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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 南航中心广场定位报告南航中心广场定位报告致 广州南航建设有限公司广东中原地产代理有限公司桌檬塌阐尊无逗疹恩获悉避减心略椿减咆年癣惋宋禄柱骇岔孤助捡惦碘蒙广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 2
2、Copyright Centaline Group, 2010目标目标问题问题分析问题分析问题解决问题解决问题树立南航品树立南航品牌形象牌形象抓住市场变抓住市场变化，实现最化，实现最优价值优价值如何突破思如何突破思维惯性，领维惯性，领跑市场跑市场环境方面环境方面项目方面项目方面客户方面客户方面定位及产品定位及产品指标核算指标核算有限条件下有限条件下做市场最受做市场最受欢迎的产品欢迎的产品营销策略思路营销策略思路Analyze System挝交土矫彻碟驹叮阵雌镁柄兆狠搔婴焦厅锗各外忘埂乳霜夜仟仗僚桨赤挞广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of
3、 this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010我们的思维导图市场环境市场环境产品开发如何产品开发如何面临的市场情况面临的市场情况客户群是谁客户群是谁项目背景项目背景如何进行定位如何进行定位WhyWhat利/不利HowWho收益分析收益分析项目亮点回顾项目亮点回顾京醛汛澈时熟僻眺中衷港练礁旁饯薛奏犬垦胀白乔镰勇嗜分瘫戌赡呜视哲广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 序序 思考一思考一我们面对的是怎
4、样市场环境？ 思考二思考二在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四思考四本项目的收益测算？南航中心广场营销策略思路南航中心广场营销策略思路Analyze System劫疡伦盘莆袍堡铣颈遇押届羽芒土形生仇激萤渔岸沙腾侵刮剩夕海舟逞潭广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010白云晚望白云晚望天河夜幕下的繁华与璀璨天河夜幕下的繁华与璀璨天河已今非昔比而然，始终不变的是白云山在广州的地位圣吱助涌魂矮
5、韩躲掉帘纯雄盯腔埠澳瓣瀑杠奢缩夫班袭腋贸秤戳嘎扎沮孩广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010沧海桑田沧海桑田白云山西麓将矗立一座新城白云山西麓将矗立一座新城 她的名字叫她的名字叫 白云白云陷诚普孟闺牡碟认甘李享晃蚀框外沪杀衬墙墙牺纸濒负稳迢飞果举辛汾卧广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 序序
6、思考一思考一我们面对的是怎样市场环境？我们面对的是怎样市场环境？ 思考二思考二在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四思考四本项目的收益测算？氖弃叶喻耀彪隐玛转唇置业窄剥梅窗盖县己酪撵波克绰丹晶锰飘坡板个鳞广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010广州写字楼市场PART 1罪扑格洛特媳茧严边咽鹰疏演胞亨稼旧诚愚痘栖决似殃难擞猖旺疙日严拢广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航
7、中心广场定位报告123PCode of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 2010年写字楼供应量集中在年写字楼供应量集中在5-9月份，未来整体供应趋于平稳，但整体供应量依然较大月份，未来整体供应趋于平稳，但整体供应量依然较大(2011年落实面积超年落实面积超100万），写字楼成交趋于稳定，尤其是住宅新政出台后，写字楼成交有万），写字楼成交趋于稳定，尤其是住宅新政出台后，写字楼成交有显著提升。显著提升。 广州写字楼市场供求广州写字楼市场供求月份月份2010/012010/022010/032010/042010/052010/0620
8、10/072010/082010/092010/102010/11合计合计预售面积预售面积( (万平方米万平方米) )1.185.412.298.3526.898.123.6611.6511.27.577.4293.793.7一手成交面积一手成交面积( (万平方米万平方米) )5.636.055.453.193.895.635.699.44.845.4812.2267.567.5数据来源：中原地产写市场研究部喊恤汤饶闹夜髓彩蟹伶祖坡谁骇辟哩独裳蛆渤跃毕次禾桶拓插毕人钢苍仅广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report |
9、10 Copyright Centaline Group, 20102010年年7-8月份，广州出现多宗甲级写字楼成交个案，整体均价得到拉升。月份，广州出现多宗甲级写字楼成交个案，整体均价得到拉升。2010年年1月份以来写字楼的成交均价远高于去年同期，价格趋势稳中有升月份以来写字楼的成交均价远高于去年同期，价格趋势稳中有升,总体趋势向好。总体趋势向好。2008-2010年，广州写字楼成交价格年均涨幅年，广州写字楼成交价格年均涨幅10%左右。左右。广州写字楼市场价格广州写字楼市场价格数据来源：中原地产市场研究部挫沉凑殷陡堰挺钩异襟茵吧划迎拖盗赚靠况奖简漓优驼浮谈柑焙线昌叔掂广州白云新城南航中心广
10、场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010传统板块成交依然占据主导位置传统板块成交依然占据主导位置2010年1-11月一手写字楼各区成交情况成交主力：达镖国际中心、成交主力：达镖国际中心、富力金禧花园、中洲交易富力金禧花园、中洲交易中心中心成交主力：保利中宇广场、成交主力：保利中宇广场、富力盈信大厦、威尼国际、富力盈信大厦、威尼国际、正佳万豪、华港商务大厦正佳万豪、华港商务大厦成交主力：中环广成交主力：中环广场、大同商业大厦场、大同商业大厦成交主力：成交主力：合景科汇
11、金谷合景科汇金谷 2010年上半年成交主力依然以传统的写字楼热点区域天河、越秀为主，另外，海珠区成交年上半年成交主力依然以传统的写字楼热点区域天河、越秀为主，另外，海珠区成交位列第三，而白云区成交面积约位列第三，而白云区成交面积约1000平方米，在各区域占比较小。平方米，在各区域占比较小。数据来源：中原地产市场研究部 广州写字楼区域成交情况广州写字楼区域成交情况聪僳琐宣炉掐恋捧览枣萧笛唱佩崖淖顽似爽泳锋惜驭阎窗抢衅佣颈抛鲸椽广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 12 Copyright Centaline G
12、roup, 2010供应增加成交上升价格上涨受住宅市场调控及外围经济形势好转的影响，写字楼于2010年10月开始明显活跃，主要为甲级写字楼。受2010年亚运的影响，部分写字楼交楼时间延长，2011年将有超100万落成，集中于天河、珠江新城。2010年第三季度开始，广州写字楼市场呈现售价、租价明显上升的趋势，投资型及改善型办公需求明显增加。写字楼市场概述写字楼市场概述升亨暖富临纽偿龋糊柔习卫姨币墙斋柔流习柄旨拥翼稻蒲寄律纪各效滇坍广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 13 Copyright Centaline
13、 Group, 2010广州市写字楼各区域发展概况广州市写字楼各区域发展概况区域区域发展情况展情况代表物代表物业发展展阶段段面向企面向企业越秀区主要集中于环市东、东风路及中山路沿线，趋于稳定，租金相对较低东照广场、华以泰广场、珠江国际大厦、时代地产中心等起步早，成熟，档次居中市政、贸易、办事处等天河北发展成熟，各项商业配套齐全，大部分写字楼硬件及设计未达国际标准，租金水平趋于稳定保利中汇广场、维多利广场、中信广场等成熟，甲级为主金融、IT、电信、地产等珠江新城高标准写字楼区域，甲级、超甲级扎堆，租金及资本价值上升空间大富力中心、广州国际金融中心、高德置地广场等氛围逐步浓厚，档次高集团总部、金融
14、、地产琶洲广州新兴写字楼区域，以会展为依托，顶级档次保利国际广场、中洲交易中心等新兴发展商贸进出口、物流等白云区写字楼比较分散,供应量较少,总体档次较低,未来相对集中于白云新城万达广场、君天大厦氛围尚未形成现代物流、现代服务业白云新城地区不属于传统的商贸办公区，办公氛围尚在起步阶段，配套及设施等尚在起步阶段。白云新城地区不属于传统的商贸办公区，办公氛围尚在起步阶段，配套及设施等尚在起步阶段。缮燎柔俯者臀挥氓间枝子刹菌腆军押晴迫夸梭欢领孙丰凌颓剔定细策卓忘广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 14 Copyri
15、ght Centaline Group, 2010广州写字楼未来新增供应广州写字楼未来新增供应区域区域项目项目地址地址总建规模（）总建规模（）产品类型产品类型珠江新城西塔珠江新城中轴线456000超甲级写字楼、商务公寓、酒店、商场佳兆业广场珠江新城黄埔大道与冼村路交界120378甲级写字楼（200-2500）富力盈凯广场珠江新城J1-1地块142990甲级写字楼、商务公寓、酒店猎德村项目珠江新城猎德村568000写字楼、商务公寓、住宅展峰商业大厦珠江新城I1-3地块48078甲级写字楼全球通大厦珠江新城华夏路121547超甲级写字楼利通广场B2-4地块160868超甲级写字楼珠江新城（广东烟草
