房地产策划山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报811213PPT43M

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1、滨州项目前期工作提报市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市概况城市概况商业市场商业市场周边城市周边城市项目地块项目地块项目定位项目定位业态分布业态分布产品建议产品建议模式及通路模式及通路价格建议价格建议参考案例参考案例嘉年华嘉年华提报目录市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市概况市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市简述滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与临东营市，南连淄博市，西南与

2、济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近骅市相望，城区常住人口近5050万。万。 滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。北经济区和中原经济区的枢纽。 滨州市矿产潜在总值滨州市矿产潜在总值14001400亿元，居全省第六位，亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有全市已探明的矿产有2626种，已开发种，已开发1515种。是全国第种。是全国第二大油田二大油田

3、胜利油田的主采油区，胜利油田的主采油区， 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市城市“四环五海四环五海”规划建设规划建设 自自20022002年下半年以来，滨州市委、政年下半年以来，滨州市委、政府组织规划设计部门和邀请部分专家，立府组织规划设计部门和邀请部分专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了立了“四环五海四环五海”的规划：的规划：“四环四环”就是就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点（简称路环、水环、绿环、景环）；点（简称路环、水环、绿环、景环）；“五海五海”就是

4、建设中海（天）、西海（地）、就是建设中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）五北海（人）、南海（情）、东海（水）五个大型水库。个大型水库。城市规划市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询n滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联 济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。n滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的

5、海上北大门，交通便利。海上北大门，交通便利。n滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。n滨州市远期规划规划目标为滨州市远期规划规划目标为200200万人口的城市，万人口的城市，“四环五海四环五海”工程的实工程的实 施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。总结市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询 全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造

6、纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业体系，规模以上工业企业755755户，销售收入过百亿元企业有户，销售收入过百亿元企业有2 2户，中国企业户，中国企业500500强有强有3 3户，上市公司有户，上市公司有5 5家。家。20042004年，全市规模以上工业实现产品销售收入年，全市规模以上工业实现产品销售收入810810亿元亿元, ,实现利实现利税税7272亿元。亿元。 经济概况市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询n滨州确立了滨州确立了“工业兴市工业兴市”的遵

7、旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部 件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。n滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比 重达到重达到54.8%54.8%。民营经济实交税金。民营经济实交税金47.5047.50亿元，增长亿元，增长33.4%33.4%，占全部税收的比，占全部税收的比 重达到重达到56.5%56.5%；n利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；利用

8、外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；n城市居民恩格尔系数为城市居民恩格尔系数为30.7%30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%35.9%调整为调整为 30.9% 30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；，居民消费结构进有待进一步改善；n住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；n人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成 较理性的消费习惯。较理性的消费习惯。n滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知

9、名特产，工业方面则拥滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥 有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。总结市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业市场市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市商业划分城区划分城区划分商圈划分商圈划分市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业市场情况主要商圈主要商圈租金水平租金水平主要业态主要业态代表个案代表个案渤海七路中心商圈渤海七路中心商圈 3.3-73.3-7元

10、元/ /平方米平方米天天 百货、服装百货、服装渤海国际广场、滨州渤海国际广场、滨州百货大楼百货大楼 汽车站商圈汽车站商圈2.2-4.52.2-4.5元元/ /平方米平方米天天 家具、日用百货、小家具、日用百货、小商品商品 新兴市场新兴市场 、东狮家、东狮家具城、富泽商贸街具城、富泽商贸街 高杜社区商圈高杜社区商圈0.26-0.50.26-0.5元元/ /平方米平方米天天 建材建材 茶叶交易市场、古玩茶叶交易市场、古玩市场和待建的图书城市场和待建的图书城 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业个案分析市场研究部Market Research滨州项目前期工

11、作提报金贝 策划 咨询地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营业面积：营业面积：2.72.7万平方米万平方米商铺形态：板式商业商铺形态：板式商业单套面积：单套面积：15-2015-20平米平米经营档次：中高档品牌产品经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁运营模式：租赁开业时间：开业时间：20032003年初年初出租率：商场入驻已满出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点优惠政策：扣点25%-28%25%-28%经营状况：良好经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商

12、厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。集聚人气。竞争劣势：停车位不足。竞争劣势：停车位不足。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售其他情况：主要经营日用消费品的批发零售, ,属于大型综合超市业态。是目前滨州属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能开业以来，始终保持滨州零售百货业龙

13、头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。银座购物广场市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询黄金大厦地理位置：地理位置： 黄河三路与渤海七路交汇处黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：营业面积： 80008000平方米平方米商铺形态：商铺形态： 板式商业板式商业单套面积：单套面积： 20203030平米平米经营档次：经营档次： 中档中档业态分布：业态分布： 百货类百货类 运营模式：运营模式： 租赁租赁开业时间：开业时间：20062006年年1010月月出租率：约出租率：约60%60%优惠政策：无

14、优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现

15、代化高档购物中心，高档购物中心，ITATITAT连锁店位于该商厦三层。连锁店位于该商厦三层。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询百货大楼地理位置：黄河五路渤海七路地理位置：黄河五路渤海七路营业面积：营业面积：1.61.6万平方米万平方米商铺形态：板式商铺形态：板式单套面积：单套面积：15152020平米平米经营档次：中低档经营档次：中低档运营模式：运营模式： 租赁租赁开业时间：开业时间：19961996年年1010月月出租率：出租率：90%90%经营状况：经营状况一般。经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸

16、引人流；竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次不高，对形象影响不利；次不高，对形象影响不利；其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于19791979年年1010月开业，是全区月开业，是全区信誉较高的信誉较高的“老字号老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。

17、目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询百加百商城地理位置：黄河五路渤海六路交汇处地理位置：黄河五路渤海六路交汇处营业面积：营业面积：60006000平方米平方米商铺形态：微型蜂巢式商铺商铺形态：微型蜂巢式商铺单套面积：单套面积：4-84-8平方米平方米经营档次：中低档经营档次：中低档运营模式：租赁运营模式：租赁开业时间：待定开业时间：待定租金水平：一层租金水平：一层6.26.29.69.6元元/ /平米平米/ /天；二层天；二层5.25.28.88.8元元/

18、/平米平米/ /天；三至四层天；三至四层2 23 3元元/ /平米平米/ /天天出租率：出租率：60%60%优惠政策：开业可免半年的租金优惠政策：开业可免半年的租金 经营状况：待开业经营状况：待开业竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商工作进展不利工作进展不利 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询在建在售项目市场研究部Market

19、Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询渤海国际广场地理位置：黄河四路渤海七路地理位置：黄河四路渤海七路开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司主要产品：商铺、国际酒店、主要产品：商铺、国际酒店、SOHOSOHO公寓、智能化写字楼等公寓、智能化写字楼等总建面积：总建面积：2626万平方米，商业约万平方米，商业约1818万平方米万平方米商铺形态：临街商铺、商业內街等商铺形态：临街商铺、商业內街等租售模式：销售租售模式：销售主力面积：主力面积：46-8546-85平方米平方米售价：在售部分售价：在售部分1.4-2.21.4-2.2

20、万元万元/ /平方米平方米租金市价：已开业部分一层租金市价：已开业部分一层2.75-72.75-7元元/ /平方米平方米天天二层二层1.8-2.31.8-2.3元元/ /平方米平方米天天三层三层0.78-1.30.78-1.3元元/ /平方米平方米天天工程进度：部分在建，部分已开业工程进度：部分在建，部分已开业竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式

21、，缺乏统一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询国贸新天地地理位置：黄河四路渤海七路地理位置：黄河四路渤海七路开发商：滨州海鑫置业有限公司开发商：滨州海鑫置业有限公司主要产品：商铺、写字楼等主要产品：商铺、写字楼等总建面积：总建面积：6 6万平方米万平方米商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.54.5米；米；租售模式：可租可售租售模式：可租可售主力面积：暂未划分面积主力面积：暂未划分面积售价：待定，目前暂未开售；售价：待定，目前暂未开售；

22、工程进度：该案于工程进度：该案于0707年年3 3月开工，目前主体在建月开工，目前主体在建交付时间：交付时间：20082008年年5 5月月竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALLMALL业态，且经营高档内容，填补了市场业态，且经营高档内容，填补了市场空白。空白。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询站前财富广场地理位置：黄河二路渤海二十一路地理位置：黄河二路渤海二十一路开发商：

