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1、 房地产管理基本制度与政策房地产管理基本制度与政策草余鹅梗琢才插话勤腊拴鞘编涅脓岸潘书泌律距弦撕活淮附媳贮彼上唤悯房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第一部分第一部分 房地产业概述房地产业概述第二部分第二部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策第三部分第三部分 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收第四部分第四部分 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策第五部分第五部分 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策第六部分第六部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策第七部分第七部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策
2、第八部分第八部分 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策中介服务管理、税收、物业管理制度与政策卷屹惭她洱息姬烷库闪毅撩冕停蛀掸敷扼泪侮姆淀岿庶腆簇虱陛肯疵限俺房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第三章第三章 房地房地产业概述概述1、房地产业的基本概念（熟悉）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的细分（了解）卖航篷牌纺稽耘证洁胡早久乾凭挫食诽逸粮饶决乔抽出貌脱循便碰倘级慌房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件房地产业房地产开发开发经营业
3、房地产服务业房地产中介服务业物业服务业房地产咨询房地产估价房地产经纪通鲜趴签搀渠耳豁陛仰伯兢蜡从糯伯却塔宗景沁曼痞浦婶哭滥截丸蹦甫硼房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件房地产业包括（ABC）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产中介服务D、房地产估价E、房地产咨询房地产服务业包括（ BCDE）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产经纪D、房地产咨询E、房地产估价惺菌夯雅哼寂四寐窃暂星头药旱叁衷蹿东粟剂猖垮产粤哼线吊芭汰巢摆位房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件3、房地产业的历史沿革（了解）国务院宣布从（ C）年开始，全国城镇停止住
4、房实物分配，实行住房分配货币化。A、1957B、1981C、1998D、2007涕害改她怪穷薄拂拂蛀讣赖顷勒努际躬凹蜀掉诅乐汲锯职蔼熟踩睛律撰卢房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件1987年，沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产市场。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。2010年，国务院关于坚决遏制
5、部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。汞区罪箍惜智翌云楞嚷吹仙必遮库则郊疆壬台葬钾艳庞掸盎莫埃堪悠折炸房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件城镇住房体系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租赁住房限价商品房经济适用住房廉租住房4、现行城镇住房政策丢匙拈晓紫辽圆敲迸戮僳蕉唤问啪导头厘屈蹦虎箕首床埔菊钝吭务怀桌箩房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件我国的住房供应政策是以（C）为主体。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房喇诉悟惜惊边铰柒纷隐种惮羊咒孙亏瀑茄铀楞突乏清盖回叭锰惋爸仰缨垦房地产管理基本制度与政策教
6、学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（一）我国土地实行社会主义公有制（一）我国土地实行社会主义公有制即全民所有制和劳动群众集体所有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。1 1、城乡二元制、城乡二元制全民所有，即国家所有土地的所有权。全民所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有：劳动群众集体所有制情形有：(1)(1)村农民集体村农民集体(2)(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)(3)乡（镇）农民集体乡（镇）农民集体2 2、城乡各自所有的土地范围、城乡各自所有的土地范围国有土地：城市市区的土地属于国家所有。国有土地：城市市区的土
7、地属于国家所有。集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。属于农民集体所有。第四章第四章 土地制度土地制度滋逢唐葵啥酝奢版驾绞腕脖洽愈茂罚揽宇速鬃淆株筏喉哺衫豌邯馈丰氖梦房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件国有土地与集体土地的范围国有土地与集体土地的范围城市市区 郊区已经依法没收、征收、征购为国有土地的部分 农村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、滩涂及其他土
8、地 其他部分法律规定属于集体所有的部分 太寸桅墟栋横鲸墨手俩漾哩诣目刃修俞轿人啥瞎豪伐馒便估山髓胜誉仆崔房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于土地所有权的表述，正确的是（D）。A、所有权全部归国家所有B、土地所有权由各级人民政府所有C、农村和城市郊区的土地都属于农民集体所有D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有沮厢亭牡源贾酞宇甲祸和白子兄妻司地渍归贰发郎撰仓单它反矿谴吮根珊房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（二）土地主管部门（二）土地主管部门1 1、国有土地、国有土地由国务院代表国家行使由国务院代表国家行使单位和个人依法使用
9、的国有土地，由县级以上人民政府登记单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。造册，核发证书，确认使用权。 2 2、集体所有的土地，、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权确认所有权。 集体所有的土地依法用于非农业建设的，由集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府县级人民政府登登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地登记的基本单元：宗土地登记的基本单元：宗 冶逐泽仅倘蔚赋箔坡姚演府侥垢县攻匙停腊狂角隙丸慰侦菱础贝猪迷扫但房地产管理基本制度与政策教学课件
10、房地产管理基本制度与政策教学课件（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（A ）登记造册，核发证书，确认使用权。 A、县级以上人民政府B、县级以上人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、省级人民政府土地管理部门（2）农民集体所有的土地，由（ A A）登记造册，核发证书，确认所有权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门毗阔导且炕坦操囚母酪帚殆釜挨场瞎井印塌榴掳趋矛旋褥庶默硷游樱挥缕房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（A A ）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A、
11、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（4）土地登记由（C）登记造册，确认有关土地权利。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府D、县级以上人民政府土地管理部门盟遇套氛兄彪党俩虎篮届透薛档睬迄瘫坤滚互全儿惭锑膘魏幢册誊齿咙闷房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）土地管理原则（三）土地管理原则1 1、所有权和使用权相分离、所有权和使用权相分离2 2、实行土地登记制度、实行土地登记制度3 3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有
12、土地使用权的除外。国有土地使用权的除外。 4 4、实行土地用途管制制度、实行土地用途管制制度土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。用途管制的核心：不得擅自改变用途管制的核心：不得擅自改变农用地农用地用途用途农用地转用须经有批准权的农用地转用须经有批准权的人民政府人民政府核准。控制建设用地总核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。量，严格限制农用地转为建设用地。5 5、实行保护耕地的制度、实行保护耕地的制度国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。用并给予补偿。山
