物业管理实务第五章课件

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1、第五章物业管理资金的收取与使用管理一、物业管理服务与收费的关系物业管理服务收费的概念物业服务收费即物业产权人为得到物业管理服务而支付的费用，是指物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务收费的内容：日常综合管理服务收费指物业服务企业为业主或住户提供装修管理、财务管理、档案资料管理、维修基金管理和咨询管理等服务的收费。公共性服务收费指物业服务企业为业主或住户提供的公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护和物业共用部位与共用设备设施的日常运行维护等服务的收费。物业管理服务

2、收费的内容：专项服务收费指物业服务企业面相广大使用人提供的除上述日常服务与公共服务之外的各种专项服务的收费。特约服务收费指为满足业主或住户需要而提供的个别服务的收费。公众代办性质的服务收费指物业服务企业为业主或住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等而可向委托单位收取的手续费。物业管理服务收费的原则：合理原则公开原则与服务水平相适应原则不同物业类型收费不同不同消费水平收费不同不同服务项目收费不同二、物业管理服务收费的性质与特点物业管理服务收费的性质-经营性收费物业管理服务收费的特点从收费形式上看，有情况复杂、个体化突出的特点。收费的方式有组合式的特点收费对象具有公众性特点第二节 物业管理服

3、务收费的定价管理一、物业管理服务收费的定价方法成本定价法：指物业服务企业首先按市场行情和实际发生费用支出，计算出物业管理费的成本价，在收支平衡的基础上确定一定的利润率.成本加成定价法单位面积物业管理服务收费=单位面积物业管理服务成本（1+成本利润率）目标利润定价法单位面积物业管理服务收费=单位面积物业管理服务成本（1+目标利润率）第二节 物业管理服务收费的定价管理一、物业管理服务收费的定价方法差别定价法-区别定价法，是根据对物业管理服务的需求强度和要求定出的不同的价格水平。1）以不同的服务标准为基础的差别定价2）以地域为基础的差别定价竞争定价法业主感受定价发第二节 物业管理服务收费的定价管理一

4、、物业管理服务收费的定价方法对比定价法-指同类物业中某一物业计算标准完善、执行效果好，其他物业管理服务费的计费标准就可通过对比，逐一确定每项管理支出的收入的方法。经验定价法-指在掌握不同类型物业管理服务收费定价标准及执行效果后，根据以往经验确定受托的物业服务收费的定价方法。综合定价法二、物业管理服务收费的定价形式1.包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。包干制优点：实行简单，适合小型的物业服务

5、企业使用。不需要对物业服务企业进行账目监督和审查，简单易行节省的成本可成为物业服务企业的利润，可刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。缺点：可能导致物业服务企业降低物业管理服务质量可能导致物业服务企业拖延需要及时维修的工作，或者用小修小补代替大修理不利于物业管理专业化的发展二、物业管理服务收费的定价形式2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条

6、件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。酬金制优点更加透明有利于物业服务企业专业化有利于减少物业服务企业与业主之间在物业管理收费方面的矛盾缺点：需要对物业服务企业进行账目的监督和审计可能导致物业管理费的攀升。二、物业管理服务收费价格的构成3.物业服务成本或物业服务支出：1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）

7、物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业服务企业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；9）经业主同意的其他费用。物业服务成本或物业服务支出构成一般包括物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9 9方面：方面：1 1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费福利费（E1 E1 ），元），元/ /月月 物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的放的工资和按工资的14%14%提取的职工福利费。具体包括提取的职工福利费。具体包括基

8、本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。补贴等，不含奖金。（三）物业管理服务收费的构成（三）物业管理服务收费的构成1 1、物业管理服务成本、物业管理服务成本2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费护保养费（E2 E2 ），元），元/ /月月 指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防

9、器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。费用及公共照明费等。3.3.物业管理区域内清洁卫生费物业管理区域内清洁卫生费（E3 ），元/月 是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。如化粪池清淘等。4.4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用（E4 E4 ），元），元/ /月月 是指物业管理区域绿化的养护费用