23、滨州市天润房地产开发有限公司开发商：滨州市天润房地产开发有限公司主要产品：商铺、酒店、住宅等主要产品：商铺、酒店、住宅等占地面积：规划共占地面积：规划共1111万平方米万平方米总建面积：规划共总建面积：规划共1616万平方米，目前的大型家具博览中心万平方米，目前的大型家具博览中心3 3万平方米，四栋内街商铺楼万平方米，四栋内街商铺楼6 6万平方米，共万平方米，共200200余套余套商铺形态：临街商铺商铺形态：临街商铺1-21-2层联体、内铺等；层联体、内铺等；租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.11.1元元/ /平方米平方米天；租金月付；

24、租金天；租金月付；租金按年签。按年签。主力面积：临街商铺主力面积：临街商铺50-30050-300平方米平方米售价：售价：1 12 2层联体商铺：层联体商铺：2700270038003800元元/ /平方米；一楼均价在平方米；一楼均价在3000-32003000-3200元元/ /平方米；平方米；工程进度：目前家具博览中心已开业；工程进度：目前家具博览中心已开业；竞争优势：毗邻客运总站和竞争优势：毗邻客运总站和220220国道，交通优势明显；规划业态丰富；国道，交通优势明显；规划业态丰富；竞争劣势：开发区明显人气不足竞争劣势：开发区明显人气不足简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾

25、馆、大型休闲娱乐广场为一体简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县区。区。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询新兴市场二期地理位置：黄河四路渤海三路地理位置：黄河四路渤海三路总建面积：总建面积：3.63.6万平方米；万平

26、方米；商铺形态：一层挑高商铺形态：一层挑高6.36.3米，有内街米，有内街单套面积：单套面积：35-7035-70平方米平方米售价：售价：3000-140003000-14000元元/ /平米；平米；竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优惠政策。惠政策。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。简况：简况： 一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，税务免三年，物

27、业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询海得汽配城建设现状：工程在建建设现状：工程在建地理位置：渤海五路黄河六路以北地理位置：渤海五路黄河六路以北 营业面积：营业面积：4.84.8万平方米万平方米商铺形态：板式商铺形态：板式单套面积：单套面积：50507070平米（单层面积）平米（单层面积）100-140100-140平米（平米（1-21-2层联体面积）层联体面积）经营档次：中高档汽车美容、修理经营档次：中高档汽车美容、修理业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区

28、、配件区。业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区。运营模式：可租可售运营模式：可租可售开盘时间：开盘时间：20072007年年 销售单价：销售单价：3500350040004000元元/ /平米平米开业时间：开业时间：20082008年年6 6月交付使用月交付使用优惠政策：优惠政策：3 3年免税，年免税，2 2年税收减半年税收减半 经营状况：还未成型，没有经营经营状况：还未成型，没有经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营带动人气。带动人气。竞争劣势：市场的培育需要时间竞争劣势：市场

29、的培育需要时间其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为1414米；规划米；规划底层商铺底层商铺308308套；二、三层为套；二、三层为SOHOSOHO商务办公，共商务办公，共619619套。停车位套。停车位400400个。个。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询规划项目滨海新天地滨海新天地 滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途

30、客运站。东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。该项目规划总建筑面积该项目规划总建筑面积2424万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八个区，北侧个区，北侧4 4个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧4

31、 4个区，东侧三区皆个区，东侧三区皆为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市（大卖场）。二层商铺规划以（大卖场）。二层商铺规划以6 6米见方网格布置，进深米见方网格布置，进深2424米，一分为二，两面临米，一分为二，两面临街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场（数码广场与超市）要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场（数码广场与超市）以以8 8米见

32、设计，依据临街面设计成米见设计，依据临街面设计成8 8米米* *8 8米的一套小商铺，其余为大卖场大空间米的一套小商铺，其余为大卖场大空间的设计。东北角的设计。东北角2424层经济型酒店层经济型酒店4 4层以上设标准客房，每层层以上设标准客房，每层2020套，顶层设酒店行套，顶层设酒店行政酒廊。政酒廊。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询齐齐发（滨州）国际大市场项目齐齐发（滨州）国际大市场项目 该项目规划建筑面积该项目规划建筑面积130130万平方米，整个市场规划建设六大中心，将万平方米，整个市场规划建设六大中心，将主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮

33、具、小商品、食品等多种产品，主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多种产品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发（滨州）大市配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发（滨州）大市场房地产有限公司；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海场房地产有限公司；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海二十四路附近；占地二十四路附近；占地800800亩左右；刚刚启动建设；亩左右；刚刚启动建设； 1-31-3层联体建筑，层联体建筑，1 1层用层用作商铺，作商铺，2-32-3层用作办公、居住。整个项目分三期工程，一期工程层用作办公、居住。整个项目分三期

34、工程，一期工程600600亩，亩，建设建设4040万平方米。该项目的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体万平方米。该项目的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体的的“产业链产业链“，建成后的市场入住经营客户，建成后的市场入住经营客户4 4万户。万户。银座滨州二店银座滨州二店地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区拆迁尚未完成。拆迁尚未完成。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业供需状况房地产整体供应状况房地产整体供应状况 2006 2006年滨州房地产开发投资

35、健康发展。全年房地产开发投资完成年滨州房地产开发投资健康发展。全年房地产开发投资完成15.515.5亿元，与上年亿元，与上年基本持平，商品房施工面积基本持平，商品房施工面积144.49144.49万平方米，比上年下降万平方米，比上年下降19.1%19.1%，商品房竣工面积，商品房竣工面积52.152.1万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长20%20%，销售商品房，销售商品房53.853.8万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长23%23%。滨州房地产市。滨州房地产市场发展程度较低，市场存在巨大潜力，场发展程度较低，市场存在巨大潜力，20062006年统计结果表明，年统计结果表明，2006

36、2006年滨州市实现商品住年滨州市实现商品住宅销售宅销售48.248.2万平方米，比万平方米，比20052005年增长年增长22.1%22.1%。全年城市居民人均可支配收入。全年城市居民人均可支配收入1172611726元，增元，增长长14%14%。巨大的需求背后是一触即发的市场前景。巨大的需求背后是一触即发的市场前景。 统计可见，城区成型商业供应量逾统计可见，城区成型商业供应量逾2626万平方米；结合城区人口规模可以判断，目万平方米；结合城区人口规模可以判断，目前城区商业供应量已近饱和；而城区近期供应的商业体量达近前城区商业供应量已近饱和；而城区近期供应的商业体量达近100100万平方米之巨

37、，势必万平方米之巨，势必形成非常严重的竞争态势。形成非常严重的竞争态势。 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询总结n目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，目前仍目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，目前仍 有大体量的商业在供应或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足有大体量的商业在供应或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足 够的吸引力。够的吸引力。n城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均 为以专业市场为主的商圈，为以

38、专业市场为主的商圈，n传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。 现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺 点亟待改善，点亟待改善，n城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方 面较不专业。面较不专业。n新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成 当地功

39、能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。当地功能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询周边城市市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询惠民县 惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材

40、五金，规模较大；此外次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。经营状况不理想。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询阳信县 阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、

41、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。般。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询无棣县 无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模很小。此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市市场，店面不够集中，规模很小。此外信

42、阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。场，但辐射范围很有限。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询沾化县 沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。商户很少。市场研

43、究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询邹平县 邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一路是当家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。阶段。人均消费能力较低。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划

44、 咨询齐明建材城开发商：山东齐明集团齐明房地产开发有限公司开发商：山东齐明集团齐明房地产开发有限公司地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处占地面积：约占地面积：约4040亩亩建筑面积：建筑面积：5 5万余平米万余平米开工时间：开工时间：20062006年年竣工时间：现房竣工时间：现房面积范围：面积范围： 单铺面积单铺面积50-9050-90平米，平米，1-21-2连体面积连体面积120-180120-180平平米米其他情况：该项目集家居建材、汽车服务、餐饮娱乐、休其他情况：该项目集家居建材、汽车服务、餐饮娱乐、休闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。地理位

45、置较好，闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。地理位置较好，交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积125125亩，候车综合大楼建筑面积亩，候车综合大楼建筑面积9800 9800 平米，候车大楼内设宾馆、平米，候车大楼内设宾馆、快餐店、超市等服务设施。快餐店、超市等服务设施。20072007年年5 5月开工，预计年底建成月开工，预计年底建成投入使用。投入使用。年限年限租金水平（元租金水平（元/ /平平米米/ /月）月）月租金（元月租金（元/ /月）月）年租金收益（元）年租金收益（元）1-21-21818334833484017640176