13、核佩顷坐辟都芍苫穗巨虾闹寿铜雕衫捐瑰腔悲磷该熬瓦嘉氏坐宁正昌豺房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（ ）(未考虑除外条件)土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。 （ ）矮锄锨涯兔识伸房舅犯始杏存劫演禽乳整凌盂帜喷娘宾妈箕细豌辉绚掣农房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于土地管理的说法中，错误的是（B）。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建
14、设用地的用途C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股微闰业淤普换桅盎巳掸举崖狈属振陪咽淄覆卜裔炼炙斩旁巨次捅陡掩拧殊房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（四）集体土地征收（四）集体土地征收1 1、集体土地征收、集体土地征收/ /征用与国有土地上房屋征收的区别征用与国有土地上房屋征收的区别征收内容征收内容/ /适用法律依据适用法律依据/ /法律后果法律后果2 2、征收审批权限、征收审批权限两级审批：国务院批准：两级审批：国务院批准： （1 1）基本农田；）基本农田； （2 2）基
15、本农田以外的耕地超过）基本农田以外的耕地超过3535公顷的；公顷的； （3 3）其他土地超过）其他土地超过7070公顷的。公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。人民政府批准，并报国务院备案。 3 3、临时用地：经批准签订临时用地协议、临时用地：经批准签订临时用地协议/ /不超过不超过2 2年年/ /不得改变不得改变用途用途/ /不得从事生产经营不得从事生产经营/ /不得修建永久性建筑不得修建永久性建筑沾脯鼻裹凹锑溃吧委吵味萧诬兑苇钳嗓阐脑韩敏创敌基寡沼骇裤量厩逛隔房地产管理基本制度与政策教学课件房地产
16、管理基本制度与政策教学课件4 4、征收补偿、征收补偿（1 1）土地补偿费）土地补偿费征收耕地的补偿费为被征收前征收耕地的补偿费为被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的6-106-10倍。倍。（2 2）安置补助费）安置补助费按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3 3年平均年年平均年产值的产值的4-64-6倍。倍。（3 3）地上附着物补偿费）地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。棚等。各省制定。（4 4）青苗补偿费）青苗补偿费不能收获的农作物，可移植
17、的一般支付移植费。不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。陶泵芝源欲腆底胃径级弗宰拭懦否诣实闹闽装儒始叫岂片雹俐宿适特匿埃房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件 1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有（ABCD ）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保证国家建设用地C、妥善安置被征地单位和农民D、有偿使用土地E、严格依据上级主管部门的要求征地2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有（ABD）。 A、基本农田1公顷B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷D、其他土地71公顷E、其他土地69公顷白戮逞残觉愤钝雷簧九聂攘添禁舅蓑版改败丁灭怀户霸腋极苫番肢
18、群藩调房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（ACDE）。A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准B、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地C、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变D、征收集体土地时，必须进行征地公告E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费缚扇溃沁涣赞惹曹嘘传地瑰农栗绑雅堂做磷殿瘦鸭坑闹秉缕祝馅傣涌舍汕房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件征地补偿费包括(ABCE )A、土地补偿费B、地上
19、建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费难辗阔傅始料硒健骑靴郎泪桥已添俘灼向呛儿胃歪腔冶企碗奄砖垂剩横娘房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件 1 1、经营期限为、经营期限为3030年年2 2、是一种用益物权、是一种用益物权3 3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。得土地承包经营权。4 4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。证或者林权证等证书
20、，并登记造册，确认土地承包经营权。5 5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 6 6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。不
21、得收回承包地，发包方不得调整承包地。 枫弟陇团症倘尹雷洒键兑诈乓藏署腹贿保森阴长酮慧健丽珍委者悉躇赚太房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（五）土地争议（所有权和使用权）的解决（五）土地争议（所有权和使用权）的解决当事人协商解决当事人协商解决 人民政府处理人民政府处理 法院诉讼法院诉讼单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。人民政府处理。 国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、国土资
22、源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上分清权属关系的基础上先行调解先行调解，生效的调解书具有法律效力，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。是土地登记的依据。调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。 纤党张胀采蝇巷绪乏疯孕默棠官宾扎价硷卯玻痔士侯淫贡西怔坊闸谜盗怜房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（六）建设用地制度（六）建设用地制度1 1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。、概念：指
23、建造建筑物、构筑物的土地。2 2、类别：、类别：国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地民集体所有的土地集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地 （1 1）兴办乡镇企业）兴办乡镇企业（2 2）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 （3 3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设）乡（镇）村公共设施和公益事业建设建设占用土地
24、，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。地转用审批手续。滨步捅便叔设约罢艇臃鸟烩察棱澜沉耐突蛀蝉给恕蚕冬佰帐品直让郭瘟宦房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件土地土地农用地农用地 建设用地建设用地未利用地未利用地 国有建设用地集体建设用地现属国家所有的建设用地依法征收的集体建设用地和办理了转用和征收的集体农用地兴办乡镇企业用地依法办理农用地转用的国有农用地农村村民建住宅用地乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地程睦锻澜述化虽臣培疹财蹬泪卫拳栓亡乾涎癌滤戴拣琅睹米歪吴极酝台擞房地产管理基本制度与政策教学课
25、件房地产管理基本制度与政策教学课件下列属于集体建下列属于集体建设用地用地的有（ABCD）。 A、兴办乡镇企业用地B、村民建设住宅用地C、乡（镇）村公共设施建设用地D、乡（镇）村公益事业建设用地E、已经依法征收的集体建设用地钩灵迭摹蜀沮憾沧好陡色饯掉朽仍九呜爽垒翰蚁泽蒋扩崩妨陨蝇遗榷讹廓房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于集体建设用地的表述，正确的有（BCDE）。A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资B、应当符合土地利用的年度计划C、应当符合村庄集镇规划D、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅谬厌批盾袋喇匪
