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1、房地产电子商务研究专题房地产电子商务研究专题金丰易居金丰易居 2011.10.302011.10.30 什么是房地产电子商务 房地产电子商务模式的特点 房地产电子商务的发展及应用 金丰房地产电子商务平台开发策略国内电子商务历程和现状国内电子商务历程和现状第一阶段，第一阶段，黄页型黄页型第二阶段，第二阶段，广告型广告型第三阶段，第三阶段，销售型销售型 第四阶段，第四阶段，整合型整合型 优势在于使用方便，传播广、成本低优势在于多媒体内容信息量更大，表现形式丰富，为企业和消费者建立了平等的沟通渠道优势在于减少流通环节和降低经营成本的考虑，同时集成了前两个阶段的功能，消费者与企业接受度更高定义：定义：
2、在因特网开放的网络环境下在因特网开放的网络环境下，以商务为核心，把原来传统的销售、购物渠道移到互联网上，以商务为核心，把原来传统的销售、购物渠道移到互联网上来，买卖双方不谋面地进行的各种商业和商贸活动。来，买卖双方不谋面地进行的各种商业和商贸活动。电子商务成为人与人沟通的平台，根据不同的角度和权限，可以浏览各种相关的内容，进行各种各样的的活动目前，我国的电子商务已经发展到销售型、整合性阶段，大量需要面对面的商务活动都在线上完成，节约了人力成本和时间成本。多样化的商业模式和盈利模式多样化的商业模式和盈利模式商业商业模式模式B2B商家对商家 阿里巴巴B2C商家对个人当当网C2C个人对个人淘宝网B2
3、M企业对销售者企业网络平台M2C销售者对个人企业网络平台M2A商业机构对行政机构企业网上缴税C2A消费者对行政机构水电煤气的网上支付电子商务模式可以从多个角度建立不同的分类框架，电子商务模式可以从多个角度建立不同的分类框架，随着技术的成熟、商业活动的需求，各模式还再进随着技术的成熟、商业活动的需求，各模式还再进一步细分、发展。一步细分、发展。各种模式在实际应用中也是以多种形式存在。应用各种模式在实际应用中也是以多种形式存在。应用最多的最多的B2CB2C模式，包括以淘宝为代表的综合商城，模式，包括以淘宝为代表的综合商城，以百货商店为代表的当当网，连锁终端型佐丹奴、以百货商店为代表的当当网，连锁终
4、端型佐丹奴、垂直商店麦考林、好孩子等等垂直商店麦考林、好孩子等等盈利模式逐渐成熟稳定盈利模式逐渐成熟稳定赢利赢利模式模式差价模式差价模式京东、当当佣金模式佣金模式EBAY会员费会员费QQ、淘宝商城 广告模式广告模式阿里巴巴、赶集提供的所有商品，价格都平均低于市价。减少中间环节，直接成交，赚取差价将网站上有价值的位置用于放置各类型广告。只要有充足的广告量，广告业务非常大根据不同的方式及服务的范围收取会员的会费。提供各种组合的服务，适应会员个性需求除了按商品价格付费外，还要向网上商店支付一一定的服务费。减少计划外购物，节约客户时间房地产电子商务概念释义房地产电子商务概念释义广义广义房地产营销电子商
5、务即电子商务理论和技术在房地产营销中的应用。房地产营销电子商务即电子商务理论和技术在房地产营销中的应用。主要体现在信息发布、广告发布、交易环节主要体现在信息发布、广告发布、交易环节信息资询功能信息资询功能媒体发布功能媒体发布功能增值服务功能增值服务功能网上交易功能网上交易功能应用范围应用范围1、房地产门户网站、房地产门户网站。提供专业信息提供专业信息2、项目网站、项目网站。展示楼盘资讯展示楼盘资讯3、房地产公司门户网站。、房地产公司门户网站。宣传企业形象宣传企业形象4、增值服务、增值服务。如数字化社区、网上社区服务、网上生活杂志，网上装修顾问系统如数字化社区、网上社区服务、网上生活杂志，网上装
