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1、第三章 物业管理企业的资金来源第一节 物业管理企业筹资方式和渠道 n n一、筹资的动机 n n物业管理企业筹资的基本目的是维持自身的生存与发展，而每一次具体的筹资活动通常又受到特定动机的驱使。n n（一）新建筹资动机n n（二）扩张筹资动机n n（三）调整筹资动机n n（四）混合筹资动机n n二、筹资的渠道n n 资金的筹集渠道是指企业资金的来源和通道，体现了所筹集资金的性质和特点。n n（一）政府财政资金n n（二）金融机构资金n n（三）其他法人单位资金n n（四）居民个人资金n n（五）企业自留资金n n（六）外国和港澳台资金六项。n n三、筹资方式三、筹资方式n n 筹资方式是指企业筹
2、集资金所采取的具体形式。按照不筹资方式是指企业筹集资金所采取的具体形式。按照不同筹资方式体现的经济关系，筹集的资金可以分为权益资同筹资方式体现的经济关系，筹集的资金可以分为权益资金金( (自有资金自有资金) )和负债资金和负债资金( (借入资金借入资金) )。n n（一）吸收直接投资（一）吸收直接投资n n（二）发行股票（二）发行股票n n（三）留存收益（三）留存收益n n（四）银行借款（四）银行借款n n（五）发行债券（五）发行债券n n（六）商业信用（六）商业信用n n（七）融资租赁（七）融资租赁n n（八）代管基金（八）代管基金n n前三种方式属于权益资金，后五种方式属于负债资金。前三种
3、方式属于权益资金，后五种方式属于负债资金。n n（一）（一） 吸收直接投资吸收直接投资n n1 1吸收直接投资的形式吸收直接投资的形式n n (1)(1)吸收货币投资吸收货币投资n n (2)(2)吸收实物投资吸收实物投资n n (3)(3)吸收无形资产投资吸收无形资产投资n n 2 2吸收宜接投资的优缺点吸收宜接投资的优缺点n n (1)(1)优点优点n n 能够增强企业信誉能够增强企业信誉n n 能够更快地形成生产经营能力。能够更快地形成生产经营能力。 财务风险财务风险低。低。n n (2)(2)缺点缺点n n 资金成本高资金成本高 n n 产权不够清晰产权不够清晰n n（二）发行股票（二
4、）发行股票n n 1 1发行股票的分类发行股票的分类n n （1 1）普通股股票）普通股股票n n 普通股股票在权利和义务方面的特点是：普通股股票在权利和义务方面的特点是：n n普通股股东对公司享有经营管理权。普通股股东对公司享有经营管理权。n n普通股股利分配在优先股之后进行，其多少取普通股股利分配在优先股之后进行，其多少取决于公司的盈利情况。决于公司的盈利情况。n n公司解散清算后普诵股股东对公司剩余财产公司解散清算后普诵股股东对公司剩余财产的请求权在债权人和优先股股东之后。的请求权在债权人和优先股股东之后。n n公司增发新股时，普通股股东具有认购优先权。公司增发新股时，普通股股东具有认购
5、优先权。n n (2)(2)优先股股票优先股股票n n优先权利表现：优先权利表现：n n优先获得股利优先获得股利n n优先分配剩余财产优先分配剩余财产n n 2 2发行股票的优缺点发行股票的优缺点n n (1)(1)优点优点n n 能提高股份有限公司的信誉能提高股份有限公司的信誉n n 不用偿还股本，资金风险小不用偿还股本，资金风险小n n 没有固定的股利负担没有固定的股利负担n n (2)(2)缺点缺点n n 资金成本高资金成本高 股权比较分散股权比较分散n n ( (三三) )留存收益留存收益n n 留存收益是指对企业税后利润进行分配而形成留存收益是指对企业税后利润进行分配而形成的公积金，
6、是企业从内部筹集资金的主要来源。的公积金，是企业从内部筹集资金的主要来源。n n （四）银行借款（四）银行借款n n 银行借款是企业根据借款合同向银行或其他金银行借款是企业根据借款合同向银行或其他金融机构借入的需要还本付息的款项。融机构借入的需要还本付息的款项。n n 银行借款的特点银行借款的特点n n (1)(1)筹资速度快。筹资速度快。n n (2)(2)相对比较灵活。相对比较灵活。n n (3)(3)资金成本低。资金成本低。n n (4)(4)银行借款的限制性条款比较多。银行借款的限制性条款比较多。n n ( (五五) )发行信券发行信券n n 企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一企