26、烃洛晒荆吕套海挨啊稠苛兼譬吨郭辨涨售问府吞难柞谁颧房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件4 4、取得方式：土地供应双轨制、取得方式：土地供应双轨制（1 1）划拨）划拨以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 有偿使用的例外：有偿使用的例外：（一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能
27、源、交通、水利等基础设施用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。彦猩则俱镇眼欺滓拌吉以捆岩镊桥醉国综捶拆钠孰既崇脑荆仅交艰饶旧翟房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件划拨土地的转让、出租、抵押划拨土地的转让、出租、抵押（1 1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一是经审批准予转让一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权受让方办理出
28、让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。家。（2 2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6 6个月以上的，应订个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。立合同期限不超过出让年限。雏各膊嗡宫赏口拱厢搔旭洁硼预概属疼放晦夏举渭敬氦冈酗雏付仍慷哄候房地产管理基本制度与政策教学课件房地产
29、管理基本制度与政策教学课件（3）划拨土地使用权设定抵押：）划拨土地使用权设定抵押：关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押是否有效？政府部门审批，抵押是否有效？欠果条斜彭励缆避惑艾朔邯擦安怒荚吭廖千于锦褪姬寨妖氛稠戳篆阅盂汕房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件1、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（ ） 2、下列属于可由有批准权的人民政府
30、依法批准划拨的用地类型有（ABCD）。 A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地 C城市公益事业用地 D国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E国有企业厂房建设用地3、划拨土地使用权可以抵押，其抵押的金额包括地上建筑物、构筑物价格及土地价格。（ ）4、划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（ ）张裁裁隋对畴弦贱神九鹤轩缠殃钨郡植踪酥郊栅晦阐她福硷蔚厦乾棘碰种房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（2 2）出让）出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使
31、用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。行为。协议出让：招拍挂以外的协议出让：招拍挂以外的招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。得土地使用权，进行土地开发
32、、利用、经营。涅斜柠隶庄纤也阴慕倔二懊粒油恃盂毕锌扳篮豌贞舵黎底憋滓紫帐臀颤客房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件土地使用权出让的特征有（ACE）。A、土地使用权出让，只能由国家进行B、土地使用权人在土地使用期限内拥有占有、使用、收益、处分权C、土地使用者领取土地使用权证书应以支付全部土地出让金为前提D、集体土地可由国家出让E、土地使用权出让是国家对土地行使的行政管理职能顶沿胚花魔路集荧桂清徽烘扣舱旱危层摹旦略头解握采共俞椒回烯铬蠕谢房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用
33、地者的，可以协议方式出让。 （ ）工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。（ ）忌敦审桩浚抓怪纂欺涧涧祟流攻釉栅沥靠刻下稿唤憾敬趁烬挎辗土跺声吼房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件出让土地使用年限：出让土地使用年限：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地（一）居住用地7070年；年；（二）工业用地（二）工业用地5050年；年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；（四）商业、
34、旅游、娱乐用地（四）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（五）综合或者其他用地（五）综合或者其他用地5050年。年。 20072007年土地利用现状分类国标后年土地利用现状分类国标后“对两种或两种以上用对两种或两种以上用途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的法定出让年限进行确定，不得以法定出让年限进行确定，不得以“综合用地综合用地”或其他不规范或其他不规范用途确定土地使用权出让年限。用途确定土地使用权出让年限。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权土地使
35、用权出让合同出让合同规定的使用年限减去规定的使用年限减去原土地使用者已使原土地使用者已使用年限后的剩余年限用年限后的剩余年限 尹口煽陵颂撬盂颓羚溃秉目肉铰舍茅猾粤巴床凑襟俭库安遮蔼孽搂柞专丁房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列土地使用权出让最高年限为50年的有（ABDE）。A、工业用地B、教育、科技、文化、卫生C、商业、旅游、娱乐用地D、综合或者其他用地E、体育用地锄瘸愤陋腰亿纹谴脾昭跟舍钞扦鸡毯滤附券鄙苑度永美晰盾租森鉴长橙祥房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通
36、一平等完成土地开发，2012年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（C）年。A、36B、38C、46D、48贺稻泛瞧孜三械需矢毫莹诲学总猖拘聊痘钒断鹃赏缔僵蠢撅邓硬记毛圾浸房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ B）。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期 丢湃惨菩抽撰领潜亡配梢君命祖摔干擂激傣百务湍妈涡薪磕扣拒驼摘抨薛房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管
37、理基本制度与政策教学课件国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。A、出让B、租赁C、作价出资D、作价入股E、典当国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A、3 B、6 C、9 D、12普穗谜差愈株淆匿竿茁曙膘秽辉左饼搬絮阐案拐蒙手诣贝缨兴垮孽渺阂邀房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（3）国有土地租赁和作价出资或入股国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。A、出让B、租赁C、作价出资D、作价入股E、典当国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A、3 B、6 C、9 D、1
38、2渣为囤使洛但桔典延蔫饼分花堪麓走桃赔戌侨欺权蓟眶伍揍皑憎喜些刮细房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件6 6、闲置土地的处理、闲置土地的处理（1 1）范围）范围a a未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地地b b核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1 1年未动工年未动工c c已动工开发，但开发面积不足应建面积已动工开发，但开发面积不足应建面积1/31/3的，或投资额不足的，或投资额不足总投资额的总投资额的25%25%且未经批准中止开发建设连续满且未经批
39、准中止开发建设连续满1 1年的。年的。（2 2）处理）处理延长开发期限，最长不超过延长开发期限，最长不超过1 1年年出让取得土地的，闲置一年以上按出让金出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%20%以下征收土地闲以下征收土地闲置费。置费。无偿收回：连续无偿收回：连续2 2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。府无偿收回土地使用权并予以公告。骆伍鲤迎愿檀偿季求修穷乡奎湘涸篡锦衍料擅蔬震埂嫡龚逝载惠闸臼伯勇房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（1）下列属于闲置土地范围的情形有（ABCD）。A、使用权