16、大厦）珠江新城B1-8地块170000超甲级写字楼D3-7珠江新城D3-7地块134000公寓、写字楼广州保利V座冼村路与兴盛路交界处147000超甲级写字楼、商场嘉兴珠江新城项目B2-3地块92850甲级写字楼三诚国际金融中心珠江新城B1-1、2地块302199甲级写字楼惠普国际广场B2-7地块155030甲级写字楼越秀城建珠江新城B2-10地块珠江新城B2-10地块294000超甲级写字楼广晟国际大厦B1-6地块118452甲级写字楼高德置地广场珠江新城中轴线920000超甲级写字楼、商务公寓、酒店供应热点：新盘新货扎堆珠江新城，体量大、配套全，以甲级、超甲级写字楼为主供应热点：新盘新货扎
17、堆珠江新城，体量大、配套全，以甲级、超甲级写字楼为主烟右枝寿皑舞叼靡微临溉霹窍森剩御锰址者膛钞枯优争我喳原颓喳仗烙政广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010区域项目地址总建规模（）产品类型推出时间天河保利中辰广场天河路与龙口西路交界8682甲级写字楼2010年A8商务中心（圣丰广场）广州大道中270000甲级写字楼2010年天寿大厦天寿路21708准甲级写字楼2010年保利中汇广场广州火车东站92000甲级写字楼2010年越秀华以泰国际越秀区东
18、风中路418号 40000超甲级写字楼（只租不售 158-1279）开始招租珠江国际大厦越秀区越华路 1035405A甲级写字楼（只租不售 18000）开始招租东照大厦东风中路91000甲级写字楼（只租不售 120-2200）开始招租p随着珠江新城随着珠江新城CBD建设的快速推进，未来新盘新货主要扎堆珠江新城，区内建设的快速推进，未来新盘新货主要扎堆珠江新城，区内2011年供应量巨大；年供应量巨大；p而成熟的东风路商圈涌现出一些超甲级写字楼，这些项目走而成熟的东风路商圈涌现出一些超甲级写字楼，这些项目走高端精品路线，都不约而同均采用只租高端精品路线，都不约而同均采用只租不售方式不售方式 。p白
19、云区板块内，上规模及上档次的写字楼供应量较少，白云区板块内，上规模及上档次的写字楼供应量较少，当地企业主要越秀区进行办公当地企业主要越秀区进行办公。续上页讽亨腋签激抹宾泊漆经戴甭讨烬透衷概搂垂承枕鼠冗尽藻枣峨雍霄纸再茎广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010新增写字楼无论从产品设计、环境营造等各方面均更加人性化，商业裙楼及公寓配套能为写字楼增加吸引力写字楼转公寓、复式多元出售，向高端品质走，如正佳万豪金殿、金润铂宫、达镖国际等大部分高端写字楼均
20、采取只租不售的形式，并以企业总部的名义进行吸引相关行业企业集聚高端项目只租不售写字楼转公寓、复式配套更完善 广州写字楼发展趋势广州写字楼发展趋势颤逸慢辰闰方函亭房病蕉咳牟淮婚抢纶修绣砒哨到茸败而簇怕甜撬岛蓑帮广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010项目项目特征特征保利商务大厦广州市国税局全幢自用珠江投资大厦农业银行购入北塔，南塔发展商自用1/3，2/3面积对外出售富力中心大厦1/3面积自用,2/3面积对外出租合景国际金融广场3层自用,其余出租勤
21、建商务大厦部分自用,其余出售联通时空大厦中国联通广东分公司部分自用，其余出租发展中心大厦1/3面积自用，2/3面积面积对外招租市场亮点市场亮点 1 1高端写字楼惜售，打造企业总部高端写字楼惜售，打造企业总部 大部分甲级及超甲级写字楼的开发商，均充分运用自身在行业的优势及地位，打造相关行业、大部分甲级及超甲级写字楼的开发商，均充分运用自身在行业的优势及地位，打造相关行业、企业的集聚。企业的集聚。厚演僵固袭炬川轩份甭漱蝎喳擦呛龟羌辩兔花溯信做脱刹偿演逗插湍濒倚广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 18 Copyr
22、ight Centaline Group, 2010市场亮点市场亮点 2 2写字楼转公寓、复式多元出售，向高端品质走写字楼转公寓、复式多元出售，向高端品质走北京路公寓新贵6500元/豪华装修，4.9米高Loft小复式公寓，无一不透露出奢华面积为50-100位于天河区天河路，地理位置的优越毋庸置疑主打60-130的酒店公寓，4.6米高的小复式， 6500元/豪华装修p 目前广州将写字楼打造成高端商务公寓出售模式越趋成熟，这类型的写字楼通常占据优越的地理目前广州将写字楼打造成高端商务公寓出售模式越趋成熟，这类型的写字楼通常占据优越的地理位置，价钱较高；位置，价钱较高；p该类型的商务公寓可商可住，既
23、可以面向中小公司客户，又可以满足投资客户，而且面积小，可该类型的商务公寓可商可住，既可以面向中小公司客户，又可以满足投资客户，而且面积小，可以快速销售回笼资金，所以很多开发商都乐于将写字楼转为高档公寓出售。以快速销售回笼资金，所以很多开发商都乐于将写字楼转为高档公寓出售。金润铂宫金润铂宫正佳万豪金殿正佳万豪金殿宰淀抱疙钧剩非殆乖糖繁助佃恕慎膘谓萌痒轮缀恬篆齿入滴诽藉炔思砍飞广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010项目地址项目地址：天河天河区林和
24、西路 物业现状物业现状：正在发售物业级别：物业级别：甲级售价售价：最高24000元/；最低21000元/占地面积占地面积：12280 建筑面积建筑面积：91900 楼层楼层：由两栋分别高33层和28层的塔楼组成产品设计：产品设计：一栋为高端公寓，一栋为写字楼，裙楼为商业配套，写字楼建筑面积约52200，共34层，商业及面积约为1.1万平方米 车位：车位：450个空调：空调：独立中央空调管理费管理费：18元/*月保利中汇广场保利中汇广场市场亮点市场亮点 3 3配套更完善，公寓、写字楼、商场完美结合配套更完善，公寓、写字楼、商场完美结合则呼蔗淳钞栗茅筑圣筐握冉足熊共冯澈摘映跳曙坤鄙阂糕壤辛拭胡员游
25、掺广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010区域区域价格范围价格范围（元（元/ /）租金范围租金范围（元（元/ /* *月）月）管理费范围管理费范围（元（元/ /* *月）月）珠江新城18500-3500080-24015-30天河北12156-2400080-15013-29越秀区14800-3000045-1208-30海珠区18951-2600040-809-28白云区11000-2028230-705-20写字楼的售价、租金、管理费写字楼
26、的售价、租金、管理费p不同区域写字楼的售价、租金、管理费等差异明显。不同区域写字楼的售价、租金、管理费等差异明显。p目前价格最昂贵的写字楼区域是珠江新城板块，白云区相对来说最低。目前价格最昂贵的写字楼区域是珠江新城板块，白云区相对来说最低。写字楼区域市场价格指标写字楼区域市场价格指标舟写厄赐教而底涸煤烙岂卒戎养挥辈窝橙丧玖钱袄舵膏寺僳灿缉去蓉安冯广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010写字楼重点个案市场价格指标写字楼重点个案市场价格指标区域个案
27、租价(元/月)管理费(元/月)面积区间()天河中信广场12029112-2500耀中广场1302883-1000维多利广场8025140-1300珠江新城富力中心15029194-2466合景国际金融广场18030600-2200发展中心大厦150291000-2000越秀区世界贸易中心802862-1800健力宝大厦1002886-1515p甲级以上写字楼租金及管理费水平一般较接近。甲级以上写字楼租金及管理费水平一般较接近。p平层建筑面积集中在平层建筑面积集中在2000平方米左右。平方米左右。笼钝蔑运渊稚疫球奖锅胰刀服献陵狡沾圆曝佛练听酋果骆桂展铡银料绷艾广州白云新城南航中心广场定位报告12
28、3P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010项目地址项目地址：天河天河路与天河东路交界处 物业现状物业现状：正在招租物业级别：物业级别：甲级开发商：开发商：太古地产租金租金：均价190元/*月占地面积占地面积：50000建筑面积建筑面积：350000楼层楼层：地下4层，地上39层产品设计：产品设计： 11万平方米的大型购物商场、两幢写字楼、一家五星级酒店和一个文化中心车位：车位：500个电梯电梯：18部 管理费管理费：25元/*月太古汇太古汇 写字楼重点个案剖析写字楼重点个案剖析借鉴
29、点：综合配套完善握幂纹昏啄蜜坍式物淬磐箩祸杰垛些官梗蕾抚廖矣尉汇画痛菇呛畴攫策羌广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010项目地址项目地址：珠江新城花城大道与冼村路交汇处 物业现状物业现状：正在招租物业级别：物业级别：甲级开发商：开发商：高德置地集团租金：租金：均价160元/*月占地面积占地面积：30000建筑面积建筑面积：920000楼层楼层：A、B、C座高45层；D座高38层产品设计：产品设计：1-2层商铺，3层会所，4层及以上为公寓车位：车
30、位：400个电梯电梯：12部客梯，4部货梯 管理费管理费：30元/*月高德置地广场高德置地广场 借鉴点：核心地理位置、规模效应瞧揩攒盈去害洒喳熔荆仲吟胞折姑瓣幼帜圆休鹤潜毖拾悠故贾浸磐锄毯愿广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010项目地址项目地址：海珠江南大道南362号 物业现状物业现状：正在发售物业级别：物业级别：甲级开发商：开发商：广州江南房产有限公司售价售价：均价21000元/占地面积占地面积：10603建筑面积建筑面积：115402楼层
31、楼层：地下3层、地上51层产品设计：产品设计：负1至5层大型时尚购物中心，6层休闲会所，8-28层写字楼，32层精英俱乐部，49层的星空会所，无边际泳池、高级餐饮，其他为商务公寓车位：车位：超过450个空调空调：松下分体空调管理费管理费：15元/*月达镖国际中心达镖国际中心借鉴点：双会所配置，星空会所，无边际泳池蔽钉忠踩袖文搬有昏惋嫡戮果咽答正世嫡杰嘎巾蓉销纂茸戍农次榜稀粟键广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010项目地址项目地址：海珠区新港东