7、业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券，是持券人拥有公定期限内还本付息的有价证券，是持券人拥有公司债权的证书。司债权的证书。n n 优点：筹资对象广、市场大优点：筹资对象广、市场大n n缺点：成本高、风险大、限制条件多缺点：成本高、风险大、限制条件多n n ( (六六) )商业信用商业信用n n 商业信用是在交易活动中吸收利用外部资金的商业信用是在交易活动中吸收利用外部资金的一种行为，是指商品或服务交易以延期付款或预一种行为，是指商品或服务交易以延期付款或预先收款方式进行而形成的借贷关系是交易双方先收款方式进行而形成的借贷关系是交易双方之间的直接信用行为。之间的直接信
8、用行为。n n优点：筹资便利、限制条件少、有时无筹资成本优点：筹资便利、限制条件少、有时无筹资成本n n1 1商业信用的形式商业信用的形式n n(1)(1)应付账款应付账款n n(2)(2)应付票据应付票据n n(3)(3)预收账款预收账款n n2 2商业信用筹资的特点商业信用筹资的特点n n 商业信用筹资最大的优越性在于容易取得。商业信用筹资最大的优越性在于容易取得。n n商业信用是一种持续性的信贷形式，且无须正商业信用是一种持续性的信贷形式，且无须正式办理筹资手续。式办理筹资手续。n n如果没有现金折扣或使用不带息票据，筹资不如果没有现金折扣或使用不带息票据，筹资不n n负担成本。负担成本
9、。n n商业信用的缺陷在于期限较短，在放弃现金折扣商业信用的缺陷在于期限较短，在放弃现金折扣时付出的成本较高。时付出的成本较高。n n （七）融资租赁（七）融资租赁n n 融资租赁是由租赁公司按承租单位的要求购买融资租赁是由租赁公司按承租单位的要求购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租单位使用的信用业务。承租单位使用的信用业务。n n （八）代管基金（八）代管基金n n 代管基金是指物业管理企业接受业主的委托代代管基金是指物业管理企业接受业主的委托代管的专项用于共用部位和共用设施设备大修理的管的专项用于共用部位和共用设施设备大修理的专项维修
10、资金。专项维修资金。n n1 1专项维修资金的来源专项维修资金的来源 n n专项维修资金由业主按照国家有关规定以一定的专项维修资金由业主按照国家有关规定以一定的比例交纳比例交纳n n2 2专顷维修资金的管理专顷维修资金的管理n n专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用。专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用。第二节货币时间价值n n 一、货币时问价值的概念n n 一般认为，货币时间价值是货币资金在周转运用中由于时间因索而形成的差额价值，即将资金转化为资本，投入到生产经营中去而带来的增值额。其中最初的货币价值称为现值，最后体现了增值额的货币价值称为终值。n n n n二二 货币时间价值的计算
11、货币时间价值的计算n n（一）单利终值和现值的计算（一）单利终值和现值的计算n n1 1单利终值单利终值n n 单利终值是采用单利计息方式，在既定利率下一单利终值是采用单利计息方式，在既定利率下一笔货币资金若干期以后包括本金和利息在内的最笔货币资金若干期以后包括本金和利息在内的最后总价值，即本利和。后总价值，即本利和。n n 如现在存如现在存1 1元钱，年利率为元钱，年利率为1010经过经过3 3年，各年，各年年末的年年末的n n单利终值计算如下：单利终值计算如下： n n1 1年后的单利终值年后的单利终值1M(1*101M(1*10M1)M1)1 11(1(元元) )n n2 2年后的单利终
12、值年后的单利终值1M(1*101M(1*10M 2)M 2)1 12(2(元元) )n n3 3年后的单利终价值年后的单利终价值1X(14101X(1410x3)x3)1 13(3(元元) )n n单利终值的一般计算公式为：单利终值的一般计算公式为：n nFV=PV(1+in)FV=PV(1+in)n n = =PV+PVinPV+PVinn n =PV+I =PV+In n式中：式中：FVFV终值；终值；n n PV PV一现值一现值( (本金）本金）n n j j利率利率n n n n计息期数计息期数n n I I利息利息n n 2 2单利现值单利现值n n 单利现值是在既定利率下，若干期
