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1、房地产开发与经营吴聘奇第六章 房地产规划与设计管理6.1 6.1 房地产开发与城市规划房地产开发与城市规划6.2 6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理 6.3 6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.4 6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程法定程序编制并经批准序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和，对城市发展和城市建设进行引导和管
2、理，以法定的形式确定管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调合理利用城市土地，协调城市空间布局城市空间布局和和各项建设各项建设的的综合部署和具体安排。综合部署和具体安排。 （二）城市规划管理概念城市规划管理城市规划管理是指城市人民政府是指城市人民政府按照法定程序编制和按照法定程序编制和审批城市规划审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用采用法律的、行政的、经济的管理法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划
3、办法，对城市规划区内各项建设进行区内各项建设进行统一安排和控制统一安排和控制，使城市中的各项，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。保证城市规划顺利实施。 （三）城市规划体系1、城市总体规划、城市总体规划城市总体规划的内容城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限城市总体规划的规划期限一般为一般
4、为2020年，在编制城市总年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划、城市分区规划城市分区规划的主要任务城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，是在总体规划的基础上， 对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础 设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划 更好地衔接。更好地衔接。（三）城市规划体系 2、城市分区规划内容：、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指
5、标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标 和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广 场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系 3、城市详细规划、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据， 对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境 和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地 范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、 工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系 3、城市详细规划、城市详细规划控制性详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据， 详细规定建设用地的各
6、项控制指标和其他规划管理 要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。w修建性详细规划修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性 详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排 及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段 和必要手段 6.1 6.1 房地产开发与城市规划房地产开发与城市规划6.2 6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理 6.3 6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.4 6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规
7、划设计方案及评价（一）建设用地选址管理含义：含义： 城市规划行政主管部门根据城市规划及 有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择， 保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设建设 项目选址意见书项目选址意见书的行政管理工作。依据依据:中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法目的与任务：目的与任务： 宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作 （一）建设用地选址管理建设项目选址意见书建设项目选址意见书的办理步骤的办理步骤 建设项目选址意见书的办理共分为提出选址 申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取 四个步骤。建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的， 须在期满前1个月内向市规划行政主
8、管部门提出 申请，延长期不得超过6个月。（二）建设用地规划管理含义：含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准 的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、 定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等 各项管理工作的总称。依据依据:中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法目的与任务：目的与任务： 控制建设、合理利用土地、保障规划实施、 协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划（二）建设用地规划管理建设用地规划许可证建设用地规划许可证的办理步骤的办理步骤 申请材料报送申请材料报送、现场踏勘现场踏勘、根据需要征求有关部门意根据需要征求有关部门意见见、核定建设用地位置和界线核定建设用地位
