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1、中国产业地产发展特点中国产业地产发展特点与发展趋势与发展趋势材料：材料： 张军张军 QQ:410714387QQ:4107143872产业地产发展特点及趋势3如何打造成功的产业园区4案例分享1什么是产业地产2目录1什么是产业地产31产业地产 多元收入多元收入 政策支持政策支持 稳健增值稳健增值 引言下一个蓝海？住宅住宅国家宏观调国家宏观调控从严从紧，控从严从紧，未来几年活未来几年活跃程度将持跃程度将持续降温；续降温；写字楼写字楼市场开发较市场开发较为成熟，同为成熟，同时，尤其一时，尤其一线城市用地线城市用地供应有限供应有限;商业商业受宏观调控受宏观调控影响较小，影响较小，是目前比较是目前比较活
2、跃的地产活跃的地产板块乊一；板块乊一；工业园工业园工业工业物流物流科技园科技园商务花园商务花园仓储物流仓储物流商贸物流商贸物流定义产业地产，产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（业园、
3、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年年。产业地产产业地产如经济开发区等；如经济开发区等；如高新科技园等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；如总部基地，创意产业园等；普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；特种仓库等；主题型与业市场（服装、电子、原料等）主题型与业市场（服装、电子、原料等）国际采购
4、中心等；国际采购中心等；4主体构成政府政府开发商开发商企业企业产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发终端用户，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。67开发模式开发模式开发模式园区综合模式园区综合模式地产商模式地产商模式企业自用企业自用基金模式基金模式政府模式政府模式产业地产类型总部办公类型：北京丰台总部基地园区总部办公类型：北京丰台总部基地园区创业园区类型：创业园区类型：3W咖啡、车库咖啡咖啡、车库咖啡工
5、业新城类型：幸福基业、联动工业新城类型：幸福基业、联动U谷园区谷园区物流园区类型：海尔物流园物流园区类型：海尔物流园汽车城类型：汽车城类型：2产业地产发展特点及趋势9主要特点 政策主导性强、政策主导性强、专业性强专业性强工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求； 区域性强区域性强由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 投资大、投资大、投资回收期长投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回
6、收期限大于住宅房地产与商业地产； 项目增值性项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点二特点三特点四益8盈利方式产业地产盈利方式产业地产盈利方式土地增值土地增值土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业租售物业租售通过部分或者全部出资/出售产业物业实现产业地产的收益物业经营物业经营产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务带来收资产融资资产融资资产融资是实现产业地产价值另一途径，可分为债务性融资和权益性融资其它方式：政府政策支持（
7、含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、配套地块建设增值等政策将强调市场对工业用地的配置作用，政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程格从乱到治的过程工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。操作方式将不断创新。2005 年年末新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AM
8、B 成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。大，更多城市将得到发展机遇。工业地产逐步向产业地产升级过度。工业地产逐步向产业地产升级过度。产业地产开发将进
9、入产业地产开发将进入“产业型新城开发时代产业型新城开发时代”或或“小而精的连锁模式小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的这两种模式成为生存和发展的主流。主流。发展趋势：社会宏观角度产业导向原则：产业导向原则： 产业高端化、产业高端化、 产业集群化、产业集群化、 企业集聚化、企业集聚化、 企业规模化企业规模化发展发展趋势趋势功能功能产品产品理念理念生态、环保、智慧、低碳、可持续发展生态、环保、智慧、低碳、可持续发展服务服务生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。16理
