如何确定规划结构

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1、编写单位：南京公司设计部论文方向：产品策划关于如何确定规划结构关于如何确定规划结构How to make projects planning structure(中海地产规划设计研讨会会议论文)尺要添炳夸灶楞歼仰辊竞降褪俞杠瑰暗非陋嗡槛跪瘟彝妻菇晾渺睫竟粤翔如何确定规划结构如何确定规划结构1 一个房地产开发项目的成功与否，关键在于项目的产品策划，而规划结构则是产品策划的核心。摘要摘要 项目的规划结构是关于整个项目的发展主线和基础，项目的主要发展方向和基本原则是在规划结构中予以确定的。 在快速的项目发展进度中，规划结构确定后，各项设计、营销、工程等工作会迅速展开。即便规划结构存在问题，也无时间重

2、新修改，只能将不尽合理的规划结构对项目的影响转嫁给营销，从而对产品的销售产生消极的影响。 结合中海塞纳丽舍项目，通过对南京房地产市场的调研，和周边竞争楼盘的分析，运用 各种技术上的比较，确定项目以下几个规划结构原则： 纯板式小高层 一梯两户 南北朝向 中心大花园云岂革剔面箍急绊豹晓沼踌距办评欣义航骗猩嘻囱目晋愚趴浦纺介糜痒窗如何确定规划结构如何确定规划结构2 用地面积：121668.6平米1.1 1.1 项目规划要点项目规划要点第第1 1章章 引言引言 配套社区中心：12000平米（由政府负责修建） 市政配套用地：2754.6平米（绿化用地） 实际出让面积：106914平米 容积率：1.6 建

3、筑密度：22% 小高层：40% 幼儿园：12班，4500平米独立用地貌驯捧峰蛾鞘蓖缕侨抵盔贿湍岔蜗披低孔尼辙卵哆韦务跟讼复居园怜涯综如何确定规划结构如何确定规划结构3 北面万科项目1.2 1.2 项目周边状况项目周边状况 南面万达项目 西面为南京大型开发企业银城项目 东面为高新科技工业区，但目前为 锅炉厂等企业 项目所处地块的优势和劣 势不明显衍誓础谦汤鹿要瑞南呐枝藉扣霞姻貉庶唁戴膛龟舜脉链憋叠摹剃践姿菇鬼如何确定规划结构如何确定规划结构4 自2000年以来，政府财政收入以两位数的幅度逐年增加，为政府财政提供有力的保障。1.3 1.3 南京市房地产市场现状南京市房地产市场现状政府大力推进城市化

4、进程的政策支持，为房地产市场的高速发展创造了有利的外部支持。 2003年南京人均GDP突破3000美元，2000年以来，南京居民人均收入以10%的速度增长，南京房地产市场需求量每年的涨幅超过13%。 2003年以来，万科、万达、中海先后投资进入本项目所处的河西片区，三个项目在土地获取成本、用地面积、容积率以及项目运作时间等方面基本相同的情况下，形成了在全国房地产市场上少有的近距离等规模竞争的态势。 南京市的房地产前景和巨大的市场竞争压力要求 我们在规划设计时做认真地思考和分析。痕恢丑吁猛大馅遭鹊入肖往答拭闺穴畔拉筒卫酬版澄渭规炮尾业伊路秆梳如何确定规划结构如何确定规划结构5市场接受度调查市场接

5、受度调查2.1 2.1 从市场角度提出从市场角度提出第第2 2章章 纯板式小高层布局形式的确定纯板式小高层布局形式的确定 通过针对项目具体情况进 行的市场调研，我们可以 了解到南京市民对于住宅 各种物业形态的接受度。桑郊逢秩粱蹋啊役趁葱旱剂沙浩陀粗悼肠低刺汐段骂蛤灭讹慨寥烃绳恼缩如何确定规划结构如何确定规划结构6竞争楼盘状况竞争楼盘状况 地块北面的万科光明城市，采用18-24 层不等的高层建筑形式，以降低建筑 密度，营造中心大水面作为其规划布 局的主要形态。 在户型分布上，光明城市除两个单元 采用一梯两户外，其他为一梯三户、 一梯四户布局。从平面户型结构以及 单元拼接上看，相当于两个点式住宅的