6、修顾问系统5、网上销售、网上销售。网上交易、中介代理、房屋租赁网上交易、中介代理、房屋租赁房地产电子商务概念释义房地产电子商务概念释义狭义狭义利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现物业整个商务买卖活动利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现物业整个商务买卖活动, ,即广义上的网上交易环节。包含在线资询、在线推广介绍、在线看房，在即广义上的网上交易环节。包含在线资询、在线推广介绍、在线看房，在线买卖，在线订立合同及其相关的电子支付、金融服务等活动的总称。线买卖，在线订立合同及其相关的电子支付、金融服务等活动的总称。是本专题的研究范围。是本专题的研究范围。 什么是房地产电子商务 房地产电
7、子商务模式的特点 房地产电子商务的发展及应用 金丰电子商务平台开发策略催生背景催生背景产业机会点，网络行业的繁荣产业机会点，网络行业的繁荣国内电子商务市场近年发展迅速。截止国内电子商务市场近年发展迅速。截止20102010年电子商务交易额达到年电子商务交易额达到4.54.5万亿，其中网络购物交易万亿，其中网络购物交易额占比月额占比月11%11%；而；而1111年上半年网络零售市场的交易额达到年上半年网络零售市场的交易额达到34923492亿元，同比增长亿元，同比增长74.6%74.6%。我国网民。我国网民规模达规模达4.854.85亿。亿。催生背景催生背景政府，符合一房一价政策政府，符合一房一
8、价政策一房一价政策的出台，从短期来看，政策的执行还处于过渡阶段。一房一价政策的出台，从短期来看，政策的执行还处于过渡阶段。而从长远来看，随着本轮调控的严厉推进，逐步规范房地产市场秩序势在必行，未来政府而从长远来看，随着本轮调控的严厉推进，逐步规范房地产市场秩序势在必行，未来政府也会进一步制定政策要求开发商及代理商必须在政府认可的媒体和网络平台公布每一套房的售价。也会进一步制定政策要求开发商及代理商必须在政府认可的媒体和网络平台公布每一套房的售价。这就给了开发商网上买卖房屋带来了必要条件这就给了开发商网上买卖房屋带来了必要条件2011年，5月16日，上海市发改委公布了商品房销售明码标价规定实施细
9、则。十一条细则中，最引人关注的两条是：要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。催生背景催生背景购房者，足不出户货比三家购房者，足不出户货比三家通过搜索功能可以得到特定区域在售楼盘列表、特定物业列表、特定价格列表3D虚拟看房技术，提高相对直观的户型体验可以获知即将开盘的项目信息可以最快速的获得近期楼盘打折促销信息、优惠幅度、团购买卖活动可以通过一房一价信息获得特定物业的面积、户型、标价、朝向可以通过在线咨询服务，详细了解项目和周边的所有情况和发展趋势网上售网上售楼处购楼处购房体验房体验网络力量的凸显，几乎所有的楼盘都利用网络营销资源，实现线上与线下销售的结合
10、。网络力量的凸显，几乎所有的楼盘都利用网络营销资源，实现线上与线下销售的结合。催生背景催生背景开发商，营销渠道变革开发商，营销渠道变革一方面，一方面，传统渠道失灵，网罗购买力传统渠道失灵，网罗购买力另一方面，另一方面，弱势下的，营销渠道变革弱势下的，营销渠道变革网络卖房优势广泛和开放性客户积累有效性信息传播的感官性直接和针对性双向和交互性实时和可控性24小时，全球范围内开放通过程序设置，可以随时反馈信息。了解购房人对于产品和价格的抗性通过音频、图像、互动社区、文学、软文等各种手段信息快速制作，并及时投放严厉政策调控下，开发商为维护项目严厉政策调控下，开发商为维护项目形象，回避老客户冲突，通过秒
