房地产经济评价指标与评价方法

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1、第五章 房地产经济评价指标与评价方法 1、效益和费用识别2、经济评价指标及其计算方法3、经济评价指标计算实例1Real Estate Development第一节 效益和费用识别一、投资与成本 1、概念、概念 房地产投资（狭义）投资（狭义） 是指人们在房地产开发是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。垫支的资金。固定资产投资流动资金用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬值，以折旧计入成本，以

2、货币（销售收入等）值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等）回到投资者手中。回到投资者手中。是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。和其他费用及产品占用的周转资金。2Real Estate Development第一节 效益和费用识别一、投资与成本 1、概念、概念 成本成本 是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。付出的代价。 影响因素影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式：技术方案

3、、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。技术水平、管理水平等。 与会计中成本的与会计中成本的区别区别： A、会计中：会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一；实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：投资分析中：预测和估算，因素不确定。预测和估算，因素不确定。 B、投资中投资中有机会成本、不可预见费等成本。有机会成本、不可预见费等成本。3Real Estate Development第一节 效益和费用识别一、投资与成本 2、房地产投资分析中的、房地产投资分析中的投资与成本投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。与一般工业生产活动有较大差异。投资形式经营方式投 资成 本开发投资出

4、售出售开发建设过开发建设过程中的程中的资金投资金投入入建设成本建设成本出租出租建设成本出租成本建设成本出租成本经营经营建设成本经营成本建设成本经营成本置业投资出租出租购买房地产购买房地产时的资时的资金投入金投入购买成本出租成本购买成本出租成本经营经营4Real Estate Development第一节 效益和费用识别一、投资与成本 2、房地产投资分析中的投资、房地产投资分析中的投资与成本与成本 房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金

5、。投资和经营资金。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。是指用于开发企业日常经营的周转资金。 5Real Es

6、tate Development开发项目总投资开发建设投资经营资金固定资产及其他资产投资开发产品成本开发经营成本6Real Estate Development第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 1、经营收入、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括：经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其是

7、指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。方式得到的收入。 7Real Estate Development第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 2、利润、利润 利润总额利润总额经营收入经营成本管理费用销售经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税费用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入经营收入销售收入租金收入自营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入销售收入土地转让收入商品房销售收入配套土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入设施销售收入 租金收

8、入租金收入出租房租金收入出租土地租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 经营经营税金及附加税金及附加营业税城市维护建设税教育营业税城市维护建设税教育费附加费附加 经营成本经营成本土地转让成本商品房销售成本配套土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本设施销售成本出租房经营成本 8Real Estate Development第一节 效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 3、税金、税金 经营税金及附加经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税城镇土地使用税和房产税 企业所得税企业所得税 内外资企业所得税税率统一为内

9、外资企业所得税税率统一为25%。 企业所得税法草案企业所得税法草案 意味着我国内资企业和外资企业意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争公平竞争”的新的新时代时代25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。将财政减收控制在可以承受的范围内。9Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法一、房地产投资经济效果的表现形式 置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加置业投资：租金、物业增值、减

10、少纳税、股权增加 开发投资：销售收入开发投资：销售收入10Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法二、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬的报酬+11Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法三、经济评价指标体系 盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时括静态

11、指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。 清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。12Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 （一）动态指标（一）动态指标 1、财务净现值（、财务净现值（FNPV ） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按是反映项目在计算期内获利能力的动态

12、指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。13Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法14Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 2、财务内部收益率、

13、财务内部收益率 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（）也称内部收益率（IRR），），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。零时的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。资可以被完全收回。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。15Real Estate Devel

14、opmentFIRR的计算的计算方法方法1：插值法：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi16Real Estate DevelopmentFIRR的计算的计算方法方法2：Excel 函数法函数法 IRR（X:Y）17Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 3、动态投资回收期、动态投资回收期 是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是

15、反映项目投资回收能力的重要指标。项目投资回收能力的重要指标。 Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+ 上期累计净现金流量的绝对值上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值当期净现金流量现值18Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 （二）静态指标（二）静态指标 1、成本利润率、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 成本利润率一般与目标利润率进行

16、比较成本利润率一般与目标利润率进行比较19Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 2、投资利润率、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额年份的年利润总额(或平均的利润总额或平均的利润总额)与项目总投资之比。与项目总投资之比。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。盈利能力是否达到本行业的平均水平。 20Real Estate Development第二节