6、 短接。 地块南面的万达华府采用以小高层为 主的行列式布局作为其项目的规划结构。 贼伦遭乎涣过林护渐贼衔霞鹏祖珊蕊寅芹诣背寇贝酱砧锰戈按旧窗堡掏孩如何确定规划结构如何确定规划结构7密度分析密度分析按照土地拍卖时的规划要点所作的密度分析看，本项目在1.6的容积率和日照间距的要求下，无法满足多层住宅布局，考虑地块需建造幼儿园，以及政府关于小高层35米限高的规定制约，本项目的容积率刚好能满足纯小高层住宅的布局形式。2.2 2.2 从技术角度分析从技术角度分析动俞噪泌恨坍憋禹啄郁炕洱余疆勋斩篮骄昭帚驹奇粱眶达赚薯尿遵戏晾席如何确定规划结构如何确定规划结构8小高层与高层的比较小高层与高层的比较 由于项目

7、容积率为1.6所限，多层建筑无法满足，所以我们须在小高层和高层之间进行比 较取舍。户型设计：小高层住宅亲切安宁、房形好、实用率高，一般能达到80%-85%以上；高层房形设计难度大，很难做到每套室内全明、采风通光良好，且公摊面积 大，实用率低，仅在72%-75%左右。结构设计：高层住宅结构强度高，整体性强，但结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大。造价：含土建、设备及地下室，小高层为1400-1500元/平米，而高层为1800 1900元/平米。最后从社会资源效益的角度看，在老龄化问题日益严重的南京。小高层带电梯既 解决了垂直交通的问题，又较之高层住宅拉进了人与地面

8、的距离，是两者之间一 个恰当的平衡点，并且小高层在一定程度上已经具备了高容积率，低建筑密度的 特征。躇若后藤檄当精合分工喂宗害啦斩儿朋笛徽职从概矣啦宋晦泊表贮刹掠收如何确定规划结构如何确定规划结构9长板与短板的运用长板与短板的运用按照南京市日照规定，住宅建筑间距系数为1:1.35；当南北两栋住宅楼平行布置时，采用长板布置形式，用地更经济，可以充分利用固定的建筑间距值满足日照要求。而当两栋住宅平行错位布置时，则可根据地块的具体形状选择长板或短板，以提高小区整体居住素质。综上所述，本项目采用纯板式小高层的布局形式。颓次综氛颁冒林挚盏槐差艳钳尼烃明荆瞒乘项晦渭檀籽稿诚法著峭灶滴癣如何确定规划结构如何

9、确定规划结构103.13.1从市场角度分析从市场角度分析第第3 3章章 一梯两户平面布置形一梯两户平面布置形式式 与周边竞争楼盘的比较与周边竞争楼盘的比较 本项目周边有万科光明城市、万达华府、银城世纪星园、金马骊城、奥体新城等楼盘。 万科光明城市共有12栋高层住宅，其中只有1栋为一梯两户的平面布局，其它均为一梯三户或一梯四户的形式。万达华府，全部为一梯两户的小高层形式；奥体新城、金马骊城等项目，多采用一梯两户的多层形式。 因此，本项目若要在销售上取得成功，采用一梯两户的平面形式就成为必然选择 市场接受度调查市场接受度调查 板式一梯两户的住宅平面形式良好的 采光、通风条件得到了大多数居住市 民的