46、3-53-530305580558066960669606-106-1045458837088370100440100440市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询博兴县 博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，

47、人流量大。目前没有主要的专业市场。好，人流量大。目前没有主要的专业市场。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询总结n目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业 态不完善，与滨州城区不具有可比性。态不完善，与滨州城区不具有可比性。n各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主， 规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。

48、n各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州 城区商业形成竞争。城区商业形成竞争。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询周边城市同类个案分析泺口服装批发市场经营内容：服装鞋帽经营内容：服装鞋帽地理位置：济泺路地理位置：济泺路商铺形态：商场内铺；商铺形态：商场内铺；单套面积：单套面积：15-3015-30平方米平方米运营模式：租赁运营模式：租赁租金：租金：4.54.5元元/ /平方米平方米天；天；售价：市价售价：市价1.21.2万元万元/ /平方米；平方米；出租率：出租率：80

49、%80%招商招商/ /销售政策：无特殊优惠销售政策：无特殊优惠其他情况：济南泺口服装有限公司是济南市华宇集团的所属企业，始建于其他情况：济南泺口服装有限公司是济南市华宇集团的所属企业，始建于19891989年，现年，现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积2525万万余平方米，经商业户余平方米，经商业户50005000余家，从业人员余家，从业人员2 2万余人，日客流量万余人，日客流量3030余万人次，商品辐射余万人次，商品辐射山东山东1717市地，市地， 年营业额超年营业额超4040亿元，市场

50、下设商贸中心、名品大厦、名牌批发城、服亿元，市场下设商贸中心、名品大厦、名牌批发城、服装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服饰商品集散地。饰商品集散地。市场研究部Market Researc

51、h滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询齐鲁鞋城品牌港经营内容：各类高中低档鞋类产品经营内容：各类高中低档鞋类产品地理位置：济泺路地理位置：济泺路总建面积：总建面积：6.76.7万平方米万平方米开业时间：预计开业时间：预计20072007年年9 9月月商铺形态：商场内铺；商铺形态：商场内铺；单套面积：单套面积：5050平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：一层第一年租金：一层第一年3.53.5，第二年，第二年4.54.5，第三年，第三年5.55.5元元/ /平方米平方米天；天；售价：一层售价：一层1.71.7万，二层万，二层1.31.3万，三层万，三层90009000元元/ /平

52、方米；平方米；出租率：出租率：70%70%销售率：销售率：55%55%招商招商/ /销售政策：无特殊优惠销售政策：无特殊优惠其他情况：齐鲁鞋城于其他情况：齐鲁鞋城于19961996年年8 8月开业以来，已发展成为占地月开业以来，已发展成为占地7 7万多平方米，经营面积万多平方米，经营面积近近1212万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发（零售）市场，经

53、销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，（零售）市场，经销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；广播音响系统；的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；广播音响系统；消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱乐、金融、物流、多媒

54、体、远程交易为一体的专业化鞋城。乐、金融、物流、多媒体、远程交易为一体的专业化鞋城。 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询香江五金机电城、汽车用品城经营内容：五金机电、汽车装具经营内容：五金机电、汽车装具地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处占地面积：占地面积：1010万平方米万平方米总建面积：总建面积：1414万平方米万平方米开业时间：开业时间：20052005年年1212月月商铺形态：单层、商铺形态：单层、1-21-2或或1-31-3层联体；临街部分一层层高层联体；临街部分一层层高5.25.2米，二层米，二层4 4米；米；单

55、套面积：单套面积：60-9060-90平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：免租金一年，后期租金待定；租金：免租金一年，后期租金待定；售价：售价：3700-58003700-5800元元/ /平方米，按揭首付平方米，按揭首付40%40%；出租率：出租率：70%70%销售率：销售率：90%90%招商招商/ /销售政策：免租金一年销售政策：免租金一年其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共700700套左右；五金机电区已套左右；五金机电区已开业，汽车配件交易区待交付。开业，汽车配件交易区待交付。市场研究部Market Rese

56、arch滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询澳龙国际物流城经营内容：服装鞋帽、食品经营内容：服装鞋帽、食品地理位置：聚才路与工业大道交汇处地理位置：聚才路与工业大道交汇处占地面积：总规划占地面积：总规划574574万平方米万平方米总建面积：目前规划总建面积：目前规划6060万平方米，现一期万平方米，现一期3333万平方米万平方米开业时间：开业时间：20052005年年1010月服装城部分开业月服装城部分开业商铺形态：单层或商铺形态：单层或1-31-3层联体层联体单套面积：单套面积：100-300100-300平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：免租金一年；租金：免租金一年；售

57、价：售价：40004000元元/ /平方米；平方米；出租率：出租率：40%40%销售率：销售率：60%60%招商招商/ /销售政策：免租金一年销售政策：免租金一年其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术项目。内部包规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术项目。内部包括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心园区，

58、同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺30003000套左右。套左右。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询申科国际数码电子城经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等地理位置：前十街与工业大道交汇处地理

59、位置：前十街与工业大道交汇处占地面积：占地面积：1414万平方米万平方米总建面积：总建面积：1616万平方米万平方米开业时间：开业时间：20072007年年9 9月，目前试营业月，目前试营业商铺形态：商铺形态：1-31-3层联体；层联体；单套面积：单套面积：110110平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：约租金：约0.40.4元元/ /平方米平方米天；天；售价：售价：33003300元元/ /平方米；平方米；出租率：出租率：30%30%销售率：销售率：60%60%招商招商/ /销售政策：租金免一季度，工商税费免一年销售政策：租金免一季度，工商税费免一年其他情况：临沂申科国际数

60、码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际其他情况：临沂申科国际数码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城动化设备、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城分二期开发。一期建筑面积分二期开发。一期建筑面积6 6万平方米，由万平方米，由5 5个商业组团组成，商铺近个商业组团组成，商铺近500500户。二期户。二期工程总建筑面积工程总建筑面积1010

61、万平方米。万平方米。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询华东装饰板材市场经营内容：板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆、涂料等经营内容：板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆、涂料等地理位置：临西十一路北段地理位置：临西十一路北段占地面积：占地面积：3030万平方米万平方米总建面积：总建面积：2525万平方米万平方米开业时间：开业时间：20052005年年7 7月搬迁至此月搬迁至此商铺形态：单层、商铺形态：单层、1-21-2层联体；层联体； 单套面积：单套面积：120120平方米平方米运营模式：租赁运营模式：租赁租金：租金：0.270.27元元/ /平方米

62、平方米天；天；售价：售价：3700-58003700-5800元元/ /平方米，按揭首付平方米，按揭首付40%40%；出租率：出租率：70%70%销售率：销售率：90%90%招商招商/ /销售政策：租金半年一付；税收有一定优惠。销售政策：租金半年一付；税收有一定优惠。其他情况：入驻条件宽松，目前有约其他情况：入驻条件宽松，目前有约15001500户经营户。该案东侧二期地块户经营户。该案东侧二期地块3030万平方万平方米，待建。米，待建。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询中国陶瓷科技城地址：淄博市张店区；地址：淄博市张店区；开发商：上海春申房地产开发有限

63、公司开发商：上海春申房地产开发有限公司占地面积：占地面积：13001300亩；亩；总建面积：总建面积：123123万平米；万平米；项目配套：国际会展中心（成交额高达项目配套：国际会展中心（成交额高达6060亿的亿的“陶博会陶博会”的举办地）、五星级酒店、的举办地）、五星级酒店、甲级写字楼、大型仓储物流区、大型商场和高档住宅等；甲级写字楼、大型仓储物流区、大型商场和高档住宅等；2626万平米的高档商场式布局万平米的高档商场式布局的展示交易厅；的展示交易厅；8.88.8万平米的国际会展中心是山东省最大的会展中心；万平米的国际会展中心是山东省最大的会展中心；8.98.9万平米的甲万平米的甲级写字楼；

64、级写字楼；9.39.3万平米为淄博新区作重要商业配套的大型综合商场；万平米为淄博新区作重要商业配套的大型综合商场；6.26.2万平米的淄博万平米的淄博目前唯一的五星级豪华酒店；目前唯一的五星级豪华酒店；4 4万平米的仓储物流区直接引入铁路专用线。万平米的仓储物流区直接引入铁路专用线。备注：是北方第一大陶瓷类专题市场，该项目在全国统一销售，目前已经预售备注：是北方第一大陶瓷类专题市场，该项目在全国统一销售，目前已经预售10001000余余套。套。政策说明：政府推出政策说明：政府推出“三免两减半三免两减半”的超级税收政策和的超级税收政策和“超长超长1818个月免租期个月免租期”的市场的市场政策政策

