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1、东乡县市场调研报告调研人员：马立柱、邢俊2013年6月2日上海蓝箭资产管理有限公司目录东乡概况一东乡县主要项目介绍二地块分析三结论四江西省抚州市一、东乡概况区位介绍东乡县位于江西省中东部、抚州市北部，约50万人口，近百亿GDP,经济发展状况区域领先、总体落后，第三产业受抚州、鹰潭、南昌制约未成规模，居民消费潜力巨大，市场总体呈现供应不足，县城商贸物流休闲餐饮产业化、规模化亟待提高，县城消费区域影响力疲软，第二三产业投资潜力巨大，但投资软环境不尽成熟。总人口：46万、城区人口20万，王安石、舒同故里，教育产业发达，有“荆公故里、赣东门户”之美称；人文环境国土环境东乡县下辖9镇、4乡、4个农场，总
2、面积1270平方千米，县城面积20平方千米，是全国主要商品粮产地，公路铁路交通发达；经济环境农业发达、工业健康起步、商贸物流业蓄势待发，县城内消费需求旺盛，供应不足，跨县域消费覆盖能力弱，有明显的高端消费中心城市依赖性，属优质投资阶段；一、东乡概况环境介绍一、东乡概况产业结构一、农业大县一、农业大县支柱产业：生猪产业、绿壳蛋产业、蚕桑产业、葛产业支柱产业：生猪产业、绿壳蛋产业、蚕桑产业、葛产业二、工业基础二、工业基础支柱产业（一园三区支柱产业（一园三区 ）：医药化工、机电冶金、轻工纺织）：医药化工、机电冶金、轻工纺织三、新兴服务业三、新兴服务业支柱企业：佛岭生态园区、半山国际酒店支柱企业：佛岭
3、生态园区、半山国际酒店立足于农业，大力发展工业和第三产业，形成“三驾车”共同拉动经济增长的局面。一、东乡概况城市总体规划由于受沪昆铁路、沪昆高速铁路的影响，城市向西方向的发展受到了一定的限制，未来的发展方向更倾向于南部、北部。工业支柱产业总产值一区三园五大支柱产业：医药、化工、机电汽配、陶瓷、轻工纺织。规模以上工业总产值为148亿元。一区：经开区（正在搬迁）；三园：东升工业园（含渊山岗、金桥、红亮三个工业板块）；东辉工业园（含东山、南山两个工业板块）；东腾工业园（新建）。一、东乡概况工业概况一、东乡概况经济数据分析从图表可以看出，东乡县相较于抚州市其他县城南丰县、余干县来看GDP及固定资产投资
4、略高，但与怀宁县相比略差，与肥西县差距很大。一、东乡概况经济数据分析从图表中看出，东乡县的社会消费品零售总额、财政收入略高于南丰和余干、略低于怀宁、与肥西差距较大，同时近三年东乡县的社会消费品总额增速较慢，社会购买力提升不大。一、东乡概况经济数据分析从图表中看出，东乡县的城镇居民可支配收入及农民人均纯收入与怀宁县、肥西县相当。p投资公司：江西荣成机械制造有限公司独资兴建p投资金额：5亿元p占地面积：400亩p主要建设：汽车悬架支臂、汽车转向器系统、汽车橡塑密封件、汽车金属型材四家制造公司；一个国家级技术检测、研发中心；一个汽配专业市场。汽车悬架支臂、汽车转向器系统二者已建成年产100万台转向杆
5、臂和200多万套横直拉杆，二者国内市场占有率15%，销售额10亿元，创税8000万元。二、东乡县主要项目介绍荣成汽配科技园由此可以看出，东乡县的汽配产业是具有一定的工业基础的，因此会对汽配行业起到一定的支持作用。二、东乡县主要项目介绍东乡（永康）五金汽配科技园p投资公司：浙江永康客商p投资金额：20亿元p占地面积：100亩p主要生产：汽车配件、摩托车配件，产品远销国内外随着汽车配件加工厂在东乡落户的越来越多，对做产地型汽配市场是有很大好处的。二、东乡县主要项目介绍陶瓷公司p江西东泰陶瓷有限公司p占地面积：150亩p投资：2亿元p年产3000万平米各类瓷砖p江西嘉佳陶瓷公司p占地面积：120亩p