10、认可，并由此产生了不同程度的 依赖性。涛烷恼椅敛酿躺期惶褒挫瀑翁饯啼孩稳谤期空中送秽对奖正茧宾原挨诡武如何确定规划结构如何确定规划结构11南京地处北亚热带季风气候区，属亚热带湿润气候，四季分明，光能资源充足，最热月平均温度 28.1，绝对最高温度43,最冷月平均温度-2.1。夏季主导风向东南、东风，冬季主导风向东北、东风；因其炎炎夏日而被称为中国的“四大火炉”之一。3.2 3.2 从技术角度分析从技术角度分析 南京的气候特征决定了建筑物的采光和通风 就显得尤为重要。寒冷的冬天里，人们需要 采光，抑制通风；而在炎热的夏天，人们又 需要良好的通风并且避免日晒。所以建筑必 须能够满足采光和通风两方面

11、的要求。孕辰累册惩百穿绩茧淘霞帖精叭抢疆忘脐邱典垂羽鲜项样褪档哲鞋越禽虫如何确定规划结构如何确定规划结构12 一梯两户和一梯四户的户型比较：从通风的角度，一梯两户南北通透，两向均有对窗，使得通风面积大，效果好。而一梯四户的南向户型中，没有北窗，使室内不能形成穿堂风，几乎没起到自然通风的效果 从日照的角度看，一梯两户南向宽大舒 展，接受日照面积大，而一梯四户的户型 受面宽所限，接受日照面积较小。 在南京的气候条件下，一梯两户的户型 优势明显。怪先搐瓜镣忧灿漳饵摸轧图灿节披穗墟伯勒涟秘变吩谣乓时榜捶严局疼瘴如何确定规划结构如何确定规划结构134.1 4.1 从市场角度分析从市场角度分析第第4 4章

12、章 正南北朝向正南北朝向 关于朝向与景观的选择： 目前南京房地产市场上，消费者的心态 较为保守和实际，因此在景观与朝向发生 冲突时对采光更为看重。因此本项目在景 观规划的设计以及户型的设计上要尽量做 好取舍。 在传统南京人的居住朝向观念中，向东、向南是优先考 虑的朝向，南偏东和偏西20度内可以接受。而实际上， 当景观条件达到一定水平后，朝向的重视程度会在一定 程度上有所降低。 中海塞纳丽舍景观朝向景观朝向的选择与户型朝向 的选择基本一致，是以南面看景为主，而在南面无景 观的户型设计中，则采用两个以上卧室朝南，客厅朝 北面对景观的户型形式。因此在规划布局中，利用好 朝向和景观之间形成的平衡性和互

13、补性来提高楼盘户 型设计的均好性。 从朝向上分析，朝南户型为最佳，在南北 通透基础上能确保采光与通风效果，市场 供应几乎全为南北朝向或东南朝向，至于 朝西、朝东、朝北等在南京的市场接受度 相当低。凋耶叛盟数裂狂辐汲禽若耙摈姿疹赐动眺寝唤禄袭先郭政啄蔡蹈牙篡毗念如何确定规划结构如何确定规划结构14中海塞纳丽舍景观朝向景观朝向的选择与户型朝向的选择基本一致。以南面看景为主，而在南面无景观的户型设计中，则采用两个以上卧室朝南，客厅朝北面对景观的户型形式。 在规划布局中，利用朝向 和景观之间形成的平衡性 和互补性来提高楼盘户型 设计的均好性。执上足奋颧远操箱煞奶招永芽瓶臻特虞擂憎根贿炳活温扶诺背韧浇蔬

14、敷甜如何确定规划结构如何确定规划结构154.2从技术角度分析考虑西晒因素：由于南京夏季室外最高气温出现在1317时，此时太阳位置正处于西半天的方位上，夏季的西晒比较强烈。因此综合考虑南京夏冬季的情况，认为南偏东朝向优于南偏西朝向。考虑自然通风因素：由于主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大，在考虑建筑物朝向时，应同时注意主导风向。为了使建筑室内能够产生穿堂风，建筑物朝向应尽量与夏季主导风向的入射角小于45度，但同时为避免正对主导风向，而使建筑物间漩涡区过大，影响后排建筑的通风，最好能够采用与夏季主导风向成30-60度的朝向, 既建筑物朝向为南偏东15度至南偏西15度。综合以上采光、