10、及开展此类是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。杂草清运、补苗等费用。5.5.物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用（E5 E5 ），元），元/ /月月 是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。全监控系统、设备、器材的日常养护费等。6.6.办公费用办公费用（E6 E6 ），元），元/ /月月 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低

11、值易耗办公用有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。7.7.物业服务企业固定资产折旧费物业服务企业固定资产折旧费（E7 E7 ），元），元/ /月月 是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。其总额每月分摊提取的折旧费用。8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（E9 E9 ），元），元/ /月月 为从经济上

12、保障物业管理区域内水电、电梯等为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。愿和承受力。9.9.法律法规规定及经业主同意的其他费用法律法规规定及经业主同意的其他费用（E9 E9 ），元），元/ /月月 经与业主协商，其同意包括

13、在物业服务费中经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。的内容。注意事项：1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。2.在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。二、物业管理服务收费价格的构成四、物业服务费的测算（一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则1.制定根据：1）本地区综合服务项目；2）劳动付出状况；3）物价指数变化；4）住户的经济承受能力；5）小区的档次。（一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则2.测算步骤：（1）根据住宅小

14、区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；（2）估算住宅小区进行统一管理、达到确定的管理目标所发生的各项费用；（3）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法X1物业服务成本或者物业服务支出收费标准，单位：元/月平方米x各分项费用收费标准，单位：元/月平方米i分项项数四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法1.管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）F1基本工资；F2社会保险费；F3规定提取的福利费；F4加班费；F5服装费；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物

15、业服务成本或物业服务支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）成本法：F1公用部位及道路的土建零修与保养费；F2给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；F6公共照明费；F7不可预见费；F8易损件更新准备金S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）简单测算法： 经验法：根据相同类型物业的以往经验确定四、物业服务费的测算四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法3.物业管理区域清洁卫生费用（

16、x3）F1清洁工具购置费；F2劳保用品费；F3卫生防疫消杀费；F4化粪池清掏费；F5垃圾外运费；F6清洁环节所需的其它费用；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用（x4）成本法：F1绿化工具费；F2劳保用品费；F3绿化用水费；F4农药化肥费；F5杂草清运费；F6景观再造费；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用（x4）简单测算法：四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法5.物业管理区域秩序维护费（x5）F1保安器材装备费；F2保安人员

17、人身保险费；F3保安用房及保安人员住房资金；四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法6.办公费用（x6）F1交通费；F2通讯费；F3低值易耗办公用品费；F4书报费；F5广告宣传社区文化费；F6办公用房租金费；F7其它杂项；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法7.物业服务企业固定资产折旧费（x7）F1交通工具；F2通讯设备；F3办公设备；F4工程维修设备；F5其它设备；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法7.物业服务企业固定资产折旧费（x7）计取方式1）物业服务企业自行出资或自带固定资产

18、；2）物业服务企业向业主方借款购买固定资产（债权关系）；3）业主方购买固定资产供物业服务企业使用。注意其中的产权区别。四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（x8）F物业服务区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；S总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法9.经业主同意的其它费用（x9）业主大会、业委会活动经费，给物业服务企业的“赞助费用”等。 四、物业服务费的测算（三）法定的税费1.营业税（F1）X1物业服务成本；2.城市维护建设税（F2）3.教育附加费（F3）合

19、计：四、物业服务费的测算（四）物业服务企业的利润 a利润率（单位：%）四、物业服务费的测算（五）物业服务企业的酬金实行酬金制时，酬金的提取方式通常有两种：固定提取比例和固定提取金额。1、固定提取比例k事先约定的提取比例2、固定提取数额f约定好的每年或每月提取的固定数额的酬金四、物业服务费的测算（六）物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题1.前期物业管理的费用测算包括：顾问费和开荒费、固定资产投入、保修期内维修费用的计算。2.物业服务企业的酬金提取问题如何计取酬金达到共赢，既是理论问题又是实际问题3.物业服务费的收缴率问题4.住宅小区内非住宅物业的收费问题5.物业服务费用的调整问题四、物业服

