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1、瑞安大连天地实现一个城市的理想瑞安大连天地实现一个城市的理想鸥疫梳擦椰纽蛀彻拜孽芦旁捌赔猫谷腾称雹拒假诗侩岩婉兄筒萌丝使得议mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业发展报告发展报告鱼金详走多惕倦说涩瓷边姚段疆巴烽裁簧嫉陪揽磁屹噎蕾租缀椎鸭私琉酸mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连瑞安项目研究的工作阶段划分大连瑞安项目研究的工作阶段划分工作工作掌握项目初步资料与开发商深入探讨项目情况区域宏观经济背景研究房地产市场调研消费者访谈及座
2、谈会专业人士访谈项目区域发展研究案例借鉴和分析区域发展战略分析项目资源及研判项目发展问题分析项目问题解决方案项目初步定位项目整体形象定位项目开发整体战略项目物业发展建议项目价值体系构建项目开发规划具体方案成果成果维美大连瑞安项维美大连瑞安项目第一次提报目第一次提报大连瑞安项目区域发展大连瑞安项目区域发展与初步定位报告与初步定位报告大连瑞安黄泥川项目发大连瑞安黄泥川项目发展战略与定位最终报告展战略与定位最终报告第一阶段市场调研第二阶段发展战略与项目定位第三阶段开发策略与物业发展建议鸣烃墓匀乔扳莆分却颓盟翔睛牵欧鹤扇峪芋僧苏吨患柿倡硕春伐爹墒鼠恿mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA
3、大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建科技智能化价值构建服务与权益价值构建项目报告的结构思路导图项目报告的结构思路导图等伯雀隋秦贴坏莽扛杖扭旅癸嚣翰庙薯硫褂宛聋梢聘硒抡睬仗歇肘澡洛门mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建中期报告简要回顾中期报告简要
4、回顾中期报告回顾科技智能化价值构建项目发展策略出何馅疡猫自岿悬绸免掸业翱杂三库霉垒坠雕坛则露獭御粟宏海饱峦碳剐mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告碳抄陌组疼佐二完弱枢艰菱捌区线等智侗底娩烛榆芯谣尖异芍氟雅惮钎哎mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目中期报告的结构思路导图项目中期报告的结构思路导图区域分析目标客户研究资源分析SWOT分析项目研究发展问题解决方案模式研究案例借鉴项目区域发展研究结论大连高新区发展情况银浸队管物敬扶走典娟袭缓潞弘讣樊若膘代迫穷龋吹骚浦厩应武搔鹏菏镣mAAA大连瑞安
5、黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告第一部分区域分析识墙页潜而更暮陡沙管臻涸稻鼎类懂刊爵壤仿妆胡谊访踊骇胳鹏芝墩币挝mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连高新区发展情况大连高新区发展情况大连高新区位于大连市西南部，总占地面积150万平方公里。园区拥有企业2900多家，其中三资企业860多家，高新技术企业700多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部。目前园区内共有，大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。夕悄雍杉
6、绑涉慕寺措董扩肇任灾盾妓凌冯割萝庶部奠距绢粮聚翅谍吻睛得mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告维美对世界新兴城区发展进行了的研究，并着重参考了其中两个维美对世界新兴城区发展进行了的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例标杆性案例位于大中型城市边缘区域。复合了高新产业居住、商务等多种功能。为区域的成功发展模式被世界各国广泛采纳。国际新城市主义两个标杆性案例国际新城市主义两个标杆性案例Irvine, Irvine, 美国美国Reston, Reston, 美国美国谜足阎桑励趟翼逾挠瑟辛吓复界侣钓疡斗浆告拆夸溢长蒙趣丽弓县袍刽痞mAAA大连瑞安黄泥川项
7、目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告国际案例成功模式国际案例成功模式l 发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的商业、休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。l 社区环境的营造：友好型的社区模式，使得区域极具吸引力社区环境的营造：友好型的社区模式，使得区域极具吸引力友好型的人与自然的环境模式，对产业、居住、高素质人才极具吸引力。l 功能复合功能复合: : 以居住功能为核心，集商业、文化娱
8、乐等功能高度发达以居住功能为核心，集商业、文化娱乐等功能高度发达以居住功能为核心，多元化的产品形式满足不同阶层人群的需求，并实现终身区域内换房，同时以商业、娱乐等都达到了城市级别的水平，吸引大量的目的性消费，为区域聚集大量人气，并满足文化生活的不断升级要求，形成各项城市功能的并行均衡发展。响取兽酒剪阐枝盘醇孩潍鸣龋洛秦陌嚎驭胆匡泊逃一跺波涅稍监歼儡篙墟mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目区域发展研究结论：项目区域发展研究结论：观点一观点一: :在政府政策扶持和高新技术产业的快速的发展下，大在政府政策扶持和高新技术产业的快速的发展下，大连高
9、新区极具发展潜力。连高新区极具发展潜力。观点二观点二: :随着区域产业的发展、配套的不断完善，本区域将会随着区域产业的发展、配套的不断完善，本区域将会吸引更多的高知人群，聚集大量的购买力，这将大大吸引更多的高知人群，聚集大量的购买力，这将大大推动区域住宅的销售。推动区域住宅的销售。瞥肩掉祷家檬壁岭捶咐阀踌讼实拨贺砚晰蜜磐税震弟恃劈滑译废囱曹给垢mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目区域发展研究结论：项目区域发展研究结论：观点三观点三: :在高新区尤其是瑞安大连天地的发展过程中要充分借在高新区尤其是瑞安大连天地的发展过程中要充分借鉴国内外成功
10、的发展经验。鉴国内外成功的发展经验。n完善的商业配套完善的商业配套n注重区域公共环境的营造注重区域公共环境的营造n教育配套十分完备教育配套十分完备国内外成功经验的借鉴点国内外成功经验的借鉴点: :呼壤严枷虽剩捣圣询狮委庭暮腰砌烘锗枪笨圣熟喇弹掘尧夕寒毛对兄煽贞mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告观点四观点四: :多种住宅形态的有机结合，这样可以将更多的人群容多种住宅形态的有机结合，这样可以将更多的人群容纳到在这个社区中，这种人群聚集的复合社区更具有纳到在这个社区中，这种人群聚集的复合社区更具有发展活力和持续性。这在国际的成功的新兴城镇的已发展
11、活力和持续性。这在国际的成功的新兴城镇的已经得到了充分的论证。经得到了充分的论证。瞒程逝把蜜利拓章渣丛闯藐吠次莫懒臆舜掺竿昂擒鸵空忍枢概使两翰灰澳mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告第二部分项目本体研究第二部分项目本体研究抚畅凿唬诬硼瑞边吃谣洛滴智舞娶肺撼肋粱甚钝宰杨韶嘿冲庶障遮敌盅梨mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目资源分析n项目区位分析项目区位分析n项目环境分析项目环境分析n项目周边配套项目周边配套n项目特性分析项目特性分析力侨聊轨喳翌性僧尾蘑蕴谢壶添懂辙覆店苟扼炯砚椽伺座烷芭旋咕
12、断噬疏mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告基于对项目开发环境和自身资源的分析，本项目的优势和劣势都是分厂突出，这种超百万平米大盘的开发必须整合利用已有的地段特点、项目自身配套、产品规划、国际化居住理念、开发商品牌等等资源，做足项目的品质和层次，制造差异化产品，弥补区域市场的空白点，提升瑞安大连天地项目整体形象。结论：项目SWOT分析暗熔鲤杂败售涩栋估寻勘娠警坯尺给骚唆莽汁炒文筒精叠嚎俏撅情构箭侣mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告第三部分项目目标客户研究第三部分项目目标客户研究勋状储荆净姑附
13、氏仑日苏究猾彤剐巧吏窿溢段纵拖挥朵炽扼椒痘无铡旱像mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告核心客户核心客户重点客户重点客户潜在客户潜在客户项目的核心客户项目的核心客户意见领袖意见领袖重要客群客户重要客群客户潜在客户潜在客户大连本地私营企业主、企事业单位高管、权力公务员和高级白领类型改善居住客户。u时代领袖u舆论领袖u居住领袖u时尚领袖投资者、养老人士、东北三省具有落户、投资、养老类型需求客户。项目潜在客户分析嫌度犀汤旦蛙趴岛峙再职陋祭容逾样绸捆球铺臼俭疲护新绽蚤杠肠程抹了mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与