6、投资：9500万p年产各类陶瓷2800万平米p江西盛源陶瓷有限公司p占地面积：110亩p投资：12亿元p年产50万件日用陶瓷及相关配套产品p江西新闽泰陶瓷有限公司p占地面积：80亩p投资：3.6亿p年产50万平米各类陶瓷p江西海鹏木业发展有限公司p占地面积：70亩p投资：1亿元p年产9万立方米陶瓷包装材料p海润陶瓷有限公司p占地面积：500亩p投资：6亿p年产墙砖3000万件通过市场调研发现，汽配市场不如建材市场强劲，建材有更好的工业基础，这样就能建立一个以汽配建材为主要业态的专业市场。p投资单位：江西绅丰实业有限公司p总建筑面积：28万平方米p投资：10亿元p主要建设：各类通用仓库，建筑面积
7、8万平方米；各类交易市场，建筑面积4万平方米；包装车间，建筑面积3万平方米；加工车间，建筑面积3万平方米，货物堆场，建筑面积1.2万平方米；停车场，建筑面积2万平方米；教育研发基地，建筑面积1.8万平方米；综合服务大楼，建筑面积1.2万平方米；职工宿舍、食堂、加油站等配套服务设施，建筑面积3万平方米。二、东乡县主要项目介绍赣东商贸物流园赣东商贸物流园的建设，对专业市场物品的仓储、流通都是有利的，降低了仓储流通的成本，提高了流通的速度和质量。地址子山路与行政东路交汇处开发商江西东景房地产开发有限公司东乡分公司规模138000产品多层面积131-143平方米价格3800元/平方米项目特色1.位于行
8、政新区。2.规模小，易于消化。物业种类销售套数去化率多层950套88%二、东乡县主要项目介绍东景新龙花苑价格表现：最低价格卖到3589元，最高卖到3893元，价格平稳，上下波动不大。地址东乡县迎宾大道（火车站西侧）开发商江西辰鑫投资有限公司规模26937平米产品多层、商铺面积128.5-120平米价格3200元项目特色1、出了住宅还有站前商业街。2、县重点工程，已纳入东乡火车站广场建设范围，将打造成休闲、娱乐、居住为一体的商住服务区。二、东乡县主要项目介绍贰站街价格表现：位置好比同类产品价格稍低。物业种类销售套数去化率多层小高层651套90%商铺99套100%地址东乡县大富工业大道雨帆花园开发
9、商江西雨帆房地产开发有限公司规模48533产品多层、高层、商铺面积110-130平方米价格3700元、商铺14888元项目特色1、环境优美，临近千子湖畔。2、交通便利，位于大富岗工业大道直通高速路口。3、县文化中心，比邻三中。4、未来的城市中心。二、东乡县主要项目介绍余帆花园价格表现：价格最低的只卖都了3000元，最高的卖到了4000元，价格波动大。物业种类销售套数去化率多层、高层675套65%商铺0套0%地址东乡县龙山北路（半山国际大酒店旁）开发商江西佰信房地产开发有限责任公司规模31250产品小高层面积110-130平方米价格3700元项目特色在半山国际大酒店旁休闲娱乐方便，县医院也在建设
