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1、2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功中铁城建洋湖垸项目定位投标报告2014.062014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功项目开发定位报告项目开发定位报告项目本体分析项目本体分析Part1Part1商业机会挖掘商业机会挖掘Part3Part3核心问题结构化分析核心问题结构化分析Part2Part2商业定位商业定位Part4Part4住宅定位住宅定位PartPart5 5 整体规划布局及开发组织整体规划布局及开发组织Part6Part6附件附件附件：住宅市场分析附件：住宅市场分析附件：住宅市场分析附件：住宅市场分析2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功n区域条件区域条
2、件n交通状况交通状况n资源及配套资源及配套n地块指标分析地块指标分析PARTPART1 1 项目本体分析项目本体分析2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 PART1 PART1 项目印象项目印象项目印象项目印象 / / / / 项目区域认知项目区域认知项目区域认知项目区域认知区域认知区域认知区域认知区域认知位于洋湖垸位于洋湖垸位于洋湖垸位于洋湖垸 科教及配套居住科教及配套居住科教及配套居住科教及配套居住 片区，地处规划的含浦大道科研文化产业发展片区，地处规划的含浦大道科研文化产业发展片区，地处规划的含浦大道科研文化产业发展片区，地处规划的含浦大道科研文化产业发
3、展轴中心。轴中心。轴中心。轴中心。“一心”：指城市绿心即洋湖湿地公园城市绿心是城市最重要的生态支撑及空气净化的绿肺，它将保证区域内的生态平衡及物种迁移通道的畅通； “两轴”：分别是沿含浦大道的科研文化产业发展轴和潇湘大道的创新创意产业发展轴。 “三片”：西部的教育科研组团及配套居住区、位于东北角的总部基地组团及配套居住区、位于东南角的居住组团。环绕生态体育休闲公园和湿地公园布局等。 整体规划：整体规划：“ “一心、两轴、三片一心、两轴、三片” ”生态宜居区生态宜居区总总部部经经济济区区生态景观区生态景观区科教公园科教公园2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 P
4、ART1 PART1 项目印象项目印象项目印象项目印象 / / / / 项目地段认知项目地段认知项目地段认知项目地段认知地段价值地段价值地段价值地段价值第二价值梯队第二价值梯队含浦板块含浦板块洋湖大道洋湖大道潇潇湘湘南南大大道道含含浦浦大大道道坪坪塘塘大大道道南二环南二环绕绕城城高高速速价值由东向西递减价值由东向西递减非核心区域非核心区域核心区域核心区域湘湘府府路路大大桥桥两极分化严重：区域价值由东向西递减，洋湖板块含浦板块，本案地段占两极分化严重：区域价值由东向西递减，洋湖板块含浦板块，本案地段占两极分化严重：区域价值由东向西递减，洋湖板块含浦板块，本案地段占两极分化严重：区域价值由东向西递
5、减，洋湖板块含浦板块，本案地段占位非核心区域位非核心区域位非核心区域位非核心区域2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 PART1 PART1 项目印象项目印象项目印象项目印象 / / / / 项目交通条件项目交通条件项目交通条件项目交通条件交通条件交通条件交通条件交通条件南二环南二环猴子石猴子石大桥大桥湘府路湘府路大桥大桥洋湖大道洋湖大道含含浦浦大大道道绕城高速绕城高速n项目西临含浦大道，洋湖大道贯穿本案地块，交通便利n洋湖大道延伸至湘府路大桥直通河西，大大提升了本案的升值潜力n公交配套：908路、909路、912路本案紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通，但周边
6、公交线路较少，公共交本案紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通，但周边公交线路较少，公共交通配套欠缺，有待完善通配套欠缺，有待完善2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 PART1 PART1 项目印象项目印象项目印象项目印象/ / / /周边环境条件周边环境条件周边环境条件周边环境条件景观及配套景观及配套景观及配套景观及配套本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越；本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越；本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越；本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之
7、隔，景观资源优越；周边居住氛围日趋成熟，但现阶段项目商业氛围不够浓重。周边居住氛围日趋成熟，但现阶段项目商业氛围不够浓重。周边居住氛围日趋成熟，但现阶段项目商业氛围不够浓重。周边居住氛围日趋成熟，但现阶段项目商业氛围不够浓重。n景观资源景观资源n占地7500余亩洋湖垸湿地生态保护区是长沙市区三环线范围唯一规模性湿地。n规划中的靳江河风光带将按照湘江风光带标准打造。n远眺湘江。n景观绝佳。n周边配套周边配套n周边生活配套设施相对缺乏。n区域内集中大量的居住项目，区域居住氛围日渐浓厚。湖南湖南中医药中医药大学大学中南大学中南大学湖南大学湖南大学新校区新校区阳光阳光100100汀湘汀湘十里十里湖南工
8、业职业湖南工业职业技术学院技术学院麓山恋麓山恋迪亚溪谷迪亚溪谷麓卓越麓卓越山山岳麓山岳麓山公馆公馆南二环南二环学士联络线学士联络线西二环西二环西三环西三环含浦大道含浦大道洋湖垸湿地洋湖垸湿地靳江河风光靳江河风光带带湘江湘江九龙九龙领仕汇领仕汇米兰米兰春天春天中海中海项目项目凯利凯利项目项目岳麓山风景岳麓山风景区区华润橡树湾华润橡树湾2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 PART1 PART1 项目印象项目印象项目印象项目印象/ / / /地块指标及现状地块指标及现状地块指标及现状地块指标及现状地块经济技术指标地块经济技术指标A地块B地块C地块合计合计用地面积（
9、）16328.6218030.9028489.2662848.7862848.78建筑面积（）39188.697000094014.56203203.3203203.3容积率2.44.03.33.23.2限高100米150米100米商业建面（）07000028204.3798204.3798204.37住宅建面（）39188.69065810.19104998.9104998.9nA地块：纯住宅用地，紧临华润橡树湾高层住宅，地块狭长，临含浦大道；nB地块：纯商业用地，建筑限高150米，具备打造超高层建筑条件；nC地块：商住结合用地，商住比为3：7，西面临路，东南面临汀湘十里项目。（在满足总体商
10、住比的前提下，地块商、住物业位置可根据地（在满足总体商住比的前提下，地块商、住物业位置可根据地块价值另行分配）块价值另行分配）A A地地块块B B地地块块C C地块地块汀湘十汀湘十里里江山帝江山帝景景橡树橡树湾湾A A地块地块现状现状C C地块地块现状现状B B地块地块现状现状指标及现状指标及现状项目地块形状不规则，分为三个小地块，地块间有市政路及公共设施阻隔，项目地块形状不规则，分为三个小地块，地块间有市政路及公共设施阻隔，影响地块间的关联性，整体商住比接近影响地块间的关联性，整体商住比接近1:12014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART1 PART1 PART1 PART1
11、项目印象项目印象项目印象项目印象/ / / /小结小结小结小结本体印象小结本体印象小结属性类别属性类别优势优势劣势劣势（红线外）（红线外）地段地段区位区位洋湖垸规划科教及配套居住片区，占据含浦大道科研文化产业发展轴核心位置客户距离感远，周边配套尚不完善距离感远，周边配套尚不完善 ，商业氛围不商业氛围不强强交通交通紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通路网完善项公交站点较少，公共出行不便公共出行不便 资源资源 本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资景观资源优越源优越（红线内）（红线内）产品产品属性属性规模规模总用地62848.78平米，总建面203203.3平米，规模适中开发现状开
12、发现状 地块零散分割，且不规则，影响地块间的关联性地块零散分割，且不规则，影响地块间的关联性开发指标开发指标商住性质用地，整体商住比接近1:1，商业开发是关键商业开发是关键地块综合容积率相对较高品牌属性品牌属性铁建集团有丰富运营经验 非城市核心新兴区域，具备上层景观资源条件，大体量商业规模的品牌复非城市核心新兴区域，具备上层景观资源条件，大体量商业规模的品牌复合型项目，商业打造将为本案关键合型项目，商业打造将为本案关键2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功n目标解读目标解读n核心问题界定核心问题界定PARTPART2 2 核心问题结构化分析核心问题结构化分析2014SYSWIN客户成
13、功+员工成功=思源成功PART2 PART2 PART2 PART2 核心问题结构化分析核心问题结构化分析核心问题结构化分析核心问题结构化分析/ / / /目标解读目标解读目标解读目标解读目标解读目标解读品牌目标品牌目标建立项目的地标形象，实现项目价建立项目的地标形象，实现项目价值值, ,从而延伸发展商的品牌目标从而延伸发展商的品牌目标价值目标价值目标控制市场风险，确保项目成功，实控制市场风险，确保项目成功，实现高收益率，稳健销售，回笼资金现高收益率，稳健销售，回笼资金思源对于目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，思源对于目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定
14、开发，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART2 PART2 PART2 PART2 核心问题结构化分析核心问题结构化分析核心问题结构化分析核心问题结构化分析/ / / /核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定R1-R1-市场市场整体市场表现下行，市场无论整体市场表现下行，市场无论是纯商业、公寓、写字楼亦或是纯商业、公寓、写字楼亦或住宅，都存在一定风险住宅，都存在一定风险稳定利润，速度，品牌（标杆）；稳定利润，速度，品牌（标杆）；以高形象立市，实现区域标杆，同时保以高形
15、象立市，实现区域标杆，同时保证一个有效速度，保证资金安全证一个有效速度，保证资金安全R2-R2-目标目标区域背景：非城市核心区，但区域背景：非城市核心区，但景观资源丰富，非区域一级价景观资源丰富，非区域一级价值区，客户对产品和定位以及值区，客户对产品和定位以及价格较为敏感；价格较为敏感；市场背景：区域高速发展期，市场背景：区域高速发展期，市场竞争大市场竞争大项目界定：大体量商业复合型项目界定：大体量商业复合型项目项目S-S-情景情景风险！风险！核心问题：核心问题：1 1、如何化解非核心价值区的低认知度，实现大体量商业的成功开发？、如何化解非核心价值区的低认知度，实现大体量商业的成功开发？2 2
16、、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力，合理进行物业选择？、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力，合理进行物业选择？ SCQ SCQ模型导入模型导入2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PARTPART3 3 商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘n可行物业初判可行物业初判n市场空间分析市场空间分析2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功在容积率限制条件下，本项目商业指标可能分解的三种产品形态：专业写字在容积率限制条件下，本项目商业指标可能分解的三种产品形态：专业写字楼、公寓、裙楼商业（或街区）楼、公寓、裙楼商业（或街区）我们需要这三类产品在对实现目标的效用条件下，从市
17、场竞争、客户需求两个维度进行分析，从而得出适合本项目的物业组成和具体发展方向。处于发展阶段的科教园及配套居住区项目临干道，交通便捷；容积率指标下，均为高层产品。酒酒店店公公寓寓居居住住公公寓寓商商务务公公寓寓专专业业写写字字楼楼裙裙楼楼商商业业（或或街街区区）？PART3 PART3 PART3 PART3 商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘/ / / /可行物业初判可行物业初判可行物业初判可行物业初判可行物业初判可行物业初判2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3 PART3 PART3 PART3 商业市场机会挖掘商业市场机会挖掘商业市场机会
18、挖掘商业市场机会挖掘/ / / /可行物业初判可行物业初判可行物业初判可行物业初判可行物业可行物业判定方法判定方法各类产品面临的市场情况如何，何种产品最能发挥项目优势、达成目标？各类产品的客户如何？针对客户需求本项目最佳的发展方向在哪？专业写字楼专业写字楼公寓公寓 商业商业从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现目标的效用进行审视，指从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。导本项目的产品定位。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分商业产品机会分析细分商业产品机会分析写字楼写字楼公寓商业3-13-13-13-12014SYSWIN客
19、户成功+员工成功=思源成功整体市场表现整体市场表现自2004年来，长沙优质写字楼供应相对平稳，自2012年起，年供应量爆发，年供应量猛增。虽然2013年写字楼供应减少，但写字楼库存仍达144万。按照月均3万平米去化速度，整体库存消化周期长达3年之久。自自20122012起写字楼供应爆发式增长，高库存带来高竞争压力！起写字楼供应爆发式增长，高库存带来高竞争压力！PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场环境2
20、014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功长沙办公写字楼销售面积：2009年，写字楼销售面积为16.70万，占房地产总销售面积的0.9%；2010年，写字楼销售面积为17.96万，占房地产总销售面积的0.91%；2011年，写字楼销售面积为23.96万平方米，占房地产总销售面积的1.46%；2013年前11月，写字楼销售69.02万，环比大幅增加，但整体仍小于供应面积，高库存态势并未缓解。供需比：2.29供需比：1.39供需比：2.52 供需比：1.06整体市场表现整体市场表现销售速度虽逐年递增，但远不及供应速度，高库存态势毫无缓解！高库存态销售速度虽逐年递增，但远不及供应速度，高库存态势