20、务费的测算凡凡事事要要量量力力而而行行收益性物业的物业服务费一、收益性物业服务费用测算的特点1.其费用项目由于物业类型、规模以及物业服务合同的不同而有所差别。2.收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入。收益性物业的物业服务费二、收益性物业的物业服务费用构成1.人工费2.共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费3.清洁卫生费4.绿化管理费5.秩序维护费6.办公费7.固定资产折旧费8.共用部位、设施设备及公众责任保险费用9.经业主同意的其他费用10.不可预见费、法定税费、企业管理费及利润、房产税 案例：案例： 某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万万m2m2，经测算

21、该，经测算该项目全年各项费用如下：项目全年各项费用如下：(1)(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等各类管理服务人员的工资、社会保险等5050万元万元(2)(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费共用部位、共用设施设备的运行维护费2020万元万元(3)(3)清洁卫生费清洁卫生费1515万元万元 (4) (4)绿化养护费绿化养护费1010万元万元(5)(5)公共秩序维护费公共秩序维护费1010万元万元 (6) (6)办公费办公费5 5万元万元(7)(7)固定资产折旧固定资产折旧2 2万元万元(8)(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2 2万

22、元万元(9)(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6 6万元万元合计合计 120 120万元万元 若采用酬金制方式，若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为且约定物业管理酬金比例为1010，则该项目单位物业服务费标准为：则该项目单位物业服务费标准为：120120万元万元 (1+10 (1+10)10)10万万m m2 21212月月1.11.1元元m m2 2月月 若采用包干制方式，若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约如该项目法定税费和利润约1212万万元，则该项目单位物业服务费标准为：元，则该项目单位物业服务费标准为：(120(120万

23、元万元+12+12万元万元)10)10万万m m2 21212月月1.11.1元元m m2 2月月五、物业管理服务收费的实施收费的实施程序要及时递送收费通知单设定收费点，或上门收费，或使用智能化设备收费要检查核对交费人姓名、款项并开具发票要检查列出拖欠人的姓名，实施催讨物业服务费的追缴物业服务费的追缴1 1、 追讨欠费主要有以下几种不同的方法：追讨欠费主要有以下几种不同的方法：1)1)一般性追缴。一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业服务企当上月费用拖欠后，物业服务企业在下一次收费时将向业主业在下一次收费时将向业主( (使用人使用人) )发催款通知发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业

24、主单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主( (使用人使用人) )。如果第二次仍拖欠，物业服务企业将。如果第二次仍拖欠，物业服务企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。当次费用一并通知，并限期交清。2)2)针对性追缴。针对性追缴。物业服务企业对拖欠费用的业主物业服务企业对拖欠费用的业主( (使用人使用人) )应针对不同情况，采取相应措施。对于应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访费用大户，要亲自登门拜访( (有时物业服务企业的有时物业服务企业的总经理也要亲自上门总经理也要亲自上门) )进行劝导

25、和解释，争取用户进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些的理解和支持；对于一些“钉子户钉子户”，则应严格，则应严格按照法律程序执行。按照法律程序执行。3)3)区别性追缴。区别性追缴。 对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。主以方便，业主一般也会乐于配合。 对于因对服务不满的业主，若企业自身服务确有不足对于因

26、对服务不满的业主，若企业自身服务确有不足的地方，应尽快改正，满足业主的要求；若业主提出的要的地方，应尽快改正，满足业主的要求；若业主提出的要求不合理，也应向业主耐心解释。求不合理，也应向业主耐心解释。 若业主依然如故，物业服务企业就要根据管理制度、若业主依然如故，物业服务企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。 这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。相关物证。2 2、欠费追缴的一般程序：、欠费追缴的一般程序：1)1)发催缴费通知。发催缴费通知。2)2)电话催缴和

