《房地产唐山新戴河打网岗岛项目整体定位与发展战略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产唐山新戴河打网岗岛项目整体定位与发展战略（115页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【房地产】 唐山新戴河（打网岗岛）项目整体定位与发展战略我我们的一切研究都必的一切研究都必须以以现实条件条件为基基础，以客，以客户目目标为导向向客客户目目标v终极目标：京津唐第一旅游度假胜地v近期目标：启动区的成功开发我我们对客客户目目标的理解的理解v终极目标：高端的旅游产品+高层次的旅游消费+高档的置业需求v近期目标：树立京津唐第一旅游度假胜地的高端形象，实现现金回流，为后期开发打下良好的基础2项目背景及目背景及约束条件也是我束条件也是我们研究考研究考虑的重要因素的重要因素u具备一定的基础，但开发水平较低u启动区初步确定u启动资金受限制v已开发了渔船码头、海滨浴场等大众化旅游产品，游客数量少
2、，人均消费支出低v5,000万1亿的启动资金v开发商已确认了启动区的位置和启动规模3项目研究工作的目研究工作的阶段划分段划分第二阶段（中期）项目定位及整体发展战略2005/5/312005/5/312005/6/302005/6/30第三阶段（终期）提交终稿工作工作最最终成果成果唐山及周边城市发展、宏观背景研究唐山及周边城市旅游、房地产调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位唐山及周边城市旅游、房地产调研结论项目客户定位 提交整体报告（中期） 市调结论回顾案例借鉴项目定位整体发展战略启动区确定2005/7/72005/7/7至今工作第一阶段市场调查及消费者量化分析2005/7
3、/152005/7/15根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿） 4世世联专案案团队在在过去的一个月中，去的一个月中，围绕客客户目目标开展了大量开展了大量调查研究研究以消以消费者者为核心的核心的市市场调研研国国际国内案例研究国内案例研究本地市本地市场竞争分析争分析周周边城市房地城市房地产市市场调研研定性分析：对北京、天津、唐山、乐亭专业人士、目标消费者共计29人，分别进行深度访谈定量分析：217份目标消费者问卷158份北京消费者调查问卷24份天津市消费者调查问卷23份唐山市消费者调查问卷12份乐亭县消费者调查问卷收集整理20余个国际旅游度假区开发案例重点研究了六个著名地区开发的成功经
4、验通过 或当面访谈世联外脑库专家通过专家对打网岗岛项目发展进行对比分析乐亭县旅游局乐亭县海洋局乐亭海天旅游社乐亭精石旅游社乐亭港湾大酒店乐亭远洋大酒店乐亭东方大酒店昌黎县旅游局天津合生创展旅游城市秦皇岛天津市大连市青岛市旅游项目北戴河南戴河黄金海岸乐亭三岛金银滩京津新城九华山庄拉菲特城堡第一城唐山市唐人起居尚座城市花园瑞德花园丽景春天金色家园天元帝景乐亭县2-4小区碧海名珠协力花园富强家园茂源小区秦皇岛市天鹅堡德亿海滨花园碧海嘉园蓝色海岸滨海花园周周边旅游城市旅游城市调研研5世世联从打网从打网岗岛现状状诊断入手，着重制断入手，着重制定定项目整体解决方案目整体解决方案界定问题问题的结构性分析实施
5、分析/找到解决方案与客户交流有没有/可不可能有问题（或机会）？问题结构化？解决的思路？我们能做什么？我们应该做什么？信息交流，解决方案的修正。6目目录框架框架项目界定和目界定和结构化分析构化分析项目整体目整体发展展战略略项目整体功能定位目整体功能定位项目地目地块开开发节奏奏7项目解析目解析8打网打网岗岛位于唐山位于唐山乐亭渤海湾，亭渤海湾，辐射大射大北京核心城市群北京、天津、唐山、秦北京核心城市群北京、天津、唐山、秦皇皇岛u位于唐山海港开发区西南5km渤海湾u车行时间：距北京2.5小时，距天津2小时，距唐山市区和秦皇岛1小时北京秦皇岛天津距天津191km距北京243km距唐山80km距秦皇岛2
6、24km唐山市城市区位城市区位9唐山唐山虽然是然是环渤海重要的城市，但渤海重要的城市，但长期期以来其城市定位一直没有包含旅游功能以来其城市定位一直没有包含旅游功能城市定位城市定位u环渤海地区的滨海城市大部分有旅游城市的定位u唐山虽然是环渤海经济圈的重要城市，但其一直只是定位在资源型和工业为主导的城市秦皇岛：园林式生态型现代化海滨城市大连：东北亚国际航运中心；浪漫之都威海：制造业发达的生态海滨旅游城市，中韩经贸前沿门户青岛：国际性港口城市和国际性海滨旅游城市烟台：环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城唐山：资源原材料基地；河北经济领头羊10乐亭亭县的的滨海旅游海旅游资源，吸引了大北京
7、源，吸引了大北京地区京津唐等城市的消地区京津唐等城市的消费者者旅游旅游现状状u滨海旅游景点有普提岛、月坨岛、金沙岛、新戴河（部分）、金银滩浴场u普提岛/月坨岛/金沙岛，.每年的旅游人次30万左右，其中北京游客占80%u新戴河，.每年的游客人次在45万，北京80%90%，唐山10%，天津5%u金银滩浴场， 一年的游客量在78万， 浴场为主新戴河金银滩普提岛/月坨岛/金沙岛11q环境和绿化不够，服务人员的素质不高，客房的档次不够，住宿的价格提高点不是问题 北京游客张先生乐亭亭县既有既有滨海旅游开海旅游开发水平不高，配套水平不高，配套设施差，客均消施差，客均消费支出支出较低低u客均消费较低u开发水平
8、低，配套设施差，服务有待改善q普提岛/月坨岛/金沙岛：人均消费300400元，新戴河，人均消费在200300元，金银滩浴场，收入主要靠住宿q我们的收费在200元/人，包含住宿、餐饮、门票、导游等，游客对现状基本满意，但是觉得我们岛上娱乐设施太少，可以玩的地方不多海天旅行社陈静经理q北京的客人对于配套设施的档次要求比较高，许多客人夜晚驱车去港口开发区娱乐，现在整个岛屿还没有开通卫星电视华溪度假村程经理。旅游旅游现状状12港港岛公路、公路、环海公路是打网海公路是打网岗岛与其他与其他城市的城市的陆地通路，交通条件有待改善地通路，交通条件有待改善地地块交通交通u港岛公路是岛屿目前唯一对外通路u通过环海
