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1、第一章房地产法概述第一章房地产法概述 第一节第一节 房地产法的定义和调整对象房地产法的定义和调整对象 第二节第二节 房地产立法回顾房地产立法回顾 第三节第三节 房地产法的地位房地产法的地位 第四节第四节 房地产法的体系房地产法的体系 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法的定义和调整对象 一、房地产一、房地产 广义：土地以及地上建筑物和其他定着物狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态 二、房地产业二、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业 运行过程：生产、流通、消费三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象 定义：调整房地
2、产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称 调整对象（一）房地产开发关系（二）房地产交易关系（三）物业管理关系（四）房地产管理关系返回第二节 房地产立法回顾 一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法（一）建立新型的房地产权属关系时期 （二）私房改造和稳定集体土地所有权时期 二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法 （一）建立和健全城市私房管理法律制度时期 （二）建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期 返回第三节房地产法的地位 一、房地产法的性质一、房地产法的性质 本书认为，房地产法具有经济法的属性 二、房地产法与民法、土地法二、房地
3、产法与民法、土地法 （一）房地产法与民法 联系：民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则，对房地产交易也同样适用 区别：调整对象；任意性规范与强制性规范（二）房地产法与土地法 联系：房地产法与土地法有相交叉之处区别：偏重不同；规范的土地范围不同 返回第四节 房地产法的体系 （一）房地产法的渊源体系宪法房地产法律国务院发布的房地产法规、决议和命令最高人民法院的文件国务院各部、委发布的命令、指示和规章地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规 （二）房地产法的内容体系 总则 房地产开发房地产交易物业管理 房地产市场管理房地产市场管理 房地产法律责任房地产法律责任 其他内容其他内容（三）房地产法的法理体
4、系 1.房地产法律规范的总体性规定2.房地产法律事实3.房地产法律关系4.房地产法律责任（四）房地产法学的理论体系 房地产法基础理论房地产开发法房地产交易法物业管理法政府对房地产市场的调控法 返回第二章第二章 房地产法律关系房地产法律关系第一节第一节 房地产法律关系的定义和特征房地产法律关系的定义和特征 第二节第二节 房地产法律关系的构成房地产法律关系的构成 第三节第三节 房地产法律事实房地产法律事实 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法律关系的定义和特征 一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务
5、关系（一）依法律性质不同可分为： 1.房地产民事法律关系 2.房地产行政法律关系 3.房地产经济法律关系 （二）依房地产法律规范调整对象的不同可分为： 1.房地产开发法律关系2.房地产交易法律关系3.物业管理法律关系4.房地产管理法律关系二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征 （一）性质的多重性 （二）主体的广泛性 （三）客体的特殊性（四）产生、变更、消灭具有严格的程序性返回第二节 房地产法律关系的构成 一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体 1.房地产管理主体 2.房地产开发主体 3.房地产交易主体 4.房地产服务主体 二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容 1
6、.房地产管理职权、职责 2.房地产民事权利 3.房地产法律义务三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体 房地产经济行为房地产第三节 房地产法律事实 一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类 （一）行为 1.房地产法律行为 2.房地产管理行为 3.违法房地产行为 （二）事件 返回第三章第三章 土地征收法律制度土地征收法律制度 第一节第一节 土地征收法概述土地征收法概述 第二节第二节 土地征收程序土地征收程序 第三节第三节 土地征收审批权限土地征收审批权限 第四节第四节 土地征收补
7、偿及安置标准土地征收补偿及安置标准 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地征收法概述 一、土地征收的定义一、土地征收的定义 指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为 二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征 （一）征收主体的唯一性 （二）征收土地标的特殊性（三）征收土地行为的强制性 （四）征收土地条件的补偿性三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革 返回第二节 土地征收程序 一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序 （一）申请 （二）审查 （三）批准 （四）公告 二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序 1.建筑施工的临
