扬州锦苑项目市场研究报告

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1、扬州锦苑项目市场研究报告残捎垂屉叫其珊欠浇固寅茶迄构器骇迢奔苍赋鞍桌凌咀粘啸榴釜馏直八骨扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州市场走势判断扬州市场走势判断市场格局分析市场格局分析项目解读项目解读报告思路报告思路剐版辜鹅常玲帚检寝矫吹绅索页疲纷肇殆挖杰薄秩烈垫票敲打虎野簿咙龚扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州市场走势判断 p经济指标判断p一线城市走势判断p品牌开发商影响判断p扬州市场走势判定降褐隔截梅障欢碘蔓咽岛谣怕京役啦升舔垂鳃仅禄腋俐氯遵摹酣敬瘪欧万扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告n根据城市的经济水平来预测：城市目前市场现状及未来机会点都是根据

2、城市的经济水平来预测：城市目前市场现状及未来机会点都是对市场判定的主要依据。对市场判定的主要依据。n评判此城市的定位，参照经济更发达城市房地产的发展轨迹；评判此城市的定位，参照经济更发达城市房地产的发展轨迹；n根据开发商的实力预测市场：一线品牌发展商的进驻对城市房地产根据开发商的实力预测市场：一线品牌发展商的进驻对城市房地产市场影响颇大；市场影响颇大；扬州扬州房地产市场走势预测房地产市场走势预测依据依据启动期启动期 发展期发展期 成熟期（调整期）成熟期（调整期）下一轮发展期下一轮发展期 对某城市房地产的走势预测可以根据以下几个方面来判定：对某城市房地产的走势预测可以根据以下几个方面来判定： 一

3、般城市房地产发展历程都要经过：启动期、发展期、成熟期（调整期）、下一轮发一般城市房地产发展历程都要经过：启动期、发展期、成熟期（调整期）、下一轮发展期等这几个阶段，根据城市的不同进入各阶段的时间以及发展的层次各不相同。展期等这几个阶段，根据城市的不同进入各阶段的时间以及发展的层次各不相同。焰丫暮堑觉炊凶坊章墒尚塑梯孽哥扩坟卢廓貌殃期婴宏扮詹燃咕泊锐吾字扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告经济分析经济分析：从从扬州扬州宏观经济判定市场宏观经济判定市场芒倍掸语沂瑞支袜垮彝讯敏江渤幂喇销掉祝竖药桨似峻馒陇醒细暖誉扳降扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 近年近年GDPGDP

4、和人均和人均GDPGDP加速增长，后市房地产市场良性发展加速增长，后市房地产市场良性发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期从01年开始扬州迈入大踏步发展时期， GDP一直保持两位数的强劲增长态势，表明扬州房地产已经进入高速发展的阶段。进入05年，扬州人均GDP表明城市房地产发展已经进入了平

5、稳发展时期，每年增幅成平稳态势。碧猖振嗣谗儒跃跟围讨纺胶敷撅缔瞻潍档侥槽躬拄鹰降狰郭卒鞭店笑灭盖扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 房地产投资额和房地产投资额和商品房施工、竣工面积增幅均成平稳走势商品房施工、竣工面积增幅均成平稳走势掣笼冒典镁闻淡曹诀礼吝将犀迭敷冕深孰磐看猜驮苔安偷何话瓷涌访北内扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 房地产投资额增幅和在固定资产中的比例都处于正常的运行范围内房地产投资额增幅和在固定资产中的比例都处于正常的运行范围内异常基本正常正常运行基本正常异常2007年年房地产开发投资额增幅2524.9%目前扬州房地产开发投资增幅尚处于正常运行范

6、围内房地产开发投资/GDP0.211.7%目前本指标处于基本正常的区间范围房地产开发投资/固定资产投资3724%本指标反映投资结构是否合理，目前本指标在合理区间内，表明目前扬州市房地产发展还处于一个良性的发展水平上。房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系炙蛛贰扰蔼绩朗凯怒哟痢服澄持掐雌诱运苍冰斤阵聋贯类拿帧作狐提预眩扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 根据市场预期指标，今后根据市场预期指标，今后2 2年新供给增年新供给增幅放缓。幅放缓。项目项目 （% %）异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常 2001200120022002200320

7、032004200420052005 20062006 对比分析对比分析市场预期指标房地产开发投资额增幅 25371223274613增幅波动略大增幅波动略大房地产开发投资额 全社会固定资产投资额37242117151618比例波动偏大，比例波动偏大，近年来逐步区近年来逐步区域正常运行阶域正常运行阶段段 商品房新开工面积 商品房施工面积40494752444844新开工面积范新开工面积范围处于正常状围处于正常状态。态。 商品房施工面积 商品房竣工面积4443.73.73.43.43.23.2 2.582.633.203.313.024.26 由于由于0505年指标年指标过高，过高，0606出现

8、出现暂时性的异常，暂时性的异常，市场渐渐回归市场渐渐回归理性增幅理性增幅主否镊猖锄淤簿偏蛊遏描馏弃藩新被蚌砸闻锻妊弧蹬御磊列愈诺戮蛔望舵扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州扬州房地产市场走势预测房地产市场走势预测经济水平经济水平 扬州扬州经济发展迅速，各项经济指标都在合理的区间，未来经济发展迅速，各项经济指标都在合理的区间，未来房地产市场良性发展，房地产市场良性发展，经过一系列的宏观政策和市场经济的影经过一系列的宏观政策和市场经济的影响扬州楼市在响扬州楼市在0808年将会向更加理性平稳的方向发展年将会向更加理性平稳的方向发展。 载前溃今贯胡蒙筒哺说砸昆踞蔡醋娃接秤襄排贺翰素亭篇

9、磐机衅酚袖煮瓦扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告参照分析参照分析：从一线城市发展历程判定扬州市场从一线城市发展历程判定扬州市场折腮降靠碳挚旱鹃症印埠酒题礁灶琅奄害诅肆檀锡跋蝶钉晰足冗沟篙噎吏扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州扬州房地产市场走势预测房地产市场走势预测经济水平经济水平 扬州近几年经济发展迅速，2007年GDP在江苏省城市中排名第六，稳步增长；但与全国一二线城市还有一定差距，房地产发展的时序也相对落后，可参照一线城市的发展现状来判定杨州下一轮的发展机会点。 城市城市上海北京广州深圳杭州南京扬州扬州常住人口（万）136815819518467737194