65、市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询淄博义乌小商品城地址：张店区华光路与世纪路路口地址：张店区华光路与世纪路路口开发商：淄博华川置业有限公司开发商：淄博华川置业有限公司占地面积：项目规划用地占地面积：项目规划用地4747万平米，其中商业区占万平米，其中商业区占60%60%，配套住宅占，配套住宅占40%40%总建面积：总建面积：135000135000平米平米建筑类型：市场类商铺建筑类型：市场类商铺店铺个数：约店铺个数：约20002000个个销售方式：租赁销售方式：租赁租售价格：租金：租售价格：租金：1.11.12.62.6元元/ /平米平米/ /天天开业

66、时间：开业时间：20042004年年1212月月项目简介：淄博项目简介：淄博 义乌小商品城一期工程（批发市场）是当前鲁中地区规模最大、义乌小商品城一期工程（批发市场）是当前鲁中地区规模最大、档次最高的现代化批发交易平台。市场采用了中国义乌小商品城的运作、管理、服档次最高的现代化批发交易平台。市场采用了中国义乌小商品城的运作、管理、服务、发展的科学模式和工作理念；配备了客货运物流中心、餐饮中心、儿童游乐场、务、发展的科学模式和工作理念；配备了客货运物流中心、餐饮中心、儿童游乐场、安全监控等先进的硬件设施和完善的功能配套；安全监控等先进的硬件设施和完善的功能配套；经营业态：服装类、针织类、床上用品

67、、玩具类、文体用品类、旅游工艺、礼品饰经营业态：服装类、针织类、床上用品、玩具类、文体用品类、旅游工艺、礼品饰品、五金电器、电子钟表、化妆品、箱包、鞋类、日用百货、茶叶、副食和家具等品、五金电器、电子钟表、化妆品、箱包、鞋类、日用百货、茶叶、副食和家具等1616多个大类的多个大类的6000060000多个品种的产品（其中多个品种的产品（其中60%60%为品牌产品）为品牌产品）1 1楼服装，床上用品，十字绣，鞋类，针织，袜类，童装；楼服装，床上用品，十字绣，鞋类，针织，袜类，童装；2 2楼工艺品，礼品，玉器，楼工艺品，礼品，玉器，五金电器，水晶批发，陶瓷，精品店；五金电器，水晶批发，陶瓷，精品店

68、；3 3楼家具家私；楼家具家私；客户来源：主要来自淄博本地，少量来自东北、河北、内蒙古、济南、潍坊、滨州、客户来源：主要来自淄博本地，少量来自东北、河北、内蒙古、济南、潍坊、滨州、东营等地东营等地市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询总结n滨州的西南侧就是山东的省会城市济南。济南的商业非常繁荣，业态丰富，分滨州的西南侧就是山东的省会城市济南。济南的商业非常繁荣，业态丰富，分 布着多个国内和本地著名的品牌商家；并且有多个体量庞大的专业市场群，辐布着多个国内和本地著名的品牌商家；并且有多个体量庞大的专业市场群，辐 射的范围不但包括整个华北地区，甚至达到了江南部

69、分地区。当地市场上的经射的范围不但包括整个华北地区，甚至达到了江南部分地区。当地市场上的经 营户来自全国各地，北方除本省的商户外，来自东北地区的也是其重要的组营户来自全国各地，北方除本省的商户外，来自东北地区的也是其重要的组 成；南方客商中浙商占了极大的比例。济南在专业市场上有十大专业市场群近成；南方客商中浙商占了极大的比例。济南在专业市场上有十大专业市场群近 期形成的规划，目前已初步成型。期形成的规划，目前已初步成型。n临沂的商业市场中专业市场极为众多且有统一的规划，经过多年发展，市场已临沂的商业市场中专业市场极为众多且有统一的规划，经过多年发展，市场已 形成了明显的细分，类别构成复杂；作为

70、北方的义乌，临沂专业市场上的经营形成了明显的细分，类别构成复杂；作为北方的义乌，临沂专业市场上的经营 户构成复杂，但省内经营户的比例最大；目前在当地的新商贸区分布着多个近户构成复杂，但省内经营户的比例最大；目前在当地的新商贸区分布着多个近 年新落成的专业市场，主要是由于总的规划使得城区内多个成熟的专业市场整年新落成的专业市场，主要是由于总的规划使得城区内多个成熟的专业市场整 体搬迁的结果；新的专业市场体量均很庞大，且部分已开业，经营状况良好，体搬迁的结果；新的专业市场体量均很庞大，且部分已开业，经营状况良好， 出租率均很高；各专业市场对新入驻企业多有一定的优惠政策。出租率均很高；各专业市场对新

71、入驻企业多有一定的优惠政策。n与滨州毗邻周边城市的城市性质、主导产业等都与滨州存在较大的差异。与滨州毗邻周边城市的城市性质、主导产业等都与滨州存在较大的差异。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询市场汇总1 1）城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和；）城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和； 2 2）滨州消费者消费意识薄弱，许多市中心的商业个案经营不善（如渤海购物广）滨州消费者消费意识薄弱，许多市中心的商业个案经营不善（如渤海购物广 场）；场）；3 3）目前新兴市场整体环境较差，物流配套不足，高杜社区的建材市场及茶叶、）目前新

72、兴市场整体环境较差，物流配套不足，高杜社区的建材市场及茶叶、 古玩市场人严重不足；对周边住宅产生一定影响；古玩市场人严重不足；对周边住宅产生一定影响；4 4）目前滨州专业市场专业化市场管理水平较薄弱；）目前滨州专业市场专业化市场管理水平较薄弱；5 5）城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面）城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面 较不专业；较不专业；6 6）目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不）目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不 完善，与滨州城区不具有可比性；完善，与滨州城区不

73、具有可比性；7 7）各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模）各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模 相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询项目地块市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询地块位置及现状 客运总站地块位于滨州市西部经济开发区内，北靠二二零国道，南临长江一客运总站地块位于滨州市西部经济开发区内，北靠二二零国道，南临长江一路，西接渤海二十路，

74、东临规划滨河路，南北总长近路，西接渤海二十路，东临规划滨河路，南北总长近12001200米，东西宽约米，东西宽约380380米。米。地块为毛地，目前仍有部分民居待拆迁。位于滨州经济开发区内，也是新的市政地块为毛地，目前仍有部分民居待拆迁。位于滨州经济开发区内，也是新的市政府所在地，是未来滨州市的政务中心区域。地块北临府所在地，是未来滨州市的政务中心区域。地块北临220220国道，西侧紧邻大型的国道，西侧紧邻大型的综合性项目站前财富广场，以西区域主要分布有魏桥科技工业园、威盟制造等企综合性项目站前财富广场，以西区域主要分布有魏桥科技工业园、威盟制造等企业园区，项目东北侧为市政府办公所在地及新城广

75、场，目前新区多个新兴住宅区业园区，项目东北侧为市政府办公所在地及新城广场，目前新区多个新兴住宅区分布在项目周边。分布在项目周边。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询周边情况市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询SWOT分析优势（优势（S S）政府对客运总站的规划建设有很大的扶持力度；政府对客运总站的规划建设有很大的扶持力度；地块所处的滨州经济开发区目前正在初期的飞速发展阶段，为项目的启动注入了活力；地块所处的滨州经济开发区目前正在初期的飞速发展阶段，为项目的启动注入了活力；地块以北紧邻地块以北紧邻220220国道，是

76、出入滨州的西大门，交通便利。国道，是出入滨州的西大门，交通便利。劣势（劣势（W W）区域交通不便，市政配套不完善，整体形象对本项目形象的提升不利；区域交通不便，市政配套不完善，整体形象对本项目形象的提升不利；距离城区商业中心较远，当地居民有一定抗性；距离城区商业中心较远，当地居民有一定抗性；占地面积较大，开发周期较长，资金回收风险较大。占地面积较大，开发周期较长，资金回收风险较大。机会点（机会点（O O）市政府西迁和城区城市化的持续进程提升了本案地块的价值；市政府西迁和城区城市化的持续进程提升了本案地块的价值；客运总站建成后所带来的人流为本案商业运营提供了支撑；客运总站建成后所带来的人流为本案