8、时用地 2.地下或地上管线用地及地质勘探用地 3.选择勘探用地 4.抢险及紧急军事用地 返回第三节 土地征收审批权限 一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变 分级限额审批制度 二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定 国务院批准的征收土地范围基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的省级人民政府批准的征收土地范围国务院批准权限以外的土地报国务院备案 返回第四节 土地征收补偿及安置标准 一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准 （一）土地补偿费：被征收前3年平均年产值的610倍 （二）地上附着物
9、和青苗补偿费（三）新菜地开发建设资金 二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准 安置补助费：国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额标准以耕地年产值为基础，按人口补助 三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想 （一）采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围 （二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准 （三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益 返回第四章第四章 土地使用权出让法律制度土地使用权出让法律制度 第一节第一节 土地使用权出让概述土地使用权出让概述 第二节第二节 土地使用权出让的程序和方式土地使用权出
10、让的程序和方式 第三节第三节 土地使用权出让合同土地使用权出让合同 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地使用权出让概述 一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征 1.财产性 2.平等性 3.期限性 4.出让人的单一性和受让人的广泛性 三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系 （一）出让与转让的联系一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；且均不影响国家对出让、转让的土地的所有权 转让以出让为
11、前提条件，而转让又可以促进出让市场的发展和繁荣 （二）出让与转让的区别1.土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为 2.法律关系的主体不同 3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同 返回第二节 土地使用权出让的程序和方式 一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序 （一）拟定出让方案 （二）审批 （三）组织实施 二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式 （一）协议出让的定义、特点及程序1.一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目用地2.程序（1）公布出让计划（2）申请（3）协商（4）签约（5）
12、公布协议结果（6）登记 （二）招标出让适用开发性用地或有较高技术性要求的建设用地 程序招标投标开标、评标和中标签约登记 （三）拍卖出让 适用于商业用地或娱乐用地 程序拍卖公告交验有关证件、领取入场证拍卖 签约 登记 返回第三节 土地使用权出让合同一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点 指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议 1.民事合同 2.标的的特殊性 二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序 （一）订立的原则 遵守国家法律、法规和政策的原则 符合土地利用总体规划
13、和城市规划要求的原则坚持平等、自愿、有偿的原则（二）订立的程序三、土地使用权出让合同的主要条款三、土地使用权出让合同的主要条款 双方当事人的名称、住所 所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况 出让期限出让金的数额及给付方式 土地使用规则 合同的担保方式违约责任 双方认为应约定的其他条款 纠纷的解决方式 合同订立的地点、日期等 四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 （一）出让人的主要权利和义务1.主要权利：收取土地使用权出让金土地使用权期限届满收回土地使用权违约行为发生后的救济权，包括解除合同权、违约赔偿请求权和请求行政处分权 2.主要义务
14、：依照出让合同规定，交付土地使用权提供有关资料和文件 保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索（二）土地使用者的权利与义务 1.土地使用者的权力对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利有依法转让和出租的权利有权在取得的土地使用权上设置抵押权解除出让合同的权利要求违约赔偿的权利 2.土地使用者的义务：缴纳土地使用权出让金依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地 变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 土地使用期限届满，返还土地使用权五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除1.社会公共利益的需要2.双方协商并经有关部门批准 3.一方违约，致使出让合