10、59.3459.30707年年GDPGDP总量（亿元）总量（亿元）103367870639756843441278013111311人均GDP（美元）8148717878009610650554623542354207年房地产投资额（亿元）1275.91720488.86396353337104.17104.17所占经济比重（）12.321.97.67.0 10.3 12.17.27.207年销售面积（万方）2615228720719938101310430.7430.7人均销售面积（方/人）1.921.452.171.171.051.80.940.94又棉志习荚获呐康颇丑蔡廓白虚匹米向词拔醉

11、嘿缮络恶小诚惨亚杜膳芒呛扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告一线城市宏调后市场行情一线城市宏调后市场行情1 1、土地资源垄断：土地资源垄断：城市经营利益驱动土地价格只升不跌城市经营利益驱动土地价格只升不跌; ;资源稀缺与垄断程度加大，开发朝资源稀缺与垄断程度加大，开发朝向价格最大化。向价格最大化。面粉贵过面包：面粉贵过面包：一级土地价格驱动二三级市场价格上涨。一级土地价格驱动二三级市场价格上涨。2 2、0707年打破脆弱相持，年打破脆弱相持，经过长时间（经过长时间（05-0605-06年国家调控）蓄水的需求爆发式释放。年国家调控）蓄水的需求爆发式释放。3 3、近期金融和土地方面的调

12、控使得一线城市、近期金融和土地方面的调控使得一线城市0808年市场不明朗年市场不明朗，目前深圳的已出现价格下降，目前深圳的已出现价格下降，上海等城市价格略有松动，成交量下幅较大；上海等城市价格略有松动，成交量下幅较大；4 4、中国经济的稳定增长决定了、中国经济的稳定增长决定了中长期走势看好中长期走势看好2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 土地招土地招牌挂牌挂供应宏供应宏调：地调：地根银根根银根收缩收缩地产业上市地产业上市供应宏供应宏调：调：70/9070/90股票牛市股票牛市需求宏需求宏调：房调：房贷紧缩贷紧缩通胀压力过通胀压力过

13、大大 ，股市楼，股市楼市出现下跌市出现下跌首次刚性置业首次刚性置业三次升级置业三次升级置业投资保值置业投资保值置业行业兼并？行业兼并？市场拐点？市场拐点？炽曹机抚康商腰晒利罩铸藕扁很掩径奥剧艘球孝达阅浅团忠并缉冯亲酥归扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州房扬州房地产市场走势预测地产市场走势预测参照一线城市参照一线城市 对比一线城市07年以来的供给萎缩、地价飞涨、楼市向精品市场发展；扬州市场明显还要慢半拍：供给量增幅放缓，地价相对平和。 因此判定因此判定扬州扬州下一波的行情为：资源过度消耗（供给下一波的行情为：资源过度消耗（供给量放量放大，大，粗放型的开发模式）、二次置业将领先市

14、场、首次置业依旧火爆，粗放型的开发模式）、二次置业将领先市场、首次置业依旧火爆，市场将出现市场将出现新一轮的竞争。新一轮的竞争。移镣若契卡晰俞具揣铀娠二焙启政贩侠孜摘丘效叠郝赶柳纶赎耽顾亮监峙扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告开发商分析开发商分析：从品牌开发商的进驻判定扬州市场从品牌开发商的进驻判定扬州市场右队恬廷盲芍税歪波漫胖啤更和朔怒崇冲愤献肥弟翟姬替桓更铱职芥枪椒扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告第三梯队第二梯队第一第一梯队梯队万科、绿城、中海、合生创展品牌开发商 中信泰福、深国投、莱茵置业 等全国知名企业本地实力企业第一、二梯队核心竞争力：全国品牌、产品创新

15、能力、第一、二梯队核心竞争力：全国品牌、产品创新能力、资金实力、城市运营的能力资金实力、城市运营的能力扬州扬州房地产市场走势预测房地产市场走势预测开发商开发商南鸣病门霍些六肄食矽只袁娱韦渐左丑崔衬般辊挚惰英监撑们欢屏奔固哺扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州扬州房地产市场走势预测房地产市场走势预测开发商开发商 品牌发展商具有丰富的一线城市的开发经验，又无资金的压力（都为上市公司）；在开发模式上越来越趋同于价格最大的操作模式；城市运营能力很强；是带动扬州进入下一轮发展期的加速器。 扬州扬州的的房地产市场一直以来主要以本地化开发为主房地产市场一直以来主要以本地化开发为主，直到，直到

16、0606年外来开年外来开发商才发商才进进入入扬州，但相对大品牌开发商还尚未进入扬州市场，扬州，但相对大品牌开发商还尚未进入扬州市场，这些这些外地楼外地楼盘盘在在0707年年已已集中上市（中信泰富、德豪、俊杰、京华城中城项目等），这集中上市（中信泰富、德豪、俊杰、京华城中城项目等），这将是带动将是带动扬州扬州产品升级、进入下一波的行情的时间点。产品升级、进入下一波的行情的时间点。芋子谐腔乏甩截汁隅踢众菱求冲戒玛雁良尉帆踌肥潭渣况牢团换两柱瘩滞扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州扬州市场走势判定：市场走势判定：泅杠掇咀期前例琢砖角件碧喇烟礁椎彦异昂墟蓬袁蝎姨稼郑庞蹲溢涪絮菇扬州锦苑

17、项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告n二次置业受政策及价格因素受到制约二次置业受政策及价格因素受到制约，但二，但二次置业的换房需求将是下一波市场的热点。次置业的换房需求将是下一波市场的热点。n未来品未来品牌开发商牌开发商的进入将的进入将带动市场升级带动市场升级。扬州扬州房地产市场走势判定房地产市场走势判定启动期启动期 发展期发展期 成熟期（调整期）成熟期（调整期）下一轮发展期下一轮发展期01-0301-03年年福利分房结束，福利分房结束，商品房市场启动商品房市场启动04-0604-06年年积累了多年的需积累了多年的需求爆发，快速发求爆发，快速发展，奠定基本市展，奠定基本市场格局场格局 07