9、公路与京沈、唐津、唐港高速公路相连13打网打网岗岛未被破坏的自然未被破坏的自然资源在源在环渤海渤海弥足珍弥足珍贵西南端西南端西南端海滨浴场海滨浴场码头温泉码头沙滩养殖场u未充分开发的原生态海岛u15公里平缓沙滩u新开发的温泉资源u双道平行海岸线，内外海双重景观u地势低平，高于平均海平面约0.6米，岛上植被稀少地地块资源源14码头、海、海滨浴浴场等旅游配套已先期建等旅游配套已先期建设，但开但开发水平水平较低，人均消低，人均消费支出支出较少少u已经建成码头、浴场以及相应配套u码头建设项目：渔船码头、游艇码头、浴场、跑马场u浴场建设项目：沙滩浴场、滑翔机场、游艇码头、度假宾馆、商业街u每年的游客人次
10、在45万，年轻人为主，过夜人均消费在200300元开开发现状状15项目解析的重要目解析的重要结论结论2：城市区位可以辐射大北京核心城市群北京天津唐山结论1：弥足珍贵的原生态海岛、沙滩、温泉等资源结论3：乐亭既有的低水平滨海旅游开发现状16市市场机会机会17大北京地区城大北京地区城乡空空间研究表明，唐山有研究表明，唐山有望扮演地区旅游休望扮演地区旅游休闲功能区角色功能区角色资料来源：京津冀地区城乡空间发展规划研究u根据京津冀的基本条件与优势特色，通过合理规划与协调合作，形成四大产业功能分区u唐山有望承担东部重化工港口物流和旅游休闲功能区东部重化工港口物流旅游休闲功能区京津唐技术研究孵化产业化和辐
11、射基地，北方经济中心功能区南部现代食品高技术制造业功能区北部生态旅游现代牧业功能区城市功能城市功能18u北京、天津、唐山为环渤海经济圈最发达的城市群，经济增长迅猛u北京已经发展成以第三产业为主导的特大型城市，人均可支配收入高而北京、天津、唐山及其周而北京、天津、唐山及其周边地区具有地区具有良好的良好的经济基基础，潜在客，潜在客户群消群消费能力能力强经济背景背景资料来源：北京统计公报、天津统计公报、唐山统计公报19p北京市中高端消费者一季出游12次以上的占50%， 即使在天津和唐山，每年依然有80%的人出游（12次/年）针对京津唐中高端消京津唐中高端消费者者问卷卷调查显示，示，潜在客潜在客户具有
12、具有较高度假需求和高度假需求和较强购买力力潜在需求潜在需求u京津唐地区具有较高的短期出游频率u京津唐中高端客户具有较高收入水平u具有较高的度假物业的价格承受能力p对度假物业而言，北京、天津能承受40万元以上的比例已超过40%，京津唐三地能承受2040万的比重也超过了40%p北京中等收入家庭月收入集中在500010000元，天津和唐山主要集中在30005000元20乐亭事亭事实上承担了大北京旅游度假区的上承担了大北京旅游度假区的部分功能部分功能u优良的海滩资源u大北京的个人游u商务会议活动q我们从天津过来，算是周末度假吧，主要觉得这里沙滩比较好，环境还不错天津游客李女士q除了个人及家庭度假外，每
13、年还能接到一些唐山及周边地区的商务会议（月坨岛）精石旅行社陈静经理。q游客主要来自北京、天津、廊坊和唐山本地，其中北京的游客占了80%以上华溪度假村程经理。旅游市旅游市场21海港开海港开发区部分楼区部分楼盘已已经实现了唐山市了唐山市民的以旅游度假民的以旅游度假为目的的置目的的置业需求需求u碧海名珠u概况：占地22,940 m2 ，共283户住宅，分2期开发，一期已入伙，2期在售u2期客户群：唐山旅游度假客户占30%度假置度假置业22市市场机会分析的重要机会分析的重要结论结论1：唐山有望扮演大北京地区旅游休闲功能区角色结论3：京津唐潜在客户具有较高旅游度假需求和购买能力结论2：乐亭事实上承担了大
14、北京旅游度假区的部分功能23项目属性界定目属性界定24按与主要市按与主要市场距离分距离分类，本，本项目可界定目可界定为区域型旅游度假区区域型旅游度假区类型与主要客户市场的距离资源所用交通工具光顾频率停留时间客户典型案例名胜度假区几百公里甚至更远非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场或者其他特色的资源绝大多数乘飞机每年最多到访一次每次停留一到两周全国性乃至跨国客户Beaver Creek，科罗拉多州区域性度假区一到三百公里一般具备一线景观资源或人文资源多数自驾车前往每年到访1520次通常为周末或公众假期本区域客户占大部分Hidden Valley Four Seasons Resort ，宾夕法
15、尼亚州资料来源：RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美国都市与土地协会名胜度假区常常位于对人们具有特别吸引力的地方，如位于夏威夷群岛、墨西哥湾、加勒比海、海南三亚等，本案资源在环渤海不具有强势竞争力，更无法吸引全国的消费者。25按按环境和境和娱乐活活动分分类，本，本项目可界定目可界定为海湾海湾 高高尔夫旅游度假区夫旅游度假区类型与主要客户市场的距离主要依赖点所用交通工具典型案例海湾度假区远近皆有自然景观与娱乐内容多样化乘飞机或驱车前往Kiawah Island Carolina湖河滨度假区距离主要城市34小时车程与水相关的娱乐活动，特别是划船和钓鱼驱车前往The
16、 Homestead Resort, Michigan山地滑雪度假区远近皆有滑雪、温泉乘飞机或驱车前往Hidden Valley Four seasons Resort高尔夫度假区高尔夫多数自驾车前往Forest Highlands, Arizona资料来源：RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美国都市与土地协会26按住宅与旅按住宅与旅馆类型分型分类，本，本项目可界定目可界定为多功能旅游度假区多功能旅游度假区类型主要特征典型案例度假旅馆客户主要目的是休闲和娱乐；酒店一般包含游憩设施：如大型游泳池、网球场、划船、水上运动，甚至高尔夫等或者建在景点或游憩设施附近；酒