77、商业运营提供了支撑；目前城区内商业业种和商业形态都不够丰富，本项目的启动是个有利的补充。目前城区内商业业种和商业形态都不够丰富，本项目的启动是个有利的补充。威胁点（威胁点（T T）目前滨州市商业地产供应量趋于饱和，本案的推出将面临较大的市场竞争压力；目前滨州市商业地产供应量趋于饱和，本案的推出将面临较大的市场竞争压力；周边项目先后的商业开发对本案的潜在客户形成竞争。周边项目先后的商业开发对本案的潜在客户形成竞争。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询项目定位市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询定位思考1 1）滨州商业

78、布局）滨州商业布局 滨州现有的中心商业供应量大约在滨州现有的中心商业供应量大约在2626万方左右，就中心商业及滨州城区人万方左右，就中心商业及滨州城区人 口比例而言，基本已到达饱和状态；口比例而言，基本已到达饱和状态；2 2）消费者消费习性的问题）消费者消费习性的问题 滨州的消费群体的消费意识较薄弱，中心区的百货大楼及渤海购物广场人气滨州的消费群体的消费意识较薄弱，中心区的百货大楼及渤海购物广场人气 较差，经营不利；较差，经营不利；3 3）本项目较大的商业体量）本项目较大的商业体量 本项目本项目1414万方的商业体量，如何拆分万方的商业体量，如何拆分1414万方的商业的问题；万方的商业的问题；

79、4 4）车站优势的综合考量）车站优势的综合考量 本项目依托自身的新区汽车站优势，未来有大量的来往人流；本项目依托自身的新区汽车站优势，未来有大量的来往人流；5 5）旧汽车站的搬迁）旧汽车站的搬迁 本项目汽车站形成之后，滨州老汽车站将全部搬迁至本项目中，老汽车站将本项目汽车站形成之后，滨州老汽车站将全部搬迁至本项目中，老汽车站将 废除，滨州唯一的大型集中式车站只位于本案地块；废除，滨州唯一的大型集中式车站只位于本案地块；6 6）人流的培育问题）人流的培育问题 如何把车站的流动人群有效转换成商业消费人群的问题。如何把车站的流动人群有效转换成商业消费人群的问题。市场研究部Market Researc

80、h滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询项目定位滨州市首个一站式小产权大型综合专业市场市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询定位诠释及依据1 1）首个大型）首个大型 本项目本项目1414万方的商业体量，是滨州第一个大型的综合性市场项目，具备规模优万方的商业体量，是滨州第一个大型的综合性市场项目，具备规模优 势，有利项目整体打造形象；势，有利项目整体打造形象；2 2）综合性）综合性 多样化业态分布，综合性商业采购，形式一站式市场消费；多样化业态分布，综合性商业采购，形式一站式市场消费；3 3）一站式）一站式 充分满足采购、零售、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的多

81、元化专业市场，打充分满足采购、零售、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的多元化专业市场，打 造本项目独特亮点造本项目独特亮点4 4）小产权）小产权 以小面积划分产权为设计原则，降低单铺的总价，吸引更多投资客，只需要低以小面积划分产权为设计原则，降低单铺的总价，吸引更多投资客，只需要低 门槛进入便能够做业主。门槛进入便能够做业主。定位依据定位依据n目前滨州的商业情况整体惨淡，本项目的定位不可做传统的生活型商业产品；目前滨州的商业情况整体惨淡，本项目的定位不可做传统的生活型商业产品；n本项目离市区将近本项目离市区将近7 7公里的路程，无法吸引较多的城市人群，指向型消费是本项目公里的路程，无法吸引较多的城

82、市人群，指向型消费是本项目 定位的关键；定位的关键；n依托汽车站的优势，以外来流动人群为根本来支撑本项目商业，辐射到城滨州市依托汽车站的优势，以外来流动人群为根本来支撑本项目商业，辐射到城滨州市 及周边县镇；及周边县镇；n提升本项目的整体档次，以新的消费理念带动整个城市经济发展。提升本项目的整体档次，以新的消费理念带动整个城市经济发展。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询客户定位1 1）投资客户）投资客户滨州市区的有经济实力群体（公务员、私营个体老板、企业部分领导者等）；滨州市区的有经济实力群体（公务员、私营个体老板、企业部分领导者等）；滨州周边六县的投

83、资客；滨州周边六县的投资客；山东地区的部分投资客（济南、淄博、临沂、德州等）；山东地区的部分投资客（济南、淄博、临沂、德州等）；外省投资客户。外省投资客户。2 2）经营户）经营户以济南、淄博的经营户，以批发为主，零售为辅的经营模式；以济南、淄博的经营户，以批发为主，零售为辅的经营模式；济南经营的部分品牌店；济南经营的部分品牌店；滨州专业市场的经营户。滨州专业市场的经营户。3 3）消费者）消费者主要消费者为来往滨州的人群；主要消费者为来往滨州的人群；滨州六县的部分消费者；滨州六县的部分消费者；以及部分滨州城区内的消费者。以及部分滨州城区内的消费者。市场研究部Market Research滨州项目

84、前期工作提报金贝 策划 咨询产品建议市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询产权划分以小面积为主，减少投资总价，降低投资门槛，扩大客户层面。产权划分以小面积为主，减少投资总价，降低投资门槛，扩大客户层面。布局形成可分可合的布置方案布局形成可分可合的布置方案, ,可根据客户实际需求灵活调整可根据客户实际需求灵活调整, ,。充分考虑原拄网格局，。充分考虑原拄网格局，做到路中无柱、铺中无拄，保持通路顺畅，和高利用率。做到路中无柱、铺中无拄，保持通路顺畅，和高利用率。沿街面、以及主要通道的铺位划分面积大，次要通道铺位以小面积为主沿街面、以及主要通道的铺位划分面积大，

85、次要通道铺位以小面积为主内部走廊区域设背靠背式商铺；店铺主力面宽内部走廊区域设背靠背式商铺；店铺主力面宽3 3米，进深米，进深1.81.813.513.5米，使用面积范围米，使用面积范围在在5.4-5.4-128128平方米之间；绝大部分店铺的具备面宽大，进深短的特点，符合商业规律。平方米之间；绝大部分店铺的具备面宽大，进深短的特点，符合商业规律。设置合理的通道宽度，在保证安全和商业氛围的前提下，尽量减少通道面积，内部一设置合理的通道宽度，在保证安全和商业氛围的前提下，尽量减少通道面积，内部一般次要通道宽度为般次要通道宽度为2.42.42.72.7米，主要通道米，主要通道2.72.73 3米，

86、主要入口横向通道米，主要入口横向通道6 6米，扶梯前通米，扶梯前通道为道为4 4米。米。根据划分，对原图纸的通路设置进行了修改，调整，增加内部动线，增加人流通道；根据划分，对原图纸的通路设置进行了修改，调整，增加内部动线，增加人流通道；按现行划分方案，原主力卖场内沿外界的扶梯建议取消，两条主通道旁的楼梯位置和按现行划分方案，原主力卖场内沿外界的扶梯建议取消，两条主通道旁的楼梯位置和大小需调整，内部烟道位置需调整。大小需调整，内部烟道位置需调整。建议楼梯间的门不要设置建议楼梯间的门不要设置( (结合消防要求结合消防要求) )；售票处建议设置在原北面候车大厅，候车大厅通道大门往中间移。售票处建议设

87、置在原北面候车大厅，候车大厅通道大门往中间移。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询一层一层二层二层面积面积(M2)(M2)间数间数面积面积(M2)(M2)间数间数9 93383389 935035011.711.711811811.711.7929212.612.619819812.612.620620619.519.52962965.45.42382385.45.42042048.18.11201208.18.1100100212121421423.423.417817819.519.5878716.716.7858518.518.5707015158

88、585414124244646484812.712.77676128128242425.625.6383881811919市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询业态定位市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询一层业态分布市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询二层业态分布市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询1 1）丰富的业态种类解决体量大和综合性的课题，结合当地消费特点和产业优势；）丰富的业态种类解决体量大和综合性的课题，结合当地消费特点和产业优