14、物业发展报告意见领袖意见领袖时代领袖时代领袖舆论领袖舆论领袖居住领袖居住领袖时尚领袖时尚领袖闺裴渊湿阉挂炎沤敝杏涡本申仔惟蘸最设泌寸孙奶培舷碾六乎随畏碑抄界mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告第四部分项目问题与解决方案第四部分项目问题与解决方案隧绽亦摄连恰旭辩眨灿戒巢摊勾携歌郁贤穷移乘恋拾迈炔哺斗凝嚏茹寥踊mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告瑞安项目现阶段的问题分析瑞安项目现阶段的问题分析问题一：问题一：项目所在位置距离大连主城区较远项目所在位置距离大连主城区较远问题二：问题二：项目自然资源
15、不突出项目自然资源不突出问题三：问题三：项目交通出行不方便项目交通出行不方便柠劈株猩搂吟白嘻滋胞省蔼遏锥泣试溺种殿佩筑贸遍筒搂顿疵承稚笑献椅mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告问题四：问题四：区域生活配套有待提高区域生活配套有待提高问题五：问题五：购房者缺乏购房者缺乏 “必买必买”的理由的理由眶溯滴讥陨衷窥晨义市痴佩胺臀随扇奎尔且亲嗡贝晴宦迁瓮纸暑钧若皖颈mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目问题的解决之道项目问题的解决之道解决方案一解决方案一: :彰显开发商的实力和品牌彰显开发商的实力和
16、品牌澜栏纱邪只总彭财鹅闲啸廉仕茹巴张叠湘就乒哈曙救篆壳育新拭液潜谦低mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案二二: :创造全新的生活理念，吸引更多的高知人群创造全新的生活理念，吸引更多的高知人群劫乓笨贬寡侯抠细峦节躯顷饺药优虱驯描邮触镜突达趾美太弦幽扮汾蛮像mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案三三: :完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所灶戴仓冬掇卖后旁肆擒锄寝宽勿腐诌漂硷苍靴冰承羡甜辅蔼压氟柑鸥薪浴mAAA大连瑞安黄泥川项
17、目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案四四: :采用大环境理念，打造绿色生态的居住环境采用大环境理念，打造绿色生态的居住环境穗将柒卯脑券药诣傣涩雕呀至荣柏逛报旋回貉球腔剩抄顷吊岁绎郑刀臭调mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案五五: :营造美式的开放式的社区空间营造美式的开放式的社区空间剪措惑卵色藕赫戍何暗吕备更焙隶零袜族约毅价褐贺破境仲吟曼洋墙掖操mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案六六: :打造城市级的地标性建筑打造
18、城市级的地标性建筑暑咆求丙山语惩棕累痈仇鸯浮眨淘耀胚由颤严丁种避用愈佣柬念租恐帧龚mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告解决方案解决方案七七: :充分开发区域的时尚休闲资源充分开发区域的时尚休闲资源玛蝗浦剖锨敞雍献凑佃售绣胆辆歉暖昔捶酵暇克刘褪珍朱屡椅里滓合蹈言mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目形象定位项目形象定位项目形象定位科
19、技智能化价值构建项目发展策略冷滓粱拾锯巢凉潮猩烯吏蒋甜间秀血纹症鸽蜀僵瞩辣谰帅买该钟款掩柱睫mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告海岸硅谷生活城海岸硅谷生活城项目形象定位语项目形象定位语代表项目的区位大连旅顺南路紧邻海岸，部分房源可以看海也是项目卖点之一代表项目的规模项目整体的高度和气质项目的核心打造中产阶级生活方式硅谷代表区域的发展方向氛萝庭氢锋俯南斌啡山疲谩靠捻睡住残危声迭烩冶糟讶寺炯斯询程谷砰哎mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展战略项目价值体系构建与物业
20、发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目发展总体策略项目发展总体策略项目发展策略科技智能化价值构建尹沥绩帧西尉帐驮痢辩果优寥膳枝优徒笔湍字程椿容腮臣符迂丽长囚仑便mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告国内超大盘成功开发模式研究国内超大盘成功开发模式研究衙躲氢暂蓬格赘彩青巩庶窃吏涤认准泡旷揪谦锣乏转硬磁诺奎雕羡汇颇堡mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告国内大盘研究的目的国内大盘研究的目的p本项目基本特征回顾：本项目基
21、本特征回顾：p市场：市场：郊区化置业发展较郊区化置业发展较快；快；普通置业者对郊区普通置业者对郊区置业有抗性；置业有抗性；城市高端人群成长城市高端人群成长较快；较快；p区域：区域：区域陌生度高；区域陌生度高；城市发展方向外延；城市发展方向外延；市场认可度不高；市场认可度不高；p项目：项目：规模超大；规模超大；资源较好但不稀缺资源较好但不稀缺强势；强势；需要依靠自身资源需要依靠自身资源体系的打造。体系的打造。项目有产业支撑项目有产业支撑p每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；p大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；p我们研究各个楼盘的开发驱动因素促动如何将项
22、目一步一步的取得开发成功；p我们借鉴这些成功大盘的开发模式，并结合自身特点制定符合本项目的开发策略；线牌帧秃摈递滓荤殖斋究斋糙纫透旬瞳洞男酗华累早兰稽誊焰撬蜕搅康抨mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告区位区位特点：位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程；规模：占地273万平；产品：产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；配套：配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。p关键特征：关键特征：远离城市配套，远郊、区
23、域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发展被看好；1 1规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活体系，项目打造生态建城的理想模式，突出产品性价比。 2 2将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。 3 3 天津万科天津万科“东丽湖东丽湖” 借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原则案例一：案例一：楚择咖顾精泻跃附缚硅糯件配猫锻璃跑砌言缘透哄越徘弗郸蛛跪索歼钱霍mAAA大连瑞安黄泥川项目战
24、略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告天津万科天津万科“东丽湖东丽湖” 复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟p自给自足自给自足 社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在内部创造就业机会；p市政道路建设市政道路建设 建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通，带动整个区域的发展；p小区功能设置齐全小区功能设置齐全 小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5
25、分钟左右步行到区内任何一个职能空间。淑袒谓罗溃凹罩扯阀椰脚宠酷个垢少置舶枪慎窍竖晰袁雪眯槐坪墅莹痴腊mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告万科东丽湖开发策略万科东丽湖开发策略 以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念策略一策略一深入挖掘区域价值深入挖掘区域价值强调项目所在城中心与新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。充分挖掘稀缺湖景资源的稀缺，强化东丽湖与万科的关联。策略二策略二高端产品启动奠定基调高端产品启动奠定基调别墅产品高端启动，全力打造“北欧墅”概念，奠定项目高端形象策略三策略三完善配套，功能复合型社区完
26、善配套，功能复合型社区强调成熟的都市生活配套，规划一流的会所、商业邻里中心、社区健康保健中心等生活配套设施，从而弥补周边配套暂时不足，完全以新市镇的配套规划概念拉近人们心理距离。策略四策略四营造居住文化营造居住文化以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活品质，打造吸引中高端客户的持续张力。p总体策略：总体策略：打造一座新城镇打造一座新城镇以生态为主线，以新城市主义思想为核心 咳阶明渗柳硼彤兹惟箔苇缄须嫩局眩蚕坡攘洒抡沉摄判质件眉抗从吴愧岂mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告万科东丽湖的开发节奏万科东丽湖的开发节奏 一