9、置和界线、提供规划设计条件提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证 将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效 期限届满30日前提出申请。（三）建设工程规划管理含义：含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有 关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行 组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发 建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。主要内容主要内容: 建筑管理建筑管理、道路管理道路管理和和管线管理管线管理。程序：程序：规划设计方案审查规划设计方案审查、建设工程施工图审查建设工程施工
10、图审查和和 建设工程规划许可证建设工程规划许可证核发核发三个阶段。三个阶段。6.1 6.1 房地产开发与城市规划房地产开发与城市规划6.2 6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理 6.3 6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.4 6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规划设计方案及评价（一）居住项目规划与设计指标 1 1、居住区规划相关概念：、居住区规划相关概念：居住区按居住户数或人口规模可分为居住区按居住户数或人口规模可分为居住区居住区、小区小区、 组团组团三级，居住区分级控制规模见下表。三级，居住区分级控制规模见下表。居住区规划组织结构可采用居住
11、区规划组织结构可采用居住区居住区- -小区小区- -组团组团、 居住区居住区- -组团组团、小区小区- -组团组团及及独立式组团独立式组团等多种类型。等多种类型。 （一）居住项目规划与设计指标（1 1）居住区：）居住区：泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城 市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 （30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善 的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共 服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（2 2）小区：）小区：指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与 居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建 有一套能满足该区居民基本
12、物质与文化生活所 需的公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（3 3）组团：）组团：指被小区道路分隔，并与居住人口规模 （1000-3000人）相对应，配建有居民所需 的基层公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标2 2、用地指标、用地指标居住区总用地包括居住区总用地包括居住区用地居住区用地和和其他用地其他用地其结构体系如图所示：其结构体系如图所示： 国家规定的居住区用地平衡控制指标表国家规定的居住区用地平衡控制指标表案例案例（一）居住项目规划与设计指标 3 3、项目设计指标、项目设计指标（二）非居住项目规划与设计指标 酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发
13、项目酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目6.1 6.1 房地产开发与城市规划房地产开发与城市规划6.2 6.2 房地产开发项目规划管理房地产开发项目规划管理 6.3 6.3 房地产规划与设计指标房地产规划与设计指标6.4 6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价房地产开发项目规划设计方案及评价（一）房地产开发项目规划设计方案编制1 1、居住区规划的基本要求居住区规划的基本要求安全的要求安全的要求卫生的要求卫生的要求物质舒适性要求物质舒适性要求精神享受性的要求精神享受性的要求与城市发展相协调的要求与城市发展相协调的要求可持续性的要求可持续性的要求产业化的要求产业化的要求（一）房地产开
14、发项目规划设计方案编制2 2、居住区规划的编制程序居住区规划的编制程序v 调查分析调查分析、规划设计规划设计、成果表达成果表达三个阶段。三个阶段。3 3、居住区规划的方案内容居住区规划的方案内容v规划结构规划结构、住宅形式与布局选择住宅形式与布局选择、配套服务设施配套服务设施、 道路交通道路交通、绿地与景观绿地与景观、竖向竖向、管线综合管线综合等多个等多个 方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在 总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等 不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。不同层次的规划阶段中的侧重点有
15、所不同。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制（1）规划空间结构）规划空间结构居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、 公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析， 将四个部分要素加以组合，确定基本布局和 空间形态。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（1） 规划空间结构规划空间结构影响居住区规划结构的主要因素：区位及规划 要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济 性、社会管理制度等。常见的居住区规划空间结构的类型主要有 内向型、开放型、自由型等。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（2） 住宅形式与布局选择住宅形式与布局选择住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、 文化习俗和家庭结构等因素。