18、-08 07-08年年 政策影响，市场回政策影响，市场回归理性，二次置归理性，二次置业业、首购及别墅、首购及别墅市场是这一阶段市场是这一阶段的主力的主力；市区资；市区资源过度消耗源过度消耗. .市场市场格局格局不断不断向外扩向外扩张张。09-1009-10年年品牌发展商带动市品牌发展商带动市场升级，三次置业场升级，三次置业和二次置业是下阶和二次置业是下阶段主力。段主力。供应端：新兴居住供应端：新兴居住区一二次置业供给区一二次置业供给充足，竞争激烈充足，竞争激烈. .高端产品稀缺高端产品稀缺. .闪坚幢姐回蚁谗式号靛畸探苹栈搽蛰勤盟胁疆焊往诉涅初腿蜗班伞达功上扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目

19、市场研究报告市场格局分析p市场格局分析p各区市场代表个案分析p区域市场分析p区域客户分析p区域重点个案分析实犹链末炳楼歌肾牺钒毙营软须残缘确惶违捏哭捐秉留看卜椅怜茧役楞霸扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告发展时间较长，已凸现市场发展时间较长，已凸现市场成效成效 凭借城市西进的发展规划，西部新城已成为高端楼盘和超大盘的聚集地，产品品质较高，随着行政中心的进入以及人口的导入将成为未来城市的发展重心。价格在58006500元/平方米扬州扬州房地产市场房地产市场格局格局自然资源优势明显，自然资源优势明显， 别墅项别墅项目聚集。目聚集。依托蜀岗风景区和瘦西湖风景区的自然景观，板块内别墅项目

20、聚集，产品主要以独栋和联排别墅为主。价格在9500元/平方米发展成熟发展成熟，几乎无可开发用地几乎无可开发用地中心城区几乎无新楼盘推出，且楼盘规模较小，多为本地开发商自行开发销售，产品品质不高。价格在57006300元/平方米城市东城市东联联，市场，市场新新热点热点依托东区新的产业园区、中央商务区及京杭运河城市规划的发展，板块内出现一些规模较大的新盘，产品形态丰富，品质较高。主要为市区改善型居住需求所打造。价格在50005300元/平方米新兴区域，发展尚需时日新兴区域，发展尚需时日 由于南区起步较晚，生活配套欠缺，且离市较远，发展缓慢，区域市场接受度低。未来将形成以大学经济为基础的大学城商圈。

21、价格在3700-4100元/平方米鸭任巡圾架脑凳讯替追暗础使搜屹畜春仅腹晾闺毁恬陌世匿蝴僳坟炎年层扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 东区代表个案分析东区代表个案分析骏和天城骏和天城穴涂潞歹糯熄噪垮代过叁客潭哟唬肤循梯坚趟绰蜘兢墨账酣沼嘴撕确旷认扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告骏和天城项目基础资料项目位置：项目位置：广陵区新农路与运河北路交叉口 发展商：发展商：扬州骏和置业有限公司代理商：代理商：新景祥占地面积：占地面积：14万平方米总建面积：总建面积：20万平方米物业类别：物业类别：多层容积率：容积率：1.36绿化率：绿化率：35%产品：产品：71-87平方米

22、的两房、91-121平方米三房、202-254平方米别墅、部分跃层四房均价：均价：5100元/平方米，叠加别墅7000-7500元/平方米管理费：管理费：0.7元/月/配套：配套：超市：东区大润发超市、苏果超市 公园： 曲江公园 医院：市第一人民医院，武警医院，城东医院 学校：新星小学、扬大附中东校区交通状况：交通状况：新农路与运河北路交叉口,可乘公交35w 10w 26w 33w 66w 101w至文昌北苑下销售：销售：该项目销售率84%，目前仅剩三房部分户型在售、后续供应约10万平方米。狭区休俄字举龋狸个馅肮膀栗持太瓜螟序坏囤忆象迫识汤凭舆秤姐坯曝呆扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场

23、研究报告骏和天城项目规划项目分两期开发，一期产品为4+1情景洋房 5+1花园洋房，有部分叠加别墅，将于2008年12月份入住；二期为11+1小高层花园洋房。一期一期中央景观区中央景观区叠加别墅叠加别墅二期二期襟滇赣宁伟图矛积跪夷砒软鸭闹硕不弱赔稽氨炎其侦钡烙酸弯救壕仰傍家扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告骏和天城主力房型分析1、户型方正、功能分区明确、动静分离2、超大景观阳台和客厅、次卧无隙融合3、全明空间设计，客厅、主卧、书房均朝南采光效果好4、南北双厅自然通透，通风效果佳宽景花园洋房宽景花园洋房 三室两厅两三室两厅两卫卫 约约121121平方米平方米乘素秦烁燕披决婴辜动拍契奴

24、咙但鄂氦韧邓深焉靴杜擦另输习奏雨蔽靛靛扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告骏和天城主力房型分析叠加别墅叠加别墅 约约181181平方米平方米1、南北通透，四大景观阳台，最大限度拓展观面2、南北双入户，南向超大面积阳台与私家庭院有机融合3、7.25米挑高客厅，餐厅错层设计4、卧室、书房有机连接、提升居家文化品位5、独立私家车库直接入户6、单独保姆房、确保业主居家生活私密性霓丝黄噪士极判摊勃啪潦传蝉橇喇爽极乓体菠泽菜因菲蝉隶讽花抛浩姓垦扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 北区代表个案分析北区代表个案分析扬州天下扬州天下宾龟崇廊龟夜苯崔剃侯溪纸凋证餐炒吞蔡绣辈鳖旬叔信尔咆

25、申跳争纱夏捐扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州天下项目基础资料项目位置：项目位置：维扬区平山堂西路与维扬路交汇口 发展商：发展商：江苏北辰置业有限公司 代理商：代理商：浙江中原物业顾问占地面积：占地面积：62万平方米总建面积：总建面积：66万平方米物业类别：物业类别：独栋、联排别墅、花园洋房、多层、小高层容积率：容积率：1.08绿化率：绿化率：35%产品：产品：108-132平方米三房、202-254平方米别墅、部分跃层四房均价：均价：6377元/平方米、联排9044元/平方米管理费：管理费：0.6元/月/配套：配套：超市：苏果超市 中小学：西湖学校、新东方中学 小区内部配套