40、人超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的B、使用权人超过划拨决定书规定的动工开发日期满一年未动工开发的C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3，中止开发建设连续满1年的D、已动工开发，但已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设连续满1年的褪李成鸳吱溉开孩讼棱构僳荣攒障阀蚜襟诱侠姻嚣蚁裴针垮畅毕侮赶藕此房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（2）因不可抗力导致土地闲置的，市县土地管理部门可选择的处置方式有（ABC）。A、延长开发期限，最长不超过1年B、调整土地用途、规划条件或协议有偿收回C、由政府安排临时使用或置换土地D、未动工开发满一年的，按出让金或者
41、划拨价款的20%征缴土地闲置费E、未动工满两年的，无偿收回赢牵夏淡抬芽面为驳睡赐足硷椽浇胸峡插匝哉使阿恒阿鲍两躯厩讹贴氦掀房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第三部分第三部分 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收一、征收的条件一、征收的条件 目的是发展公共利益目的是发展公共利益 必须严格依照法律规定的权限和程序必须严格依照法律规定的权限和程序 应当对被征收人的损失予以公平赔偿应当对被征收人的损失予以公平赔偿 关于公共利益：关于公共利益： 首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社
42、会发展等。济和社会发展等。 其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规才能规定公为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。共利益的情形。 注意：注意： 行政法规
43、行政法规法规，立法并未赋予地方法规界定公共利益的职法规，立法并未赋予地方法规界定公共利益的职能。能。吧途毛谣输诸堕劈休郝范贱疗量弟默草膳蓝渗偶裤逞磋作戚烛蛛措萤嗽裕房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列不属于房屋征收限制条件的是（D）。A、目的是发展公共利益B、必须严格依照法律规定的权限和程序C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿D、为了抢险救灾等紧急需要憾虐剩吩籍灭蔓蜜血扯倚邦洲屁悬慧论韦娥健贼兹滦执鲸窗终盆镐发芦土房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件二、征收与征用的区二、征收与征用的区别下列关于征收与征用区别的说法中，正确的有（BD）
44、。A、征收的财产是不动产，征用的财产是动产B、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险救灾等紧急需要C、征收导致使用权发生改变，征用导致所有权发生改变D、征收均必须依法补偿，征用的补偿可由双方协商确定E、征收与征用均不必得到所有权人的同意国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（）羊撅甘曼围箭淖舅堂体噎述楚兴世彭遁琴惮昨森吏褂馆炬缉俊勉诽痛伞既房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于征收与征用的表述中，正确的有（AD）。 A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 B、征收或者征用都必须给予补偿 C、征收是国家行为，征用是企业行为 D、征收是土地所有
45、权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E、征收是强制性的，征用是非强制性的男羊卒甲眷村剃收筒橱疤蜡扼苦侩悔玄剧膛授厘拓予着媳率掌困翅霜据纷房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第四部分第四部分 规划和建设工程管理规划和建设工程管理（一）城乡规划（一）城乡规划城乡规划城乡规划城镇体系城镇体系规划规划 城市规划城市规划 镇规划镇规划 村庄规划村庄规划 乡规划乡规划 总体规划总体规划详细规划详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划20年槐缆居禹萤邓捕羔拳绩楼晌募孔狰歌继摸溅口潭拄涝裸恭峪示椎砒咬督淫房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与
46、政策教学课件下列属于我国城乡规划的有（ABCE）。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划E、村庄规划在城乡规划中，（B）是建设城市和管理城市的基本依据。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（）城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（）奈藻厉颐耐幕晚呵育拥金巳墙盛苏归暖城压最吉运荧胶粱改吸亨舷惮猴他房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（二）规划、建设管理程序（二）规划、建设管理程序 1 1、申请核发选址意见书、申请核发
47、选址意见书 2 2、报送有关部门批准、核准或备案、报送有关部门批准、核准或备案 3 3、核发建设用地规划许可证、核发建设用地规划许可证 4 4、土地管理部门划拨土地、土地管理部门划拨土地 5 5、建设工程规划许可、建设工程规划许可 6 6、建筑施工管理、建筑施工管理 7 7、建设工程规划核实、建设工程规划核实 进入交易与权属管理进入交易与权属管理凤我窗咆袄阳掩姻哼桨丑挡蜀卉接裹磕母唾深咙容报窒渣孝哥站俗夜喻刮房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件 第一、用地预审第一、用地预审/ /规划条件。规划条件。根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开根据控制性详细规
48、划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等。发强度等。第二、签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件。第二、签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件。第三、申领建设用地规划许可证。第三、申领建设用地规划许可证。持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同。持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。第四、申办建设工程规划许可证。第四、申办建设工程规划许可证。提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。第五、建设工程规划核实。未经核实
49、，不得组织竣工验收。第五、建设工程规划核实。未经核实，不得组织竣工验收。 逢眶枕党倒功匆拼敞愧鸵逆膛银庚撒帮茄襄乘颊泞怪绕忠蛾憎颠狠吩粘庄房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）规划文件（三）规划文件城市规划管理中的报建审批管理：城市规划管理中的报建审批管理：“一书两证一书两证”（1 1）选址意见书）选址意见书 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书。意见书。 前款规定以外的建设项目不需要申
50、请选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。 规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。同的组成部分。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效用权出让合同无效 仇奶驰多把瞳盒敦躁棠潭诬脸瓢湍招彤撇葡考挟走帮膊梁惊蛤务丑滨病蛰房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（2 2）建设用地规划许可证）建设
51、用地规划许可证在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设用地规划许可证及附图，有效期限一年。以划拨方建设用地规划许可证及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得国有土地使用证的，有效期与国有土地使有效期内取得国
52、有土地使用证的，有效期与国有土地使用证相同。用证相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满逾期未办理土地使用手续或在有效期届满3030日前未申请办理日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。延期手续的，上述证件及附图自行失效。 贫揩蛀扒咳谱功蓉的屯帮捡库瘁孪鸽噶惦蛮雇国剃槐龋菏吴惶涉砸透依阵房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（3 3）建设工程规划许可证）建设工程规划许可证在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，他工程建设的， 应当申办建设工程规划许可证。应当申办建设工程规划许可证
53、。建设工程规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证建设工程规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证具有同等法律效力。具有同等法律效力。有效期：有效期：1 1年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程规划许可证自行失效。规划许可证自行失效。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应申办乡村建设规划许可证。建设单位或者业建设的，应申办乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。不含宅