11、杀、形象，回避老客户冲突，通过秒杀、拍卖等形式，实现打折促销的拍卖等形式，实现打折促销的“合理合理”渠道渠道催生背景催生背景多方资源结合技术平台的建立多方资源结合技术平台的建立银行银行开发商开发商二手房东二手房东政府政府购房者购房者咨询机构咨询机构第三方支付平台网上支付销售电子商务平台将整合供应端和需求端以及中间环节，构成多方资源互动的关系网络。其中技术资源包括融资服务平台融资服务平台、政府监管平台政府监管平台、资金支付平台资金支付平台、资金安全管控平台资金安全管控平台从长远来看，房地产电商或将成为房产交易中心。从长远来看，房地产电商或将成为房产交易中心。房地产电商特点房地产电商特点一、相对于
12、其它产品的电商而言相对于其它产品的电商而言p 标的大p 交易手续复杂p 产品个体差异性大二、相对于房地产现场销售而言二、相对于房地产现场销售而言p 价格及房源都公开、透明p 购房参考对象发生改变p 虚拟世界建立信任感房地产电商发展前景看好房地产网上交易有着标的大、交易手续复杂的特点公信力的建立是核心 什么是房地产电子商务 房地产电子商务模式的特点 房地产电子商务的发展及应用 金丰电子商务平台开发策略房地产电商发展轴房地产电商发展轴Soho中国中国网上拍卖网上拍卖上海城开上海城开伟业我爱我家集团伟业我爱我家集团汉宇地产汉宇地产上海城开上海城开新浪乐居新浪乐居新浪乐居新浪乐居淘宝网淘宝网房价网房价
13、网新房网新房网新浪乐居新浪乐居开发商运营商易居中国易居中国新浪乐居新浪乐居4月29日网上拍卖3套商铺，5月15日有网上销售15套公寓，总成交价1.36亿元提出首个网上整体销售项目“游站”海南三亚湾克拉码头豪华一线海景公寓“1元起拍”搭建嘉定新城精装复式SOHO”尚品”网售平台建立逛够团的网上平台，以团购和拍卖吸引眼球成立中国首家在线房产交易门户EJU。Com独立运营万源城的销售采取所谓的电脑2.0模式房地产电商的运营模式房地产电商的运营模式平台型平台型依附型依附型目前的房地产电商运营模式，以搜房网、目前的房地产电商运营模式，以搜房网、EJUEJU为代表的平台运营为代表的平台运营自销型自销型与专
14、业平台合作，建立+项目的网上售楼处开发商独立运营，销售自行开发的楼盘成为专业平台，容纳其他代理和中介在网上开店卖房专业频道专业频道在综合性网站基础上，增加了房地产网上交易频道。如，搜房、淘宝门户平台门户平台建立独立的房地产门户交易平台。如，EJU房地产电商的盈利模式房地产电商的盈利模式会员会员会员会员年费年费年费年费广告费广告费广告费广告费佣金佣金佣金佣金淘宝商城淘宝商城收取会员年费。淘宝商城，6万/年的年费搜房、搜房、EJU投入一定量的广告费。搜房月25万广告投放量，EJU月20万广告投放量搜房、搜房、EJU按套或按总价收取成交房源佣金。搜房白金卡2万元/套EJU按2%提佣金一二手联动一二手
15、联动拍拍 卖卖B2BB2C会员制会员制团团 购购C2C拍拍 卖卖一口价一口价一对一议价一对一议价房地产电商的交易模式房地产电商的交易模式淘宝商城新浪乐居、EJUB2CB2C模式是主流模式是主流形形 式式吸引购房者优势吸引购房者优势适用范围适用范围派生形式派生形式 团团 购购人数越多，降价幅度越大，积累人气，快速销售积累人气，快速销售暗拍、秒杀、荷兰式拍卖、英式拍卖 拍拍 卖卖低价买房，数量有限项目预热、积累人气、项目预热、积累人气、吸引眼球、尾盘清理，吸引眼球、尾盘清理，二手房询价二手房询价阶梯团购、优惠团购、搜房狂购目前，B2C模式为应用主流，搜房、EJU为代表的B2C模式以派生处多种网上购