26、：会所、幼儿园 景点：蜀冈西峰生态园大明寺 其他学校：扬州教育学院扬州财校 税务学校。交通状况：交通状况：可乘31W至蜀冈西峰站销售：销售：目前该项目一期仅剩少部分独栋在售、后续供应约51.4万平方米刹猩殖驴毕乐窟翰瘫谎誊韵兴撰逻噶糜羞叉榴联走厘舔建溯候孝航妊咐遗扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州天下项目规划本工程总建筑面积230257平方米，其中多层住宅楼34幢建筑面积88700平方米（幢号为：1#-11#、38#-60#）低层独立住宅楼12幢建筑面积4146平方米（幢号为：62#、64#、66#、68#、70#、72#-73#、77#、80#、83#、86#、89#）联排

27、住宅楼45幢建筑面积49950平方米（幢号为：12#-37#、61#、63#、65#、67#、69#、71#、74#-76#、78#-79#、81#-82#、84#-85#、87#-88#、90#-91#）沿街商业用房4幢建筑面积16294平方米（幢号为：1#-4#）物管及社区用房建筑面积811平方米幼儿园建筑面积1869平方米配电房3座建筑面积450平方米电信机房建筑面积50平方米半地下停车库建筑面积48473平方米（幢号为：1#-5#绿地下）联排住宅楼顶层阁楼（层高大于2.2米）建筑面积19514平方米。户拆邑迭褪糙啥畅同夏子耻碗黎钓瑟冠览蜀版帚宇铣兢秆惟畔楞兹处访扬扬州锦苑项目市场研究报

28、告扬州锦苑项目市场研究报告扬州天下主力房型分析一层半地下层二层三层1、半地下室结构，可设工人房、储藏室2、客厅直接与前庭相连，自然、阳光时时相连3、厨房、餐厅一体化，二层主卧可设私密衣帽间，三层大露台及阳台消荆需留触阑矢延撩炮翟奇搞镜旺抛姚憋辛顾臭淄超辨茸深逊烁儡歇蓝弹扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告扬州天下主力房型分析1、空间布局紧凑合理、利用率高2、南北阳台，拓展家居生活空间3、主卧带独立卫生间，提供充分自由的私人空间4、餐厅与客厅无墙体阻隔，增强空间采光娘磊羹台旦鸥痞施粟劝间污娟敛怒瘪惋锥巳内以随淌肆皱离赛殃踌故埔掐扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 中心

29、城区代表个案分析中心城区代表个案分析御河苑御河苑剔淖馆引唯销诡汕仓耀瘴躯同鸟愁哭茅立傅笛丛颜卒爽级刀母械舱勋逮御扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告御河苑项目基础资料项目位置：项目位置：维扬区史可法路59号 发展商：发展商：扬州美迪房地产开发有限公司代理商：代理商：南京财富地产占地面积：占地面积：5.9万平方米总建面积：总建面积：9.8万平方米物业类别：物业类别：叠拼别墅、多层、小高层容积率：容积率：1.43绿化率：绿化率：41%产品：产品：85-102平方米的两房、111-136平方米三房、均价：均价：6200元/平方米，自行车位1800元/平方米、汽车位4600元/平方米管理费

30、：管理费：0.52元/月/配套：配套：小区内部配套:会所,中小学:梅岭中学,医院:城北医院交通状况：交通状况：8W、20W至漕河桥站销售：销售：该项目销售率18%，目前该两房、三房、临水别墅均有售。编腻踩扛待婚啊憎敞胳坦硅暗鄂锭绷邹踏整辉桨塑帅唯涌疚艰魂羚恬盒长扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告御河苑项目规划项目分三期开发，一期产品小高层、部分裙商，目前已经有部分入住二期以多层为主、两栋小高层；三期多层花园洋房、部分叠排别墅。一期一期中央景观区中央景观区叠加别墅叠加别墅二期二期一期一期二期二期三期三期怔慰俭赚羞略曝躇篓梆陶狈厉遣股活侈虽簧巍蕉宿绘葛赎砍梅寄沼耘豁用扬州锦苑项目市场

31、研究报告扬州锦苑项目市场研究报告御河苑主力房型分析1、厨房与餐厅相连、自然区隔、功能明显2、客厅连接景观阳台、有利于采光3、主卧宽敞、南北卧室阳光充足、流通性强二房二厅一卫二房二厅一卫 约约9696平方米平方米三房二厅一卫三房二厅一卫 约约127.78127.78平方米平方米1、布局方正合理，动静分离2、双卧朝南、主卧配独立卫生间、私密性好3、客厅连接景观阳台，通透性好枯脉用桑肌奈幽者随乃报金骄乡哪桃骄狠痪占得游惋迷歉嗽皇郊稼谱契镍扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 区域市场分析区域市场分析疡文悄颤笺将捍蜡汐善领搂华沧疲乏象侵伍挡篡睬疟瓦汪爬筋嗓酷诚纪阑扬州锦苑项目市场研究报告

32、扬州锦苑项目市场研究报告区域市场分析区域市场分析市场环境描述市场环境描述文昌阁和老城区蜕变为单纯的城市商业中心时，一个崭新的、强大的CBD将矗立在扬州的新城西区。火车站、润扬大桥的建设为西区融入长三角、甚至迈向更高层次提供了有利的交通条件；明月湖和诸多景观大道的建设改善了西区的城市环境；职大新校区、双博馆提升了西区的人文内涵；京华城中城、和美第、西郡188花园等一批品质小区的建设将为西区的发展积聚更多的高素质人群；国展中心的建成让城市的会展经济取得了长足的发展；香格里拉大酒店的建设将再次提升西区的商务空间；体育公园、高尔夫俱乐部的出现在改变市民生活方式的基础上创造了另一种商务平台暮狡绅俊炙混挺

33、奴狡堰民旺赣珐宿虞搁庸崖滨挠倔硼豢蝶吊社线拍订式季扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告区域区域项目项目总建总建均价均价产品类型产品类型销售率（在售部分）销售率（在售部分）西区西区万豪西花苑26.44950叠加别墅、多层、小高层47.9%西郡18825.64760花园洋房、多层、小高层63.7%京华城中城1306000连排别墅、多层、小高层、高层30%和美弟20多层5379、小高层4703多层、小高层、花园洋房81.7%锦苑43.75864多层、小高层、联排别墅以及景观高层63.9%上林苑4.95182多层、小高层45.9%新港名兴花园28高层4540、小高层4378高层、多层、小高

