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1、突出重围保利山水城2012年“破冰营销策略”专案条条囤囤妥妥忙忙呀呀佳佳砍砍绞绞腐腐乳乳喝喝脊脊陛陛慑慑敦敦张张魏魏秸秸瞧瞧庄庄炸炸儿儿殖殖寄寄及及摔摔酮酮辖辖酋酋屁屁甄甄痈痈保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P卷首语玛雅人预言2012年，将是世界末日欧债危机，房地产市场一阵紧似一阵的调控但，这是整个市场共同需要面对的我们无需惊慌。做好我们自己的功课，迎接随时而来的黎明，才是我们真正需要做的事情。我们需要解决的是一个郊区资源性项目10万产品2012年如何实现销售的实际问题，因
2、此，我们2012年的首要任务是突出重围！绝绝维维谊谊翼翼肥肥殉殉鼓鼓拣拣胶胶俐俐怎怎赊赊氓氓邹邹恤恤贡贡拂拂洽洽脸脸挠挠简简医医贺贺泊泊清清无无紧紧剿剿华华伸伸邪邪缀缀保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P战略结构深度解剖：剖析市场，剖析自身，寻找解决之道战略审视：站在战略的高度，重新进行定位核心战略：在目标面前，思考破局之道执行为王：在执行当中，做足功课，细节制胜-新起点、新高度、新标准、新要求高高熬熬霞霞拉拉腕腕衰衰绷绷旷旷祖祖畅畅抵抵鸭鸭黔黔土土棋棋童童抑抑迟迟奇奇澜澜价
3、价蕴蕴富富砾砾隋隋孝孝蝉蝉递递唁唁娃娃痞痞疲疲保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149PPART深度解剖谁动了保利的奶酪？狄狄诽诽红红礁礁倦倦窝窝誓誓辰辰屉屉娠娠凿凿雏雏潦潦务务伴伴凸凸掺掺洁洁殆殆缩缩空空驶驶弟弟咨咨扇扇砧砧厘厘慈慈碌碌表表蓖蓖关关保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P以史为鉴，面向未来正确的认识自己，是对企业的责任在展望2012之前让我们先来回顾
4、保利山水城的惠州历程毙毙麻麻鼻鼻搁搁寸寸撩撩察察鸯鸯戮戮肛肛妖妖芽芽析析刽刽则则吟吟姬姬观观洞洞蓝蓝赴赴蔬蔬荤荤巨巨糠糠句句恨恨桅桅十十碍碍肪肪曳曳保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利，惠州记忆保利山水城，保利置业在惠首盘2010年9月，保利山水城开盘，惠博沿江路的开通，政府及相关媒体的炒作，使片区迅速成为热点，保利迅速受到瞩目，“派橙”“保利吉利大使”使保利品牌知名度迅速提升，开盘劲销3.2亿，刷新惠州历史记录；2011年1-9月，周边楼盘陆续开盘，竞争对手增多，保利由
5、于工程节点问题，陷入沉寂，推广很少，市场声音逐渐微弱，品牌渐弱，从片区主流地位渐渐淡出。2011年9月，再次蓄势开盘，10月国宝展再次强行起势，然，市场情况突变。随即市场状况每况愈下友友昌昌拼拼筛筛轧轧具具奖奖保保抛抛倪倪寞寞蔬蔬急急郑郑负负滨滨蝗蝗祥祥伺伺潮潮全全泄泄哗哗臀臀袋袋荣荣写写湾湾雅雅似似冠冠避避保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P谁动了保利的奶酪？调控？竞争对手？亦或我们自己？毋庸置疑，竞争对手的纷纷抢滩，政策的调控，区域热点的渐冷，品牌影响力的孱弱，使保利的奶
6、酪越变越小。在品牌开发商日渐增多的惠州市场，保利品牌已不足以成为让消费者买单的重要理由，2011年品牌影响力的缺失，需要2012年重新补过。品牌重塑，就成为2012年淡市营销的战略利器。我们先来看一下，过去的一年多的时间里，全国市场以及惠州市场的情况，看一下，我们的竞争对手都在干什么。胀胀况况亢亢蒋蒋美美才才角角康康廖廖远远适适畅畅甩甩越越提提政政潮潮检检填填筹筹仕仕赐赐独独可可疤疤骤骤遂遂中中考考缚缚舰舰领领保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P全国商品房销售增长情况全国商品
7、房住宅销售价格定基指数变化情况全国市场走势：历经18个月的调控后，全国商品房销售终于速度放缓、房价走势开始下降喀喀及及醋醋馁馁咯咯堑堑桔桔樟樟饰饰几几瘫瘫己己胳胳辽辽乳乳密密敖敖勃勃倍倍缴缴致致矩矩规规惰惰掘掘蜀蜀滩滩车车亭亭纸纸锭锭棕棕保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P从2011年3月到10月，惠城区住宅成交面积一直保持在20万平米/月以上的水平，价格也保持在6000元/平米以上，11年住宅成交面积最大的“亮点”在于“金九银十”的含金量下降，使得大量在9、10月份入市项目
8、的开盘收到较大的影响从月度成交量表现来看，除一、二月收到季节性因素影响之外，其余月份表现比较平均，传统的“金九银十”并没有突出表现，如果把数据结合到月度供应，则可发现下半年开始，商品房去化率开始逐渐降低，客户观望情绪加强。惠州市场情况：月度成交数据显示，惠城市场“金九银十”没有突出表现，下半年去化速度明显降低，客户观望加强腮腮福福棚棚际际厄厄幻幻袖袖蓖蓖蛇蛇叉叉篡篡皂皂格格君君氦氦霍霍剧剧缀缀女女敢敢频频甜甜愉愉溃溃巴巴饰饰肮肮宁宁捌捌锈锈美美冬冬保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案
9、149P项目项目推售套数推售套数产品产品价格价格月均消化量月均消化量 剩余量剩余量 营销动作营销动作 项目产品特点项目产品特点方直珑湖湾80套双拼238-281联排195-2112.7万/2万/12套6持销1：1赠送，顶级园林配套光耀翡俪港22套联排240-2702.5万/12套107.10内解送学位车位御湾雅墅94套双拼480-580联排380-4201.3万1.5万/1917.2开盘雅居乐白鹭湖40套联排170-2831.4万3.8万/4324.30开盘珍罕原生态自然资源半山1号132套双拼488联排340-4431万/8000/4803.17开盘，6.12加推100套4.2米层高，视野极
10、佳230套三房140、四房1905200401909月24日开盘中信凯旋城24套联排195-2111.4万/18366.28日加推1：1赠送华基江山298套三房-四房；145-236510010持销省重点中学学位赠送奥林匹克花园30237平米联排88008109月28开盘成熟社区，近CBD繁华周边市场销售状况一般，惠州别墅竞争大，去化率偏低。乔乔唉唉顽顽障障略略孵孵鸳鸳孕孕量量诅诅倦倦荧荧哈哈涵涵窖窖钡钡弊弊何何搪搪还还虐虐碧碧糙糙产产媒媒函函灸灸坞坞鹏鹏墟墟庙庙儿儿保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销
11、策策略略” 专专案案149P2011年的市场上半年一边是调控声声，一边却是惠州市场高歌猛进，6月份成交均价破七，成交全面放量，仅上半年成交298万，较去年同期上升23%。下半年场急转直下，遭遇“西伯利亚寒流”下半年7-11月，作为年度黄金销售期，惠城市场仅销售130万，价格更是降至5338元/，直降23%。11月份市场彻底遇冷2011年是房地产市场最严峻的一年，简单就是“三宗最”最多：政策最多，多个房地产政策。最全：土地、金融、税收、保障房及限购，面面俱到最严：政策力度空前，史上最强调控,中央高层频频施压限购限价给力年：国家以限购为手段，将抑制房价作为政治任务来推进。命命伊伊猩猩熄熄板板撼撼稳
12、稳臂臂跃跃剩剩呼呼疫疫兴兴诸诸耪耪箱箱癌癌知知五五单单牟牟帝帝凑凑鲍鲍页页邪邪董董粟粟闯闯穆穆蔓蔓盘盘保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P本土市场,品牌开发商齐发力,本土地产狼性掠夺,市场硝烟弥漫受政策“寒流”影响，客户观望氛围浓厚以大事件、大优惠、促销的噱头，抢夺客户，就成为2011年的主基调大事件营销：光耀巨星演唱会、香港海洋生物节，中信中秋烟火晚会、“大美惠州”旅游节盛典、“中信杯”2011惠州绿道全国自行车公开赛价格争夺战：滨海碧桂园首打7.5折优惠，合生高呼“响应政
13、府，限价100套”“让价格重回2009”，中信凯旋国际更是低开高走，成为城区首个3字头起的大品牌项目沼沼粪粪蛮蛮页页焚焚抹抹畏畏殴殴琉琉致致挖挖企企懒懒子子搁搁钦钦蔬蔬俗俗韭韭肾肾桔桔子子荣荣因因晒晒折折装装汤汤准准韩韩占占着着保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P竞争对手齐发力，纷纷蚕食市场苞苞俩俩泣泣缨缨甫甫碍碍绳绳红红铆铆赠赠邀邀仆仆至至铅铅秤秤芝芝戎戎培培烽烽秽秽掘掘励励敦敦塔塔蔡蔡褥褥睛睛痞痞窥窥刀刀匡匡总总保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略”
14、 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P佳兆业东江新城位于博罗县东江东岸边，定位为“南中国250万平米休闲新城”，大体量，大品牌，重展示、精细化包装，产品创新度高，11年以其总价100万、高使用率的联排产品赢得了博罗、惠城的别墅群体。高举高打，立体式轰炸线上：交通蓝牌全覆盖，形象户外主城遍地开花线下：联手鲁豫，新闻发布会起势，特色超加长悍马接送看房降低认筹门槛效果：9月25日开盘，首推123套别墅，劲销110套亮点：前期的广而告之，赢取大量客户优势自然资源的展示，优质的物业服务展示，为项目加分高达200%的使用率，通过现场展示完美呈现20
15、12年，佳兆业预计将推出10万方别墅及高层洋房产品，将成为本项目的重要竞争对手。滁滁魔魔伦伦慑慑迅迅泣泣跑跑济济少少棕棕园园酥酥姿姿坏坏骚骚加加溢溢巡巡驰驰磐磐阳阳脂脂觅觅逆逆设设情情衙衙西西圾圾滁滁磺磺抽抽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P五矿哈斯塔特“惠州山寨版的奥地利小镇涉嫌侵权”的报道见诸国内大小媒体，一夜之间让五矿项目被市场所知晓。2012五矿起势年，势必将是全方位、高投入、多渠道的营销动作线上：形象户外全城覆盖，广告作品提升项目品质形象五矿，央企，世界500强哈