15、通风、集热等多因素共同限定，南京最佳朝向范围为正南-南偏东15度。我们选择南偏东10度作为塞纳丽舍项目的标准朝向。 从日照角度分析: 在南京地区，从日照时间比较，正南到南偏 东、偏西20度为最佳朝向。饮痉豆巨曰毒大哇衰霹唁棱八哺七瓮晰活病相衫瞄活迭峭障伦赚呸糕帆锤如何确定规划结构如何确定规划结构16自九十年代之前的南京市住宅小区建设中，大都是以满足基本居住空间为主，仅仅是楼与楼之间的简单绿化，人的心理感受几乎不被考虑，更谈不上真正意义上的小区环境景观设计。5.1 5.1 从市场角度分析从市场角度分析第第5 5 章章 中心大花园中心大花园 进入到九十年代后期，特别是2000年以来，南京市房地产进

16、入了快速增长期。人们对居 住环境要求的日益增高，这些因素使得景观设计成为了一个成熟住宅小区中必不可少的 要素。 在南京，由于地理、气候及历史条件的原因，早期住宅小区规划结构仍以兵营式平 行布局为主。 在新建设的住宅小区中，中心大花园这一景观形式开始逐渐出现，众多开发商的 项目都越来越多的引入了中心大花园这一景观布局形式，已经成为了市场竞争中又一个体现实力的重要因素。拟暖趋凄候夹馆莱吉狮袒安织浩烯靡垢贺糊窟院关合怎梗开拢哦寺飞砂影如何确定规划结构如何确定规划结构17我们的建筑除了给人以最为基本的安全庇护以外，也理应满足更为高级的精神需求。因此，除了建筑本身，我们也关注建筑外部空间的塑造。5.2

17、5.2 从技术角度分析从技术角度分析 建筑外部空间分为积极空间和消极空间， 所谓积极空间是指由边框向内收敛的空 间，而消极空间是指以中央为核心向外扩 散的空间。由周边建筑围合出来的中心大 花园正属于典型的积极空间范畴，它是一 种对居者而言最为有意义的空间形式。所 以我们确定中心大花园作为外部空间即积 极的空间的塑造。筷糊款跃听端比酝好惰伺渤蹋增消扮卡肝各娜揣客舀饭铃坊艾漫抬郝浴喷如何确定规划结构如何确定规划结构18接下来就是这个花园的尺度和层次问题了。 外部空间的尺度是由围合它的建筑间距决 定的。 建筑高度H与邻幢间距D的关系如下： D/H1时，与其说是邻幢间距，不如说是 残余空间，它会给人以

18、压迫感； D/H=1-1.5时是一个宜人的尺度，它不仅 对于日照来说很重要，人身处其中的空间 感受也很重要。 我们可以比较一下相邻地块万科光明城 市，楼高70米左右，邻幢间距为65米， D/H1；而本项目中，楼高33米，邻幢间 距达到了45米，D/H1.35。抛开日照不 谈，仅就人在外部空间中的感受来说，我 们的产品应该说在尺度上是更宜人的。溪染秒仲啪镁眨匆始常枷销身槛蛤买芍冤赵奇匹赦倦豁款郧坯都嫁诉氓苦如何确定规划结构如何确定规划结构19层次也是衡量外部空间质量的一个重要标准，所谓层次是指空间在转换过程中的界限和节奏，人从小区外部直到进入室内，怎样才能觉得在所处环境转换是不至于唐突？他经历的

19、是一个从公共到半公共，到半私密，再到私密的过程,我们的环境塑造中也相应的产生了三个层次：中心大花园外部空间-中心大花园内部空间-小的组团空间。 另外需要提到的是水在外部空间中 的意义，对于南京本地的气候特征 而言，水的存在具有重要意义，它 既可以在视觉上保持空间的联系， 同时又能划定空间与空间的界限。 换句话讲，水既是划分空间的标 尺，又是过渡空间的桥梁。 由此，本项目旨在营造一个以水景 为主题的、尺度宜人、层次丰富的中心大花园。究饺番袖敝泛卖薄拼耽肝柒谤稼河纹殖牲美锭搭诽奥八哼滁吾闰屋糠写孪如何确定规划结构如何确定规划结构20通过以上的论述可以发现，项目的销售成功是项目开发的最终表现，而项目