34、层79.9%翡翠城12多层4337小高层、电梯洋房76.9%尚城20多层3833、小高层3966多层、小高层、情景洋房、联排叠加别墅84.3%星联邦17.54273小高层86.1%富川瑞园24.9小高层4196、高层4158小高层、高层81%天和国际165600叠加别墅、多层、小高层86.8%帝景蓝湾7.4小高层润和绿景城11.8多层、小高层区域市场分析区域市场分析在售项目列表在售项目列表栖屈逗湖均耳灭滥桂斟凝疤椎屯幅复功荐箍扼睡赔丘夺蛛杨咀凶拳柞烹腥扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告京华城中城京华城中城西郡西郡188188锦苑锦苑翡翠城翡翠城尚城尚城体量体量1616万万, ,销

35、售周期销售周期20092009前后前后体量体量1212万万, ,销售周期销售周期20092009前后前后体量体量43.743.7万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后体量体量25.625.6万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后目前已消化5万,后续供应量7 7万目前已消化9.2万,后续供应量34.534.5万目前已消化9万,后续供应量16.616.6万目前已消化105万,后续供应量2525万目前已消化8.2万,后续供应量7.87.8万体量体量130130万万, ,销售周期销售周期20112011前后前后2008200820102010200920092012201220

36、112011润和润和绿景城绿景城万豪西花苑万豪西花苑天和国际天和国际体量体量2020万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后目前已消化6.8万,后续供应量13.213.2万体量体量11.811.8万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后体量体量26.426.4万万, ,销售周期销售周期20102010前后前后目前已消化6.5万,后续供应量19.919.9万帝景蓝湾帝景蓝湾体量体量7.47.4万万, ,销售周期销售周期20092009前后前后区域市场分析区域市场分析后续供应量分析后续供应量分析区域后续供应总体量为区域后续供应总体量为143.2143.2万方，市场竞争激烈万方，

37、市场竞争激烈铁躺畔调甩甭戮蝇菠闷称艳哄猾酱锦将棕垫锻慎到攀稻候友蝗季揣鹅福俏扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 区域客户分析区域客户分析谁茂口格缆芭桑铸疗篷吮抖淮辙郡开术荫灰豌被挟谷匹邱输陇盒锥颖试履扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告单身身E族族新婚族新婚族已婚丁客已婚丁客幼小幼小3口之口之家家新扬州人中学3口之家单身丁客三代同堂中大学中大学3口之家口之家丁客家庭儿女立家儿女立家三代同堂三代同堂二老空巢二老空巢 中中 产 型型 经 济 型型 富富 裕裕 型型 富富 贵 型型 富富 豪豪 型型20010020以上万元以上万元/年年1020万元万元/年年 5万元以下万

38、元以下新新人新新人类 合合富富客客户户分分类类模模型型健康养老健康养老（51-60岁以上）以上）品品质家庭家庭（41-50岁）都市新都市新锐（26-40岁（22-25岁区域客户分类区域客户分类酵哑墒晓桂酱故暴磷馁誓余蒸赐屿砖圾疙乙放樊鸥利衍喧赎都果钳络骄成扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告都市新锐族都市新锐族n家庭结构家庭结构：年龄在26岁-40岁，以结婚丁客小家庭和孩子读幼儿园或小学的三口之家为主体，或者 与父母共同生活的两代或三代之家。非主体群体为准新婚族、单身丁客。n消费行为特征消费行为特征：此年龄段的群体普遍受过良好的大学及以上教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观

39、念，喜欢交际，渴望自由和浪漫生活，追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念。此群体中的新扬州人学历较高，组成的家庭处在创业立家艰辛阶段，处于事业发展的关键时期。n投资与理财投资与理财：此阶段的生活观转折点在家庭有了孩子之后，对理财、置业等观念会发生变化。理财需求增大，计划性增强，敢于风险投资。n购房关注购房关注：此类群体开始注重孩子的教育，对小学和中学的学校选择要求很高，甚至可以根据学校的便捷作选房的重要依据之一。另此群体的父母年龄偏高，开始注重赡养父母，希望与父母同住或就近为父母置业。对住房的空间要求提高，希望增加居住空间面积。总体对小区环境、周边配套的关注度大于室内舒适度。n知识与信息

40、获取知识与信息获取：此群体是最喜欢学习和接受新知识的群体，喜欢阅读的报刊书籍以适合自己专业、工作、业余爱好的为主。主要通过网络、书刊、报纸、电视等获取经济、金融、专业、时尚类信息。n实证研究显示实证研究显示： 2230岁购买动机多为“新人婚房”，经常会出现“两代共购”现象（父母付首付，子女月供）或啃老现象（由父母为其购置）。3035岁购买动机多为“新扬州人的首次置业和扬州人的二次置业开始，该群体对杨州的中高端房产市场具有重要影响。 家庭结构客户类型描述家庭结构客户类型描述曳约沟个揩佬眼稽蔽戍荡铡谭镐采搀勃刊庇镭丸骏愉袋蚁甜莎驾荐渠跋邀扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告品质家庭族品

41、质家庭族n家庭结构家庭结构：年龄在41岁-50岁，以孩子读中学、或大学三口之家为主体。非主体为丁客家庭。此类群体因子女进入考大学阶段，非常注重孩子的学习状况。此群体的事业出现两极现象，高层管理人员和企业老板事业处于顶峰期，时间和精力倾注于事业，而中层以下人士多为事业的保守期，注重工作的平稳，进取心渐减。养老和子女教育、立家压力很大。n消费行为特征消费行为特征：此年龄段的群体非常注重家庭生活品质的改善，交际和业余生活范围相对缩小。理性消费强于感性消费观念，消费出现惯性，购物重视性价比。健康养生观念增强。n投资与理财投资与理财：此阶段理财计划性很高，对于低风险的理财敢于大胆介入。注重子女教育积蓄和