21、毫无缓解！高库存态势也未逆转！势也未逆转！PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场环境2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功未来市场趋势未来市场趋势名称总体量写字楼项目状态规格备注规划建成时间楼高长沙国金中心98万30万在建待售5A89层;总投资160亿元五星级酒店，5A写字楼，大型购物中心2016年建成452梅溪湖国际新城945万80万筹建5A总投资600亿元住宅、5A写字楼、白金五星级酒店、
22、商业400红星国际财富中心20万20万筹建高400米(AB塔)，80层。400德思勤城市广场156万80万在建待售投资88亿元白金五星级酒店(凯悦酒店和费尔蒙酒店)，5A写字楼2014年9月建成320世茂广场23万23万在建5A国际5A写字楼2014年销售347北站国际总部约40万40万筹建5A金融总部，5A写字楼星级酒店300保利万科综合体120万30万筹建5A酒店、写字楼、购物中心300+华创国际广场30万10万在建待售5A五星级酒店5A写字楼购物中心2013年11月开盘280中联重科总部筹建饭店、办公楼280裕天国际商汇中心43万约5万筹建5A一期先推5栋公寓。250金光华双子楼28.6
23、万8万筹建5A总投资30亿元五星级酒店，5A写字楼，购物中心。280新楚擎天广场5万5万5A位于长岛路2号。276建鸿达威斯汀酒店70万8万在建5A白金五星级酒店，5A写字楼，旗舰商城;2012年10月奠基260长沙运达中央广场60万6万在建5A总投资50亿元白金五星酒店，5A甲级写字楼，国际公寓;255滨江世茂大厦55万6万在建5A总投资15亿元五星级酒店，写字楼249泰贞国际金融中心20万8万在建5A五星级酒店，甲级写字楼，国际公寓。245湖南日报传媒中心20万20万在建5A总投资16亿元文化，新媒体，写字楼;2016年建成238湾田国际广场42万5万筹建5A总投资18.5亿元商业、五星级
24、酒店、5A写字楼。230楷林国际大厦29万29万5A总投资25亿元纯写字楼;2012年12月开工223新长海广场100万5万在建5A总投资40亿元五星级酒店、5A甲级写字楼、国际公寓;2011年9月奠基200长沙西中心45万8.7万筹建5A写字楼100+合计合计约468万未来未来3-53-5年写字楼供应面积达年写字楼供应面积达400400万以上，未来竞争激烈。万以上，未来竞争激烈。PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体
25、市场环境整体市场环境2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功客户主要关注写字楼的商务氛围、形象、地段！客户主要关注写字楼的商务氛围、形象、地段！整体客户需求整体客户需求PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 整体客户分析整体客户分析整体客户分析整体客户分析u自用客户占绝大多数，35%客户为中短期自用兼投资增值，20%左右客户为纯投资；u客户主要购买因素仍然来自于地段、周边商务商业配套等外界资源条件主要购买因素仍然来自于地段、周边商务商业配套
26、等外界资源条件，同时对产品自身设计产品自身设计也保持较强的关注度。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功整整体体办办公公氛氛围围缺缺失失，对对比比竞竞争争板板块块呈呈现现劣劣势势；本本项项目目在在地地段段上上相相对对总总部部经经济济区商务价值进一步弱化，外围牵引力表现不足，开发专业写字楼风险区商务价值进一步弱化，外围牵引力表现不足，开发专业写字楼风险高。l中心板块 传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区l市府板块 依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成l省府板块 依托省政府新址南迁形成l武广版块 依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区l梅溪湖版块 依托市政府及山水资源而开发的新兴区
27、域洋湖垸板块 依托湿地公园规划总部经济区中心版块市府滨江版块武广版块省府版块梅溪湖版块长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块；市府滨江版块与省府版块目前已经有办公项目开发，但正式入驻较少；梅溪湖版块、洋湖垸版块与武广版块目前仅停留在概念阶段，暂无办公项目开发；暂无办公项目开发；洋湖垸版块目前洋湖垸板块起带动作用的CBD区域开发度不高，根本无法带动整体办公氛围的提升，开发专业写字楼物业，对投资者吸引力较小，项目开发风险较大。区域市场现状区域市场现状PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼
28、市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 区域市场环境区域市场环境区域市场环境区域市场环境2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3_1 PART3_1 PART3_1 PART3_1 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场 / / / / 小结小结小结小结写字楼机会小结写字楼机会小结供销状况供销状况 供销严重失衡供销严重失衡 2010年以来长沙写字楼年均新增供应在40万以上，目前年均销售面积仅25万，供销严重失衡，高库存潜在巨大危机。客户首重客户首重 商务氛围商务氛围 客户更多的关注写字楼的形象、配
29、套、地段！区域现状区域现状 氛围薄弱，尚需培育氛围薄弱，尚需培育 目前区域写字楼市场供需都为空白，尚未起步；市场还需要培育专业写字楼开发风险高企，建议放弃考虑。专业写字楼开发风险高企，建议放弃考虑。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分商业产品机会分析细分商业产品机会分析写字楼公寓公寓商业3-23-23-23-22014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 商业商业商业商业市场机会市场机会市场机会市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场
30、环境整体市场供需整体市场供需 20132013年市场回归，供销保持平衡！年市场回归，供销保持平衡！房产数据统计显示，2013年1-11月60以下户型供销比为1，甚至供不应求。走势来看，公寓产品市场不稳定，受环境影响大，呈间隔波动趋势。随着长沙城市升级建设，交通更便捷，小户型将更受青睐，预期未来60以下户型将持续受到热捧。200711121122660.9120081384369571.99200913420159550.84201018361158141.16201113248132181.0020121316276671.92201311976119931.000.911.990.841.1
31、61.001.921.000.000.501.501.002.502.000供套销套供销比100002000020072007年以来内六区年以来内六区6060以下住宅户型供销走势以下住宅户型供销走势供套销套供销比2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场环境集集中中在在主主城城区区二二环环内内，城城市市热热点点区区域域岳岳麓麓区区、武武广广片片区区、南南城城等等依依托
32、托城城市市发展及日渐成熟的配套，众多个项目均有规划公寓产品发展及日渐成熟的配套，众多个项目均有规划公寓产品汇金国际东宸1919公馆铂宫二期明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓恒大华府涉外公馆湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国际西子一间先锋东外滩长房时代城壹号公馆中信新城星城荣域紫檀三期嘉斯茂广场金域华府运达国际新城泉昇同福大厦沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰帕克水岸五一中央领域长盛岚庭铂金国际湘麓国际天翼公寓沸点100100铂金馆友谊公寓观园公寓大地国际公寓鹏鑫公寓泊富广场藏珑恒大金都万达公馆保利国际金领公寓合能公馆湘域城邦绿地公馆将爱公寓整体格局整体格局2014SYSWIN客户成功
33、+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场环境价格实现度价格实现度公寓价格实现度良好，尤其通过精装可进一步带动溢价。公寓价格实现度良好，尤其通过精装可进一步带动溢价。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3 -2 PART3 -2 PART3 -2 PART3 -2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / /
34、/ 整体市场环境整体市场环境整体市场环境整体市场环境区域个案表现区域个案表现栋号户型面积段推出套数销售套数销售率销售均价备注18#1房 50.43-51.342828100%100%5104元/共计办卡113张，到场客户68组，成交62套，到访到访解筹率解筹率90%90%。2房63.97-67.03953840%5206元/合计1236250.4%5173元/折扣体系总价减20000（相当于93折），按时签约98折，开盘98，即：综合折扣为89折。米兰春天公寓米兰春天公寓18#18#开盘情况分析开盘情况分析/ /数据资料数据资料当当前前市市场场低低迷迷环环境境下下，利利海海米米兰兰春春天天公公
35、寓寓开开盘盘销销售售6666套套，销销售售率率53%53%，整整体表现良好，控制面积是市场热销的前提。体表现良好，控制面积是市场热销的前提。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 客户构成客户构成客户构成客户构成客户购买需求客户购买需求审审视视全全城城，长长沙沙公公寓寓市市场场客客户户主主要要由由投投资资型型、自自住住型型、办办公公兼兼自自住住三三类类客客户组成。户组成。明城、蓝湾明城、蓝湾利海米兰春天、利海
36、米兰春天、万科城万科城德思勤、喜德思勤、喜盈门、华晨盈门、华晨第一类客户第一类客户第二类客户第二类客户第三类客户第三类客户投资型投资型 自住型自住型 办公兼自住办公兼自住2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。项目项目客户来源客户来源年龄分布年龄分布职业特征职业特征置业目的置业目的置业关注点置业关注点蓝湾国际广场长沙市区的客户45%地级市的客户35%外地的投资客20%30岁以上做生意的老板企业中高管公务员投资60%自住40%地段与升值潜力精装修 户型 明城国际中心娄底、益阳等地级市的客户35%长沙市区的客户
37、30%省外投资客户25%30岁以上生意人公务员老师等泛公务员投资60%自住40%地段与升值潜力商住两用开发商品质东塘瑞府长沙市区的客户50%地级市的客户30%省外的湖南人20%30岁以上个体户私企白领事业单位投资60%自住40%地段精装小户万博汇长沙本地人35%在长沙工作的湖南人20%地级市的客户25%省外投资客20%25-3040岁以上生意人教师公务员投资60%自住40%地段与配套教育资源小户型壹号公馆长沙市区客户40%地级市的客户30%省外投资客30%25-40岁个体户企业中高管富二代投资60%自住40%地段升值空间精装修东宸19公馆长沙市区客户70%地级市客户20%省外客户10%25-4
38、5岁企业中高管事业单位职员投资60%自住40%地段教育资源德思勤广场长沙市区客户60%地级市及省外投资客户40%30-50私营业主企业中高管公务员100%投资地段配套升值潜力投资回报PART3 -2 PART3 -2 PART3 -2 PART3 -2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 客户构成客户构成客户构成客户构成客户特征客户特征及关注点及关注点2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功热销公寓一：返租酒店成为市场热销公寓一：返租酒店成为市场最最火爆产品。火爆产品。PART3-2 PART3-2 PAR
39、T3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 热销原因分析热销原因分析热销原因分析热销原因分析热销原因一热销原因一观园、东宸观园、东宸1919公馆、潮宗御苑、公馆、潮宗御苑、华晨世界广场华晨世界广场等项目依靠引进主题酒店，等项目依靠引进主题酒店，公寓销售效果十分理想。公寓销售效果十分理想。东宸19公馆艾豪斯酒店观园速8酒店潮宗御苑华美达酒店华晨世纪广场豪生大酒店2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓
40、市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 热销原因分析热销原因分析热销原因分析热销原因分析热销原因二热销原因二项目主力面积折后单价总价套数销售率备注建安像素汇24-40精装700018-28万1065套100%低总价奥克斯广场45-50毛坯690030-35万450套100%低总价德斯勤城市广场40-45精装900030万起616套100%低首付+低总价建安像素汇总价18万起德斯勤城市广场奥克斯广场热销公寓二：低总价商务公寓不限购不限贷销售火爆。热销公寓二：低总价商务公寓不限购不限贷销售火爆。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功热销公寓
41、热销公寓三三：附带附带“ “学位学位” ”，主打学区公寓销售火爆！，主打学区公寓销售火爆！项目主力面积折后单价总价套数销售率备注万博汇50左右980049万485套99.17%主打砂子塘小学学位公寓北辰美寓50-57鑫远微中心明德中学学位明德中学学位万博汇砂子塘小学砂子塘小学热销原因三热销原因三PART3-2 PART3-2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 热销原因分析热销原因分析热销原因分析热销原因分析2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2 PART3-
42、2 PART3-2 PART3-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场 / / / / 小结小结小结小结u分布状况：依托地段，分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区主要分布在二环内城市核心区u销售价格：公寓价格实现良好，销售价格：公寓价格实现良好，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价；精装公寓通过拔高精装价格实现溢价；u销售速度：销售速度：区域内米兰春天当前市场环境下，公寓销售依然区域内米兰春天当前市场环境下，公寓销售依然保持良好销保持良好销售速度售速度。30-5030-50为主力面积户型区间，套房小面积销售优于大面积为主力面
43、积户型区间，套房小面积销售优于大面积u案例借鉴：返租案例借鉴：返租& &低总价商务公寓、学区公寓成为当前市场最热销的公低总价商务公寓、学区公寓成为当前市场最热销的公寓产品。寓产品。小结小结客客户户来来源源宽宽泛泛，受受区区域域发发展展的的限限制制相相对对较较小小。市市场场机机会会相相对对较较大大，市市场场成成功案例通过返租酒店、低总价商务公寓及学区公寓实现热销，并带动溢价。功案例通过返租酒店、低总价商务公寓及学区公寓实现热销，并带动溢价。本案若开发公寓，上文所提及的几种本案若开发公寓，上文所提及的几种“热销热销”产品是否产品是否适应在本项目进行开发适应在本项目进行开发2014SYSWIN客户成