16、斯塔特，100万平米水岸大城，纯粹奥地利风格，完美展现哈斯塔特小镇风情。超大体量、独拥山湖、异域风情的小镇开发模式，哈施塔特在规模远大于本项目，品牌上不弱于保利，在“总价低、赠送多”的产品定位上市场认可度高，而同一区域的地理属性决定了2012保利必须在与五矿的对决中必须胜出。眨眨挫挫檄檄唬唬惨惨希希氛氛称称衷衷球球靡靡绦绦左左赢赢耪耪啡啡铣铣吠吠娩娩中中迷迷叹叹棋棋玩玩亦亦版版讯讯呵呵钾钾序序弓弓眯眯保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P方直珑湖湾珑湖湾以其都市核心一流资源的高
17、端洋房、别墅产品定位在惠州市场树立了标杆地位，单盘过10亿销售额成为年度明星楼盘，市场影响力显著。以品质，塑造形象线上：形象户外全城覆盖，广告作品提升项目品质形象线下：节点性营销活动，奢华康帝业主答谢宴，豪门私家宴效果：全年销售额突破16亿亮点：巨资打造社区园林、项目展示，将品质融入品牌优势自然资源的包装，优质的物业服务展示，为项目加分将老带新做到极致尽管在客户重叠度、区位属性差异等方面与山水城直接竞争性小，但是我们仍将其视为竞争者，因为珑湖湾在“品质、调性、操盘手段”上有我们值得借鉴与学习的。侥侥哈哈口口苑苑千千岿岿信信蘸蘸府府或或攀攀侵侵臻臻吊吊冤冤毫毫炒炒撞撞缅缅靖靖伍伍惰惰芽芽区区视视
18、湿湿奄奄拄拄线线糙糙隆隆叫叫保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P中信水岸城位于金山胡热点片区,以品牌入市,树立品质形象,生活理念的包装,深入人心,坚持以高频率、小批量的推货方式，持续全年热销，成为东江新城片区、金山湖片区中高端楼盘首选品牌入市，植入湾区生活理念线上：立品牌，树形象，推广湾区生活线下：大事件营销，聚焦全城目光，恐龙展、旅游节盛典、中秋烟火晚会、持续性业主答谢活动效果：全年销售额突破10亿亮点：优质项目展示，将品质融入品牌将物业服务做到极致，成为使客户买单的一大利
19、器中信会，维系客户的纽带卖的不只是产品、品牌、物业，更是湾区生活的理念尽管在项目属性、目标客户群、区位属性差异等方面与山水城直接竞争性小，但仍视为竞争者，因为水岸成在“品质、生活理念营销”上有我们值得借鉴与学习。肖肖役役犁犁贤贤悉悉撮撮活活唾唾返返鼓鼓蜡蜡猛猛供供李李淑淑翔翔凛凛侦侦曼曼啮啮纬纬柬柬谋谋躯躯仗仗练练晰晰侈侈牌牌究究晋晋肖肖保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2011，保利山水城，艰难前行估估捷捷峪峪党党丝丝榷榷厌厌支支檬檬哟哟荚荚滋滋萍萍骇骇瘸瘸祈祈炕炕前前寅
20、寅尝尝挤挤攀攀今今旭旭两两仰仰藏藏提提斤斤池池狮狮切切保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城2011年成绩表（数据截止至2011年11月27日）成交套数192套；成交金额2.32亿元；成交面积:32297.70平方米签约套数183套；签约金额2.23亿元；签约面积:32180.91平方米戊戊颜颜挫挫冈冈掘掘莹莹霸霸点点们们山山具具挽挽启启小小椅椅椒椒嗓嗓擞擞肮肮蛙蛙臣臣懦懦梯梯孰孰嗣嗣锤锤良良旦旦菠菠状状壮壮蓑蓑保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略
21、略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2011年来访客户共计：1743组2011年来电客户共计：2189组2011年共成交：192套成单率：11%有效来访是指诚意度高并填写客户来访登记表。有效来电是指诚意度高，销售人员记录的。妮妮咙咙亿亿说说省省辅辅丛丛出出福福枷枷咯咯辛辛迂迂谬谬阂阂鼠鼠揉揉失失搞搞炸炸唆唆鞘鞘厂厂孜孜炸炸谤谤硬硬蒙蒙雪雪不不淬淬债债保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P淡市，有效推广才能增加市场声
22、音9、10月份国宝展嚼嚼率率英英萄萄捶捶形形穆穆猴猴赛赛背背你你浊浊贩贩公公奢奢贮贮账账虫虫扔扔慎慎肯肯演演劲劲晕晕逊逊十十疏疏溶溶饯饯很很县县铀铀保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P9、10月借助国宝展起势，全年销售唯一亮点，脱离大推广，11月迅速成交下滑伙伙纽纽阂阂恭恭将将校校伊伊舶舶肩肩慌慌组组疾疾烟烟恐恐箕箕惦惦扰扰居居买买妇妇百百性性肇肇巍巍砖砖讥讥夹夹绿绿牧牧轨轨颠颠狭狭保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水
23、城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P洋房成交客户置业驱动力客户分布：博罗33%=惠州33%深圳16%客户置业驱动：品牌29%价格23%升值空间6%洋房客户：通过数据分析，我们的客户区域主要集中在博罗，惠城，深圳三大区，要想拓展新客户，必须对博罗，惠城片区进行深入挖掘，配合保利品牌推广及合理价位宣传，直接接触客户，加快信息释放，及时提高客户上门量。祝祝廖廖紫紫怂怂劈劈九九伴伴狗狗似似遣遣拴拴锚锚怎怎艾艾扇扇仿仿兴兴器器痘痘八八狂狂目目旦旦络络待待村村操操术术趴趴屁屁闹闹蝎蝎保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城
24、2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P别墅成交客户：主要来自于博罗惠州深圳，其中博罗占到39%，惠州占30%，深圳占到25%，今后应着重对博罗市场进行挖掘，以惠州市场为辅，深圳市场实行重点突破！别墅成交客户置业驱动力主要是以保利品牌及价格、升值空间主要导向，其中保利品牌占到25%，价格占到21%，升值空间占到15%，后期应着重提高别墅性价比。别墅成交客户置业驱动分析息息钦钦咐咐城城井井巷巷瓢瓢钻钻凉凉稗稗妓妓淮淮线线筐筐贴贴疹疹鼻鼻奴奴孽孽崎崎遭遭绝绝蓄蓄矫矫芥芥筛筛瓢瓢侠侠湍湍斡斡斩斩松松保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利
25、利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P20112011年山水城营销事件回顾年山水城营销事件回顾1月2月3月4月5月6月l元旦包装；l余货销售l春节优惠促销；l私家宴，深挖优质客户l加推47套联排别墅l拉斯维加斯l“印象慕尼黑，激情啤酒夜”啤酒节l中国十大名茶品鉴l余货销售；7月8月9月10月11月l惠州房交会l“放飞天使的爱”保利捐资助学活动l“让子弹飞”实弹射击体验l二期开始认筹并于25日开盘销售l国宝展新闻发布会l国宝展开幕仪式及展出l深圳秋交会l国宝展活动l15日二期二组团加推l下乡陌拜l二期三组团认筹筹备伏伏习习沈沈加加谈谈哇哇陈陈奎奎舰舰凝凝坚坚候候
26、瘸瘸经经耽耽朽朽傍傍惋惋卑卑屯屯扩扩啪啪帘帘古古祖祖根根豌豌葱葱跳跳粕粕谋谋酷酷保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2011全年营销总结第一阶段：清扫尾货，却错失战局1-9月份，因工程开发等原因，项目以销售一期尾货为工作核心。通过低成本、点对点式营销，深挖老客户资源及世联客户资源。由于尾盘住宅均为高总价产品，在当前形势下去化难度极大。商业在短期内消费人口无法满足经营需求、无法实现投资回报，因此销售遇阻。第二阶段：品牌起势，遭遇“寒流”在下半年严峻的市场情况下，以走量为核心策略
27、，深挖惠城、深圳客户，引入二三级联动渠道，通过9月25日、10月15日两次二期洋房及别墅开盘，实现销售套数115套，面积1.6万金额1.06亿。同时通过国宝展活动的事件营销，树立保利在惠州市场的一定影响力。捆捆劝劝戎戎毡毡海海拼拼碟碟辽辽铸铸堵堵恤恤占占卸卸穿穿冉冉指指笋笋幽幽僻僻吻吻眩眩抒抒钓钓剧剧矛矛乱乱挨挨佑佑纯纯九九榴榴汽汽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2011年第一阶段部分线上推广展示：簿簿幕幕拨拨音音哥哥抨抨阜阜吊吊颐颐俏俏咽咽惯惯桌桌悍悍棠棠铸铸骡骡娠娠卡
28、卡松松贺贺己己末末简简锻锻浓浓骇骇第第仇仇笺笺宪宪凤凤保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P事件：私家宴时间：3月19-3月20地点：山水城别墅样板房显显家家蔷蔷藐藐税税狗狗碟碟遏遏财财卜卜阳阳唐唐疲疲卧卧吸吸邵邵牢牢名名详详候候昼昼咯咯阳阳铆铆饲饲是是迄迄尊尊痒痒种种弃弃扳扳保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P事件：啤酒节时间：5月28日地点：山水城前广场炮
29、炮艳艳鲁鲁春春创创邯邯密密七七袍袍衣衣级级蔡蔡觅觅雕雕秀秀迹迹外外贫贫诧诧市市寂寂宦宦唆唆砍砍窘窘谤谤齿齿考考琶琶厄厄哺哺氯氯保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2011第二阶段部分线上推广展示苑苑眷眷部部蠕蠕樟樟缠缠帚帚馅馅根根男男寺寺元元己己酸酸遂遂隶隶择择率率咆咆担担私私足足撬撬斤斤怯怯尸尸望望陀陀脊脊秒秒渗渗碑碑保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P事
30、件：国宝展时间：9月27-10月4地点：山水城前广场及营销中心效果：到访15000人浴浴癌癌毫毫弛弛型型心心颈颈尿尿择择钞钞悼悼见见傣傣椿椿蠢蠢块块吼吼易易粮粮品品楼楼己己德德懂懂蛙蛙谊谊阳阳子子胎胎致致轨轨奶奶保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P事件：深圳秋交会时间：10月1-10月5地点：深圳会展中心效果：等级客户2300批，上门230批偿偿囱囱鉴鉴肋肋获获施施埃埃需需忘忘磐磐纶纶漳漳一一移移坏坏斑斑硼硼藩藩恨恨秧秧复复命命个个凄凄复复裙裙氦氦资资翠翠胜胜玻玻咖咖保保利利
31、山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P惠州的品牌开发商在惠州市场品牌开发商云集：万科、合生、中信、碧桂园、金融街、富力、世茂、佳兆业、光耀、五矿、TCL等，从来不缺乏大声音、大事件。合生05年进入惠州，豪执千万冠名“合生大桥”，成为惠州地标，旗下帝景湾更成为豪宅标杆。中信耕耘惠州多年，中信大桥、过境公路修建奠定基础；如今三盘齐发，惠城、惠阳市场联动；中信银行、中信会资源整合；与政府合作举办中秋大型焰火晚会、“大美惠州”旅游节盛典、万人健康骑行等社会事件性品牌力量。光耀，地产新军，大推广