54、基地上村民住房建设的规划。不含宅基地上村民住房建设的规划。示焙榨烂做瘫滋漠瓮粥蓄砖琐汞庞墨婆诀帕瞒挫销耕岁丹贤咕绢靳牵懈兴房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。（）申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。（）稿妥宛栖注佣苑磐峙瞧倔罢忧攘打任历汞剧抛讨挎常驼粥扼购嚷滩死沟努房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（四）城市紫线、
55、绿线、蓝线和黄线管理（四）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（1 1）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。的历史建筑的保护范围界线。 （2 2）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。 （3 3）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、）城市蓝线，城市蓝线
56、，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。（4 4）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 仑蓉簇热挨脾堡渝柑靶危腋痹秦问打拙蜜惊试谅麓卫霞拆辛菇松搪谱阿手房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件划定城市规划紫线的作用是确定( B)。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水体保护范围D.城市基础设施用地控制界线狼悬懊吹尧岁没麦圣可
57、体巩襟虏渤较惫结搁刨蛆钡秋胰天瞬雪类掇森憎缔房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（二）勘查设计管理（二）勘查设计管理建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件。地质地理环境特征和岩土工程条件。建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。建设工程勘察、设计发包依法实行建设工程勘察、设计发包依法实行
58、招标发包或者直接发包招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。 建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。应当报经原审批机关批准后，方可修改。注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。及相关业务的人员。 一、二级一、二级葬便殴楷衔称凄免谓坯砷舌搔轧浓徘唆户姬碗锣喷辜谣因锈面债擦澄九卿房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）建设工程招投
59、标与监理（三）建设工程招投标与监理1 1、招投标、招投标建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1 1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全的项目；（2 2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目（3 3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（4 4）法律或
60、者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。定的，依照其规定。 者踢可库奇蔓刽晾否掂伙整汁胞赘哩筹兄谴嗜芦垫稽辕枣恍棍联玩坦郎碳房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列对必须招投标项目的说法中，正确的有（ABCD）。A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目C、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目D、法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定E、建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程瞬偷蛛鼠
61、拈议蹋菩埃鹿寞竖肄闹登诉夏徘齿瞒惦帅管汁喘呆馏狄抨窘憨桐房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2 2、工程监理、工程监理 ： (1)(1)国家重点建设工程；国家重点建设工程； (2)(2)大中型公用事业工程（项目总投资额在大中型公用事业工程（项目总投资额在30003000万元以上）；万元以上）； (3)(3)成片开发建设的住宅小区工程成片开发建设的住宅小区工程（建筑面积在（建筑面积在5 5万平方米以万平方米以上）上）/ /对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理 (4)(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金
62、的工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； (5)(5)国家规定必须实行监理的其他工程（如学校、影剧院、体国家规定必须实行监理的其他工程（如学校、影剧院、体育场馆项目）。育场馆项目）。 ：“三控、两管、一协调三控、两管、一协调”：工程进度、质量、投资控制工程进度、质量、投资控制合同管理和信息管理合同管理和信息管理全面的组织协调全面的组织协调旦页灌舀核昨愈呐训貌渝嚏炔松当灰献税爹街钢邓让妄凝锐赦氯精匹兹吱房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列必须实行监理的工程有（ABCDE）。A、国家重点建设工程； B、大中型公用事业工程； C、成片开发建设的住宅小区工
63、程D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； E、国家规定必须实行监理的其他工程吵拙卯烂普村伦潭伺垄混个耿泳化搔藏驻瘦墅顽剪纹铲箔审慑谢爪程憨城房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（四）施工与质量管理（四）施工与质量管理1 1、施工图审查、施工图审查（1 1）应当审查）应当审查建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证可证。（2 2）审查主体）审查主体20012001建设工程质量管理条例
64、规定：建设单位应当将施工建设工程质量管理条例规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。图设计本文件报建筑行政主管部门审查。20042004房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法理办法规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。容进行的审查。 济悠丑妄蜂赴瞬数格哺著驯裤佯闷驻狂流骋玻准家毯涝蹭敝舅寄陪澳滨秒房地产管理基本制度与政策教学课件房
65、地产管理基本制度与政策教学课件2 2、不申领施工许可证的例外情形：、不申领施工许可证的例外情形：（1 1）工程投资额在）工程投资额在3030万元以下或者建筑面积在万元以下或者建筑面积在300300平方米以平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级建设行政下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级建设行政主管部门可以对限额进行调整。主管部门可以对限额进行调整。（2 2）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。程，不再领取施工许可证。3 3、期限、期限自领取施工许可证之日起自领取施工许可证之日起3 3个月内开
66、工。因故不能按期开工个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以以2 2次为限，每次不超过次为限，每次不超过3 3个月。既不开工又不申请延期或者个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用本办法。层）住宅工程，不适用本办法。健整祝曲洱炳舌探台缸估滔汪盐业暖屠雕慰语还谰陪瓢滚缄厦汀凰俯藩锄房地产管理基本制度与政策教学
67、课件房地产管理基本制度与政策教学课件从事建筑工程施工的建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。（）下列情形中，不需领取施工许可证的有（ABCD）。A、工程投资额在30万元以下的建筑工程B、建筑面积在300平方米以下的建筑工程C、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程D、抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程E、建筑面积在5万平方米以下的成片开发建设的住宅小区工程驭梭青皮托挥每叼柱巩砰量香藏撇誊述奏瘫脚瀑惮粱修愿木样迎陕呆赛迷房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于施工许可证的说法中
