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1、案例：柏联景迈普洱庄园项目背景 景迈景迈山山位于澜沧位于澜沧江流域普洱茶的核心江流域普洱茶的核心产区（澜沧县惠民乡）产区（澜沧县惠民乡），这里终年云雾缭绕，这里终年云雾缭绕，被称为北回归带上最被称为北回归带上最后的古茶园。后的古茶园。具备的具备的条件：条件：自然条件优越有古老自然条件优越有古老的种植传统的种植传统。雨水充沛，湿热条件雨水充沛，湿热条件好，有着普洱茶良好好，有着普洱茶良好的仓储陈化条件。的仓储陈化条件。除民族文化、土司文除民族文化、土司文化外，还有古老的茶化外，还有古老的茶文化传统，是仅存的文化传统，是仅存的茶文化和茶农耕文明茶文化和茶农耕文明的寻根问祖之地。的寻根问祖之地。法国
2、葡萄酒生产与普洱茶生产异曲同工法国葡萄酒生产与普洱茶生产异曲同工 仓储工艺和艺术仓储工艺和艺术 庄园模式庄园模式必将是普必将是普洱茶产业洱茶产业的发展趋的发展趋势势 个性化、家庭式的品质管个性化、家庭式的品质管理理 传统的加工方式传统的加工方式 勾兑、拼配勾兑、拼配 越陈越香的特色越陈越香的特色 不同口味和品种的古不同口味和品种的古老的种植园老的种植园 。这种模式不但能够最大程度保证产品原料的地道性。这种模式不但能够最大程度保证产品原料的地道性，“从茶园到茶杯从茶园到茶杯”做出最做出最具特色的茶品。与此同时，文化是庄园的灵魂，庄园模式能最大程度传承和保护具特色的茶品。与此同时，文化是庄园的灵魂
3、，庄园模式能最大程度传承和保护当地的茶文化习俗，同中国庄园度假旅游的发展，它为普洱茶产业和旅游文化产当地的茶文化习俗，同中国庄园度假旅游的发展，它为普洱茶产业和旅游文化产业找到了结合点，为传承和传播普洱茶文化找到了一个坚实的载体。业找到了结合点，为传承和传播普洱茶文化找到了一个坚实的载体。柏联普洱茶庄园的全产业模式柏联普洱茶庄园的全产业模式种植业28000亩高品质的原料基地加工业引进国内外先进设备，制定严格的生产工艺仓储业高科技艺术化的仓储设施旅游业九大内容的庄园旅游酒店业超五星的精品酒店、高级茶文化商务会所销售业高端的普洱大品牌，会员俱乐部的营销方式原料原料分层级控制分层级控制古茶树古茶树台
4、地茶台地茶有机茶园有机茶园柏联柏联与农户签定协与农户签定协议，通过保证年收议，通过保证年收益、缴纳保险的利益、缴纳保险的利益获得优先购买权益获得优先购买权类似类似于陈升老班章于陈升老班章的操作，由于普洱的操作，由于普洱炒作升值幅度大，炒作升值幅度大，控制力相对较弱。控制力相对较弱。 由由政府出面，通过政府出面，通过补贴的形式，对当地补贴的形式，对当地部分台地茶以砍树的部分台地茶以砍树的形式控制间距，提升形式控制间距，提升品质为生态茶。品质为生态茶。减产策略提升了价格，减产策略提升了价格，保证了茶树的营养，保证了茶树的营养，茶树更高更绿，提升茶树更高更绿，提升了景区美观了景区美观对部分茶园（约对
5、部分茶园（约6000亩）进行科学亩）进行科学改造，鼓励茶农施改造，鼓励茶农施用发酵的农家肥和用发酵的农家肥和欧盟有机认证的有欧盟有机认证的有机肥机肥 。成为中国唯一一家成为中国唯一一家获得欧盟有机食品获得欧盟有机食品认证的企业认证的企业按照柏联与地方政府的协定，对景迈山按照柏联与地方政府的协定，对景迈山2800028000亩茶园实行了托管亩茶园实行了托管加工加工强调强调“三分原料、七分工艺三分原料、七分工艺”市场对普洱普遍以产区、茶树为卖市场对普洱普遍以产区、茶树为卖点，但古茶树有限，原料价格也容点，但古茶树有限，原料价格也容易被哄抬易被哄抬,从而限制企业的发展。从而限制企业的发展。柏联深刻把