27、上门催缴、协商、停止服务或起诉。电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。 费用的追讨是一门学问，物业管理人员要有费用的追讨是一门学问，物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力，在加强与业主沟通较高的文化素质和社交能力，在加强与业主沟通的基础上，善于把握时机，及时协助解决他们的的基础上，善于把握时机，及时协助解决他们的投诉和困难，取得他们的信任和理解。投诉和困难，取得他们的信任和理解。 二、物业服务收费纠纷的解决二、物业服务收费纠纷的解决（一）物业收费纠纷产生的原因（一）物业收费纠纷产生的原因1. 1. 对服务不满，对受约束不满对服务不满，对受约束不满2. 2. 对收费标准、项目、方式等不满对

28、收费标准、项目、方式等不满3. 3. 建设单位遗留问题所致建设单位遗留问题所致4. 4. 邻里关系等问题引起邻里关系等问题引起5. 5. 对外部大环境不满对外部大环境不满6. 6. 无支付能力无支付能力7. 7. 特权思想作怪特权思想作怪8. 8. 受人传染、唆使受人传染、唆使（二）物业服务收费纠纷的解决对策（二）物业服务收费纠纷的解决对策 作为一线从业者，从自身做起，不懈努力，切实作为一线从业者，从自身做起，不懈努力，切实改进工作，设身处地为业主作想，精打细算降低服务改进工作，设身处地为业主作想，精打细算降低服务收费，以优质服务和活动感化业主，公开账目取信业收费，以优质服务和活动感化业主，公

29、开账目取信业主，让业主真正感受到服务价值是第一重要的。除此主，让业主真正感受到服务价值是第一重要的。除此之外，可以从以下方面着手，解决欠费问题。之外，可以从以下方面着手，解决欠费问题。1 1深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服。理依法说服。2 2借助管理规约和业主委员会的力量。借助管理规约和业主委员会的力量。3 3争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助。争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助。4 4服务项目、流程设计上力求能够区分。服务项目、流程设计上力求能够区分。5 5改进服务、计费方式和收费办法。改进服务、计费方式和收费办法。6

30、 6完善物业管理服务合同，严格依约行事。完善物业管理服务合同，严格依约行事。7 7在必要催缴的程序后通过法律途径解决。在必要催缴的程序后通过法律途径解决。（三）法律途径解决物业服务欠费问题的程序（三）法律途径解决物业服务欠费问题的程序 1 1催缴物业服务费的法律督促程序（支付令）催缴物业服务费的法律督促程序（支付令） 物业服务企业要求欠费业主、使用人给付物业服物业服务企业要求欠费业主、使用人给付物业服务费，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法务费，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 2 2简易程序简易程序 简易程

31、序，是基层人民法院及其派出法庭审判简简易程序，是基层人民法院及其派出法庭审判简单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序，简便单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序，简便易行，诉讼程序有所简化，便于当事人进行诉讼。易行，诉讼程序有所简化，便于当事人进行诉讼。 3 3追讨物业服务费的法律诉讼程序追讨物业服务费的法律诉讼程序（1 1）起诉）起诉 （2 2）参加庭审）参加庭审 （3 3）上诉）上诉 （4 4）执行）执行 物业服务费诉讼案常见抗辩理由物业服务费诉讼案常见抗辩理由1 1、以物业服务质量不到位为由。、以物业服务质量不到位为由。2 2、以前期物业服务合同期限届满为由。、以前期物业服务合同期限届满

32、为由。3 3、以物业服务企业不具备物业管理资质为由。、以物业服务企业不具备物业管理资质为由。4 4、以开发商房屋质量存在瑕疵为由。以开发商房屋质量存在瑕疵为由。5 5 、业主以其自行聘请保安、清洁公司为由。、业主以其自行聘请保安、清洁公司为由。6 6、 以超过诉讼时效作为由。以超过诉讼时效作为由。7 7、以没有在前期物业服务合同上签名为由。、以没有在前期物业服务合同上签名为由。8 8、 以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由。式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由。9 9、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下