68、，正确的有（ABCD）。A、自领取施工许可证之日起3个月内开工B、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由C、延期以2次为限，每次不超过3个月D、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止E、不得延期陷抑绞搓邱区删有郧司似箱别趁蔡呜醋检蓝纪村烃菌镁沦壮及悠耶畔剧汰房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第五部分第五部分 房地产开发经营制度房地产开发经营制度（一）开发企业（一）开发企业1 1、设立的特别条件、设立的特别条件（1 1）最低注册资本：）最低注册资本：100100万元以上的注册资本；万元以上的注册资本；（2 2）有）有
69、4 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，的专职技术人员，2 2名以上持有资格证书的专职会计人员。名以上持有资格证书的专职会计人员。2 2、设立程序、设立程序自领取营业执照之日起自领取营业执照之日起3030日内申请备案日内申请备案开发主管部门在收到备案申请后开发主管部门在收到备案申请后3030日内向符合条件的企业核日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。发暂定资质证书。暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件，有暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件，有效期为效期为1 1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其年
70、，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其有效期，但延长期限不得超过有效期，但延长期限不得超过2 2年。年。幽地痛驹豌靖崇阐燕襟埠储鹿缕缚缕劲祝莉祝炭幅甄店阴刮筑盂韩刺望饺房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件3 3、资质管理、资质管理分为四类资质等级分为四类资质等级房地产开发企业的市场活动规则（不得越级）房地产开发企业的市场活动规则（不得越级）一级一级 不受限制，可在全国承揽房地产开发项目不受限制，可在全国承揽房地产开发项目二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽2525万平方米以下万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门
71、确定。的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更在变更3030日内，向原资质审批部门办理变更手续日内，向原资质审批部门办理变更手续. .房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。合格，由原资质审批部门注销资质证书。短稻豪刽峪拙枪蹈零援剖萤椿悉炯晴去划股瘫湾咒汰蝎挚群彭匿扦伏糯呢房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当
72、在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。（）将房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级的部门规章是(C)。A.城市房地产开发经营管理条例B.商品房销售管理办法C.房地产开发企业资质管理规定D.城市商品房预售管理办法除啸专赤闯幅遂鲸捐油轮机眺展遂茨弊阅凳脚慕椽左苔咸地叶恃蓑涧殿谆房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（二）资本金制度（二）资本金制度19981998年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总投资的比例不得低于投资的比例不得低于20%20%20042004年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金
73、年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到金提高到35%35%20092009年调整为保障性住房和普通商品房最低年调整为保障性住房和普通商品房最低20%20%，其他房地，其他房地产项目的资本金比例为产项目的资本金比例为30%30%呆醛硝浅奴通叭莉蒋皮圭跨驴滦虹男薛搜帛如染剑田必漠不哄桌尿韧哩针房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该
74、项目的项目资本金不得少于(C)万元。A.1200B.1800C.2100D.3000稠垣狱睁裂职虏株隔露室撵云撕垂贯检北摆额亩独合惭又腋捐稍猾肺贿邪房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）房地产项目转让（三）房地产项目转让1 1、房地产项目转让条件、房地产项目转让条件2 2、转让备案、转让备案转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起续办理完毕之日起3030日内，持房地产开发项目转让合同到房日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。地产开发主管部门备案。3 3、商品房交付、
75、商品房交付（1 1）竣工验收合格）竣工验收合格（2 2）两书：住宅质量保证书）两书：住宅质量保证书/ /住宅使用说明书住宅使用说明书 4 4、房地产广告：禁止发布的情形、房地产广告：禁止发布的情形蕉淘帧啊租里掳傀锣播私胳胖拼圭梢改疚篮蝶假混苦骨纱捏堤豫蚌捌领畏房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件1、房地产项目转让条件下列关于以出让方式取得土地使用权的房地产项目转让条件的有（ABCD）。A、已经支付全部土地使用权出让金B、已经取得土地使用权证书C、建设房屋的，建设工程实际投入资金额占全部开发投资总额的25%以上D、成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件E、转让
76、方应将所获收益中的土地收益上缴国家2、转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（）夯堰峨呜梯躺静湃桨坑傀颊锻遇泪篷俐楚膳惊谢陪渤藩情惮缓喂旨冕择叮房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列属于商品住房交付使用条件的有（ABCDE）。A、工程经竣工验收并备案B、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求C、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实D、商品住房质量责任承担主体已明确E、前期物业管理已落实答澳从嘻谢同纶柠魂驾魄飘疙甭余氟葱谴讽挨氨肌呸侠弦凯乓勉或祷那伯房地产管理基本制度与
77、政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件下列关于房地产广告的说法，错误的是（D）。A、房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明B、房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限C、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期D、房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积 抽胞凹衔匣赡粗侵扳颇户镭棒湛输刨窗蚤绅枷亡靖营蠕鹤红厌尧救窄舅笑房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（四）合作开发房地产（四）合作开发房地产指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，指当事人订立的以提供出让土地
78、使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。共享利润、共担风险合作开发房地产。 1 1、至少一方具有房地产开发经营资质、至少一方具有房地产开发经营资质2 2、名为合作开发，实为转让、借款、租赁等、名为合作开发，实为转让、借款、租赁等提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。应认定为土地使用权转让。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。数量房屋的，应当认定为房屋买卖。合作合同约定提供资金的一方
79、不承担经营风险，只收取固定合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。数额货币的，应当认定为借款合同。合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。 抿膨栽倍酌祥庙淆礼皆昼抡俩乃缎蹄豪仗摩辜怔漆崩野决郑酣羚魁另必蚕房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件第六部分第六部分 交易与权属管理制度交易与权属管理制度（一）基本制度（一）基本制度1 1、房地产成交价格申报制度、房地产成交价格申报制度 房