17、店规模一般不会太大Marriotts Desert Springs Resort and Spa分时制和假日产权度假村一般也包含游泳池、高尔夫、网球场等游憩设施；提供包括厨房在内的多种房间；要求日常管理服务；大家较能承受的价格；提供不同区域的交换服务Disneys Vero Beach Resort第二寓所型第一居所、第二居所及度假居所有融合的趋势；建筑风格多样化，主要依赖于所在区域、目标市场、开发商与设计师的偏好；相对于度假酒店和分时度假来说不需要长期的管理计划Forest Highlands多功能度假区主要提供娱乐项目：海滩和高尔夫或滑雪与高尔夫，多种组合，更好地利用资源，创造更大价值Pe
18、lican Bay, Florida资料来源：RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美国都市与土地协会从房地产自身的角度看，度假区常常根据其类型，占地面积和所提供居住条件分类，而从开发商的角度看，占地面积和寓所类型是最关键的因素，本案占地17.58km2，属大规模开发。27国国际规律表明，本案可界定律表明，本案可界定为区域型、区域型、海湾海湾 高高尔夫主夫主导、多功能旅游度假区多功能旅游度假区p按与主要市场距离分类，本项目可界定为区域型旅游度假区p按环境与娱乐活动分类，本项目可界定为海湾、高尔夫旅游度假区p按住宅与旅馆分类，本项目可界定为多功能旅游度假区u主流市场
19、距离u环境与娱乐活动u住宅与旅馆28区域属性和区域属性和项目属性的界定，可以帮助目属性的界定，可以帮助我我们明确研究方向和方法明确研究方向和方法属性属性诠释区域属性p环渤海湾的滨海城市q位于渤海湾，唐山海港开发区西南5kmp辐射大北京核心城市群q距离京津唐三大核心城市13小时车程p城市定位的旅游功能缺失q唐山城市定位以资源型和工业城市为主导p城市具备一定的滨海旅游基础，但开发水平不高q乐亭现有一些初级滨海旅游产品，开发水平不高，客均消费支出较低项目属性p大规模开发，区域型、海湾资源高尔夫、多功能旅游度假区q17.58km2占地面积，覆盖区域市场，依托海湾高尔夫，多种物业组合开发p强势的自然资源
20、q15公里原生态平缓沙滩q地热温泉资源q双道平行海岸线，内外海双重景观p地块已进行了初级产品开发q码头、海滨浴场等旅游设施已先期建设，但开发档次较低，人均消费支出较少29我我们通通过S-C-QS-C-Q金字塔基本金字塔基本结构来界定和构来界定和分析分析问题资料来源：世联模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R230S S：情境（：情境（situationsituation）项目背景事目背景事实（项目、客目、客户、市、市场）17.58km2占地面积，覆盖区域市场，依托海湾高
21、尔夫，多种物业组合开发原生态海岛，15km平缓沙滩，温泉，高尔夫，内外海双重景观码头、海滨浴场等旅游设施已先期建设，但开发档次较低，人均消费支出较少u大规模开发，区域型、海湾高尔夫、多功能u强势自然资源u地块的初级开发，低消费的客户群31R1R1：非期望：非期望结果果按常按常规发展的可能展的可能结果果低水平扩张，大规模简单复制大众化的旅游产品，以价格竞争为手段低消费的客户群体u发展方向u竞争优势u客户群体32R2R2：期望：期望结果果我我们的期望目的期望目标京津唐第一旅游度假胜地建立差异化的核心竞争力，实现价值最大化以客户细分为基础，吸引中高端的客户群u发展方向u竞争优势u客户群体33C C：
22、矛盾或冲突：矛盾或冲突 （complicationcomplication） R1 R1与与R2R2之之间存在着的矛盾或冲突存在着的矛盾或冲突R1R1R2R2低水平扩张，大规模简单复制京津唐第一旅游度假胜地大众化的旅游产品，以价格竞争为手段建立差异化的核心竞争力，实现项目价值最大化低消费的客户群体吸引中高端的客户群342.2.走什么走什么样的的发展展战略，打造京津唐第一旅游度假略，打造京津唐第一旅游度假胜地？地？Q Q：提出：提出问题 （questionquestion）要要实现从从R1R1到到R2R2必必须要回答的核心要回答的核心问题1.1.面面对现实市市场竞争，如何确立争，如何确立本案最具
23、本案最具竞争力的主争力的主题？3.3.开开发什么什么样的旅游度假的旅游度假产品，吸引中高端的客品，吸引中高端的客户群？群？项目目发展展战略略项目功能定位目功能定位35目目录框架框架项目界定和目界定和结构化分析构化分析项目整体目整体发展展战略略项目整体功能定位目整体功能定位项目地目地块开开发节奏奏36市市场竞争格局争格局37秦皇秦皇岛目前正在承担京津唐旅游度假区目前正在承担京津唐旅游度假区的重要功能，是本的重要功能，是本项目最大的目最大的竞争争对手手u秦皇岛：浓厚的历史人文，自然山海，吸引内蒙、东北、华北各内陆省市度假、养老客户u大连：独特城市魅力，优越的地理位置，宜人的气候，吸引东北内陆城市的
24、度假、养老客户u青岛：历史文化名城和风景旅游胜地，吸引山东、山西内陆省份的度假养老客户38秦皇秦皇岛拥有有长城、城、滨海、生海、生态等良好的等良好的旅游旅游资源，享有源，享有 “ “京津后花园京津后花园”的美誉的美誉u秦皇岛地处河北省东北部，是东北与华北两大经济区的结合部，海陆空交通高度发达u国家历史文化名城山海关、避暑胜地北戴河、南戴河旅游度假区、昌黎黄金海岸等40多个旅游景区独具魅力，每年吸引上千万海内外游客慕名而至39秦皇秦皇岛的的滨海旅游度假物海旅游度假物业主要集中在主要集中在北戴河和南戴河两个旅游功能板北戴河和南戴河两个旅游功能板块u开发水平：楼盘规模较小，品质一般u核心价值：海景资
25、源，产品品质u客户构成：本地与外地比例为1：9，高价公寓的客户以北京为主，中低价楼盘的客户以东北、唐山等地为主u置业目的：普通住宅以居住、养老为主，酒店公寓以投资和度假为主资源：休疗基地，配套成熟产品：多层住宅和酒店公寓为主，少量独立别墅、联排别墅均价：普通住宅30003500元/m2，酒店公寓45004900元/m2，联排6000元/m2，独立别墅10,000元/m2资源：新近开发区，配套欠完善，生活不便产品：多层为主，品质相差大均价：普通住宅17002000元/m2，公寓30006000元/m240以海以海滩资源源为主主导夏季旅游，是秦皇夏季旅游，是秦皇岛市旅游度假功能的核心市旅游度假功能