10、，升值潜力巨大。二、东乡县主要项目介绍江南星臣价格表现：均价在3700元比附近楼盘价格稍低物业种类销售套数去化率小高层168套100%地址浙赣线以南，东抚路以东开发商东乡县房地产综合公司（国际物流汽贸城）规模产品多层、商铺面积120平米价格1800元、商铺6700元项目特色以汽配城为依托，商业物业升值潜力大。二、东乡县主要项目介绍汽配城.国际花园价格表现：住宅售价较低，以商铺销售和收取租金为主。物业类型销售套数去化率多层291套90%商铺150套90%p区位：东乡县龙山北路龙门大桥南头p开发商：江西华阳投资有限公司p招商运营：深圳意点红咨询顾问有限公司p总建筑面积：8.8万平米p商建面积：5万
11、平方米p容积率：4.6p商业定位：一站式购物，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住位一体的城市综合体p主力店：好又多超市、肯德基、百货商场、旋转餐厅p商铺出售率：75%p开门率：55%p商铺售价：2万元p住宅均价：4700元/平米p旋转餐厅：100元/人p停车位：500个二、东乡县主要项目介绍中央购物公园中央购物公园为目前东乡县最繁华地段，围绕此地段形成了城市中心商圈，人气较高，商业繁荣。二、东乡县主要项目介绍中央购物公园中央购物公园优势分析及对专业市场启示优势分析优势分析1.经营模式优势：定位城市综合体2.特色优势：使千店一面变为个性店面3.营销优势：引进深圳意点红投资顾问公司负责全面的招商运营。
12、4.规模优势：商建面积5万平米，大型超市、星级酒店、七大会所、八大主题商业5.品牌优势：华阳投资公司，基础实力雄厚，在东乡有良好的政府协作资源。专业市场启示专业市场启示1.经营模式：定位以汽配建材为主要业态的综合市场2.特色优势：使沿街面分散、业态单一、装修百态、无广告宣传的商家，形成统一规划、统一经营、统一装修模式、统一宣传的专业是市场3.营销优势：上海蓝箭资产管理有限公司从前期规划、中期建设、后期招商运营全程参与，有力于决策的方向性与准确性。4.规模优势：商建面积将达10万平米以上，涵盖汽配、五金、建材、小商品等众多业态。5.品牌优势：万盟置业始终致力于专业市场的开发，以在国内开发众多专业
13、市场。二、东乡县主要项目介绍家居建材市场据调查，东乡县家居建材市场仅有一家商铺数量：80户，沿街商铺数不胜数缺点：一、内部因素1、规模小2、业态单一3、业态杂乱4、销售不集中二、外部因素1、市场环境恶劣2、市场无人管理，经营无需东乡的建材家居需要进行统一的销售、管理，家居建材市场的建立是可行的。商铺数量：120户左右主要商家：汽摩配件商、农用车及小车整车销售、汽摩维修商缺点：一、内部因素1、规模小，没名气2、业态单一，不能满足商家采购需求二、外因1、市场环境恶劣2、市场管理不科学3、宣传不到位二、东乡县主要项目介绍小型汽配城汽配市场分布杂乱，管理不规范，需要统一管理。二、东乡县主要项目介绍各类
14、项目市场分析汽配建材综合市场有良好的基础一.工业:1.荣成汽配科技园主产汽车悬架支臂、汽车转向器系统、汽车橡塑密封件、汽车金属型材，年产100万台转向杆臂和200多万套横直拉杆，二者国内市场占有率15%。2.东乡（永康）五金汽配科技园主产汽车配件、摩托车配件，产品远销国内外。3.六大陶瓷公司及配套公司年产各类陶瓷30000万方，公司落户越来越多，规模也不断扩大。二.市场1.原来的汽配城已经初具规模，对新汽配城的招商有一定客户基础。2.自发形成的五金建材市场商户众多，并出现沿街经营，对五金建材的招商积累了客户。三.物流赣东物流园的建设，有利于专业市场的仓储、配送，降低成本提高配速速度和质量。四.