15、同没有必要履行的 4.土地灭失 返回第五章第五章 城市房屋拆迁法律制度城市房屋拆迁法律制度第一节第一节 城市房屋拆迁法概述城市房屋拆迁法概述 第二节第二节 房屋拆迁程序房屋拆迁程序 第三节第三节 拆迁补偿和拆迁安置拆迁补偿和拆迁安置 按“Esc”键返回到章目录第一节 城市房屋拆迁法概述 一、城市房屋拆迁法的定义一、城市房屋拆迁法的定义（一）城市房屋拆迁：拆迁人依法在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为 （二）城市房屋拆迁法：调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋拆迁行为所发生的社会关系的法律规范的总称二、城市房屋拆迁的原则二、城市房屋拆迁的原则 （一）符合城市
16、规划的原则 （二）有利于城市旧区改造和生态环境改善的原则 （三）保护文物古迹的原则 三、城市房屋拆迁管理体制三、城市房屋拆迁管理体制 （一）国家一级管理机关及其职责 （二）地方一级主管机构及其职责 返回第二节 房屋拆迁程序 一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案 二、房屋拆迁申请及审查、发证二、房屋拆迁申请及审查、发证 （一）房屋拆迁申请受理机关：房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门（二）申请拆迁时应提交的资料 三、拆迁公告三、拆迁公告 四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁 五、签订拆迁协议五、签订拆迁协议 返回第三节 拆迁补偿和
17、拆迁安置 一、拆迁补偿一、拆迁补偿 （一）拆迁补偿的对象：房屋所有人 （二）拆迁补偿的范围被拆除的房屋 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿（三）拆迁补偿的形式货币补偿 产权调换 （四）拆迁补偿的标准 货币补偿的原则和标准 产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算 二、拆迁安置二、拆迁安置（一）拆迁安置的对象：被拆除房屋的所有人和承租人 （二）拆迁安置地点 原地安置 异地安置 （三）拆迁安置补助费和经济损失补偿费 返回第六章第六章 房地产开发法律制度房地产开发法律制度 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 第二节第二节 房地产开发企业房地
18、产开发企业 第三节第三节 政府对房地产开发的宏观管理政府对房地产开发的宏观管理 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的定义一、房地产开发的定义 指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型 以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发 基础设施建设和房屋建设 新城区的开发和旧城区的拆迁改造 三、房地产开发的特点三、房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动 房地产开发投资大 房地产开发周期较长 四、房地产开发的原则四、房地产开发的原则 符合城市规划的原则 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 鼓
19、励和扶植建设居民住宅的原则 返回第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的定义一、房地产开发企业的定义 指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业二、房地产开发企业设立的条件二、房地产开发企业设立的条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合规定的注册资本 有足够的专业技术人员 法律、行政法规规定的其他条件 三、房地产开发企业设立的程序三、房地产开发企业设立的程序 营业执照 房地产开发企业资质等级证书 四、房地产开发企业资质管理四、房地产开发企业资质管理 一级资质：国务院建设行政主管部门审批 二级资质 三级资质 四级资质 返回第三节 政府对房地产开发的宏观管理 一、规划与计划管理一、
20、规划与计划管理 （一）土地利用总体规划 （二）城市规划 （三）土地利用计划二、房地产开发项目管理二、房地产开发项目管理 （一）开发项目的立项管理 （二）开发项目的施工管理 （三）开发项目的竣工验收 返回第七章第七章 房地产转让法律制度房地产转让法律制度 第一节第一节 房地产转让概述房地产转让概述 第二节第二节 房地产转让合同房地产转让合同 第三节第三节 房地产转让中的有关法律问题房地产转让中的有关法律问题 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产转让概述 一、房地产转让的定义一、房地产转让的定义 指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为二、房地产转让的原则二、房地产
21、转让的原则 （一）出让方地位不变原则 （二）房地产一致原则 （三）效益不可损原则 三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件 （三）房地产转让的限制性规定 四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序 返回第二节 房地产转让合同 一、房地产转让合同的定义一、房地产转让合同的定义 指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 1.房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件 2.出让合同中规定的受让人的权利义务、土
