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1、上东城上东城项目整合策略提案项目整合策略提案（住宅部分商业部分）（住宅部分商业部分）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.当下,与以往任何时代都大不同,好象随时都会发生剧烈政经及社会变局.而实际的情况,甚至比表面看到的还要复杂,暗流汹涌.纠结到一起形成无数挑战.我们喜欢这样的说法:这些挑战,其实只是许多大好机会伪装成无解难题.简单的一句话,却充分表达了我们面对未来应有态度!引（）（）Evaluation o
2、nly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.在现在市场不好的情况下，才是真正体现广告公司和代理公司价值的好机会，中国房地产营销才会真正从单纯升值营销转变到价值营销。 引（）（）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.进入上东城进入上东城Evaluati
3、on only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一般来说，商业的成功对于住宅的升值肯定会是带动，可提升住宅品质！而住宅的成功对于商铺也会起到促进作用，可增强客群信心！除了大气候之外，就本身而言；上东城的销售放缓很大一部分就是因为单一的困局而造成整体的僵持！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2
4、004-2011 Aspose Pty Ltd.摩亚认为上东城住宅与商业项目整体上应相辅相承；推广中应穿插配合；并充分利用每一个事件节点！同时，针对住宅与商业部分，具体问题具体分析！摩亚的解决方案！摩亚的解决方案！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.住宅部分住宅部分Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile
5、5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.昆明人对上东城的熟知，不亚于顺城。第一个城中村示范项目、历近10年的酝酿、价格的起伏和争议曾经牵动了许多人关注的目光。对项目的已知信息，本司在此将不再赘述，此次提案将重点针对住宅物业目前所遭遇的瓶颈进行解析。前言：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.瓶颈在哪？瓶颈在哪？大环境的不利是造成项目销售滞后的必然因素，但是也不能
6、拍除自身的瓶颈，如：交房时间不确定，影响客户信心；销售价格一度走高，稍显混乱；项目形象疲倦，缺乏周期控制等。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.摩亚认为摩亚认为决定上东城销售的不再是项目的硬性卖点，决定上东城销售的不再是项目的硬性卖点，而是其价格的攻心策略和是否能给予消费而是其价格的攻心策略和是否能给予消费者信心！者信心！Evaluation only.Created with Aspose.Slides
7、 for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.从整合策略的角度上思考，上东城需要三个创新：从整合策略的角度上思考，上东城需要三个创新： 01 01、销售策略的创新、销售策略的创新 02 02、推广诉求的创新、推广诉求的创新 03 03、策略执行的创新、策略执行的创新Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.CHAP
8、TER营销策略创新营销策略创新Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.小户型房源存量较多；100以上户型销售走势相对更好；有一定回款压力。分析小户型在位置和户型上具有的局限性，同时受楼市大势影响，刚性需求占领市场，投资型的小户型销售受到制约。在保持项目品质，不对外降价的基础上，通过销售政策的综合运作，解决回款压力是必要的途径。目前面临的局势：Evaluation only.Created with Aspos
9、e.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建议营销策略：重新销控房源，将剩余房源以100平米以上和100平米以下为归类标准，选用两种不同的销售策略，进行重点销售和推广配合。根据此两类房源分两批销售，首批以100平米以下的小户型房源为突破口，两类户型分批次开盘。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty L
10、td.针对同是投资的物业的小户型，将商铺的销售策略引入其中，由开发商成立专业租赁管理公司，或委托二手房管理公司，为业主代租3年，租赁公司可将物业转手租赁。租金不低于市场租赁价格水平，可每年或者一次性返予业主，或充抵房款、或给予现金。解决问题：给予业主购买和投资的保障；免去投资客户后顾之忧及租赁的麻烦。1、100平米以下小户型策略 保值计划：带三年租约销售Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、100平米以
11、上大户型策略： 增值计划：三年增值承诺给予客户3年增值承诺，在3年中开发商将保障客户所购单位第一年每平米增长80元，第二年增长100元，第三年增长120元的保值，故每年将由开发商补给客户相应的增值金额。如100平米的住宅，开发商第一年将赠送业主8000块增值金；第二年赠送1万元增值金，以此类推。解决问题：在保障发展商口碑的同时给到客户优惠；建立客户对项目增值的信心，规避市场劣势；前期占用资金少，能快速回笼资金；树立项目增值的价值形象。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Co