26、的核心竞争力争力功能区功能区功能属性功能属性核心核心产产品品核心核心竞竞争力争力山海关观光区长城系列观光历史名胜、海滩资源北戴河休疗区休疗基地城市资源，海滩资源，生态绿化，多样化地貌南戴河旅游休疗区旅游、休疗海滩资源，主题公园黄金海岸旅游休疗培训区旅游、休疗、培训海滩资源，主题公园销售物业旅游度假居住、养老、投资、度假城市资源，海滩资源，产品品质41对标分析表明，打网分析表明，打网岗岛可通可通过原生原生态的海的海岛资源和四季主源和四季主题建立差异化建立差异化竞争争优势对标对标分析分析本案可整合的本案可整合的资资源源秦皇秦皇岛岛核心核心竞竞争力争力城市资源 悠久的传统生态资源17km2原生态海岛
27、，内外海双重景观， 海滩资源15km平缓沙滩 地形地貌 多样化的地质构造生态绿化 高覆盖率的生态绿化温泉资源可大规模开发的海岛温泉 主题公园 以“欢乐海洋公园”为代表的多个主题公园历史名胜 长城系列观光高尔夫海岛高尔夫 u竞争优势：原生态海岛，15公里平缓沙滩，海岛温泉，海岛高尔夫u潜在机会：区别于秦皇岛的单一夏季旅游，本项目可打造四季主题竞争争优势42消消费者深度者深度访谈43结论1 1：以北京：以北京为主的大北京地区中高主的大北京地区中高层消消费者是本案可以争取的客者是本案可以争取的客户群群u滨海游客中，多来自大北京地区，多以自驾游为主，北京客户为主流u北京人短途出游频率很高，具有较强的经
28、济实力u北京认可的短途旅行距离是3个小时车程范围，项目符合u海岛、温泉的资源对北京及周边客户有很强的吸引力北戴河发展较早，知名度高。本项目与之竞争不能只凭海滩资源，要有其他的吸引力，温泉就非常好 唐山市丰润新区热电厂退休干部邓女士喜欢旅游，周末50%都会出去玩，短途旅行选择3个小时车程范围，大部分去京郊，海边温泉非常有吸引力中国公安大学团委书记 杨女士 滨海游客中，北京占8090%，天津占5%，唐山占10%。散客比例高达70%，一般采取自驾游的方式，汽车多为中档以上。新戴河芳馨园度假村总经理 刘先生海岛、温泉对北京人很有吸引力，北京人很爱玩北京天地集董事长 韩先生 44结论2 2：消：消费者提
29、出了者提出了诸如可持如可持续发展、展、生生态保保护、控制开、控制开发强度等度等诸多要求多要求u消费首选自然山水风光，本案原生态海岛资源优势明显u消费者普遍提出了保护生态环境，控制开发强度的要求短途旅游的主要目的就是放松，会选择一些山水好的地方，人不要太多，景点不能过于吵杂，这样自然气息才能更浓厚一些 中国拆船公司副总经理 赵先生更喜欢自然风光，自然的东西更能打动人，对旅游景点的娱乐设施要求不高，纯自然的，生态的地方是首选 唐山新区热电厂退休干部 邓女士天津人出游更倾向于自然风光，而且对海比较有感情 天津金禧大酒店财务部 王先生中科院的方案太城市化，岛上应有一片自然保护区，开发与保护相结合乐亭旅
30、游局副局长 李先生45结论3 3 ：高：高尔夫深受北京中高端客夫深受北京中高端客户的的喜喜爱，能，能够提升提升项目档次目档次个人认为短期度假应该选择环境相对好一些（有山有水），安静、人少一些的地方。像十三陵水库的国际高尔夫球场，以前和朋友经常过去，那边有居住的地方，一般会在那里过夜 北京天地集团董事长 韩先生高尔夫很好，周边很多朋友喜欢玩，但档次要高 北京某外企管理人员 刘先生很喜欢高尔夫，周末经常去玩 中国公安大学团委书记 杨女士u高尔夫已经成为北京中高端人群日常放松休闲、公关交际的主要方式u 海岛高尔夫在北中国非常稀缺，能够吸引国内外高端客户，提升项目档次，建立良好形象46结论4 4：作：
31、作为北方的旅游度假区，北方的旅游度假区，应创造造不同主不同主题以以应对四季分明的气候四季分明的气候变化化u需要打造不同的主题以应对季节变化u中高端消费者提出开发温泉、高尔夫、文化旅游和特色活动等良好建议北方旅游季节性强，应该开发有文化底蕴的古迹，吸引有文化层次的人，解决淡季需求问题 中国拆船公司副总经理 赵先生要注意人造景点的开发，实现冬季不闲、秋季不冷、夏季热闹的目标乐亭海洋局局长 安先生温泉主要能弥补冬季市场，对自驾车和豪华团客户比较有吸引力，游客注重篝火晚会和特色餐饮乐亭精石旅行社总经理 刘女士经常去陪客户洗温泉，打高尔夫燃料公司党委书记 苏先生47结论5 5：全面整合：全面整合资源，适
32、度建源，适度建设吸引点，吸引点，以以满足消足消费者多者多样化的需求化的需求u良好自然资源是吸引游客的前提u增加各种游乐设施能够满足不同层次消费的需求u亲水性娱乐活动设施尤为重要希望增加潜水、蹦极、意外生存游、探险游，可以建设星级宾馆、出海打鱼码头、娱乐设施 乐亭精石旅行社总经理 刘先生大部分游客认为本地的海滨浴场比别的地方好得多，但是相关娱乐设施缺乏，没有酒吧、KTV等场所，许多客人夜晚开车去港口开发区娱乐 新戴河芳馨园度假村总经理 刘先生海滨景点要有水上娱乐设施，温泉比较好，老少皆宜天津市河西区教委教研室 孟女士自然风光类景点要有娱乐设施、特色景观，绿化必不可少，新奇的娱乐设施非常有吸引力
33、天津市政府采购中心 于先生48结论6 6：北京消：北京消费者可以承受者可以承受较高的价格高的价格水平，可以作水平，可以作为争取的主力客争取的主力客户u 别墅和公寓是最受欢迎的产品类型u 北京高端客户可接受价格在100万元以上，而天津、唐山等目标客户能承受价格在50万左右如果有投资价值，会考虑购买度假物业，200m2左右，单价10,000左右北京天地集团董事长 韩先生有购买第二居所的打算，倾向于联排、独栋别墅，承受价格在50万元以下 天津市政府采购中心 于先生只要有升值潜力就会考虑，比较认可本项目的前景，承受的价格在40万左右唐山市新区热电厂 邓女士有购买度假物业的意向，倾向于250m2左右的别