20、设计之初所确定的规划结构直接决定了产品的品质和市场接受度，是直接影响和决定项目最终成功的关键。因此在项目产品策化阶段，就项目规划结构的合理性、差异化和产品的唯一性方面进行深入探究和分析，才能使项目最终赢得市场。以项目为研究对象，通过以下几个方面的论述如何确定项目规划结构。第第6 6章章 结论结论智阐甘豪义售字捷演忙湘凸鹊萎拾末跑乃岸猖灭粱嘛撰哇暮盘侄遂浸双梳如何确定规划结构如何确定规划结构21楼型的确定首先应在规定容积率的基础下，作出深度不等的密度分析。对于以项目为主导的新地区公司的开拓，由于对当地政策、法规的不熟悉，因此要求密度分析考虑得越全面、细致，则密度分析的作用更大。应充分考虑当地的规

21、范、限制条件、地区特点、政府方案审批，甚至潜在的规则等。以相对准确的密度分析为依据，营销配合在原有市场定位报告的基础上，针对设计提出的密度分析中大致确定的楼型，有针对性的进行市场再调研和总结，以修正或佐证设计提出的楼型分布和比例分配 。6.1 6.1 楼型的确定楼型的确定钢陈臭邵峭蛆妓祥篙坤煞屁驶未缨济锋蝉诬别尊甩樱远白韦塑秉剥隧慈鸵如何确定规划结构如何确定规划结构22这里所论述的单元户型平面组合形式，并不是户型的平面布置，而是和楼型综合考虑的单元户型组合。通常在选择楼型时，已有大致的考虑，多层住宅现在基本采用一梯两户的形式，小高层以一梯两户至一梯四户为主，而高层可以分为板式和点式。6.2单元

22、户型平面布置形式的确定 板式高层由于面宽展开大，以使更多户型拥有南面采光，和良好的通风 效果；但考虑板式面宽过大后，对后排住宅产生的遮挡影响，目前板式 高层单元户型布置形式最多为一梯四户。 而点式住宅虽然具有节约用地，充分利用各个朝向的特点，但其户型朝向 差、通风效果差、平面服务户数多等原因，在南京地区对点式住宅接受度 较低。 综合考虑各种住宅形式以及单元户型组合的各种优劣势，并结合户型所处 位置、景观条件、户型面积、实用率等因素，共同确定楼型中不同的单元户型组合式。兜沃眶柏日辩菩篙驹方患试拴娱沾妥动舆豪循撇喇羌佬膝轮故跪诺蛹锥汕如何确定规划结构如何确定规划结构23建筑朝向的选择，涉及到各地气

23、候条件、地理与环境、建筑用地情况等。必须全面考虑，选择的总原则是：在节约用地的前提下，要满足冬季能争取较多的日照，夏季避免过高的日照，并有利于自然通风的要求。6.3 6.3 朝向的确定朝向的确定 南向肯定是全国各地区都较为适宜的建筑朝。在规划设计时，建筑朝向的确 定，应结合楼盘档次、竞争对手情况、用地经济要求以及建筑外部空间围合等 多种因素权重后的选择。 综上所述，在确定项目规划结构时应以市场为导向，以技术为支撑，结合营 销、设计、工程、成本等多因素结合考虑的结果。 本文尝试以中海塞纳丽舍项目为例，从分析市场和各技术要素入手，总结归 纳出项目规划结构确定的思路，希望能够为其它项目的规划设计提供有益的参 考。刑瞧扔浚甩瞳乙智逝尊伪姐栅触抡悼泞棘刷愿噬冶态注和荣烘兽呆轮晾飘如何确定规划结构如何确定规划结构24