16、住宅建筑设计规范中，根据住宅建造层数将 住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅 （4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层 住宅（10至30层）。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（2） 住宅形式与布局选择住宅形式与布局选择住宅布局有住宅布局有行列式行列式、周边式周边式和和点群式点群式三种基本形式。三种基本形式。住宅布置中必须要重点考虑住宅布置中必须要重点考虑日照和通风日照和通风（一）房地产开发项目规划设计方案编制（3） 配套服务设施配套服务设施配套公建的基本要求：规划布局应体现方便生活、配套公建的基本要求：规划布局应体现方便生活、 减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用减少干扰、有
17、利经营、美化环境的原则，可采用 分散分散、集中集中、分散和集中相结合分散和集中相结合的方式布局。的方式布局。 而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展 需要，规划中还应留有余地。需要，规划中还应留有余地。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（4） 道路交通道路交通组织交通、保持环境、保障安全、提供空间组织交通、保持环境、保障安全、提供空间居住区道路网结构居住区道路网结构在形态上有在形态上有规则式规则式、自由式自由式、 混合式混合式等，在交通组织上分为等，在交通组织上分为人车混行人车混行、人车人车 分流分流两种形式。两种形式。（一）房地产开发项目规划设
18、计方案编制（5） 公共绿地公共绿地组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性可达性、 功能性功能性、亲和性亲和性。绿地布局绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般应注意人的动态和静态观赏效果，一般 在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富 的视觉效果。的视觉效果。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（6） 竖向及管线综合竖向及管线综合居住区的市政工程由居住区的市政工程由居住区给水居住区给水、排水排水、供电供电、 燃气燃气、供热供热、通信通信、环卫环卫、防灾防灾等工程组成。等工程组成。按照敷设方式可以分为按照敷设方
19、式可以分为架空线路架空线路和和地下埋设线路地下埋设线路。地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（6） 竖向及管线综合竖向及管线综合竖向规划设计竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区是为了有效利用地形，满足居住区 道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方 面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划 设计，包括设计，包括道路竖向设计道路竖向设计和和场地竖
20、向设计场地竖向设计。（一）房地产开发项目规划设计方案编制4 4、居住区规划设计方案的主要成果居住区规划设计方案的主要成果 规划设计图纸及文件两大类规划设计图纸及文件两大类分析图分析图规划设计图规划设计图工程规划设计图工程规划设计图形态意向规划设计图和模型形态意向规划设计图和模型规划设计说明及技术经济指标规划设计说明及技术经济指标（一）房地产开发项目规划设计方案编制5 5、市场主流住宅形式市场主流住宅形式 板楼、塔楼、别墅板楼、塔楼、别墅长板经典项目长板经典项目北京北京10号名邸号名邸（一）房地产开发项目规划设计方案编制5 5、市场主流住宅形式市场主流住宅形式 板楼、塔楼、别墅板楼、塔楼、别墅短
21、板经典项目短板经典项目北京国奥村北京国奥村（一）房地产开发项目规划设计方案编制板楼：板楼：建筑层数一般不超过建筑层数一般不超过1212层，但也有很多例外层，但也有很多例外平面上长度明显大于宽度平面上长度明显大于宽度由多个住宅单元组合而成由多个住宅单元组合而成每单元设楼梯或电梯，多为一梯两户每单元设楼梯或电梯，多为一梯两户分为高板（分为高板（1818层以上）、小高板（层以上）、小高板（9-189-18层）、层）、 多层板楼（多层板楼（9 9层以下）层以下）（一）房地产开发项目规划设计方案编制塔楼：塔楼：四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通平面上平面
22、上长度和宽度大致相同长度和宽度大致相同高度从高度从12层以上到层以上到35层，超过层，超过35层是超高层层是超高层一般是一梯四户到一梯一般是一梯四户到一梯12户户方塔楼方塔楼、形楼形楼、井字形井字形、风车形风车形和和蝶形蝶形等形式等形式蝶形户型（一）房地产开发项目规划设计方案编制别墅：别墅：造型外观雅致美观，独幢独户造型外观雅致美观，独幢独户庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地厅大房多、装修精致、设备齐全、通风采光良好厅大房多、装修精致、设备齐全、通风采光良好有附属的汽车间、门房间、花棚等有附属的汽车间、门房间、花棚等社区型的别墅公共设施完备，有中心花园
23、、水池社区型的别墅公共设施完备，有中心花园、水池 绿地，还设有健身文化娱乐场所、购物场所等绿地，还设有健身文化娱乐场所、购物场所等（一）房地产开发项目规划设计方案编制别墅：别墅：w在我国，别墅分为在我国，别墅分为独栋别墅独栋别墅（Villa） 和和联排别墅联排别墅（House），而在国外，），而在国外， 一般所说的别墅单指独栋别墅（一般所说的别墅单指独栋别墅（Villa）。）。w独栋别墅即独门独院，有天有地独栋别墅即独门独院，有天有地w联排别墅即小于三层的单户别墅并联，联排别墅即小于三层的单户别墅并联， 共用外墙、有独立门户。（两单元并联称双拼）共用外墙、有独立门户。（两单元并联称双拼）独栋别
24、墅经典项目独栋别墅经典项目-北京优山美地北京优山美地 双拼别墅经典项目双拼别墅经典项目-北京提香草堂北京提香草堂 联排别墅经典项目联排别墅经典项目-北京水郡长安北京水郡长安 （二）房地产开发项目规划设计方案评价w综合评分法综合评分法或或层次分析法层次分析法w定性指标采取专家打分，定量指标则转化为定性指标采取专家打分，定量指标则转化为 相应的评分，最后将各项指标的得分累加，相应的评分，最后将各项指标的得分累加， 求出该方案的综合评分值。求出该方案的综合评分值。w可对评价指标依其重要性赋予不同的权重可对评价指标依其重要性赋予不同的权重w综合评分最大的方案为综合评分最大的方案为最优方案最优方案课外： 查找资料，列出福州市的主流住宅形式，查找资料，列出福州市的主流住宅形式， 并辅以案例、图文进行说明。并辅以案例、图文进行说明。 选择其它地区亦可。选择其它地区亦可。
