休美甲休闲3F 3F 少女装少女装/ /少淑装少淑装/ /内衣

65、内衣/ /家居服家居服饰/ /饰品品/ /琴行琴行/ /时尚女包尚女包VIPVIP专享空享空间4F 4F 男装男装/ /男鞋男鞋/ /男包男包/ /男士男士/ /改改缝裤脚脚 14层裙房商裙房商场商商业业态规划分布划分布3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析东边裙房商场 百货(B座) 外观实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析西边裙房商场 时尚休闲(A座) 外观实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析东、西裙房商场从第三层互通连接处外观实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析裙房商场内部实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价

66、分析价分析裙房商场内部实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析项目靠目靠苏雅路一雅路一侧（项目内街）底目内街）底层尚有少量商尚有少量商铺待售，价格待售，价格约为4 4万万/ /平米平米( (包括包括1-21-2层） /3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 东边高层为一幢70年产权的酒店式公寓大楼，名为“铂金公寓”，总建筑面积约3.8万平方米，约500套房源，占据整个项目的626层，户型面积在60120多平米，一房、二房，有平层有复式挑高的，东、南、西、北朝向户型数量几乎均等。 公寓租赁情况较好，一房一厅的小面积户型的都已经租完，剩余有100平米以上大户型的待租。6

67、0平米左右平层精装修户型租金为大约3000元/月，7090平米平层精装修户型租金大约4000元/月，116平米复式挑高的3600元/月，物业费2.4元/平方米月。 东边的酒店式公寓大楼的酒店式公寓大楼简介介3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析公寓楼外观实景 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 西边高层为一幢甲级写字楼，只有2套剩余房源未售，均价14500元/平米，面积273平米；写字楼占据项目整体624层，5部进口客梯，2部货梯，物业费6.25元/平米。 西西边的写字楼的写字楼简介介3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析写字楼外观实景 3 3、市、市场

68、定位可行性定位可行性评价分析价分析 新天翔广场位于园区苏绣路南、星都街西，中央公园与天翔花园中间，北临都市花园，南望尼盛万丽酒店、白领天地，处于园区规划建设的“苏州CBD”的核心位置。是一座集甲级智能化写字楼、大型百货公司、酒店式公寓以及大型地下停车场为一体的综合性商业中心。 项目成功要素提点目成功要素提点1 1、园区、园区CBDCBD黄金地段保黄金地段保证 对于商业项目来说，绝佳的地段是其无限商机的重要基础。新天翔广场位于园区湖西最为核心的商务CBD位置，周边聚集了众多高端物业，如：酒店、银行、写字楼、成熟住宅社区，从而聚集了大量的高端消费群体，也使得项目自身品质得到拔高。 项目处在湖西重心

69、商圈两天主要道路星都街、苏绣路的交叉口，交通的便利也带来了大量人气。3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 2 2、大型品牌商家的入住、大型品牌商家的入住 全国著名的连锁百货企业“天虹百天虹百货商商场”的招商引进，使得项目的商机品牌得到极大的扩大宣传，引发了稳定而巨大的人气消费，大型品牌商家的招商入驻使得项目在规划之初便能保证一个商业运营的稳定性。3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 3 3、合理化、合理化规划和运划和运营 产品的合理化定位以及整体规划化管理运营也是该项目获得成功的一重要因素。 项目规划为东、西两座裙楼，中间观光走廊链接。在商场业态规划上也是非常科学化

70、、人性化。如：将工商银行放在项目临街最外侧，两条主路口位置，以交通带来人气；将咖啡店等餐饮业态设置在两裙房交汇处，以这里广场空地作为留住消费人群的有利因素。 在商场裙房的上面建造一幢精装修酒店式公寓和一幢甲级高端写字楼，使得项目整体产品丰富，到达互补状态，相互提供消费商机。自身的住宅公寓的住户以及写字楼里上班族可以为底下商场带来消费人气，而同时商场完备、成熟的生活配套也给公寓和写字楼带来良好的租售市场。 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析亿象城效果图 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析亿象城效果图 3 3、市、

71、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 亿象城商象城商业业态规划分布划分布3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析地下一层为家乐福大卖场与大型停车场 亿象城商象城商业业态规划分布划分布3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析地上第一层主要为：时尚珠宝、化妆品、鞋包、流行 亿象城商象城商业业态规划分布划分布3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 地上第二层主要为：音乐空间站、时尚美食、流行、运动品牌、时尚、电玩娱乐 亿象城商象城商业业态规划分布划分布3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 地上第三层主要为：休闲餐饮区、金逸国际电影城 亿象城位于苏州城市

72、核心，恰好位于沧浪新城门户，也是链接古城区和沧浪新城的门户枢纽。此区域内的商业用地更是稀缺，最近几年，随着福星新城、天辰花园、湖山新意、世茂运河城等高档小区的陆续入住，板块内集教师新村、友联二村、友新新村等成熟社区在内的社区面积已超百万方，稳定消费客群已达20万；区域内还有教育园数万师生、横塘近15万消费人员，如此巨大的消费人群能够保证商业项目成功运营。 另外，亿象城紧靠南环高架、友新路等交通干道，毗邻轻轨2号线、有近10条公交线路，与古城中心无缝对接。轻轨交通也将带来全城的消费人气。 项目成功要素提点目成功要素提点1 1、城市核心区域、城市核心区域、轻轨交通提供巨大消交通提供巨大消费人气人气