44、功+员工成功=思源成功公寓产品机会分析公寓产品机会分析写字楼市场公寓市场机会公寓市场机会商业市场酒店公寓酒店公寓商务公寓学区公寓2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区区域域酒酒店店类类物物业业两两极极分分化化严严重重，竞竞品品项项目目多多以以四四星星级级以以上上酒酒店店规规划划为为主主，周周边边安安置置小小区区则则多多以以低低档档次次酒酒店店、宾宾馆馆为为主主，片片区区未未来来酒酒店店市市场场需需求求较较大大，酒酒店公寓市场存在较大的发展空间店公寓市场存在较大的发展空间江山帝景华天商务酒店洋湖style星级酒店该区域超过5家以上低端经济酒店该区域超过5家以上低端经济酒店n区域内项目
45、多以四星级以上酒店规划为主；n片区安置小区较多，提供了一些低档次的住宿安排；n区域内聚集了多所高校及长沙岳麓科技产业园，酒店公寓市场发展空间巨大中医药大学中医药大学工业学院工业学院PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓 / / / / 区域酒店现状区域酒店现状区域酒店现状区域酒店现状 区域酒店现状区域酒店现状2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区域内科技产业园，为酒店公寓带来了可观的终端客户群资源区域内科技产业园，为酒店公寓带来了可观的终端客户
46、群资源这里的管理者有很多，他们在这里也没有其他好的地方住，一般都住在厂区。还有许多经常过来进行培训的人员，也住在园区职工公寓里。 岳麓科技产业园 李老板这里以后会有一些星级酒店，但毕竟只能满足少数人，没有像样的酒店或商务公寓。华润橡树湾 张先生产业园中高管客户现状产业园中高管客户现状需求特征需求特征商务或酒店公寓产品商务或酒店公寓产品置业次数置业次数首次置业首次置业总价承受能力总价承受能力较高较高客户置业目的客户置业目的企业使用、个人自住企业使用、个人自住置业敏感点置业敏感点形象档次形象档次/ /配套配套/ /交通交通/ /物业服务物业服务管理者的居住现状管理者的居住现状管理者的置业要求管理者
47、的置业要求n住在厂区员工宿舍内或周边安置小区n企业缺乏有档次的商务接待和办公场所n吃饭、商务洽谈等活动都不太方便n到其他酒店等地方距离较远，来回感觉比较麻烦n有档次的商务公寓做做企业进行洽谈等商务活动的场所n配套比较齐全的酒店公寓一，安排出差人员或自住n配套要齐全，距离不要太远PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓 / / / / 客户资源客户资源客户资源客户资源 客群需求客群需求12014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功周周边边聚聚集集的的高高校
48、校聚聚集集了了5万万余余的的师师生生，存存在在巨巨大大的的公公寓寓租租住住群群，高高收收入入老老师则具有潜在的投资和改善需求师则具有潜在的投资和改善需求高校老师约高校老师约5 5000000人人大中专院校大中专院校中小学中小学湖南中医药大学联丰小学湖南工业职业技术学院博才小学湖南省医药学校湖南服装工业学校老师的住宿现状老师的住宿现状中医药大学老师的收入情况中医药大学老师的收入情况n老师大多住在学校里面，如教师宿舍；老师大多期望在学校附近置业，但因为供应少，许多老师也在区域内买房；n部师在学校附近小区租住。n讲师月收入约20004000元，副教授月收入约40005000元，教授月收入约60007
49、000元，加上补贴、奖金等，年收入至少在10万元左右；n老师有丰厚的住房公积金，一般工作34年的老师公积金约10万元左右。数据来源：教师访谈PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓 / / / / 客户资源客户资源客户资源客户资源 客群需求客群需求22014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功投投资资类类客客户户覆覆盖盖全全市市，客客户户实实力力较较强强，关关注注区区域域未未来来发发展展前前景景和和升升值值潜潜力，对投资类小户型产品比较青睐力，对投资类小
50、户型产品比较青睐长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲普遍看好区域的未来发展前景，对配套关注比较明显，注重升值潜力，公寓等小户型产品受欢迎投资客户分布投资客户分布 投资客户置业关注点投资客户置业关注点n首先关注区域的发展前景和规划，是否城市发展的热点区域n关注产品性价比和小区环境，小户型公寓产品是首选n对回报率稳定的投资产品很感兴趣n投资客户约占区域的10%n长株潭客户为主，来自长沙的投资客户较多PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓 / / / / 客户资源客户资源客
51、户资源客户资源 客群需求客群需求32014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 PART3-2-1 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓 / / / / 客户资源客户资源客户资源客户资源 成功案例借鉴成功案例借鉴作为后现代主义的追随者，酒店正是为作为后现代主义的追随者，酒店正是为“ “橙子族橙子族” ”们量身订制的，它是们量身订制的，它是“ “橙子族橙子族” ”心心灵的栖息地，以灵的栖息地，以“ “橙子橙子” ”的形象来彰显其气质与品味。的形象来彰显其气质与品味。 服务主
52、力对象为：服务主力对象为：大学生、时尚白领、艺术家、年轻大学生、时尚白领、艺术家、年轻的商场才俊。的商场才俊。这个阶层正是今日滚滚红尘中，这个阶层正是今日滚滚红尘中，彰显个性、引领时尚的人群，即彰显个性、引领时尚的人群，即“ “橙子族橙子族” ”，他们奉，他们奉发条橙子发条橙子为为他们卓尔不群的立世宣言。他们卓尔不群的立世宣言。通过鲜明的酒店主题打造，加之酒店客群的准确定位，酒店以及附属商业通过鲜明的酒店主题打造，加之酒店客群的准确定位，酒店以及附属商业街运营十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于街运营十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%70%的的水平。水平
53、。特色酒店成功案例：特色酒店成功案例：橙子酒店橙子酒店通过发展特色主题酒店规避星级竞争，抢占市场空白通过发展特色主题酒店规避星级竞争，抢占市场空白2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功本案公寓机会分析本案公寓机会分析写字楼市场公寓市场机会商业市场酒店公寓商务公寓商务公寓学区公寓2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功周边客群支撑周边客群支撑长沙含浦科教产业园是2001年成立的一个以科教事业为主，其它配套产业为辅的综合性产业开发园区，功能定位为国家级科技成果转化基地、新型工业化示范基地、生态宜居新区。园区规划总面积60平方公里，其中一期20平方公里已被纳入长沙市2020年总体规
54、划所属都市范围，并明确为城市“组团”。现已有南方大学、湖南工业职业技术学院、湖南电力学院、长沙环保设备厂、长沙晚安床上用品公司、长沙宝晟实业有长沙环保设备厂、长沙晚安床上用品公司、长沙宝晟实业有限公司等限公司等1010多个项目落户该园多个项目落户该园。科科教教产产业业园园的的快快速速发发展展，给给含含浦浦带带来来的的外外部部影影响响力力，提提升升区区域域的的商商务务需需求求和和商务价值。当前区域内尚无相对较高商务场所满足需求。商务价值。当前区域内尚无相对较高商务场所满足需求。PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓
55、市场机会 / / / / 商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓 / / / / 区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功各类型企业不同发展期的办公物业需求规律各类型企业不同发展期的办公物业需求规律新生期，创新生期，创业阶段业阶段贸易物流业贸易物流业制造加工业制造加工业发展期，挣发展期，挣扎阶段扎阶段稳定成稳定成长阶段长阶段成熟期成熟期及以后及以后办公物业需求办公物业需求商住楼：商住楼：低成本，可居住低成本，可居住写字楼：写字楼：提高形象，建立客户信心提高形象，建立客户信心初期，作坊类初期，作坊类发展期，规模发展期，规模成长业务
56、拓展成长业务拓展阶段阶段高速成长，高速成长，某些职能部某些职能部门分离门分离成熟期及以后成熟期及以后有稳定的客户有稳定的客户和销售网络和销售网络厂区办公：厂区办公：便捷便捷写字楼：写字楼：竞争导向，形象，品牌竞争导向，形象，品牌办公物业需求办公物业需求商住楼：商住楼：接待客户，可住，可办公接待客户，可住，可办公办办公公物物业业的的发发展展与与第第三三产产业业的的发发展展程程度度和和聚聚集集程程度度密密切切相相关关，在在第第三三产产业业迅迅速发展的区域，办公物业需求较大。速发展的区域，办公物业需求较大。目目前前科科教教园园入入驻驻企企业业以以装装备备制制造造业业等等第第二二产产业业为为主主，第第
57、三三产产业业的的发发展展和和集集中度有限，因此商务公寓体量应控制中度有限，因此商务公寓体量应控制规模控制规模控制PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会 / / / / 商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓 / / / / 区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功本案商业市场机会分析本案商业市场机会分析写字楼市场公寓市场机会公寓市场机会商业市场酒店公寓商务公寓学区公寓学区公寓2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功学区资源：学区资源
58、：长沙顶级名校，北雅中学，购房必有指标，独一无二长沙顶级名校，北雅中学，购房必有指标，独一无二学区资源学区资源地块周边教育资源丰富，距离博才实验小学地块周边教育资源丰富，距离博才实验小学1.51.5公里，师大附中博才实验中公里，师大附中博才实验中学南校区仅需步行学南校区仅需步行5 5分钟。分钟。师大附中博才实师大附中博才实验中学南校区验中学南校区博才实验小学博才实验小学博才实验小学将于2014年秋季招收第一批新生。湖南师大附中博才实验中学南校区2014年秋季初一招新16个班。PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 PART3-2-2 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓
59、市场机会 / / / / 学区公寓学区公寓学区公寓学区公寓 / / / / 区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑区域发展条件支撑2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有限，应尽量控制体量；周边存在高质教育资源，可整合发展学区公寓，提升公寓附限，应尽量控制体量；周边存在高质教育资源，可整合发展学区公寓，提升公寓附加值加值区域产业园发展对酒店公寓的需求迅速扩大，但区域内目前供应基本空白，规划5-7万平米为宜。1商务公寓需求随着第三产业的
60、发展将快速增长，但目前需求有限，规划2-3万平米为宜。2周边高校师生对公寓的需求较大，随着学府路拉通，交通更加便捷，对终端消费群吸引力强。3PART3 PART3 PART3 PART3 公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会公寓市场机会/ / / /小结小结小结小结小结小结4周边存在高质教育资源可整合。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分商业产品机会分析细分商业产品机会分析写字楼公寓商业商业3-33-33-33-32014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功编号项目商业体量类型1米兰春天5万3万米商业体及商业街，8000平米新一佳超市、2000平米横店国际影院及5000平会
61、所2江山帝景10万15000平米商务中心，8万平米精品商业街，3000超市以及酒店3洋湖STYLE8万星级酒店、甲楼写字楼、商业体4联丰村住宅区1万餐饮、旅馆、服装、五金、零售等5白鹤家园1万餐饮、五金、旅馆、建材、摄影等6中海国际社区2万后期规划7000平米商业及住宅底商7枫华府第1万住宅底商以及商业街8华润橡树湾5千住宅底商9中建麓山和苑6千住宅底商10其他8万其他小区底商合计36万目目前前地地块块周周边边商商业业能能级级较较低低，主主要要以以住住宅宅底底商商形形式式存存在在；但但随随着着周周边边项项目目的的开发建设，商业体量将逐步增加，预计未来几年内将达到开发建设，商业体量将逐步增加，预
62、计未来几年内将达到3636万方万方区域商业现在主要集中在湖南中医药大学周边，业态凌乱，档次乘次不齐，缺乏统一管理，总体形象较差。PART3_3 PART3_3 PART3_3 PART3_3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 消费商业消费商业消费商业消费商业 / / / / 区域现状区域现状区域现状区域现状区域商业区域商业发展现状发展现状2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区域周边底商主要以餐饮、零售、服务业态为主，经营状况良好店铺数量：约200家营业面积：约6000平米租金范围：50-100元/月主力面积区间：20-80平米合同年限：首签35年湖工
63、院周边临街底商主要以餐饮、零售、服务类为主，档次较低湖工院周边临街底商主要以餐饮、零售、服务类为主，档次较低车车塘塘河河路路PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状周边底商调研周边底商调研湖工院周边沿街商业调查湖工院周边沿街商业调查 2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功联丰村多以中低端服饰、零售类业态为主，因靠近中医药大学，商业主要以服务学生、老师以及周边居民为主。店铺数量：约230左右营业面积：约10000平米租金范围
64、：50-150元/月主力面积区间：30-100平米合同年限：首签35年联丰村靠近中医药大学，居住人口集中，经营业态主要以中低端服饰、零联丰村靠近中医药大学，居住人口集中，经营业态主要以中低端服饰、零售为主售为主车车塘塘河河路路联丰路联丰路周边底商调研周边底商调研联丰村周边沿街商业调查联丰村周边沿街商业调查PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功象嘴路沿线分布成熟小区较多，为满足周边业主
65、的装修需求，业态分布主要以建材家居为主店铺数量：约50家左右；营业面积：约3000平米租金范围：80-130元/月；主力面积区间：50-200平米合同年限：首签35年象嘴路沿街商业主要以底商为主，由于周边小区业主陆续入住，装修需求象嘴路沿街商业主要以底商为主，由于周边小区业主陆续入住，装修需求大，因此业态分布主要以家居建材以及零售为主大，因此业态分布主要以家居建材以及零售为主象象嘴嘴路路周边底商调研周边底商调研PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现