10、念理念发展趋势：项目建设角度17产品硬件附加价值产品硬件附加价值 提高产品技术含量，增加产品品质； 高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合； 完善配套，建设可循环体系； 突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设；配套服务附加价值配套服务附加价值 建立对客户的完善营销服务体系和标准 采用先进的物业、商业服务标准及水平 与配套产品建设保持同步的服务措施服务体系附加价值服务体系附加价值 为客户提供政策支持体系 实现的内部服务交流平台 完备的企业服务体系发展发展趋势趋势功能功能产品产品产品产品更高的附加值更高的附加值服务服务附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值
11、也成为驱劢产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品增值的三个维度产品增值的三个维度理念理念发展趋势：项目建设角度模式模式模式模式服务体系服务体系企业俱乐部政策体系政策体系员工生活配套税收优惠企业外交官无费区网络社区秘书室融资智能化体系交流平台个性化服务一站通关发展发展趋势趋势功能功能产品产品服务服务社区化、综合化的服务体系社区化、综合化的服务体系服务服务核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。社区化服务体系两种模式社区化服务体系两种模式18理念理念发展趋势：项目建设角度产业分类产业分类就业密度就业密度（人（人/km2/km2）生产性行业装备制造业40
12、004000通信电子业2500025000生物医药业1000010000其他制造业1000010000生产性服务科技研发70007000仓储物流60006000总部办公1200012000生活性服务文化体育1000010000其它服务1000010000就业人口预测就业人口预测发展趋势：项目建设角度政府机构政府机构全面的有机协作全面的有机协作经济效益：经济效益：70120亿亿/平方公里平方公里/年的营业额，年的营业额，810亿的税收。亿的税收。社会效益：社会效益：全国总人口与就业人口比值约为1.78-1.71之间。产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构较年轻，确定这一系数为1.5
13、。立足于城镇中心的立足于城镇中心的小而精的小而精的“连锁模式连锁模式”立足于城郊结合部的立足于城郊结合部的大而全的大而全的“产业新城产业新城”功能服务理念产品发展趋势：项目建设角度主要商业业态主要商业业态大而全的产业新城模式11存量存量劢因劢因先进制造业仓储物流标准的产业楼研发政府和功能区开发商私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商开发商参不度参不度总部经济后台服务业务整合研发时间时间类别类别1980s工业园工业园（如蛇口工业区）（如蛇口工业区）1990s科技园科技园(如深圳高新园）如深圳高新园）2000s商务花园商务花园（如北京丰台（如北京丰台ABP）未来未来产业综合体产业综合
14、体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群产业集群如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那么可以讲产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程。城市化进程城市化进程园区园区发展发展初期初期产业区产业区中期中期后期后期产业聚集区产业聚集区新的城市新的城市新城市中心新城市中心产业区产业区城市城市核心核心依赖度高依赖度高产业聚集产业聚集人的聚集人的聚集产业区产业区生活区生活区商务区商务区商务活动聚集商务活动聚集生产力提升生产力提升知识聚集知识聚集财富聚集财富聚集消费势能升高消费势能升高产业链集群产业链集群高度凝聚高度凝聚服务业集群服务业集群高度凝聚高度凝聚产业迁离
15、产业迁离城市发城市发达产业达产业中心中心城市服城市服务集群务集群中心中心城市商城市商业业生活区生活区新城市中心新城市中心向产业区扩展向产业区扩展依赖度降低依赖度降低城市城市核心核心旧城市旧城市核心核心人口迁移人口迁移城市功能城市功能迁移迁移主要商业业态大而全的产业新城模式主要商业业态小而精的连锁模式12时间时间类别类别2005s3W咖啡咖啡2010s3W北京分店北京分店未来未来3W全国连锁全国连锁功能功能第三方创业平台第三方创业平台各店互相支撑各店互相支撑创业平台、创业平台、VC平台平台等于一体的综合园区等于一体的综合园区物流园物流园商贸园商贸园主要商业业态核心指标的对比商业模式产业新城模式连