34、墅，庭院要大，可接受价格在150万左右（包括精装修） 中国公安大学团委书记 杨女士49深度深度访谈的重要的重要结论u依托大北京地区，以北京客户为主u可持续发展、生态、控制开发强度u突出粗犷的地域特色，并创造不同主题应对季节变化u在沙滩、温泉、高尔夫上做足文章结论2：作为京津塘第一旅游度假目的地，本项目应注意诸如可持续发展、生态保护、控制开发强度等要求结论3：作为北方的旅游度假区，应创造不同主题以应对四季分明的气候变化结论4：全面整合资源，做足海滩、温泉、高尔夫，满足中高端消费者多样化的需求结论1：大北京地区中高层消费者是本案的目标客户，北京消费者因其较高的价格承受能力，可作为争取的主力客户50
35、成功案例借成功案例借鉴51世世联对类似区域的开似区域的开发进行了广泛研究，行了广泛研究，并着重分析了其中的五个成功案例并着重分析了其中的五个成功案例初步考初步考虑案例案例l豪斯登堡，日本l京津新城，天津l九华山庄，北京l愉景湾，香港l捕鲸人小镇，美国佛州lHomestead，美国密歇根lSeaside，美国佛州lLakeland village，美国加州lMariner sands，美国佛州lWintergreen turnaround，美国维州lKiawah Island，美国南卡州l布里克斯，美国佛罗里达豪斯登堡京津新城捕鲸人小镇临近主要大城市拥有海滩/温泉/高尔夫资源明确的定位、发展规划
36、地区性旅游热点着重分析了其中的五个着重分析了其中的五个l豪斯登堡，日本l京津新城，天津l捕鲸人小镇，美国夏威夷lSeaside，佛罗里达l基亚瓦合岛，南卡莱罗那州seaside基亚瓦合岛52案例一：豪斯登堡，仿效荷案例一：豪斯登堡，仿效荷兰城市与建城市与建筑形式的生筑形式的生态旅游城旅游城u区位：九州长崎县佐世保市的大树湾u区外交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟u规模：占地152万平米，首期开发118万平米，年接待游客400多万u资源：大树湾、荷兰风情城镇53以荷以荷兰1414世世纪的的“水城水城”作作为模仿模仿对象，象，具有具有浓郁的荷郁的荷兰
37、风格和格和历史史u开凿6公里长的观光运河，两岸及海水防护堤用天然石块砌筑，利用海水涨退之水位差进行运河换水u城中禁止汽车驶入，北侧主入口外有大片停车场，南侧海湾设有码头与游艇，南北向设置贯通全城公交路线旧城博物馆码头区新城区风车区（出入口）基础设施区观光美食区森林公园区宫殿区别墅区公寓区骑马区ABCDEFGHIKLMMBDCHAKFGEPPP54环境保境保护与与经济发展展“双双赢”的可持的可持续发展展战略略u发展旅游业和商业服务为其支柱产业u改良土壤，敷设地下排水管，种植花木，重现土地生机u建设污水和垃圾处理设施u集中敷设管线，便于安装维修并利于城市景观u合理利用淡水，高标准排放，减少污染u垃
38、圾严格分类投放55城市构思从城市构思从“立异立异”起步，突出文化与起步，突出文化与艺术品位，将品位，将“特色特色”发挥到极致到极致u6公里长的运河环绕并流贯全城，为游客增添水域风光u建造荷兰式风车群u重要建筑准确模仿荷兰现存历史性古建筑u建筑、街道、广场充分体现人本主义思想u中心与边沿、高潮与序曲既对比又协调56多多样化的旅游化的旅游设施与表演活施与表演活动u一应俱全的旅游设施：博物馆与游乐、餐饮、购物、旅馆、乘坐运河游艇与海上帆船，体验 人与海的交流等u富有艺术和文化色彩的园内表演活动57豪斯登堡成功的关豪斯登堡成功的关键要素要素q定位理念q以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，原汁原味，具
39、有浓郁的荷兰风格和历史q实施可持续发展战略，经济发展与环境保护取得双赢q总体规划q以人为本的思想贯穿于建设和经营过程，多样化的旅游设施与“钟爱多样性”的人之天性相符58案例二：京津新城，雄踞京津宝地，璀案例二：京津新城，雄踞京津宝地，璀璨明珠璨明珠u区位：位于天津市宝坻县周良庄，距北京98km，距天津40km，距唐山105kmu区外交通：距津蓟高速公路仅200mu规模：占地14.8km2，计划开发温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫球场、教育基地、别墅、公寓等u资源：温泉，潮白河，27洞高尔夫京津新城59温泉地、水岸旁、果岭上，新城温泉地、水岸旁、果岭上，新城诞生生u引入潮白河，形成小区内景观水系u
40、以高尔夫、码头建设社区景观核心u南北向干道和环状道路组织社区交通u温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫练习场、风情商业街作为核心展示区u核心展示区作为项目启动区先期开发帝景温泉度假村网球学校18洞高尔夫水上皇宫大酒店高尔夫练习场水上运动中心罗马广场国际风情商业街珠江外国语学校歌剧院9洞高尔夫高等教育基地1 12 25 56 67 78 89 910104 4111112123 3核心展示区8 88 89 99 960温泉度假村，提供温泉度假村，提供娱乐、休、休闲、旅游、旅游、居住、会居住、会务等全方位的等全方位的资源与服源与服务u公众温泉：动感夏园4000m2，浪漫春园1300m2，康乐秋园90m2
41、，温情冬园900m2u国际风情园：4套纯日式和风包房，土耳其堡浴，小木屋温泉u7栋11套VIP温泉别墅、商业街以及完善的SPA健康保健中心、客房、更衣、餐饮、娱乐等相关配套u二期将选择温泉生态观光、健身运动、温泉养生等方面进一步开发61京津新城成功的关京津新城成功的关键要素要素q定位理念q以“水”为灵魂，整合温泉、水岸、果岭，打造水上酒店、水上高尔夫、水岸别墅等特色设施q总体规划q围绕温泉、高尔夫等核心资源，提供娱乐、休闲、旅游、居住、会务等全方位的资源与服务q选取昭示性好、核心资源的地段，建立温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫练习场、风情商业街作为核心展示区62案例三：捕案例三：捕鲸人小人小镇，