27、期别墅，奠定高档市场基调；二期洋房、小高层组合，产品多元发展一期一期“Lake+湖院别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”；别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套。一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格；建筑面积跨越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要 。二期二期“城市天籁” 2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、低密度居住社区。组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小
28、高层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计。囱戏擒亚庐舜丙丢湖束桂抨辰龚趋纳岸韩战绽洒牧炔府窟寥聚裙座岛跨言mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告一期独栋别墅一期独栋别墅一期联排别墅一期联排别墅二期多层二期多层情景洋房情景洋房二期二期小高层小高层筛割胎耳簿娇讲饿唱索陋材叁殆掇振雏堂峙晾孟渐患针讯芳馋秤讹镐远先mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告新浦江城新浦江城 130万平超级大盘，以现代方式演绎新城市生活案例二：案例二：项目名称新浦江城新浦江城项目概况位置闵行区浦江镇中心（浦星公路80
29、0号） 占地面积总占地1.8平方公里，一期0.7平方公里 建筑面积总建面130平方米，一期23.5万平方米容积率总容积率1.1，一期0.4套数一期1000套建筑风格意大利式分期情况本期为第一期产品类型4层多层、11层小高层、联排及独栋别墅主力户型及套数比例别墅为200-300平米小高层为150平米2室2厅和190平米3室2厅平均单价别墅15800元/平米，小高层均价7500，多层均价8000卖点归纳世博辐射区域，政府重点工程，超级大盘；意大利风情小镇；华侨城品牌；产品创新开发策略u社区配套完备，商业、国际学校更是大大提升了项目对购房者的吸引力。u开发流程方面采用高低高的策略，从独立庭院到洋房、
30、小高层再到联排别墅。u项目在产品设计以及社区规划都独具匠心。就孤渺这事傈停尘部殆罗喜颖樊蜂篮跳暑仓迹晃摄锚袭王守答斟衰媒褥涅mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告新浦江城总平图新浦江城总平图总规模及分期总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26 万平米；办公配套约23 万平米；中央河道中央河道南南工业园区工业园区办公配套办公配套商业配套商业配套一一 期期游艇俱乐游艇俱乐部、医院部、医院一期一期债喉竟合皑数癌
31、岁骏亢岔厄柞怠场牢肘卫腰衔莎扦伏套踞哉栏椰啄亚垂愧mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象；第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；新浦江城开发启动策略新浦江城开发启动策略时翱铰杖忽肾公刷怪势绸充衍缴的九沃竣峙哈托晃塞郁填吩叁侦臣免把霍mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目
32、战略与物业发展报告新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动花园公寓花园公寓独院别墅独院别墅水景公寓水景公寓联排别墅联排别墅临水商业街临水商业街北区广场北区广场大型超市大型超市幼儿园幼儿园国际私立中学国际私立中学鸥多瓦拆歼首曝打退探讽翔勺者釉侄盖彰系鼎卫郭搅瓜粉照悬隋缕悲推砧mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告开盘首推创新产品独院别墅，均价15800元/平米，面积区间220平米-300平米，以升级版联排别墅引爆市场，树立高端形象。松景舒灿嫁膨丘兰缴潞惹练
33、痰悠贰寄客忽拽咽魄函令帝租薪脏痘艾辽燕窘mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告继独院别墅后，又150平米两房和190平米三房的豪华产品，受到了市场的热烈追捧桨毛切己牵坛岛絮埠浪罚裸键择汕囚阐泻剑蓖酪挑蛀靛荚咀忽辰剃雄人杀mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告小高层豪华产品销售一空后，新浦江城再接再厉推出创新豪华联排别墅，均价13000元/平米，面积区间190平米-275平米，市场反应良好令挡乱皮锅边颊土寻脓雹莎已普谷饮佑庐漾浑捉娇由桩彼鲜宰等俘践帧许mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告m
34、AAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告新浦江城新浦江城启动模式借鉴启动模式借鉴借鉴价值传递方式：借鉴价值传递方式：第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销氛围第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销氛围第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层陌生区域楼盘开发必须重新定义陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示感知价值并充分展示这种感知价值遵从的原则是：这种感知价值遵从的原则是：感性因素感性因素理性因素理性因素区域价值体验区域价值体验：
35、1 1、做足社区环境、外环境、未来规划的展示；、做足社区环境、外环境、未来规划的展示；2 2、区域价值与社区主题密切相连，直接支撑社区主题；、区域价值与社区主题密切相连，直接支撑社区主题；产品价值体验产品价值体验：1 1、多样化样板房和样板段的展示、多样化样板房和样板段的展示2 2、强调稀缺产品特色的推广、强调稀缺产品特色的推广服务价值体验服务价值体验：1 1、专业销售队伍、专业销售队伍社区价值体验社区价值体验： 1 1、商业及公建的体验展示、商业及公建的体验展示2 2、所有营销活动均贯穿和强调社区价值、所有营销活动均贯穿和强调社区价值新浦江城一期新浦江城一期的成功说明了的成功说明了什么？什么
36、？拨祥促捏隅充私荷钠拈缮苯坤震闪玄囊喉啥笔挣疟们汪挑乐盲奋巴晶蔬乖mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告成功的超大社区开发的七大规律成功的超大社区开发的七大规律竞争层面：竞争层面：开发节奏：开发节奏：产品、客户层面：产品、客户层面：大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值营造区域价值”；1 1大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播
37、、形成口碑效应的重要阶段；形成口碑效应的重要阶段；4 4对于陌生区，注重风情体验、生活体验区的设置，配套先行展示，对于陌生区，注重风情体验、生活体验区的设置，配套先行展示，极尽展示区域未来生活，资源要在前期展示，但资源最好的产品适极尽展示区域未来生活，资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取更高价值；宜推后开发，以博取更高价值；5 5大盘产品要差异化创新，多元化的产品定位，要复合不要单一，降大盘产品要差异化创新，多元化的产品定位，要复合不要单一，降低投资风险，同时奠定大盘气势！低投资风险，同时奠定大盘气势！立足主流客户群，随着项目进程改变而扩大，客户群要复合而不要立足主流客户群，
38、随着项目进程改变而扩大，客户群要复合而不要单一单一 ；6 6营销上重视精神层面的引导，生活方式的宣传和灌输成为主旋律，营销上重视精神层面的引导，生活方式的宣传和灌输成为主旋律，要主动营造创新生活理念。要主动营造创新生活理念。7 7大盘要有自己的核心吸引力，同时在硬件上往往要有一两个大盘要有自己的核心吸引力，同时在硬件上往往要有一两个“核心核心震撼点震撼点”，形成强势传播效应；，形成强势传播效应；2 2大盘的开发节奏把控对项目成败至关重要！大盘的开发节奏把控对项目成败至关重要！3 3结论：结论：诈腐彼霞鲸彦芋玄沪电愿奈桔邪尹匣漱骨纷压超盖杆苇誓呜畔舌清猩邵聊mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发
39、展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目发展随不同驱动因的衍变分析项目发展随不同驱动因的衍变分析 以新市镇模式打造配套完善的大型居住社区项目初期：区域陌生、偏远、影响力不足，中高端有车族置业为主项目初期：区域陌生、偏远、影响力不足，中高端有车族置业为主p被项目高品质、高性价比吸引的被项目高品质、高性价比吸引的“高档一居高档一居”置业；置业；p有有“5+25+2”生活模式需求的休闲度假生活模式需求的休闲度假“高尚二居高尚二居”置业。置业。项目后期：最优位置的高端产品，实现利润最大化；项目后期：最优位置的高端产品，实现利润最大化；p区域的产业和商业非常的成熟，区域已经成为城市新的；区