16、房形式，归结为两大类团团 购购拍拍 卖卖注册账号注册账号线上咨询和线上咨询和选房选房支付保证金支付保证金团购或竞标团购或竞标实地看房实地看房保证金制度是房地产电子商务的核心，保证金制度是房地产电子商务的核心，保证金保证购房者不负责任的预定房产，保证金保证购房者不负责任的预定房产，避免虚假交易，还体现了秩序排列的优先级别避免虚假交易，还体现了秩序排列的优先级别保证金一般都是支付到第三方的支付宝，这给予购房人保证金安全的心理暗示保证金一般都是支付到第三方的支付宝，这给予购房人保证金安全的心理暗示网上购房预定流程网上购房预定流程达成交易线下签约达成交易线下签约未竞拍成功，全额未竞拍成功，全额退还保证
17、金退还保证金一手房一手房委托上架委托上架买家资格买家资格预约看房预约看房网上竞买网上竞买1、房东与EJU签署委托协议，交纳20000元的诚意保证金，在协议时限内不得线下交易。2、在交易过程中房东必须委托与EJU签有电商协议的二手中介代理交易3、网上竞买时间内，根据房东指定的竞买模式进行操作，包括竞价、议价、一口价。二手房二手房达成交易线下签约达成交易线下签约未竞拍成功，全额未竞拍成功，全额退还保证金退还保证金主要电商主要电商 搜房狂派团搜房狂派团 覆盖城市：覆盖城市：三大板块：三大板块：专题板块：专题板块：pinpai搜房网平台资源搜房网平台资源一、广告发布一、广告发布二、软性新闻二、软性新闻
18、 栏目包括：新闻、SOSO看房记、热点盘推荐、视频拍摄三、看房团三、看房团 组织会员看房、区域关注网友资料四、搜房会员四、搜房会员 主要电商主要电商 ejueju易居易居 覆盖城市：覆盖城市：一线城市（上海、北京、深圳、广州）， 二线城市（杭州、重庆、成都、武汉，长沙等）、 三线城市（保定、东莞等）以及部分旅游城市（三亚，博鳌等）， 全国共计42个城市pinpai品牌专区品牌专区pinpaiEJUEJU平台资源平台资源一、一、SinaSina、CRICCRIC、新浪乐居、百度乐居广告发布平台、新浪乐居、百度乐居广告发布平台二、软性新闻二、软性新闻三、论坛炒作三、论坛炒作四、新浪微博四、新浪微博
19、五、乐居会五、乐居会 电商平台受到业内较高关注，而目前的应用来看，并为以成交赢利为目的更多的是作为营销渠道的拓宽或者说是房地产电商各环节参与者的培育期 什么是房地产电子商务 房地产电子商务模式的特点 房地产电子商务的发展及应用 金丰房地产电子商务平台开发战略大众广告媒体平台大众广告媒体平台大众广告媒体平台大众广告媒体平台+企业品牌企业品牌依托点击率依托点击率企业品牌企业品牌点击率不足，逐步点击率不足，逐步联合广告媒体平台联合广告媒体平台主流电商资源平台主流电商资源平台主流电商发展瓶颈主流电商发展瓶颈房地产，房地产，作为大宗消费商品，作为大宗消费商品，不单单只是一件货品，不单单只是一件货品，更多
20、的是承载着一个家庭的梦想，更多的是承载着一个家庭的梦想，一项资产保值的信心，一项资产保值的信心，社会和谐稳定的保证因素；社会和谐稳定的保证因素；所以在交易过程中的慎之又慎；所以在交易过程中的慎之又慎；而无论搜房、还是新浪乐居，仅仅作为大众广告媒体，满足了点击率过程而无论搜房、还是新浪乐居，仅仅作为大众广告媒体，满足了点击率过程后，缺乏公信力，且在最终交易过程中，谁都不能保证真正的天下无贼；后，缺乏公信力，且在最终交易过程中，谁都不能保证真正的天下无贼；房地产电商目前处于起步阶段，房地产电商目前处于起步阶段，更多的是作为营销渠道的拓宽更多的是作为营销渠道的拓宽但从远期来看，其普及应用是必然趋势但
21、从远期来看，其普及应用是必然趋势从其发展来看，建立从其发展来看，建立公信力公信力是关键是关键所在，所在，更更重要是重要是线上交易安全线上交易安全；一方面，网上购房立体体验的完善一方面，网上购房立体体验的完善其次，交易规则的规范其次，交易规则的规范再则，多方资源的有效整合再则，多方资源的有效整合未来房地产电商发展趋势未来房地产电商发展趋势金丰房地产电子商务平台发展战略金丰房地产电子商务平台发展战略金丰房地产电子商务平台发展战略金丰房地产电子商务平台发展战略庞大点击率庞大点击率社会公信力社会公信力安全支付平台安全支付平台核心竞争力核心竞争力平台运作基础平台运作基础金丰房地产电子商务平台资源金丰房地