66、状区域现状区域现状象嘴路小区周边商业调查象嘴路小区周边商业调查2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况|周边底商江山帝景车塘河路沿线商业以服务类为主，其次为家居建材。店铺数量：约20家左右营业面积：约2500平米租金范围：50-100元/月主力面积区间：30-200平米合同年限：首签3年距离地块最近，由于小区目前入住率较低，因此商业氛围较差，空铺率达距离地块最近，由于小区目前入住率较低，因此商业氛围较差，空铺率达到到30%30%，且商业规划凌乱，营业店铺分布散乱，有待进一步发展，且商业规划凌乱，营业店铺分布散乱，有待进一步发展车车塘塘河河路路PART3-3 PART3-3
67、PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状周边底商调研周边底商调研江山帝景车塘河路沿线商业调查江山帝景车塘河路沿线商业调查2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况|周边底商工工业业职职业业技技术术学学院院周周边边商商业业PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状工业职业技术学院周边商业业
68、态业种一览表工业职业技术学院周边商业业态业种一览表商业统计商业统计2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况|周边底商联联丰丰村村商商业业区区PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状商业统计商业统计联丰村商业区业态业种一览表联丰村商业区业态业种一览表2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功含含浦浦家家园园象象嘴嘴路路江江山山帝帝景景车车塘塘河河路路PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-
69、3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状商业统计商业统计象嘴路、车塘河路业态业种一览表象嘴路、车塘河路业态业种一览表2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功联丰路联丰路 象嘴路象嘴路 车塘河路车塘河路 学士路学士路 云溪路云溪路 南二环南二环 御园小区御园小区 总计总计餐饮餐饮35%40%20%42%20%23%23%27%服务配套服务配套14%8%7%15%6%33%21%14%便利店便利店22%12%22%12%9%9%18%14%生活家居生活家居4%8%5%2%20%0%7%7
70、%休闲美容休闲美容5%11%0%0%0%0%12%4%服饰精品服饰精品8%7%6%0%5%0%16%6%地产中介地产中介2%0%0%0%0%0%0%1%五金杂货五金杂货5%6%20%20%0%0%0%7%旅馆旅馆5%6%7%0%0%0%0%7%其它其它0%2%22%9%40%35%3%13%周边现有商业多为沿街商铺，自发形成，档次低端、以满足基本生活必备周边现有商业多为沿街商铺，自发形成，档次低端、以满足基本生活必备为主，缺乏中高端餐饮、休闲、娱乐、购物配套。为主，缺乏中高端餐饮、休闲、娱乐、购物配套。 PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商
71、业市场机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域现状区域现状区域现状区域现状区域商业区域商业现状特点现状特点2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 消费商业消费商业消费商业消费商业 / / / / 周边重点项目商业规划周边重点项目商业规划周边重点项目商业规划周边重点项目商业规划区域重点商区域重点商业布局特点业布局特点竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题
72、及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场所，商业业态有较大的提升空间。所，商业业态有较大的提升空间。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需求较大项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需求较大核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈消费人群（核心商圈消费人群（1.5km1.5km内）内）约约2222万人：万人：本社区及周边小区居民本社区及周边小区居民1515万；万；中医大、湖工院、南职院师生中医大、湖工院、南职院师生5 5万人；万人；科教产业园内企业职工；科教产业园内企业职工；辐射商圈消费人群（车程辐射商圈消费人群（车程20分钟内）
73、分钟内）洋洋湖湖苑苑附附近近的的大大学学，如如中中南南大大学学、湖湖南南大学等；大学等；洋湖苑片区的居民。洋湖苑片区的居民。辐射商圈消费人群（车程辐射商圈消费人群（车程10分钟内）分钟内）科科教教产产业业园园近近几几年年产产业业发发展展和和住住宅宅开开发发带来的大量消费人口；带来的大量消费人口；科教产业园其他产业人群。科教产业园其他产业人群。项目周边小区居民约15万人中医大、湖工院等高校约5万人产业园人流就近需求约2万人项目周边区域的商业设施配套需配套需求求约19万平米万平米区域商业区域商业需求需求PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场
74、机会商业市场机会/ / / /消费商业消费商业消费商业消费商业/ / / /区域商业需求区域商业需求区域商业需求区域商业需求2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功周边重点项目商业竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题周边重点项目商业竞争同质化，多以街铺为主；缺少主题及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场所，商业业态及特色，缺乏一站式餐饮、休闲娱乐商业场所，商业业态有较大的提升空间。有较大的提升空间。1 12 2项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需求较大求较大3 3商业小结商业小结区域现有商业模式落后，周边重点项目商业竞争
75、同质，本案发展具备提升区域现有商业模式落后，周边重点项目商业竞争同质，本案发展具备提升空间，同时区域内消费人群充足；本案商业具备较大的发展机会。空间，同时区域内消费人群充足；本案商业具备较大的发展机会。PART3-3 PART3-3 PART3-3 PART3-3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会 / / / / 消费商业消费商业消费商业消费商业 / / / / 小结小结小结小结周边现有商业多为沿街商铺，自发形成，档次低端、以满周边现有商业多为沿街商铺，自发形成，档次低端、以满足基本生活必备为主，缺乏中高端餐饮、休闲、娱乐、购足基本生活必备为主，缺乏中高端餐饮、休闲、娱乐、购物
76、配套。物配套。 2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功目标排序：目标排序：商业商业 酒店酒店 公寓公寓 写字楼写字楼n以商业为盈利重点，以酒店为项目形象及品牌提升重点以商业为盈利重点，以酒店为项目形象及品牌提升重点n以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值提升的基础以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值提升的基础PART3 PART3 PART3 PART3 商业市场机会商业市场机会商业市场机会商业市场机会/ / / /目标细分物业机会点目标细分物业机会点目标细分物业机会点目标细分物业机会点机会点回顾机会点回顾各细分商业产品市场机会点排序各细分商业产品市场机会点排序
77、2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PARTPART4 4 商业发展战略及定位商业发展战略及定位n整体发展战略整体发展战略n商业定位商业定位n公寓定位公寓定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 整体商业发展战略整体商业发展战略整体商业发展战略整体商业发展战略整体发展战略整体发展战略打造打造项目酒店标志性物业，在公寓中设置特色化、主题项目酒店标志性物业，在公寓中设置特色化、主题化酒店，促进公寓的去化化酒店，促进公寓的去化以公寓为辅，打造部分创意产品以公寓为辅，打造部分创意产品 ，商住结合，同时通过，商住结合，同时通过学区概念提升项
78、目竞争力并保证开发企业现金流学区概念提升项目竞争力并保证开发企业现金流如何化解区域的低认知如何化解区域的低认知度，充分挖掘项目资源，度，充分挖掘项目资源，实现打造项目标杆的目实现打造项目标杆的目标？标？如何在竞争激烈的市场如何在竞争激烈的市场中塑造本项目的核心竞中塑造本项目的核心竞争力，引领市场，寻求争力，引领市场，寻求跳脱竞争市场的劣势，跳脱竞争市场的劣势，打造自身核心价值引领打造自身核心价值引领市场？市场？区位认知的化解区位认知的化解项目核心竞争力的塑造项目核心竞争力的塑造通过公共空间精细化打造，树立市场标杆形象通过公共空间精细化打造，树立市场标杆形象以商业为主，通过以商业为主，通过塑造与
79、其他项目较大的差异，形成项塑造与其他项目较大的差异，形成项目的活力核心，同时实现较高的利润。目的活力核心，同时实现较高的利润。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 整体商业发展战略整体商业发展战略整体商业发展战略整体商业发展战略 / / / / 产品组合策略产品组合策略产品组合策略产品组合策略基于市场对产品的需求，以及通过对本项目经基于市场对产品的需求，以及通过对本项目经济指标及溢价能力的研究，我们认为济指标及溢价能力的研究，我们认为主题式主题式产权酒店产权酒店+ +公寓公寓+ +商业商业的产品组合为本的产品组合为本项目最理想的产品理想组合项
80、目最理想的产品理想组合产品组合策略产品组合策略2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PARTPART4 4 商业发展战略及定位商业发展战略及定位n整体发展战略整体发展战略n商业定位商业定位n公寓定位公寓定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功差异化差异化瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙 创新产品和需求点创新产品和需求点 强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展挖掘市场需求，引领行业发展跟随化跟随化跟随大势，规避风险跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间利用现有资源，缩短培育时间在客户定位及业态上保持与周边成熟商一致性，最大程度降低项目的竞争风险；
81、同时走专业化路线，以规模、品牌、业态复合度与市场形成差异化竞争，最大程度提高项目的市场竞争力PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略差异化差异化 的的 跟随策略是本项目的核心竞争策略！跟随策略是本项目的核心竞争策略！客户的跟随化、消费的差异客户的跟随化、消费的差异客户的跟随化、消费的差异客户的跟随化、消费的差异化化化化2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略客户定位
82、客户定位主要目标客群主要目标客群周边高校周边高校带来得高知消费人带来得高知消费人群群区域区域属地性群体属地性群体，包括各档次，包括各档次住宅居民、常住人群等住宅居民、常住人群等区域产业园区带来的品质型区域产业园区带来的品质型商务客群商务客群辅助辅助/ /补充客群补充客群项目自身公寓、酒店物业为商项目自身公寓、酒店物业为商业带来的业带来的商务客群及居住客群商务客群及居住客群本项目目标客群以区域内居民及大学师生及园区工作人员为主，辅以项目本项目目标客群以区域内居民及大学师生及园区工作人员为主，辅以项目自身公寓带来的内部消费群体。自身公寓带来的内部消费群体。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思
83、源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 商业类型定位商业类型定位商业类型定位商业类型定位商业类型定位商业类型定位洋湖洋湖stylestyle商商业业形形态态商业体量商业体量社区商业小型1万以内大型10万以上枫华府邸枫华府邸米兰春米兰春天天麓山国麓山国际社区际社区华润橡华润橡树湾树湾中海国中海国际社区际社区江山帝江山帝景景传统街传统街铺铺室外商业街集中式大卖场商业综合体特色、主题商业中型3-6万缺失缺失购购物物中中心心类类商商业业投投资资成成本本较较高高、变变现现能能力力差差、运运营营压压力力大大；未未来来存存在在竞竞争争分流，建议避免参
84、与同质化竞争；项目商业类型应为中型主题式商业分流，建议避免参与同质化竞争；项目商业类型应为中型主题式商业2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 商业类型定位商业类型定位商业类型定位商业类型定位项目适宜的商业类型类型面积，含主力店（平米）主力店数目主力店比例主要商圈（km）邻里中心3000-150001或2个30-50%5社区中心10000-350002个及以上40-60%5-10区域中心40000-800002个及以上50-70%8-12超级区域中心80000+3个及以上50-70%8-40时尚
85、中心8000-25000N/AN/A8-25生活方式中心15000-500000-20-50%5-8大卖场25000-600003个及以上75-90%8-15主题中心8000-25000N/AN/AN/A品牌折扣中心5000-40000N/AN/AN/AICSC关于购物中心的分类商业类型定位商业类型定位项项目目立立足足于于生生活活方方式式的的基基础础，争争取取实实现现区区域域型型商商业业的的跨跨度度，跳跳出出与与竞竞争争对对手的直面竞争，填补市场空白，提升商业价值手的直面竞争，填补市场空白，提升商业价值2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商
86、业定位商业定位商业定位商业定位 / / / /商业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模拟定商业规模拟定方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法周边人口统计周边人口统计周边人口统计周边人口统计1234567891011121314151617181920周边主要人口分布图2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功商业规模拟定商业规模拟定在售已入住序号项目名称建筑面积（万）建筑规模商业面积（万）项目名称建筑面积（万） 建筑规模商业面积（万）1麓山恋.迪亚溪谷131689669户12和园小区2617571535户底商2卓越