12、pyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.以上两大策略将分销售周期推出，先以保障性的小户型面世试水，获得市场认同，再以大户型提升项目价值，实现“先保值再增值 ”的销售口碑，给予市场信心。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.推广诉求创新推广诉求创新Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profil
13、e 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售策略重点诉求销售策略重点诉求项目的卖点已经众所周知，在随后的推广中，对于项目本身卖点的罗列将退到次要位置，更多以直击人心的销售策略来为项目的推广提供依据。 新形象吸引眼球新形象吸引眼球上东城从面世至今推广时间已逾几年，受众市场已对项目的形象和诉求方式产生疲惫心理。故在推出项目两大销售策略之前，我们需要一个短暂的形象变更过程，以崭新的面貌获得崭新的认同。 核心价值重新整合核心价值重新整合项目作为目前昆明一环内唯一的景观生活社区，仍然是项目最核心的价值。但品质和地段价值不是空泛的口号，创新将是对此的重新
14、整合梳理，构成项目新的价值形象。！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.延伸阅读 : 哪里是昆明市中心?昆明城市不大，能真正为昆明人承认的城市范围就更小了。沿着一环路划一圈，这就是那个能够称为昆明的地方。说到生活的便利和生活配套的完整性还是非市中心莫属。作为中心城区，昆明一环路有着千年岁月沉淀下来的生活氛围，金马碧鸡坊的文化底蕴、南屏步行街的温润散漫所有这些都是支持一种纯粹昆明生活的必要元素，只有有了这些元
15、素，才能当仁不让地称为昆明的城市中心。再加上这里商业百货、餐饮娱乐、金融证券、学校医院等各类产业的交互杂陈，让生活的便利性达到了首屈一指的高度 可以说，一环路之内是昆明最有品质的都市生活区，而作为一环怀抱之中的上东城，更有着专属于它的显而易见的居住优势：繁华、便利、时间成本和生活成本的高度节约等等，都是城市中心地段价值的典型表现。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价值体系再造：核心价值昆明一环内唯一的景
16、观居住大盘完善配套 人文沉淀便捷交通品质生活优越环境代表着的昆明城市最权威的中央生活Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.阶段性主广告语： 领衔城市中央精神领衔城市中央精神城市中央精神即在城市的中心城区，占领这个城市沉淀的人文历史资源，拥有最为便利和完善的生活、最为优越的品质、最为稀缺的景观和最为节约的时间和生活成本，成为城市中心地段价值的典型表现，成就一种愉悦和自在的生活内涵。而本项目正是如此！Evalu
17、ation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.CHAPTER推广执行创新推广执行创新Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cl
18、ient Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策略得当，渠道执行多元策略得当，渠道执行多元推广线紧跟销售节点推广线紧跟销售节点四个销售周期，三个推广攻击波的战术设计四个销售周期，三个推广攻击波的战术设计Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.全新推广启动小户型开盘 大户型开盘准现房、示范区呈现2 2月下旬月下旬 3 3月中旬月中旬 6 6月下旬
19、月下旬 10 10月上旬月上旬销售线销售线推广线推广线开始销控小户型促销大户型促销体验营销一阶段：形象导入三阶段：生活体验二阶段：物超所值的产品推广Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心价值：昆明一环内唯一景观美宅核心价值：昆明一环内唯一景观美宅推广特点： 推广周期不到一月，以吸引眼球，重塑形 象为主。主要手段：报纸硬广、软文炒作、户外路牌。 短平快，密集发布！核心诉求：昆明城市中央精神核心诉求：昆明城
20、市中央精神 准现房呈现之际大力开展情景营销准现房呈现之际大力开展情景营销Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.上东城上东城“情景体验月情景体验月”看、吃、玩、游火爆现场。看、吃、玩、游火爆现场。在项目景观示范区呈现之时，以一连串的现场活动吸引消费者，看、吃、玩、游乐，面面俱到，让消费者体验现场的力量。看，准现房魅力、品牌饰衣展，调动女性客户；游，示范区美景呈现、抽象获香港双飞机票；玩，拼图趣味游戏，调动孩子
21、积极性；吃，美食节、冰淇淋节、中秋现场做月饼等体验营销战略：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.魔力大转盘，转出数字代表可抵折的房款！魔力大转盘活动，可每周末搞一次，不论是否业主或准业主均可参加。人人可转，转出的代金卷，一串数字可以折抵房款，颇具诱惑，直击现场冲动购房人群。 体验营销战略：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli
22、ent Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第三阶段户外：主标：主标：畅快之旅，品质之旅！畅快之旅，品质之旅！副标：上东城准现房呈现，副标：上东城准现房呈现，“情景体验月情景体验月”温馨温馨开启，邀您共享盛举。开启，邀您共享盛举。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