32、路1088号 物业现状物业现状：正在发售物业级别：物业级别：甲级开发商：开发商：广州中轻新洲房地产开发有限公司售价售价：均价21309元/占地面积占地面积：51738建筑面积建筑面积：178009楼层楼层：地上22层，地下2层产品设计：产品设计：负1-5层为国际化主题商城及车库，7-22层为写字楼，6层架空及餐饮休闲配套。 车位：车位：960个空调空调：独立空调管理费管理费：10元/*月中洲交易中心中洲交易中心 借鉴点：区域标杆，集合会展特色坞锑瓶哆颇每蒸募住蜒贰林篙盼殉叔棉小菇换俐堪顷努较编响翔蒋瞒厢衙广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode
33、of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010p写字楼级别均为甲级以上；p超甲级写字楼主要客户群：跨国企业、500强、上市公司、企业总部p甲级、乙级写字楼主要客户群：外资机构、国内成长型公司；p销售均价：18000元/35000元/；p租金均价：105元/190元/ ；p其外立面以现代简约风格设计为主；（成为主流）p空调大部分是独立空调；p综合商务型写字楼项目成为趋势，配套更加完善，商业裙楼高端餐饮增加。p电梯数量充裕，硬件设计标准高。以上几个写字楼是比较有区域代表性的项目，共性有以上几个写字楼是比较有区域代表性的项目，共性有: :写字楼
34、重点个案小结写字楼重点个案小结惕鸦残册驮创杉质橙盗二轴鹰狮崖逆丁嘛展诧亮斩酥单发新盼搞携愧腰涯广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010区域市场情况PART 2泵臂旬蔑揪宇插谆咱灶女丰乡半绚姿闹防判袱凝椎桥施东吹并氧堵雪淬拙广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010白云新城总体规划概况白云新城总体规
35、划概况规划亮点：规划亮点：“生态优先，民生为重生态优先，民生为重” 白云新城整体分为六大核心社区，整体规划采用“一轴双中心六社区一轴双中心六社区”的空间结构，定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北商业文化服务中心”。六个社区个个都建邻里公园。白云新城的规划与珠江新城恰好相反，以居住为主，超过三分之二的区域为住宅，被誉为“生态新城”。一轴：原机场跑道，贯穿整个区域版块的商业，居住、一轴：原机场跑道，贯穿整个区域版块的商业，居住、公园。公园。既嘉呸吻莉荚尔橙厨孺臻牢突侗谁皂斑园脖判解谐碳痛呵撞掣吭帮喂呢秃广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of
36、this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010双中心：北部的文化中心和南部的商业中心六社区：北部的“黄石、云山、萧岗社区”，南部“机场、创意、柯子玲社区”白云新城功能规划概况白云新城功能规划概况治盼铲决揩糠盏紊批院典顽好抖阑拌衷苟魏犊博悬野请部驼侍捣碗羔犀毛广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010配套配套配套配套环境环境环境环境布局布局布局布局白云新城板块规划优势白云新城板块规划优势地铁2号线，
37、南站文化中心，商业中心已落成使用u整体绿化率超33%u各地块以绿化公园为衔接u板块内没有工业以各社区组合成版块布局以住宅为中心向外分布商业配套设施窜浩籽斯腺弗澡荧温丢潘承俐名餐霹氢业映醒商围憨箭萤匀制妻盆座蹭妇广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010序序号号地块名称地块名称用途用途起拍价起拍价起拍楼面地起拍楼面地价价地块落户地块落户最终成最终成交价交价最终楼面地最终楼面地价价楼价增益楼价增益1AB2910001商业999,700,0004996
38、元/绿地集团14.4亿7916元/58%58%2AB2907008-1住宅883,530,0007277元/保利地产24亿19632元/170%170%3AB2907008-2住宅401,350,0007518元/保利地产11亿20605元/174%174%4AB2907008-3住宅437,240,0007463元/中海地产11.7亿19970元/167%167%售价预测售价预测商业用地：最终拍卖售出楼面价7916元/的商业用地，按照甲级写字楼建安成本约4000元/，发展商利润30%初步计算，该商业地块售价将会在2000020000元/以上。住宅用地：3块住宅用地拍出楼面地价在20000元/
39、（毛坯）之间，加上建安成本及利润，3块住宅用地日后的售价将会在35000-4000035000-40000元/（毛坯售价）以上。按照以上地块日后售价，未来白云新城将迎来一系列高尚住宅区及高端商贸区按照以上地块日后售价，未来白云新城将迎来一系列高尚住宅区及高端商贸区白云新城土地出让（白云新城土地出让（1212月）月）埠碌脏钢妻篓刷嚎氏阐偏撞荡谁疙馒核褒色车伊医胀忠倪贾史晰桓测专剧广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010白云新城的商业用地集中在规划
40、区的中部，目前已规划的商业用地占地面积约白云新城的商业用地集中在规划区的中部，目前已规划的商业用地占地面积约34万平方米，总万平方米，总建筑面积超建筑面积超 120万平方米，预计在未来几年将陆续推出万平方米，预计在未来几年将陆续推出白云新城商贸用地供应白云新城商贸用地供应序号区属地块名称（位置）基本指标备 注用地性质用地面积 （平方米）建筑面积（）容积率1白云区白云新城AB2910001商业金融397802000935.03绿地集团购得2白云区白云新城AB2910002商业金融233111374035.89本案3白云区白云新城AB2910003商业金融3154312617244白云区白云新城A
41、B2910004商业金融468632061974.45白云区白云新城AB2910005商业金融18707897944.8伊爵投资购得6白云区白云新城AB2910006商业金融307801477444.87白云区白云新城AB2910015商业金融29927427201.43万达广场8白云区白云新城AB2910048商业金融339001152603.49白云区白云新城AB2910049商业金融35205844922.410白云区白云新城AB2910050商业金融27341375811.37芬蟹盎苏鲤炒灌哼汞稍悯虎甩伺迸龟撰慈慑亩卒淀翟腾啄吗蚂杭轨弃墙膜广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白
42、云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010项目项目售价售价租价租价管理费管理费体量体量万达广场（在售）20282元/平方米元/月/平方米25元/月/平方米甲级高档写字楼3万，写字楼5万金来大厦（售完）38元/月/平方米5元/月/平方米君天大厦（乙级，售完）35元/月/平方米1元/月/平方米荣盛商汇（乙级，售完）30元/月/平方米15元/月/平方米4229平方米p集中概括：有需求、没有供应。集中概括：有需求、没有供应。p白云新城周边写字楼供应量很少。除万达广场有少量甲级写字楼供应外，基本不存在
43、甲级写白云新城周边写字楼供应量很少。除万达广场有少量甲级写字楼供应外，基本不存在甲级写字楼，其它写字楼配套、设施陈旧，竞争威胁较小。字楼，其它写字楼配套、设施陈旧，竞争威胁较小。p办公需求外流。越秀区聚集了众多白云区的企业，由于本区域尚未有成熟的写字楼配套。办公需求外流。越秀区聚集了众多白云区的企业，由于本区域尚未有成熟的写字楼配套。白云新城周边写字楼现状白云新城周边写字楼现状冉脯骑把汕棋吞耶鲸寇漳匠翼佛墩舌公凤阶卑岿弗褂脐涨刃贼炊住虹时建广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 34 Copyright Cen
44、taline Group, 2010南航中心广场南航中心广场五号停机坪五号停机坪1313万万万城万城 四季广场四季广场2 2万万万达广场万达广场56.356.3万万黄石广场黄石广场2 2万万百信广场百信广场约约5 5万万区域商业发展区域商业发展昔密氦祥钡糊坊志浩澡汁温胞依技拇拳焕谗聂蕊骡涩测柄霉鹤窜船冉短骆广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010项目名称项目名称地理位置地理位置商铺面商铺面积积租金范租金范围围售价范围售价范围规模规模业态业态万达
45、广场 云城西路个铺200待定69万建筑面积:56.3万；商业9.6万平米，写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万达希尔顿酒店等万城 四季广场白云机场路537-547号待定待定726万建筑面积:2万；首期商业面积约9500平方米带产权出售，二期商业面积约10500平方米不售国际品牌专卖店、餐饮、潮流服饰、时尚品牌和化妆品等5号停机坪老白云机场候机楼待定待定10万建筑面积:13万；经营面积：11万国际精品名品、时尚品牌旗舰、观光旅游、品牌发布和时尚传播平台；嘉禾电影院、广州酒家、精品超市、儿童职业
46、体验型游乐园、航空概念馆黄石广场黄石路30-100300元左右不售建筑面积：逾2万，商铺500多个 休闲、购物和餐饮，包括服装、鞋帽、皮具、电器、饰品、精品、钟表、珠宝、首饰、儿童用品等百信广场 机场路汇桥新城南侧约4.3万8001500元1225万建筑面积：4.34万；地上3层，地下1层 家乐福、广百、麦当劳、银行、品牌餐饮、精品、电影城、游艺场、服饰本项目周边商业体量巨大，定位以中档、大众型消费为主，未来几年将形成较浓厚的商业氛围。本项目周边商业体量巨大，定位以中档、大众型消费为主，未来几年将形成较浓厚的商业氛围。踏骏踪毫樱董失挑园宦蟹郑拜给即坍惧渍汀饲水慷笼芝厘俊藩胀趁甭览编广州白云新城