33、与物、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由。业服务企业签订的物业服务合同无效为由。1010、以还在开发商、以还在开发商“减免物业服务费减免物业服务费”承诺期限之承诺期限之内为由。内为由。1111、以不同意物业服务收费标准为由。、以不同意物业服务收费标准为由。1212、以家中财物被盗、车辆被盗为由。、以家中财物被盗、车辆被盗为由。1313、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由。、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由。1414、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由。、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由。第三节 物业管理维修资金的收缴与使用管理物业管理维修

34、资金的概念物业管理维修资金，也称物业储备资金或更新大修资金，是专项用于新建物业保修期满后或公有房屋出售后其共用部位和共用设备设施的大修、更新和改造的资金，由物业共用部位维修资金和共用设备设施维修资金构成。专项维修资金的管理与使用专项维修资金的管理与使用（一）专项维修资金的性质、筹集（一）专项维修资金的性质、筹集1 1、专项维修资金的性质、专项维修资金的性质 专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金。设备大修、中修、更新和改造的资金。 性质：性质：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。属专门用于特定目的而设立的

35、专项资金一类。即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 产权：产权：属于全体业主，在物业服务企业财务上属专属于全体业主，在物业服务企业财务上属专项代管基金。项代管基金。物业管理维修资金与物业管理服务资金的区别：性质不同使用时的自主权不同来源不同2 2、专项维修资金的筹集依据、专项维修资金的筹集依据 专项维修资金筹集的依据主要有物业管专项维修资金筹集的依据主要有物业管理条例、物业服务收费管理办法、住宅理条例、物业服务收费管理办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理

36、办法和共用部位共用设施设备维修基金管理办法和物业服务企业财务管理规定。各省市地方性物业服务企业财务管理规定。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。专项维修资金的来源专项维修资金的来源法规规定的费法规规定的费用用物业服务费物业服务费结转的费结转的费用用业主大会业主大会中决定分中决定分摊的费摊的费用用业主共有物业的收业主共有物业的收益益社会捐赠或社会捐赠或府拨款的费府拨款的费用用法规规定的费用法规规定的费用 按照建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维按照建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法修基金管理办法( (建住房建

37、住房19982131998213号号) )的规定，的规定， 在销售商品房时，在销售商品房时，购房者购房者应当按购房款应当按购房款2 23%3%的比的比例向售房单位缴交维修资金。例向售房单位缴交维修资金。 在出售公房时，在出售公房时，售房单位售房单位按照一定比例从售房款中提按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的取，原则上多层住宅不低于售房款的2020，高层住宅不，高层住宅不低于售房款的低于售房款的3030，该部分专项维修资金属售房单位所，该部分专项维修资金属售房单位所有。有。( (注意这句话注意这句话) )物业服务费结转的费用物业服务费结转的费用 物业服务费在运行中可能产生结余

38、，如果在物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。一定比例纳入专项维修资金。业主大会中决定分摊的费用业主大会中决定分摊的费用 根据物业维护保养的需要，在大、中修和根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。业主续筹的资金。 业主共有物业的收益业主共有物业的收益 物业区域内的共用部位、共用设施设备，物业区域内的共用部位、共

39、用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。 社会捐赠或政府拨款的费用社会捐赠或政府拨款的费用 由社会各界捐赠或政府根据某种情由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。况拨付的费用。（二）专项维修资金使用与管理（二）专项维修资金使用与管理1 1、专项维修资金管理与使用的原则、专项维修资金管理与使用的原则1 1）统一缴存原则。）统一缴存原则。2 2）专户存储、专款专用原则）专户存储、专款专用原则3 3）所有人决策、政府监督原则）所有人决策、政府监督原则物业管理维修资金收缴

40、的管理1、不同类型物业专项维修资金收缴人、收缴时间和标准。商品房：由业主于住房产权登记前缴存；首次缴存比例不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%；已购公有住房：由业主和售房单位共同缴存；业主首次缴存按照房改成本价的2%计算；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性计算缴存。物业管理维修资金收缴的管理2、物业管理维修资金的账户设立与管理业主缴存部分：按幢设帐，按业主分户核算；由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管；成立业主大会的，由业主大会决定。售房单位缴存部分：按售房单位设帐，按幢核算；由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门代收代管；物业