22、产电子商务平台资源金丰房地产电子商务平台资源金丰房地产电子商务平台资源1、金丰投资背景、金丰投资背景上海地产集团旗下，国资背景；上海地产集团旗下，国资背景；2、金丰自身房地产金融服务机构、金丰自身房地产金融服务机构上海市住房置业担保有限公司上海市住房置业担保有限公司3、金丰自身房地产开发流通业务、金丰自身房地产开发流通业务直接操作众多一二手商品房资源直接操作众多一二手商品房资源金丰电子商务平台发展战略一：金丰电子商务平台发展战略一：最高公信力最高公信力战术一战术一公信品牌建立公信品牌建立地产集团国资背景地产集团国资背景上市公司上市公司诚信企业诚信企业品牌单位品牌单位金丰房地产电子商务平台金丰房
23、地产电子商务平台战术二战术二联合上海市国土资源局土地开发中心，联合上海市国土资源局土地开发中心，上海市房管局房地产交易中心等国家上海市房管局房地产交易中心等国家机构，获取最新土地信息及房地产交机构，获取最新土地信息及房地产交易信息发布权威消息，做到最及时、易信息发布权威消息，做到最及时、最准确的官方消息发布中心。最准确的官方消息发布中心。官方信息发布官方信息发布战术三战术三联合佑威房地产研究中心，发布联合佑威房地产研究中心，发布在售项目最新整体成交信息、单在售项目最新整体成交信息、单套商品房成交明细等，涉及目前套商品房成交明细等，涉及目前购房者未知数据领域，达到透明购房者未知数据领域，达到透明
24、购房的终极信息传达方式。购房的终极信息传达方式。透明数据传达透明数据传达金丰电子商务平台发展战略二：金丰电子商务平台发展战略二：最高点击率最高点击率战术一战术一通过发布最权威的土地动向消息，进通过发布最权威的土地动向消息，进行一定的土地开发建议及产品建议，行一定的土地开发建议及产品建议，信息平台的发布及专业性的建议吸引信息平台的发布及专业性的建议吸引众多开发商形成互动；众多开发商形成互动；与开发商形成互动与开发商形成互动战术二战术二第三方专业评论服务第三方专业评论服务利用金丰易居上房置换在上海的众利用金丰易居上房置换在上海的众多门店分布，开设线上多门店分布，开设线上BBS对于不对于不同区域部分
25、网友对于选房挑房的疑同区域部分网友对于选房挑房的疑问进行线上专业性解答，同时提供问进行线上专业性解答，同时提供线下带看房业务，只针对房源的优线下带看房业务，只针对房源的优劣势进行专业分析，可不参与交流劣势进行专业分析，可不参与交流环节，收取少量服务费用；环节，收取少量服务费用；战术三战术三比价信息比价信息针对部分购房者看房时只针对部分购房者看房时只能较多获取所看房源信息，能较多获取所看房源信息，而对周边一手或二手房源而对周边一手或二手房源价格及在售房源数并不明价格及在售房源数并不明确，可通过提供周边一二确，可通过提供周边一二手房源数量及最准确的价手房源数量及最准确的价格信息来给客户进行选房格信
26、息来给客户进行选房时的对比。时的对比。周边项目房源有几套，价格如何一目了然周边项目房源有几套，价格如何一目了然战术四战术四大众点评大众点评公布项目的详细信息给大众在线上详细评论，优点缺点不再出自一公布项目的详细信息给大众在线上详细评论，优点缺点不再出自一家之言，展现购房者与专业人士对于项目的真实话语。家之言，展现购房者与专业人士对于项目的真实话语。战术五战术五大量折扣优惠信息大量折扣优惠信息提供大量在售项目优惠折扣信息，且保提供大量在售项目优惠折扣信息，且保证力度大于售楼处询问，通过团购、秒证力度大于售楼处询问，通过团购、秒杀、竞价等手段给客户最大实惠；杀、竞价等手段给客户最大实惠；同时金丰投