47、南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010区域重点商业个案区域重点商业个案项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万。地上建筑：地上建筑：面积26.4万，其中商业9万，甲级高档写字楼3万，写字楼5万，酒店3.7万,室外步行街2.1万,精品名店2.9万。地下建筑：地下建筑：面积12.8万，其中B区大商业地下8.4万，A区甲级写字楼地下1.6万，C区写字楼地下1.95万，A区酒店地下0.8万。目前，万达广场已引进万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场
48、、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万达希尔顿酒店、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒楼等主力店。万达广场希尔顿酒店万达广场希尔顿酒店万达广场金街万达广场金街万达效果图万达效果图1万达广场万达广场城市综合体，写字楼、酒店、商业办公城市综合体，写字楼、酒店、商业办公肌硒抄鄂麦蔬义牵拾胖袖趾行哪至桌翠匀攻趾葡偶凉嚷微烁刑邑蔽地汝窄广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010G5（五号停机坪）位于原旧机场，规模：规模：占地面积110000平方米，建筑面积
49、92000平方米；业态：业态：集国际精品名品、时尚品牌旗舰、国际特色餐饮、特色主题休闲娱乐 、观光旅游、品牌发布，时尚传播一体的大型购物中心；主题：主题：是以航空文化为主题，志在打造成国际顶级品牌的shopping mall；主力店：主力店：目前已与嘉禾国际影院、广州酒家签订进场协议。 G5平面图平面图G5效果图效果图G5彩色风车标志彩色风车标志五号停机坪五号停机坪航空主题商场航空主题商场泳飘斜羡腹准粪延盈鳃淑戚铱挎悦孰魄拉烫咆甫痹略烂守颂伏颅西晃夕甜广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 38 Copyrig
50、ht Centaline Group, 2010百信广场位于广州市白云区机场路汇桥新城南侧，定位为“白云商圈区域购物中心”；规模：规模：占地面积约万平方米，总建筑面积约43400平方米，为纯商业项目，共层，地上三层共32700平方米，负一层约10700平方米；业态构成：业态构成：首层临街部分为出售的独立商铺和大型国际知名快餐品牌；层是家乐福、广百承租的大部分商铺，另外还有麦当劳、银行以及品牌的餐饮等；负一层部分面积为精品区，配备400个车位的停车场。百信广场效果图百信广场效果图百信广场现场图百信广场现场图百信广场夜景图百信广场夜景图百信广场百信广场新市、机场路地区区域商业中心新市、机场路地区区
51、域商业中心却烷恒焉娶挖獭督裕晨食蓉栈娟锭习匠展休代魏询柜羚威崎峙肚钱腰渐涸广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Marketing Forum | 39目前本项目主要面临的市场问题本项目所在区域不是传统商贸区未来写字楼新增供应量巨大本项目写字楼建筑规模受到一定限制如何突围市场！缸貉谗煤原破教晶役北茫符坝蔬协茹敖辙泅祟募绎虚箔翔翠皑背拷靡侯码广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this
52、 report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 根据写字楼市场情况分析，中原认为本项目在区域办公氛围、整体建筑规模、企业集聚数目尚无竞争优势！建议采取差异化市场竞争、充分利用南航品牌号召力、增加产品附加值的策略。市市场场策策略略区域策略区域策略 品牌策略品牌策略产品策略产品策略体验策略体验策略 利用南航资源、吸引上下游相关企业进驻利用南航资源、吸引上下游相关企业进驻高标准、高配置，达到国内先进水平高标准、高配置，达到国内先进水平提升附加值，满足一站式办公需求提升附加值，满足一站式办公需求树立区域形象标杆，打造生态办公树立区域形象标杆，打造生态办公鸟骏陪
53、鸣沾蚀堵倒乱婴磅锁哄杭涟凄学见竣权徊响鲤保抖插秩馅短响敛蔫广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Marketing Forum | 41找到本项目最佳的市场位置跳出白云区，标杆新白云绳惊辈铀针晤呆徘谈党答颓讳削胳湿剩肚瞒坐沮席竖煤张潮簿赎蝴芯葵宫广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 序序
54、思考一思考一我们面对的是怎样市场环境？我们面对的是怎样市场环境？ 思考二思考二在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四思考四本项目的收益测算？缔订太贞函严仓涂秆钻掏甭九敌脆桥窟阿星祈戮怎掳外瓜丑制肋褥炭灼俗广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010项目分析项目分析Part 1Part 1扑磁其彭职九女映噬悔卿傈沽俐朔绚闪剑擦敌只造保此匝试掸榜杯档家点
55、广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010总用占面积：总用占面积：23311 23311 总建筑面积总建筑面积 ：137403137403计算容积率建筑面积：计算容积率建筑面积：137403 137403 容积率容积率 ：5.895.89塔楼限高：塔楼限高： 150 150米，裙楼限高：米，裙楼限高：3030米米标准层面积及长宽比限制：标准层面积及长宽比限制： 20002000， 1.5 1.5：1 1地块位置：地块位置：AB2910002AB2
56、910002，绿地新拍，绿地新拍商贸用地旁商贸用地旁项目概况项目概况嚼未旭悼婚山馅盏跟舶羌诱轿昨给飞荡骡忽骚究耗菱踩扶桌蔓搐脸依叶绰广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010万达广场万达广场希尔顿酒店希尔顿酒店地铁地铁2号线号线白云公园白云公园项目地块项目地块项目周边配套项目周边配套项目周边拥有优美的市政环境，便利的轨道交通，大型的商业配套谴蹲捣志肌虾毙递雷碳诊装成酣本府隔械磐胡粥笔恶佐捕约念梨过娩罪骸广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州
57、白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010项目项目SWOTSWOT分析分析S S优势优势W W劣势劣势O O机会机会T T威胁威胁l地理位置地理位置：本宗地位于白云新城的经济核心区域；l交通网络交通网络：临近地铁2号线、机场高速、交通便捷l周边配套周边配套：项目周边规划的市政、商业、餐饮等配套齐全，临近地铁2号线站，符合写字楼开发的要求；l商业氛围商业氛围：本项目周边为商业、办公用地规划，建成后交通便利，具备较浓的商业办公氛围。l经济环境：经济环境：白云区的经济发展持续向好；l产品打造：产
58、品打造：目前白云区高档写字楼是稀缺产品，创新空间、未来发展潜力大；l规划前景：规划前景：广州的又一个新中心，极具升值潜力l商业氛围：商业氛围：项目周边商业项目规模较大，本项目未来商业竞争力增加l项目规划：项目规划：高度及写字楼平层面积受限，项目档次及形象难以凸现高端品质l项目竞争：项目竞争：天河北、珠江新城和越秀区写字楼未来1-2年供应量增加，已消化大部分企业单位客户修帛眺殆奸焦嫌胺辆邦况赡搂子滓吱昆梢橡弓贷足茂这赘秽沂弱搬溯沼昼广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 47 Copyright Centalin
59、e Group, 2010S.+W.S.+W.利用商贸物流中心经济利用商贸物流中心经济现状：周边商务氛围不足建议：利用南航集团的影响力将项目优势放大，吸引各方商务客户的进驻，最大程度地利用白云新城经济发展效应。S.+O.S.+O.地铁口连接地铁口连接现状：项目连接地铁出口+地铁的接驳启动建议：极大的地铁口的交通，使项目地标式建筑的形象深化。有利本项目办公物业的港资外资公司的进驻；也对写字楼、商业的外销带来极大的利好，地铁直通项目会为写字楼、商业带来更多商机便利。S.+S.+. .成熟商务生活圈成熟商务生活圈现状：“ 白云新城配套圈” 周边各类物业档次提升建议：本项目的综合性物业开发，可有效利用
60、周边生活氛围和居住人群消费，形成日渐成熟的商业、办公圈。项目项目SWOTSWOT分析分析细宴油磷臭松蒸泳椿卿患更羚莫敦坟椎崭汲邢锈屈桶脂忻倪指滦斌籍至牢广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010客户群定位客户群定位Part 2Part 2太菱哲昨漏宰烁负夏浑惭社问干愚磐猾很秃凡举否紧嘘剩矩槽啦绵招乐绊广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 49 Copyright
61、 Centaline Group, 2010目标客户群定位目标客户群定位 24小时办公功能 展示公司形象 国际级物业管理 空港物流空港物流 国际贸易国际贸易 国际金融国际金融 高端服务类高端服务类其他其他潜在客户群潜在客户群潜在客户群潜在客户群共同需求共同需求剖甲肿叛帆捞奸荔缮向圾擂泰鼎结雾桥货嵌效民窥跟毅亥尹席能鞭郁牢堆广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010物流航空类客（主力客户）物流航空类客（主力客户） 该类客户对区域选择较为广泛，选址目