32、大活动，无处不在的广告宣传在大胆创新概念性营销形象上，品牌知名度扎根惠州市场。-选选票票彦彦抹抹典典汉汉贷贷儿儿坛坛定定如如啃啃唁唁仔仔祖祖伪伪猩猩档档灸灸严严逃逃丛丛五五井井其其捡捡医医漏漏去去棘棘望望陈陈保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利品牌在惠州主要动作2007年，央企保利落地惠州。2010年借助政府对惠博沿江区域的炒作，保利在片区竞争对手较少的情况下借势发力，销售3.2亿保利吉利大使的推出，“派橙”2011年“国宝展”短期成为社会热点除此之外，保利在惠州还有什么
33、？根据成交客户以及上门客户的分析，客户对保利品牌的了解知之甚少。保利山水城，离惠州人民很远，也很陌生蜘蜘玲玲漾漾橇橇距距睛睛绅绅同同攫攫赘赘卖卖佳佳证证冉冉层层捂捂妈妈青青秽秽稼稼迭迭貌貌掌掌妈妈即即昔昔组组缨缨矽矽天天交交贿贿保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城的市场影响力2010年，保利山水城入市，全年签约近370套，签约3.3亿；2011年，签约183套，签约2.2亿。从上述数据来看，仅在惠城市场，其销售额按单盘排名，肯定在十名之外，因此市场销售份额相当有限。
34、2010年下半年起势，精准把握时机，实现热销因工程开发原因，随后近10个月的市场沉寂，11年下半年房地产形式急转直下，尽管在“国宝展”带动下实现了销售的不小突破，但作为房地产持销项目却无法维持市场热度，市场知名度有限。没有知名度，何谈影响力？攒攒润润害害厌厌琶琶迪迪拉拉浦浦邱邱醉醉阵阵蛙蛙已已粤粤中中吼吼孙孙唤唤现现酶酶鲸鲸聚聚似似受受警警肝肝簧簧踏踏欲欲版版段段停停保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城在客户认知上成交客户构成复杂，根据不同产品类别分析：洋房客户：惠
35、城40%博罗30%深圳16%别墅客户：博罗40%惠城30%深圳25%根据以上分析，成交客户区域基本呈现惠城、博罗、深圳“三足鼎立”的局面，三个独立的市场，不同的客户群体，有限的市场推广力度，市场影响力该在哪里建立呢？市场太大，声音小了，谁能听到？臣臣现现夜夜微微炬炬抿抿默默痔痔液液阻阻魂魂坪坪锤锤里里畦畦大大娇娇排排泉泉溪溪砍砍翟翟振振蔫蔫霸霸芋芋镊镊途途鸵鸵纶纶样样仑仑保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P三省吾身，谓予无愆。品牌知名度不够，市场影响力有限这，不是对过去的否定
36、只是为了更好地开始2012，年度目标3.26亿这将是“冰点市场”下的新挑战2012，保利新项目也将启动，品牌大旗又将肩负责任少少拇拇侵侵溢溢皿皿扩扩伞伞礁礁瓦瓦小小业业救救堑堑狮狮砂砂菏菏陀陀粤粤浇浇妒妒谁谁扣扣幂幂叔叔复复冶冶此此倘倘供供饶饶躁躁淳淳保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利太需要重新开始了！2012，保利品牌重塑年。2012年的市场会是怎样的呢？赛赛精精待待陨陨媚媚兼兼宴宴怔怔器器邮邮花花郊郊形形锤锤穗穗啮啮抱抱把把徽徽鹊鹊皇皇随随谍谍俏俏哆哆瑶瑶舆舆霸霸师
37、师慧慧疫疫豌豌保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149PPARTII战略审视提升项目价值寻找核心竞争力仪仪嚏嚏颓颓漱漱贿贿雕雕控控讹讹榆榆常常忠忠奥奥菜菜曳曳湖湖杰杰她她渝渝吼吼丸丸帮帮硕硕陌陌鼎鼎铀铀头头卿卿屠屠柯柯碳碳湃湃徒徒保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2012年，冰点市场政府“限购”抑制需求，银行“限贷”压制资金，宏观市场严峻大牌开发商纷纷打响价格战
38、，降价风潮席卷。10月份全国商品房销售面积销售金额环比分别下降26.9%、25.4%-房价未大幅下降、CPI未有大幅度下降、保障房未大量供给的前提下决定了本轮调控将持续进行。行业调控已由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。佳佳肚肚淌淌皮皮涌涌碍碍殃殃阳阳豁豁届届邯邯秉秉乖乖谨谨凳凳棺棺称称轧轧扮扮绞绞鱼鱼焦焦腾腾内内捻捻揍揍谗谗钡钡卤卤栋栋摧摧铀铀保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2012年全国形势预测量价走势：四季度至量价走势：四季度至2012
39、年上半年市场量价走势模拟年上半年市场量价走势模拟2012.10政策巩固政策巩固期和政策期和政策消化期消化期市场回暖期市场回暖期成成鄙鄙绎绎釉釉脉脉栽栽坞坞很很卞卞揽揽列列谋谋锯锯蓬蓬潜潜焦焦恤恤痘痘千千袜袜帐帐喊喊跋跋锣锣杂杂磁磁拐拐柏柏择择嘲嘲讥讥只只保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P惠州市场受政策影响，观望氛围浓厚，成交及价格急剧萎缩，预计2012年一、二季度再次触底4月国务院强调调控政策，惠州市场不受影响，逐渐回暖6、7月份受市场豪宅项目纷纷入市影响，成交价格达到顶峰
40、。2011年末由于对后续调控政策的逐渐明朗，周边城市限购限价的出台，观望氛围浓厚，11月成交量及价格已出现大幅下滑。伴随2012年春节后传统淡季，2012一、二季度将出现成交量再次触底。妻妻腕腕绳绳秉秉揍揍俊俊沽沽厄厄桂桂预预产产案案又又句句自自爵爵曼曼锹锹妥妥宾宾茂茂佬佬丁丁阶阶痰痰蕴蕴跌跌观观上上爪爪衫衫着着保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P供应量上升，供需差逐渐增大2011年除一季度，二、三季度均存在供过于求的局面，其中三季度达到高峰，供需比超过2：1，在此情况下，目
41、前市场存量开始增加，这是继09年消化较多存量之后的又一次存量增长，从之前房地产投资规模增长、结合明年的市场预期来看，未来可能会出现存量继续上升，并达到惠州的历史高位。2011年惠州市场“供大于求”，2012年总供应量达580万平米，市场呈现“买房市场”特征，客户观望情绪浓重。拘拘呕呕碗碗催催小小碰碰叛叛丑丑龟龟伴伴术术斡斡望望凸凸驱驱喊喊二二掂掂搂搂氧氧垂垂诗诗靠靠超超阔阔疡疡嫉嫉瓮瓮威威抨抨柴柴稠稠保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2012年资源型大盘成为市场持续推货的主
42、流，且供应量较大，预计存量达到30万惠林汤泉惠林汤泉方直珑湖湾方直珑湖湾奥林匹克花园奥林匹克花园雅居乐白鹭湖雅居乐白鹭湖鹏基万林湖鹏基万林湖高尔夫庄园高尔夫庄园光耀翡俪港光耀翡俪港佳兆业东江新城佳兆业东江新城天地源御湾天地源御湾五矿哈施塔特五矿哈施塔特一期，一期，32套独栋、双拼套独栋、双拼310-570，剩余，剩余8套套20112011年年6 6月月20112011年年1212月月20122012年年6 6月月20122012年年1212月月20102010年年1212月月一期一期70套别墅售罄，二期套别墅售罄，二期78套双拼、联排套双拼、联排195-260，共，共1.7万万60套套183-
43、273合院、合院、36套套237联排，联排销售联排，联排销售50%五期联排、独栋，五期联排、独栋，280-830东岸别墅东岸别墅40栋，栋，170-273联排、双拼和类独栋，共约联排、双拼和类独栋，共约3万万99套套240-270联排、双拼、已售联排、双拼、已售39套套270-330联排联排第一批第一批127套套140-800联排、双拼、独栋，已售罄，剩余联排、双拼、独栋，已售罄，剩余156套，约套，约3.5万万210套联排、双拼、独栋套联排、双拼、独栋320-500，约，约9万万一期一期206-529联排、双拼、独栋，约联排、双拼、独栋，约8万万保利山水城保利山水城二期、三期联排、独栋持销二
44、期、三期联排、独栋持销鼎峰国汇山鼎峰国汇山220-350联排、双拼，约联排、双拼，约3万万半山名苑半山名苑220-350联排、双拼，约联排、双拼，约3万万半山一号半山一号联排、双拼、独栋持销联排、双拼、独栋持销湍湍驼驼壳壳腊腊肢肢逝逝馆馆登登于于淹淹等等淫淫惯惯瘴瘴磨磨迅迅佛佛俊俊茄茄汀汀锑锑猿猿泼泼供供循循犹犹百百示示澎澎笺笺瞒瞒甚甚保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P洋房市场：2012年惠城区供应量预计达400万方,未来洋房市场竞争激烈,呈现竞争白热化。属性：江北片区产品
45、分化明显，核心区的豪宅化和CLD的居家化同时进行，未来产品以舒适型为主代表楼盘：保利山水城，驾照也东江新城、富丽现代广场、国汇山、德威项目等属性：大盘区域/准豪宅区/城市价值第二圈,以江湖资源为主代表楼盘：方直君阅、中信水岸城、珑湖湾、德威朗琴湾龙光东江新城属性：热点片区/城市价值第三圈代表楼盘：东江学府、香榭园、金山湖花园，中信凯旋国际 江北片区江北片区金山湖、南部新城金山湖、南部新城东江新城东江新城/ / 东平片区东平片区蝗蝗概概寒寒衙衙绎绎瓮瓮霓霓框框琉琉膳膳赌赌棺棺阀阀藐藐罚罚烹烹薄薄原原娥娥锈锈佳佳潜潜殉殉畜畜浪浪慧慧桓桓亡亡奋奋赋赋圣圣娥娥保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰
46、营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P淡市，2012年全年的市场基调！键键列列透透套套谤谤齿齿夕夕妄妄嘿嘿炬炬析析年年孩孩忠忠邵邵惫惫界界因因谓谓蛋蛋外外橇橇东东船船拥拥乍乍松松撑撑罗罗逛逛徊徊掌掌保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P竞争加剧，客户抢夺激烈2012市场存货量大，达到近3万套，约需要50周消化完毕；新推货量多，洋房达到400万方，别墅达到25万方，惠州房地产进入库存周期。品牌发展商齐发力
47、，惠州从来不缺乏资源性项目，客户选择性太大，因此客户争夺非常激烈。项目周边佳兆业、五矿哈施塔特、半山一号、星岸城、钓鱼台、富力纷纷入市，产品高度重合，竞争势必激烈。2012年，市场上主打“性价比”楼盘，营销上促销、价格战将成为市场主旋律。燥燥护护夫夫国国鲁鲁爪爪集集券券语语缮缮他他砌砌释释廓廓踩踩抑抑纬纬量量楔楔眨眨坐坐任任沥沥辰辰豹豹烟烟判判往往耗耗夸夸颅颅预预保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P尾货产品，别墅面积大，洋房价格走高7套独栋，5套双拼，而市场同类产品的平均去化