17、经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 3、资本金利润率、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。项目的资本金的盈利能力。 21Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 4、资本金净利润率、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金

18、的比率，它项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。反映投入项目的资本金的盈利能力。 22Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 5、静态投资回收期、静态投资回收期 是指是指不不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。例：某项目现金流量分别为：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则静态投资回收期为？万元，则静

19、态投资回收期为？23Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法24Real Estate Development序号序号项目项目200320042005200620071现金流出现金流出302.00 425.00 572.20 2现金流入现金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累计现金流量累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折现净现金流量折现净现金流量(8%) -279.63

20、-364.37 -101.77 487.32 588.02 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 静态：静态：(5-1)+192.2/864=4.22年年 动态：动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年年25Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 6、现金回报率、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。与投资者初始投入的权益资本的比率。26Rea

21、l Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 7、投资回报率、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。酬与投资者初始投入的权益资本的比率。不考虑物业增值收益考虑物业增值收益27Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 1、利息计算方法、利息计算方法 各年应计利息各年应计利息 （年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款额本年借款额/2）年利率年利率 28Real Estate De

22、velopment第二节 经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 2、借款偿还期、借款偿还期29Real Estate Development序序号号项项 目目合合 计计计计 算算 期期第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年1借款借款1.1年初本息余额年初本息余额5.50% 4000600010001.2本年借款本年借款900040005000001.3本年应计利息本年应计利息1.4本年还本付息本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本其中：还本9000300050001000 付息付息852.51.5年末本息余额年末本息余额4000600010000

23、2还本资金来源还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金可用于还款的其他资金借款偿还计划表30Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 3、其他指标、其他指标31Real Estate Development第二节 经济效果评价指标及其计算方法六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往

24、首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。 两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影响不同。 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失； 增值则不影响折现率。 32Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例 例例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为为1200万元的一出租公寓万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费营。第一年投入装修费300万

25、元并完成装修；第二年开始万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入万元，经营费用占租金收入的的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定年起，租金收人和经营费用稳定在第在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，益率，并判

26、断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。其他收支均发生在年末）。33Real Estate Development时间（年末）时间（年末）012345现金流入量现金流入量300315330.75347.29现金流出量现金流出量1200300100105110.25115.76净现金流量净现金流量1200300200210220.5231.53时间（年末）时间（年末）6789101120现金流入量现金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24现金流出量现金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75净现

27、金流量净现金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：解：（1）现金流量表）现金流量表34Real Estate Development解：解：（2）目标收益率）目标收益率ic=13%则从财务净现值判断，该项目投资可行。则从财务净现值判断，该项目投资可行。 35Real Estate Development解：解：（3） 净现值函数为：净现值函数为： 当当i1=13%时，时，NPVl=76.96万元万元 当当i2=14%时，时，NPV227.78万元万元 则，则，FIRR=13.73% 因为因为FIRR=13.73%13%，则从财务内部收益率判断，则从财务内

28、部收益率判断，该项目投资是可行的。该项目投资是可行的。36Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例 例例2 某投资者以某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写万元一次性付款方式取得一写字楼物业字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用年的经营收益权，第一年投入装修费用200万万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以万元，以后每年以5%的比例的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为递增。若房地产市场上写字楼物业投资

29、的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益，计算项目的实际收益率。率。37Real Estate Development解：（解：（1）画出现金流量图或现金流量表）画出现金流量图或现金流量表 （2）计算）计算FNPV并判断项目投资的可行性并判断项目投资的可行性 因为因为i15%，s5%，且，且is，则：，则： 因为因为FNPV256.400，则该项目投

30、资可行。，则该项目投资可行。38Real Estate Development解：（解：（3）计算见解并判断项目投资的可行性）计算见解并判断项目投资的可行性 当当i117%时，时，NPVl71.22万元；万元； 当当i218%时，时，NPV27.64万元万元 则则FIRR17.90% 因为因为FIRR17.90%15%，则该项目投资可行。，则该项目投资可行。 （4）计算实际收益率）计算实际收益率 因为因为Ra17.90%，Rd4%， （1+Ra）（）（1+Rr）（）（1+Rd） 则实际收益率则实际收益率Rr13.37%39Real Estate Development 例例3 某开发商以某开发