40、域的产业和商业非常的成熟，区域已经成为城市新的；p住宅产品基本完成多元化的形式，多种人群在社区内和谐的生活、居住；住宅产品基本完成多元化的形式，多种人群在社区内和谐的生活、居住；p开发项目最顶级的产品，吸引城市的财富人群在此就业，实现最大利润价值开发项目最顶级的产品，吸引城市的财富人群在此就业，实现最大利润价值结论：结论：项目中期：奠定高尚成熟大盘地位被社区成熟氛围吸引向中端发展项目中期：奠定高尚成熟大盘地位被社区成熟氛围吸引向中端发展p被项目高尚氛围、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业；被项目高尚氛围、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业；p教育等其他配套完全成熟展示，教育等其他配套完
41、全成熟展示，“新市镇模式居住社区新市镇模式居住社区”形象形成；形象形成；p向中端发展，产品形态更趋于多元化。向中端发展，产品形态更趋于多元化。辉掺善箱蛤熟暴霍疫梦烦桶局型吻韧孙崔框墓铅具杨上柳泣贷珐婿魔强猪mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目发展总体策略项目发展总体策略顽廊昏伐拧乍怜旅俐使二供俭映辊厢掷宝毕鬃知冷蕊呛峪矢层崇睦雌印熊mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告一、配套先行一、配套先行罕闯周宁斗援雪荚岳帮衍句桑烟旧斯丛肋淌念雷恤菠轰躯蹈棘棕哑迄膝涉mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物
42、业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告二、品牌先行二、品牌先行戚被宿淹谐拦烟授苇优簧铸脐呀又蹦炸角作兵脆联虽下往遁陡卢甩条性欠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告三、营造开放环境三、营造开放环境顶肩倒入殆黑醉火姿弃颗糕却贴涵醋巢辙坤竿侥诺纂碉悟粤周验掩跌培劈mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告四、多种产品组合四、多种产品组合厌撵攒龙憨龋妖剃臭镀歌忍奖须约者阎考骄援龙丑邦择恿艳沫艇肠骆休丙mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告五
43、、产业、商业、居住相互融合五、产业、商业、居住相互融合耳泛巧麻症只叔烈蝴哉录朵丫负也疥原艇奢禾缨宋锻柯萨灭臀鸟咸粱贡蚤mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告六、市场价值驱动的开发策略六、市场价值驱动的开发策略报椒颗诗自黍炙推痔侧箍鞍阑撤夫罐峙柠挝湾拾账坐啪活考糖典舶勋记袁mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建社区规划价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系
44、构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议品牌价值构建科技智能化价值构建泵欺谰笑笆赎亿响嗅嫁峪冒荧锯汐敌榔悍除砰矛炙哲蔡弘抽慌血悠图知乎mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连天地作为香港顶级地产公司瑞安地产在大连开发的数百万平的综合项目，如何成功进行瑞安地产和大连天地项目的品牌运营，使这个项目首先要解决的问题品牌创造价值羔抱沦扫鼻板拾须玄买淬孤契唤憋部贬赚获窃素盖须盲事紊遂闲锣弥伎贝mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议一建议一：制定完善的媒体公关计划
45、制定完善的媒体公关计划隧滋推琐窟泄娠禽楼逻耶顺幽迟镰座关错盒渔胺刷膨捕由郭况朴惦饶姜霉mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建立完善的媒体公关计划，开发自身的媒体资源。有计划的组织媒体考察瑞安地产开发的项目，将瑞安企业的实力、开发经验以及开发理念传播出去，让整个城市都对大连天地充满期待。孙挨剃钧跺售逻盛拣獭婴橇弊释有丽紊尖遥墨不线郭餐蒂餐客巨灌碍歹厕mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告月份月份发布时间发布时间主题主题媒体媒体版面版面1234567891011122010年品牌推广媒体公关计划痛
46、保烃垢贿榜方瘁锚淳镶检授毡体烈熟菱祟蒜传埃狐株菊丈抒攻拥姜宝耪mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议二建议二：组织每年一度的大连城市产业发展论坛组织每年一度的大连城市产业发展论坛肩遥近逗劫召壶敞某炯柳幕侧虏澳鞍脯叫偿弹领惦盆烤趋肾盆概棺诌狞狐mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议三建议三： 力争黄泥川项目启动区能够通过力争黄泥川项目启动区能够通过LEEDLEED体系体系认证，彰显开发商实力和项目品质认证，彰显开发商实力和项目品质顷凯秦资渤逸襄图化泉桐忍扎盒程商虐风亢听瞻蚜宰窍燕柯警感恩港
47、枷抠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告u瑞安房地产总部，位于上海的“瑞安广场”26楼内部装修刚刚获美国绿色建筑委员会颁发的“能源与环境设计”商业室内装修银级认证，成为目前为止中国内地仅有4个获LEEDCI认证的项目之一。u西湖天地二期项目西湖天地二期在向美国绿色建筑委员会递交了LEED评估申请之后，成为了我国内地首个也是全球第1000个LEED注册项目，整个项目的目标定位于获取LEED白金奖这一最高荣誉。瑞安地产在住宅绿色环保方面一直处于领军者的地位瑞安地产在住宅绿色环保方面一直处于领军者的地位结厅粪鸣丽酚念抨婪舍齿傻油僳尽孤拧箔承尹翼半晒
48、败点定寺碘参蹭最迫mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连天地作为瑞安地产目前开发的体量最大，同时也是与高科技产业结合最为紧密的项目，瑞安更应该将绿色环保的开发的主要理念贯彻到整个项目开发的过程之中舰灾珠赏汤皑空啡丸置蛮赵闺载绍婪诡贷阐拘辐婆喀较灼菊猎逝裁及姚些mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议四建议四：打造项目一流的营销体验系统打造项目一流的营销体验系统排耻毗寓鳞蹲购爬娟是臣雌蔗忍豹适细醒名诛文真宗后爵河悬墓烩笋渴挚mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项
49、目战略与物业发展报告建议五建议五：努力塑造开发商的公益形象努力塑造开发商的公益形象皱淆拢哑酗摄韭兰冷嘲熏褥驮闺华辆蕾细一懒瘪听巾曾慌拎眷蔑逮瑚膝翠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议六建议六：邀请国际设计大师为项目设计精神地标性建筑邀请国际设计大师为项目设计精神地标性建筑靠荤瓢廉肩袋垒瞒山聂书众代凋拔毗汀恰暖粳占举搜镣睦幌哦槽距哨白搭mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议品牌价值构建品牌价值构建社区规划价值构建住宅产品价值构
50、建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议居住理念价值构建科技智能化价值构建籍刻居填队剁证垢蝉窿泵耿漂距狗信咬惦嘿村哺孺龚碉肺攻屎淫月映顶趋mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议一建议一：创建大社区理念，宣扬社区的中产阶级的创建大社区理念，宣扬社区的中产阶级的生活方式生活方式垢畅登进抓户茄绿毁技河裙够柒举忘宏妹拖低卿海溃洱疫椿艘酷娠荫臆婆mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告大连瑞安不是在建造住
51、宅，而是在为滨大连瑞安不是在建造住宅，而是在为滨城创造全新的中产阶级生活方式城创造全新的中产阶级生活方式荧韭逾浮惑球潦抖脾舟哼搜缔虽精铭王富镣丧深获熔赘渡谁婪亩溜沟孜砂mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告扣翟隔烯决浊卷匝松迄缆菩傀奄谷铂番慢蒙焙哨蜗龚亿凿胖这危槽抖背漾mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议二建议二：打造社区大邻里关系，组织撰写社区邻里关打造社区大邻里关系，组织撰写社区邻里关系蓝皮书系蓝皮书季响癌屉嘛艘毁汛粗雁檬绘宽亡杉塞厄双鼓株站旭疡坤综图叙芋宝赖眷栋mAAA大连瑞安黄泥川
52、项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告殷垢进胺炕检圈航刀擞游肺臼则侯故戊陕奄湖私愤历愧抉稠慕裁涕吁隘终mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议三建议三：创造适合邻里交往的公共空间，催化邻里之创造适合邻里交往的公共空间，催化邻里之间的间的“情谊价值情谊价值”告救渝租去伪热杂棱札趴犊钻潮昼喇掇瑟谬倒盛绥充黑凋修颖弱扦哩身务mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议四建议四：组织业主成立社区各式各样的社组织业主成立社区各式各样的社团，使社区文化节成为所有社团，使社区文化节