16、锁模式项目位置城郊结合部城市副中心为主，城郊为辅项目面积及容积率占地1000亩或以上，容积率0.6-3.0之间占地面积10-100亩间，容积率1.5-3.0之间项目内容面向该地区的某个产业群，以工业、物流项目为主面向地区的某个产业群，以商贸、中小私营为主主导产业主导产业结合地方特点确定主导产业明确就业岗位5000-10000人5002000人携眷系数1.3-1.61.1配套建设住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等无（社会配套）投资额度3个亿以上2000万左右（单个）建设周期2年1年效益情况较好较好3如何打造成功的产业园区191、明确思路：宏观大气的开发思路21“盖物业盖物业”向向“造平台造平
17、台”转变转变传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。“做产品做产品”向向“创服务创服务”转变转变产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。“单一功能单一功能”向向“综合功能综合功能”转变转变功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。23宏观经济环境分析宏观经济环境分析宏观环境分析宏观环境分析政府规划定位分析政府规划定位分析项目市场分析项目市场分析可比案例参考和同比项目分析可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案投资分
18、析投资分析产业研究产业研究市场研究市场研究项目定位项目定位客户需求分析客户需求分析 企业需求调研项目功能项目功能/形象定位形象定位总体规划斱案建议总体规划斱案建议目标客户定位目标客户定位开发战略开发战略用地平衡用地平衡财务可行性分析财务可行性分析1、明确思路：细致严谨的前期调研自然形成自然形成产业布局产业布局产业链产业链研究研究政府中长期政府中长期规划导向规划导向土地需求人口研究（工业/物流/产业/住宅/商业/公建）（年龄/收入/家庭结构）工业、产业工业、产业物业物业酒店、工业酒店、工业商业、文教商业、文教住宅、商业住宅、商业办公物业办公物业开发商开发背景/目标营运模式/实力经验/团队静态分析
19、内部逻辑性产业布局寻找未来定位开发定位产业定位产业定位物业需求经济效应土地需求资金投入量经济效应融资条件资金计划投资收益资产战略基础建设道路要求1、明确思路：细致严谨的前期调研2交通交通交通交通基础环境基础环境人才人才人才人才政府政府政府政府交通便捷交通便捷基础设施及基础设施及配套设施完善配套设施完善便与高端人才聚集便与高端人才聚集政府大力欢迎政府大力欢迎1341、明确思路：内部外部环境初步到位5投资成本适宜投资成本适宜费用费用SOHO1、明确思路：客户为本的产品组合27政府政策及规划政府政策及规划物业发展规律物业发展规律市场竞争环境市场竞争环境本体地块解析本体地块解析独独栋栋总总部部办办公公
20、企企业业孵孵化化器器研研发发办办公公生生产产制制造造配配套套酒酒店店配配套套宿宿舍舍配配套套商商业业独栋总部基地配套宿舍孵化器/SOHO研发办公物物业业类类型型示例2、规避风险：开发前需要考虑的问题22 项目建设地点？项目建设地点？ 项目建设内容及定位？项目建设内容及定位？ 项目潜在的客户在哪里？项目潜在的客户在哪里？ 客户的需求特点是什么？客户的需求特点是什么？ 产品开发组合、形式及合理配比？产品开发组合、形式及合理配比？ 如何对各物业类型进行合理布局、设计？如何对各物业类型进行合理布局、设计？ 选择合适的开发时序及规模？选择合适的开发时序及规模？ 如何统筹资金财务调度？如何统筹资金财务调度
21、？ & & & & &项目开发风险的系统思考风险名称风险识别主要应对策略项目前期风险投资决策风险风险预防、风险规避、风险减轻土地风险风险预防、风险规避、风险接受方案设计风险风险预防、风险规避、风险减轻项目建设期风险过程管理风险风险预防、风险减轻、风险规避技术风险风险预防、风险规避安全风险风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防质量风险风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防成本风险风险减轻、风险规避项目运营期风险项目租售风险风险预防、风险规避、风险减轻、风险接受项目物业管理风险风险减轻、风险规避、风险预防2、规避风险：开发前需要考虑的问题2、规避风险：核心风险规避经营风险：区域市场供应情况，供大于
22、求造成的市场经营难度，形成的风险。政府缺失风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险良好的政府协作良好的政府协作请注意，是协作，不是关系公关高效的招商进度高效的招商进度项目招商成功是项目经营销售成功的关键准确的项目定位准确的项目定位准确的项目定位需结合当地政经及产业环境制定2、规避风险：核心风险分析4案例分享3033位置位置: :丰台南四环西路188号 项目概况：项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106
