【戴德梁行】中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段

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1、24 July 202424 July 2024南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部中南集团南通中南集团南通中南集团南通中南集团南通CBDCBD项目项目项目项目市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告( (上上上上) )24 July 2024更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行DTZDTZ的咨询报告的咨询报告的咨询报告的咨询报告戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告150页戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页戴德梁行DTZ：成都金牛万达

2、广场项目市场顾问报告深化144页戴德梁行DTZ：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总222页戴德梁行DTZ：2007武汉商圈市场研究报告.pdf戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告275页2009戴德梁行：成都美国城评估报告75页DTZ戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告.pdf【戴德梁行】2010青岛大拇指广场商业定位报告终稿.pptx戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略.ppt戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（58页）戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点戴德梁行制度与规程合集戴德梁行2007杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告【房库房库】房地产专业资源下载库房地产专业

3、资源下载库下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：【戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区】24 July 2024AgendaAgenda I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究III.III.分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位IV.IV.第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问

4、服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部24 July 2024I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部54weeksPhase I 项目推广主题研究项目推广主题研究分物业初步定位分物业初步定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观环境及产业调研l写字楼市场调研l商业（含体育）市场调研l住宅市场调研l酒店市场调研l酒店式公寓市场调研工作成果工作成果l各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容第

5、一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容已完成工作已完成工作l宏观环境及产业分析l写字楼市场定位l商业（含体育）市场定位l住宅市场定位l酒店市场定位l酒店式公寓市场定位工作成果工作成果l各物业市场初步定位综合定位综合定位5weeksPhase IIPhase II10 months项目招商工作协助项目招商工作协助324 July 2024II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部7 交通路网四通八达交通路网四通八达,区位交通优区位交通优势

6、显赫势显赫区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析8 城市城市城市功能定位城市功能定位支柱产业支柱产业上海上海国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车杭州杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械

7、制造、纺织服装、食品饮料南京南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力苏州苏州以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工常州常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地机械、冶金、电子、纺织、服装南通南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工无锡无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。精密机械及汽车、电子信息、精细化

8、工及生物医药、特色冶金、纺织服装扬州扬州力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业镇江镇江靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。锚链生产、造纸、工程塑料生产长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征9城市功能定位城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业

9、、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;经济发展现状经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划产业发展规划:上海都市圈上海都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈南京都市圈南京都市圈杭州都市圈杭州都市圈宁波都市圈宁波都市圈南通南通建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。南通城市功能定位与发展战略南通城市功能

10、定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略10城市结构城市结构城市结构城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如

11、皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构11经济发展与地位经济

12、发展与地位经济发展与地位经济发展与地位 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结

13、构与产业结构。南通在南通在长三角长三角的优势的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在南通在长三角长三角的劣势的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；12人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.3

14、8万人，占全市人口的10.9%； 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年年 2004年年南通市城乡人口结构变化南通市城乡人口结构变化13产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省

15、级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主 沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流 南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工

16、业集中区14 2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。1978198019851990199519971998199920002001200220032004第一产业12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二产业10.9816.129.7760.462

17、34.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三产业6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06单位单位:亿元亿元南通市三次产业发展南通市三次产业发展(1978-2004)经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结构分析15 近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中200

18、4年更是达到28.3%;相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结构分析16城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇

19、海大桥 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥苏通大桥17大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展； 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市

20、圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。 江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联动与产业融合动与产业融合动与产业融合动与产业融合的表现的表现的表现的表现 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进； 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用； 靖江市产业

21、结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力18城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商

22、贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。 港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区19近期重点建设近期重点建设近期重点建设近期重点建设港闸开发区港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业

23、的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设观音山片区观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设开发区中心区开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前20项目周边关键要素项目周边关键要素项目周边关键要素项目周边关键要素436821910751、老城区、老城

24、区 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、观音山片区、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府、市政府 5、居住规划区、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学、南通大学 近4万师生7、崇川开发区、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥、苏通大桥 预计2008年底建成21现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研

25、园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图未未来来预预测测22南通产业定位南通产业定位南通产业定位南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市区域区域重点发展产业重点发展产业核心区充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、

26、海门经济开发区为空间载体船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。东翼依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地。西翼充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地。23南通

27、市产业规划南通市产业规划南通市产业规划南通市产业规划精细化工新型医药石油化工船舶 修造 配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造滨水产业滨水产业后沿产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售收入年目标工业销售收入未知未知24南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局重点发展重点发展经经济济开开发发区区港港闸闸开开发发区区崇崇川川开开发发区区加快发展加快发展 精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区 现代物流吉斯达船舶修造中远、

28、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业行业典型企业典型企业行业行业典型企业典型企业25南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度

29、均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况； 物流统计货运吞吐量和运输量的增长率； 贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。26未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调

30、调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位27供应特征供应特征 ：南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22% 的办公楼是机构自用的；金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征按建筑面积

31、分按建筑面积分 (万平方米)28171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）分布特征分布特征 ：按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量

32、不大，但是其高档办公楼占据了90%以上。全市分布特征全市分布特征高档办公楼分布高档办公楼分布2917181311109819201562116222324282627121472529123453031南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二） 工农路办公楼分布特征：工农路办公楼分布特征：依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势 。虹桥路虹桥路人民路

33、人民路30南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布 档次分布特征：档次分布特征：南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。31南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析 入住率特征：入住率特征：南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引