31、商以8000万元购置了一宗商业用地万元购置了一宗商业用地50年的使用年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为权。该宗地的规划建设用地面积为5000M2，容积率为，容积率为8，建筑密，建筑密度为度为60%，建筑层数为，建筑层数为24层，从层，从24层建筑面积均相等。地层建筑面积均相等。地下两层中，下两层中，1层为车库，有供出售的层为车库，有供出售的100个车位，个车位，2层为人防层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上和技术设备用房（不可出售）；地上14层为用于出租的商业用层为用于出租的商业用房，地上房，地上522层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周

32、期为期为3年（其中准备期为年（其中准备期为12个月，建造期为个月，建造期为24个月）；平均建造个月）；平均建造成本为成本为1500元元/M2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和和5%，行政性收费等其他费用为，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元元/M2，停车位售价为，停车位售价为10万元万元

33、/个；商业用房的租金在每年年末收个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为取，第一年的年净租金收入为1000元元/M2，以后每年年净租金收入，以后每年年净租金收入的上涨率为的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和和6.0%。开发建设贷款利率为。开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率，同档次商业用房的投资收益率为为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。试计算该项目的开发商成本利润率。 40Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例解：（解：（1）项目总开发价值）项目总开发价值 项目总

34、建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积及各部分建筑面积 项目总建筑面积：项目总建筑面积：5000840000（M2 ） 24层每层建筑面积：层每层建筑面积：500060%3000（M2 ） 地上地上522层的总建筑面积：层的总建筑面积： 400006300022000（M2 ） 销售部分的总开发价值销售部分的总开发价值A、l层车库销售收入：层车库销售收入：100101000（万元）（万元）B、522层标准层住宅销售收入：层标准层住宅销售收入： 22000600013200（万元）（万元）C、总销售收入：、总销售收入：1000+1320014200（万元）（万元）D、销售税金：、销售税金：142

35、006%852（万元）（万元）E、销售部分总开发价值：、销售部分总开发价值：1420085213348（万元）（万元）41Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例解：解：出租部分总开发价值出租部分总开发价值 总出租面积：总出租面积：3000412000（M2 ） 出租第一年末的年净租金收入：出租第一年末的年净租金收入： A1200010001200（万元）（万元） 出租部分总开发价值：其中出租部分总开发价值：其中n47年，年，s2% ，则：，则： 项目总开发价值：项目总开发价值： 13348+18637.5531985.55（万元）（万元） 42Real Es

36、tate Development第三节 经济评价指标计算实例解：（解：（2）项目总开发成本）项目总开发成本 土地成本：土地成本：8000万元万元 建造成本：建造成本：1500400006000（万元）（万元） 专业人员费用：专业人员费用：60008%480（万元）（万元） 管理费用：管理费用：60005%300（万元）（万元） 其他费用：其他费用：200万元万元 财务费用：财务费用： 土地费用利息：土地费用利息：8000（1+6%）311528.13（万元）（万元）建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息： （6000+480+300+

37、200）（1+6%）2/21418.8（万元）（万元） 财务费用：财务费用：1528.13+418.81946.93（万元）（万元）43Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例解：解： 销售费用：销售费用：142002.5%355（万元）（万元） 项目总开发成本：项目总开发成本： 800060004803002001946.93355 17281.93（万元）（万元） （3）开发商利润：）开发商利润： 31985.5517281.9314703.62（万元）（万元） （4）开发商成本利润率：）开发商成本利润率： （14703.62/17281.93）100%8

38、5.08%44Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例 例例4 A开发商以开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积地，面积4000M2，使用年限，使用年限50年，规划建筑容积率年，规划建筑容积率5，用途为酒，用途为酒店。现店。现A开发商与开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由营后由B集团经营，集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利集团通过

39、经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给润后，将项目无偿移交给A开发商。开发商。B集团估算数据如下：房屋集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本元，专业人员费用为建造成本的的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设，建设期期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）入，年贷款利率（融资费用不另计）10%。按年计息。预计酒店。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持在运营

40、期间收益水平保持在3600万元万元/年，运营成本为收益的年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算，请测算B集团经集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。 45Real Estate Development解：（解：（1）总开发价值）总开发价值 项目年净收益：项目年净收益：3600（135%）2340（万元）（万元） 总开发价值：总开发价值： （2）总开发成本）总开发成本 总建筑面积：总建筑面积：4000520000（M2 ） 建造成