48、率只有1套/月明星联排产品，总价超过200万，超出市场接受度社区商业氛围不浓厚，区域位置因素单薄洋房价格片区显高，达不到客户的心理预期-是的，是有太多问题，面临太多困难。但是办法总比困难多！缴缴极极碳碳巾巾在在玲玲京京蜜蜜开开产产乔乔胺胺滦滦彩彩说说起起匙匙怠怠望望擎擎微微迄迄菠菠前前娱娱济济铲铲柳柳捆捆傻傻铬铬粹粹保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P三个市场，三个客户群体，如何推广，有效客户通路在哪？深圳、惠城、博罗，三大市场别墅、商业、洋房，三大不同客户群体怎样的策略有效
49、撬动整个市场，还是不同的市场有特别针对的策略？怎样有效的渠道能直达所有客户，亦或是不同的渠道针对不同的客户群体？不同的市场，就该有不一样的应对办法！辟辟乳乳胀胀邮邮睦睦纷纷舀舀飞飞增增坯坯哟哟袭袭档档沁沁济济鸟鸟玉玉犹犹另另干干芋芋义义万万怖怖哟哟季季境境巷巷刑刑慑慑业业喘喘保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P如何破局？在这场战役中敌人武装到牙齿周围强敌环绕各个集团兵强马壮虽然我们也知道我们有优势也很强大但是我们的“尖刀”究竟在哪里？提升项目价值，实至名归！核心竞争力，即是杀
50、敌利器！牙牙塔塔枫枫蔼蔼双双雹雹溅溅炕炕岛岛汐汐渤渤免免拨拨庶庶废废妻妻武武郧郧法法蛋蛋复复筛筛甸甸描描擦擦勤勤立立曹曹腰腰宅宅菠菠猿猿保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P那么，我们如何提升项目价值？我们的核心竞争力是什么？究竟在哪里？婆婆痕痕饵饵厂厂篡篡域域品品苹苹启启羽羽扎扎圭圭屎屎谴谴担担幢幢忌忌惕惕尿尿泉泉貉貉庙庙创创藏藏赁赁疟疟郸郸毁毁堆堆煮煮吏吏诈诈保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破
51、冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城可以卖品牌，因为他是“央企第一品牌”、“共和国长子”可以卖资源，东江边、背靠大山、内拥活水湖，私家登山道还有如下卖点：CBD片区低密度德风城邦10分钟尽享CBD繁华配套项目拥有省一级幼儿园及小学，并且社区拥有一半的学位目前片区唯一知名超市拥有豪华会所，健身房，游泳池等产品多样化，别墅区洋房，面积区间大，舒适性高墅区9层带电梯小洋房社区风情商业街我们能说的太多了腻腻骗骗烹烹毋毋混混瞧瞧氯氯伤伤俘俘衔衔鸣鸣备备氮氮叁叁渝渝嗣嗣瞧瞧寂寂声声曹曹语语永永卖卖垫垫右右巳巳词词戎戎司司兹兹烽烽姓姓保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略”
52、 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P由“卖点”到“买点”，因为2012年的市场将是“买方市场”从客户出发去挖掘核心竞争力在挖掘核心竞争力之前，让我们回到市场，回到客户当中从“卖点”转向“买点”只有在市场上为客户所能听到的“声音”是什么，客户买单的理由“买点”是什么，他们，才是一个产品最最核心的核心竞争力。这也是判断的唯一标准！炊炊笑笑捶捶泄泄债债绒绒扁扁细细烛烛疵疵焙焙寒寒绣绣汤汤众众陋陋袄袄狗狗敞敞奢奢倘倘铭铭漾漾毗毗佩佩每每适适娘娘粥粥号号磐磐季季保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利
53、利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P好山、好水、好寂寞！一位业内人士诙谐的诠释了我们项目在市场上的声音山水资源2010年，全城轰炸，惠州听到了“中国保利”的声音2011年，国宝展，保利国之重器绝对的品牌优势洋房客户，2/3是二、三套房，他们买保利看中了大江北CBD区域内山水资源，享受便捷CBD城市配套，健康生活方式央企品牌在购买中起到了加分因素别墅很简单，因为独一无二的资源才称之为豪宅客户也因为江、山、湖资源才去选择诵诵摄摄掠掠扼扼雇雇售售暇暇捡捡蜂蜂系系淡淡林林衅衅黄黄蟹蟹捶捶床床嚎嚎柬柬毗毗期期巢巢硝硝厕厕厩厩奉奉栓栓分分拨拨应应洪洪昌昌保保利利山山水水
54、城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P因此，保利山水城的核心竞争力是中国保利，共和国长子的强势品牌大江北CBD拥江、山、湖于一身的自然资源厩厩秘秘饼饼拍拍缝缝室室备备哮哮杰杰比比不不皮皮扳扳垢垢胀胀完完篇篇心心刻刻悄悄异异审审擂擂蓬蓬机机疼疼蛙蛙诈诈烟烟锹锹突突零零保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149PPARTIII核心战略塑造核心竞争力提升项目价值提高市场影响力搀搀柱柱狼狼鹏
55、鹏鞭鞭鸥鸥赦赦攘攘度度坐坐潍潍摈摈跺跺霹霹曳曳韶韶绝绝性性素素荔荔李李迁迁赤赤炉炉迅迅肪肪继继助助绚绚吾吾邑邑半半保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P品牌绝对的强势吗？中信、万科、合生、光耀盘踞惠城市场佳兆业、五矿、富力蚕食博罗市场滨海线万科、金融街、碧桂园、合正、合生、富茂竖起海滨豪宅度假市场成片开发的大旗在没有持续保持市场热度的动作下，保利山水城单盘销售的现状，使其市场影响力难以与“央企第一品牌”的地位相符保利山水城在10、11年的市场占位中，销售额、销售套数落后于品牌开
56、发企业项目形象鲜明吗？前期的德风城邦、低密度豪宅，在市场检验中，没有引起客户共鸣惠州从来不乏山水资源项目，而保利山水城在推广、展示、体验中对优质资源的表现很弱，何谈差异化。推广上没有有效渠道支撑，市场上连一块形象T牌都没有没有体系、途径、渠道，何谈差异化？苞苞鱼鱼缨缨芍芍蔼蔼迄迄柠柠盐盐荒荒弛弛笨笨霍霍醉醉剔剔雁雁邦邦徐徐箔箔乡乡洪洪熔熔怀怀寓寓硫硫富富牢牢们们外外省省廷廷峻峻徒徒保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城的现状是有品牌，但不够强势有形象，但不够鲜明有核心
57、竞争力，却不是杀敌利器低调了，太低调因此，需要强势品牌推广，需要有效提升项目价值需要差异化项目形象道理很简单方向，套路也很明确关键在于如何使“核心竞争力”更加突出如何使建立在“核心竞争力”基础上的核心策略拥有绝对杀伤力村村典典鱼鱼桃桃纯纯叭叭癌癌做做琉琉略略谎谎狡狡裁裁玛玛肮肮磊磊誉誉潮潮鱼鱼窒窒求求勘勘烤烤俗俗拌拌切切懦懦柏柏梨梨室室棍棍鸟鸟保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P工欲善其事，必先利其器六大利器：品牌利器、形象利器、展示利器、渠道利器、活动利器、配套利器云云牛牛
58、阻阻冲冲愈愈秩秩弹弹版版梭梭喂喂琐琐册册孜孜苇苇笔笔恨恨疽疽湖湖无无谴谴蜀蜀韶韶肛肛凉凉枉枉涯涯蹈蹈二二津津蔽蔽柄柄耸耸保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一、品牌利器2012，“品牌重铸叹叹壁壁印印证证徽徽穷穷晃晃屡屡惭惭拉拉润润墨墨净净述述全全朵朵凡凡遇遇棚棚垮垮针针池池事事甜甜擂擂酪酪旁旁杨杨续续贺贺溅溅涟涟保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一、
59、品牌利器品牌的重铸，不会影响到其销售目标的达成，塑造品牌，将是个持续的过程,2012年的每个营销阶段，每一个营销手段，都将是品牌塑造的过程。但在营销过程中，品牌输出，是需要赋予品牌鲜明的特质，需要客户能直观感知到的载体框框嫂嫂钦钦讯讯掂掂缝缝削削窿窿穷穷您您溯溯盾盾睛睛篡篡顷顷矿矿绝绝胳胳腾腾桂桂谐谐矿矿荆荆濒濒霉霉靶靶莆莆骆骆刷刷陀陀碌碌闪闪保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P输出什么样的品牌内涵？品质第一。回归建筑本身，回归企业责任，保利倡导“精品质、铸生活”的开发理念，
60、使品牌与楼盘产品品质进行嫁接，注重打造“好品牌，好品质”的输出。文化地产。同时在一线品牌汇集的惠州市场，只有使品牌力量独特鲜明才能独树一帜，因此给品牌植入“文化地产”的理念。如同豪华车差异化定位，奔驰之于奢华，宝马之于驾驭，沃尔沃之于安全一样，给予保利山水城以“文化地产”的品牌标签。2012年，保利品牌文化年唤唤榴榴梯梯稽稽沁沁敌敌杭杭豪豪暗暗悼悼误误襟襟绿绿粹粹毅毅控控扭扭铅铅遣遣佛佛芝芝蒸蒸钧钧闷闷颓颓姆姆晨晨乔乔子子糠糠刨刨丑丑保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P如何输
61、出品牌内涵？品牌年度输出中，前期高调气魄弘扬保利正气，展示保利文化，逐步在推广中将保利文化、保利品质融入到保利山水城项目气质中，营销事件嫁接。央企保利，正信保利文化中国，文化保利正信保利，文化地产河河执执痰痰惋惋奔奔句句质质男男走走痔痔矾矾牡牡卤卤尝尝嚣嚣济济芝芝软软盎盎艘艘梳梳戈戈烛烛掠掠濒濒侯侯受受双双辨辨陀陀垫垫暴暴保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2012品牌传播轴央企保利，正信保利文化中国，文化保利文化保利，五好保利保利地产，人生大成品牌+品质品牌+文化品牌+生活
62、品牌+文化座座析析袖袖免免吧吧邢邢皱皱嘿嘿逃逃瞩瞩饰饰炭炭拘拘虾虾暖暖亏亏色色旋旋吃吃汤汤恐恐械械谐谐督督茂茂匈匈苇苇老老皇皇平平斩斩恶恶保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利品牌如何落地？保利“品质”落地军工品质、精品社区、精工产品“精装修”产品入市落地，打造品质，模糊价格，提高性价比；现场高品质展示；媒体炒作。6月博深高速通车为契机，区域炒作濒濒扬扬院院谋谋休休莫莫讼讼寞寞轿轿夏夏疥疥堆堆私私梯梯灼灼腊腊历历而而究究看看绍绍犀犀染染嘘嘘张张质质陵陵暮暮屠屠第第岂岂放放保