34、了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 。按区域分按区域分 (%)32南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征 租金特征：租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。33南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费 物业管理费特

35、征：物业管理费特征：南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。全市分布比例全市分布比例 (元/平方米/月)34南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征 售价特征：售价特征：南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均

36、价35南通办公楼销售率南通办公楼销售率南通办公楼销售率南通办公楼销售率 销售特征：销售特征：南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。供应面积供应面积 (万平方米)销售率销售率 (%)工农路中段工农路中段工农路北段工农路北段南大街新南大街新南大街新南大街新人民中路人民中路2004.112005.6200420052004.114400元 /m2 6350元 /m2 7000元/m2

37、 6500元 /m2 6500元/m2备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在5500元/平方米36工农路中段工农路中段工农路南段工农路南段跃龙路跃龙路外观比例外观比例 (%) 外观特征：外观特征：南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）37南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）单元分割单元分割办公楼类型办公楼类型商住楼商住楼纯写字楼纯写字楼各单元面积各单元面积 单元特

38、征：单元特征：南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；办公楼主力面积段为100-200平方米。38南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）楼层高度楼层高度楼层面积楼层面积 楼层特征：楼层特征：南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。39南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况走道走道大堂大堂三菱三菱 OTIS OTIS 其他品牌其他品牌KONE DOVFR TOSHIB

39、A 黑马 蒙哥马利 南通金东 南通中天奥 现代 永大日立 电梯电梯 装修配套特征：装修配套特征：南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。40南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征企业性质企业性质企业性质企业性质企业性质：企业性质： 民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。企业性质企业性质41企业来源地企业来源地来源地特征：来源地特征：入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；入驻外省市的企业以江苏和上海居

40、多；2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征企业来源地企业来源地企业来源地企业来源地42行业分布特征行业分布特征全市行业分布特征：全市行业分布特征：入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸易、服务、纺织/服装业；南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务

41、业、旅游业等43123456789 分路段行业分布特征：分路段行业分布特征：南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）44南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三） 工农路行业分布特征：工农路行业分布特征：依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；另外南通最大的

42、贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。1234567891045未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究

43、及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位46消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征行业分布行业分布公司规模公司规模租买客户分类租买客户分类公司性质公司性质47现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼

44、市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位未未来来预预测测48类型选择类型选择 ：被访客户中选择纯写字楼办公近7成；选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%。消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析选择类选择类型（一）型（一）型（一）型（一）对不同类型办公楼的倾向特征对不同类型办公楼的倾向特征49消费者分

45、析消费者分析消费者分析消费者分析选择类选择类型（二）型（二）型（二）型（二）建筑建建筑建 材装潢材装潢 纺织纺织 服装业服装业化工化工/机机电电/石化石化科技科技贸易贸易/经贸经贸 广告广告金融金融/保险保险 服务服务 其他其他类型选择类型选择 ：入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业不同行业选择办公楼类型的倾向特征不同行业选择办公楼类型的倾向特征50消费者分析消费者

46、分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（一）因素（一）因素（一）因素（一）选择目前办公点的原因选择目前办公点的原因是否由于客户的原因是否由于客户的原因选择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。楼奠定了良好的基

47、础。目前办公地点目前办公地点选择原因选择原因工农路交通便利、地段优越南大街地段繁华青年西路地段较好人民路环境较好、交通便利、姚港路地段较好、租金便宜跃龙路环境好、交通便利51消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（二）因素（二）因素（二）因素（二）对目前办公楼不满意的因素对目前办公楼不满意的因素不满因素不满因素 ：目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能

48、达到办公客户要求 选项纯写字楼商住楼物业管理28%21%设备落后25%26%其他18%19%周边环境17%21%写字楼品质差10%7%地段不好3%5%52消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（三）因素（三）因素（三）因素（三）选择写字楼时考虑的因素排序选择写字楼时考虑的因素排序考虑因素考虑因素 ：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：综述：目前看企业选择办公时

49、候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。考虑因素首选次选合计交通6941110地段6247109商务环境5552107写字楼品质465298景观414485周边配套394685行业聚集443983倾向搬迁地点倾向搬迁地点倾向搬迁点倾向搬迁点目前办公地点目前办公地点选择搬迁点原因选择搬迁点原因比例比例新城区工农路沿线 59% 工农路沿线交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41% 跃龙路地段优越、人气旺盛5%人民路人气集中18%工农路沿线客户集中9%青年路环境较好9%53消费者分

50、析消费者分析消费者分析消费者分析面面面面积积需求特征（一）需求特征（一）需求特征（一）需求特征（一）面积特征面积特征 ：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。选择纯写字楼面积需求分布选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 平方米54消

51、费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面面面面积积需求特征（二）需求特征（二）需求特征（二）需求特征（二）面积特征面积特征 ：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米；行业特征：行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。选择商住楼面积需求分布选择商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等服务纺织服装业建筑建材装潢贸易经贸化工 机电 石化广告其他金融 保

52、险科技23%22%16%13%9%9%8%0%0%单位： 平方米55消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面面面面积积需求特征（三）需求特征（三）需求特征（三）需求特征（三）面积特征面积特征 ：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见LOFT由于可以分割，客户所需面积并不很大；行业特征：行业特征：选择LOFT的以服务业和贸易行业居多。选择选择LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布不同行业对不同行业对LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等服务贸易 经贸科技广告金融 保险注：LOFT指层高5.4米