6、握到往来于精品酒店柏联深刻把握到往来于精品酒店的高端客群，追求的不仅仅是专业的高端客群，追求的不仅仅是专业的口感，更重要的品质和安全的口感，更重要的品质和安全因此柏联普洱从产品因此柏联普洱从产品定位的角度跳出了现定位的角度跳出了现有的普洱竞争格局有的普洱竞争格局,强强调：调：产区优越的自然条产区优越的自然条件件科学有机的种植科学有机的种植制药标准的生产制药标准的生产储茶仓储茶仓融合传统、艺术化的、技术融合传统、艺术化的、技术名人仓名人仓时光仓时光仓期货仓期货仓123旅游旅游九大内容九大内容茶园制茶坊茶仓茶道茶山寨茶博物馆祭茶祖茶佛寺雨林会所未来，景迈山景区将正式成立，门票收益由政府、企业、居民
7、三方共享景迈精品酒店凝练茶文化景迈精品酒店凝练茶文化柏联景迈精品酒店除了延续了柏联品牌一贯的的舒适、私密、高端风格，柏联景迈精品酒店除了延续了柏联品牌一贯的的舒适、私密、高端风格，还注重融合地域茶文化的特色。将东方悠久的佛禅文化、养生文化、园还注重融合地域茶文化的特色。将东方悠久的佛禅文化、养生文化、园林文化、地方文化，融入林文化、地方文化，融入SPA、茶道、美食和瑜伽等，把当地文化和休、茶道、美食和瑜伽等，把当地文化和休闲方式完美地融合在一起，成就了一个无法复制的精品酒店，营造人与闲方式完美地融合在一起，成就了一个无法复制的精品酒店，营造人与自然和谐的空间，引领和倡导旅游休闲和现代休闲生活方
8、式。自然和谐的空间，引领和倡导旅游休闲和现代休闲生活方式。柏联景迈精品酒店柏联景迈精品酒店20112011年年4 4月开业，拥有客房月开业，拥有客房2828间，单价间，单价5000 70005000 7000元，元，20122012入住率约入住率约65%65%。酒店开业后，柏联景迈茶业项目实现盈利。酒店开业后，柏联景迈茶业项目实现盈利。( (约约35003500万年营业额）万年营业额）柏联普洱销售情况柏联普洱销售情况2007200720082008200920092010201020112011国内销售额（：万人民币）国内销售额（：万人民币）7007001100110015001500 200
9、0200041004100出口额（：万欧元）出口额（：万欧元）3030100100柏联茶业主要渠道：柏联茶业主要渠道：天士力（茶粉）天士力（茶粉）出口出口柏联酒店系统柏联酒店系统政府采购政府采购柏联旅游开发的十六字原则柏联旅游开发的十六字原则保护风貌保护风貌：即保护景区的建筑、生态、民俗风貌。这是景区可持续发展的即保护景区的建筑、生态、民俗风貌。这是景区可持续发展的基础。景区的湿地、河流、峡谷、树木，都在保护之列。景区的民俗活动，基础。景区的湿地、河流、峡谷、树木，都在保护之列。景区的民俗活动，要认真整理保护和传播。要认真整理保护和传播。浮现文化浮现文化：没有文化的旅游是苍白的旅游，不可能持续