87、麓山别墅133642530户13锑都家园1407661028户 底商3利海米兰春天80万6967户4万14汀湘十里36630288户 4中建麓山和苑40万2700户 底商15靳江明珠240618530户底商5枫华府第40万3500户底商16岳麓山公馆15万295户6江山帝景150万11917户10万17麓山里46285342户底商7洋湖style3017661806户8万18五星小区640户底商8邦盛水岸御园3804592797户底商19金牛小区500户底商9华润橡树湾1683291704户底商20白鹤家园650户底商10中海国际社区130万9000户底商11云栖谷3212272372户 底商
88、湖南中医药大学含浦校区在校学生16000人，湖南工业职业技术学院在校学生13000人以上项目总户数为49770户，由于该区域周边的项目部分为低密度住宅产品，因此居住人口按每户3人计算，49770*3=149310人。总人口为149310+16000+13000=178310人方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法方式一：消费者需求定量法周边人口统计：周边人口统计：周边人口统计：周边人口统计：总人口约总人口约总人口约总人口约17.817.817.817.8万人万人万人万人PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / /商
89、业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区域未来人口导入区域未来人口导入 商业需求空间商业需求空间 商业现有及未来供应商业现有及未来供应 = = 本项目本项目商业市场空间商业市场空间2017年末，本项目区域人口规模约18.9万人，商业总体需求空间约为17.1万减去周边商业体量10.6万（不包含公寓、写字楼、酒店、零散经营）本项目商业体量空间约6.5万方商业规模拟定商业规模拟定方式一：消费者需求定量法：可支撑本项目约方式一：消费者需求定量法：可支撑本项目约方式一：消费者需求定量法：可支撑本项目约方式一：消费者需求定量法：可支撑本项目约6.56
90、.56.56.5万商业开发量万商业开发量万商业开发量万商业开发量PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / /商业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功商业规模拟定商业规模拟定方式二：方式二：方式二：方式二：消费需求定量法消费需求定量法消费需求定量法消费需求定量法：依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业：依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业：依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业：依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量体量体量体量3.054.593.054.593.054.593.0
91、54.59万方之间万方之间万方之间万方之间本项目区域可支撑本项目区域可支撑商业体量约为商业体量约为30577-4586530577-45865区域人口区域人口 区域客群消费力区域客群消费力 消费概率消费概率 坪效坪效 可支撑商业面积可支撑商业面积本项目商业本项目商业体量区间体量区间3.053.05 4.594.59万万消费内容消费内容商业分级标准商业分级标准辐射人口辐射人口消费概率消费概率人均年消费人均年消费（元（元/ /人人/ /年）年）年消费额年消费额（万元）（万元）坪效坪效（元（元/ / /年）年）可支撑商业面积可支撑商业面积（）（）购物（衣着购物（衣着类）类）次区域级商业中心10000
92、0-1500000.12225318024-2253080002703-3379餐饮（食品餐饮（食品类）类）100000-1500000.36712857024-71280240008553-10692休闲娱乐休闲娱乐100000-1500000.14266921352-2669040007473-9341服务服务100000-1500000.1358231592-3981050007164-10746合计合计3057730577- -4586545865PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / /商业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模定位2
93、014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功商业规模拟定商业规模拟定结合两种方式，最终判定本案商业开发体量约结合两种方式，最终判定本案商业开发体量约结合两种方式，最终判定本案商业开发体量约结合两种方式，最终判定本案商业开发体量约4.5-54.5-54.5-54.5-5万方万方万方万方PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / /商业规模定位商业规模定位商业规模定位商业规模定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 商业业态定位商业业态定位商业业态定位
94、商业业态定位业态业种甄选业态业种甄选消消费费业业态态可可选选业业态态区域居民区域居民生活消费家庭休闲各类餐饮零售购物影院KTV配套服务儿童系列周边家庭客群周边家庭客群儿童乐园亲子互动特色餐饮休闲快餐快速餐椅家庭购物主题购物高校师生高校师生文化体验休闲娱乐零售购物休闲餐饮特色餐饮区域商务客群区域商务客群品牌购物商务餐饮特色餐饮快速餐饮休闲娱乐商务服务特色体验特色体验家庭休闲家庭休闲儿童系列儿童系列生活消费生活消费品牌专卖品牌专卖各类餐饮各类餐饮家庭系列家庭系列配套服务配套服务商务服务商务服务休闲娱乐休闲娱乐特色体验特色体验特色购物特色购物零售购物零售购物以生活超市、综合书城及亲子娱乐为主题，结合
95、特色餐饮、休闲娱乐场所，以生活超市、综合书城及亲子娱乐为主题，结合特色餐饮、休闲娱乐场所，以生活超市、综合书城及亲子娱乐为主题，结合特色餐饮、休闲娱乐场所，以生活超市、综合书城及亲子娱乐为主题，结合特色餐饮、休闲娱乐场所，形成次区域中心，吸引产业园、高校师生及周边住户庞大客户群，同时形成特色形成次区域中心，吸引产业园、高校师生及周边住户庞大客户群，同时形成特色形成次区域中心，吸引产业园、高校师生及周边住户庞大客户群，同时形成特色形成次区域中心，吸引产业园、高校师生及周边住户庞大客户群，同时形成特色2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位
96、商业定位商业定位商业定位 / / / / 商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业业态定位业态参考业态参考方所在广州最奢华的购物中心太古汇，方所可以看作是“双面例外”模式的另一种更加奢侈的探索方式。只不过，这一次，图书不再是点缀，而成为核心文化元素。占地近2000平方米的方所向世人展现了一个全新的文化概念空间，一个涵盖书店、精致生活用品、咖啡、展览空间与服饰时尚在内的一体式立体文化空间一体式立体文化空间。一方面，它是一个家，一种知识、审美与生活的完美结合；另一方面，它是一个永恒的进行式，一个多元的发表平台，期望让源源不绝的文化与创意，人才与作品，能够因为这个场所而受到启发、得到发表与注目。 体
97、验式综合书城体验式综合书城体验式综合书城体验式综合书城- - - -方所方所方所方所2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业业态定位业态参考业态参考儿童体验教育基地儿童体验教育基地儿童体验教育基地儿童体验教育基地酷贝拉酷贝拉酷贝拉酷贝拉 酷贝拉酷贝拉中国首家青少年体验教育基地，配合我国政府和教育部门要求，在中国青少年宫协会、中国青少年社会服务中心等单位共同指导下，为增强青少年学生课外社会实践、提升基础素质、重视寓教于乐的方针，而进行系统开发的整合型社会体验
98、项目。 这是一座仿真的国际都市，城市经过严密的规划，拥有合理的街道动线设计、高质感的场馆空间环境，真实有趣的体验道具。这里有医生、警察、消防员、航空乘务员、电视主持人、报社记者、演员、厨师等七十多种社会角色，孩子们可以自主选择喜爱的职业进行体验。训练有素、和蔼可亲的辅导员将引导孩子们进入不同的体验场馆，学习相关的行业知识。孩子们不但可以在职业体验后赚取报酬，自由支配，更能从中收获知识、实现梦想、体验创新、赢得尊重。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 商业定位商业定位商业定位商业定位 / / / / 案名推荐以及主题定位案名推荐以及主题定位案
99、名推荐以及主题定位案名推荐以及主题定位案名推荐案名推荐案名推荐案名推荐 我们的品味中心，我们品味其中以绿色主题为特色，以家庭亲子及综合书城为消费单位，集购物、 餐饮、美食、休闲、娱乐、文化艺术、特色服务为一体 “时间性、体验性” 含浦首席一站式情景体验式时尚消费中心含浦首席一站式情景体验式时尚消费中心中铁MOCO中心 前瞻性的生活模式前瞻性的生活模式街区式生活方式中心街区式生活方式中心Lifestyle CenterLifestyle Center第四代商业模式是建立在第四代商业模式是建立在“ “体验消费体验消费” ”时代的新的商业形态。体验消费则追求感时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与
100、情境的诉求，倡导性与情境的诉求，倡导“ “在休闲中购物，在购物中休闲在休闲中购物，在购物中休闲” ”，注重与商品的互动，注重与商品的互动，实现商业消费娱乐化。实现商业消费娱乐化。 lifestyle Centerlifestyle Center的特征的特征开放性开放性多元性多元性体验性体验性便利性便利性MOCOMOCO，生活先锋生活先锋MOCO, the pioneer of Lifestyle2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功前卫与传统混搭的建筑形态前卫与传统混搭的建筑形态BLOCKBLOCK式商业街区式商业街区传统与几何的建筑游戏传统与几何的建筑游戏MOCOMOCOMOCOM
101、OCO，建筑先锋建筑先锋MOCO, the pioneer of constructionMOCO, the pioneer of construction太落后，太传统，太落后，太传统，OUT!OUT!摒弃传统的摒弃传统的“ “大盒子大盒子” ”式商业模式，大量采用式商业模式，大量采用开放式、街区式开放式、街区式的商业模式；的商业模式；多个多个造型独特造型独特、面积为、面积为2000-50002000-5000平米的平米的商业单体商业单体建筑，综合交错的建筑，综合交错的连接成多条商业街连接成多条商业街而成；而成；结合项目结合项目院落、街区院落、街区的理念加以现代的设计理念打造成灵动的商业街区
102、。的理念加以现代的设计理念打造成灵动的商业街区。ININININ开放性开放性通过充满风情的时尚步行街将购物中通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体还可以徜徉在开放的室外步行街，体验验“ “在购物中悠闲，在悠闲中购物在购物中悠闲，在悠闲中购物” ”的的情趣。情趣。是集购物、休闲、是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体娱乐、餐饮于一体的体验商业。的体验商业。多元性多元性体验性体验性以大量街区的表现行是增加商业的体验性在设计上要非常的独特、时尚和风情
103、化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调！交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷。交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷。便利性便利性2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功MOCOMOCOMOCOMOCO，零售先锋零售先锋MOCO, the pioneer of retailingMOCO, the pioneer of retailing超越性的商业零售模式超越性的商业零售模式娱乐零售商业模式娱乐零售商业模式以主题娱乐、文化休闲
104、撬动零售的全新模式以主题娱乐、文化休闲撬动零售的全新模式强调主题式娱乐、餐饮、文化休闲等参与性强的业态，增加消费停留时间，在为消费者带来乐趣的同时撬动其强调主题式娱乐、餐饮、文化休闲等参与性强的业态，增加消费停留时间，在为消费者带来乐趣的同时撬动其他零售产品的销售额；他零售产品的销售额；充分利用户外、屋顶、中庭等各类开放性空间，提供绿化、休憩、公共活动区域，同时强调生态自然与建筑的充分利用户外、屋顶、中庭等各类开放性空间，提供绿化、休憩、公共活动区域，同时强调生态自然与建筑的和谐，加强商业的趣味性及环保性。和谐，加强商业的趣味性及环保性。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART
105、PART4 4 商业发展战略及定位商业发展战略及定位n整体发展战略整体发展战略n商业指标分解商业指标分解n商业定位商业定位n公寓定位公寓定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART4PART4PART4PART4 公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位 / / / / 公寓规模定位公寓规模定位公寓规模定位公寓规模定位公寓规模定公寓规模定位位结合项目商业总指标及商业规模定位，本案公寓（含酒店）规模为结合项目商业总指标及商业规模定位，本案公寓（含酒店）规模为结合项目商业总指标及商业规模定位，本案公寓（含酒店）规模为结合项目商业总指标及商业规模定位，本案公寓（含酒店）规模为4.8-5.34
106、.8-5.34.8-5.34.8-5.3万平米左右万平米左右万平米左右万平米左右2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功过渡刚需性需求过渡刚需性需求小户型低总价、配套全品质佳产品较受小户型低总价、配套全品质佳产品较受关注关注l伴随业态及周边配套日益完善所带来伴随业态及周边配套日益完善所带来的投资性需求的投资性需求配套齐全，全服务链生活办公体系配套齐全，全服务链生活办公体系提升区域形象，树立公寓市场新标准提升区域形象，树立公寓市场新标准湿地公园通对于人群牵引及居住范围扩湿地公园通对于人群牵引及居住范围扩大大洋湖垸核心首座全能型公寓洋湖垸核心首座全能型公寓SOHO SOHO 居住型公寓居住
107、型公寓 酒店式公寓酒店式公寓公寓产品作为本项目现金流以及利润保障，结合市场空间、消费需求及项目公寓产品作为本项目现金流以及利润保障，结合市场空间、消费需求及项目公寓产品作为本项目现金流以及利润保障，结合市场空间、消费需求及项目公寓产品作为本项目现金流以及利润保障，结合市场空间、消费需求及项目自身机遇，打造洋湖垸全能型公寓。自身机遇，打造洋湖垸全能型公寓。自身机遇，打造洋湖垸全能型公寓。自身机遇，打造洋湖垸全能型公寓。区域空白，项目辐射内较少公寓产品且区域空白，项目辐射内较少公寓产品且缺乏快捷特色型酒店缺乏快捷特色型酒店住宅限购住宅限购, ,多功能型公寓产品市场较为活多功能型公寓产品市场较为活跃