73、3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 2 2、品牌商家的招商入、品牌商家的招商入驻 亿象城在象城在规划之划之时，就努力招商，通，就努力招商，通过招商引招商引进的商家的商家来来对项目目业态进行行规划划 世界500强家乐福、金逸国际电影城、亿盛百货、等大型商家纷纷签约入驻，大大增加了投资该项目商铺购房者的信心，为商铺的热销奠定了坚实的基础。 而随着这些国际大型品牌商家的入驻，同时吸引更多品牌商家跟风而来：钱塘人家、战锅策、湘膳新概念、兰亭序、钱庄、大足神农足道众多知名连锁品牌相继成功签约。形成招商的良好局面。 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析3 3、低、低总价、小面

74、价、小面积户型型 亿象城的商铺主力面积为12-68，主力总价30-60万/套，首付15万起就可以购买。户型的小面积分割，低总价也是项目市场热销的一重要因素 3 3、市、市场定位可行性定位可行性评价分析价分析 通过以上对新天翔广场和亿象城项目的分析，做好一个城市商业综合体，关键在于： 1、对于著名商家的招商，招商工作最好与项目规划同步进行，积极引进国内外大型品牌商家和知名酒店管理企业2、整体规划布局合理，依据项目具体地理位置来进行定位规划，在出售的商铺进行小面积分割，以低总价的优势增加项目竞争优势。3、作为商业项目，所处的地理位置至关重要，城市整体宏观区域以及局部区域的位置导向，都对项目开发销售

75、造成重要影响。 项目市目市场定位定位4 4、项目市目市场定位定位 本案本案项目与目与苏州新天翔广州新天翔广场和和亿象城地象城地块特征以及将特征以及将来市来市场规划非常相像划非常相像 综上所述，同时又基于目前盛泽的商铺类型以及未来规划发展形式，必须做成较为高端的商业综合体，而结合本案自身的情况以及优势（前面提到的所有资料），本案为纯商业项目，地理位置绝佳，处在城市两条主干道的黄金交叉口、而同时又是城西板块与城中老城区板块衔接之处，是盛泽未来城市CBD位置，而项目容积率较高（4.0)。 本案的市场发展空间在哪里!如何定位?策源认为：盛盛泽核心首席城市核心首席城市综合体合体一个集餐一个集餐饮、大型、

76、大型卖场、品牌百、品牌百货，高端休，高端休闲娱乐城、科技影院、酒店式城、科技影院、酒店式公寓、公寓、5A级智能化写字楼、国智能化写字楼、国际化酒店管理公司运化酒店管理公司运营为一体的盛一体的盛泽城市核城市核心首席商心首席商业综合体。合体。底底层裙楼商裙楼商业部分部分：定位为以品牌百品牌百货或大或大卖场等知名等知名汇聚品牌聚品牌为旗旗舰店店 的的 盛盛泽首席首席 一站式一站式购物物 休休闲 娱乐生活广生活广场主楼部分：主楼部分：定位为 写字楼和酒店式公寓写字楼和酒店式公寓4 4、项目市目市场定位定位 本案产品定为建议可以规划为： 负一层为招商入驻的大型卖场（如家乐福、好又多等），建在东楼（A座）

77、，包括建造大型地下停车场（本案附近临近商业、交通要道，停车位不足，停车位与住户达到1：1） 裙房商场规划为东（A座）、西（B座）两座，中间以玻璃外墙的观光走廊链接，建议从第三层互通。 东边裙房商场（A座）定为生活时尚、娱乐休闲，规划有运动服饰、专卖店、IT信息智能化、电脑科技城、高端KTV。西边裙房商场（B座）定为百货、视听震撼（科技影城),规划招商引进著名品牌百货如：金鹰、大洋、天虹。招商引进高端品牌电影城如：金逸国际影城等。 第五章第五章 项目目产品定位建品定位建议 裙房上部裙房上部规划两幢高划两幢高层。 裙房（裙房（B B座）上部座）上部规划一座全精装修酒店式公寓（划一座全精装修酒店式公

78、寓（暂定定规划划5 52020层），在酒店式公寓），在酒店式公寓产品面品面积规划上，建划上，建议面面积区区间20602060平米，主力面平米，主力面积20402040平米。控制平米。控制总价。朝南面价。朝南面积户型可稍大，朝北、西、型可稍大，朝北、西、东方向的方向的户型面型面积放小。放小。 裙房（裙房（A A座）上部座）上部规划一座智能甲划一座智能甲级商商务写字楼（写字楼（暂定定规划划5 51616层），于写字楼），于写字楼顶层规划引划引进国内外知名品牌酒店（如国内外知名品牌酒店（如汉庭酒店、豪仕登酒店、庭酒店、豪仕登酒店、凯悦等，悦等，暂定定规划划12121616层） 于裙房与两幢高于裙房与

79、两幢高层间规划一划一层为配套的会所、物配套的会所、物业管理管理处、空中花园。、空中花园。 第五章第五章 项目目产品定位建品定位建议第五章第五章 项目目产品定位建品定位建议店、大店、大卖场、科技、科技城、量城、量贩式式ktv等等品牌旗品牌旗舰店店品牌酒店、品牌酒店、连锁商商务酒店酒店商商务写字楼写字楼酒店酒店式公寓（可商可住，式公寓（可商可住，可自由分割）可自由分割）酒店式公寓酒店式公寓以大型旗以大型旗舰店店带动人气，促人气，促进销售。售。科技影城增加文化科技影城增加文化特色。特色。销售商售商铺控控制面制面积，控制，控制总价价西楼（西楼（B B座）座）东楼（楼（A A座）座）第五章第五章 项目目产品定位建品定位建议业态规划示意划示意图