13、后收到或付单利现值是在既定利率下，若干期后收到或付出的某笔货币出的某笔货币n n资金按照单利计算，相当于现在的价值，即最初资金按照单利计算，相当于现在的价值，即最初价值。价值。n n 单利现值的一般计算公式可由单利终值的计算单利现值的一般计算公式可由单利终值的计算公式导出：公式导出：n nPV=FV (1+in)PV=FV (1+in)n n式中：式中：PV-PV-现值现值n n FVFV 终值终值n n ii利率利率n n nn计息期数计息期数n n 例323某物业管理企业将一笔款项存人银行，到第3年末取出时为1150元，若年利率为5，按单利计算，该企业最n n初存入了多少钱?n n解：n
14、nPV=FV (1+in)n n =1150 （1+5%3）n n =1000n n （二）复利终值和现值的计算（二）复利终值和现值的计算n n 复利是计算货币时间价值的另一种方式，是指复利是计算货币时间价值的另一种方式，是指某笔货币资金每期除了本金计算利息，本金所派某笔货币资金每期除了本金计算利息，本金所派生出来的利息也要计人本金，随同本金一起计算生出来的利息也要计人本金，随同本金一起计算利息，即本能生利，利也能生利。利息，即本能生利，利也能生利。n n 1 1复利终值复利终值n n 复利终值是采用复利计息方式，在既定利率下某复利终值是采用复利计息方式，在既定利率下某笔货币资金若干期以后包括
15、本金和复利利息在内笔货币资金若干期以后包括本金和复利利息在内的最后总价值，即本利和。的最后总价值，即本利和。n n 复利终值的一般计算公式为：复利终值的一般计算公式为：n n FV=PV(1+i)FV=PV(1+i)n nn n(1+i)(1+i)n-n-复利终值系数，表达式为复利终值系数，表达式为FVIFFVIFi,ni,nn n公式可改为：公式可改为：FV=FV=PVFVIFPVFVIFi,ni,nn n式中：式中：FV-FV-终值终值n n PV- PV-现值现值n n i- i-利率利率n n n- n-计息期数计息期数n n (1+i) (1+i)n n-复利终值系数；复利终值系数；
16、n n FVIFFVIFi,ni,n复利终值系数复利终值系数n n 例例331331某物业管理企业将某物业管理企业将1000010000元投资于一元投资于一项目，利率为项目，利率为8 8，投资期为，投资期为3 3年，请问该项目最年，请问该项目最终可以连本带利收回多少钱终可以连本带利收回多少钱? ?n n解：解： FV=FV=PVFVIFPVFVIFi,ni,nnn n n=1000FVIF=1000FVIF8%8%，3 3n n=12600=12600n n 2 2复利现值复利现值n n 复利现值是指在既定利率下，若干期以后收到或复利现值是指在既定利率下，若干期以后收到或付出的某笔货币资金按照
17、复利计算，相当于现在付出的某笔货币资金按照复利计算，相当于现在的价值，即最初价值。由终值求现值通称贴现，的价值，即最初价值。由终值求现值通称贴现，在贴现时所用的利息率也叫贴现率。在贴现时所用的利息率也叫贴现率。n n 计算公式：计算公式：n nPV=FV1/PV=FV1/（1+i1+i）n nn n 1/ 1/（1+i1+i）n n-复利现值系数复利现值系数n n简略表达形式为简略表达形式为FVIFFVIFi i，n nn n公式可以改写为：公式可以改写为：PV=PV=FVFVIFFVFVIFi i，n nn nPV现值n nFV终值n ni利率n nn计息期数n n1/（1+i）-复利现值系
18、数n nFVIFi，n-复利现值系数简略表达式n n 三三 年金终值和现值的计算年金终值和现值的计算n n （一）定义：年金是指一定期限内，每隔一段相问的（一）定义：年金是指一定期限内，每隔一段相问的期间，收入或者付出相等金额的款项。年金的时间价值计期间，收入或者付出相等金额的款项。年金的时间价值计算一般也采用复利方式。算一般也采用复利方式。n n （二）特征：（二）特征：n n 1 1、不是收付款项，而是连续的多笔收付款项。、不是收付款项，而是连续的多笔收付款项。n n 2 2、每相邻两次收付款的时间间隔都是相等的。、每相邻两次收付款的时间间隔都是相等的。n n 3 3、每次收付款的金额都是