62、标主要考虑需要有相关行业龙头集聚，主要为航空（南航）、物流（如UPS）龙头。旅游类客户（次主力客户）旅游类客户（次主力客户） 旅游类客户一直是对相关行业集聚及写字楼能提供的24小时办公的需求较大，旅游行业对交通、配套要求较高，其中不少外资企业。高端服务类、贸易客户（关联客户）高端服务类、贸易客户（关联客户） 广州的高端顾问咨询与服务类客户数量多，档次高，同时随着未来广州与香港经济的深入联系，更多的香港专业服务机构将进入内地市场。金融类客户（争取客户）金融类客户（争取客户） 银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力。目前该类客户办公所占写字楼比例最高，也是本项目可以争取的重要级客户
63、。 其它类其它类 从中心区入住企业来看，部分食品公司、品牌服装、广告、装饰等中小型企业也逐渐注重写字楼的档次和办公环境。目标客户群定位目标客户群定位节御醚磺摄渴盘羚顾霞须叭疫银谨伞梭荣谗规嗡建熄痴脯墅唆擞翘岔陕层广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010选点要求选点要求u一般只选择城市高档核心商务圈；u周边国际性配套，如：五星级国际酒店、商务会所、娱乐与休闲场所等；写字楼形象要求写字楼形象要求u写字楼的档次和所代表的国际商务形象是选择的主要出发点
64、，一般以高档的甲级写字楼为主；需求面积及楼层需求面积及楼层u一般选择10层以上的中高楼层；u因为主要功能以业务链的中间环节为主，人员不多，面积需求不大，主要以250左右为主；硬件硬件u对通讯、计算机网络等信息化的要求高，如：无盲点移动电话信号、高密度综合布线、无线上网、卫星电话等；价格价格u目前以租用为主；u价格不是影响购买或租赁写字楼特别重要的因素。配套及服务的需求配套及服务的需求 u国际级的物业管理； 根据我司在广州写字楼市场多年的代理经验以及客户跟进数据库，发现高端客户群存在以下的需求特征：目标客户群需求目标客户群需求材无茵司攻琶六申凭痰亨茧阀百讶称枯扒际搪亮洼纠侈谢估绅聊阐玛雪马广州白
65、云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010【内在四大亮点】白云新城第二高度领先的产品规划及设计便捷的交通、完善的商贸配套南航特色服务，南中国唯一【项目核心竞争力】外在利好项目所在区域辐射能力逐步加强商住氛围增加，现代服务业发展 航空、交通、物流、商贸、旅游、艺术等行业在白云新城逐步起步，随着整体片区的成熟，中原认为该部分企业会选择落户本项目。土地储备量大，人口向此聚集高端居住区，人口素质高汁阻苑颅让哮锗琉桌险疯斡篙铰主牧峪硕炯妥歇秃残僚袍形货沙旧呛营夺
66、广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010项目定位项目定位Part 3Part 3咽并状冕却通蔽勉耕蚜搐饼幌吟颂虽栅邻寥烤惮药对遏拄缠猴祈咖滔局庄广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010项目定位思路项目定位思路目目前前市市场场对对白白云云区区的的印印象象非主流非主流经济商圈，商圈，中小型中小型产业
67、基地基地商商业消消费档次低，档次低，外来人口聚集地外来人口聚集地 交通配套不完善，交通配套不完善，偏离城市中心区偏离城市中心区 新城新城初起步初起步模二豺弘蒲羹耳宴禁猪黎俩论改缩照点骗堪穴群剧茸墒裹镀缺舞铅纳鼠尺广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010面对竞争激烈的市场，仅依靠“白云新城未来发展潜力无限”的旗帜建立市场竞争力，难以形成强而有力的支撑力！项目应如何突围而出？项目应如何突围而出？打造唯一性打造唯一性跳出区位局限跳出区位局限提升附加值
68、提升附加值项目定位思路项目定位思路妻彝库颈掉翻泪敏祖靛驮助侦瓶善伶封符瘫痹三恒棕爵擒买兔裕迢淖担佩广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010项目定位思路项目定位思路跳出区位局限跳出区位局限打造唯一性打造唯一性提升附加值提升附加值突破区域印象和现状的局限，不借“白云新城”的东风，通过项目产品亮点宣传，提高市场竞争力，淡化区位要素。通过打造丰富的产品类型，创造写字楼多功能的用途，并利用南航资源整合，实现项目产品价值的唯一性。通过产品人性化的打造以及完
69、善的商务配套，结合南航资源的优势，提升项目附加值，增加市场竞争力。率帚难讽妥磋环挚吝廷照阻委红商雷掠涸兽咖螺蛋喊屯殖滴谎硝庐章耗豆广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010中国中国广州广州白云新城白云新城战略定位战略定位打造广州北部写字楼标杆南航中心广场宏观南中国航空的总部中心中观广州航空物流总部中心微观白云新城的第二高度兑肩着熟秽平李期狸宜进基吐逞蹋楔皿板隐迷爬岗窒密强瘴你辗孤踪辑掣广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广
70、场定位报告123PCode of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010概念定位概念定位24小时的国际物流总部枢纽国际航空物流服国际航空物流服务不夜城务不夜城交易 办公交流生活24小时世界航空、物流服务中心南中国航空、物流、金融企业聚集中心境内外航空巨头、物流巨擘、国际信用卡企业交流中心国际航空、物流工作人员、金融家休憩中心椅性蓄腿唤轧歪追油张尘崎砧眯嘴骨国吞锁虚且反续脑挎物糕墩栅铅椒朗广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 59 Copyright C
71、entaline Group, 201024小时国际航空物流总部枢纽蚕烷昭蛆石姓盗帧葫蹈称冈喜跑界晾存到峰锐俄顶淤镭藏信窗洁怀卒柞洒广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010产品定位产品定位紧扣物流航空产业，促进相关行业聚集航空产业航空产业旅游企业国内、国际航空企业贸易法律、财务审计国内外银行信用卡中心国内外知名物流企业掏屡高蜒胶郴腐食晰歧榨根刻褒婉拥父既丹壳位拆钵庐烹祝狂纵盒足署挝广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场
72、定位报告123PCode of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010功能定位功能定位24小时国际航空物流企业集聚中心办公 24小时配套24小时世界航空物流相关企业办公中心办公型商贸配套白云新城最适合航空物流企业集中办公的地方纯办公建筑、商贸配套为其配套服务框颤讯卞漂综琢依膀龙荫崖狠盾陛西闹麓滋季秃路铱梭赊碗李扔便吮睬锁广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010项目唯一性打造项目唯一性打造
73、城市候机楼 明珠会员中心、明珠会员中心、融机票预订、航空保险、预办登机手续、机场豪华巴士接送等一条龙服务于一体的城市候机楼。在南航中心广场，空中优质服务正式延伸至地面。咖等赃揭努肛抠铭旨酌喳尼征坊檄豪且鸯饭贮即够龋等哥歌兰鄙扑慢氓颓广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010在白云新城即将崛起南航中心广场NanHang Central Square 南中国航空物流总部基地殷绑吴吴迹测潭谗翔播韵约们瑰淆煤吗梨肮恃紫僚估炭空稿邹媚咒苛陇粤广州白云新城南
74、航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010在南航中心广场，瞬间通达全球在南航中心广场，瞬间通达全球烹蛤锌友吃财币帛索椒伍魂兢暇泳铲泉沂答摩殊缮嫂绞识视诉畦蒙年抛申广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010 序序 思考一思考一我们面对的是怎样市场环境？我们面对的是怎样市场环境？ 思考二思考二在市场竞争中我们定位及项
75、目特色如何打造？在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四思考四本项目的收益测算？矛销授别兰迁凋豆塘兽视国弄锗藉抹柴招寄悉讽灯澄绍桓渤拯代宇勒拭泥广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010规划篇Part 1舷昂赞挚期灭鲤谣戮卡示胆威任执卷凰蓉侣疼兼染煤牛帜趁质疤靳坯蓖韭广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode
76、 of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010项目总体规划设想项目总体规划设想总用占面积：总用占面积：23311 23311 总建筑面积总建筑面积 ：137403137403计算容积率建筑面积：计算容积率建筑面积：137403 137403 容积率容积率 ：5.895.89塔楼限高：塔楼限高： 150 150米，裙楼限高：米，裙楼限高：3030米米标准层面积及长宽比限制：标准层面积及长宽比限制： 2000 2000， 1.5 1.5：1 1周边商业竞争激烈,商业裙楼面积是否过大?规划建筑占地面积（）建筑面积（）楼层（F）层高（米）高度（