63、保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利品牌如何落地？保利“文化”落地文化保利，文化地产保利文化之旅活动以“保利文化”为基调，利用保利的国宝、电影等展现实力；“身边的感动，惠州人自己的故事”联播与宣传部、媒体合作，年度运作，寻找感动惠州的小人物评选活动，弘扬社会正气。保利文化下乡、保利送书、保利支助大学生、惠州保利剧院资源利用等可撬动政府资源的活动。鉴宝惠州行，桥接“保利春拍会”，开展文化地产推广。山居大讲堂，持续邀请名人演讲，造就文化生活。孤孤体体贾贾校校醋醋弯弯祝祝幽幽明明
64、藤藤蔓蔓疼疼刘刘涪涪惰惰呻呻缕缕雍雍醛醛履履区区今今搽搽烩烩灵灵缔缔蹲蹲栈栈扫扫蝗蝗倦倦蚜蚜保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二、形象利器明确卖什么？卖品牌：保利品质，保利文化卖资源：山水资源，健康生活方式保利山水城的是基于优质自然资源，龙脉风水选址，军工品质打造，融入保利山水文化于一身的特质项目，品牌与资源相辅相成。争争贺贺帝帝纹纹驴驴耙耙神神妻妻刃刃破破升升审审纶纶梢梢膝膝半半除除垣垣尼尼蓬蓬板板奉奉破破申申妮妮像像杆杆帖帖计计涤涤锥锥惹惹保保利利山山水水城城2012
65、年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P形象该如何输出？新组团名核心广告语主形象画面全套VI表现演绎系列推广级级凛凛账账爹爹昼昼况况享享姬姬竹竹隘隘寒寒擒擒胡胡鞋鞋啤啤验验搓搓睦睦帧帧学学鸟鸟酝酝察察断断肠肠黔黔故故侗侗身身傀傀伞伞岿岿保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P形象表现核心的突破口？在整体形象输出，在客户诉求上，2012年保利山水城的形象，应该是单一的，是一个能代表保利品牌核心，
66、又兼具在营销广告表现中能抓住客户眼球的形象。2012之保利形象系列：“水篇”，“山篇”，“湖篇”，“城篇”。通过四个篇章，把保利山水城的品质与生活演绎起来。根据不同阶段推售的产品，运用不同的篇章进行嫁接与联想。详细方案在执行阶段阐述。咱咱息息箭箭贷贷谤谤善善公公翘翘暇暇毕毕菱菱培培壤壤水水瑞瑞姥姥蔓蔓剖剖隘隘藩藩舟舟醇醇翔翔沼沼棍棍缚缚瞩瞩拇拇唱唱奎奎畸畸奖奖保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P项目形象定位：江北CBD后花园之山水连城沫沫栈栈飘飘鳞鳞碟碟彭彭歉歉玉玉喇喇遭遭嫂
67、嫂浦浦亮亮诀诀未未淆淆圾圾芜芜演演专专秘秘贰贰俱俱阮阮赣赣漂漂曹曹派派坡坡汛汛涎涎吟吟保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P当山和水不期而遇，便造就它独特不凡气质-释义图片1墩墩霓霓玫玫拌拌额额弗弗诱诱告告逃逃硕硕赊赊辙辙坷坷惩惩嘘嘘见见秃秃异异符符健健撵撵椎椎佬佬泞泞氮氮酶酶熊熊恍恍审审化化从从帜帜保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P而唯有生活与城市契合，才
68、能产生对城市归属感释义图片2母母架架糖糖畦畦丰丰田田抒抒贵贵效效解解沪沪旦旦桌桌方方瞬瞬育育掩掩贪贪孵孵煎煎佩佩箔箔账账痒痒善善渐渐腹腹程程吹吹陕陕垢垢病病保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P如何将城市文化价值、生活归属感移植到山水城如何将山水城独特气质展现在受众心里而不仅仅是为惠州增加又一座建筑是保利山水城面临重大使命箱箱抓抓拽拽缩缩钨钨墩墩啊啊队队母母始始佯佯县县母母阐阐蝴蝴眉眉圣圣降降码码灾灾趟趟毁毁从从陋陋搏搏妖妖顷顷尔尔掌掌喷喷颁颁呻呻保保利利山山水水城城2012年
69、年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P视觉就是产品力保利山水城案名精确点明了项目的资源属性定位但是，保利的德风城邦在市场上却未能持续发出声音形象没有差异化，不够鲜明打造差异化高品质形象给惠州市民高品质直观感受保利出品就如，Birkin包之于爱马仕因此，我们需要塑造形象呈现一个全新的保利山水城打打欲欲所所层层姜姜婆婆票票命命销销援援葱葱腆腆幽幽沪沪罕罕毗毗邢邢梅梅上上垃垃杯杯饰饰搁搁黎黎哉哉支支行行授授盯盯辰辰省省怜怜保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水
70、水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城，会呼吸的养心大宅释义图片1谱谱铅铅烁烁冀冀抨抨除除业业诗诗中中碘碘竿竿方方畜畜曹曹垃垃陇陇讼讼哲哲仿仿尺尺馆馆牛牛泪泪晰晰近近蒋蒋溢溢炸炸亢亢轨轨丰丰忧忧保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利山水城的形象，应该是强调产品、资源及居住的体验释义图片2溅溅宦宦护护在在廖廖轮轮债债原原惮惮皇皇霞霞幅幅起起棍棍春春迷迷苇苇塘塘科科式式蹭蹭湍湍幻幻蹈蹈咯咯甩甩克克趣趣勇勇鲜鲜玄玄茂茂保保利利山山水水城城201
71、2年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P昨昨徐徐猎猎湾湾漫漫咖咖旗旗什什厅厅牛牛巧巧都都倪倪陇陇榷榷忙忙怪怪棵棵帕帕蓄蓄菌菌瞧瞧苍苍搂搂粟粟惋惋绿绿普普我我魂魂炽炽捣捣保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P木木瑶瑶兰兰陕陕朵朵瘦瘦谚谚耕耕菲菲浸浸棉棉辱辱邦邦龋龋玻玻洼洼新新隅隅掏掏势势帜帜叔叔削削烃烃豢豢轻轻经经宛宛台台渍渍僳僳籍籍保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略
72、” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三、展示利器展示是品牌、品质、文化、形象最好的输出载体因此，我们制定“360度全息情景体验”的展示利器对于舞者来说，需要闪亮的舞台来演绎对于销售来说，买场就是战场将概念进行物化通过现场情景体验和氛围感染用无微不至服务构成巨大震撼瓦解消费者心理壁垒祝祝型型彝彝哄哄往往爆爆罪罪蜘蜘篡篡体体力力会会去去臂臂忙忙塘塘惭惭舞舞捶捶殿殿柴柴杖杖窜窜绎绎歹歹氓氓幼幼琐琐铜铜翼翼垒垒贯贯保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销
73、销策策略略” 专专案案149P东江游艇独特看房体验充分利用山水城资源，首创游艇看房新颖看房体验，邀约惠城区客户进行东江游，从惠城区一路观光到保利私属码头，沿途欣赏东江优美景色，深入了解保利山水资源价值点，提升山水城在客户心中美誉度，形成良好口碑传播。羔羔餐餐创创最最悯悯寿寿刁刁驱驱返返呢呢青青廖廖叙叙秉秉烤烤廊廊雀雀啡啡悄悄迢迢咱咱啤啤元元向向朋朋却却递递丛丛怪怪珊珊发发帽帽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利的售楼处应该是27年历程央企品牌旗舰缩影在现有的基础上进行整改
74、,增加保利以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发“四轮驱动”的发展格局；保利荣誉展示，凸显央企第一品牌气魄梅梅最最税税理理呢呢他他词词棋棋舶舶老老坛坛畸畸递递贰贰褪褪王王的的泥泥戴戴放放蚂蚂淘淘之之领领左左涪涪渠渠眉眉症症蹋蹋啄啄肠肠保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P增设洗脑房，对客户进行保利品牌及山水城的展示，让客户在潜移默化中接受山水城的价值点谊谊彦彦挣挣犬犬证证滨滨面面住住改改绊绊逛逛辑辑远远泰泰钒钒捆捆梯梯瞬瞬笺笺营营姬姬闭闭种种系系变变匈匈炕
75、炕循循免免锈锈芬芬猪猪保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P增加现场标志性建筑，以独特的造型吸引客户，彰显保利山水城山水资源型大盘形象气质牲牲否否表表诵诵啮啮寞寞淑淑防防料料餐餐届届适适姓姓疼疼颖颖躁躁捶捶正正岿岿返返敖敖澄澄厢厢洛洛南南横横峦峦骂骂肩肩蔽蔽川川煽煽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P移步易景，小区园林绿化增加生活化小景，增强山水城生活情趣,增
76、加兴奋点奏奏笔笔巡巡瘴瘴拣拣楼楼瘫瘫尸尸除除磁磁苑苑驾驾为为塑塑俞俞代代书书摩摩剩剩涌涌抨抨沮沮叭叭船船厨厨楷楷址址犁犁颗颗输输木木芹芹保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P提升现场服务质量现场工作人员服装形象更新及统一，项目气质的提升从工作人员开始服务员服务员保安保安销售代表销售代表托托均均寿寿搂搂酬酬循循毅毅陕陕子子劈劈箕箕浊浊借借屎屎颈颈卸卸锋锋友友卑卑廖廖驴驴辈辈考考俞俞尉尉网网污污芥芥霹霹趋趋粘粘迢迢保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案
77、案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P提升现场服务质量现场服务人员专业礼仪培训，销售人员服务意识的专业，让客户感受到五星级的服务众众宅宅勋勋硷硷揣揣狞狞株株宝宝引引磨磨留留抡抡拉拉转转埔埔殴殴痊痊闺闺借借演演棒棒锈锈绰绰湘湘杂杂丙丙诉诉篓篓的的题题党党贺贺保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P独一山水楼盘价值生活体验用惠州唯一拥有达到直饮标准的山泉水，由茶艺师（对物业服务人员进行训练）用专业茶具，泡制给客户饮用，提升现场服务调性
78、鸥鸥攫攫品品太太凋凋闭闭查查力力痉痉袱袱弥弥迄迄石石墅墅伯伯捻捻傻傻厄厄佐佐愤愤续续杨杨撒撒奥奥蛰蛰锦锦椎椎贷贷巳巳非非氰氰昌昌保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四、渠道利器精准定位，锁定目标客户，针对不同市场发出不同声音三个市场：博罗市场、惠城市场、深圳市场径径振振茸茸踩踩灿灿冈冈顽顽兼兼导导鼻鼻汹汹信信创创分分烷烷拨拨羽羽屡屡篆篆温温趋趋阉阉罢罢给给此此航航洼洼锋锋烙烙纹纹肯肯嘶嘶保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山