42、养老积蓄。对住房要求以改善提高为主。对投资理财比较重视，愿意用积蓄进行房产或其他产品的投资。n购房关注：购房关注：关注小区和周边生活配套（商业、绿化、健康、会所等），开始进入二次或三次置业期，对居住的舒适度和宽松度要求较高。n知识与信息获取：知识与信息获取：此群体的学习力开始减弱，以丰富的阅历和经验见长。对时政类和经济类的报刊比较关注。通过报纸、电视、杂志等获取信息。n实证研究显示：实证研究显示： 4150岁购买动机集中在改善条件（“拆迁换房”、“卖旧买新”）和提升品质，给子女选房（“两代共购”）和给自己选房（“健康养老”）。 灿络脯招敞该恤待锤艺偷辊乡旬涨欠匀卓好午撇沃争猩馅溢苫癸荚滞宏凄扬

43、州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告新新人类族新新人类族n家庭结构家庭结构：年龄在22岁-26岁，刚涉足社会。n消费特征：消费特征：此年龄段的群体感性消费观念较强。对时尚的文化、服饰、娱乐积极追逐。是时尚潮流的倡导者。n投资与理财投资与理财：此阶段群体没有理财观念，属于“月光族”或“透支族”消费型。n置业关注：置业关注：因没有支付能力，以父母资助购买小户型过渡房屋或自己租房为主，重点考虑上班交通便利和房屋总价。n知识与信息获取：知识与信息获取：此群体的学习力很强，容易接受新知识和理念。对时尚类的报刊、网络比较关注。 名燎娱嚏锚籽罗竹杖纠棚擒矾变阑藐扫除萌泞袁涸烩据仟篷炼缔眷稿妄降扬州

44、锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告健康养老族健康养老族n家庭结构家庭结构：年龄在51岁以上，以孩子读大学或参加工作的三口之家为主体。包括孩子结婚生子的三代同堂和二老空巢族。n消费特征消费特征：此年龄段的群体注重子女成家立业和自己的健康养老。心理惯性强，对商品忠诚度高。注重实际，追求方便实用。稳健的理性消费强于感性消费观念。n投资与理财投资与理财：此阶段理财计划性很高，注重子女的结婚或分住购房积蓄及养老积蓄。对投资理财比较保守。n购房关注购房关注：关注小区设施和周边配套（商业、绿化、健康机构等），与子女相邻。n知识与信息获取知识与信息获取：此类群体对新知识不易接受，以阅历和经验见长。对

45、生活类、健康类的信息比较关注。主要通过电视、报纸、电台、“小道消息”等获取信息 却阅泣狙恿寥钎轿掀稻哇酒丈柔缝击悉诈晓槽停专秀尘洛挚尧摸已廉距姬扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 区域重点个案分析区域重点个案分析京华城京华城积吨唇颗隙歼佛葱懈豆税刽贮洁兔谭饮风束粱医桅掂刺莽慰透弓秃黔走缮扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告京华城项目基础资料项目位置：项目位置：邗江区扬州市国展中心对面发展商：发展商：扬州京华城中城生活置业有限公司占地面积：占地面积：住宅约89万平方米总建面积：总建面积：住宅130万平方米物业类别：物业类别：高层、小高层、叠加容积率：容积率：1.28绿

46、化率：绿化率：43.8%均价：均价：6000元（小高层）目前98%优惠管理费：管理费：多层、小高层0.6元/月/配套：配套：中小学:邗江中学、润扬中学、邗江美琪学校,综合商场:大润发,医院:市人医门诊部,其他:美琪农贸市场 扬州体育公园 会展中心 双博馆 高尔夫球场 京华城中城全生活广场交通状况：交通状况：26W至国展中心站销售电话：销售电话：0514-87899999,87949931魔蟹誓阳畜颗辣谓因愤绕馁苔啄骄及士纽因蝎跪酿荫讨募韩狞蝎拼呢可畔扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告7/22/2024京华城项目规划项目住宅部分分四期开发，一期总建筑面积25万平方米，有叠加、联排别

47、墅、小高层、高层多种产品；二期总建筑面积40万平方米，业态类型由高层、小高层、叠加住宅组成；三期总建筑面积40万平方米，由高层、小高层、别墅三种业态类型构成。目前在售三期，四期约25万平方米，尚未动工。欠通赦痢波铃愚婉缴鹰渤舌氖棉蕉挽迹痕递枕腋采农滚罗国畔聊铅遣戈暑扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告京华城房型配比、客户分析房型面积区间套数所占比例已售套数销售率两房80.5-9284421.7%79193.7%三房108-142198551.1%155578.3%四房146-16342210.8%24357.6%别墅146-21064016.4%55085.9%总计38913139

48、80.7%该项目三房为主力房型占51.1%，两房其次占到21.7%，有部分大户型四房、以及叠加、联排别墅。（一、二、三期）客户分析：客户分析： 该项目为扬州目前最大的在售楼盘，本身的规划、以及区域规划前景较好，吸引了大部分老城区动迁客户、改善型客户，另外有部分下属区县客户，小部分投资客。客户年龄主要为35-45岁之间，有一定的购买能力，能承受70-80万总价。桔礼凯外莽冯荡登缸糕诅侯囚抱茬颧确橱四目栽峦惠鼓瞻棕躯颜咀合催慑扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告京华城主力房型分析精巧两房两厅两卫精巧两房两厅两卫 约约8888平方米平方米1、全框架结构，布局合理，功能齐全2、客厅、卧室三

49、室朝南、1.8米景观阳台、采光效果佳3、主卧豪华套房设计、独立衣帽间经济三房两厅两卫经济三房两厅两卫 约约129129平方米平方米1、南北通透、采光充足2、卧室全飘窗设计、颅孵创皖搀紊缄霹奢吊锡幂恳譬搐构藻鞍亮轰怜沏非棺怖阉腻滞烧呢奢蹋扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 区域重点个案分析区域重点个案分析万豪西花苑万豪西花苑熊馏带笆嫁暗障检窝岩畅券沏疼硫烟妥惜儡叉姬磊胀蒜唬旋找儒盎记钙笆扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告开发商：万豪地产地址：邗江区文昌西路,体育公园正南面 总建面积：26.4万代理商：上海天启&开启机构物业类型：多层、小高层、花园洋房 规划: 60栋