89、势；2 2）结合车站商业人流的消费特点，安排业态布局，形成业态和人流的自然引导和）结合车站商业人流的消费特点，安排业态布局，形成业态和人流的自然引导和 过渡；过渡；3 3）不同档次和类型的餐饮业态，合理均匀分布；）不同档次和类型的餐饮业态，合理均匀分布；4 4）相关业态相临布置的原则；）相关业态相临布置的原则；5 5）属于配套服务的功能分区尽量安排在）属于配套服务的功能分区尽量安排在2 2楼的商业价值较底的区域，同时考虑了所楼的商业价值较底的区域，同时考虑了所 有业主的便利性；有业主的便利性；6 6）主力卖场多作为开发商持有，卖场租赁的形式，因此也考虑安排在）主力卖场多作为开发商持有，卖场租赁

90、的形式，因此也考虑安排在2 2楼。楼。业态分布原则市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询运营模式及通路市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询1 1）商业二层招商先行，短期内作为持有物业；）商业二层招商先行，短期内作为持有物业；2 2）商业概念炒作进行，展示招商工作进度，告之客户项目今后的形象及投资潜力；）商业概念炒作进行，展示招商工作进度，告之客户项目今后的形象及投资潜力；3 3）利用二层招商成功的概念炒作，销售一层商铺；）利用二层招商成功的概念炒作，销售一层商铺；4 4）一层销售完成，拉动二层价格上涨，去化二层商铺；

91、）一层销售完成，拉动二层价格上涨，去化二层商铺；5 5）分区块销售，一期推出）分区块销售，一期推出5 5万方左右的商业体量，短期引爆，顺利去化、带动其余商万方左右的商业体量，短期引爆，顺利去化、带动其余商业销售。业销售。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询备注：备注：1 1）设置工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助）设置工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助 咨询区等专业机构，提升市场品质，打造一条龙服务；咨询区等专业机构，提升市场品质，打造一条龙服务；2 2）商户采取租金优惠政策，租约合同年一签，第一年）商

92、户采取租金优惠政策，租约合同年一签，第一年8 8个月免租；第二年个月免租；第二年6 6 个月免租；第三年个月免租；第三年4 4个月免租；项目押金；押三付一，给于商家进驻的优个月免租；项目押金；押三付一，给于商家进驻的优 惠政策，由于项目前期的概念炒作的必要性，优惠政策只能是适度执行，惠政策，由于项目前期的概念炒作的必要性，优惠政策只能是适度执行， 不建议大幅度优惠；不建议大幅度优惠；3 3）利用政府的大力扶持和区域的规划建设，由甲方出面和政府洽谈，免去商）利用政府的大力扶持和区域的规划建设，由甲方出面和政府洽谈，免去商 户的部分税务问题，问商户提供便利，降低招商门槛；户的部分税务问题，问商户提

93、供便利，降低招商门槛；4 4）争取和政府接洽，增加城市中心到本项目的交通工具，便于市民流动。）争取和政府接洽，增加城市中心到本项目的交通工具，便于市民流动。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询部分品牌一览部分品牌一览1 1）百货企业品牌）百货企业品牌山东银座商城股份有限公司、贵和购物中心、贵和商厦、济南华联商厦集团股份山东银座商城股份有限公司、贵和购物中心、贵和商厦、济南华联商厦集团股份有限公司、伊势丹百货、万达购物广场有限公司、伊势丹百货、万达购物广场2 2）超市卖场品牌）超市卖场品牌济南华联超市、大润发超市、家乐福超市、正大易初莲花超市、新一佳超市、

94、沃济南华联超市、大润发超市、家乐福超市、正大易初莲花超市、新一佳超市、沃尔玛超市尔玛超市3 3）电器连锁卖场品牌）电器连锁卖场品牌国美电器、苏宁电器、三联电器、手机连锁卖场品牌、迪信通手机连锁、协亨手国美电器、苏宁电器、三联电器、手机连锁卖场品牌、迪信通手机连锁、协亨手机连锁、冠芝霖手机大卖场机连锁、冠芝霖手机大卖场4 4）电脑、电子产品卖场品牌）电脑、电子产品卖场品牌百脑汇、赛博数码广场、宏图三胞百脑汇、赛博数码广场、宏图三胞5 5）快餐连锁企业品牌）快餐连锁企业品牌麦当劳、肯德基、金德利麦当劳、肯德基、金德利6 6）专业市场品牌）专业市场品牌洛口服装批发市场、济南鞋城、银座家居洛口服装批发

95、市场、济南鞋城、银座家居市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询通路建设1 1）户外广告）户外广告 信息传递的持续性；以汽车站及城市主要高速路口及主干道的户外高炮控制。信息传递的持续性；以汽车站及城市主要高速路口及主干道的户外高炮控制。2 2）报纸广告）报纸广告 主要包括主要包括滨州日报滨州日报和和渤海晨报渤海晨报和和山东商报山东商报等。等。3 3）电视媒体）电视媒体 滨州电视台一、二套，根据不同时段进行收费。滨州电视台一、二套，根据不同时段进行收费。4 4）网络平台）网络平台 开发公司的网站宣传、并与各大门户网站以及当地政府网站，信息网站等建立连接。开发公

96、司的网站宣传、并与各大门户网站以及当地政府网站，信息网站等建立连接。5 5）DMDM派报派报 项目宣传楼书、单页在滨州及周边六县的商业集中区以及部分高档社区中派发项目宣传楼书、单页在滨州及周边六县的商业集中区以及部分高档社区中派发6 6）短信群发）短信群发 滨州及周边六县等地，汽车站及城市主要高速路口及主干道发布。滨州及周边六县等地，汽车站及城市主要高速路口及主干道发布。7 7）车身广告）车身广告 通过来往于汽车站的车身做项目推广形象的广告，扩张整个山东甚至外界的信息量；通过来往于汽车站的车身做项目推广形象的广告，扩张整个山东甚至外界的信息量；备注：备注： 为了项目的宣传，和短期内引爆销售的目

97、的，可能短期内会有一个媒体投放量较大的为了项目的宣传，和短期内引爆销售的目的，可能短期内会有一个媒体投放量较大的阶段，为了广告成本的平衡，整个项目的推广主要沿用汽车站车体广告流动宣传及周边城阶段，为了广告成本的平衡，整个项目的推广主要沿用汽车站车体广告流动宣传及周边城市、县镇的单页派报市、县镇的单页派报 市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询1 1）和政府洽谈，整合滨州现有专业市场资源（如新兴市场一期，高杜建材城，古）和政府洽谈，整合滨州现有专业市场资源（如新兴市场一期，高杜建材城，古玩字画市场等）引入本项目；玩字画市场等）引入本项目；2 2）以济南地区为

98、主的二、三线品牌直接接洽。）以济南地区为主的二、三线品牌直接接洽。招商通路市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询价格建议市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业价格建议商业价格建议通过市场比较法确定本案的销售价格通过市场比较法确定本案的销售价格参照比较个案：站前商贸广场参照比较个案：站前商贸广场参照理由：本项目最相近的竞争楼盘参照理由：本项目最相近的竞争楼盘市场比较因子：市场比较因子：项目名称项目名称站前商贸广场站前商贸广场本案本案地段位置地段位置100100102102交通便利交通便利100100102102业态划

99、分业态划分100100107107产业配套产业配套100100105105招商实力招商实力100100105105规划设计规划设计100100103103物业管理物业管理100100104104物业折旧物业折旧100100101101市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询 站前商贸广场的商业售价一层为站前商贸广场的商业售价一层为3000-32003000-3200元元/ /平方米。平方米。 本案的一层商业价格本案的一层商业价格=3000-=3000-3200*3200*（102/100102/100）* *（102/100102/100）* *（107/1

100、00107/100）* *（105/100105/100）* *（105/100105/100）* *（103/10103/100 0）* *（104/100104/100）* *（101/100101/100）=3980-4300=3980-4300元元/ /平方米，根据目前项目周边市场情况，平方米，根据目前项目周边市场情况，初步推断本案商铺一层价格在初步推断本案商铺一层价格在4000-42004000-4200元元/ /平方米。平方米。 沿社会停车区以及北广场的商铺的位置较好，价值较高，销售均价建议在沿社会停车区以及北广场的商铺的位置较好，价值较高，销售均价建议在60006000元元/ /

101、平方米左右，一层内部沿主通道两侧的店铺销售价格建议在平方米左右，一层内部沿主通道两侧的店铺销售价格建议在50005000元元/ /平方米左右。平方米左右。 商业租金建议商业租金建议 本案二层招商先行，一层对外销售，一层的销售均价在本案二层招商先行，一层对外销售，一层的销售均价在4000-43004000-4300元元/ /平方米，平方米，根据商业二层为一层价格的根据商业二层为一层价格的60-70%60-70%的定价准则，本案二层商铺目前的价格建议在的定价准则，本案二层商铺目前的价格建议在2500-30002500-3000元元/ /平方米。以商业回报平方米。以商业回报7%7%来推算，本案二层租