41、本：建造成本：4000200008000（万元）（万元） 专业人员费用：专业人员费用：800010%800（万元）（万元） 管理费用：（管理费用：（8000800）5%440（万元）（万元）46Real Estate Development解：解： 财务费用：财务费用： （8000+800+440）（1+10%）3/211420（万元）（万元） 总开发成本：总开发成本：8000800440142010660（万元）（万元） （3）成本利润率）成本利润率 成本利润率成本利润率 （总开发价值总开发成本）（总开发价值总开发成本）/总开发成本总开发成本100% 1.1n2.94599 得得n11.34

42、（年）（年）47Real Estate Development第三节 经济评价指标计算实例 例例5 某投资者以某投资者以1.8万元万元/M2的价格购买了一个建筑面的价格购买了一个建筑面积为积为60M2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为抵押贷款期限为10年，年利率为年，年利率为5.31%基础上上浮基础上上浮1.5个百个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投。投资者希望该店铺投资在

43、抵押贷款还贷期内的税前现金回报资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。48Real Estate Development解：（解：（1）购买总价：）购买总价：1.860108（万元）（万元） （2）自有资金：）自有资金：10830%32.4（万元）（万元） （3）抵押贷款年等额偿还额）抵押贷款年等额偿还额 抵押贷款总额：抵押贷款总额：10870%75.6（万元）（万元） 已知：已知：n10

44、年，年，i5.31%1.5%6.81% 则：则： 49Real Estate Development解：（解：（4）设月租金单价为）设月租金单价为y元元/M2月月 年租金年租金6012y720y 年税前现金流年税前现金流720y720y25%106693.81 则：则： （720y720y25%106693.81）/32400100%12% 解得：解得：y269.58（元（元/M2）50Real Estate Development 例例6 某开发商于某开发商于2000年年8月月1日投资开发一专业商场，开发日投资开发一专业商场，开发期为期为3年，平均售价为年，平均售价为0.8万元万元/M2。2

45、002年年8月月1日王某以日王某以1.1万元万元/M2的价格购买了其中的价格购买了其中50M2的店面，并向开发商支付了的店面，并向开发商支付了5万元定万元定金，产权持有期为金，产权持有期为47年。年。2003年年8月月1日开发商交房时，王某又日开发商交房时，王某又支付了支付了11.5万元，余款由商业银行提供的万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年期抵押贷款支付，年贷款利率为年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期一承租人签订了一份为期10年（年（2003年年8月月1日至日至2013年年7月月31日）日）的

46、租赁合同。合同规定，第一年租金为每月的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元元/M2，此后租，此后租金按每年金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售，试计算届时最低转售单价（计算时点为单价（计算时点为2003年年8月月1日，不考

47、虑装修时间和转售税费，日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。计算结果精确到元）。51Real Estate Development解：（解：（1）店面总价格：）店面总价格：1.15055万元万元 （2）抵押贷款总额：）抵押贷款总额：55511.538.5万元万元 （3）i6.5%，n10年年 （4）出租租金）出租租金 出租第一年租金：出租第一年租金：15012509万元万元52Real Estate Development（5）自有资金现金流量表）自有资金现金流量表 ，设最低转售单价为，设最低转售单价为y元元/M2 年末年末内容内容01234自有资金自有资金511.5抵押贷款还本付

48、息抵押贷款还本付息5.36经营费用经营费用3装饰费装饰费租金租金9转售收入转售收入 年末年末内容内容56789自有资金自有资金抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息5.365.365.365.365.36经营费用经营费用33333装饰费装饰费租租 金金9(1+2%)9(1+2%)29(1+2%)39(1+2%)49(1+2%)5转售收人转售收人53Real Estate Development关于还本收益 教材P180表5-9定义：定义： 还本付息收益，即抵押贷款还本付息中还本所带来的还本付息收益，即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。收益。 计算公式：计算公式： 还本收益年等额还款还本收益年等额还

49、款A当年年初剩余本金当年年初剩余本金年利率年利率 解释：解释： 收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资金在收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资金在年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本付息一年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本付息一同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于支付贷款同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于支付贷款本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑了这部分收益，那么其收益率就会大大提高。了这部分收益，那么其收益率就会大大提高。 54Real Estate Development计算表年年0123451年初借款累计年初借款累计189001890018176.417398.5316562.3215663.392当年还本付息当年还本付息2141.12141.12141.12141.12141.13当年还本当年还本723.60 777.87 836.21 898.93 966.35 4当年付息当年付息1417.51363.231304.891242.1741174.7555年末剩余本金年末剩余本金18176.417398.5316562.3215663.3914697.0555Real Estate Development