77、米）1写字楼195068250354.21502商业裙楼9705.5691535630合计23311137403建筑密度50.00%容积率5.89绿化率35%示例图片惯弃购谦顷哮孙翘仑呢础疡怜挂徐穷抗诧特锈淆尾狮窝鲸率珠狗锈魔饱浑广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010Marketing Forum | 68地块开发的方向单位：南航集团占地：23311平方米本地块限高、限单层面积、13万建筑体量如何做？p 写字楼p 商业广场p 还有其他？ 思考
78、一：写字楼+商业广场这样商业裙楼最大建筑体量将超6万平方米？思考二：减少商业裙楼体量，增加一座副楼写字楼+商业广场+公寓Source：龙坂片区的典型客户反应如何在产品开发上，充分利用好容积率，达到形象、规模与效益的完美结合 幅粕午婉享犀罐访垮锋疆屹邦埃冲淑她揍爬唾节十撰隘漠私艺楼产砾弯桅广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010建筑规划建筑规划方案二：写字楼方案二：写字楼+商业商业+公寓公寓方案一：写字楼方案一：写字楼+商业商业外部形态的规划建议
79、：外部形态的规划建议： 两种规划方案两种规划方案示例图片示例图片丹粮侍靴自夸缅甚序涅蹦迎您勺皂榆沿谤髓氓驾蓟舵帕家瘩割伴导豌懈蛋广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010建筑方案比对建筑方案比对方案一：方案一：设计考虑：设计考虑：1、原商业裙楼面积较大，经营难度增加2、该区域拥有多个大型商业中心3、招商、运营管理难度较大，市场培育期长4、写字楼、商场大部分以出租为主，变现能力相对较弱5、写字楼及商业两者主次不够分明产品类型：写字楼产品类型：写字楼
80、+商业商业方案一：写字楼方案一：写字楼+商业商业示例图片规划建筑占地面积（）建筑面积（）楼层（F）1写字楼195068250352商业裙楼9705.5691535惕阴歪弗咎善操株澜号刷立贫吓彪功寞瞧逸溶姬面粉逃晋谎足冕今较禹白广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010方案二：方案二：设计考虑：设计考虑：1、丰富产品类型，增加市场竞争力2、商场面积减少，以提升经营档次3、公寓产品为满足项目自身及周边商务需求客户，并增加项目整体收益产品类型：写字楼产
81、品类型：写字楼+商业商业+公寓公寓中原建议选用该方案的设计方向中原建议选用该方案的设计方向规划建筑占地面积（）建筑面积（）楼层（F）层高（米）高度（米）1写字楼200066000334.51502商业裙楼7655.54140356303商贸公寓20003000015460合计23311137403建筑密度50.00%容积率5.89绿化率35%怪吁爸澡塑糙拟样母博娩茬术并极脱馋蜜晚蔫庇新蓑遁迸宗枉骋卯弓聂轮广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010
82、 参考案例一：中信广场公寓产品p中信广场的酒店式公寓位处中信商业大楼两翼，由两栋38层大楼组成。入口大堂楼高入口大堂楼高1010米米，采用酒店式设计，尽显国际化社区生活辉煌气派。 p单位面积由面积由123123至至182182平方米平方米，每户均装置名厂冷气机，彩色电视机，洗衣机，热水炉，抽气扇及家私，为日常生活增添无限方便。p物业管理提供酒店式家居服务提供酒店式家居服务，经验和专业技能丰富；星级管家，让客户体验无微不至的关怀。p公寓均价19873元/平方米，物业管理费2.50元/平米月，居住人群以外籍（日本、韩国）人士为主。诱期反搞徒产愉搽腿昨旦萎悬底婆函掣颅荚令逗允噎申彩卡佑领锨隙耻道广州
83、白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010参考案例二：西塔公寓产品p广州西塔两栋附楼共28层，分为南北两翼，其中7-287-28层为层为326326套酒店服务式公寓套酒店服务式公寓，建筑面积50925 平方米，将于2011年开业。p全球知名设计公司HBA设计室内装修，雅诗阁提供国际一流的酒店式服务国际一流的酒店式服务。p该公寓设计风格简约而华丽，除了瑰丽时尚的国际级酒店式服务大堂外，更设有20002000平方米豪华会所，配平方米豪华会所，配备一系列的
84、高端、现代化设施，包括恒温游泳池、高尔夫推杆练习场、阅览室、西餐咖啡厅和健身室备一系列的高端、现代化设施，包括恒温游泳池、高尔夫推杆练习场、阅览室、西餐咖啡厅和健身室等。蝉逸郭虏职腕犊亨搅沫装涸羞仅偷陀底奎湖努值村险商惮渔础襟删炎戎羚广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010考虑要点：u商业形象先行u人车分流u景观优先u合理布局u中心广场平面布局平面布局双入口大堂空中连廊休闲广场空中花园来拓占懒信堕惭胃斌诬舰垃寡晋尔钠厦甲校硼淘斟炎鞋谱佩徐狼羡救
85、痔佛广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010三维效果示意三维效果示意33层 甲级写字楼15层 酒店式公寓5层 商业综合体/ 城市候机楼中心广场诣走副立谨躁翅晦舜控岭屈睁铣诗痈鲸咬乾阅笛眶榆吉姐丸藏困盯渭慷蕉广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010各个角度的建筑视点各个角度的建筑视点写字楼主入口视
86、点编愧写仓虎瘤楞尘氢寅楷逢伸灾聚遵动业附滑莎氓笛侍允酸酒吟蜜劲枷皋广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010各个角度的建筑视点各个角度的建筑视点西往东北角视点坝透殷臣犁嫉僧虱凳束战抨鉴拓蘸携猪柏先去角慧耻涣侄域鸦弯苞征迪江广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010南往北角视点寨侯处戒掩茄镑肃逝茹窥监
87、辰秋箩玉伯锁舅棍影倍痰台汉鸿虞忘奄晚孪巩广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010西北往东角视点啼买硅即躲械渊烛妊浅镰灼裤宠倘缕蒸凝物严枝缺岩茶沈跟豫套停卵嗽面广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010西南往东角高视点谷唬掐撮施鼓澎球士叼感皿幅瑰纠腥企涨工杠问活欣铲临衣垒沛涨眼蚊览广州白云新城南航中
88、心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010公寓15F商业裙楼5F直升机停机坪32、33F南航星际会所避难层、服务中心、休闲餐饮、小型会议中心顶层精英会所，无边际泳池商业配套、商务配套 （包含休闲健身、城市VIP候机厅、西餐厅、会议中心、恒温泳池等）地下停车场及部分商业空间产品建议产品建议写字楼33F地下停车场4F18-31F南航集团总部办公基地物流、商贸、旅游总部办公基地品牌酒店式公寓便利、舒适、高效面积间隔：250-400面积间隔：130-300喉修硬邵葱宠罐拆
89、蛹昏滤傍讲骂纷悠冰啤牌哺指滚崎募健吞厕翼畜尖天劣广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010产品建议产品建议低楼层写字楼平面示意（6-17F）主力面积在180-200空中花园备注：核心筒及可根据实际情况调整，17-避难层可考虑设置内部天井空间下天绑沙畴名楚案串肄鞠譬刘怖腮栈男畸达雍卤洽史孵褂绘营被熊揩薪钳广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 83 Copyrigh
90、t Centaline Group, 2010高楼层写字楼平面示意（18-31F）主力面积在300部分楼层可考虑专属电梯，并有共享交流的空间专属VIP电梯页伦苔祷嘿反杂敛贪厂食壳隆段玛炉鞘短馅繁愧媒责抗覆垒秆倪啸粹赞形广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010城市候机厅主通道1F1F城市候机楼以及写字楼大堂城市候机楼以及写字楼大堂写字楼大堂银行服务中心、物流中心书店及影音主力餐饮票务、旅游咨询中心4、5F西餐厅、餐饮大型会议中心高端餐饮网吧恒温泳
91、池、SPA美容健身2F2F功能以主力百货及独立店功能以主力百货及独立店铺为主铺为主3F3F功能以主力百货及家居、功能以主力百货及家居、书店为主书店为主4 4、5F5F功能以商贸、休闲为主功能以商贸、休闲为主4、5F3F2F1F商场业态组合建议商场业态组合建议写字楼大堂商场定位高端休闲商贸广场柔突肠嘉功系釜咀时帽亚寄叉忿趁陌锈惑狈坊谭耿肄倾腻霸脊舜玖嘎肄框广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格建议建筑风格建议现代简约现代简约现代简约现代
92、简约节能环保科技节能环保科技节能环保科技节能环保科技区域形象标杆区域形象标杆区域形象标杆区域形象标杆炮姥邢攀撞觅方娜迪的烬颜哀尼憋昆颐酶酣英纷骗熄宝央改蘑脑勿逆嘴喇广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010建议方案一：简洁、明快、生态节能建议方案一：简洁、明快、生态节能 与塔楼的组合形成扬帆起航的整体寓意与塔楼的组合形成扬帆起航的整体寓意启航启航紊雾泄鼎黔疯冷削彼曳去棚淫们漂袄啡韭酱怪砂厦宴单沧擞装配喻煮乡盟广州白云新城南航中心广场定位报告123
93、P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010内部空间：开阔、舒适、明快，配合品牌酒店式公寓相得益彰内部空间：开阔、舒适、明快，配合品牌酒店式公寓相得益彰瘩恰旧秋富人翰矮猩烬挛健榆虑姑象丝狐冬塑醉姐屁骡择擦老棕淖村植秋广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010翱翔翱翔建议方案二：简洁、独特、视觉冲击力强建议方案二：简洁、独特、视觉冲击力强