108、跃配套完善的公寓产品较为稀缺配套完善的公寓产品较为稀缺市场空间市场空间市场空间市场空间项目自身机遇项目自身机遇项目自身机遇项目自身机遇消费空间消费空间消费空间消费空间PART4PART4PART4PART4 公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位 / / / / 公寓定位依据公寓定位依据公寓定位依据公寓定位依据公寓功能定公寓功能定位位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功商务性商务性满足科教园所外溢的办公需求，确保办公功能稳定可靠；同时兼具特色、快捷型酒店商务、休闲功能投资性投资性以丰富的业态为基础，区域的环境和酒店以及旅游观光需求为依托，成为投资型客户首选。居住性居住性结合周边日益完善的
109、交通与生活配套，满足受住宅市场挤压的刚性需求；并凭借学区资源拉升附加值，牵引教育性需求全能型公寓性质全能型公寓性质全能型公寓特性全能型公寓特性洋湖垸核心全能型公寓洋湖垸核心全能型公寓洋湖垸核心全能型公寓洋湖垸核心全能型公寓 通过全能化产品、多元化服务以及综合体全面配套共享，提升产品性价比通过全能化产品、多元化服务以及综合体全面配套共享，提升产品性价比通过全能化产品、多元化服务以及综合体全面配套共享，提升产品性价比通过全能化产品、多元化服务以及综合体全面配套共享，提升产品性价比，打造洋湖垸全能型公寓，打造洋湖垸全能型公寓，打造洋湖垸全能型公寓，打造洋湖垸全能型公寓PART4PART4PART4P
110、ART4 公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位 / / / / 公寓定位依据公寓定位依据公寓定位依据公寓定位依据公寓功能定公寓功能定位位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功本地及周边区域投资客城市精英居住客本地刚性需求过度客本地及周边区域投资客：洋湖湿地公园对周边地区具有一定的辐射影响力，省内其余地区的投资客多数选择在区域内进行投资，公寓作为商住两用产品，回报可观且风险较低。本地城市小企业主+产业园外溢需求：本地创业型微小企业+区域产业园外溢商务办公需求，选择小户型SOHO公寓产品，满足办公加居住的企业初级起步阶段。城市精英居住客：随着洋湖垸湿地开发，区域内路网、文化、教育各基础设施设
111、施的逐步完善，洋湖垸区域居住成熟区越来越高，项目将吸引30岁上下的高薪族，以追求精致生活、时尚品味，希望购买小户型经济适合单身或是夫妻二人居住的房型。同时通过学区概念吸引牵引部分小太阳家庭PART4PART4PART4PART4 公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位 / / / / 公寓客群定位公寓客群定位公寓客群定位公寓客群定位公寓客群定公寓客群定位位“ “城市精英居住客及注重教育资源小太阳家庭城市精英居住客及注重教育资源小太阳家庭” ”+ +“ “本地城市小企业主及产业园本地城市小企业主及产业园商务外溢需求商务外溢需求” ”+ +“ “本地及周边区域投资客本地及周边区域投资客” ”2014SY
112、SWIN客户成功+员工成功=思源成功l类居住和soho公寓室内装修标准以毛坯或简装为主；l酒店式公寓室内装修标准以精装修为主；l布线系统：每个房间预留充足的网络布线接口，提供光纤到桌面的高速网路。公寓定位室内装修建议：精装为主室内装修建议：精装为主l酒店公寓与住宅公寓分区设置，保证居民与酒店客户的私密性；l酒店式托管：住公寓或办公享受酒店式服务；l电梯分区l物业服务预约制，酬金制功能型建议：私人定制化功能型建议：私人定制化PART4PART4PART4PART4 公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位 / / / / 产品定位产品定位产品定位产品定位公寓产品定公寓产品定位位立面造型：现代化及新锐化立
113、面造型：现代化及新锐化2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PARTPART5 5 项目住宅定位项目住宅定位n宏观市场分析宏观市场分析n区域市场分析区域市场分析n住宅定位住宅定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功小结：宏观基本面堪忧，市场表现低迷，政策释放刚需小结：宏观基本面堪忧，市场表现低迷，政策释放刚需平稳预期，后市仍以刚需为主平稳预期，后市仍以刚需为主央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍以刚央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍以刚需为主需为主长沙整体宏观市场环境分析发展平稳，受房地产市场影响，长沙整体宏观市场环境分析发展平稳，受
114、房地产市场影响，20142014年年一季度一季度GDPGDP增速放缓；增速放缓；20142014年长沙住宅市场持续走低，以价换量现象频现，全市总体成交年长沙住宅市场持续走低，以价换量现象频现，全市总体成交均价连续四月下滑，一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升。均价连续四月下滑，一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升。213经济经济政策政策住宅住宅PART5PART5PART5PART5 住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘 / / / /宏观宏观宏观宏观环境分析环境分析环境分析环境分析宏观环境小宏观环境小结结2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART5PAR
115、T5PART5PART5 住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘 / / / /区域区域区域区域环境分析环境分析环境分析环境分析区域竞争环区域竞争环境小结境小结1 1、产品以刚需为主，主要集中在、产品以刚需为主，主要集中在80-13080-130平米的两房、三房户型；平米的两房、三房户型；2 2、项目众多，供应量大，同质化竞争较为严重；、项目众多，供应量大，同质化竞争较为严重；3 3、8080-139-139户型是去化结构主力，片区市场需求以刚需为主；户型是去化结构主力，片区市场需求以刚需为主；4 4、性价比为王，去化主力以中海、华润等一线品牌为主。、性价比为王，去化主力以中
116、海、华润等一线品牌为主。2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART5PART5PART5PART5 住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘住宅机会点挖掘 / / / / 竞争策略分析竞争策略分析竞争策略分析竞争策略分析优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）机会机会(Opportunities)(Opportunities)威胁威胁(Threats)(Threats)n政府导向大河西，区域规划利好；n湘府路大桥拉通，洋湖垸二期开园；n市场波动期，政策市场的影响；n周边竞争项目分流客群；n位于长沙热点板块洋湖垸；n
117、享有一线靳江河及洋湖垸二期景观资源；n地块不规则，地块间有市政道路、设施阻隔；n项目体量较小；内部能力内部能力外部因素外部因素1 1、充分发挥地块景观资源优势，打造一线景观宜、充分发挥地块景观资源优势，打造一线景观宜居产品，增强项目竞争力；居产品，增强项目竞争力；竞争策略：竞争策略：2 2、结合项目大体量商业，强化配套，进行突破；、结合项目大体量商业，强化配套，进行突破；3 3、户型设计迎合市场主流，并通过附加值打造，、户型设计迎合市场主流，并通过附加值打造，应对市场风险并致胜竞争对手应对市场风险并致胜竞争对手竞争策略竞争策略2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功住宅定位|户型定位面
118、积段面积段80以下80-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149150以上套数比例套数比例11%11%28%6%12%13%9%2%1%周边重点竞争项目周边重点竞争项目l由于距离湿地公园距离不同，片区内楼盘之间景观质素差距较大，需选取与项目地块相临、且相对高端的楼盘对比。江山帝景华润橡树湾中海国际社区PART5PART5PART5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 产品定位产品定位产品定位产品定位参考片区主要面积供应段：片区内参考片区主要面积供应段：片区内80-13080-130平米面积段为主要供应区间平米面积段为主要供应区
119、间产品定位前提产品定位前提2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART5PART5PART5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 产品定位产品定位产品定位产品定位参考片区主要面积供应段：参考片区主要面积供应段：主力成交面积段是主力成交面积段是80-12980-129之间，占比之间，占比60%60%产品定位前提产品定位前提 面积段 项目80以下80-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149150以上合计万科白鹭郡10055902150283001067合能洋湖公馆150546000045539794蓝光COCO410
120、00000000410广电兰亭湾畔12403720000804580中海二期0061201271903126301304中海三期00626212806200314华润橡树湾1401283840226296640641302广晟江山帝景04322002001121520001096利海米兰春天06827000333000671枫华府第108010811200000328金鼎公园尚4835030642606096034942帮盛水岸御园0601241229292000490云栖谷68158340621303400486洋湖style067646600000197合计1058108928196261
121、2221253855198141998120132013年洋湖片区累计供应货量达年洋湖片区累计供应货量达99819981套，套，主力面积段是主力面积段是80-12980-129之间之间，占比占比60%60%，大面积段产品供应较少，大面积段产品供应较少2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功面积段面积段80以下80-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149150以上套数比例套数比例11%11%28%6%12%13%9%2%1%调整方向调整方向取消保留保留取消保留保留少量取消取消调整后比例调整后比例15%45%20%15%5%l根据对片区内3个借
122、鉴意义最大的楼盘户型面积段配比分析可知， 80-100平米2+1、90-100和110-120的3房、120-130的3+1房户型是经过市场检验过的面积段配比，初步符合项目的户型面积段配比。l根据客户调查分析，80-90平米客户倾向于设计为2+1房，120-130平米客户倾向于设计成3+1房。初定配比初定配比户型户型功能型功能型2+12+1房房功能兼舒适型功能兼舒适型3 3房房功能兼舒适型功能兼舒适型3+13+1房房舒适型舒适型4 4房房面积段面积段80-9090-100,110-120120-130130-139比例比例15%15%65%65%1515% %5%5%PART5PART5PAR
123、T5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 产品定位产品定位产品定位产品定位根据片区内重点参照户型及项目规划初定面积段配比根据片区内重点参照户型及项目规划初定面积段配比产品定位产品定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功本案产品目标客户处于满足基本需求、追求性价比和生活便利的起步期；本案产品目标客户处于满足基本需求、追求性价比和生活便利的起步期；本案客户圈定范畴： 区域内客户整体特征明显，以岳麓去、天心区、雨花区为主，本案的首要客户为区域内同等面积段客户，即处于起步阶段的客户。阶段：阶段：精神精神特点：有固定的区域和形态要求关注点：带有面子尊贵感的特定带有面子
124、尊贵感的特定物业形态物业形态，如别墅如别墅/ /大平层豪宅大平层豪宅 阶段：阶段：形象形象特点：客户处于上升期，急需改变生活方式关注点：品质、品牌、生活方式 阶段：阶段：满足基本需求满足基本需求特点：创业期，实力有限关注点：基础硬件、性价比、便利性能力起步期发展成长期成熟壮大期本案目标客户，本案目标客户，与周边竞品客户与周边竞品客户重叠度高重叠度高PART5PART5PART5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区域构成关注点职业构成岳麓区、天心区及雨花区客户为主，地级市客
125、户为补充本地住户和拆迁户、周边商户、企事业员工、基层公务员为主追求性价比和生活便利，基本用于自住，比较注重产品的附加值通过思源五大客户描摹体系建立本案的客户特征：客户以地缘性客户为主，通过思源五大客户描摹体系建立本案的客户特征：客户以地缘性客户为主，地级市及其他区域为辅；本地住户和拆迁户、周边商户、企事业员工、基层地级市及其他区域为辅；本地住户和拆迁户、周边商户、企事业员工、基层公务员是核心客户；客户主要关注价格、配套、发展潜力公务员是核心客户；客户主要关注价格、配套、发展潜力PART5PART5PART5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 客户定位客户定位客户定位客
126、户定位客户定位客户定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功区域忠诚型：区域型客户，对区域生活具有高度忠诚度 性价比牵引型：精明人群，不是没有购买力而是追求高质高性价比品牌号召型：注重企业实力和开发经验注重性价比、配套、地段的城市中坚人群这类客户有以下三方面特点：地段导向型的性价比客户TARGET核心目标客户PART5PART5PART5PART5 住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位 / / / / 客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功必须从配套、品质更新生活方式的角度打造高性价比！突破市场！在市场标榜区位、诉求性价比效应的声
127、音中，我们需要通过产品、配套的组合，形成一个广泛认同的生活标通过产品、配套的组合，形成一个广泛认同的生活标准，提高性价比。准，提高性价比。PART 5PART 5PART 5PART 5 主题定位及发展策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略客户解析客户解析客户解析客户解析客户策略客户策略2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功客户对项目价值的感知体系FABFAB模型模型特征/本质（features）竞争的优势属性(advantages)给客户的利益(benefit)追求的产品高赠送舒适、功能齐备的居住要求的环境配套品质社区教育/商业配套稀缺纯粹便捷生活高预期值差异的