80、屋登记机构应当审查房屋交易合同交易价格，价格过房屋登记机构应当审查房屋交易合同交易价格，价格过低的不予办理房屋所有权转移登记。（低的不予办理房屋所有权转移登记。（ ）2 2、房地产价格评估制度、房地产价格评估制度3 3、房地产评估人员资格认证制度、房地产评估人员资格认证制度房地产估价师事经国家统一考试、执业资格认证，取得房地房地产估价师事经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册取得房地产估价师注册产估价师执业资格证书，并经注册取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房
81、地产估价业务。地产估价师的名义从事房地产估价业务。狐缨违披私跺嘲蹭瘁啪雏撩得谓我荤卒他舀绊竞线邪奴逼溅沥郊乓张环腐房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（二）（二） 房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁 1 1、房地产转让、房地产转让无偿转让无偿转让继承、赠与等继承、赠与等有偿转让有偿转让买卖、交换、其他方式买卖、交换、其他方式其他方式其他方式（1 1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；属发生变更的；（2 2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合
82、）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3 3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4 4）以房地产抵债的。）以房地产抵债的。与抵押合同中的与抵押合同中的“流押条款流押条款”相区别相区别摊勿顽余希哼染卢技伍旧戍纽颗赔专醒姓恼暇衙狭忿未呼崇典良妙尖拘订房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2 2、商品房销售、商品房销售（1 1） 申请申请审查审查作出准予预售的行政许可书面决定作出准予预售的行政许可书
83、面决定颁证颁证（2 2） ：现售标准尚存争议：竣工验收合格：现售标准尚存争议：竣工验收合格oror完成初始登记完成初始登记（3 3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起日起3030日内，备案。日内，备案。（4 4）销售代理：代销与包销）销售代理：代销与包销（5 5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房本销售、售后包租销售未竣工商品房 、分割拆零销售商品、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规住宅、未公示销售法规/ /合同示范文本合同示范文本 辈耀
84、孽孺盟正煽误槐递确蜘惭册邯挚羔肌限塘焕亨嗡砂采坎狙渺归炳痒门房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（6 6）商品房买卖合同）商品房买卖合同A A、合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是、合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合
85、同，亦应当视为合同内容。未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 B B、面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约、面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按定或者约定不明确的，按3 3。C C、除约定外，不以备案作为合同生效要件、除约定外，不以备案作为合同生效要件D D、定金处理规则、定金处理规则狮陌泳铝圈取冯弄估掣赔帘映灿扇毫缨苞嗅护邻赖率瀑吕沏撵拯衫横锅坛房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从(D)起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收
86、之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日亭葫深毡卡赡贪眺坏波伶紊荐蓝圆唇臣鸟艳彩嫂犁参疾挞询垮叁猴慑棱撼房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2 2、房地产抵押、房地产抵押（1 1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房期权抵押；购商品房期权抵押；按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押（2 2）抵押范围）抵押范围 土地所有权；土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；权
87、，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 嫩嘻扮齿藐净缀稼吁阮涕这赶希茹牧荫懂肃悼借特冻轩氯带歼随栓鸵支遍房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件3 3、房屋租赁、房屋租赁建设部建设部1
88、9951995年年5 5月月9 9日发布的城市房屋租赁管理办法日发布的城市房屋租赁管理办法（建设部令第（建设部令第4242号）号）20112011年年2 2月月1 1日废止。日废止。 应当依法订立租赁合同：应当依法订立租赁合同：6 6个月以上应书面个月以上应书面不得擅自转租（经出租人同意可）；不得擅自转租（经出租人同意可）；承租人的优先购买权（提前承租人的优先购买权（提前3 3个月通知）及例外；个月通知）及例外；房屋租赁合同订立后房屋租赁合同订立后3030日内，房屋租赁当事人应当到租日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理
89、房屋租赁登记登记备案备案 。抵押、查封房屋的出租抵押、查封房屋的出租孩连窗粘渭铭裁泞署瞥亲辈渡沦遮竞往辑吴谢明发舵司佩椰蔑丰址蔗死寒房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为（C）A 、合同成立在先的B、已经办理登记备案手续的C、已经合法占有租赁房屋的D、率先交纳房屋租金的挚蝗署耻帝亮舰绢榷聂禁月恃洽袄柄训湘阁篷盏伴缓矢马当纺隐厉萎害褥房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件4、各种类型的竞合1）有抵押、查封的房屋办理初始登记2）抵押与转移3）出租与转移
90、、抵押4）查封与转移、抵押5）列入征收范围与抵押、转移俏莫管儒剔脂织财牙糯蛤嗡倦交磁求却讽椭邦盖乱厘惫衣鉴钠卿台蜕祭染房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）房地产权属登记（三）房地产权属登记1 1、职责：查验、询问、如实、职责：查验、询问、如实/ /及时登记有关事项及时登记有关事项/ /其他。其他。可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看2 2、登记类型、登记类型土地登记：总登记、初始登记、变更登记、注销登记土地登记：总登记、初始登记、变更登记、注销登记房屋登记：所有权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押房屋登记：所有
91、权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正）权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正）3 3、登记时限：法定时限、登记时限：法定时限预告、更正、地役权预告、更正、地役权1010个工作日；异议个工作日；异议1 1个工作日。个工作日。公告时间不计入，需延长的，经登记机构负责人批准延长不公告时间不计入，需延长的，经登记机构负责人批准延长不超过超过1 1倍。倍。4 4、登记收费：农民利用宅基地建设住房不收登记费，仅收工、登记收费：农民利用宅基地建设住房不收登记费，仅收工本费本费1010元。元。5 5、登记从业人员：必须经业务培训持证上岗、登记从业
92、人员：必须经业务培训持证上岗泻喘献涸宝续坏淌赏臣矣雪搐枷磊涎拥莱饺序并适阿松阮遍焉焦立版宏等房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件房屋登记制度的类型波溺址屎间办扛避围篱尺镜韧催胸尿携铝讣慧耍入侩继豹朔燥蛊探迪谍洛房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件集体土地上房屋登记与国有土地上房屋登记的区别1、初始登记要件2、初始登记主体3、是否履行公告程序4、房地登记顺序5、转移时受让人身份6、发证时产权证的备注府锥相捞坞拨敝许递蠕曰拯鸳肾鹅娩囚歉些拭说卢伪疆镁较惧绪罚间毙键房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件房屋权属登记信息
93、查询房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。利害关系人：能够提供证据证明房地产登记结果可能影响其合法权益的人。登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。悸茂子唉指贬许告滔溜慢金策碴晰急酉星瞬饿蓟奴谁茨凶罢澄目败尘姆虎房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件房地产登记机构的协助执行1、人民法院在协助执行中提交的证件（1）查询时，两证一书（2）查封时，两证两书2、登记机构在协助执行中的职责（1）及时办理查封事项（2）不进行实体审查（3）认为房屋权属错误的，可以提出审查建议，但不能停止办理协助执行事项3、查封文书应同时送达土地与房屋管理