23、万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币. 建筑形态建筑形态主要为700栋1000至5000平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼.其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。配套：配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。1、招商案例：总部基地项目招商小结34 丰台总部基地股权结构丰台总部基地股权结构(丰台区政府将丰台园二期开发的65公顷土地作价占股40%)丰台区政府负责丰台区政
24、府负责制定政策拿出土地道丰集团负责道丰集团负责统一规划、统一设计、统一开发、统一招商共同搭建共同搭建发展区域经济的平台发展区域经济的平台政府只需做好“大招商”(招进一个有实力、市场经验丰富的企业)“小招商”就交给企业市场化运作，“政府只做批发就行了，不要搞零售。 招商引资的启示招商引资的启示:政府批发土地，企业零售写字楼政府批发土地，企业零售写字楼1、招商案例：总部基地项目招商小结1、产业定位明确，政府合作招商项目启动之初，与政府建立良好关系，促成核心入驻客户。2、以招商成果指导产品定位、设计根据重点客户要求，样本客户测试，定位设计产品；重视企业需求的办公、服务类硬件要求。3、销售启动后，强化
25、政府合作及客带客租售租售中，紧密结合当地招商部门，促进其引领推介，同时促进大客户进驻，加强其上下产业链企业进驻。4、做好后期特色服务、物业管理，保证园区良性运转企业入驻后，为企业提供全方位服务职能，保证园区持续良性运作。1、招商案例：总部基地项目招商小结36国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性质的总部机构 中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构 市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门 人力资源、资本与金融等企业运营平台把目标市场锁定在把目标市场锁定在主动联系外地企业，扩大成交客户基数拓展外地代理体系，合作开发市场为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招
26、商小组主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现营销销售措施营销销售措施特色服务是企业选择入驻的加分因素特色服务是企业选择入驻的加分因素总部楼冠名设立企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务建立企业领袖俱乐部建立企业交流平台提供员工出入班车,班车整租等服务.解决员工就餐1、招商案例：总部基地项目招商小结3750%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业30-
27、40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司）10%外企，（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）丰台总部基地目前入驻各类企业比例丰台总部基地目前入驻各类企业比例法国欧尚、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、建龙钢铁控股有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰电器股份有限公司、特
28、变电工股份公司 部分入驻企业名录部分入驻企业名录1、招商案例：总部基地项目招商小结企业战略：成为环京津冀区域、领先的、产业地产领导者建设方向：1、静海县、青县、大成县、魏县、肥乡县、高碑店等环京津冀周边1小时车程内的工业园区。2、各产业园区间定位分工明确，均结合当地主要经济特色确定主攻方向。主导产业：静海-综合、轻工、环保； 大成-化工、环保、建材； 青县-装备制造、模具等合作细则：1、政府提供工业土地，价格8.5万/亩；2、配套提供商业用地，不超过18万/亩；3、政府对园区进驻企业达到年税收500万的，地方所得税返还；4、作为一级开发商，进行土地买卖及资金管理；5、常务副县长挂帅2、政府协作
29、及规划：天津某投资集团名称工业土地价格标准厂房租赁价格到天安门时距亦庄产业园35万左右35-45元/平米.月 1小时正东青县产业园11万左右8-10元/平米.月 2小时项目位置：距天津南站10公里，分钟车程；距北京六环60公里，距天津海港70公里，空港50公里，均1小时车程；规划初期：2009年开始建设，总面积1060亩，位于天津静海县高新区北区，除去自用100亩外，工业厂房956亩，规划建设标准厂房500020000平共40个。全部对外出租为主。备有简单的员工食堂、工人住宿、日用百货等条件。规划中期：随着入驻企业的增加，逐步增加配套设施，征用了123亩的土地做配套住宅区；同时增设了ATM机、药店、中小型饭店、娱乐设施、配套交通等设施。规划后期：把整个园区划分为工业制造区(956亩）、生活居住区（123亩）、餐饮服务区（1.5万平）、休闲娱乐区（3000平）、商务交流区（0.5万平）等五个区域。2、政府协作及规划：天津某投资集团43感谢聆听，欢迎交流！