22、地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容3.房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制 三、房地产转让合同的主要条款四、房地产转让合同订立的程序 1.协商2.签约3.公证4.登记五、房地产转让合同履行、变更和解除返回第三节 房地产转让中的有关法律问题 一、商品房预售一、商品房预售商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为（一）商品房预售的条件 土地使用权证书 建设工程规划许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工
23、交付日期 商品房预售许可证 （二）商品房预售管理规定1.商品房预售实行许可制度 2.商品房预售合同实行登记备案制度3.商品房预售所得款项的专款专用制度 二、房地产再转让的条件二、房地产再转让的条件受让人随时可以再转让 应受转让人的权利能力和出让合同的约束 三、房地产转让方式的法律思考三、房地产转让方式的法律思考 （一）赠与、调拨、继承不是房地产转让的形式 （二）以土地使用权作价入股，合资、合作开发土地不是房地产转让的特殊方式 四、商品房买卖合同的若干法律规制四、商品房买卖合同的若干法律规制 （一）商品房销售广告视为要约的法律规制 （二）商品房买卖预约和本约认定的法律规制 （三）对恶意违约与欺诈
24、行为的法律规制 返回第八章第八章 房屋租赁法律制度房屋租赁法律制度第一节第一节 房屋租赁概述房屋租赁概述 第二节第二节 房屋租赁合同房屋租赁合同第三节第三节 廉租房保障法律制度廉租房保障法律制度 按“Esc”键返回到章目录第一节 房屋租赁概述 一、房屋租赁的定义 指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为二、房屋租赁的种类 公房租赁和私房租赁 居住用房租赁和非居住用房租赁 三、房屋租赁的条件 有从事房屋租赁的法定资格 出租房屋所占的土地是以出让方式取得的 有合法的房屋所有证书 房屋能正常使用，符合安全条件 返回第二节 房屋租赁合同 一、房屋租赁合同的定义一、
25、房屋租赁合同的定义 出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议二、房屋租赁合同的主要条款二、房屋租赁合同的主要条款 1.租赁期限 2.租赁用途 3.房屋租金 4.修缮责任 三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务 （一）出租人的权利义务 （二）承租人的权利义务 四、房屋租赁合同的变更、解除与终止四、房屋租赁合同的变更、解除与终止 五、房屋租赁合同登记备案制度五、房屋租赁合同登记备案制度六、房屋转租六、房屋转租征得出租人同意 七、买卖不破租赁七、买卖不破租赁八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特别规定
26、别规定 返回第三节 廉租房保障法律制度 一、概述一、概述 1.保障主体是国家 2.保障对象是城市低收入住房困难家庭 3.保障方式是房屋租赁补贴和实物配租等相结合，以房屋租赁补贴为主 4.保障客体是住宅用房 二、保障方式二、保障方式 （一）租赁补贴保障方式 租赁补贴的补贴额=城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额每平方米租赁住房补贴标准 （二）实物配租保障方式 实物配租的配租面积=保障面积标准-城市低收入住房困难家庭现住房面积 三、保障资金及房屋来源三、保障资金及房屋来源 （一）廉租房保障资金的来源 （二）实物配租廉租住房的来源 四、申请、核准与廉租房保障协议四、申请、核准与廉租房
27、保障协议 （一）申请与审核程序 （二）申请与审核主体的权利（力）和义务（职责） （三）廉租房保障协议返回第九章第九章 房地产抵押法律制度房地产抵押法律制度第一节第一节 房地产抵押概述房地产抵押概述 第二节第二节 房地产抵押的范围房地产抵押的范围 第三节第三节 房地产抵押的设定和抵押权的效力房地产抵押的设定和抵押权的效力第四节第四节 房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产抵押概述 一、抵押的定义和特点一、抵押的定义和特点 抵押是一种担保债权实现的法律关系抵押物是由债务人或第三人提供的法律允许抵押的财产 不转移对抵押物的占有 二、抵押的种类二、抵押的种类 不
28、动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押 单独抵押和共同抵押 普通抵押和最高限额抵押三、房地产抵押的定义三、房地产抵押的定义 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 四、房地产抵押的原则四、房地产抵押的原则（一）合法原则 （二）同一原则 （三）特定原则 返回第二节 房地产抵押的范围 一、房地产抵押权所担保的债权范围一、房地产抵押权所担保的债权范围 主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用二、房地产抵押权标的物的范围二、房地产抵押权标的物的范围 （一）用于抵押的土地使用权范围1.
29、土地所有权不得用于抵押 2.集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权 3.必须是权属明确的土地使用权 （二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系1.抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额 2.房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金额部分，在余额限度内可以再抵押 （三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系 （四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系土地上新增的房屋不属于抵押物 对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿 返回第三节 房地产抵押的设定和抵押权