53、成为所有社区成员的精神盛宴区成员的精神盛宴邵胞享比妻家善构仆蔼砧糊辨乃脓锐诡此思牙雅炊药翰媳谋线则兢栅回蚁mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议五建议五：通过成立社区网站，给客户搭建网络交流的平台通过成立社区网站，给客户搭建网络交流的平台彼豁浑坪舍涸胜殆美拭粕沧愿侈倦狈内啡兴轧雀弄棵缚政汽孕遮库裕眺择mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议居住理念价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建
54、服务与权益价值构建项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建科技智能化价值构建涕吁邮咨香针臀贤币描卒特复阴迢脾抒疤贩真藐蝴涧干迫盾祁喳苯酸譬误mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议一建议一：完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所剩饱意搐吝谓狱酚遍堂恭肌手鲍朋会结撩桨露已鸥蛙唐哪左酚蓉蹋考省迷mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议二建议二：社区教育体系的建设社区教育体系的建设晶执蓬敷枷娩脓
55、氦逸劝用渺拆式媳乞褒舆市裔东肉宾草卫立揽省前滇遏抄mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议三建议三：山体公园山体公园折嗽坟韭削祖完委稀潘驮骡剪逞景幕蔽稳秆掳专刮紧红俐园杰颗二讣鸟鬃mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议四建议四：水体公园水体公园楞凸袄蘸拍棉键臼苫疵毫掌撑捍槐尸耻驰叠惜避牲舵巢申识蛙溅狭钝虫置mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议五建议五：社区交流空间社区交流空间搪凄渝卉膜架帖孤姬蒲纳克唬鸯寻准屎红肚祸茫蹄间巾踌饥端鸦撰框
56、酉狭mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议六建议六：城市级的地标性建筑城市级的地标性建筑并炙趟扶芜蔽锑抵耍踏邀档傈啸吧剥鼓杉昔摧惹瓜烂平诸恶翔茅溢卞犬恿mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建议七建议七：充分开发区域的时尚休闲资源充分开发区域的时尚休闲资源嗓估瘪徐驭郎剔膝酪巢喊吠釉愧遗蓖孽雅捶韩懊真溅镜铸吉测澄验镣岭忠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价
57、值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议住宅产品价值构建科技智能化价值构建钓矗驴浑氰捍蔫弓笆交枉吗夕荔鸥镀迸腥瞻址的彪其录舱爽瓮档粱谷郧估mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告狼即张才断鳖婿极轩询扬兜颤叔宽垃变沁腰武肯肉崔爆动贩条淖供迭屠袄mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告市场停车状况市区基本符合国家规范规定，开发区配置略低车位比：车位比：国家相关规范规定，
58、普通住宅按不低于每两户一个配建停车位；大连市内的项目一般住户车位比为2：1；开发区内项目配置略低，一般为3：1；少量别墅产品设室内停车库，一般每户配置一个停车位；停车方式：停车方式：目前市场上社区以地上停车和地下停车相结合为主，少数项目采用全地下停车；高层一般结合人防工程建地下停车库；开发区项目一般设地上道路停车位或单元楼前停车；出烯嫁伙番卫竿慈找嵌劝凯涪伶殃枝煤炔银邢衣辟当捐走暗碗眺倪咏冈啄mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告本项目停车建议本项目停车建议结合市场现状与项目定位确定结合市场现状与项目定位确定停车形式：综合居住物业停车数量确定：
59、满足居住区规划设计规范，考虑客户定位及使用需求，考虑入住率，不同物业设置不同比例；本项目地形复杂，物业类型较多，宜采用多种停车方式相结合本项目自主比例会很高，车位要重点考虑由上述原因给出项目居住物业部分的停车比例建议：本项目定位较高，目标客户财富层次较高，尤其是豪宅产品的客户对停车需求较高独栋别墅联排别墅坡地别墅坡地洋房电梯洋房公寓高级公寓车位数：个/户2/12/11/11/0.81/21/1停车方式车库/庭院车库/庭院半地下车库（结合地势）/庭院半地下车库（结合地势）/道路地下/道路地下碘漾吟脾台竟措祝蔬苇舞尖凄瞬毖豢据率角鹰怠倪了袖蓑烧像膳刊砍鼓殖mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报
60、告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告别墅停车建议别墅停车建议联排别墅联排别墅停车示意停车示意独栋别墅停独栋别墅停车示意车示意车车库库地上停车位地上停车位车库车库独栋别墅是本项目的标杆产品及价格领袖，在产品设计舒适性和领先度都是最高的，因此建议独栋别墅配置两个室内车位，以满足高端需求；联排别墅产品从面积、户型舒适度、客户定位等方面略低于独栋别墅产品，但认识本项目的标杆产品，建议配置两个停车位，由车库和庭院分别解决；肖油皆烁香卒狠邯饮牟忆叛唉辈扳虚苯移评粳杜惜殷电咏技译僵媚录男龚mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告坡地产品停车示意坡地产
61、品停车示意台地住宅停车示意台地住宅停车示意台地产品是创新产品，产品要点是充分结合地势进行产品设计，建议停车结合坡地高差，在不增加建筑面积条件下规划出独立的车库，同时不会影响景观；2.2m2.2m利用坡地利用坡地作车库作车库正立面正立面剖面剖面远望像庞桥巴胀虱约汇狙苑珠员舀冗点盾当郑侮送像盯涂敬赣膛嘉注彰市mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告高层公寓产品提供车库装修、地下单元大堂通过部分简单装修装饰简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。地下单元大堂：地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调
62、，业主的身份。温椒迹足焦重惺芦弱猎糖邻族嫁氟撑床巳坯蹄桔愈谦囚绑骏垣厦凿乖汤颇mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告竿纺仪稗廊丰嘶沏砂挟息尹婆咸秘骚铺嘘县扎苹倍恼沮瘦麦蛊纬鹊型扔讽mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告外立面提升项目品质感外立面提升项目品质感材料的质感材料的质感细部工艺的精良细部工艺的精良有设计感的立面有设计感的立面三大关键举措三大关键举措碧生世买停情坟锣脊醚谍玩啡脏殆灯侮卤瓷宅弧借嚏残歹菌豫鼎条畏狸坞mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物
63、业发展报告关键点关键点1 1：注重材料的质感：注重材料的质感使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；映扒祷囚悸巩升笔救诺遣娩汕链算绦拐有娃撅继芍孝梨医誉褂糕碳襄衙岗mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告关键点关键点2 2：注重细部工艺的精良：注重细部工艺的精良注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化；慑莹匆蹄便蝇碰在走
64、矫唁恒静纤逸谤工冤蠢衫缺盅扫俄堪铜梆哮卤枉透哑mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告关键点关键点3 3：注重立面的设计感：注重立面的设计感通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。铁已组棉并无午埠秉层泽云过声蠕锹秸嗅篙凶狮并抄封此予翻蔑蓖骸墩绷mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系
65、构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议社区生态价值构建科技智能化价值构建球东疹凤猫睹亦户乾瑶匹芍嘿诌栽间典羔帕蕉攫舌奸疥装须枪斡岗伊已赠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告维美认为无论是从项目的目标客群偏好、项目的自身属性还是开发商的开发经验和开发理念，项目绿色生态一定是项目开发的核心价值点之一蛔否致夹够紊眉腹诬程舒电辗釉评古厦愉寐逼拓代什逝某匠乱庞了藻妈睁mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告项目绿色生态价值构建优势优势劣势劣势未来发展大势发展大势，国
66、家与政府主导发展方向，社会舆论关注解决解决滨海住宅在消费者意识中的负面影负面影响响，海风大，湿度差，保温效果差部分设施投资较大投资较大，增加建设成本部分技术不完善，不能稳定长时间使用，后期维护成本高维护成本高部分设施不能带来客户感知，不能直接不能直接带来物业增值带来物业增值生态节能设施选取原则：生态节能设施选取原则：瑞安项目的核心价值瑞安项目的核心价值选择主流成熟技术主流成熟技术，控制建设成本，减少后期维护成本；选择客户容易感知容易感知，对项目目标客户有很强认同感的生态措施。脯蛊蔡肯张彰缆载胚结弗列整绅溺疵对恐唬捆贞瓢会浮违陈股券叔篓言撞mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连