53、以上，可分割2层43%28%15%8%6%单位： 平方米56消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）选择纯写字楼承受的租金选择纯写字楼承受的租金选择纯写字楼的不同行业租金承受能力选择纯写字楼的不同行业租金承受能力租金特征租金特征 ：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；行业特征：行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 元/平方米/

54、月建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%57消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）选择商住楼承受的租金选择商住楼承受的租金选择商住楼的不同行业能承受的租金选择商住楼的不同行业能承受的租金服务化工 机电 石化纺织 服装业建筑 建材 装潢贸易 经贸广告注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等租金特征租金特征 ：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低；行业特征：行业特征：租金承受力

55、高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通GDP增长的一大助力。单位： 元/平方米/月58消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）选择选择LOFTLOFT承受的租金承受的租金单位： 元/平方米/月租金特征租金特征 ：选择LOFT的租金承受力最低，4成多的人选择15元以下；59消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析对对本本本本项项目的意愿目的意愿目的意愿目的意愿租买意愿比例租买意愿比例不同行业对本项目租买意愿不同行业对本项目租买意愿纺织服装业贸易 经贸服务建筑建材装潢化工 机电 石化其他科技广告金融 保险租

56、租 买买 意意 愿愿 ：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。60意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）价格需求特征（一）认为本项目纯写字楼的合理租金认为本项目纯写字楼的合理租金认为本项目纯写字楼的合理售价认为本项目纯写字楼的合理售价租金特征租金特征 ：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：售价特征

57、：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米61认为本项目商住楼的合理租金认为本项目商住楼的合理租金认为本项目的商住楼合理售价认为本项目的商住楼合理售价租金特征租金特征 ：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；售价特征：售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格。单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征（二）价格需求特征

58、（二）62认为本项目认为本项目LOFTLOFT的合理租金的合理租金认为本项目的认为本项目的LOFTLOFT合理售价合理售价单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米租金特征租金特征 ：对本项目LOFT有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；售价特征：售价特征：对本项目LOFT有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）价格需求特征（三）63纯写字楼物业管理纯写字楼物业管理商住楼物业管理商住楼物业管理物业管理费物业管理费 ：被

59、访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。商住楼物业管理商住楼物业管理意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析价格需求特征（四）价格需求特征（四）价格需求特征（四）价格需求特征（四）单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米64纯写字楼纯写字楼装修倾向装修倾向意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产产品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）商住楼商住楼LOFTLOFT装修倾向装修倾向 ：被访客户

60、中选择简单装修的企业多；选择纯写字楼简单装修居多；选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；而选择LOFT的则更倾向于精装修。毛坯装修定义：无吊顶、墙面不粉刷、水泥地坪、无隔断、水泥走道、若无中央空调不提供分体空调简单装修定义：无吊顶、墙面粉白、水泥地坪、无隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调不提供分体空调精装修定义：吊顶、墙面墙纸或高级涂料、地毯地坪、根据公司要求隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调提供分体空调65纯写字楼纯写字楼物业管理倾向物业管理倾向意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产产品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二

61、）商住楼商住楼LOFTLOFT物业管理倾向物业管理倾向 ：被访客户中82%的企业选择国际管理公司；南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升。66意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析产产品需求特征（三）品需求特征（三）品需求特征（三）品需求特征（三）纯写字楼纯写字楼/ /商商住楼楼层高度倾向住楼楼层高度倾向层高需求层高需求 ：被访者希望越高越好;纯写字楼纯写字楼/商住楼：商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上；LOFT：被访者44% 的企业希望LOFT的层高在5.6-5.8米。LOFTLOFT楼

62、层高度倾向楼层高度倾向67物业周边配套倾向物业周边配套倾向意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析周周周周边边配套配套配套配套倾倾向向向向配套选择配套选择 ：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；其他选项中主要是希望配有购物中心；68意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析购买购买客客客客户户特征特征特征特征购买目的购买目的购买时间购买时间 ：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚。购买目的：购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。购买时间购买时间69轿车需求

63、量轿车需求量车位倾向车位倾向 ：轿车：轿车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位。商务车：商务车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位。意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析车车位需求特征位需求特征位需求特征位需求特征商务车商务车需求量需求量70物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征公司规模公司规模公司性质分布公司性质分布租买客户分类租买客户分类基本特征基本特征 ：物流行业以国营企业居多；物流行业的办公楼基本是自建的大楼

64、。71物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析关关关关键键因因因因素素素素（一）（一）（一）（一）购买打算时间购买打算时间租买倾向租买倾向物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到67%；购买时间打算3年内的占40%；72目前办公的地点目前办公的地点打算搬迁的办公点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因是否由于客户的原因物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二）选择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为

65、首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。73类型选择配比类型选择配比类型选择类型选择 ：被访客户中55%企业为选择纯写字楼，有近45%被访者选择LOFT；相比南通其他行业，物流行业对LOFT的更为偏爱。物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析选择类选择类型型型型注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间74意愿比例意愿比例意愿比例意愿比例 ：物流企业对本项目的租买意愿在40%；由于物流企业中以国营企业居多，占51%，因此主要以买居多。物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析物流消费者分析本本本本项项目意愿目意愿目意愿目意愿75面积需求分