102、金范围在来推算，本案二层租金范围在0.75-0.850.75-0.85元元/ /平平方米方米/ /天之间，沿主通道的的店铺租金可以达到天之间，沿主通道的的店铺租金可以达到0.90-1.100.90-1.10元元/ /平方米平方米/ /天。天。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询参考案例市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询曹安国际项目地址：曹安路项目地址：曹安路17771777号。号。项目位置：位于项目位置：位于312312国道（曹安路段）是上海市区通往西北郊区和江浙两省必经之路。同国道（曹安路段）是上海市区通往西北

103、郊区和江浙两省必经之路。同时也是我国华东地区进入上海市区的主要门户。时也是我国华东地区进入上海市区的主要门户。项目总规划：占地项目总规划：占地120120公顷公顷建筑面积建筑面积8888万平方米万平方米项目占地：项目占地：2 2万平方米。万平方米。项目体量：项目体量：9 9万平方米。万平方米。项目功能：集展示交易、品牌推广、商务办公、科研孵化、电子商务、订货会展、现代化项目功能：集展示交易、品牌推广、商务办公、科研孵化、电子商务、订货会展、现代化物流等众多商贸功能于一体的综合性商业项目。物流等众多商贸功能于一体的综合性商业项目。项目周边设施：麦德龙、易初莲花、欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方

104、汽配城等多个项目周边设施：麦德龙、易初莲花、欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方汽配城等多个大型商业项目。大型商业项目。项目定位：上海首座现代化大型专业鞋城及长三角的鞋类交易中心。项目定位：上海首座现代化大型专业鞋城及长三角的鞋类交易中心。开发商的背景：由浙江资金的上海兆地房地产有限公司投资开发商的背景：由浙江资金的上海兆地房地产有限公司投资6.56.5亿元人民币打造该项目。亿元人民币打造该项目。项目配套：商务中心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规项目配套：商务中心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，

105、七铺路等商业中心。援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心。项目层数：项目层数：3 3层（层（600600多个铺位）多个铺位）项目租期；年一签，第一年项目租期；年一签，第一年8 8个月免租；第二年个月免租；第二年6 6个月免租；第三年个月免租；第三年4 4个月免租个月免租项目押金；押三付一（装修费押金项目押金；押三付一（装修费押金500500元）元）项目主力面积及租金：项目主力面积及租金：2020平方米左右平方米左右/ /间；间；1F 30001F 300040004000元元/ /平方平方/ /间间/ /月月2F 20002F 200030003000元元/ /平方平方

106、/ /间间/ /月；月；B1F 15000B1F 15000元元/ /月月市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询5 5大政策大政策免租期限：第一年免租经营免租期限：第一年免租经营8 8个月，第二年免个月，第二年免4 4个月租金，第三个月免个月租金，第三个月免2 2个月租金。个月租金。租金优惠：越早越优惠，实施时间租金优惠：越早越优惠，实施时间20072007年年1 1月月3131日前。日前。押金优惠：正式签约，一次性支付押金优惠：正式签约，一次性支付50005000元，合约终止后退还。元，合约终止后退还。管理费用：物业管理费：管理费用：物业管理费：1010

107、元元/ /平方米平方米/ /月月; ;市场管理费：市场管理费：2 2元元/ /平方米平方米/ /月。月。团队优惠：集体一次性租团队优惠：集体一次性租2020个商铺以上，享受更优惠政策。个商铺以上，享受更优惠政策。8 8大优势大优势潜力无限：坐拥兴旺发展中的曹安商贸圈、全球采购中心。潜力无限：坐拥兴旺发展中的曹安商贸圈、全球采购中心。傲居九大行业专业批发市场集群区域正轴心。傲居九大行业专业批发市场集群区域正轴心。行业旗舰：上海地区最大的鞋业批发市场，辐射长三角。行业旗舰：上海地区最大的鞋业批发市场，辐射长三角。现房现铺：现房现铺：22002200个精品旺铺任由挑选。个精品旺铺任由挑选。免租经营：

108、三年免租免租经营：三年免租1414个月，让你享受实实在在的优惠。个月，让你享受实实在在的优惠。广告支持：每年斥资广告支持：每年斥资300300万元宣传推广，为经销商拓宽营销通道。万元宣传推广，为经销商拓宽营销通道。服务保障：提供全方位的物业、运输、仓储及政府协调等服务。服务保障：提供全方位的物业、运输、仓储及政府协调等服务。税收优惠：每户商户定额税超低实收。税收优惠：每户商户定额税超低实收。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询1 1）曹安市场所处位置较偏，在先期推广的基础上把整个曹安打造为一个国际型）曹安市场所处位置较偏，在先期推广的基础上把整个曹安打造

109、为一个国际型 的大型采购中心，交易平台，前期的概念炒做非常成功；的大型采购中心，交易平台，前期的概念炒做非常成功；2 2）上海市政府的大力扶持及当地政府的全力配合下，为曹安项目的形象宣传带）上海市政府的大力扶持及当地政府的全力配合下，为曹安项目的形象宣传带 来了帮助；来了帮助；3 3）曹安市场在招商政策上制定比较合理，设置了有技巧的招商合同，捆绑）曹安市场在招商政策上制定比较合理，设置了有技巧的招商合同，捆绑 了商户，同时也给商户带来信心；了商户，同时也给商户带来信心；4 4）商务中心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休息区，政策法律法）商务中心内有工商，税务，银行服务区，商务洽谈区，休

110、息区，政策法律法 规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心，规援助咨询区，并提供豪华空调大巴定时往返斜土路，七铺路等商业中心， 一站式，一条龙服务给予商户许多便利，是曹安商城的成功要素之一；一站式，一条龙服务给予商户许多便利，是曹安商城的成功要素之一；5 5）本项目在操作上可以借鉴曹安市场的运营模式及前期的推广手段。）本项目在操作上可以借鉴曹安市场的运营模式及前期的推广手段。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询安徽大市场地址：新火车站综合试验开发区地址：新火车站综合试验开发区1717号地块，合肥新火车站站前广场东侧号地块，合肥新火

111、车站站前广场东侧500500米，临泉路与米，临泉路与铜陵北路交叉路口；铜陵北路交叉路口；开发商：信地置业（合肥）有限公司开发商：信地置业（合肥）有限公司占地面积：占地面积：1717万平米万平米建筑面积：建筑面积：2020万平米万平米开工时间：一期开工时间：一期1996.11996.1项目概况：项目概况：目前已开发了六期工程。截至目前已开发了六期工程。截至20012001年年8 8月底，安徽大市场入驻商家约月底，安徽大市场入驻商家约20002000多户，商铺开业多户，商铺开业40004000余间（套），开业率为余间（套），开业率为96%96%。市场从业人数达。市场从业人数达2000020000多

112、人，年交易额逾多人，年交易额逾100100亿元。以商亿元。以商兴区，带动了货物运输、客运、餐饮、旅店、电信、广告信息、建筑装潢、房地产等行兴区，带动了货物运输、客运、餐饮、旅店、电信、广告信息、建筑装潢、房地产等行业的发展，取得了巨大的社会效益。市场基本形成了以电子电器为龙头，书刊、塑料铝业的发展，取得了巨大的社会效益。市场基本形成了以电子电器为龙头，书刊、塑料铝制品为重点，小百货、针纺织品为辅助，以批发为主。制品为重点，小百货、针纺织品为辅助，以批发为主。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询1 1）安徽大市场位于合肥新火车站旁，是合肥开业较早的大市场之

113、一，具备较高的）安徽大市场位于合肥新火车站旁，是合肥开业较早的大市场之一，具备较高的 知名度和人气；知名度和人气；2 2）安徽大市场主要以批发为主，零售为辅，服务于整个合肥市，甚至辐射合肥下）安徽大市场主要以批发为主，零售为辅，服务于整个合肥市，甚至辐射合肥下 面的县及镇；面的县及镇；3 3）市场的火热主要归咎于成熟的站前地段以及长期的市场培育；业态划分符合当）市场的火热主要归咎于成熟的站前地段以及长期的市场培育；业态划分符合当 地的需求；地的需求；4 4）安徽大市场无主力店引入，本项目在业态划分上可以借鉴安徽大市场的部分业）安徽大市场无主力店引入，本项目在业态划分上可以借鉴安徽大市场的部分业