128、高层总价？广泛认同的生活方式项目价值标准的引导模型n属性引导：特色产品n利益引导：具有标签性的，无法复制的资源聚合和高标生活体验n本质引导：城市未来预期价值一、特色平台一、特色平台二、未来预期二、未来预期五、稀缺产五、稀缺产品品三、高尚环境三、高尚环境四、规模配套四、规模配套价值标准的构成PART 5 PART 5 PART 5 PART 5 主题定位及发展策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略客户价值解析客户价值解析客户价值解析客户价值解析客户策略客户策略2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PART 5 PART 5 PART 5 PART 5 主题定位及发展
129、策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略主题定位及发展策略形象定位形象定位形象定位形象定位形象定位形象定位URT(Urban Recreaist town)“都市休闲示范区计划”整体构想城市之心城市之心 阳光生活区阳光生活区两型社会两型社会居住居住样板工程样板工程2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功典范生活区新城市休闲综合体总体项目形象定位总体项目形象定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功PARTPART6 6 项目规划布局及开发组织项目规划布局及开发组织n地块价值解析地块价值解析n项目规划布局示意项目规划布局示意n项目经济测算项目经济测算2014SYSWIN客户成功
130、+员工成功=思源成功nA A地块：地块：地块狭长，西面临含浦大道，东面紧靠橡树湾高层，商业价值最低，适宜铺排住宅临街底商；nB B地块：地块：地块较为规整，位于靳江河大桥下，临含浦大道，昭示性好，且临景观面广，拥有一线景观资源，商业价值最高，适宜铺排街区式商业；nC C地块：地块：地块狭长，西面临含浦大道，北面临靳江河大桥，昭示性及景观资源仅次于B地块，适宜在含浦大道沿线铺排沿街底商，临靳江河大桥面铺排少量的街区式商业。地块商业价值：地块商业价值：B B地块地块C C地块地块A A地块地块地块价值解析地块价值解析地块地块价值解析价值解析PART 6PART 6PART 6PART 6 项目规划
131、布局项目规划布局项目规划布局项目规划布局/ / / /地块价值解析地块价值解析地块价值解析地块价值解析物业铺排示意图底底商商底底商商公公寓寓公寓商业街区住宅底商布局示意街区打造空中连廊2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功启动区开发建议：结合工程与营销启动区开发建议：结合工程与营销需求，建议将需求，建议将A A组团作为启动区组团作为启动区开发次序：工程考虑：自北往南开发，利于施工通道的组织与开发；推售组织：A组团(含住宅) ；B组团（含商业街区、公寓）； C组团（含住宅、底商）；D组团（含商业街区、住宅、公寓）推售理由：nA组团产品面积段较小；位置较差，产品档次相对较低,，以刚需低价
132、入市引爆市场；nB组团选取部分街区式商业及一栋公寓产品，形成阶段性溢价；nC组团选取第二批位置较差住宅产品，辅以沿街底商，回笼资金；nD组团推出楼王并辅以剩余公寓及街区商业产品实现溢价最大化；物业铺排示意图底底商商底底商商公公寓寓公寓商业街区住宅底商B B组团组团C C组团组团D D组团组团D D组组团团A A组组团团PART 6PART 6PART 6PART 6 项目规划布局项目规划布局项目规划布局项目规划布局/ / / /开发及推售组织开发及推售组织开发及推售组织开发及推售组织开发及推售开发及推售组织组织2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功市场比较法权重本项目江山帝景华润橡树
133、湾米兰春天中海国际社区5200530052007000（含1600精装）0.350.40.250.2区位201212121614交通159991110小区151013111313产品15612121214配套1068699景观1087977品牌1086969规模525355总分1006172717981权重金额1542 1821 1004 960 静态价格5327元/平米根据市场比较法，可计算出本案住宅的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案住宅的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案住宅的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案住宅的静态均价为5327532753275327元元元元/ / /
134、 /平米平米平米平米住宅住宅价格定位价格定位PART 6PART 6PART 6PART 6 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算/ / / /价格定位价格定位价格定位价格定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功市场比较法权重本项目米兰春天合能洋湖公馆570066000.650.35区位20151613交通15151214小区15121310产品15131211配套10667景观10965品牌10778规模5453总分100817771权重金额3897 2635 静态价格6533元/平米根据市场比较法，可计算出本案公寓的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案公寓的静态均
135、价为根据市场比较法，可计算出本案公寓的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案公寓的静态均价为6533653365336533元元元元/ / / /平米平米平米平米公寓公寓价格定位价格定位PART 6PART 6PART 6PART 6 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算/ / / /价格定位价格定位价格定位价格定位2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功市场比较法权重本项目江山帝景华润橡树湾米兰春天1000020000350000.550.350.1区位2011151518交通1510121213小区1510141414产品1510131313配套105989景观1067
136、98品牌106797规模52444总分10060818486权重金额4074 5000 2442 预期销售均价11516元/平米根据市场比较法，可计算出本案沿街底商的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案沿街底商的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案沿街底商的静态均价为根据市场比较法，可计算出本案沿街底商的静态均价为11516115161151611516元元元元/ / / /平米平米平米平米底商底商价格定位价格定位PART 6PART 6PART 6PART 6 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算/ / / /价格定位价格定位价格定位价格定位2014SYSWIN客户成功+员工
137、成功=思源成功因周边项目无在售因周边项目无在售街区式商业，用市场比较法进行测算无法得出较为准商业，用市场比较法进行测算无法得出较为准确的参考值，所以我们采用确的参考值，所以我们采用“租金反推法租金反推法”进行测算进行测算计算公式：售价计算公式：售价= =日租金日租金365365天天1212年年根据市场调研可知本案地块周边商铺平均租金约为100元/月，依据租金反推法计算公式我们可以计算出本案街区式商业街区式商业总体静态均价为14600元/，按照通过产品打造获得的10%溢价率，最终本案街区式商街区式商业业总体静态价格为1606016060元元/ /街区商业街区商业价格定位价格定位PART 6PAR
138、T 6PART 6PART 6 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算/ / / /价格定位价格定位价格定位价格定位根据租金反推法根据租金反推法根据租金反推法根据租金反推法, , , ,测算项目街区式商业的静态均价为测算项目街区式商业的静态均价为测算项目街区式商业的静态均价为测算项目街区式商业的静态均价为1 1 1 16060606060606060元元元元/ / / /平米平米平米平米2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功经济测算经济测算PART 6PART 6PART 6PART 6 项目经济测算项目经济测算项目经济测算项目经济测算/ / / /价格定位价格定位价格定位
139、价格定位经测算，项目总投资费用共计经测算，项目总投资费用共计12.112.1亿元，项目总销售收入约亿元，项目总销售收入约16.3516.35亿元，亿元，税后利润约税后利润约2.382.38亿，税后收益率约亿，税后收益率约14.6%14.6%。经测算，项目总投资费用共计12.1亿元，项目总销售收入约16.35亿元，税后利润约2.38亿，税后收益率约14.6%。物业物业类型类型面积配比（）面积配比（） 均价（元均价（元/ /平米）平米）住宅1049995327公寓494546533底商675011516街区式商业42000160602014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功THANK YOU
140、2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功宏观市场分析宏观市场分析宏观经济政策分析房地产市场附件：附件：2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功GDPGDPGDPGDP截止到截止到截止到截止到2013201320132013年底，长沙整体宏观市场环境较为平稳，但近年年底，长沙整体宏观市场环境较为平稳，但近年年底，长沙整体宏观市场环境较为平稳，但近年年底，长沙整体宏观市场环境较为平稳，但近年GDPGDPGDPGDP增速有所增速有所增速有所增速有所放缓，放缓，放缓，放缓，2014201420142014年受房地产市场影响，一季度年受房地产市场影响，一季度年受房地产市场影响，一季度年受
141、房地产市场影响，一季度GDPGDPGDPGDP增速为增速为增速为增速为10.8%10.8%10.8%10.8%，同比下滑，同比下滑，同比下滑，同比下滑0.70.70.70.7个百分点个百分点个百分点个百分点n2013年长沙全年实现GDP总值15951亿元，整体经济平稳增长，增速下滑1.3个百分点；n2014年一季度，长沙GDP总额为1608亿元，同比增长10.8%，受房地产市场影响，增速相比2013年一季度下滑0.7个百分点；宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析/ / / /宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功宏观市场分析
142、宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析/ / / /宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济长沙投资情况及同比增长趋势长沙投资情况及同比增长趋势固定资产投资增长较快；房地产开发投资稳定增长，固定资产投资增长较快；房地产开发投资稳定增长，固定资产投资增长较快；房地产开发投资稳定增长，固定资产投资增长较快；房地产开发投资稳定增长，由于受市场行情影响，由于受市场行情影响，由于受市场行情影响，由于受市场行情影响，销售面积及销售额暂时回落销售面积及销售额暂时回落销售面积及销售额暂时回落销售面积及销售额暂时回落宏观经济宏观经济2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功“ “央五条央五条” ”主要内容主要内容数
143、据来源：中国房地产指数5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行参会。此次会议再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，体现了中央“有保有压”的调控基调，通过差别化的信贷政策为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。 在商品住宅销售呈现低迷的背景下，“央五条”对刚需购房的贷款支持将在一定程度上起到稳定市场预期的作用，从而平稳当前部分城市的市场波动情况。宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析/ / / /宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍以刚需为主央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍
144、以刚需为主央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍以刚需为主央行明确提出支持首套房贷，释放刚需平稳预期，后期市场仍以刚需为主宏观政策宏观政策2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功n5月商品住宅新增供应60.4万平方米，同比下降19.3%，环比下降7.3% ；成交92.6万平方米，同比上升1.7% ，环比上升31.1% n2014年5月长沙住宅市场总体成交均价6101元/平米，同比下降3.41%，环比下降3.10%，整体呈量升价跌。 2014201420142014年长沙整体市场不乐观，开发商以价换量，住宅成交均价连续年长沙整体市场不乐观，开发商以价换量，住宅成交均价连续
145、年长沙整体市场不乐观，开发商以价换量，住宅成交均价连续年长沙整体市场不乐观，开发商以价换量，住宅成交均价连续4 4 4 4月下滑，月下滑，月下滑，月下滑，2014201420142014年年年年5 5 5 5月份住宅市场整体成交均价月份住宅市场整体成交均价月份住宅市场整体成交均价月份住宅市场整体成交均价62101621016210162101元元元元/ / / /平米，同比下滑平米，同比下滑平米，同比下滑平米，同比下滑6.9%6.9%6.9%6.9%，连续，连续，连续，连续4 4 4 4月下滑月下滑月下滑月下滑宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析/ / / /房地产市场房地产市场房
146、地产市场房地产市场房地产市场房地产市场2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功望城，33.71万方，占比12%芙蓉，18.57万方，占比7%天心，38.11万方，占比13%雨花，74.36万方，占比26%开福，44.17万方，占比15%岳麓，77.07万方，占比27%望城，40.38万方，占比22%芙蓉，11.11万方，占比6%天心，16.8万方，占比9%雨花，35.96万方，占比19%开福，26.02万方，占比14%岳麓，56.48万方，占比30%2014201420142014年一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升，其余几区成交全部下年一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升，其余