66、布面积需求分布消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析产产品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）购买目的购买目的面积需求面积需求 ：物流企业对面积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；购买目的：购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用。76物业公司倾向物业公司倾向装修倾向装修倾向消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析产产品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二）装修倾向：装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物业管理：物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。77办公楼合理售价办公楼合理售价消费者分析

67、消费者分析消费者分析消费者分析售价售价售价售价倾倾向向向向售价倾向特征售价倾向特征 ：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平方米以下占6成；租金倾向特征：租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物业管理费：物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下。办公楼合理租金办公楼合理租金合理物业管理费用合理物业管理费用78物业周边配套倾向物业周边配套倾向消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析周周周周边边配套配套配套配套倾倾向向向向配套选择配套选择 ：被访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；79园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区

68、消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征公司规模公司规模行业分布行业分布公司性质分布公司性质分布租买客户分类租买客户分类80园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）关键因素（一）购买打算时间购买打算时间办公楼使用部门办公楼使用部门租买倾向租买倾向园区的企业基本打算租赁；园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门；购买的时间5年内的有47%。81目前办公的地点目前办公的地点打算搬迁的办公点打算搬迁的办公点是否由于客户的原因是否由于客户的原因园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关键因素（二）关键因素（二）关键因素（二

69、）关键因素（二）选择办公地点的原因选择办公地点的原因 ：被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。82选择写字楼时考虑的因素排序选择写字楼时考虑的因素排序对目前写字楼不满意的因素对目前写字楼不满意的因素园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析关关关关键键因素（三）因素（三）因素（三）因素（三）考虑因素考虑因素 ：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；不满因数：不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这

70、三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。考虑因素首选次选合计地段181129周边商务环境415交通189周边配套112写字楼品质112行业聚集11283类型选择配比类型选择配比类型选择类型选择 ：被访客户中60%企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；园区内的企业选择办公类型9成以上偏爱纯写字楼。园区内的企业对LOFT均不感兴趣。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析选择类选择类型（一）型（一）型（一）型（一）注：

71、类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间84类型选择配比类型选择配比对本项目意向对本项目意向意愿比例意愿比例 ：园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达73%；选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析本本本本项项目意愿目意愿目意愿目意愿85面积需求分布面积需求分布园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析产产品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）品需求特征（一）购买目的购买目的面积需求面积需求 ：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求

72、面积不大，基本在200平方米以下，并且以100-200平方米的办公需求面积居多；购买目的：购买目的：园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。86物业公司倾向物业公司倾向装修倾向装修倾向园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析产产品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二）品需求特征（二）装修倾向：装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物业管理：外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。87办公楼合理售价（元办公楼合理售价（元/ /平方米）平方米）园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析价格价格价格价格倾倾向（

73、一）向（一）向（一）向（一）售价倾向特征售价倾向特征 ：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受；租金倾向特征：租金倾向特征：园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期。办公楼合理租金（元办公楼合理租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）88物业管理费用物业管理费用 ：被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；供应市场上以2-3元/平方米/月居多。园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析价格价格价格价格倾倾向（二）向（二）向（二）向（二）89物业周边配套倾向物业周边配套倾向园区消费者分析园区消费者分析园区消费者分析园区消

74、费者分析周周周周边边配套配套配套配套倾倾向向向向配套选择配套选择 ：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；90外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征基本特征 ：调研样本120个企业；各个地区的调研比例基本相同。来源地分布来源地分布91外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析外省市消费者分析对本项目对本项目对本项目对本项目意向意向意向意向对本项目意愿对本项目意愿不同地区对本项目意愿不同地区对本项目意愿意愿比例意愿比例 ：南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了

75、，考虑往苏南地区迁；外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而大的企业发展战略尚未考虑到南通。郊县郊县外省市外省市南通北面南通东面92项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研产业分布特征产业分布特征产业分布特征产业分布特征新开镇新开镇小海镇小海镇三星镇三星镇三和镇三和镇竹行镇竹行镇张芝山镇张芝山镇产业产业企业数企业数主要行业主要行业狼山镇狼山镇纺织、织布观音山镇观音山镇 “纺织之乡纺织之乡” 纺织企业全镇80%以上的企业为纺织企业 新开镇新开镇纺织、钢丝制品等企业少纺织略多竹行镇竹行镇 “钢绳之镇钢绳之镇”钢丝制

76、品、机电、皮鞋、制罐、方向机、铁链等220家60%以上是钢丝、钢丝绳行业张芝山镇张芝山镇钢丝、纺织、金属制品等估计100多家钢丝行业略多小海镇小海镇行业分布不明显包装厂略多三星镇三星镇 “绣品之乡绣品之乡”纺织、床上用品的生产和销售集散地3074家纺织行业三和镇三和镇电子铝箔、绣品、玩具、玻璃厨具、五金、玻塑仪器等100多家观音山镇观音山镇狼山镇狼山镇93项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研对本项目意愿度对本项目意愿度对本项目意愿度对本项目意愿度观音山镇观音山镇从未买过办公楼，对办公楼一点概念也没在厂房内办公，不考虑在外办公狼