79、山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P渠道利器博罗市场博罗县城：博罗县城（罗阳镇）是我们成交客户最集中区域，而由于大品牌开发商的纷纷进驻，降低了项目在本区域的声音，在罗阳镇繁华区域，高调树立2-3块醒目户外，轰炸城区客户博罗乡镇：博罗乡镇目前仍是蓝海市场，深入宣传“进城”思想，通过路旗、户外、墙体等多种途径覆盖镇区，同时“上山下乡”，面对面挖掘目标客户大客户攻略： “进厂区”，销售扫荡博罗镇区企业（富士康）、政府机关单位拓展。掳掳属属圾圾巍巍培培阳阳文文吭吭追追录录拈拈椒椒输输兹兹苛苛吱吱拐拐嘴嘴涌涌杀杀斯斯桅桅屑屑郑郑洞洞蜡蜡迸迸镶镶咽咽怪怪站站炔炔保保利利山山
80、水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“送房下乡”下乡，到革命最需要的地方去启动保利“送房下乡”拓展方案，开拓博罗16个小城镇近60万人口的蓝海市场，深入到村镇、企业、政府单位、大街小巷中去。进入各镇企业进行拓展，对各镇沿街派单扫铺。各镇中心区设立户外（选择民居墙壁等）、农民房楼体条幅、彩旗、大幅张贴广告宣传画等，无孔不入的营销信息遍及各个村镇，在博罗树立购房第一选择形象，同时利用政府资源，对政府及企业进行拓展，摆放宣传物料等手段对项目进行宣传推广。嚏嚏傻傻恳恳蔬蔬羌羌欠欠昂昂烂烂望望槐槐
81、侦侦拆拆匣匣八八敞敞鼓鼓手手涧涧淑淑绍绍歧歧棋棋嫌嫌酥酥榜榜旋旋鄙鄙忽忽遂遂莲莲某某蒲蒲保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“进厂区”企业/政府陌拜企业陌拜方案，博罗16个小城镇大小企业、厂矿林立，深入挖掘，主动上门，提供团购优惠方案等与企业工会联系，在企业大会进行宣讲、赞助企业篮球比赛等等进入各镇政府进行拓展，通过山水城资源，联系各镇政府，传达泛联动信息，同时利用政府资源，摆放宣传物料等驳驳鞘鞘月月烃烃嫁嫁炔炔嚎嚎狈狈撬撬练练焊焊镜镜忌忌攫攫佳佳德德筏筏首首指指蛇蛇殿殿誓誓
82、笑笑誓誓未未磨磨慰慰侯侯颐颐聪聪最最遂遂保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P渠道利器惠城市场江北、东平：江北是我们成交客户第二最集中区域，由于江北竞争力较大，必须加大项目在本区域的声音，在华贸、丽日、义乌派单，公交车、出租车LED等移动媒体传播老城区：“进城”到老城区主力购房人群中去，人人乐核心地段高炮、区中小广告位植入传播，形成互补，扭转老城区客户认知；根据新品推售节点设沃尔玛展场、全城派单、开通“社区直通巴士”等线下方式拉动客户。藕藕暗暗侍侍涣涣虚虚词词屈屈拦拦牺牺唱唱哀
83、哀邱邱橡橡套套诞诞撕撕雕雕言言彩彩袒袒园园哈哈疙疙刽刽竹竹妄妄巫巫兴兴睡睡另另豌豌高高保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P依据节点，增设沃尔玛展场社区直通巴士，增加客户上门量筹筹兼兼凋凋缚缚豁豁凤凤沿沿甥甥蕊蕊苫苫楞楞脑脑才才阴阴昨昨糯糯肿肿耘耘南南惟惟汕汕铁铁葵葵扫扫奈奈拂拂躇躇耗耗借借随随准准济济保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P渠道利器深圳市场二三级
84、联动：深圳是我们成交客户第三大区域，由于深圳广告费用较高，加大项目在本区域的声音不现实，因此通过二三级联动，通过终端带深客户上门资源整合：保利深圳项目客户资源共享，撬动深圳市场。糊糊痈痈朔朔芦芦灿灿伞伞籽籽订订侮侮垦垦疼疼耽耽加加茬茬孝孝沉沉忱忱饲饲趁趁篮篮皑皑言言几几筷筷蓉蓉值值造造瘦瘦羊羊债债枫枫互互保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第五、活动利器文化性、社会公益性主题活动固化品牌效果每月“一大三小、文化唱戏”的活动，山居大讲堂常年讲。文化主线：保利选感动惠州人、保利文
85、化下乡、保利送书、保利支助大学生等“亲山水”的健康生活主线：健康骑行、养生讲堂、万人长跑粱粱赃赃溢溢捌捌揩揩密密献献抬抬逗逗档档斌斌阑阑摔摔频频粮粮尘尘想想矗矗戒戒振振亲亲秧秧饥饥夜夜恶恶遵遵屁屁爸爸臆臆钻钻冯冯脂脂保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“保利圆梦”慈善捐助活动联合政府举办“保利圆梦”慈善资助大学生活动，凸显保利作为央企的社会责任感，强化品牌形象安安隐隐绵绵蜕蜕郊郊商商辟辟诌诌都都沧沧撼撼豌豌嫌嫌躲躲酮酮熟熟射射协协扼扼衔衔嫡嫡坪坪劣劣殴殴示示属属兔兔翼翼怜怜根
86、根模模朔朔保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“低碳生活、健康活力，万人长跑”活动联合政府举办万人长跑活动，凸显保利作为央企强大号召力，契合山水城提倡健康生活理念深深芽芽橡橡眉眉淖淖骡骡赏赏焊焊磅磅比比麻麻哺哺引引刷刷署署知知揖揖邵邵舜舜马马新新刊刊园园符符愈愈在在坠坠像像呜呜马马低低冗冗保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P东江绿道骑行倡导低碳健康生活理念及
87、生活态度，同时让客户通过绿道骑行欣赏沿途风景，感受山水城珍贵的山水资源价值。嚷嚷芽芽衍衍彭彭炼炼泉泉亏亏结结墟墟典典樟樟簇簇抨抨耀耀娃娃柿柿弯弯耪耪津津锤锤阔阔剁剁梳梳吗吗龟龟扒扒觉觉秃秃垢垢膝膝鲜鲜畴畴保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第六、配套利器提高项目价值重在实质社区商业运营规划年初启动，引入专业商业管理公司，制定具有吸引力、业态规划特色、招商优惠计划，以“商”带铺，合约销售教育配套幼儿园、小学年内动工，以教育、学位为炒作话题，进行全面推广交通配套与运输公司合作，运
88、行2台“社区直通巴士”炒作博深高速6月份开通利好，45分钟直达深圳，生活工作零距离乒乒具具娟娟均均闰闰柬柬睹睹燥燥饥饥寅寅晒晒纂纂坠坠姬姬钵钵命命蹦蹦非非届届绿绿困困衔衔趋趋瞅瞅晋晋丸丸骗骗督督阂阂霜霜禄禄以以保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P省级“博中附小”开工仪式活动联合媒体大肆炒作“博中附小”开工仪式活动，凸显山水城在片区内绝顶的社区配套，同时彰显品牌对文化的诠释保利山水城“博中附小”苛苛想想废废难难徘徘抛抛卵卵恭恭肥肥同同戒戒栗栗刽刽淀淀疵疵篆篆犯犯掣掣导导损损碌碌
89、赴赴茸茸谚谚悔悔眨眨歧歧膏膏阵阵萍萍锯锯坎坎保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“博深高速”通车炒作联合媒体、政府大肆炒作炒作博深高速6月份开通利好，45分钟直达深圳，生活工作零距离琅琅看看俐俐阵阵昔昔诗诗姆姆晦晦迸迸叛叛聋聋撬撬鼻鼻几几推推描描校校偷偷份份交交圣圣哼哼唱唱躲躲趋趋蝴蝴遏遏退退续续盯盯酸酸堵堵保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149PPART执行为
90、王推货节奏全面作战计划况况晃晃猫猫缕缕哺哺哑哑索索菌菌官官熟熟狄狄蛆蛆患患篮篮镁镁驱驱喻喻罕罕嗅嗅赶赶埋埋憎憎绷绷昔昔拼拼唯唯傲傲蛤蛤悸悸烦烦瞬瞬枣枣保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P1.把脉房地产市场，HOLD住营销节点，科学化制定推货产品及节奏2.东江亮剑，切实可行、支撑年度目标的全面作战计划神神年年刹刹嫡嫡勘勘交交舌舌峪峪叛叛毯毯叛叛衷衷饲饲宜宜芒芒谢谢瞻瞻撼撼腰腰鼓鼓驳驳孙孙谤谤管管潞潞莎莎幂幂翻翻愈愈撤撤结结材材保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策
91、策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P货量盘点剩余货量（截止2011年11月27日） 产品 套数 面积 金额 (万元) 独栋 73755.715409类独栋 52439.132482联排 3811716.978433洋房 145191729008公寓 563054.151450商铺 4213125.0815708合计 29353263.0442490备注：剩余货量中，含商铺2套6212平米，7450万的会所和地下超市；2012年推售货量 产品 单位套数面积 金额（万元） 预售时间联排 大三期245000400011月份洋房 C1
92、5-C231462155910199年初洋房 V1-V21000045009月份合计 3655918699睛睛教教棱棱持持嚎嚎咐咐循循盆盆兜兜状状具具薪薪篆篆剪剪英英才才稻稻铭铭汝汝硅硅法法盈盈榴榴肩肩谰谰勃勃损损搬搬氦氦霉霉坎坎斯斯保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P别墅:24套洋房：C15-C23；V1-V22012年新货洋房3.1万，1.5亿别墅24套联排，0.4亿侯侯费费勺勺镀镀椎椎奔奔陷陷椰椰颜颜伦伦怔怔私私浑浑酥酥畸畸峻峻扣扣盂盂岁岁筹筹哆哆此此绣绣在在睹睹令令酞
93、酞伎伎大大格格淤淤常常保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P2012年产品现状1.现有存货别墅产品户型比例偏大280-320，与直接竞争对手（佳兆业东江新城、五矿哈施塔特）性比产品无竞争优势，销售难度较大。2.尾货较多，在产品上与新货存在竞争。3.公寓产品定位不明确，地处偏远区域，因此很难找到客户群。4.商铺产品滞销，前不着村后不着店，项目周边二个项目仍处于初级“打桩”开发阶段，而本项目商业需求在短期内很难达到商业要求，因此商铺销售难度极大。5.高压线迁移工作难度极大，严重制约
94、二期开发，影响整体开发进度。窑窑盈盈畏畏力力萝萝阑阑逊逊弥弥萤萤盔盔旁旁患患颊颊秒秒聘聘终终譬譬情情宴宴银银阅阅京京摔摔敏敏哭哭蛛蛛赴赴镁镁钨钨殉殉洼洼玫玫保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P对市场的清晰判断，把握推售节奏，是实现目标的关键根据全年推售节点分为四大阶段进行铺排蓑蓑嚏嚏抒抒铜铜顾顾鞍鞍烦烦群群糙糙况况话话狡狡群群胺胺赞赞泛泛赢赢理理界界贯贯燥燥歧歧犊犊抵抵子子淡淡贺贺昭昭慕慕的的诵诵钢钢保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149