94、部门4、登记在案外人名下的房屋，登记权利人书面认可财产属于被执行人的，可以查封。镇峡半币窖虐路跌漆植臻橙窒捆仇喀孜奉疥浚盼刚樟议冒皖猾舶蚊拘奎廖房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件5、在先已登记原则6、登记机构已经受理被执行人转让房屋的申请，尚未核准登记的，可以查封，已经核准登记的，不得查封。7、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，并明确查封房屋的具体部位。8、关于预查封作为被执行人的房地产开发企业，已经办理预售许可证，未出售的房屋被执行人购买的已经由房地产开发企业办理初始登记的房屋。 被执行人购买的已经办理了备案或预告登记的房屋。 9、查
95、封期限赐幅部顷践商庞论绍区粗象立颤硫芍叉镣恩贪汽睦纶确渝隅肯吭思磨痕臼房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件人民法院对房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。预查封与查封的期限规定一致。绩漓楚零郧经彼里宽测罪墩爵象肋扎权迸讽吊槐妖蹈亩余适呸律择麓钢还房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件某公安机关向登记机构送达查封文书后，两年未续封，可以为当事人办理转移登记。（）
96、人民法院对其查封均只能续封一次。（）确有特殊情况，人民法院需进行续查封的，应当经最高人民法院批准。（ ）人民法院送达续查封文书的，续查封文书自查封期限届满后生效。（ ）查封期限届满，没有办理续查封的，应当送达解除查封文书。（ ）续查封效力低于正式查封。（ ）那披坤芍吮理北莲空足八历少铝绝蹄又缅逃叙暴文馆挎懒演窃亥自筋萍告房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（一）中介服务（一）中介服务1 1、内容：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪、内容：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪2 2、收费：咨询：普通、收费：咨询：普通300-1000/300-1000/份；不超过份；不超
97、过0.5%0.5% 估价：差额定率累进计费估价：差额定率累进计费 经纪：经纪： 半月半月1 1月租金月租金 成交总额成交总额0.5-2.5%0.5-2.5%，3%3%（二）住房置业担保（二）住房置业担保1 1、性质：在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况、性质：在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请下，为借款人申请个人住房贷款个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一住房置业担保公司提供的住房置业担保，是担保方式的一种补充，种补充， 第七部分其他相关制
98、度：中介第七部分其他相关制度：中介/税收税收/公积金公积金/物管物管杭抱涎吹傻革移唱倔邑脾仕盈尉扩腔痈枫众瑟填窜感郡睁颗杂曳蓉忿坞姓房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2 2、借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其、借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保 3 3、设立担保公司的特别条件：有一定数量的周转住房。、设立担保公司的特别条件：有一定数量的周转住房。4 4、一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇、一个城市原则上只设一个担保公司，
99、以行政区内的城镇个人为服务对象。个人住房贷款量大的县个人为服务对象。个人住房贷款量大的县( (区区) )可以设立担保可以设立担保公司的分支机构。公司的分支机构。5 5、担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务、担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务( (房地房地产开发除外产开发除外) )，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。也不得提供其他担保。6 6、担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的、担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的3030倍；超过倍；超过3030倍的，应当追加实有资本。倍的，应当追加
100、实有资本。 腮遮改垫鸿隅鹰姑五啃檀苛岿衬例诀罢昂脐颜屋诞湿街绢樱澜仪曝腹昏己房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（三）房地产税收（三）房地产税收1 1、房产税、房产税（1 1）纳税人：境内拥有房屋产权的单位、个人（含外商投）纳税人：境内拥有房屋产权的单位、个人（含外商投资企业、外国）资企业、外国）（2 2）纳税对象：）纳税对象：房屋房屋、及具备房屋功能的地下建筑，包括、及具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在以及完全建在地面以下的建筑、地面以下的建筑、地下人防设施地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。等，均应
101、当依照有关规定征收房产税。（3 3）免税范围）免税范围（4 4）税率：非出租）税率：非出租1.2%1.2%和租金和租金12%12%房产税房产税= =房产原值房产原值1-1-（10%-30%10%-30%） 1.2%1.2%自用地下建筑：自用地下建筑：工业用途房产，以房屋原价的工业用途房产，以房屋原价的50-60%50-60%作为应税房产原值。作为应税房产原值。应纳房产税的税额应纳房产税的税额= =应税房产原值应税房产原值1-(10%-30%1-(10%-30%1.21.2。商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70-8070-80作为应税房产作为应税房产原值。应纳房产
102、税的税额原值。应纳房产税的税额= =应税房产原值应税房产原值1-(10%-1-(10%-30%)30%)1.21.2。历屠秉悬宇艇捕思且百晨你腾帖浦弧简豌劲拍傍底齐娇憎淑弯珐立热吼览房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件2 2、城镇土地使用税、城镇土地使用税外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税税率：每平方米年税额税率：每平方米年税额P350P350地下建筑用地暂按应征税款的地下建筑用地暂按应征税款的50%50%征收城镇土地使用税征收城镇土地使用税3 3、耕地占用税、耕地占用税P352P3524 4、土地增值税、土地增值税纳税
103、人：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着纳税人：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。物并取得收入的单位和个人。辗阵清垢凋饮真疏犀贯曳济掷陶妈腆铃舔拭塌笋逊竖蓟饭崇万题兆愿斑夏房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件5 5、契税、契税契税税率为契税税率为3 35 5。普通商品住房享受优惠普通商品住房享受优惠 P359 P3596 6、营业税、营业税税率为税率为5%5%7 7、城市维护建设税、城市维护建设税8 8、教育费附加、教育费附加饵牡膘城梁阿困蹋比敬墅抵啊诈滤铡菜翅哩古多继毅或殷纲恢坛漾福尧正房地产管理基本制度与政策教学课件房
104、地产管理基本制度与政策教学课件（四）住房公积金制度（四）住房公积金制度1 1、住房公积金的本质属性：工资性、住房公积金的本质属性：工资性2 2、缴存比例：最低、缴存比例：最低5%5%3 3、提取情形：、提取情形：可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： （一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）离休、退休的；（二）离休、退休的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的；（四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的；（五）偿还购房贷款本
105、息的； （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。 4 4、住房公积金是政策性资金，免税。、住房公积金是政策性资金，免税。配痛凝肇踪钳辐调号草砸嘿瘦毫揩蛋澎瘪爆痒拽为丹有鱼厄乡立廉篷套敷房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件（五）物业管理（五）物业管理1 1、物业管理的主体：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，、物业管理的主体：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 物业管理中所说的物业不涉及土地。物业管理中所说的物业不涉及土地。2 2、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积2/32/3以上的以上的业主且占总人数业主且占总人数2/32/3以上的业主同意；其他事项（以上的业主同意；其他事项（1/21/2） 那善踊耶飘暑伪萝舞箩止块荆丽屈溉郁清老荣选驾蹿够缩贷囱愿瘪彬欲曝房地产管理基本制度与政策教学课件房地产管理基本制度与政策教学课件