42、特，特产商商业中心，中心，以古老的捕以古老的捕鲸作作业为度假市度假市场的主要的主要卖点点u区位：夏威夷卡那帕利海滩度假村u规模：离海352呎，占地8.5英亩，由15栋建筑物组成的综合购物中心，包括31家商店、8家餐厅及若干办公室63捕捕鲸人小人小镇的主要特色都表的主要特色都表现在建筑在建筑风格上，模仿船体和船格上，模仿船体和船舱的造形的造形u建筑风格模仿船体和船舱的造形u天窗和露天平台仿造成船上的甲板u通过手工捕鲸器的展示制造一条动线，引导参观u每周还有玻利尼西亚人户外舞台演出u提供给游客趣味、愉快、闲散而且富有教育性购物经验64捕捕鲸人小人小镇成功的关成功的关键要素要素q定位理念q挖掘本土题
43、材，以古老的捕鲸业作为主要卖点q整合地域文化，定期举行本地土著户外舞台演出q总体规划q小镇建筑风格模仿船体和船舱的造形q通过手工捕鲸器的展示制造一条游览动线，引导访客参观65案例四：案例四：SeasideSeaside，秉承新古典主，秉承新古典主义建筑建筑风格建造格建造乡村小村小镇u区位：位于美国佛罗里达州沃尔顿县，距沃尔顿县35公里，距巴拿马县40公里u区外交通：30A国道连接沃尔顿县、巴拿马县u规模：占地80英亩，350个独立住宅，300个公寓，旅馆单位，办公和零售空间，会议中心u资源：墨西哥湾66集集约利用土地，利用土地，创新开新开发标准和建造模准和建造模式，使之成式，使之成为独特的第二
44、居所社区独特的第二居所社区u公共空间为中心，整合大海、沙滩，居民至主要公共空间距离不超过5分钟u集中设置公共服务区，布置广场、旅馆等商业性设施u放射性与方格网相结合的道路规划，便捷地到达公共服务区和公共空间u南北向展开布局，沙滩景观最大化67打造打造艺术剧院、五星院、五星级酒店等吸引点，酒店等吸引点，提供多提供多样化的体化的体验u成 立 于 2000年 的 Rep ，每年演出超过2万次，2004年，Rep更与西佛州大学建立联系，每年邀请有潜力的实习生加盟uBud & Alleys建于1986年，seaside 富有吸引力的中心之一，更被佛罗里达时尚杂志评为佛州最有吸引力的200家旅馆之一68S
45、easideSeaside成功的关成功的关键要素要素q定位理念q秉承新古典主义建筑风格建造美国乡村小镇q总体规划q以公共空间为中心，整合大海、沙滩资源，居民至主要公共空间距离不超过5分钟q放射性与方格网相结合的道路规划，南北向展开布局，沙滩景观最大化q集中设置公共服务区，布置广场、旅馆等商业性设施q打造特色的人文吸引点（剧院、五星级酒店）69案例五：案例五：基基亚亚瓦合瓦合岛岛，以海，以海滩滩和高和高尔尔夫夫球球场为场为特色的多功能旅游度假特色的多功能旅游度假胜胜地地u区位：美国南卡罗来纳州的查尔斯顿以南23.5公里u规模：占地40平方公里，集住宿、商店、高尔夫、网球和海滩为一体u资源：16公
46、里新月形的长滩，22平方公里高地，20平方公里湿地沼泽u吸引点：五座获奖的高尔夫球场70保留了海岸保留了海岸线、湿地及湖泊，、湿地及湖泊，规划小而划小而紧凑的凑的总平面，所有平面，所有设施安排在步行范施安排在步行范围u规划休闲区、闲置空间区和主要为独户住宅大片居住区u高密度使用土地，度假村活动集中在两个可容纳密集活动的核心区，东滨海和西滨海村总共占全岛10%弱u度假村与私人住宅隔开，度假村放置在可容纳密集活动的核心区西滨海村东滨海村汪达地垒种植园71五座五座获奖的高的高尔夫球夫球场是是基基亚瓦合瓦合岛最最主要的吸引点主要的吸引点u湿地点球场，湿地球场洞和由水和沙窝围绕的轻击区u 龟岗球场，13
47、个洞分布在海洋森林之间，另有3个精彩的海滨球洞u 鹗岗球场，穿行于湿地和森林之间，并绕过四个主要的湖泊，15个洞都沾水边u 海洋球场，所有18个洞都可观海， 10个洞紧挨海岸线u 河边球场，沿着湿地、鲈鱼湖、基亚瓦合河展开72基基亚瓦合瓦合岛成功的关成功的关键要素要素q定位理念q保护原生海滩、森林、湖泊资源，使其成为最大的价值点q海滩和获奖高尔夫球场为特色的多功能旅游度假胜地q总体规划q紧凑的总平面布局，所有设施安排在步行范围之内，开发区域安置在适合集中使用的地块上q度假村与私人住宅隔开，度假村放置在可容纳密集活动的核心区q打造特色的自然吸引点（五座获奖的高尔夫球场）73通通过国内外成功案例的
48、深度研究，世国内外成功案例的深度研究，世联总结出旅游度假区致出旅游度假区致胜的的KPIKPI体系体系 总体体规划划生生态保保护：保护原生态海滩、森林、湖泊，使其成为最大的价值点硬硬性性指指标平面布局平面布局：紧凑的总平面布局，开发区域在适宜地块上集中开发动静分区静分区：度假村与私人住宅分隔，度假村放置于容纳密集活动的核心区定位定位理念理念四季的主四季的主题：通过沙滩、高尔夫、温泉等多个吸引点的组合，缓和季节变更的影响地域文化演地域文化演绎：挖掘本土题材，提供地域文化演绎的平台演演绎地域文化的舞台地域文化的舞台：提供地域文化演绎的场所区域区域识别系系统：利用道路、导示系统等元素统一规划和界定区域
49、公共服公共服务区区：集中设置公共服务区，布置广场、旅馆等商业性设施特色的特色的风格格：通过异域风格、乡村风格等多种风格的借鉴，打造独特魅力资源整合：源整合：整合强势资源，建设运河、海岛高尔夫、温泉等多个吸引点74深度研究表明，原生深度研究表明，原生态海海滩、高、高尔夫、夫、温泉、四季主温泉、四季主题是本案最具是本案最具竞争力的主争力的主题竞争争优势 市市场竞争格局争格局消消费者者访谈成功案例成功案例竞争争优势差异化竞争大北京地区中高端客户群国际国内类似个案借鉴75基于本案差异化基于本案差异化竞争争优势，确定，确定项目整目整体体发展展战略略v保护原生态海岛资源，使其成为最大价值点v挖掘本土文化，
50、创造独特地域主题v做足沙滩、 高尔夫、温泉等特色吸引点发展展战略略76以北京以北京为目目标进行量化市行量化市场调研，将个研，将个人短期旅游度假消人短期旅游度假消费者者细分分为四个群四个群组客客户细分分客户类型年龄月收入水平（家庭）出游频率（次/年）旅游支出（元/次*人）旅游偏好浪漫感性族25358,0001.5万58500800山水、海滨度假都市享乐族20305,0008,00058300500都市度假时尚精英族30502万以上8101,000以上资源型度假欢乐家庭族35455,000800058200300海滨度假、主题乐园77“时尚精英族尚精英族”因其良好的社会形象和因其良好的社会形象和示