114、 态。态。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询嘉年华市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询什么是环球嘉年华什么是环球嘉年华 嘉年华是从英文嘉年华是从英文“carnivalcarnival”音译而来，本意为狂欢节，是西方很多国家的重要音译而来，本意为狂欢节，是西方很多国家的重要节日，环球嘉年华正是秉承这一狂欢的精神，给人们带来了无尽的快乐。节日，环球嘉年华正是秉承这一狂欢的精神，给人们带来了无尽的快乐。“环球嘉年环球嘉年华华”、“迪斯尼迪斯尼”、“环球影城环球影城”并列为世界三大娱乐品牌。环球嘉年华经营模式的并列为世界

115、三大娱乐品牌。环球嘉年华经营模式的特点就是：巡回性、多元性、自主性、互动性。特点就是：巡回性、多元性、自主性、互动性。“环球嘉年华环球嘉年华”是世界上最大型的巡是世界上最大型的巡回移动式游乐场。回移动式游乐场。嘉年华在中国嘉年华在中国 环球嘉年华环球嘉年华”继承了传统狂欢节的精髓，吸取了现代的娱乐观念，崭新的运作模继承了传统狂欢节的精髓，吸取了现代的娱乐观念，崭新的运作模式来到中国，环球嘉年华活动是经过专业化组织的大型盛会，项目主要包含：式来到中国，环球嘉年华活动是经过专业化组织的大型盛会，项目主要包含： 机动乘骑项目机动乘骑项目 这些项目从具有极限速度和运动以及身体挑战的乘骑项这些项目从具有

116、极限速度和运动以及身体挑战的乘骑项 目，目，到由亲朋好友一起体验的较为适中的乘骑项目，到青少年乘骑项目（按儿童的能力和到由亲朋好友一起体验的较为适中的乘骑项目，到青少年乘骑项目（按儿童的能力和身高分类）不等，在一种十分安全的环境中提供同样刺激的体验。身高分类）不等，在一种十分安全的环境中提供同样刺激的体验。 竞技项目竞技项目 鼓励游客积极参与的竞技活动，用有吸引力和流行的奖品奖励熟练鼓励游客积极参与的竞技活动，用有吸引力和流行的奖品奖励熟练的玩家，这些奖品通常为柔软可爱的玩具。的玩家，这些奖品通常为柔软可爱的玩具。 文化娱乐项目文化娱乐项目 种类繁多的国内外文化性民间娱乐表演。种类繁多的国内外

117、文化性民间娱乐表演。 美食与购物美食与购物 多种多样国内外食品，令人眼花缭乱。多种多样国内外食品，令人眼花缭乱。 环球嘉年华体验环球嘉年华体验 以上所有活动都是在一种刺激、活跃和欢乐的环境中进行的，以上所有活动都是在一种刺激、活跃和欢乐的环境中进行的，此环境充满灯光、音乐、色彩、舞蹈、歌声和运动，使受感染的游客享受到独一无二此环境充满灯光、音乐、色彩、舞蹈、歌声和运动，使受感染的游客享受到独一无二的的“环球嘉年华体验环球嘉年华体验”。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询嘉年华的引

118、入对滨洲及本项目的作用嘉年华的引入对滨洲及本项目的作用1 1）引入嘉年华，在北广场做嘉年华巡展，南广场做固定的嘉年华游乐设施；）引入嘉年华，在北广场做嘉年华巡展，南广场做固定的嘉年华游乐设施；2 2）在滨州引入嘉年华，在短期内引爆当地的人流互动狂欢的效果，促进人流）在滨州引入嘉年华，在短期内引爆当地的人流互动狂欢的效果，促进人流 消费水平；消费水平；3 3）提升地块周边的商业氛围，带动区域人流量；）提升地块周边的商业氛围，带动区域人流量；4 4）提升项目品质及附加值，带动未来商业的消费力；）提升项目品质及附加值，带动未来商业的消费力；5 5）嘉年华的品牌效应，带动其他知名品牌慕名前来，进驻滨州

119、，进驻本项目。）嘉年华的品牌效应，带动其他知名品牌慕名前来，进驻滨州，进驻本项目。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询汇报结束谢谢上海金贝上海金贝滨州项目工作组滨州项目工作组市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询中林佳湖Enjoy Lake 开盘推广方案【开启蔚蓝理想】市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询一、活动目的【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户意向客户转化为准客户，及时截流。【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅

120、力，并让产品与消费者之间充分发生互动，*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺及实力，给消费者以信心；*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手续。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询二、元旦活动主旨【主题】开启蔚蓝理想开启蔚蓝理想 中林新年庆典中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝自然是家”的主题形象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品质形象，以打动消费者；*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式体现，让人们提前体验佳湖不

121、一样的生活。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询三、活动安排开启蔚蓝理想中林新年庆典蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询四、活动细节【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动地点：中林锦苑小区大门口或商业街；核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；*群众参与效应容

122、易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道地点：中心区园林地带；核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家对于产品有充分的了解。方式：*易道的外籍主

123、设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者轻松交流。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活）地点：水墙或喷泉处；核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象，让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话；*由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。*模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，

124、并可获奖。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊地点：商业街；核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下深刻印象；*展现中林文化的年轻、创造的一面。方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参与者及获奖者都可获得礼品；*原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料；*将商业步行街变成DIY手艺一条街。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询【

125、蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华地点：中林锦苑会所大堂；核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青；*开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一份子的非凡身份感受；*建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享受到各商家相应的贵宾待遇。市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询五、流程安排【时间】：2003年1月1日【地点】：中林锦苑AM：9：30庆典开幕“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动；AM：10：00国际流行住宅形态之水

126、景住宅艺术讲座；AM：9：30-12：00人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：2：304：30人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放；PM：7：309：30中林贺年红酒嘉年华市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询六、现场包装1【活动分区】1、水景住宅艺术讲座22、人与自然的亲密游戏3、中林贺年红酒嘉年华34、蔚蓝风情DIY手艺坊5、“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语45市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询【现场包装】入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息

127、及即将开盘信息条幅；*中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾；*流程海报；*蔚蓝色长布卷；商业街：*活动标牌；会所：*活动标牌；*流程海报；*入门横幅；水幕处：*佳湖人文展板*活动标牌园林讲座：中林佳湖展板*园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍；*活动标牌市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询七、其它包装 【通路包装】户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息*樱花立交广告牌；*十里长街广告牌；十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。【售楼处包装】*横幅：元旦活动信息及开盘信息；*活动海报；*新年”福“字；*中林

128、VIP卡、及程序介绍；市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询八、媒介计划一、报纸广告一、报纸广告媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典信息及开盘信息全面传递；*报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！还有6天！二、电视广告二、电视广告 5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息；*庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日1月1日1月20日/每天8次。三、电台广告三、电台广告 30秒电台广告：*音乐台，整点或半点报时电台广告；*12月15日-1月1日1月1日1月20

129、日市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询创意计划1时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题12月4日云南日报/春城晚报半版软文昆明，呼唤城市土地运营商星期三12月6日云南日报/春城晚报半版软文中林品牌之路星期五12月11日云南日报/春城晚报半版软文中林模式：立足片区，辐射城市星期三12月18日云南日报/春城晚报半版软文中林理念：高调做事，低调做人星期三12月20日云南日报/春城晚报半版硬性”开启蔚蓝理想“中林新年庆典星期五（开盘信息）-市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询创意计划2时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题

130、12月25日云南日报/春城晚报半版软文中林产品：精品至上星期三12月27日云南日报/春城晚报半版硬性“开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期五（开盘信息）12月30日云南日报/春城晚报半版硬性“开启蔚蓝理想”中林新年庆典星期一（开盘信息）2003年1月3日云南日报/春城晚报半版软文中林佳湖水景住宅文化席卷昆明星期五（开盘信息）1月10日云南日报/春城晚报整版硬性中林佳湖即将隆重开盘！星期五市场研究部Market Research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询九、开盘日【市场前提】：*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对于产品，对于中林地产有一定的认可；*时间越早越好，太接近年关，销售期不长。*不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。【开盘方式】：主题：中林开盘中林开盘+中林新春音乐会中林新春音乐会；*将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续；*当日购房者前100名可荣登中林VIP金卡会员；*力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。