30、的效力 一、房地产抵押的设定 （一）房地产抵押合同1.房地产抵押合同的内容 2.房地产抵押合同的形式3.房地产抵押合同与主合同的关系4.房地产抵押合同无效的法律后果（二）土地使用权抵押设定登记 1.房地产抵押登记的机关2.房地产抵押设定登记的程序3.房地产抵押设定登记的效力 二、房地产抵押权的效力二、房地产抵押权的效力 （一）房地产抵押权的内部效力 1.优先受偿效力2.债权范围效力3.作为抵押物的房地产范围效力（二）房地产抵押权对外效力 1.抵押权对房地产出租法律关系的影响2.抵押权对房地产转让法律关系的影响3.抵押权对房地产再抵押的影响4.房地产抵押权对外处分效力返回第四节 房地产抵押权的实
31、现 一、房地产抵押权实现的定义一、房地产抵押权实现的定义 指债务履行期间届满，债务人不履行债务时，抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押房地产，以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿 二、实现房地产抵押权的条件二、实现房地产抵押权的条件 债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿三、实现房地产抵押权的方式三、实现房地产抵押权的方式 只能采取拍卖方式四、房地产抵押权实现的程序四、房地产抵押权实现的程序 抵押权人与抵押人协议程序抵押权人向人民法院起诉五、划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序五、划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序 报经有批准权的人民政府审批 拍卖所得价款必须首先依法缴纳应缴的
32、土地使用权出让金六、房地产抵押权实现的顺序六、房地产抵押权实现的顺序抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿抵押权已登记的先于未登记的受偿抵押权未登记的，按照债权比例清偿 七、房地产抵押权的实现对相关法律关系的影响七、房地产抵押权的实现对相关法律关系的影响（一）房地产抵押权的实现对主债权关系的影响 （二）房地产抵押权的实现对地上建筑物所有关系的影响（三）房地产抵押权的实现对土地所有权关系的影响 返回第十章第十章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度第一节第一节 房地产登记概述房地产登记概述 第二节第二节 土地登记土地登记 第三节第三节 房屋产权登记房屋产权登记 按“
33、Esc”键返回到章目录第一节 房地产登记概述 一、房地产登记的定义一、房地产登记的定义法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记二、房地产登记的特点二、房地产登记的特点 1.房地产登记由不同登记机关分别登记 2.房地产权属登记为房地产权利动态登记3.房地产权属登记采取实质审查主义 4.房地产权属登记具有公信力 5.房地产权属登记实行强制登记制度 6.颁发权利证书 三、房地产登记的作用三、房地产登记的作用 房地产登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利 房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施 房地产登记有利于维护房地产交易的安全 返回第二节 土地登记 一、土地登记的定义一、
34、土地登记的定义 国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记二、土地登记的内容二、土地登记的内容二、土地登记的内容二、土地登记的内容 （一）土地登记人（一）土地登记人 （二）土地位置（二）土地位置 （三）土地权属性质（三）土地权属性质 （四）用地面积、共（四）用地面积、共有使用权面积及分摊有使用权面积及分摊面积面积（五）地类面积（五）地类面积 （六）土地实际用途（六）土地实际用途 （七）土地等级（七）土地等级 （八）土地权属来源及依据（八）土地权属来源及依据 （九）地上附着物的情况（九）地上附着物的情况三、土地登记制度内容三、土地登记制度内容（一）土地登记的一般
35、规定 1.土地登记的原则 属地原则宗地原则2.土地登记的申请 土地登记的申请人 土地登记的申请资料 3.国土资源行政主管部门的职权（责）4.土地登记簿和土地权利证书（二）土地登记的类型和相关内容 1.土地总登记2.土地初始登记3.土地变更登记4.更正登记和异议登记5.预告登记 返回第三节 房屋产权登记一、房屋产权登记的定义一、房屋产权登记的定义 指房屋所有权和他项权利的登记 二、房屋产权登记的种类二、房屋产权登记的种类 （一）总登记（二）转移登记（三）变更登记（四）其他登记三、房屋产权登记的程序三、房屋产权登记的程序 （一）申请登记（二）勘丈绘图 （三）产权审查（四）绘制权证 （五）登记发证
36、返回第十一章第十一章 物业管理法律制度物业管理法律制度 第一节第一节 物业管理概述物业管理概述 第二节第二节 物业服务企业物业服务企业 第三节第三节 业主自治业主自治第四节第四节 物业服务合同物业服务合同 第五节第五节 物业管理法律责任物业管理法律责任 按“Esc”键返回到章目录第一节 物业管理概述 一、物业管理的定义和特征一、物业管理的定义和特征 （一）物业的定义泛指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产，包括各类已建成可投入使用的房屋、设施和场地 （二）物业管理的定义指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