51、范效示范效应，可以作，可以作为本案的核心客本案的核心客户客客户定位定位时尚精英族：精力充沛，有潜景的工作/职务，高收入、高目标的细分人群，对所提供的活动/设施的要求最高，喜欢时尚、新鲜体验及尊贵感觉核心客户重要客户边缘客户浪漫感性族：精力充沛，以自由职业者为代表，较高收入的细分人群，喜欢新鲜、刺激的体验核心客户欢乐家庭族：讲求实际的三口之家，寻求实在的娱乐和旅游项目为他们及其家人、孩子提供轻松假期u“时尚精英族” 、“浪漫感性族”因其较高的出行频率和消费能力，构成了本案重要的目标客户u欢乐家庭族虽然消费力低，但出行频率较高，可以为本案带来人气，也作为我们的目标客户78打网打网岗岛应建建设成成为
52、 “ “具有北中国特色具有北中国特色的可持的可持续发展的生展的生态海海岛”创造不同主题应对四季变化，突出北方粗犷的地域文化特色北中国特色北中国特色保护原生态的海岛环境，控制开发强度，实现可持续发展可持可持续发展的，展的，生生态的的做足沙滩、海岛温泉、海岛高尔夫等多个主题海海岛项目定位目定位79目目录框架框架项目界定和目界定和结构化分析构化分析项目整体目整体发展展战略略项目整体功能定位目整体功能定位项目地目地块开开发节奏奏80国国际规律研究律研究81用地功能划分和吸引点的建用地功能划分和吸引点的建设应充分考充分考虑旅游度假区的演旅游度假区的演变规律律u从旅游观光开始，到旅游休闲地，直至旅游度假地
53、，成熟旅游度假区遵循相似的演变规律u居住产品则从临时住宿、短期居住最终发展到度假居住u用地功能划分和吸引点建设应进行阶段性地划分以适应旅游度假区的演变发展阶段时间历程临时居住短期居住度假居住旅游度假区演旅游度假区演变规律律旅游观光地旅游休闲地旅游度假地82消消费者定量分析者定量分析83结论1 1：海：海滩是重要的短期旅行度假目的是重要的短期旅行度假目的地，温泉、水上运地，温泉、水上运动是最受是最受欢迎的主迎的主题u 自然山水和海边作为度假首位选择u海滩浴场和温泉作为吸引点引起三地目标消费者的关注u游艇、冲浪等水上运动受到大家欢迎84结论2 2：酒店等住宿：酒店等住宿设施施应着重着重满足舒适足舒
54、适度要求，无需奢度要求，无需奢华，景，景观资源相源相对不重不重要要u 京津两地更为关注酒店舒适度，价格则是次要考虑因素u唐山人由于收入水平相对较低，更为关注价格因素u京津唐对酒店的景观资源要求不高85结论3 3：景：景观、区域价、区域价值、升、升值潜力是潜力是选择度假物度假物业首先考首先考虑的因素的因素u 景观资源是选择度假物业重点考虑u升值潜力和区域价值也是关注的因素u除天津人外，京唐两地对产品不关心86结论4 4：购买度假物度假物业的主要的主要动机机为家人家人周末度假，其次周末度假，其次为投投资和朋友聚会和朋友聚会u 周末度假是购买度假物业首要动机u对京唐两市而言，投资是次要动机u选择朋友
55、聚会也是重要购买动机87目目标消消费者定量分析重要者定量分析重要结论结论2：对于居住物业，更为看中的是景观价值和升值潜力结论1：海滩是重要短期旅行度假目的地，温泉、水上运动是最受欢迎的主题u 大海、沙滩、水上运动受到普遍欢迎u居住物业营造景观和区域价值u酒店等住宿考虑舒适度结论3：对于酒店物业，舒适度要求则是首要考虑因素88地地块资源分析源分析89地地块资源分析梳理出打网源分析梳理出打网岗岛的价的价值点，点，海海岛、长滩、内外海、温泉、湿地、内外海、温泉、湿地、渔业u海岛：北中国大型原生态海岛，岛屿为滩涂地，占地近18km2u长滩：15km海岸线，优质天然细砂，入海坡度平缓u内外海：双道平行海
56、岸线，双重景观u温泉：拥有丰富的温泉资源u渔业：渔业资源丰富，冬季不封海，仍可出海打鱼浴场码头温泉海鸟栖息湿地沙滩内海外海90项目整体功能定位目整体功能定位应符合国符合国际规律，借律，借鉴成功成功经验，并考，并考虑地地块资源和消源和消费者者需求需求项目整体功能定位1234国际规律：用地功能划分和吸引点的建设应充分考虑旅游度假区的演变规律消费者定量分析：居住物业更为看中景观价值和升值潜力，酒店物业考虑舒适度要求案例借鉴：保护原生态环境，以公共空间为中心，景观价值最大化，度假与居住物业分隔地块资源分析：梳理出打网岗岛的价值点，海岛、长滩、内外海、温泉、高尔夫、湿地、渔业91用地功能划分用地功能划分
57、92利用网格法利用网格法对地地块进行宗地分割，作行宗地分割，作为功能划分的基功能划分的基础u网格法划分u充分考虑岛屿现有资源价值u充分反映目前的权属和开发现状u灵活调整，避免严格的网格分割而产生大量边角宗地 u考虑到地块较大，基本分割单位设为1公里1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818内海外海93在在项目整体定位的基目整体定位的基础上，上，结合地合地块开开发现状，状，动静分隔，划定三大主静分隔，划定三大主题功能功能区区u依托现有码头、温泉、沙滩规划大众游憩区u海鸟栖息保留地规划生态保护区u内海规划为湿地生态
58、保护区u大众游憩区和生态保护区之间规划高尚度假区1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818高尚度假区生态保护区大众游憩区湿地生态保护区内海外海94以初步划定三大功能区以初步划定三大功能区为蓝本，世本，世联建建议的用地功能划分如下的用地功能划分如下u大众游憩区：u沿外海规划码头、温泉乐园、运动发展区、海滨浴场u内海规划温泉配套游憩区和综合展示区u高尚度假区：u规划18洞湿地高尔夫、高尔夫南北两侧布置高尚度假村u岛屿西南端规划海鸟生态保护区1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121