15、楼盘通过对各楼盘分析可以看出，房价均价4000元/平米，商铺12000元/平米，消费水平高，购买力强；每个房产公司都或多或少的涉及到了商业地产，说明商业地产势头强劲。五.中央购物公园中央购物公园成功的五大优势，专业市场同样具有，购物公园没有的优势专业市场也有，购物公园在东乡能成功，专业市场在东乡也能成功。三、地块分析高铁站地块高铁站地块1、紧邻城市主干道龙山大道，靠近320国道，交通便利。2、地形方正，位置优越。S S1、高铁站的建成将提升附近人气。2、地处政务新区，未来城市发展方向。OO1、地处非核心商圈。2、周边尚处于开发阶段，无成熟住宅小区。3、人流量少，配套设施欠缺。ww周边发展进度尚
16、不能明确，对本地块的建设造成影响。T T三、地块分析体育馆地块1、位置优越，交通便利。2、离城区繁华地段及火车站较近。3、附近住宅较多，在体育馆附近，人流量可观。S S对周边学校、医院可能造成一定的影响。T T1、周边商业尚不发达2、道路将要进行改造。ww1、县一中选址附近，建成后将带动人气。2、周边配套将逐渐形成。OO三、地块分析火车站地块火车站地块1、位于火车站旁，交通便利，地理位置优越。2、人流量大，配套设施完备。S S站前路建设完成，带动周边商业氛围，吸引更多消费人群OO火车站旁，鱼龙混杂，对人身及财产安全具有一定的威胁。T T1、距离城区较远。2、固定消费人群较少。3、火车站旁声音嘈
17、杂，环境较差。ww四、结论东乡投资环境分析经过我们的调查分析，对东乡县的投资环境有了初步的了解。东乡县目前处于一个快速发展的阶段，以工业带动全县经济为主，在抚州市内属于经济水平较高的县区。虽然东乡县目前每年保持着良好的发展速度，但当农业与工业发展到一定的地步，其经济增长速度必然会有所下降，因此东乡县必然需要调整产业结构，将经济侧重点转移到第三产业中来。从东乡县的各种经济数据来看，东乡县的社会购买力在不断增长，居民生活水平不断提高，因此对于各种商品、服务的需求都会逐年增加，而目前东乡县的第三产业并不发达，有着很大的潜力和成长性。因此我们认为，东乡县在具有良好的工农业基础的支持下，发展第三产业将事
18、半功倍，具有一定的可投资性。四、结论东乡县城区土地级别与基准地价表根据东乡县城区土地级别与基准地价表，及我们的实地调研，我们做出了如下结论。四、结论高铁站地块建议高铁站地块可建设商业综合体业态：酒店、餐饮、娱乐、超市地价：30-50万/亩1.有建材汽配相关的工业基础2、比邻火车站、汽车站、县医院商业潜力巨大。3、来往旅客多需求两大。4、在本区域内有规模优势。5、开放商及顾问公司实力强。1、处于非核心商圈。2、周边缺乏商业氛围。3、周围小区有待开发，人流量不足。1、餐饮、住宿、娱乐、酒店半山酒店可能会产生一定的竞争。2、周围正在开发小区入住率无法保障。1、在本区域内是空白市场，没有竞争对手。2、
19、随着旋转餐厅及佛岭生态园的建设，人流会越来越大。优势劣势机会风险体育馆地块可建设以建材汽配为主的专业市场业态：家居、建材、汽配地价：60-80万/亩四、结论体育馆地块建议1、位于龙山大道、站前大道主干道旁，通达性好。2、有建材汽配市场基础。3、比邻320国道、火车站交通便利。4、对面是一中、体育场，旁边有汽配城，商业潜力大。1、周边商圈尚未形成。2、旁边道路要改造。1、相对地价可能会高。2、人的观念相对保守。1、定位高，本县正规专业市场空白。2、老市场缺点多。优势劣势机会风险四、结论火车站地块建议火车站地块可建设专业批发市场业态：家居、建材地价：40-60万/亩1、交通物流方便。2、有建材汽配
20、市场基础。3、在城市的主干道旁，火车站对面，地理位置优越。4、人流量大。1、固定消费人群较少。2、火车站旁声音嘈杂，环境较差。1、商业相对独立，无互补市场支持。2、商业氛围不足，商户过分担心，导致入驻率不理想。1、借助火车站交通方便的优势，开展专业市场批发。2、老市场交通不便。优势劣势机会风险四、结论投资建议及准备工作一、投资建议我们的建议是投资高铁站地块，建立一个颇具规模的商业综合体。相较于另外两个地块，高铁站地块具有更大的优势。特别是政务新区的发展，将对周边的商业项目起到一个非常大的作用。二、前期准备1、注意了解周边区域的发展，虽然目前已经进行规划，但具体进度还需跟进。2、深入了解东乡县各商业项目，特别是同类市场的经营状况，商户的情况等。一方面可以了解市场，另一方面可以作为资源储备。