37、护相关区域内的环境卫生和秩序的行为 （三）物业管理的法律特征 物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业服务企业履行合同义务的行为物业管理关系是双务有偿关系，物业管理行为是有偿行为物业管理行为具有一定公益性二、物业管理的类型二、物业管理的类型（一）委托代管型和业主自管型 （二）前期物业管理和后期物业管理 （三）日常性物业管理和针对性物业管理 （四）住宅小区物业管理、商业办公物业管理和公共设施物业管理 三、物业管理立法三、物业管理立法 （一）在民法典中纳入物业管理内容 （二）物业管理单行特别法模式 （三）在住宅法中列入物业管理
38、内容 返回第二节 物业服务企业 一、物业服务企业一、物业服务企业 提供物业管理服务的企业法人二、物业服务企业的资质管理二、物业服务企业的资质管理 物业服务企业应当依法申请企业资质等级评定 物业服务企业资质分为三级 物业服务企业的资质管理实行分级审批制度 三、物业管理公司资质标准三、物业管理公司资质标准 四、物业服务企业的权利和义务四、物业服务企业的权利和义务 返回第三节 业主自治 一、业主概述一、业主概述 狭义的业主是指房屋的所有权人；广义的业主即是指住户，不仅包括房屋的所有权人，还包括合法的物业使用人 业主的权利与义务二、业主大会二、业主大会 （一）业主大会的成立原则 一区一会原则政府指导原
39、则（二）业主大会的职责 （三）业主大会的议事规则三、业主委员会三、业主委员会 （一）业主委员会委员 （二）业主委员会主任、副主任 （三）业主委员会的职责四、管理规约四、管理规约（一）定义：由本物业管理区域内全体业主通过业主大会制定的，关于物业使用、维修、管理等共同物业利益事项，并对全体业主、物业使用人具有约束力的行为准则 （二）内容（三）临时管理规约 五、业主团体的法律地位五、业主团体的法律地位 返回第四节 物业服务合同 一、物业服务合同的定义一、物业服务合同的定义业主（业主团体）与物业服务企业之间就特定物业的维修、养护及管理，约定双方权利义务关系的协议 二、物业服务合同的订立二、物业服务合同
40、的订立 （一）订立原则 （二）订立方式 （三）书面形式三、物业服务合同的主要条款三、物业服务合同的主要条款四、前期物业服务合同四、前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其所选聘物业服务企业签订的书面服务合同 五、物业服务收费五、物业服务收费 （一）物业服务收费的原则 （二）物业服务收费的种类 （三）物业服务收费的构成返回第五节 物业管理法律责任 一、物业管理法律责任中的民事责任一、物业管理法律责任中的民事责任 （一）违约责任 （二）侵权责任 （三）承担民事责任的方式 二、物业管理法律责任中的行政责任二、物业管理法律责任中的行政责任 相关主体承担行政责任的行为 相关主
41、体承担行政责任的方式三、物业管理法律责任中的刑事责任三、物业管理法律责任中的刑事责任 （一）挪用专项维修资金的刑事责任 （二）业主犯罪行为的刑事责任 （三）职务犯罪的刑事责任 返回第十二章第十二章 房地产市场管理房地产市场管理法律制度法律制度 第一节第一节 房地产市场管理概述房地产市场管理概述 第二节第二节 房地产市场的计划调控房地产市场的计划调控 第三节第三节 房地产价格管理房地产价格管理 第四节第四节 房地产税收管理房地产税收管理 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产市场管理概述 一、房地产市场的定义及特征一、房地产市场的定义及特征 1.市场供给的稀缺性 2.市场需求的多样性 3.市场
42、供求的区域性 二、房地产市场管理的定义二、房地产市场管理的定义 指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策、法律、法规、规章等，对房地产市场经营活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动三、房地产市场管理的任务三、房地产市场管理的任务建立房地产市场管理机构，加强行政管理机关对房地产市场的宏观管理建立、健全和完善房地产市场管理的各项法规，规范房地产交易行为，使房地产市场的管理活动有法可依加快住房制度改革和现行房屋租赁制度的改革取缔非法交易行为，制止房地产侵权行为建立、健全廉租房保障制度、经济适用房制度和住房补贴制度，形成完善的国家住房保障法律制度 房地产市场管理的内容房地产市场管理
43、的内容限制房地产交易的客体规范交易行为调控房地产价格保证国家契税收入 返回第二节 房地产市场的计划调控 一、房地产市场计划调控的定义 指国家运用计划手段对房地产的开发、经营等活动进行宏观管理和调控二、实现房地产市场计划调控的手段 （一）城市规划 （二）土地供给计划 三、房地产市场计划调控与市场调节的协调 1.政府拥有足够的储备土地 2.减少土地使用者或经营者的土地存量 返回第三节 房地产价格管理 一、房地产价格管理的定义一、房地产价格管理的定义指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督等活动二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期
44、二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定并公布制度确定并公布制度 三、房地产价格评估制度三、房地产价格评估制度四、房地产价格评估的程序四、房地产价格评估的程序 五、房地产成交价格申报制度五、房地产成交价格申报制度 返回第四节 房地产税收管理 一、耕地占用税一、耕地占用税指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，按其实际占用耕地面积所征收的一种税 二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税 指国家向在城镇或工矿区范围内使用国家土地和集体所有土地的单位和个人，按占用土地面积分等定额征收的一种土地税 三、与房地产转让有关的税种三、与房地产转让有关的税种 （五）固定资产投（五）固定资产投资方资方 向调向调节税节税 （六）营业税（六）营业税（七）城市维护建（七）城市维护建设税设税（一）土地增值税（一）土地增值税 （二）印花税（二）印花税 （三）房产税（三）房产税 （四）契税（四）契税返回