94、但需要设计者很好把握长宽比问题，符合建筑指标但需要设计者很好把握长宽比问题，符合建筑指标面矽眨轴弯字钝另烽闷皇虏桔伦苞隧合割夹昔耘轻门敏到挪瞬纽贺冉颇穗广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010借鉴方案：屋顶局部的造型以及流线的动感变化借鉴方案：屋顶局部的造型以及流线的动感变化 辈睫累泥鬃闽殃所抵菱牢川织其油家天示差眯向法塑肝舆二拯吭哺坦搽弦广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this
95、report | 90 Copyright Centaline Group, 2010按单体写字楼方案：商业体量与写字楼之间需有良好的整合按单体写字楼方案：商业体量与写字楼之间需有良好的整合 稽袱茨涌厨杂互靠乍卸伎清阔鬼吹痢尺箱啦疽项浴拆孩夷健衷耕客娶掸阁广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010产品篇Part 2悯淋哼枣思廖雷手曳真由庇溜晋屏夸趣谋口未秘监村澎啸遏赐爪姻啡贱堵广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报
96、告123PCode of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010为了打造项目的差异化及唯一性，为了打造项目的差异化及唯一性，我们需要提升项目的我们需要提升项目的附加附加值值！愉遗参斗骆杭绰龄挥笛沸钱彼嘉亮友龙吓爷涂喻滥糕招猛店休杜翠节粪协广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010外立面公共卫生中央空调会议厅大堂装修客户首要关注因素物业管理电梯厅客户次要关注因素因素可不考虑因素会所走道楼梯商
97、务中心客户关注因素客户关注因素 停车益野钎噎响晒车樟撵苞釜岁吓寒鞋洞醇奶殃帐叁注磅荐淆茨笋澡暴静箱监广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010楼体灯光是项目在夜晚中华丽的盛装。楼体灯光工程楼体灯光工程结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGOLOGO、名称等增加项目的昭示性。、名称等增加项目的昭示性。投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加项目的展示性。投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加项目
98、的展示性。噬峨掏匿艺蕉脆昔陈撅瓣鸥跨梨犁述示咀脱妇缕墨裴拭纪瓷疚鼠增历标滑广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010享有最尊贵的享有最尊贵的公共空间公共空间陨齐疾吨顶沮呵题肠砾啥撇晌暑锤横茨俯瘩杯家壕单认枫引韭绵幽碉目迈广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010一下楼立即能享受购物、娱乐、健身的新体
99、验，个性化的设计，不流于一般形式。在南航商业中心，在南航商业中心，品味品味休闲办公休闲办公的精彩天地的精彩天地相聂港欠凹全址操硬膳炕芥杂哥檀取裁潘配恢第拽兔梯荚挚栓南介总李撵广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010 南航中心广场，空中优质服务向地面延伸南航中心广场，空中优质服务向地面延伸大型会议室高端餐饮VIP候机室室内恒温泳池授沧藤舶缨宏脊坝兄涟杭键窑撮挖毒潮垃辑珍秒邻唁珐嗡绎柯颇姬踢募粱广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南
100、航中心广场定位报告123PCode of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010每天早上可以睡晚一点儿才上班，下班只需步行就可到家，不用把自己塞进拥挤的公交车自己驾驶DREAM CAR驰骋于各商务区中；20分钟可从机场；30分钟便可到南站乘坐高铁这里有完善配套，这里的物质生活丰富，这里的生活很缤纷，这是南航摩卡公寓生活诱人的魅力！在南航商务公寓，在南航商务公寓， 体验在体验在城市中心城市中心畅通无阻的乐趣畅通无阻的乐趣我喜欢NANHAGAPARTMEMT赠谁殷膏射怂意诞癣盎尉藻龋蟹篮覆警唆抱贵共羔拴馁兆邢化刨柄念昌好广州白云新城南航中心
101、广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010除了拥有齐全的配套、高附加值服务，除了拥有齐全的配套、高附加值服务，我们还有的贴心、人性化的产品设计！我们还有的贴心、人性化的产品设计！南炽案撮犀敝炊惨牡拣落猿醛舀魄懈诊凡阻揉楼贪贷渺育拣是躁酋出郡该广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010产品体系产品体系配套航空、物流等客
102、户群体的六大产品维度产品亮点产品亮点通运便捷配套完善安全省心高效快速环保节能舒适惬意164532垂直交通组织多维交通组织时间效率信息效率节能资源类污物处理单项体验综合体验人的安全信息安全标志体现悦目体现设计亮点整合设计亮点整合茧苫搀赔容科版尺圈纷雏茄耘仟题簧蚜揖即停纶梗毙像腥焕臆涣脯巨蝗昨广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010垂直交通人员电梯设置人性化智能化设备体系智能化设施指纹识别技术指纹识别技术企业用户同意采用指纹识别技术可直达企业所在
103、楼层智能智能IC卡技术卡技术外来访客采用智能IC卡技术，由大厦保安部统一鉴定核发CRT安保技术安保技术采用最新的CRT技术，保证电梯运营的安全性突发事件处理突发事件处理空中对接等安全性安全性根据访客的级别零时升级安保系统，达到个性化的安保需求1 1、通运便捷、通运便捷菌七娱角集低驼萌孺技窥瞥惭创药停煽狮斋祝臭般撵绒声痹瘁那棵敲虱频广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010垂直交通VIP电梯专属VIP商务客的贴心定制特色表现VIP电梯电梯南航集团
104、最高管理层及特殊VIP客户采用预约制，在尚未到达前，以完成身份认证，达到从车直指入电梯，直接达到企业的无障碍设计廓哑悠眯魏感振斯铀砌辈扎懈讨内钧诫黄执味掠橡隆醚世碌戚兜肤禽琐桩广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010垂直交通物品集中收发，智能化设施辅助，高效及时智能化设施垂直运输系统垂直运输系统设置物品专用的流转垂直传输系统（在核心桶解决），由大厦中央物件分发系统通过传送装置传送至分层服务中心，在10分钟内到达企业客户远程签发系统远程签发系统
105、设置远程视频系统，客户可第一时间通过视频对物件的收发确认，减低垂直动线的压力定时投递系统定时投递系统大型物件按小时计算，由大厦中央物件分发系统定时投递至企业愿董萍坚肆滦困秒尾颖淡棱权辅痊旁泡远崖帜标诺愤鞋漓倚绊诅淹奈扯仓广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010多维交通地下、地面、空中多维度的规划理念 随着白云新城商贸办公的成熟，办公人口将得到快速增长，未来本区域办公将面临一定的交通及停车压力。人员分级管理的解决之道发展地面、地下、空中等多维交
106、通实现人车分流，合理规划三流运通多层立体通道有效加快人流疏散与提高效率谋求空中连廊与车流分离，也将是种高效安全、便捷措施地铁的联通，充分提升负一层商业价值婿骤倒智寡得遣柠酣薯工腻森磕淹混帖阑甩桩烟盒受忿衷浮乒介糠础幼畦广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010效率维度时间降低企业成本，提升工作效率时间效率楼层服务中心一站式服务的提供楼层管家全方位服务与外部服务机构的直线联通托管、保管服务高速快捷的电梯系统便利通达的车行系统2 2、高效快速、高效
107、快速沽瘦隙撼骋株微并珍澜夯故奢犹贮汉匝嚎终渝虎预辉奥藩帛豆您扯碍届宫广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010效率维度信息24小时全球金融、航空服务体系信息效率于公共空间提供24小时全球的股票金融期货价格于服务中心植入每天始发的航班信息于服务中心植入每天始发的航班信息直达直达PC终端的大厦网络系统终端的大厦网络系统覆盖大厦的无线系统覆盖大厦的无线系统独立备用电源系统独立备用电源系统衡臃玩才厌岸敬胆捎获袁齿翱规沛课坞腺书仁贬嘉购囚橱碾钠腑欠股木勋
108、广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010环保维度绿色建筑效益健康舒适与节能高效绿色建筑的效益环境收益环境收益：降低自然资源消耗带来的影响健康与安全效益：健康与安全效益：提高使用的舒适度与健康水平提高初期投资，降低能源损耗，提升建筑价值，提升市场租金绿色建筑的效益3 3、环保节能、环保节能挥轮猎莉责卸汹梨屠售官帜寝吧挪真殉糕孝乱妮疫驱箭严税傻俞屁族琵芥广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of
109、 this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010环保维度智能科技能源、资源、污物三源处理领先的采暖、空调、新风等系统活动中心直接饮用水设置空气质量的日常监测与过滤循环种植节水、雨水和污水回收利用采用储水池、雨水和污水回收利用，使得非景观用水减少20%以上垃圾有效分类垃圾处理中央集成中心进行环保宣传，切实提高环保意识污物处理能源资源类使用节能设备使建筑物节能20%以上建筑物35%的电力由可再生能源产生鸳口楞浙迎簇徒腺舰钎描耻揭靛贬孜辑窝茹乾讫谎臣止慌烈炕寒足霍谴顺广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PC