77、山镇狼山镇公司小，不需要办公楼新开镇新开镇自己拥有独立办公房，而且在新开镇买了地块建了厂区，在厂区内办公产；没资金，暂不考虑。竹行镇竹行镇 做门市生意，规模小，一般在家办公，即使打算搬迁，也只考虑五金市场，南通汽车站这里；自己在开发区内砌的房子用不完； 等项目建好再议；已经在新政府附近买了房。张芝山镇张芝山镇钢丝绳行业所涉及的领域与新政府所在地不吻合；自己在开发区内的办公厂房楼还想租出去。小海镇小海镇在家里办公，无在外办公打算。三星镇三星镇 目前办公区域和厂房在海门市秀品市场这里,目前还考虑把厂区租给别人；目前在家里办公；目前办公区域是自己建造的,在开发区内办公；自己的办公楼刚刚搬到三星镇新开

78、发区内,那里有四车道、五车道，环境好，交通便捷；旧开发区与新开发区连在一起，原三星镇较多公司都搬到新开发区。三和镇三和镇现在的地理位置及其优越，南通新政府地区没什么特别吸引之处，而且苏通大桥通车后，这里的交通会更加便捷；目前地理位置离海门市政府和南通市政府都比较近，不考虑搬迁。项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在别处办公需求。不考虑原因如下：海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意。不考虑原因如下：钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型

79、办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑；钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑； 尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；纺织行业：纺织行业： 美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响； 南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。

80、94项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研对本项目需求特征对本项目需求特征对本项目需求特征对本项目需求特征需求特征总结需求特征总结访问的基本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特访问的基本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特征如下：征如下：p只考虑购买，对租赁没倾向；只考虑购买，对租赁没倾向；p选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；p面积需求在面积需求在100-160平方米居多；平方米居多；p管理费

81、用在管理费用在1-1.5元元/月月/平方米；平方米；p合理价格在合理价格在5000-7000元元/平方米；平方米；p希望简单装修和精装修不分伯仲；希望简单装修和精装修不分伯仲；p购买目的均是自用；购买目的均是自用；p配置车位需要配置车位需要2个轿车和个轿车和1个商务车位个商务车位项目周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只项目周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多数是在园区工厂内办公或者在家庭办公，对办公负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多数是在园区工厂内办

82、公或者在家庭办公，对办公需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，95项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研项目周边镇区中小型企业调研访谈企业名录访谈企业名录访谈企业名录访谈企业名录1南通光明钢丝制品有限公司2南通市华星钢丝制品有限公司3惠宏钢丝厂4南通中远钢丝制品有限公司5江苏南通市通宇钢丝绳厂驻临汾办事处6通州市银河钢丝绳厂二分厂7南通开发区龙马钢丝制品有限公司8南通市力立钢丝厂9南通市洲洋金属制品有限公司 10南通富来得钢绳有限公司11通州市虎力钢丝绳

83、厂12通州市苏华钢绳厂13 通州市成功钢丝绳厂14南通开发区浩江金属镀饰有限公司 15通州市双龙钢丝制品厂16通州市亚龙钢丝绳厂17通州市万年钢丝厂18南通市观音山吉鹏织布厂19南通市佳丽色织厂20南通市狼山永兴纺织厂 21江苏八一印染织造集团有限公司群福经营分公司22南通普惠纺织有限公司23南通市倍斯特帽业有限公司 24南通市启东惠丰三星镇橡塑五金厂 25南通海泰德家用纺织品有限公司26南通富安娜家用纺织品有限公司27南通怡龙纺织品有限公司28海门市星晨家用纺织品有限公司29海门市中天纺织品有限公司30南通梦安妮寝具发展有限公司31舒贝乐（南通）纺织品有限公司32海门市圣洁家用纺织品有限公司

84、 33南通宇茜缘家用纺织品有限公司34南通竹行镇方向机厂 35昊洲港绳厂36海门市三和模具五金厂37海门市燎原紧固件厂38海门市三和五金冲压件厂39海门市隆兴工贸有限公司 40海门市特亚圣镀膜有限责任公司41海门市腾龙塑钢门窗有限公司 42南通开发区丰源贸易有限公司 43南通开发区华英纺织有限公司44南通申力钢绳有限公司45南通茂兴纺织有限公司46南通开发区恒星纺织有限公司47南通开发区浩然色织有限公司96未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通

85、通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位97案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）基本基本 情况情况地址地址 南通跃龙路38号发展商

86、发展商南通国际大厦有限公司物业管理物业管理南通国际大厦有限公司竣工时间竣工时间2001售价售价售完租金租金40-60 元/月/ m2物业管理费用物业管理费用3 元/月/ m2产品产品 特征特征档次档次高档建筑面积建筑面积(m2)37200写字楼面积写字楼面积(m2)30000标准层面积标准层面积(m2)900单元面积单元面积(m2)100-300是否可分割是否可分割不可净高净高(m)3.0-3.2总层数总层数31裙楼层数裙楼层数4项目项目 特点特点在南通算品质高的办公楼，由于南通高品质写字楼稀缺，促使南通国际的出租率达到100%。项目有大堂，并且大堂装修采用大理石，南通很多办公楼铺设的是地砖，

87、并且很多办公楼无大堂。实景图实景图实景图98行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）交交房房标标准准吊顶墙面地坪 大堂大理石走道大理石设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数40个地下车位面积/数52个客梯数(辆)4客梯品牌DOVFR客梯分区货梯数(辆)2货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间气候决定每周工作天数5超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施99案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案