19、相等的。、每次收付款的金额都是相等的。n n 4 4、每次收付款的收付方向都是相同的。、每次收付款的收付方向都是相同的。n n（三）分类：（三）分类： n n1 1、后付年金、后付年金n n2 2、先付年金、先付年金n n3 3、递延年众、递延年众n n4 4、永续年金、永续年金n n（四）应用n n 1、平均年限法的折旧n n2、租金n n3、利息n n4、保险金n n5、养老金n n6、分期付款赊购n n7、分期支付工程款n n 1后付年金络值和现值的计算n n 后付年金是指一定时期内每期期末等额收付的系列款项。n n (1)后付年金终值n n 后付年金终值是一定时期内每期期末等额系列收付
20、的每一笔款项的复利终值之和。n n (2)后付年金现值。n n 后付年金现值是一定时期内每期期末等额系列收付的每一笔款项的复利现值之和。n n2、先付年金终值和现值的计算n n 先付年金是指一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称预付年金。n n计算公式：n n (2)先付年金现值n n 先付年金现值是一定时期内每期期初等额系列收付的每一笔款项的复利现值之和。n n计算公式：n n 3递延年金现值的计算n n 递延年金是指第一次收付发生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期没有收付款项，而随后若干期才等额系列收付n n的款项。n n计算公式一：n n计算公式二：n n 4永续华金现值的计算
21、n n 永续年金是指没有最后到期日的无限期年金。现实中优先的股息可以视为永续年金的一个例子。n n 永续年金没有终止的时间，也就没有终值。n n计算公式：V0=A1-1/（1+i）n/i第三节 资金成本n n一、资金成本的概述一、资金成本的概述n n（一）资金成本的概念（一）资金成本的概念n n定义：资金成本是指企业为了筹集和使用资金而定义：资金成本是指企业为了筹集和使用资金而付出的代价。付出的代价。n n构成：资金筹集费用构成：资金筹集费用n n 资金使用费用资金使用费用 n n（二）资金成本的作用（二）资金成本的作用n n用于筹资决策和投资决策用于筹资决策和投资决策n n 1 1、资金成本
22、是比较、选择筹资方案的依据、资金成本是比较、选择筹资方案的依据n n 2、资金成本是评价投资项目可行性的主要经济标准。n n 3、资金成本可以用来评价企业的经营业绩。n n(三)决定资金成本高低的因素n n 1、总体经济环境n n2、证券市场条件n n3、企业内部的经营和融资状况n n4、项目融资规模n n二、资金成本的计算n n资金成本通常用相对数表示，即资金成本串，是企业使用资金需支付的费用与实际筹得的资金之间的比率。n n计算公式：n n （一）个别资金成本n n 个别资金成本是指使用各种长期资金的成本。n n1、长期借款资金成本n n计算公式：n n2、债券资金成本n n债券资金成本指
23、发行债券后需要支付的债券利息。n n计算公式：n n3、优先股资金成本n n优先股资金成本是指发行优先股后需要支付的优先股股利。n n计算公式：n n4、普通股资金成本n n普通股资金成本是指发行普通股后需要分配给普通股股东的红利。n n计算公式：n n5、留成收益资金成本n n 留存收益是企业税后净利润形成的，其所有权仍然属于投资者，相当于投资者对企业的追加投资。n n计算公式：n n（二）综合资金成本n n 综合资金成本也称加权平均资本成本。n n计算公式：n n（三）筹资结构分析n n 定义：企业从不同渠道取得的资金占全部筹资总额的比重，即各种资金占全部资本的权重，称为筹资结构。为了选择最佳的资金来源和最低的资金成本，企业往往有多种筹资方案，对不同的资金进行不同的组合，并最终形成多种筹资结构。筹资结构分析就是在考虑综合资金成本的基础上，在几组不同的筹资结构中进行优n n化选择，也就是选择综合资金成本最低的筹资结构。n n资金成本的确定有明显的特点，表现在：n n1、吸收直接投资的相关协议或合同如果约定了固定的分红比率，则与优先股类似。n n2、在相关协议或合同未约定固定分红比率的情况下，吸收直接投资要求的报酬难以预计。n n3、吸收直接投资和留存收益不能在证券市场上交易，其价值难以公平地确定。