41、管理维修资金收缴的管理3、续缴补足的管理：业主分户账面住房专项维修资金余额不足首次应缴存额的30%时，应当及时续缴；4、转让住房时的规定：当业主转让住房时，应当清偿欠缴住房专项维修资金，同时该住房结余的住房专项维修资金应当随房屋所有权同时过户。物业专项维修资金的使用管理规定先计划同意后使用的规定先垫付后列支的规定从相应账户开支的规定保值增值的规定公开账目接受监督的规定挪用物业管理维修资金处罚的规定2 2、专项维修资金的使用程序、专项维修资金的使用程序1 1）物业服务公司定计划。）物业服务公司定计划。2 2）业主组织审查批准。）业主组织审查批准。3 3）金融机构划款。）金融机构划款。注：注：挪用

42、专项维修资金的，由县级以上地方人挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额数额2 2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业维修资金留存与使用计划的编

43、制1、制定物业维修资金的留存计划要列出经批准的可动用维修资金进行大修或更新的共用设备设施项目要计算出每一项目需要大修或更新的周期计算出所需的大修或更新的资金量确定每年每月应计提留存补足的大修或更新的资金，以便在上年末为下一年的大修或更新存有足够的资金。房产物业公有部位和共用设备设施的维修基金年度预提额可用下面公式计算：P(1+i)nr(1+r)n-1式中：P代表房产物业中公用部位或共用设备设施的更新价值或大修费用；i代表年通货膨胀率；r代表银行存款年利率；n代表某一房产物业中公用部位或共用设备设施的大修或更新周期；r(1+r)n-1偿债基金系数，可查表获得。例：在某物业管理公司要对所管辖的物业

44、中的一台水泵进行更新，更新这台水泵需50,000元，预计再次更新前可使用15年。如果通货膨胀率为每年5%，银行存款年利率为8%，则今后每年应为这台水泵预提留存的更新基金为：50,000(1+5%)158%(1+8%)15-1=50,0002,07890.0368=3,825.18(元/年)每月应为这台水泵预提更新资金为：3,825.1812=318.76(元/月)例：例如某物业管理公司要为所接管的物业中的房屋的公共部位和水泵的大修预提资金，经预测，房屋大修费用为80元/m2，水泵的大修费为1000元/台，现这家物业管理企业接管的房屋建筑面积是13024m2，水泵是1台，房屋每15年大修一次，水

45、泵每2年大修一次，若当年的通货膨胀率为5%，银行存款年利率为8%，则每年要为房屋和水泵预提的大修资金为：8013,024(1+5%)158%(1+8%)15-1+1000(1+5%)28%(1+8%)2-1=104,1922.07890.0368+1,0001.10250.0368=7,971.05+40.57=8,011.62(元/年)每月预提大修资金为：8,011.6212=667.64(元/月)3、优选物业更新方案一、物业更新方案的优选的原则：一方面要考虑技术上的先进性，即要比较新旧物业使用功能上的差异；另一方面要考虑经济上的合理性，即要比较新旧物业使用效益上的差异。物业是否需要更新，在

46、物业使用功能基本相同的情况下主要取决于物业使用年成本的高低。物业作用年成本=一次性投资支出+年使用费物业年投资成本：不考虑资金的时间价值：物业的年投资成本=F-Mn考虑资金的时间价值：物业的年投资成本=F（i(1+i)n(1+i)n-1）-Mi(1+i)n-1=(F-M)i(1+i)n(1+i)n-1+Mi其中：F代表物业的一次性投资支出M代表物业的净残值N代表物业的经济寿命期例如，物业管理公司接管的物业中有一台空调的一次性投资支出为10000元，估计可使用8年，8年末的净残值为1000元，投资年利率为10%，则不考虑货币时间价值时：空调年投资成本=10000-10008=1125(元)若考虑