88、例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）基本基本 情况情况地址地址 工农路发展商发展商 中国建设银行物业管理物业管理天兴物业竣工时间竣工时间2002售价售价售完租金租金38元/月/ m2物业管理费用物业管理费用3元/月/ m2产品产品 特征特征档次档次中高档建筑面积建筑面积(m2)19800 写字楼面积写字楼面积(m2)12000标准层面积标准层面积(m2)900/1200单元面积单元面积(m2)100-250是否可分割是否可分割可净高净高(m)2.8-3.0总层数总层数14裙楼层数裙楼层数3项目项目 特点特点项目外立面比较美观，项目

89、铺展型，占地较大，无大堂，但是走道铺设了大理石，品质尚可，入住率也达到100%。实景图实景图100行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况交交房房标标准准吊顶无墙面刷白地坪毛坯大堂无走道大理石设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数50地下车位面积/数400客梯数(辆)2客梯品牌三菱客梯分区货梯数(辆)货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间24小时每周工作天数超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）1

90、01案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）基本基本 情况情况地址地址 人民中路203号发展商发展商物业管理物业管理中南大厦竣工时间竣工时间1997售价售价售完租金租金20元/月/ m2物业管理费用物业管理费用3元/月/ m2产品产品 特征特征档次档次中低档建筑面积建筑面积(m2)6000-7000写字楼面积写字楼面积(m2)5500-6000标准层面积标准层面积(m2)300-350单元面积单元面积(m2)100-250是否可分割是否可分割可净高净高(m)2.8-3.0总层数总层数19裙楼层数裙楼层数2项

91、目项目 特点特点项目建造年限较早，外立面陈旧，设备设施落后，无中央空调，入住率达到90%。实景图实景图102行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）案例三：中南大厦（中档纯写字楼）交交房房标标准准吊顶墙面刷白地坪大堂地砖走道地砖设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数26个地下车位面积/数50个客梯数(辆)3客梯品牌三菱客梯分区货梯数(辆)货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间无中央空调每周工作天数5超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施

92、103案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）基本基本 情况情况地址地址 麦客隆对面发展商发展商0513-3562338物业管理物业管理永征物业竣工时间竣工时间2004售价售价4800-5500元/ m2租金租金35-50元/月/ m2物业管理费用物业管理费用产品产品 特征特征档次档次高档商住楼建筑面积建筑面积(m2)28400写字楼面积写字楼面积(m2)18400标准层面积标准层面积(m2)1600单元面积单元面积(m2)140-280是否可分割是否可分割可净高净高(m)2.8总层数总层数12裙楼层数裙楼层数2项

93、目项目 特点特点 项目档次较高，租金水平较高，入住率80%。实景图实景图104行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）案例五：华丽大厦（高档商住楼）交交房房标标准准吊顶无墙面刷白地坪水泥大堂大理石走道大理石设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数75个地下车位面积/数3000(m2)客梯数(辆)2客梯品牌永大日立客梯分区货梯数(辆)货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间每周工作天数超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施105案例六：南方大厦（中

94、高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）基本基本 情况情况地址地址 工农路108号发展商发展商物业管理物业管理南通苏通物业竣工时间竣工时间2003售价售价4500-5500元/ m2租金租金30-40 元/月/ m2物业管理费用物业管理费用2元/月/ m2产品产品 特征特征档次档次中高档建筑面积建筑面积(m2)24000写字楼面积写字楼面积(m2)6800标准层面积标准层面积(m2)450单元面积单元面积(m2)105-240是否可分割是否可分割可净高净高(m)2.9总层数总层数15裙楼层数裙楼层数4项目项目 特点特点项目比较

95、新，目前入住率仅60%，入住率较低。实景图实景图106行业分布行业分布楼宇装修配置情况楼宇装修配置情况案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）案例六：南方大厦（中高档商住楼）交交房房标标准准吊顶墙面地坪水泥大堂走道地砖设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数地下车位面积/数客梯数(辆)2客梯品牌蒙哥马利客梯分区货梯数(辆)货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间每周工作天数超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施107未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项

96、目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业( (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位10812345678101112139序号序号地块座落位置地块座落位置建筑面积

97、建筑面积(m2)1跃龙南路东侧、红星路北侧 473802段家坝路西侧6093濠西路一号桥西南侧272694人民商场东侧临街 120785工农路32号（港闸区法院旧址）73206204国道、外环北路交界处西北侧3200007南大街东侧7A46808工农路、人民东路交界处西北侧（原制锁厂及绣品厂）317209开发区全球通大厦南侧788610东至职中围墙、南临青年中路、西至道路、北至职中围墙1700711高墩圩桥204国道南侧、闸西乡政府东侧、果园路西侧3760012港闸开发区管委会东侧、永兴河西侧1232013濠西路东侧、八建公司北侧25520总计551389潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼

98、供应潜在写字楼供应109潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应地块序号地块序号地块座落位置地块座落位置地块面积地块面积(m2)建筑面积建筑面积(m2)容积率容积率用地性质用地性质1跃龙南路东侧、红星路北侧 19198.6473802.47 商办2段家坝路西侧922.566090.66商办3濠西路一号桥西南侧13842272691.97商办4人民商场东侧临街 6710.01120781.8商办5工农路32号（港闸区法院旧址）2815.4673202.6商办6204国道、外环北路交界处西北侧115880.993200002.76商办住7南大街东侧7A5281.8746800.89