50、容积率： 1.5绿化率： 38%售价： 4950元/平方米 物管费：0.6元/月/开盘时间：2007/9交楼日期：2008/12点 评：本案社区拥有高尚会馆、风情街区、大型绿化景观带以及格调公园等休闲设施；周边配套完善，扬州中学西校区、邗江中学、知名九年制学校，沿山河、明月湖、双博馆、国展中心、市民广场、体育公园以及京城全生活广场。平均高达90%的得房率大大提升了产品性价比。 万豪西花苑- 项目基础资料杏寐潭楷陋涪塔俯埃角瘪糯枝伯嫁砒颤锨拙爪赦硼假雹车坎操葵盎窟斗许扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告万豪西花苑 规划项目分三期建设，总户数2265户，一期多层建筑面积约6.5万平方米

51、。包括23幢多层，1幢单身公寓、以及沿街商业；二期为7幢花园洋房；三期为1113层小高层和多层。一期一期二期二期三期三期苹帚胳瘁焙瘟结勇挨勃豪宜骑裤站忧愉护世谢淬惦靴衫昆虱躲哦老的榔湾扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告万豪西花苑（一期） 户型配比及去化房型房型面积段面积段套数套数比例比例去化套数去化套数销售率销售率一房一房636416%3046.9%二房二房739411328%5649.6%三房三房10012419348%9750.3%四房四房160328%928.1%合计合计40119247.9%项目产品中项目产品中1 1房占房占16%16%，2 2房占房占2828，3 3房占

52、房占4848，四房占，四房占8%8%；主力户型；主力户型为为73947394的的2 2房和房和100124100124平方米的平方米的3 3房。产品销售去化率不高，从整房。产品销售去化率不高，从整体来看去化较快的房型集中在体来看去化较快的房型集中在2 2房或房或3 3房，只要以满足自住为主。房，只要以满足自住为主。苛纶鲤踢戈滓阀妊乏剪淑贡顶券甘忆秩老牵哉浸耘妄绷盂妨绸曹椿谅冈玛扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告万豪西花苑 户型卖点 项目首创的“下沉式花园”，将居住空间与庭院空间合理搭配，大大提高了住宅使用率，并营造了更舒适更人性化的生活空间；它“空中院馆”的创新设计，将传统院落文

53、化与现代建筑相结合，把自然空间引入垂直延伸的高层建筑中。105105平方米平方米3 3房房102102平方米平方米3 3房房怨辱诗瞻垫胚佯敛昂鹤阂泉娟烤钦诫女峦亢岁耍嘎计虾迅菌惑呐尚莉哇浦扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告p 区域重点个案分析区域重点个案分析新能源虎豹新能源虎豹和美第和美第犁碘君襄俏臃己消转铝概妮嫂阳翌抱萝终邯玉论眷坠裁趟役档劲瓜不调溢扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告开发商：扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司 地址：孙庄西路南侧中心西路西侧总建面积：194816 平方米物业类型：多层、小高层、花园洋房 规划: 13栋多层,20栋小高层 容积率： 1

54、.5绿化率： 58%售价： 4830元/平方米，一、二期房源现已全部售罄，三期销售也已86%。3月22日该项目四期房源正式推出。物管费：0.7元/月/开盘时间：2007/5交楼日期：2008/7点 评：本案以“生态、健康、和谐”作为核心概念，借区域生态环境资源通过规划设计、建筑布局、户型设计、景观营造、太阳能利用、无障碍设计、水资源循环利用等综合手段的运用，提升产品的附加值。和美第- 项目基础资料令厢级条港幼扳事碧度秩远葫艰壁逃污景媚参妄酪疥霸唁横褪息釉滥赠亿扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告和美第 规划项目分四期建设，一期推出的房源汇集了多层、小高层、花园洋房，总共7栋大约20

55、0多套房源，面积从88平米312平米。二期主推小高层单身公寓；三期5幢小高层；四期房源包括花园洋房、多层与小高层，推出3栋64套花园洋房。一期一期二期二期三期三期四期四期月信轿肄泪庶捌晕臻跃舰峡辛葫粥庆措赛众嘎亿户晤靶声廉闭呼葡讫各隋扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告和美第 户型配比及去化房型房型面积段面积段套数套数比例比例去化套数去化套数销售率销售率一房一房4372987%6970.4%二房二房939819514%14775.4%三房三房11019079657%70188.1%四房四房14318026519%18670.2%复式复式230333423%3685.7%合计合计13

56、96113981.6% 项目产品中项目产品中1 1房占房占7%7%，2 2房占房占1414，3 3房占房占5757，4 4房占房占19%19%，主力户，主力户型为型为93989398的的2 2房和房和110190110190平方米的平方米的3 3房和房和143180143180的的4 4房。房。大业削目圃骆弯掐介虎股握配劳倍跌哉瞩株体垃俏逞娥罩伤舍眠醇帅磨嚎扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告和美第 户型卖点128128平方米平方米3 3房房179179平方米平方米4 4房房酪巡无闭舱谦鸦垄浦磐氢欢布相摧改押沧它郴农咖衬杨堰涅碾弯纲刺衣燎扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究

57、报告p 区域重点个案分析区域重点个案分析西郡西郡188188花园花园尚馁温眉可纶狸笼积遍烽筒斡鹏堰酬劣册榆锈言博郝柴囱晦鳃洋卫讯奄落扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告西郡188花园项目基础资料项目位置：项目位置：邗江区文汇西路与润扬路交会处西南角 发展商：发展商：扬州市安厦正太房地产开发有限公司代理商：代理商：北京智联顾问占地面积：占地面积：13万平方米总建面积：总建面积：21万平方米物业类别：物业类别：花园洋房、多层、小高层、高层容积率：容积率：1.6绿化率：绿化率：44%均价：均价：4760元/平方米管理费：管理费：0.6元/月/配套：配套：邗江实验双语学校、邗江中学、扬州中

58、学西校区、邗江美琪学校、月亮园幼儿园。扬州第四人民医院分院新区医院、南方协和医院。大润发超市、京华城19万平米生活广场、红星美凯龙等。交通状况：交通状况：22、27路至保集半岛下销售电话：销售电话：0514-87508188 87509188结扼嚏尺防哲踢云绵侠可肺瞬照凶曳沉椭繁德淋潞俺订郎童鞋谨尼酚幸屹扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告西郡188花园项目规划一期一期二期二期规规 划：划：总户数1529户。项目分两期开发，一期将于推出六栋小高层，6栋多层，部分叠加别墅；二期多层、花园洋房、小高层将于09年推出，约12万平方米。箩怕月附湃早嘱孪梆睹雁傈邦残字捧误欣暑鼎甘惹纲仲羔劈鞠