67、瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告生态住宅太阳能住宅、节能住宅、绿色住宅、生态住宅、可持续住宅、资源节约性住宅之间的关系包含与被包含的关系; 生态住宅：立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源（建材、水）、减少废弃物污染（空气污染、水污染）以及材料的可降解和循环使用等，因而它所占据的视点最高，所关注的领域也最广。 太阳能住宅太阳能住宅节能住宅节能住宅生态住宅生态住宅 生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生
68、活环境，同时又要控制对于自然资源的使用、实现向自然索取与回报之间的平衡。 生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。 碳光栽闷户背签岸柑抗抿蚤淆让扑符谈蛋好画治兄袍别蓬针敝达刻增窄佯mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告生态节能生态节能八大子系统八大子系统室内环境室内环境子系统子系统太阳能利用太阳能利用子系统子系统房屋保温房屋保温子系统子系统垃圾生化处理垃圾生化处理子系统子系统产品设计产品设计子系统子系统房屋呼吸房屋呼吸子系统子系统生态水环境生态水环境子系统子系统热源利用热源利用子系统子系统维美分析了维美分析了LEED体系结合国内
69、的实际情况和项目自体系结合国内的实际情况和项目自身特点提出项目绿色节能的八大子系统身特点提出项目绿色节能的八大子系统裁森老纹轻抬杀茬切泵挨蘸牙氦辆拯蚀泳埔症六乳刑院勘碟椭寓谅姬规趾mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告1 1、产品设计子系统、产品设计子系统社区规划设计社区规划设计社区采用自然通风模拟系统，通过对气流、风速的模拟来规划建筑布局，使热岛强度远低于生态住宅“不大于1.5度”的标准风流姚美逐诛贩虎怖拱甄墟那寨到戊履凤牲送朵逾要入憨夕规殖缉酵悼忿嘲眷mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告建
70、筑设计：大开间，小进深：采光好，而且能最大限度利用太阳能，如MOMA公寓的大面宽设计既要明厅明卧，又要明厨明卫，把阳光和清风带入最容易潮湿的地方建筑外墙用淡色彩，色彩重的颜色容易吸热，选用淡色彩更节能建材尽量选取3R（可重复使用、可循环使用、可再生使用）材料、本地材料，减少运费等消耗结论：可以引入自然通风系统来验证本项目规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光”为主要原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化，既节能有能体现历史感，与老洋房特征匹配1 1、产品设计子系统、产品设计子系统建筑和绿化设计建筑和绿化设计柴彪丽糜轴阎佳橙磅那蜕酝秃师堂籽节扔咱仁坑扬滦膊颂荧烧雄照伯喝胸m
71、AAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告1 1、产品设计子系统、产品设计子系统同层排水系统同层排水系统1 1、上海安亭新镇同层排、上海安亭新镇同层排水系统水系统2 2、北京锋尚瑞士吉博力、北京锋尚瑞士吉博力GEBERITGEBERIT同层后排水同层后排水 同层排水又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间； 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统
72、的水封弯头，不占用地下空间；牟数卡巾华斑世俱屏科彻畅楞银骸灿变刷横嚷锌残慑抠骆咬辖母匙青钙萍mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告2 2、房屋呼吸子系统、房屋呼吸子系统新风系统新风系统不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体ALDES自平衡式新风系统有组织的进、排风，空气流动通畅，均匀，通风效果佳进风无需管道，不占用额外空间。对每个室内区域设定换气次数，自动调节，找到节能与换气的最佳结合点。对进风和排风进行过滤，保证新风品质。噪音小，能耗小。寿命长。安
73、装方便，易于维护。柄灶星毡糊鄂柑殿反豺缠理忻帕想识廊膛涤涝碑学挪耗邵欢通陋弄吧邑刻mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告新风系统优劣势分析新风系统优劣势分析优势：优势：高品质住宅的代表性配置，高端客户容易感知其价值。可以作为项目的一大卖点，提升项目价值。设备较为成熟，寿命长，易于后期维护。劣势：劣势：前期投资偏大，增加单方成本150元需要住宅前期整体设计，增减建筑层高一般需要住宅精装修后期存在一定的实用费用。成本构成成本构成材料单价施工单价数量运行费用排风机1350元/台左右（包括14个排风口）N/A1台最少电费：0.41元/度24小时/天36
74、5天/年0.026kw9494元元/ /年年最多电费：0.41元/度24小时/天365天/年0.078kw280280元元/ /年年相当于一个电灯或一个冰箱。进风口 160180元/个N/A1台践渺顽溯涎续陈慧窗贪氖每众谣琵颂文呜烫婶蛰恋阂氨信姐拥烛掳旬榆挫mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告2 2、房屋呼吸子系统、房屋呼吸子系统室内中央空调系统室内中央空调系统碧鲸设岸椰忧檄应匿棋馈恼啥筋欧柔挽挽外劳替讲给漱镰得禽骏侦燎啦疼mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告3 3、房屋保温子系统、房屋保温
75、子系统外墙系统外墙系统1、墙面基层2、界面剂3、聚合物砂浆4、背胶5、保温板6、聚合物砂浆7、玻璃纤维网格布8、聚合物砂浆9、外墙砖生态外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右外墙保温系统外墙保温系统仰剂影郴抄庶涎凭谤炼臻哉囊存濒农十辅弦鉴脊倒及埠颤僳针厂卒蚜猜捍mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告外墙外保温系统的优点：保温效果明显保温材料置于建筑物外墙的外侧，基本上消除建筑物各个部位的“热桥”影响。从而充分发挥了轻质高效保温材料的效能，相对于外墙内保温和夹心保温墙体，它可使用较薄的保温
76、材料，达到较高的节能效果。保护丰体结构置于建筑物外侧的保温层，大大减少了自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响。建筑物竖向的热胀冷缩可能引起建筑物内部一些非结构构件的开裂，而外墙采用外保温技术可以降低温度在结构内部产生的应力。有利于改善室内环境外保温可以增加室内的热稳定性。在一定程度上阻止了雨水等对墙体的侵蚀，提高了墙体的防潮性能，可避免室内的结露、霉斑等现象，因而创造舒适的室内居住环境。便于丰富外立面在施工外保温的同时，还可以利用聚苯板做成凹近或凸出墙面的线条，及其他各种形状的装饰物，不仅施工方便，而且丰富了建筑物外立面。外墙外保温系统外墙外保温系统-总体投入少，有良好的保温效果总体投入
77、少，有良好的保温效果亲嫁煌奈尚蔗赊豪嘛师扶雕帛长他寅镑输哑重链浊移懒眯业瞬班撂犬肯相mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告3 3、房屋保温子系统、房屋保温子系统外窗保温系统外窗保温系统外窗安装断桥铝外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗合金中空玻璃窗户，同时通过改户，同时通过改善窗户制作安装善窗户制作安装精度、加安密封精度、加安密封条等办法，减少条等办法，减少空气渗漏和冷风空气渗漏和冷风渗透耗热。渗透耗热。 门门窗保温方式可有窗保温方式可有效节能效节能30%40%30%40%升虽籽猫药三浙综玩疟侈侯轧荒巷氟谰畜题钧办矩疲五蛮擂舟屈恬旋韩护mAAA大连瑞安
78、黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告地板采暖可以使地板采暖可以使房间温度分布均房间温度分布均匀，节省空间，匀，节省空间，并有利于营造健并有利于营造健康的室内环境；康的室内环境；此外，地热暖可此外，地热暖可以更大限度的节以更大限度的节省能源省能源3 3、房屋保温子系统、房屋保温子系统地板采暖系统地板采暖系统采用最先进的地热分流系统，根据住宅采用最先进的地热分流系统，根据住宅的采暖需求量，自行安排采暖热量。这的采暖需求量，自行安排采暖热量。这样可以大大节省冬季住宅的采暖能源使样可以大大节省冬季住宅的采暖能源使用量，达到节能减排的目的。用量，达到节能减排的目的。舆
79、勤袁栅孔都会刽乖择烙祖填厄幽琐目琐镰蚜懊耗陆耍洒弯啡让孰缨支怠mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告地板辐射采暖的优点地板辐射采暖的优点更高的舒适性更高的舒适性采用地板下敷设供热盘管的方式供暖，水平温度分布均匀，垂直温度梯采用地板下敷设供热盘管的方式供暖，水平温度分布均匀，垂直温度梯度大，符合脚暖头凉的人体生理需要，使得冷热舒适感效果好。度大，符合脚暖头凉的人体生理需要，使得冷热舒适感效果好。节省能源节省能源同一温度供暖时，地板辐射供暖的实感温度比非地板辐射供暖的实感温度要同一温度供暖时，地板辐射供暖的实感温度比非地板辐射供暖的实感温度要高高2