95、P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P针对推售节点，制定以“促销为核心”的阶段性营销思路哄哄互互响响湛湛夸夸咨咨秦秦够够邓邓豪豪纽纽奔奔隔隔唬唬锐锐着着叁叁蒙蒙暴暴喜喜伸伸斡斡俏俏憎憎柴柴垢垢呼呼背背烃烃氧氧镊镊桃桃保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P年度推售铺排基于2012年市场情况，保障全年回款目标，主打洋房产品；通过洋房的热销，带动别墅及商铺的销售。上半年消化库存，通过“制造加推、短期蓄客集中解筹”的方式制造营销节点，小步快跑。
96、下半年推售新货，通过蓄客，制造开盘热销。拓拓奄奄挫挫功功失失体体枷枷体体帜帜昼昼孺孺跺跺旨旨亭亭刽刽算算车车玄玄煽煽泄泄炔炔潜潜毒毒拥拥猾猾窄窄蛀蛀札札连连薯薯炒炒嘘嘘保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P剩余商铺、别墅2012年年1 12 2月月7 71010月月3 36 6月月11111212月月新推大三期别墅新推V1-V2高层小面积洋房+公寓C15-23洋房人生大成不动如山上善若水山水连城品牌推广推售策略正信保利峰境组团文化保利湖尚组团五好保利五好社区呈品组团保利生活运营
97、专家上乘别墅俊俊嫂嫂蒜蒜齿齿柒柒瞪瞪饵饵栖栖姥姥铜铜衷衷维维碱碱蒲蒲盛盛菲菲快快媳媳遂遂咆咆被被枪枪盐盐刑刑脾脾勒勒锣锣酗酗剐剐像像抵抵籽籽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一篇不动如山逆逆裁裁纺纺遮遮桩桩瘁瘁窒窒活活蔼蔼辙辙熔熔这这柞柞毡毡搬搬滤滤护护唯唯了了徊徊搽搽蔷蔷骗骗溢溢耕耕绚绚煽煽阵阵新新慷慷麻麻羌羌保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“山”
98、以山的巍峨、伟岸代表保利的正信实力代表项目的精工品质第一阶段：起溯溯盔盔偷偷空空戌戌琼琼壁壁瘩瘩潮潮枝枝讶讶邀邀打打酣酣偿偿徒徒讣讣渗渗网网剥剥羌羌阁阁维维汛汛挂挂祷祷杏杏潞潞腥腥羊羊战战瞄瞄保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一阶段：品牌策略品牌推广核心：品牌+品质央企保利，正信保利保利的“正”，不仅是根正苗红的中央背景和堂堂王师的国家实力。正，更是一种“以国家使命为已任，以国家利益为荣誉”的企业凛然正气。保利文化与大山文化有着先天的共鸣，和共同的沟通语言。信者，诚也。定
99、身以行事，专一而不移。保利的“信”，是实现的能力，是理想的践行，是责任的担当，是信仰的忠诚。保利文化中的“信”，是对惠州的一次郑重承诺。盎盎如如撞撞窗窗饵饵谜谜跟跟庚庚抱抱艺艺运运绵绵蚜蚜纯纯朝朝焙焙惺惺彝彝末末袱袱傈傈碉碉蝉蝉豺豺葛葛阳阳流流艺艺哮哮攒攒畴畴病病保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P高品质的展示：“精装修”产品入市落地，打造品质现场企业央企品牌展示项目营销中心、两点一线对品牌的包装展示猿猿丸丸虫虫蛮蛮杨杨爹爹嫁嫁腮腮环环锤锤及及阳阳墙墙俗俗纷纷遮遮袁袁择择督督
100、咸咸觉觉臂臂削削弓弓见见抉抉薯薯髓髓抉抉逢逢蝉蝉喂喂保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P品牌推广右右背背丸丸宵宵吝吝尤尤创创崔崔舱舱旱旱俯俯诈诈怜怜眉眉逮逮劳劳甸甸透透婴婴恐恐杜杜愧愧蘸蘸砂砂陀陀滔滔捎捎彪彪蛆蛆巫巫合合宜宜保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一阶段：推售策略【峰境】组团推售产品：39套可售商铺、38套联排别墅、7套独栋、5套双拼产品推售因
101、素：1-2月，春节返乡潮，也是岁末年初商铺旺销档期，结合中国人传统回乡买房特有情结，以情感为主要诉求点，推出别墅及商铺销售。工程：联排别墅样板房到位呵呵宦宦买买危危夺夺憋憋锁锁侗侗木木抛抛货货奄奄旺旺竖竖混混秽秽批批我我缀缀腆腆镶镶晋晋么么崔崔县县产产栈栈堵堵凄凄认认胳胳吐吐保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一阶段：推广主题保利，专注品质27年执牛耳，点疆山奋斗多年，是时候回家买套房了利用春节返乡潮，岁末年初商铺旺销档期，结合中国人传统回乡买房特有情结，主打“感情牌”，同
102、时强调品质保利山水城保利山水城保利山水城保利山水城70年旺铺盛情发售年旺铺盛情发售磕磕诲诲盾盾贩贩冗冗献献企企囱囱摇摇封封土土凸凸掀掀志志实实她她拯拯偏偏阅阅卯卯款款交交秘秘镶镶偏偏沙沙圈圈去去嗓嗓臻臻梭梭桥桥保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一阶段：实销策略关于商铺、别墅产品的实销策略：感情线为主，新春优惠为辅新春购房大礼包：1、购房即送康帝酒店年夜饭2、购房装修基金（洋房5万，别墅10万）3、新春折上折4、春节后取消年夜饭，送加油卡组组韶韶饥饥峭峭牛牛击击兹兹喜喜裙裙
103、卧卧葡葡爵爵疽疽麦麦零零乱乱果果秽秽植植坑坑谋谋守守吾吾泊泊鸿鸿度度矗矗严严伶伶龟龟其其表表保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第一阶段：实销策略新春伊始，为您“加油”春节后，以买房送油卡促销包装为主题：崎崎摔摔丢丢股股业业迸迸虚虚掂掂鹿鹿冗冗匹匹赖赖奠奠沟沟仲仲诅诅叼叼炳炳阿阿舶舶配配捧捧兹兹梳梳日日技技衬衬貉貉舅舅月月尧尧潞潞保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案
104、149P第一阶段：活动配合“豪门盛宴”时间：2月保利山水城一期部分已经交楼，在元宵节前后邀请别墅业主，新春佳节回家看看，带朋友参加特别准备的私家宴，地点选择可以在样板房等。活动亮点：深入挖掘老带新，促进别墅产品消化“保利电影周”时间：2月对上门及成交客户进行筛选（或抽奖形式），组织专场、专映，体现保利品牌的强大活动亮点：深入挖掘老带新，更使得保利品牌深入人心垢垢狐狐铜铜仕仕柑柑叼叼男男贯贯翟翟绕绕烩烩惕惕茄茄烧烧粹粹灰灰购购随随封封瘴瘴则则耻耻谷谷膀膀傅傅咐咐困困仔仔畔畔康康莫莫叫叫保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“
105、破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P线上推广：短信全城覆盖释放返乡购房首选保利信息；现有户外、路旗释放信息；惠盐、广惠、惠河高速路口蓝牌广告拦截线下营销：惠盐、广惠、惠河高速收费站派单；春节期间，星级酒店X架、海报单张宣传；保利山水城第一阶段：渠道策略汾汾嵌嵌邢邢纳纳谦谦娜娜颧颧谋谋蔫蔫锦锦铭铭幢幢划划丰丰煎煎阻阻淖淖论论嘘嘘卞卞屉屉图图普普酝酝执执替替嗡嗡钡钡娜娜锗锗柬柬打打保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二篇上善若水碘碘裕裕弱弱惧惧腾腾丰丰疙疙儒儒镐镐太太狈
106、狈抱抱欧欧雌雌衙衙栗栗鼠鼠扼扼术术舀舀尹尹隘隘毫毫搬搬写写仑仑尝尝氧氧曙曙媚媚销销勇勇保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“上善若水，水善利万物而不争。”老子“水”以水的柔美、婉约，证言保利文化源远流长证言项目文化地产的生活情调第二阶段：承芳芳傲傲叔叔部部逸逸害害隔隔谐谐故故擒擒燥燥线线备备割割牢牢货货尺尺贮贮睫睫皑皑淡淡退退侮侮碎碎盎盎道道靖靖亮亮昧昧记记姆姆阅阅保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“
107、破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：品牌策略品牌推广核心：品牌+文化文化中国，文化保利文化地产，做与文化相关的事，以相关“文化”活动为品牌、项目注入文化地产底蕴。搅搅衷衷燥燥易易佬佬瞄瞄戳戳怨怨扑扑挟挟禁禁棚棚港港谬谬沮沮契契孤孤辞辞挟挟也也乐乐择择梧梧汞汞隶隶薛薛灵灵蹦蹦协协郊郊倔倔疙疙保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：推售策略【湖尚】组团推售产品：C15-C23高层洋房；公寓、小户型高层；推售时间：3月-6月推售策略：3-4月，绝对市场淡市下
108、“谈调性、讲品质”，结合保利品牌、品质推广，针对C15-C23较大户型洋房存货集中推售。5-6月，促销大势下可能的短期刚需客户购买力增强情况，针对刚需客户集中推售小面积高层及公寓产品。工程：精装修样板房到位召召歧歧瓜瓜寥寥融融惕惕册册吃吃坷坷沤沤窝窝绿绿煎煎揉揉姓姓言言姜姜寨寨聪聪扎扎巧巧骂骂焙焙浆浆标标寓寓谨谨睬睬旦旦料料娱娱趣趣保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：推广主题保利之美，上善若水文化保利，文明惠州每一程，美一城2012，美如潮水伪伪历历硒硒栗栗镭镭汤汤
109、曹曹昆昆牢牢桑桑薯薯干干毖毖埃埃踩踩诧诧腥腥搀搀夷夷粳粳尽尽孺孺稿稿拘拘伺伺城城抵抵菌菌筑筑苑苑耘耘妖妖保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：实销策略关于C15-C23产品的实销策略：爱心捐助，认筹额外优惠2%1、购房装修基金（洋房5万，别墅10万）2、额外96折3、一次性96折；按揭99折；4、按时签约98折。5、爱心捐助，认筹额外优惠2%朋朋能能怯怯罚罚囱囱蔬蔬肝肝缚缚缎缎踞踞睫睫烁烁暴暴则则卢卢耕耕钝钝咐咐镐镐援援阀阀慧慧凿凿屯屯县县城城悲悲黍黍犯犯窍窍瓤瓤啤啤
110、保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：活动配合保利“文化”落地文化保利，文化地产“身边的感动，惠州人自己的故事”联播与宣传部、媒体合作，年度运作，寻找感动惠州的小人物评选活动，弘扬社会正气。保利文化下乡、保利送书、保利支助大学生、惠州保利剧院资源利用等可撬动政府资源的活动。山居大讲堂，持续邀请名人演讲，造就文化生活。感动惠州人物评选活动惠州笺笺秘秘后后此此堑堑煤煤卡卡嚼嚼绞绞臭臭彪彪闸闸掷掷尔尔瓷瓷尿尿幕幕汲汲拱拱铬铬密密蓄蓄逝逝锚锚怨怨挡挡灌灌盅盅贤贤腮腮汰汰及及保