99、商办住8工农路、人民东路交界处西北侧（原制锁厂及绣品厂）17351.04317201.83商办住9开发区全球通大厦南侧3944.9478862商办10东至职中围墙、南临青年中路、西至道路、北至职中围墙5669.05170073商办住11高墩圩桥204国道南侧、闸西乡政府东侧、果园路西侧27851.39376001.35商办12港闸开发区管委会东侧、永兴河西侧7556.23123201.63商办13濠西路东侧、八建公司北侧10833.04255202.36商办总计237857.18551389110潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应潜在写字楼供应区块区块名称名称地块地块序号序号地块面积力

100、地块面积力 (m2)建筑面积建筑面积 (m2)办公建筑面积办公建筑面积(m2)用地性质用地性质区块土地区块土地总面积总面积(m2)区块建筑总区块建筑总面积面积(m2)区块办公建筑区块办公建筑总面积总面积(m2)对本项目的影响对本项目的影响港闸开发区块52815.4673206222 商办154104.07377240112654 港闸开发区块的写字楼未来供应中超过1万平方米以上的单体共有3个，其中一个单体达到6.4万平方米，但由于其供应总量不大，且离本项目的距离较远，所面向的客户群体不同，因此对本项目的影响不大。6115880.9932000064000 商办住1127851.39376003

101、1960 商办127556.231232010472 商办老城区块119198.64738040273 商办74139.12149256107316 老城区的写字楼供应是目前南通的主要供应区块，将会对本项目构成主要竞争。考虑其未来几年的新增供应，超过1万平方米以上的单体共有4个，它们将会是老城区未来供应的主体，由于其总体体量较小，且比较分散，无法形成聚集效应，因此对本项目的影响不大。2922.56609518 商办3138422726923179 商办46710.011207810266 商办75281.8746801872 商办住817351.04317209516 商办住1310833.0

102、42552021692 商办经济开发区块93944.9478866703 商办3944.9478866703 经济开发区块在未来几年内的写字楼新增供应量很小，对本项目影响不大。崇川开发区块105669.05170075102 商办住5669.05170075102 崇川开发区块在未来几年内的写字楼新增供应量很小，对本项目影响不大。总计 237857.18551389231775 237857.18551389231775 除本项目外，整个南通的写字楼未来供应总量不大，且比较分散，将来对本项目的影响力不强。111南通南通南通南通CBDCBD商务楼发展规模定位商务楼发展规模定位商务楼发展规模定位商

103、务楼发展规模定位本项目可开发体量本项目可开发体量南通市可开发体量南通市可开发体量单位：万平方米单位：万平方米规模定位：规模定位：规模定位：规模定位：p本项目的办公楼物业体量较大，因此要分两个阶段开发；p从企业访谈的接受度看，本项目5年内可开发办公量在26.8万内；p远期看，本行业建议开发量在23万；p本行建议的本项目累计开发量在50万平方米，在南通市未来10年内办公物业市场空缺量之内。112南通南通南通南通CBDCBD商务楼客户定位商务楼客户定位商务楼客户定位商务楼客户定位消费者调研：不同行业对本项目租买意愿消费者调研：不同行业对本项目租买意愿纺织服装业贸易 经贸服务建筑建材装潢化工 机电 石

104、化其他科技广告金融 保险具具体涉及的客户产业可以是：体涉及的客户产业可以是：建筑/建材/装潢/房产贸易、服务纺织/服装化工/机电/石化金融保险科技广告南通南通CBD 商务楼客户：商务楼客户：雄厚实力、发展历史大中型企业发展中型企业区域实力企业供应市场：入驻南通办公楼行业分布供应市场：入驻南通办公楼行业分布113南通南通南通南通CBDCBD商务楼类型定位商务楼类型定位商务楼类型定位商务楼类型定位SOHOLOFT商住楼商住楼纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公物业纯写字楼：传统的办公物业层高比普通写字楼高，层层高比普通写字楼高，层层高比普通写字楼高，层层高比普通写字

105、楼高，层高能达到高能达到高能达到高能达到5 5米以上的办公物米以上的办公物米以上的办公物米以上的办公物业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类公司。公司。公司。公司。是是是是“ “Small Office Home Office ”Small Office Home Office ”的缩写，意为小型的家庭办公的缩写，意为小型的家庭办公的缩写，意为小型的家庭办公的缩写，意为小型的家庭办公室。房型主力面积在室。房型主力面积在室。房型主力面积在室。房型主力面积在40-6040-60平方平方平方平方米，有独立卫生厨房，适合自米，有独立卫生厨房，适合自米，

106、有独立卫生厨房，适合自米，有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。用职业、个人工作室。用职业、个人工作室。用职业、个人工作室。 有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适合商住两用合商住两用合商住两用合商住两用, ,面积在面积在面积在面积在7070平方米以上。平方米以上。平方米以上。平方米以上。p考虑到本项目商务办公楼体量大，适合开发建设多种办公类型；p从调研结果表现出本项目适合开发纯写字楼、商住楼、SOHO、LOFT；而SOHO、LOFT的需求量小。企业调研企业调研类型倾向特征类型倾向特征114单位： 万平方米规模定位：规模定位：规模定位：规模定位：p本项目近