10、发展。在景区的保：没有文化的旅游是苍白的旅游，不可能持续发展。在景区的保护与开发中，要注意浮现景迈的茶文化，以茶文化为灵魂，精心开发。所有护与开发中，要注意浮现景迈的茶文化，以茶文化为灵魂，精心开发。所有景点的建设，都要有景迈文化的内涵，旅游路线的设计，要按照景迈文化的景点的建设，都要有景迈文化的内涵，旅游路线的设计，要按照景迈文化的特色来考虑。特色来考虑。适度配套适度配套：作为旅游景区，肯定要有吃住行游购娱的要素配套。但是这种：作为旅游景区，肯定要有吃住行游购娱的要素配套。但是这种配套，一定要把握配套，一定要把握“度度”。不少景区商业氛围过度，使游客烦不胜烦。而且。不少景区商业氛围过度，使游
11、客烦不胜烦。而且过度的商业配套设施，破坏了景区的风貌，景区可能有一时的繁荣，但难有过度的商业配套设施，破坏了景区的风貌，景区可能有一时的繁荣，但难有长久的发展。这个长久的发展。这个“度度”，包括质与量的度。，包括质与量的度。和谐发展和谐发展：是景区可持续发展的出发点与落脚点。和谐发展，主要是两点，：是景区可持续发展的出发点与落脚点。和谐发展，主要是两点，一是景区自然、人文景观与新建景点、配套设施的和谐。二是景区内开发公一是景区自然、人文景观与新建景点、配套设施的和谐。二是景区内开发公司与居民的和谐。要正确处理景区中居民、开发公司、当地政府之间的关系，司与居民的和谐。要正确处理景区中居民、开发公
12、司、当地政府之间的关系，实现和谐发展、共赢的局面。实现和谐发展、共赢的局面。现金流平衡现金流平衡 相对于一般的旅游项目长线的做法客观上增加了项目现金流压力：较低的旅游地产配套对原住民收入、保险、希望小学的投入文化挖掘和维护的投入 集团其他领域的收入补充项目现金流柏联广场柏联spa温泉柏联酒店柏联房地产项目成功后，又为集团其他业务拓宽了商机，形成了反哺。项目成功后，又为集团其他业务拓宽了商机，形成了反哺。政府的资源和政策支持弥补了资产的损失政府的资源和政策支持弥补了资产的损失企业：企业：项目前期由于客项目前期由于客流较小，账面亏流较小，账面亏损不可避免损不可避免而项目前景的不而项目前景的不确定性
13、对企业前确定性对企业前期投入是巨大的期投入是巨大的风险风险政府：政府：茶园配置茶园配置扶贫、文化等政扶贫、文化等政策性资金策性资金未来景区收益约未来景区收益约定定其他政策其他政策从题量和确定性角度看，作为业内知名的顶级茶山，政府在茶山从题量和确定性角度看，作为业内知名的顶级茶山，政府在茶山资源的配置是最核心也是最有利益点的支持。资源的配置是最核心也是最有利益点的支持。企业对项目自信的基石企业对项目自信的基石回顾柏联和顺和景迈项目操作轨回顾柏联和顺和景迈项目操作轨迹迹 ：把握了中国消费升级、高端消把握了中国消费升级、高端消费的兴起。费的兴起。把握了云南旅游再创业和新的把握了云南旅游再创业和新的基
14、础建设对新的旅游目的地机基础建设对新的旅游目的地机会的拉动（两地机场的通航）会的拉动（两地机场的通航）把握了国家推进文化产业的机把握了国家推进文化产业的机遇。遇。方向正确了就不怕路远方向正确了就不怕路远战略层面战略层面云南第一的柏联广场中国第一魅力古镇和顺中国第一流的温泉酒店亚洲第一的SPA温泉而在此过程积累的人才理念、体系、品牌、网络是企业自信的基石。将事情办的漂亮是未来和将事情办的漂亮是未来和谐的政商关系的基础谐的政商关系的基础战术层面战术层面那么，柏联对普洱茶产业那么，柏联对普洱茶产业”庄园模式庄园模式”的趋势判断和创新，是否的趋势判断和创新，是否正确？我们拭目以待！正确？我们拭目以待！