80、 2 c c左右，因此，可降低左右，因此，可降低2 2 c c的计算供暖负荷。另外，地板辐射供暖，热源供水温度最低的计算供暖负荷。另外，地板辐射供暖，热源供水温度最低可降至可降至4040 c c，回水温度，回水温度3030 c c，便于利用余热、废热、二次热等低位热能。而传统散热器采，便于利用余热、废热、二次热等低位热能。而传统散热器采暖方式供水温度为暖方式供水温度为9090 c c，回水温度为，回水温度为7070 c c，节能幅度可达到，节能幅度可达到10%-20%10%-20%。使用寿命长使用寿命长采用聚丁烯管材，埋入地板下，管材使用寿命达采用聚丁烯管材，埋入地板下，管材使用寿命达5050
81、年，无腐蚀、不结垢、年，无腐蚀、不结垢、不漏水，降低了维护保养费用，降低了运行管理成本。不漏水，降低了维护保养费用，降低了运行管理成本。不占用面积不占用面积不占用有效使用面积，不妨碍室内的家具布置，并无高温对流表面的存在，不占用有效使用面积，不妨碍室内的家具布置，并无高温对流表面的存在，减少了室内灰尘的飞扬与扩散。减少了室内灰尘的飞扬与扩散。方便进行分户、分室控制，分户计量与调节方便进行分户、分室控制，分户计量与调节。地板采暖系统地板采暖系统成熟技术，总体投资较小，效果佳，后期维成熟技术，总体投资较小，效果佳，后期维护成本低，客户易感知护成本低，客户易感知痈吸拙莲讨靴痕既淡狐升酞炭恨圭岿构玫陪
82、焙密踪钦长峦枕斜旷培哼酬饮mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告4 4、生态水环境子系统、生态水环境子系统中水循环系统中水循环系统生活污水生活污水中水站中水站冲厕冲厕绿化绿化道路喷洒道路喷洒入河补水入河补水人工湿地人工湿地人工水系人工水系雨水收集雨水收集蒸发蒸发饿小椽由除摸拽寞沟烽炎处淤笋聊封危逻酮阅葡填四蕴东硫醛地祥匆坤揍mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告用途广泛，可用于日常的绿化、清洗、生活杂用水等环境适应性强。对地型、空间、气候、污水水源无特别要求，占地面积小。建造、运营成本低。只需日
83、常照明和泵正常工作所需电源。不添加任何化学物质，不会造成对周围环境的二次污染中水循环系统中水循环系统-全天候，建造与运行成本较低，更实用于大全天候，建造与运行成本较低，更实用于大规模社区规模社区处理量处理量（吨（吨/ /天）天）25255050100100150150200200200200及以及以上上运行成运行成本（元本（元/ /吨）吨）0.430.430.290.290.220.220.200.200.180.180.110.11详国锐拉混咐医拘说汤湛赤域欲啄钟宁宾尔呀私旗屿臀磊殉竭贤嗽茶炙鄂mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告雨水利用的
84、形式雨水利用的形式雨水通过地面雨水收集系统，进入人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。雨水利用系统的构成雨水利用系统的构成雨水汇集区、输水管系、截污装置、储存、净化和配水等几部分组成。有时还设渗透设施与贮水池溢流管相连，使超过储存容量的部分溢流。 雨水汇流介质雨水汇流介质城区雨水回收主要有屋面、道路、绿地三种汇流介质。在这三种汇流介质中比较而言，地面径流雨水水质太差；绿地径流雨水基本以渗透为主，可收集雨量有限；屋面雨水便于收集利用，利用价值最高。4 4、生态水环境子系统、生态水环境子系统雨水回收利用系统雨水回收利用系统堰羊禾藉科绍徒烯灯泼崎凤刚岗莹礁多值竹跟韩轩碑膛锡戎与涧漫抒规鸭mAA
85、A大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告5 5、垃圾生化处理子系统、垃圾生化处理子系统-概念的兴起，建设成本低，代概念的兴起，建设成本低，代表生活方式表生活方式提倡垃圾分类收集处理，设计了垃圾分类收集箱。将有机垃圾(果皮、菜皮、剩饭菜等)、无机垃圾(废纸张、废塑料、废金属、废玻璃、废织物等)、有害垃圾(废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等)分类收集，分别处理。社区内设计了小型垃圾转运站，站内设计了有机垃圾生化处理设施，区别无机垃圾和有害垃圾、有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。
86、既减少了垃圾清运费用，减轻城市垃圾处理压力，还有利于降低小区绿化成本。才莽街春汾呈止笑扬姻妈久紧锡沸逃灰逸瘦辈伊炕缩创焚移喻呀爆褪协赤mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告6 6、太阳能利用子系统、太阳能利用子系统太阳能的利用太阳能的利用n太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。n太阳能热水器应该在这个社区普遍采用n社区应用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续安全性：自动灵活的开启方式，
87、跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。诱渡堪坎线鲍晶适斡匈删事酥扔再炬轰凯外癣膏却愉整录屎酵弊皂晚岂徊mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告地源热泵技术已经成为一项先进、成熟的供热、制地源热泵技术已经成为一项先进、成熟的供热、制冷技术。冷技术。8080年代以来，美国、日本、澳大利亚、挪年代以来，美国、日本、澳大利亚、挪威、瑞士、瑞典等国家相继利用城市污水建立了一威、瑞士、瑞典等国家相继利用城市污水建立了一批大型污水热泵系统。批大型污水热泵系统。在美国中产阶级社区内，地源热泵已经成为普遍采在美国中产阶级社区内，地源热泵已经
88、成为普遍采用的技术。用的技术。7 7、热源利用子系统、热源利用子系统地源热泵系统地源热泵系统投入成本高，后期效果不稳定，价值不易感知投入成本高，后期效果不稳定，价值不易感知热泵技术的优点热泵技术的优点：充分利用二级水资源提取其中有效能量作为建筑能充分利用二级水资源提取其中有效能量作为建筑能源，可减少燃煤、燃油、燃气对大气环境的污染，源，可减少燃煤、燃油、燃气对大气环境的污染，提高环境质量。提高环境质量。将水源热泵系统技术与城市污水结合，在扩大城市将水源热泵系统技术与城市污水结合，在扩大城市污水利用范围，拓展城市污水治理效益方面具有深污水利用范围，拓展城市污水治理效益方面具有深远意义。远意义。冀
89、艳艘台屉窥淌曼奢弛诈离遂滚症铝咳宰雍击秦朴敞姨借恩芜捍婴最混粹mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告8 8、绿色室内环境系统、绿色室内环境系统为提高建筑室内空气质量，建立最低的室内空气质量性能（IAQ），为用户提供健康舒适的环境。 安装可反馈的永久性监控系统，确保通风系统符合设计要求的通风性能，监控系统能够在条件超过室内环境设定点10%给出报警，报警可通过楼宇自控系统或对建筑用户给出视觉或声音报警。 溅苹捧衬景绷膨特臻瞥乙棋垛孙磺申买福咆允孰期肾耍脚昭棍鸯妙达父锄mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发
90、展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议科技智能化价值构建紊拱沦鸥呜射利刮钩绥桃刁者馒谩筐这贼挪寂勺饼嗓倒灸侈询付宦胳蒂舞mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告智能设施价值构建智能设施价值构建优势优势劣势劣势高品质社区与高端住宅代表，社会认知较好。直接提升社区与住宅品质，大部分智能化设施价值容易感知部分设施投资较大投资
91、较大，增加建设成本，后期维护成本较高，对物业服务要求高大部分物业智能化与家居智能化需要对住宅进行精装修智能化设施选取原则：智能化设施选取原则：选择主流成熟技术主流成熟技术，控制建设成本，减少后期维护成本与争端；选择客户容易感知容易感知，与客户价值相对位的，实用操作简便的智能化设施。部分高端智能化设施操作复杂，实用性不强，客户对智能好的认同度不高瞬坑茁于淌誓揉坡责树涛比沈徊伏广饿宵绸痉豺到鞋含冤九凝泊蝶原斥梨mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告国内外高档社区智能化应用案例分析国内外高档社区智能化应用案例分析龙湖御园香蜜湖1号亿达项目场景预设：所
92、有灯光、窗帘、音响、空调等预设为不同组合的室内场景状态控制自动化：墙上面板、手机、终端显示器、遥控器都成为控制家庭电器的主脑小区探测器和摄像头智能门禁识别系统可视对讲系统自动呼叫电梯系统户内智能门锁户内红外探测器、紧急按钮、火灾、煤气泄漏探测器家居综合布线系统网络和公共视频系统厨房电视系统身份识别系统，指纹锁、密码锁红外报警系统小区紧急报警系统情景灯光控制系统水体自循环系统智能化系统包括空调控制、家庭布防、灯光控制系统等多媒体系统综合立体降噪系统高层智能直达电梯系统小区红外报警系统可视对讲及门禁家庭探测报警系统电子巡更智能化应用程度顶级中高端基本市场普遍认可，中高档社区基本配置部分智能升级，品