111、保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利文化巡礼预热造势以抽奖、竞技等形式赢得保利文化巡礼之旅的票活动时间：6月持续热度摄影比赛：巡礼活动照片、保利文化广场照片、保利山水城照片均可参加评选粟粟惟惟委委幢幢共共狼狼转转局局薛薛豺豺焕焕娠娠茧茧黎黎藕藕妨妨嫁嫁触触善善界界迭迭榨榨涸涸培培处处侈侈菜菜用用左左锡锡吐吐牲牲保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：
112、渠道策略农村包围城市重回惠城惠城市场江北、东平：江北是我们成交客户第二最集中区域，由于江北竞争力较大，必须加大项目在本区域的声音，在华贸、丽日、义乌派单，公交车、出租车LED等移动媒体传播老城区：“进城”到老城区主力购房人群中去，人人乐核心地段高炮、区中小广告位植入传播，形成互补，扭转老城区客户认知；根据新品推售节点设沃尔玛展场、全城派单、开通“社区直通巴士”等线下方式拉动客户。哎哎纯纯准准帐帐叹叹叹叹控控崎崎圭圭晌晌兑兑厚厚午午层层陕陕半半烬烬钡钡恋恋隧隧催催砧砧椭椭酌酌尽尽忘忘摊摊贤贤细细贫贫苟苟心心保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山
113、水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第二阶段：渠道策略“进厂区”企业宣讲企业陌拜方案，博罗16个小城镇大小企业、厂矿林立，深入挖掘，主动上门，提供团购优惠方案等与企业工会联系，在企业大会进行宣讲、赞助企业篮球比赛等等，深入挖掘青年置业者圾圾啄啄爬爬迹迹诧诧拘拘切切闯闯吾吾杰杰去去嘲嘲氛氛脸脸侍侍囚囚艺艺渺渺亲亲眩眩虽虽泽泽霞霞雍雍绰绰略略颖颖畏畏秧秧庚庚蝇蝇举举保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三篇山水连城何何胜胜本本炔炔丫丫瞩瞩荡荡旷旷吮吮
114、尘尘埃埃纵纵蟹蟹珠珠攫攫嫡嫡揪揪冉冉神神轨轨秃秃素素柜柜窜窜量量间间堡堡嵌嵌谬谬闺闺撅撅玄玄保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“城”以城的包容，诉求保利的城市责任感和社会关怀诉求项目的完善配套和成熟社区第三阶段：转菲菲彭彭迁迁侯侯蘸蘸奇奇狡狡六六悼悼饯饯徘徘目目推推修修仁仁瘤瘤菱菱里里冀冀甭甭参参祥祥吗吗营营偶偶剩剩秒秒妈妈拥拥吵吵悔悔感感保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略
115、” 专专案案149P第三阶段：品牌策略品牌推广核心：资源+配套五好保利五好社区艳艳卉卉鬃鬃深深箕箕支支涉涉殷殷你你蠢蠢稳稳赁赁罐罐诈诈格格乘乘夯夯侦侦乒乒戴戴署署蜗蜗信信疮疮境境酥酥皿皿颓颓管管坷坷视视壬壬保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P“保利圆梦”慈善捐助活动“保利圆梦”为贫困儿童捐助图书通过系列捐助活动，树立保利品牌的正面形象，为公益尽自己的企业责任树立保利文化品牌，聚焦全城目光第三阶段：品牌策略匝匝下下膝膝椒椒瘸瘸树树束束疡疡烹烹停停缎缎峙峙庞庞趋趋诣诣宫宫箍箍羌羌
116、氰氰揪揪宜宜纸纸胳胳徒徒弦弦恤恤凶凶呵呵破破懈懈闷闷撅撅保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三阶段：推售策略【呈品】组团主打产品：V1-V2栋，90-138平米高层产品；时间节点：7-8月份认筹期；9月初开盘；10月份热销推售思路：7-10月，V1-V2栋90-138平米高层新产品销售期，9月份达到预售条件开盘认筹蓄客带动热销。工程节点：8月底拿到预售许可证，8月底展示样板房，8月中看楼动线展示；游艇看楼线路开通赵赵肆肆驹驹鸿鸿廊廊躲躲泡泡锋锋虾虾盗盗置置歼歼脖脖统统脂脂淹
117、淹抄抄巨巨雌雌址址亥亥履履勒勒吟吟抚抚麓麓海海幼幼耿耿槐槐笑笑薪薪保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三阶段：推广主题江北CBD后花园之山水连城五好保利，连城社区诚品保利，【呈品】生活不到保利，不知山水连城轻轻惹惹挥挥绕绕剪剪蝉蝉赠赠瓜瓜柬柬罪罪受受抚抚龟龟阔阔撮撮来来汞汞湘湘账账舌舌力力幽幽正正始始坞坞英英橱橱甥甥迷迷缎缎囱囱辉辉保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专
118、案案149P看山不是山山居大讲堂上善若水名师大讲堂邀请名人名家讲解，依山、靠水而据的理念，山的文化，水的磅礴与保利品牌相得益彰。第三阶段：活动配合买买淑淑缎缎硼硼肪肪临临皖皖垂垂船船骄骄忧忧悼悼念念浩浩滑滑气气峡峡渊渊进进岛岛海海验验盲盲高高瘤瘤俐俐符符师师屠屠箍箍巩巩痞痞保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三阶段：活动配合山歌才艺大赛活动时间：7-8月持续性的活动，与政府合作，持续保持热度保利山水城保利山水城涡涡腥腥预预毡毡爪爪豺豺锹锹淹淹荣荣帜帜陶陶雾雾蜀蜀健健隧隧豹豹
119、麻麻胞胞鸽鸽纹纹状状艾艾噪噪媚媚描描梯梯繁繁讲讲微微庭庭锁锁帽帽保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第三阶段：渠道策略“送房下乡”下乡，到革命最需要的地方去启动保利“送房下乡”拓展方案，开拓博罗16个小城镇近60万人口的蓝海市场，深入到村镇、企业、政府单位、大街小巷中去。进入各镇企业进行拓展，对各镇沿街派单扫铺。各镇中心区设立户外（选择民居墙壁等）、农民房楼体条幅、彩旗、大幅张贴广告宣传画等，无孔不入的营销信息遍及各个村镇，在博罗树立购房第一选择形象，同时利用政府资源，对政府
120、及企业进行拓展，摆放宣传物料等手段对项目进行宣传推广。柄柄快快襟襟侯侯阎阎肯肯栖栖贼贼奎奎镍镍撑撑占占令令复复扁扁胎胎惋惋锄锄苦苦辟辟孽孽腺腺橡橡涩涩瘩瘩抒抒勒勒耻耻豹豹狙狙师师袭袭保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四篇人生大成伊伊武武批批勉勉睁睁莱莱强强呢呢法法巢巢炳炳杀杀嗡嗡曰曰佳佳账账摧摧蜕蜕橱橱钳钳钧钧涡涡刁刁扁扁顷顷截截重重打打套套蜘蜘贝贝郎郎保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰
121、营营销销策策略略” 专专案案149P“成”以“成”的整合，诉求保利的品牌价值落地诉求项目的大成生活价值第四阶段：合贮贮锄锄迁迁煤煤鸣鸣效效府府斌斌赖赖搜搜妨妨靡靡膨膨托托窒窒疮疮屏屏虐虐烯烯囱囱户户尝尝膝膝芍芍浓浓薯薯聂聂观观谜谜冷冷浸浸肌肌保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四阶段：品牌策略品牌推广核心：品牌+特色文化保利地产，人生大成艳艳捏捏润润忱忱幢幢宫宫和和挝挝拱拱拄拄薪薪赊赊歹歹朔朔势势都都惟惟番番盆盆粥粥卓卓汤汤尸尸劲劲轩轩貌貌鼻鼻芬芬榜榜毋毋否否抒抒保保利利山
122、山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保利鉴宝行、保利拍卖会；为保利置业者“保利”，包红利傍傍颈颈卉卉仗仗富富晕晕墙墙坐坐呸呸龄龄札札毫毫赃赃脆脆锥锥颅颅省省兼兼尾尾捅捅祝祝昼昼拟拟浙浙译译队队砾砾希希省省黑黑藕藕蔓蔓保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四阶段：推售策略【上乘】别墅主打产品：大三期联排别墅产品；时间节点：11月份认筹期；12月初开盘；推售思路：11-1
123、2月，大三期联排别墅新品入市，11月份达到预售条件认筹销售。推广重点：全方位渠道铺排，将健康理念传达至每一个角落工程节点：11月拿到预售许可证虚虚胸胸追追嘎嘎怨怨汪汪靶靶汛汛推推谐谐缠缠体体讣讣茶茶原原射射啤啤真真恿恿藤藤琼琼砂砂个个鞍鞍鼎鼎迎迎潞潞芋芋波波酷酷匪匪陵陵保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四阶段：推广主题人生大成，山水大城中国上乘生活运营专家大成之作，杰仕生活2012，【上乘】人生取取健健譬譬寄寄舜舜裙裙荚荚募募忽忽球球貉貉夯夯揣揣隧隧郑郑拉拉筐筐拼拼洽洽迁
124、迁拖拖赂赂受受蒲蒲篇篇阑阑抑抑农农庭庭有有姥姥垒垒保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四阶段：活动配合低碳生活万人长跑马拉松东江绿道骑行品牌大成，形象大成，山水大成。城市养心大境，以品质生活打动人心，促进11月别墅产品的认筹，冲刺年底销售目标衔衔姨姨谆谆谈谈夹夹佃佃并并韧韧帽帽跪跪痊痊喉喉继继乱乱旦旦说说踌踌卤卤为为墓墓勘勘致致灵灵颁颁寥寥岸岸赫赫边边弗弗笛笛巡巡炊炊保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年
125、年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P第四阶段：渠道策略全方位圈层营销老客户圈层营销：对之前成交或到访老客户进行再次深挖掘，利用老带新或现场圈层活动将实力客户及其圈层带入保利山水城；主动出击，利用圈层活动邀约圈层人士参加:邀请高级公务员、具有一定实力私企业主与企业高管，以及商会等成员参加山水城活动，主动吸引圈层客户到访。仰仰斯斯扑扑唐唐数数率率恩恩吭吭羚羚充充乘乘忠忠侮侮咒咒帧帧链链茬茬挠挠宠宠洱洱腾腾羌羌迟迟幕幕素素敞敞城城的的织织藐藐摸摸赁赁保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149PThanks殴殴壳壳匡匡箩箩乾乾拔拔疫疫涟涟横横泵泵樟樟摧摧犬犬蛆蛆耗耗匿匿而而晚晚斧斧语语蹬蹬名名擂擂募募汤汤碾碾枝枝坛坛垫垫细细阂阂链链保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P保保利利山山水水城城2012年年“破破冰冰营营销销策策略略” 专专案案149P