15、透过柏联景迈对普洱茶项目的思考透过柏联景迈对普洱茶项目的思考思考一：每个成功企业背后都有模式创新思考一：每个成功企业背后都有模式创新企业的运作策略须结合行业发展的现状和趋势，没有一成不变企业的运作策略须结合行业发展的现状和趋势，没有一成不变的模式，过去成功的模式在不同环境下也会遇到瓶颈。的模式，过去成功的模式在不同环境下也会遇到瓶颈。创新是有机会成本的，创新是有先发优势的创新是有机会成本的，创新是有先发优势的柏联柏联提出并实践普洱茶的提出并实践普洱茶的“庄园模式庄园模式”陈升陈升成功运作小产区茶成功运作小产区茶“老班章老班章”大益大益营销创新，构建全国最大的普洱茶连锁体系营销创新，构建全国最大
16、的普洱茶连锁体系思考二：茶园配置是每个茶业企业的重要根基思考二：茶园配置是每个茶业企业的重要根基茶园是资产：茶园是资产：做为农业加工做为农业加工企业，茶园是企业，茶园是企业能够向地企业能够向地方争取的最重方争取的最重要资源要资源随着林权改革随着林权改革的深入和茶业的深入和茶业不断发展，茶不断发展，茶园的价值将不园的价值将不断提升断提升茶园是品质保证茶园是品质保证食品安全被越食品安全被越来越为公众特来越为公众特别是高端人群别是高端人群所关注，而拥所关注，而拥有自己的茶园有自己的茶园就能给消费者就能给消费者质量控制的形质量控制的形象象茶园是稳定器：茶园是稳定器：普洱茶过去几普洱茶过去几年的炒作带来
17、年的炒作带来了原料的争夺了原料的争夺和市场的起伏和市场的起伏拥有自己的茶拥有自己的茶园实际上是利园实际上是利润链条的延伸，润链条的延伸，也是企业抗风也是企业抗风险的保障。险的保障。思考三：紧紧围绕核心主业思考三：紧紧围绕核心主业柏联在和顺小镇的构建中，为了保持景区的原生态氛围，柏联在和顺小镇的构建中，为了保持景区的原生态氛围，放弃了很多商业、旅游地产开发的机会放弃了很多商业、旅游地产开发的机会而在景迈项目中，所有的块面都紧紧围绕围绕茶，甚至最而在景迈项目中，所有的块面都紧紧围绕围绕茶，甚至最擅长的精品酒店，考虑到大额的建设投资和极少的客房，擅长的精品酒店，考虑到大额的建设投资和极少的客房，实际
18、处于亏损状态，关键是景迈茶的成功给企业带来了丰实际处于亏损状态，关键是景迈茶的成功给企业带来了丰厚回报。厚回报。“搂草打兔子搂草打兔子”，在易武项目的推进过程中，我们始终要，在易武项目的推进过程中，我们始终要把握：茶是易武最核心的资源，我们的把握：茶是易武最核心的资源，我们的“兔子兔子”是易武的是易武的茶。茶。思考四：攫取地方政府资源有重要意义思考四：攫取地方政府资源有重要意义获取地方政府的资源获取地方政府的资源和政策是平衡项目前期和政策是平衡项目前期投入的重要手段。投入的重要手段。只有当地方政府对项目有重只有当地方政府对项目有重要投入，项目成败才会与其要投入，项目成败才会与其政绩息息相关，在茶业这个政绩息息相关，在茶业这个地域特征明显的行业，政府地域特征明显的行业，政府才能在未来政策、市场竞争才能在未来政策、市场竞争中给予我们持续支持。中给予我们持续支持。因此，在易武已经因此，在易武已经客观存在很多初制企客观存在很多初制企业的情况下，我们项业的情况下，我们项目是否落地，很重要目是否落地，很重要看政府的支持，这样看政府的支持，这样的支持不是口头的表的支持不是口头的表态，而是实实在在的态，而是实实在在的政策或资源政策或资源20 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！