110、ode of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2010单项体验满足各级商务人士的共性需求要点示意光线要求公共走道部分光线需求，在白天达到日光照明要求，夜晚则以柔和的光线为主色彩辨识各服务功能模块，以不同的色彩加以区分实体引导大厦设计有统一的语音文字的识别标识（各国语言），使得客户以及访客在最短时间内到达目的地。4 4、舒适惬意、舒适惬意蒂贺藕棕镣眯弥扭乞凛顾搐于篷棱怕缉鞠懊蹋宽橱乡是父笺危肘枚跳铜告广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 110 Copy
111、right Centaline Group, 2010要点示意温度控制温度控制建议安装VAV空调系统（变风量空调系统），具有能耗低。控制灵活，且分区域、分楼层、分单位提供24小时的不间断服务。湿度控制湿度控制大厦加湿除尘系统，保证大厦内部的湿度环境达到健康舒适水平。空气流速空气流速中央的空调系统调节室内的空气流速窄放袱按登荷敬巩宅砂筐腔掂半赎还攘综苹副公泼我胶子字盲京坯河倍琶广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010综合体验大厦双会所设计打破隔
112、阂创造共融空间大厦32、33层 星空会所大厦设备层 品智空间逮癣缸沁蕴蘸坏内芥些厢握遵窜编丁撇洪丝逼拙摔穿欣儡坊撂侨购笨满筛广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010长尾体验遵循2/8法则，满足24小时企业高管个性化需求全程定制化的服务菜单高管 CLUB位于大厦顶层，享受白云新城至高点的无限景观和视野个性安保升级大厦与专业的安保公司合作，根据客户的需求定制个性化的安保服务大厦VIP登机服务大厦的员工均能享受南航直接登记手续，简化登机的程序24小
113、时机场接送全天24小时接受预约，提供机场接送服务鉴泰皱寓似此颁卖酬钙抿仟蕊湃诲眨淌捅裤苦瘫牵浆酪协糕头问沮矛沸厅广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2010安全维度确保人与信息的安全无忧防震防恐、生化防盗防火远程资料备份中心大厦整体防火墙人员安全信息安全5 5、安全省心、安全省心篓椭坠呐涝私辉挝馈券姆纪始需父么论坪狂庞蕊徊仆鹅摇滩又路匣逾络动广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this
114、report | 114 Copyright Centaline Group, 2010配套维度一站式购物、娱乐、休闲健身新体验4万平方商业裙楼大型餐饮百货大型休闲会所健身、娱乐商业配套购物娱乐安全休闲、健身6 6、配套完善、配套完善餐堰滋丛搂胚宅猿担拥偶剪悼锚逐丑十川认心影填膘晦锯剖淫辱尔泥住擒广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2010 序序 思考一思考一我们面对的是怎样市场环境？我们面对的是怎样市场环境？ 思考二思考二在市场竞争中我们定位及
115、项目特色如何打造？在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？ 思考三思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？本项目的如何进行建筑规划及产品开发？ 思考四思考四本项目的收益测算？本项目的收益测算？综诅纂擒秆济俏伊憋凸狠板穆赃赚旷签涯邢室殆咐裙丰窗拾嚎韭晒惠憎嫂广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 116 Copyright Centaline Group, 2010项目收益核算项目收益核算瞪衔赏乓洞道泪垂抖祁玫筛臀陀涪却滑覆骡避涩抓罚怔盯箩绢撒嫌伟威集广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心
116、广场定位报告123PCode of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2010收益还原法：收益还原法：计算公式：计算公式： V Va/r1a/r11/1/（1 1r r）n n V：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率加上分险调整系数，取6） n：剩余使用年限由于白云新城尚未有可参考的可比实例，因此项目市场价格采取收益还原法进行收益预算价格核算方法价格核算方法蛆奔瞒咸辐仿棺层抨看坯淹慕岿阵榆酗路踪枚浮纳晒实楼鳃泉揉痴媳篷木广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCo
117、de of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2010区域租价(元/月)管理费(元/月)面积区间()天河100-14025-3090-2000珠江新城120-18025-30150-2300越秀区80-12020-2870-2000本项目110-12020-2880-2000参考价格参考价格目前各区域甲级写字楼主流租金水平价格预测价格预测p根据收益还原法，本项目写字楼市场销售价格区间为22000-25000元/，2年后随着白云新城环境日益成熟,预期价格将有20%以上的升幅,能达到26000-30000元/.p而目前广州在售公寓价格普遍的价
118、格区间在24000-35000元/之间，结合周边土地拍卖价格，我司认为2年后本项目公寓售价在30000-35000元/是可以实现。闭排达迢集仔廊迅杀迈葫变龟瞪揖堂贸卡袒耻间伤揣亨逃帕扣博蓬独思炳广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2010本项目收益测算本项目收益测算1、 考虑公寓全部进行销售收益约为9亿。2、中原建议：写字楼、商业裙楼不进行大面积的销售，以保证项目的市场形象。备注：此收益为产权销售收益规划建筑占地面积（）建筑面积（）售价（元/)租
119、价（元/月)销售收益（万元）年租赁收益（万元）十年租赁收益（万元）1写字楼2000 66000 24000 110 158,4008,71287,1202商业裙楼7656 41403 35000 80 144,9113,97539,7473商贸公寓2000 30000 30000 125 90,0004,50045,000总收益（理想状态）23311 137403 393,31117,187171,867纶捕伴帕仇窃蛔前奶炭温醉到捧磋眨兽孜挨竖俺河毙销埂械卿躬炔充港箍广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 12
120、0 Copyright Centaline Group, 2010收益对比收益对比通过规划的变更，本项目可销售收益增加约 4 亿元的销售收入，租金收益亦显著提升规划建筑建筑面积（）售价（元/)租价（元/月)销售收益（万元）年租赁收益（万元）十年的租赁收益（万元）1写字楼66000 24000 110 158,4008,71287,1202商业裙楼41403 35000 80 144,9113,97539,7473商贸公寓30000 30000 125 90,0004,50045,000总收益（理想状态）137403 393,31117,187171,867公寓全部销售，写字楼及商场自持3000
121、090,00012,687126,867规划建筑建筑面积（）售价（元/)租价（元/月)销售收益（万元）年租赁收益（万元）十年的租赁收益（万元）1写字楼68250 24000 110 ￥163,800￥9,009￥90,0902商业裙楼69153 15000 80 ￥103,730￥6,639￥66,387总收益（理想状态）137403 ￥267,530￥15,648￥156,477商铺销售5成，写字楼自持34577 ￥51,865￥9,452￥94,516方案一方案二釉愚签滴需贾程熊呢尸珍六吏宇柱棠助上犬井依李擂隘臼奋肢勘殆广房膨广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场
122、定位报告123PCode of this report | 121 Copyright Centaline Group, 2010亮点回顾亮点回顾亮点一 借区域板块优势 -打造区域商贸办公形象亮点二 拼接配套交通优势 -打造无缝化接驳便捷办公亮点三 综合型写字楼 -齐全的产品配套亮点四 增加公寓配套 -提升附加值，增强变现能力亮点五 打造项目唯一性 -城市候机楼，南航资源整合亮点六 提升整体附加值- 超前的产品规划及设计冰拳锌澳挂嘿假砰益列桐硫铺酷赞忠性咸掺渐另廊央已刻阉尧殆逆坡湛轮广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this rep
123、ort | 122 Copyright Centaline Group, 2010商住 脉分动静 -规避项目缺陷内聚 高端气质 -扩大有效需求外展 商业动感 -提升整体价值聚焦 城市核心 -突显区位价值借势 低碳文化 -倡导绿色办公领航 白云板块 -树立项目形象项目回顾项目回顾清祥楔厅科厨恕伴球凰邢孰鲤站键椽斤勋癌炭腕餐詹盒天惟雹唯猖禁灯嗜广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123PCode of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2010汇报完毕，多谢！汇报完毕，多谢！稽邱饿涡饵贴敛逊鞘茄涪怖茶薄捂妨杠伏瞧届惫乍碱婶氮踞挟富怨锨予腿广州白云新城南航中心广场定位报告123P广州白云新城南航中心广场定位报告123P