147、几区成交全部下年一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升，其余几区成交全部下年一季度长沙六区仅岳麓区成交占比有所上升，其余几区成交全部下跌跌跌跌宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析/ / / /房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况细分市场概况片区住宅市场片区住宅市场片区商业市场2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功麓山和苑兰亭湾畔白鹭郡洋湖公馆中海国际米兰春天枫华府第江山帝景水岸御园橡树湾麓山和苑和顺洋湖壹号COCO蜜城细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市
148、场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /市场概况市场概况市场概况市场概况片区项目较多，供应量大，市场竞争激烈片区项目较多，供应量大，市场竞争激烈片区项目较多，供应量大，市场竞争激烈片区项目较多，供应量大，市场竞争激烈洋湖style中天栖溪里项目名称项目名称总建面（万平）总建面（万平）米兰春天80江山帝景150水岸御园38枫华府第40橡树湾45中海国际130麓山和苑40洋湖style30万科白鹭郡29兰亭湾畔80合能洋湖公馆14和顺洋湖壹号17蓝光COCO蜜城11.6中天栖溪里15市场概况市场概况2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功项目名称项目名称总建面总建面 （万平）（
149、万平）总套数总套数去货量去货量推售户型推售户型/ /配比配比均价均价 （元（元/ /平米）平米）米兰春天80三期4428一二期已交房，三期70%两房35%三房50%四房15%5200水岸御园381182一期40%两房45%三房55%5100枫华府第40303970%两房35%；三房55%四房10%5200江山帝景15011906一、二、三期77%两房30%三房61%四房9%5600橡树湾452244一期60%二房35%三房55%四房10%5100-5700中海国际1309000一、二期交房三期高层30两房30%三房50%四房20%精装7000麓山和苑402898一二期已交房，三期40%两房35
150、%三房55%四房10%5700万科白鹭郡291319二期30%二房15%三房55%四房30%精装7800兰亭湾畔801121一期30%二房20%三房65% 四房5%6800合能洋湖公馆144343一期30%二房70%；三房30%6400和顺洋湖壹号17831一期暂未开盘两房65%三房35%6500-7000蓝光COCO蜜城11.6998一期30%两房40%小三房60%7100片区产品主要以二房、三房为主，区域是刚需产品和改善型为主，产品同质片区产品主要以二房、三房为主，区域是刚需产品和改善型为主，产品同质片区产品主要以二房、三房为主，区域是刚需产品和改善型为主，产品同质片区产品主要以二房、三房
151、为主，区域是刚需产品和改善型为主，产品同质化严重化严重化严重化严重细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /市场概况市场概况市场概况市场概况市场概况市场概况2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功 面积段 项目80以下80-8990-99100-109 110-119 120-129 130-139 140-149150以上合计万科白鹭郡10055902150283001067合能洋湖公馆150546000045539794蓝光COCO41000000000410广电兰亭湾畔124037200008045
152、80中海二期0061201271903126301304中海三期00626212806200314华润橡树湾1401283840226296640641302广晟江山帝景04322002001121520001096利海米兰春天06827000333000671枫华府第108010811200000328金鼎公园尚4835030642606096034942帮盛水岸御园0601241229292000490云栖谷68158340621303400486洋湖style067646600000197合计105810892819626122212538551981419981201320132013
153、2013年洋湖片区累计供应货量达年洋湖片区累计供应货量达年洋湖片区累计供应货量达年洋湖片区累计供应货量达9981998199819981套，主力面积段是套，主力面积段是套，主力面积段是套，主力面积段是80-12980-12980-12980-129之间，占之间，占之间，占之间，占比比比比60%60%60%60%，大面积段产品供应较少，大面积段产品供应较少，大面积段产品供应较少，大面积段产品供应较少细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /2013201320132013年供应情况年供应情况年供应情况年供应情况市场
154、概况市场概况2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功 面积段 项目80以下80-8990-99100-109 110-119 120-129 130-139 140-149 150以上合计万科白鹭郡304880170028200943合能洋湖公馆20510000043125590广电兰亭湾畔8501800000410306蓝光COCO14500000000145中海二期005420103154183140996中海三期0044434601400147华润橡树湾701237014624616015731广晟江山帝景02027217720146000617利海米兰春天05316000139
155、000352枫华府第860996100000246金鼎公园尚4835030642545896023923帮盛水岸御园04416334921000163云栖谷68150340451013300431洋湖style01740230000080合计52513271942401833865628866366702013201320132013年洋湖片区累计去化量达到年洋湖片区累计去化量达到年洋湖片区累计去化量达到年洋湖片区累计去化量达到6670667066706670套，套，套，套，80808080-139-139-139-139户型是去化结构主力，户型是去化结构主力，户型是去化结构主力，户型是去化结
156、构主力，片区市场需求以刚需为主片区市场需求以刚需为主片区市场需求以刚需为主片区市场需求以刚需为主细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /2013201320132013年去化情况年去化情况年去化情况年去化情况市场概况市场概况2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功竞品项目80以下户型80-8990-99100-109110-119120-129130-139140-149150以上合计万科白鹭郡27046503940403001289广电兰亭湾畔18808700306244029201900合能洋湖公馆
157、7703960011200001278和顺洋湖壹号0198178013219801321781016北大资源时光019248096481923024630蓝光COCO蜜城58600000000586中天栖溪里000002720128432832中国水电项目1952003002181100182001205中海国际社区00384384896051213202308华润橡树湾0051203842560001152邦盛水岸御园06425612864192000704江山帝景020020028020012000501050金鼎公园尚50280114702006070200864米兰春天79800000
158、000798洋湖style0341320297330000991枫华府第7012010010000000390合计2687199137471477292713901359734684169932014201420142014年片区潜在货量达年片区潜在货量达年片区潜在货量达年片区潜在货量达16993169931699316993套；其中套；其中套；其中套；其中90-13990-13990-13990-139户型达到户型达到户型达到户型达到10900109001090010900套，占比套，占比套，占比套，占比64%64%64%64%，2014201420142014年洋湖片区整体竞争更加激烈。年
159、洋湖片区整体竞争更加激烈。年洋湖片区整体竞争更加激烈。年洋湖片区整体竞争更加激烈。细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /2014201420142014年潜在供应年潜在供应年潜在供应年潜在供应市场概况市场概况2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功个案分析个案分析2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个案分析个案分析个案分析个案分析阶段物业 类型 建筑 面积 2013年
160、2014年2015年2016年2017年2018年1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4一期雅典三期8.3 哈佛二期17.2 二期哈佛三期26.6 雅典六期 南区别墅 三期哈佛四期28.5 四期雅典四期17.8 五期雅典五期13 六期哈佛五期24.2 哈佛二期，共哈佛二期，共1010栋，栋，17.217.2万万，20142014年主年主推产品。推产品。雅典三期，共雅典三期，共6 6栋，栋，8.38.3万万商务中心，商务中心，1.51.5万，万，20132013年年9 9月份正式开月份正式开放，届时售楼部会迁放，届时售楼部会迁至其至其1 1
161、楼。楼。项目总体量达项目总体量达项目总体量达项目总体量达150150150150万，是区域内规模最大的楼盘，开发周期长较长万，是区域内规模最大的楼盘，开发周期长较长万，是区域内规模最大的楼盘，开发周期长较长万，是区域内规模最大的楼盘，开发周期长较长江山帝景江山帝景江山帝景江山帝景2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个案分析个案分析个案分析个案分析产品构成：以产品构成：以产品构成：以产品构成：以83-10083-10083-10083-100产品为绝对主力，占比
162、约产品为绝对主力，占比约产品为绝对主力，占比约产品为绝对主力，占比约58%58%58%58%面积段套数配比83-8932436.32%90-9720022.42%102-10910411.66%110-11911212.56%120-129566.28%129-1319610.76%20132013年度主要货源：年度主要货源：83两室两厅一卫87两室两厅一卫江山帝景江山帝景2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个案分析个案分析个案分析个案分析资源占有：项目占有型
163、资源丰富，教育、商业配套资源优势突出资源占有：项目占有型资源丰富，教育、商业配套资源优势突出资源占有：项目占有型资源丰富，教育、商业配套资源优势突出资源占有：项目占有型资源丰富，教育、商业配套资源优势突出占有型资源占有型资源l教育：教育：项目自带2所品牌双语幼儿园、1所师大附中博才实验中学。片区内中加国际中学、雅礼中学、博才小学等多所教育机构l交通：交通：，2趟直达项目公交，步行5分钟至学士路口有多趟公交，l园林：园林：20多万欧陆风情水景园林的景观，约15000的内湖贯穿于小区之中（哈佛假日10000）。l商业：商业：自身带有15000平米豪华商务中心，8万平米精品商业街，3000超市以及麓
164、枫华天假日酒店。江山帝景江山帝景2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功占地面积占地面积360000平米建筑面积建筑面积1300000平方米 物业类别物业类别住宅建筑类别建筑类别高层装修状况装修状况精装户型面积户型面积80-160容积率容积率3.67绿化率绿化率40.02%物业公司物业公司中海物业管理有限公司长沙分公司开发商开发商长沙中海兴业房地产有限五期五期四期四期项目规划项目规划五期五期三期蓝岸三期蓝岸二期橙郡二期橙郡一期臻观一期臻观中海国际社中海国际社区区细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个
165、案分析个案分析个案分析个案分析项目体量大，产品线丰富，以高附加值精装产品及品牌开发商优势吸附客源项目体量大，产品线丰富，以高附加值精装产品及品牌开发商优势吸附客源项目体量大，产品线丰富，以高附加值精装产品及品牌开发商优势吸附客源项目体量大，产品线丰富，以高附加值精装产品及品牌开发商优势吸附客源2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功户型配比户型配比面积（）户数户数比例80-8430610.04%93-96112236.85%108-11356118.42%123-12752817.34%135-14446215.17%159-161662.16%共计3045100%面积（）面积（）户数
166、户数户数比例户数比例989873250.07%1181181288.76%12712725617.51%13113121414.64%1441441329.03%共计共计1462100%面积（）面积（）户数户数户数比例户数比例建筑面积（）建筑面积（）建筑面积比例建筑面积比例94 94 382 17.49%35908 14.46%104 104 386 17.67%40144 16.17%115 115 383 17.54%44045 17.74%113 113 515 23.58%58195 23.43%133 133 377 17.26%50141 20.19%133 133 12 0.55
167、%1596 0.64%142 142 125 5.72%17750 7.15%139 139 4 0.18%556 0.22%2184 100.00%248335 100.00%一期臻观二期橙郡三期蓝岸细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个案分析个案分析个案分析个案分析项目产品主力面积区间为项目产品主力面积区间为90-90-130130，占比超过，占比超过74%74%中海国际社中海国际社区区2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功产品与配套：产品与配套：u全供暖品牌精装u园林（五带、三岛、三核心）u中海博才小学客厅玄关暖气片细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场/ / / /个案分析个案分析个案分析个案分析中海国际社中海国际社区区2014SYSWIN客户成功+员工成功=思源成功产品以刚需为主，主要集中在80-130平米的两房、三房户型项目众多，供应量大，同质化竞争较为严重去化主力以中海、华润等一线品牌为主细分市场概况细分市场概况细分市场概况细分市场概况/ / / /片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场片区住宅市场 | | | | 小结小结小结小结