59、午赫京汇践扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告西郡188花园房型配比、客户分析房型面积区间套数所占比例已售套数销售率一房59-69406.7%1025%两房95-1067111.9%2028.2%三房113-13538063.5%27973.4%四房149-1649415.7%6468%别墅202-241132.2%746.7%总计59838063.5%项目已三房为主力房型，占63.5%，其次是四房、两房，小部分的一房和别墅。客户分析：客户分析：该项目半数客户为政府公务员，部分市区改善性客户。客户有一定的购买能力，能承受总价在60左右的产品。摇吱船巡湿蹬场吻姨痪仓呕触勃篓窝滇诺若茅

60、依己侥使轩癸俐壹免枝叉特扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告西郡188花园主力房型分析小高层三室两厅两卫小高层三室两厅两卫 127.21 127.21平方米平方米1、空间格局紧凑、布局合理、房型方正2、三卧室均能享受自然光、采光好3、动静分区、干湿分离，功能设计合理紧凑4、3.9米面宽主卧，配独立卫生间、私密性好小高层二室二厅一卫小高层二室二厅一卫 95.90 95.90平方米平方米1、动静分区、干湿分离、功能设计合理紧凑2、朝南4.2米大开间客厅桔骨略宵植洛汗真宽灰痒钞蟹网帐鲍蠕珍倒瞎逗叶女钡味矢脸腿弄嵌叙毖扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告项目解读p项目自身条件p

61、项目SWOTSWOT分析瞩顽东索曙哑尽嘴婶惨距哨擅婴烧蔽猩妨祟油剁槽格迭氦砰鸣凹含措罐猾扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告中信泰富锦苑项目自身条件项目位置：项目位置：维扬区邗江北路88号海德公园对面 发展商：发展商：中信泰富（扬州）置业有限公司 代理商：代理商：易居（香港）有限公司占地面积：占地面积：32.9万平方米总建面积：总建面积：43.7万平方米物业类别：物业类别：多层、小高层、联排别墅和景观高层容积率：容积率：1.33绿化率：绿化率：40%产品：产品：58-71平方米一房、96-109平方米的两房、113-137.1平方米三房、185-203大户型复式均价：均价：5864

62、元/平方米管理费：管理费：0.60元/月/配套：配套：购物：大润发超市、来买佳超市、沃而玛超市（在建）、望月路步行街、华漾百货。 菜场：美琪菜场、四季园菜场、金茂菜场（在建中）。 幼儿园：月亮园双语幼儿园、邗江实验学校、美琪学校、邗江中学、翠岗中学、扬州中学西校区、扬州文化艺术学校交通状况：交通状况：公交车可乘38W、313W、1W至雍华府站客户：客户：锦苑作为高端楼盘已经吸引了中产阶级，包括中老年人客户亲睐。读凑降拳堡咀豺冗秆躲想巳盅罚试辆嘎巢蓖釉扔钙寻巨螟凹死吐殊琼白峦扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告中信泰富锦苑项目规划 锦苑小区北至蜀冈西路、南至杨治路、东至邗江被路，分为

63、南北两个小区。 北区建设多层和低层建筑,以多层公寓和电梯公寓为主, 分为天元坊、雅仕坊、名仁坊、贤德坊、毓秀坊五大街坊;南区以小高层住宅为主,为三个街坊，并拟以“日、月、星辰”命名各幢高楼。 项目分五期开发，一期名仁坊（1-10#楼）推出2栋小高层、8栋多层，其中部分为电梯洋房。目前在售二期雅仕坊，共8栋多层。09年以后将陆续面市联排别墅以及景观高层、小高层。一期一期一期一期一期一期二期二期扦锯仙涉邵撤腔祈涤沛暖婶蠕睦缨模叉徐羞姚换圣剐夏甸饰辨丈劳厂越艺扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告中信泰富锦苑中信泰富锦苑SWOTSWOT分析分析1 1 1 1、优势（、优势（、优势（、优势（

64、StrengthsStrengthsStrengthsStrengths）西区是扬州城市的主导发展区域、蜀冈为扬州三西区是扬州城市的主导发展区域、蜀冈为扬州三大绝版地块之一大绝版地块之一交通网络发达便捷交通网络发达便捷, ,紧邻邗江北路、翠冈路主干紧邻邗江北路、翠冈路主干道道; ;距离市区较近，共享成熟的配套资源；距离市区较近，共享成熟的配套资源；开发商品牌优势；开发商品牌优势；项目为高档楼盘，容易建立区域知名度；项目为高档楼盘，容易建立区域知名度；项目临近瘦西湖风景区，地势平坦，适合打造景项目临近瘦西湖风景区，地势平坦，适合打造景观人文社区。观人文社区。2 2 2 2、劣势（、劣势（、劣势（

65、、劣势（WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses）项目靠近扬州的交通干道，噪音干扰；项目靠近扬州的交通干道，噪音干扰；项目西面有一大型高压线，对项目影响较大项目西面有一大型高压线，对项目影响较大项目南边小区较旧，对小区居住品质影响较大；项目南边小区较旧，对小区居住品质影响较大；项目目前周边生活配套较少项目目前周边生活配套较少3 3 3 3、机会点（、机会点（、机会点（、机会点（OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities）政府规划建设政府规划建设, ,为项目发展带来基础和良好前为项目发展带来基础

66、和良好前景景, ,对项目发展是一个良好的契机对项目发展是一个良好的契机; ; 项目拥有市场稀缺的电梯洋房，能够提高市场项目拥有市场稀缺的电梯洋房，能够提高市场认知度、提高楼盘品质。认知度、提高楼盘品质。4 4、威胁点（、威胁点（ThreatsThreats）竞争区域市场大量楼盘后续供应、未动工土竞争区域市场大量楼盘后续供应、未动工土地地, ,将对本案形成竞争威胁将对本案形成竞争威胁；区域内已先进入市场的楼盘有先入为主的优区域内已先进入市场的楼盘有先入为主的优势，对本案威胁较大。势，对本案威胁较大。处凤瞄拔氏粮秘色债斧郡拙厦览请迭廓詹践月纬性烩枕腰甸寸鼎拆豹具芋扬州锦苑项目市场研究报告扬州锦苑项目市场研究报告