107、期开发时，地块尚不成熟,因此建议办公楼的档次为中档、中高档和高档并存形势开发建设；p远期即2010年-2015年，项目地块商务中心初步形成，建议只建造中高档和高档产品，吸引高端客户。南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼档次定位档次定位档次定位档次定位近期（近期（1-5年）档次定位年）档次定位远期（远期（5-10年）档次定位年）档次定位单位： 万平方米本项目办公楼档次配比本项目办公楼档次配比115南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼分类型档次定位分类型档次定位分类型档次定位分类型档次定位单位：万平方米纯写字楼纯写字楼商住楼商住楼LOFTLOFTSOHOSOHO高档

108、高档4.29 1.74 0.73 -中高档中高档8.79 3.14 0.73 -中档中档5.84 0.54 0.24 0.73 合计合计18.92 5.42 1.70 -总计总计26.8 26.8 纯写字楼纯写字楼商住楼商住楼LOFTLOFT高档高档10.44 -中高档中高档8.12 3.48 1.16 中档中档-合计合计18.56 3.48 1.16 总计总计23.20 23.20 单位：万平方米类型档次类型档次 本项目经过5年建设，已经CBD商务楼初步形成，远期开发以高档次的办公楼为主。 根据企业调研，及我行对南通市入驻商务楼的承受能力的有效把握，并按本项目的地域及意愿企业的承受能力等条件

109、，最终测算出本项目各类型办公楼的合理面积配比。近期（近期（1-5年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位远期（远期（5-10年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位116南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼价格定位价格定位价格定位价格定位租金租金租金租金价格定位细分本项目实现价格(元/平方米/月)幅度高档A+81 33%A61 29%A-47 -中档B+42 20%B35 16%B-29 -低档C+24 15%C21 12%C-19 -定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p通过市场比较法计算出本项目A-、B、C-的租金;p

110、通过各档次的幅度差异计算得出不同档次租金。117南通南通南通南通CBDCBD商务楼商务楼商务楼商务楼价格定位价格定位价格定位价格定位售价售价售价售价价格定位细分本项目实现价格(元/平方米/月)幅度高档A+10684 30%A8219 25%A-6575 10%中档B+5977 5%B5693 5%B-5422 5%低档C+5163 10%C4694 5%C-4470 5%定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p根据目前市场上在售的写字楼的价格通过市场比较法计算出本项目A-的售价;p通过各档次的幅度差异计算得出不同档次合理售价。118南通南通南通南通CBDC

111、BD商务楼布局定位商务楼布局定位商务楼布局定位商务楼布局定位A级B级C级 档次档次商务楼定位商务楼定位体量体量 （万（万M2）A级高档次甲级、国际甲级商务楼17.01B级以中高档商务楼为主25.89C级以中档商务楼为主6.94高高高高高高高高低低低低低低低低布局原则：布局原则：布局原则：布局原则：p各档次商务楼各自形成组团p档次由南向北递增，由东向西递增；布局原因：布局原因：布局原因：布局原因：p工农南路城市的快速干道,开发商务楼高价值地带,布局中高档次商务楼；p崇川路紧邻政府大楼，并且离旧城区近，也是标志型写字楼所在区，形成价值最高地带，布局高档次商务楼；p离桃园路地块是办公和住宅相交处，离

112、工农路主干道最远，商务楼价值最低地带。南通南通南通南通CBDCBD形象区域形象区域形象区域形象区域标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地119基础信息标准层(m2)2200单元面积(m2)112400配套设施3万平方米的商业设施销售情况售价(元/m2)13000-16000销售率销售率70总套数：320套已经销售：221套开盘日期2005.3银行贷款5成楼宇配置整层平面图备注均价为14500元/平方米100-200平方米的小户型销售较快，300400平方米左右的大户型销售困难。附件：案例：附件：案例：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT120附件：案例：附件：案例

113、：附件：案例：附件：案例：LOFTLOFT项目特点：项目特点：海上海打着LOFT的概念，产品特征是北面分隔两层，各层层高3.1-3.4米，南面挑高5.3米；购买客户建筑/媒体广告等特殊行业为主；海上海位于虹口，离赤峰路建筑一条街很海上海位于虹口，离赤峰路建筑一条街很近，海上海充分挖掘了区域行业特征，根近，海上海充分挖掘了区域行业特征，根据建筑行业对层高要求高的特殊要求，打据建筑行业对层高要求高的特殊要求，打造造LOFTLOFT，受到了建筑、媒体行业青睐。，受到了建筑、媒体行业青睐。挑高挑高挑高挑高5.35.35.35.3米米米米各层各层各层各层3.1-3.43.1-3.43.1-3.43.1-

114、3.4米米米米24 July 2024更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行DTZDTZ的咨询报告的咨询报告的咨询报告的咨询报告戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告150页戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页戴德梁行DTZ：成都金牛万达广场项目市场顾问报告深化144页戴德梁行DTZ：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总222页戴德梁行DTZ：2007武汉商圈市场研究报告.pdf戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告275页2009戴德梁行：成都美国城评估报告75页DTZ戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告.pdf【戴德梁行】2010青岛大拇指广场商业定位报告终稿.pptx戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略.ppt戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（58页）戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点戴德梁行制度与规程合集戴德梁行2007杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告【房库房库】房地产专业资源下载库房地产专业资源下载库下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：【戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区】