59、2131314141515161617171818海鸟生态保护区18洞高尔夫高尔夫度假村高尔夫度假村浴场综合展示区运动发展区温泉主题乐园温泉配套休憩区码头主题乐园湿地保护区内海外海95打网打网岗岛的道路交通的道路交通规划，划，应该充分考充分考虑用地功能划分用地功能划分u横贯全岛的主干道在入口处，沿内海布置u富于变化的主干道连接各个功能区1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818海鸟生态保护区18洞高尔夫高尔夫度假村高尔夫度假村浴场综合展示区运动发展区温泉主题乐园温泉配套休憩区码头主题乐园湿地保护区内海外海96基
60、于以上的功能布局，世基于以上的功能布局，世联建建议采取采取进一步的增一步的增值举措，以提升区域整体价措，以提升区域整体价值u引入内海，形成运河，打造岛内环型景观水系u岛屿中部规划内湖，100200亩，分隔动区和静区，作为景观内湖1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818海鸟生态保护区18洞高尔夫高尔夫度假村高尔夫度假村浴场综合展示区运动发展区温泉主题乐园温泉配套休憩区码头主题乐园湿地保护区内海外海1234567897在功能布局的基在功能布局的基础上，世上，世联建建议如下的如下的宗地技宗地技术经济指指标功能指功能
61、指标宗地编号用地性质功能组成占地面积容积率生态保护用地海鸟生态保护区2.8km2高尔夫用地18洞湿地高尔夫、高尔夫度假物业5.5km20.1海滨浴场海滨浴场、浴场配套物业0.8km20.10.3运动发展区水上运动俱乐部、配套物业0.8km20.10.3综合发展区海洋主题公园、配套物业1.6km20.30.5温泉休憩区温泉度假物业1.2km20.30.5温泉主题区温泉主题公园、配套物业1.3km20.10.3码头主题区码头主题公园、配套物业1.3km20.10.398建建设吸引点吸引点99在在项目用地功能划分的基目用地功能划分的基础上，充分表上，充分表现项目整体定位确定的主目整体定位确定的主题，
62、建，建设吸引吸引点点u京津唐第一旅游度假胜地u北中国特色u可持续发展的，生态的u海岛q海岛高尔夫、海岛温泉主题公园、游艇码头q四季分明的主题、海洋展示中心q海岛生态保护区、湿地保护区q长滩、水上运动、码头主题公园1001 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818海鸟生态保护区18洞高尔夫高尔夫度假村高尔夫度假村浴场综合展示区运动发展区温泉主题乐园温泉配套休憩区码头主题乐园湿地保护区内海外海高尔夫海鸟保护区游艇码头长滩水上运动码头公园海洋展示中心渔人码头101享受大海、阳光、空气长滩建立富于建立富于竞争力的旅游度假
63、争力的旅游度假产品品线，来，来满足京津唐中高端消足京津唐中高端消费者高者高层面的精神面的精神诉求求贵族、高尚的运动享受、放松的休闲生活挑战极限、拥抱激情特色的渔业文化体验海洋文化时尚、惬意的时光亲近海鸟、大自然海岛高尔夫温泉乐园水上运动公园码头公园海洋展示中心游艇码头生态公园硬线软线京津唐第一旅京津唐第一旅京津唐第一旅京津唐第一旅游度假目的地游度假目的地游度假目的地游度假目的地102海海岛高高尔夫，高夫，高贵源于稀缺源于稀缺u规划18洞湿地高尔夫球场u形成由景色秀丽的湿地球场洞间开敞空间和由水和沙窝障碍围绕着的起伏轻击区；u水面介入带来的惊险赋于高乐夫球场特有的挑战，大多数球路经过住宅区u集可
64、玩性、秀丽与挑战于一体103温泉主温泉主题乐园，是放松园，是放松 ，更是一种奢侈享，更是一种奢侈享受受u依托现有温泉资源，建立体验式主题乐园u充分利用海岛资源，将温泉与大海充分融合，创造特有的体验u提供娱乐、休闲、旅游、居住、会务、疗养等全方位的服务104围绕海海岛、沙、沙滩做足文章，提供做足文章，提供闲散、趣散、趣味、挑味、挑战、教育等多重体、教育等多重体验u保护原生态沙滩，体味大海、阳光和空气，回归大自然u岛屿西南端规划私家游艇码头，尊贵在于独有u海上运动发展区建设水上运动俱乐部，体验极限挑战105海洋展示中心，集科学、教育、展示于一海洋展示中心，集科学、教育、展示于一体体u综合展示区规划
65、以海洋为主题的海洋公园，水族馆等106生生态保保护区，湿地区，湿地观鸟，亲近自然，放近自然，放飞心情心情u岛屿西南规划海鸟栖息地u内海规划湿地生态保护区107码头主主题公园，体公园，体验渔业文化，分享参与文化，分享参与乐趣趣u依托现有渔船码头，建设主题公园108四季分明的主四季分明的主题，让欢乐时光不断延光不断延续u生态观岛区，湿地春日观鸟，亲近自然，放飞心情u围绕长滩建设黄金海岸，夏日主题u秋日海岛高尔夫，高贵缘于稀缺u冬日温泉，是放松 ，更是奢侈享受109区域区域识别系系统110区域区域识别系系统：道路：道路u利用相邻及穿越项目的道路u统一规划和界定区域u成为城市风景线111区域区域识别系
66、系统：标志物志物u建立强势区域形象，使消费者产生“进入感”u可以通过以下元素得以实现：标志物、导示系统、雕塑、室外家俱、小品、路灯等112旅游度假区开旅游度假区开发特点和特点和现实约束条件，束条件，决定了本案决定了本案应采用价采用价值导向型的开向型的开发策策略略目目标及条件及条件京津唐第一旅游度假胜地开发时间不受限制启动资金受限制价价值导向型向型关关键举措措区域开区域开发采取分采取分阶段段渐近式开近式开发策略策略启启动区的成功开区的成功开发吸引点良好吸引点良好经营项目的成功启目的成功启动为市市场树立成功典范，立成功典范，并并实现区域的区域的滚动开开发113结合旅游度假区开合旅游度假区开发特点和
67、特点和现实约束条束条件，建件，建议本案的开本案的开发次序与次序与节奏奏1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818海鸟生态保护区18洞高尔夫高尔夫度假村高尔夫度假村浴场综合展示区运动发展区温泉主题乐园温泉配套休憩区码头主题乐园湿地保护区内海外海Phase IPhase IIu第一阶段：温泉、码头主题公园，温泉配套游憩区、运动发展区，预计610年完成u第二阶段：浴场、综合展示区、高尔夫、高尔夫度假区预计810年完成u整体计划区预计1520年开发完成114THE END THANK YOU!THANK YOU!115