27、资自身直接控制大量一二手同时金丰投资自身直接控制大量一二手房源，对于折扣的吸引力及优惠活动的房源，对于折扣的吸引力及优惠活动的成功率把握较高，成功率把握较高，绝对的实惠保证购房者对于网站信息不绝对的实惠保证购房者对于网站信息不断的跟踪。断的跟踪。给力给力金丰电子商务平台发展战略三：金丰电子商务平台发展战略三：最安全支付平台最安全支付平台利用金丰旗下上海住房担利用金丰旗下上海住房担保公司合作，成为房地产保公司合作，成为房地产电商平台最安全的交易网电商平台最安全的交易网站，实现最后一步突破，站，实现最后一步突破，给购房者绝对的放心；给购房者绝对的放心；实现天下真正无贼实现天下真正无贼金丰房地产电子
28、商务平台建设使命金丰房地产电子商务平台建设使命1、实现网上大量房地产专业信息积累，成为最全最权威房地产信息发布平台；、实现网上大量房地产专业信息积累，成为最全最权威房地产信息发布平台；2、提供大量打折优惠信息，真正做到电子商务销售模式优势；、提供大量打折优惠信息，真正做到电子商务销售模式优势；3、建立网上售楼处，开展多渠道销售模式；、建立网上售楼处，开展多渠道销售模式；4、利用网站点击率及访问量形成地产集团在售项目的互相推广；、利用网站点击率及访问量形成地产集团在售项目的互相推广；金丰房地产电子商务平台建设目的金丰房地产电子商务平台建设目的开拓客户渠道开拓客户渠道通过网站搭建，吸引庞大购房者关
29、注，最有效积累我司在售项目目标客源；搭建客户平台搭建客户平台有效导入目前我司金丰汇数万名会员，增加网站点击率，同时融入更多客户资源，实现真正电子商务互动性；业务拓展渠道业务拓展渠道利用金丰房地产电子商务平台做到真正专业性房地产信息网站，吸引开发商关注，获得更多线下合作机会；增加推广渠道增加推广渠道通过大量的点击率，金丰房地产商务平台形成门户性购房网站，同时达到广告媒体渠道功能，成为我司重要推广渠道；附：主要房地产电商网上购房流程附：主要房地产电商网上购房流程搜房狂搜房狂在一定时限内，网友参与限时冲关，每达到一定网购人数，即给予更多折扣，最后摇号产生特价折扣购房者（例如：万科尚源）搜房团搜房团给
30、出直接的会员团购折扣，有购买意向的搜房会员加入团购报名，先到先得（例如：美兰湖铂境）搜房拍搜房拍每无底价竞拍，有封顶价，价高者得；如同时出现几个最高价，则进入大乐透摇号程序，摇中号码者竞买成功，保证金可抵扣房款，未竞买成功者退还保证金；如摇中号码又反悔者，视为违约，扣除保证金（例如：同润菲诗艾伦）阶梯团购阶梯团购组织方提供一定数量房源，买家以先到先得方式在线抢购房源，每达到一定的团购套数，所有抢购成功的买家，可获得对应的优惠折扣，活动结束后，按照统一优惠折扣进行付款。例如：九城湖滨国际公寓（上海）秒杀秒杀买家在规定时间内， 按照先到先得方式在线抢房，速度最快的买家，即竞购成功。例如：天津保利金
31、香槟英国式拍卖英国式拍卖在规定时间内，买家一次或多次提交愿意出的最高价，到截止时间后，出价最 高的买家获得标的物，并按此价格付款。例如：新城控股旗下品牌（上海/常州）荷兰式拍卖荷兰式拍卖竞购活动从高价开始，每分钟按照一定幅度降价，直至有人出价购买为止。并按此价格付款。例如：月亮河御泉公馆（北京）暗拍暗拍买家在不知道其他人出价高低情况下，各自表决自己的出价(每轮只有一次出价机会)，并可以进行多轮出价。活动结束后，出价最高的买家竞购成功。例如：翡翠别墅（上海）竞价竞价：下家中介出价者中最高者获得房产 竞价竞价下家中介出价者中最高者获得房产 议价议价房东可以与下家就成交价以及交易细节进行网上磋商，并最终确定成交价一口价一口价：房东只出具一次只要有人应价交易就成功一口价一口价房东只出具一次只要有人应价交易就成功