47、货币时间价值，则：空调等额年投资成本=(10,000-1,000)10%(1+10%)8(1+10%)8-1)+1,00010%=9,0000.1874+100=1,786.60(元)注意：在比较物业的更新方案时，对于旧的物业不能按其原值计算，而应按照目前重置价值(即旧物业的售价加上安装费用支出)计算，旧物业的净残值也只能在尚能使用年限中扣除。只有这样，才能使旧物业与更新的新的物业站在同一起跑线上，从而有可比性。假如上例中的空调机使用4年后，还值4000元，尚能使用4年。4年后净残值为1000元，年使用费为1200元。现在市场上出现一种制冷能力相同的空调，一次投资支出为12000元，估计可用1

48、0年，10年后净残值为1000元，年使用费为600元。两个方案相比较：甲方案继续使用旧空调，乙方案是出售旧空调，购买新空调，投资年利率为10%，则：甲方案：旧空调年成本=等额年投资成本+年使用费=(4000-1000)0.1(1+0.1)4(1+0.1)4-1)+10000.1+1200=30000.3155+100+1200=2246.5(元)乙方案：新空调年成本=(12000-1000)0.1(1+0.1)10(1+0.1)10-1)+10000.1+600=110000.1627+100+600=2,489.7(元)对比甲方案和乙方案，可知甲方案旧空调年成本低于乙方案新空调年成本。从经济

49、角度看，仍可继续使用旧空调，不必更新用新空调。( (二二) )物业最佳更新周期的确定物业最佳更新周期的确定 物业的年成本，主要是由物业的年投资成本或等额年投资成本和年使用维护费构成。将年投资成本和年使用费加总，其成本总额最低的年限，即为物业的最佳更新周期。年使用费逐年递增且不考虑残值变化和投资利息以P代表使用期内物业的年成本，F代表物业一次性投资支出，G代表每年递增的使用费，n代表使用年限，则在不计算投资利息和不考虑残值变化的情况下：P=FN+(G+2G+3G+NG)/n=FN+(1+N)G2若要使P为最少，可求上式对P的导数，并使其等于零。可得：dP/dN=FN2G2=0N=2F/G(三)物

50、业更新时间的选择 比较新物业和继续使用旧物业的年维护成本案例：物业维修基金的使用案例：物业维修基金的使用某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质量问题，但今年冬天经常下雪，由于得不到及时的清理，屋顶积雪越积越厚，春天一到，积雪化为雪水渗到屋内，影响了屋内业主的使用，住在顶层的业主要求物业管理公司对屋面作防渗防漏处理，但物业管理公司却说这属于大修工程，而他们收取的物业管理费不含大修费，所以应从维修基金中出此费用。请问：请问：1、在此，屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢？ 2、维修基金应该归谁所有？ 3、维修基金由谁收取？如何管理使用？1、维修责任应由谁承担首先应看是否在房屋屋顶的质量保修期内。

51、 如果在屋顶的保修期内，则维修责任应由开发商来承担； 如果已经超过保修期了，则应根据具体情况来决定费用的承担者。保修期满后，应由全体业主和使用人承担维修费用，也即可以动用维修基金；2 2、维修基金应该归谁所有、维修基金应该归谁所有维修基金是专项用于住房共用部位与共用设备设维修基金是专项用于住房共用部位与共用设备设施大修理、更新、改造的基金。施大修理、更新、改造的基金。 维修基金应归全维修基金应归全体业主所有。维修基金是房产所有人对小区内共体业主所有。维修基金是房产所有人对小区内共用部位、共用设施设备进行正常维修保养所提供用部位、共用设施设备进行正常维修保养所提供的资金。维修基金来自于所有业主，所有权理应的资金。维修基金来自于所有业主，所有权理应属于全体业主。属于全体业主。 3、维修基金的管理和使用 维修基金由售房单位或开发商收取。国家规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金。维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，先由房地产主管部门代管，业主委员会成立后，经业委会同意，交由物业管理公司代管。由物业管理公司提出年度使用计划，经业委会审定后实施。当维修基金不敷使用时，可由业委会研究决定，向业主续筹。所以，维修基金所有权在全体业主，最终归业主委员会管理使用。