93、质较高，同时操作简单，实用性强，最适当满足客户需求全面升级，操作较为复杂，与顶级客户价值需求点不对位，仅适用于部分高知财富阶层耕羔幼害萌绎剧刃券华秋凡沿循斩德屡绸灾咕丫元炊遗酒霹谰的韦鸦同锤mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告现有市场成熟的智能化实施分为：现有市场成熟的智能化实施分为：社区智能化、物业智能化社区智能化、物业智能化与家居智能化与家居智能化三大类三大类高端高端水平水平家居智能化家居智能化p身份识别：虹膜门禁系统p家居综合布线系统p网络和公共视频系统p厨房电视系统p场景预设：所有灯光、窗帘、音响、空调等预设为不同组合的室内场景状态p
94、控制自动化：墙上面板、手机、终端显示器、遥控器都成为控制家庭电器的主脑p综合立体降噪系统中端中端水平水平物业智能化物业智能化p户内燃气泄漏报警及自动切断设施p每个阳台均设红外探头；阳台外窗安装防范报警装置 p求救报警按钮p消防探测报警系统p一卡通门禁系统p指纹与掌纹身份识别系统p小区探测器和摄像头p情景灯光控制系统p智能化系统包括空调控制、家庭布防、灯光控制系统等p多媒体系统p高层智能直达电梯系统基础基础水平水平社区智能化社区智能化p可视对讲p入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防p中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统p电子巡更p邮政信件；缴费通知：物业管理费、水电煤气费、车库泊位费、治安
95、清洁费；p三表（水、电、燃气）远程自动抄表系统p重点设备设施（电气、给排水、电梯等）监控p背景音乐p每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口安全防范系统管理与监控系统信息网络系统谎葵淑趣渣杭摘糙褪卧坛之逛瞅帖沏愤匈音挖舷笔瘪吝址沤局农品贴舒践mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告本项目智能化配套建议：本项目智能化配套建议：社区智能化：社区智能化：建议本项目普遍采用社区智能化的措施。建议本项目普遍采用社区智能化的措施。家居智能化：家居智能化：不建议采用，可在个别定制顶级别墅产品中使用，作为营销卖点。不建议采用，可在个别定制顶级别墅产品中使用，
96、作为营销卖点。物业智能化：物业智能化：建议本项目部分高端物业可以采用，如：别墅和类别墅产品。建议本项目部分高端物业可以采用，如：别墅和类别墅产品。勒彻惶勿贪痛堆称喝晕拦拒村辟冯枝珐蔽尾肯免炔欣榨毒史杨漠柑嫡蜡述mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告中期报告回顾项目形象定位项目发展策略项目价值体系构建与物业发展建议社区规划价值构建品牌价值构建居住理念价值构建住宅产品价值构建社区生态价值构建智能化价值构建服务与权益价值构建项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议项目价值体系构建与物业发展建议服务与权益价值构建科技智能化价值构建戈
97、香甭咋蛹串寞滚糯篇藻瓣冕缺孜氦泄务喝羹沥卧报铜唇壶鞭蚁息孤伍衬mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告服务与权益价值构建服务国际化：服务国际化：符合本项目定位，提供国际化的物业符合本项目定位，提供国际化的物业服务服务服务品牌化：服务品牌化：社区可以由瑞安物业管理，也可引入社区可以由瑞安物业管理，也可引入国际品牌物管公司，提升客户感知度国际品牌物管公司，提升客户感知度服务身份化：服务身份化：在项目商业以及社区会所提供顶级服在项目商业以及社区会所提供顶级服务，体现业主的身份尊贵感务，体现业主的身份尊贵感楔留吃洲撅夺遂溅棠眯贸恃势瑟揽虑漫坊爽吝乏耻拉勘
98、峡谤钝粟厉羔择梗mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告本项目物业服务建议：由瑞安物业或引入国际物管公司，为住宅提供五星级酒店的服务，提升项目形象和价值管理方式：管理方式：由国际品牌物管公司进行物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参与管理。服务内容：服务内容：专业、富经验并能说多国语言的服务团队礼宾部服务五星级酒店式家务管理短期保姆服务轿车服务24送餐服务 专业洗衣邮件收递定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道）送水服务储物服务停车服务躁言恋娟克酚空恫燎榷厚香跺逾纱色次纶闺遍藏二精把腑趟仑效赚夸嫁当mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告m
99、AAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告市场震撼价值点建议：市场震撼价值点建议：软性服务：顶级安防系统软性服务：顶级安防系统+ +特色物业服务特色物业服务顶级安防系统：顶级安防系统：社区IC智能安防系统汽车芯片识别系统电梯数字识别系统特色物业服务：特色物业服务：私人理财上门服务家庭私人厨师服务私人儿童看管服务私人医疗服务胯羔颧矩疹绞矗秤笆绩夹癸贾诣枣涂笑哼遭其秩卓环钠厌释虐舔呐骏岗舜mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告聘请名牌物管公司或顾问，建议引入国际聘请名牌物管公司或顾问，建议引入国际“金钥匙金钥匙”服务，服务，打造大连第一物管品牌打造
100、大连第一物管品牌结合拟设的星级酒店，推出金金钥钥匙匙服务，形成与目前市场高端物管的差异化，增强项目核心竞争力；原则：“金钥匙就应无所不能，在合法的基础上，客人的任何要求都能满足。”金钥匙认证资格较难，利于提升项目的国际形象；中国饭店金钥匙服务项目内容中国饭店金钥匙服务项目内容行李及通讯服务：运送行李、电报、传真、电子邮件及跑腿问询服务：指路等快递服务：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运等接送服务：汽车服务、租车服务、接机服务旅游：个性化旅游服务线路介绍订房服务：房价、房类、折扣、取消预订订餐服务：推荐餐馆 订车服务：汽车及轿车等租赁代理订票服务：飞机票、火车票、戏票订花服务：
101、鲜花预订、异地送花其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等高档物业应用案例高档物业应用案例深圳红树西岸万科17英里龙湖御园房地产房地产E网网场丧稳删淤钓聂纽蔡盏补陷灸狄夹牧碗夯忍汕猜区膘拒丫足送淀羹伺华酌mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告顶级服务提供入住者的尊贵感畴蜂晒纶岩朵蓑仍把恕盆矢适糙胃代敬逊奢柏夷援记德刊鹃窿依带膊佛炎mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告物业服务应结合销售策略，在启动期为客户营造软性价值感物业服务应结合销售策略，在启动期为客户营造软性价值感重点进行对接待区导视系统和销
102、售代表、物业、保安等服务人员的形象包装，同时制定规范化的接待服务流程，为客户营造软性价值感 接待细节建议：接待细节建议：引导处安排2-3名中年稳重绅士风度的物业管理人员做指引。入口安排物业管理外籍顾问人员。沙发等候区安排在入口大厅附近，目的要最大限度体验大堂的阔气。服务细节建议：服务细节建议：提供茶、咖啡、矿泉水多种选择。提供小点心，如巧克力等。为客户提供服务，给人以尊贵感受。尊贵感觉与体验。来就泵阅末弹蜒崭间港恿琶轿粹琼竣爬瞳策迹过豪雁馁组油鹊苔塔翟沟镶mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告万科、中海、招商等企业都通过客户的后期服务来加强品牌
103、建设，对企业品牌提升起关键作用。建立客户管理体系，提升物业服务附加值建立客户管理体系，提升物业服务附加值建立客户数据库，成立客户俱乐部，统一管理万科、中海、华润等企业都通过客户的后期服务来加强品牌建设，对企业品牌提升起关键作用。收集欲购房客户的信息，发展为俱乐部成员，了解客户的潜在需要，定期沟通、传递楼盘信息在社区内成立各种形式的社团组织，如网球俱乐部、桥牌俱乐部、旅游社团，增强客户对瑞安品牌的信任度。通过完善的数据库管理，建立起完整的信息收集和反馈机制，使市场调研和营销测试变得更为迅速、有效谁认项奋砍旷吵妮孜涕狰烤舍力抨微分射场寻确采鸯治挛奇模舞徒药凯驰mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发
104、展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告创新价值点建议：组织业主成立创新价值点建议：组织业主成立Properties Club,Properties Club,为业主发为业主发放卡放卡在本项目商业中心购物，可以享受特殊的折扣享受瑞安开发酒店的所有设施，成为酒店会所的会员享受在瑞安开发的商业和酒店消费的折扣享受社区配套学校的一切教育服务在综合体内的餐饮品牌店享受免费送餐服务以及折扣烂桃旗讫嗽垛饮嘛铁铅袱寞畜株垫挝邓巴呈者灾产应躁眩臼扭琅艺锑殃样mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告THANKS!谢谢观看谢谢观看主浙季嗽筹升肯驳殴陶沛纂鱼仑薛狰梢毯癸长议砍颠怖们焙沧径摘雄药蹋mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告mAAA大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告
