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1、天津滨海湖旅游度假区天津滨海湖旅游度假区A6、A7地块产品建议地块产品建议报告结构报告结构基本经济指标宏观政策导向临湖生态宜居社区竞品研究项目区位介绍项目背景项目背景市场背景市场背景区域研究区域研究区域发展项目定位项目定位产品建议产品建议滨海新区发展滨海地产格局客户调研规划要点用地分析具体建议尾声：未来销售预估尾声：未来销售预估一、项目背景一、项目背景北塘片区北塘片区本项目属于滨海核心区、北塘版块的黄港旅游度假区内，北接汉沽中新生本项目属于滨海核心区、北塘版块的黄港旅游度假区内，北接汉沽中新生态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术
2、开发区，向西可达空港。项目所在位置项目所在位置地块向北向北：距汉沽中心城区直线距离1919公里；公里；地块向南向南：距塘沽中心城区直线距离16.216.2公里公里，距离开发区直线距离10.210.2公里公里，距于家堡1818公里，公里，距开发区西区3km3km地块向东向东：距北塘水库5 5公里公里地块向西向西：距空港东丽区1515公里；公里；地块向西向西：距天津市区3535公里公里；距北京145145公里公里距塘沽距塘沽中心区中心区16.2km距开发区距开发区10.2km距汉沽距汉沽19km距于家堡距于家堡18km距空港东丽湖距空港东丽湖15km距天津市区距天津市区35km，距北京距北京148
3、公里公里距北塘距北塘5km距开发区西区距开发区西区3km项目与核心区域的关系项目与核心区域的关系随着天津大道的通车，市区与滨海新区的联系进一步强化，本项目所在区域直接受益；西中环二期工程北上，河北路延长线外扩直接通达本项目所在的黄港水库二库，极大提升本项目通达核心区与于家堡金融区的可达性；中央大道的贯通，将彻底联系起塘沽、汉沽与大港。本项目所在区域的辐射范围将有可能影响到中新生态城、大港工业区；中央大道中央大道天津市区天津市区天津大道天津大道汉沽汉沽中新生态城中新生态城西中环西中环黄港水库黄港水库滨海湖滨海湖河北路河北路于家堡于家堡杨北公路杨北公路海滨大道海滨大道区域周边交通状况区域周边交通状
4、况北塘板块北塘板块北塘板块内的黄港旅游度假区，以黄港水库为主体，自然资源丰富，旅游历史悠久，目前正着力打造为国家级的高档风景旅游度假区。黄黄港旅游度假区港旅游度假区北塘水库北塘水库黄港旅游度假区与北塘板块黄港旅游度假区与北塘板块黄港旅游度假区黄港旅游度假区是北塘板块中是北塘板块中开发最早开发最早发展最快发展最快潜力最大潜力最大的组成部分的组成部分A地块占地约4100亩，其中住宅建筑用地1000亩，规划建面约70万，划分为17个岛。内部建有高尔夫球球会会所、8万平米的酒店式公寓以及3万平米的商业小镇；其中A6、A7地块属于其中两个岛，位于滨海湖A板块的南部。B地块占地约1800亩，为规划中的深度
5、旅游休闲度假区；C地块规划为住宅用地及高尔夫练习场 整个黄港旅游度假区总占地面积约26平方公里，分为A、B、C三个地块。B B地块地块A A地块地块c c地块地块黄港旅游度假区概况黄港旅游度假区概况A1A2A3A4A8A10A9A5A11A12A13A14A15A16A17A1: 爱澜岛爱澜岛 A2: 汐月岛汐月岛 A3：碧湾岛：碧湾岛A4：芦漫岛：芦漫岛 A5：滨湖岛：滨湖岛 A6：滨海岛：滨海岛A7：晴海岛：晴海岛A8：叙晴岛：叙晴岛A9：碧湖岛：碧湖岛A10：美岭岛：美岭岛A11：银沙岛：银沙岛A12：栖霞岛：栖霞岛A13：银鹭岛：银鹭岛A14：澜茵岛：澜茵岛 A15：北月岛：北月岛 A
6、16：晨曦岛：晨曦岛 A17：星屿岛：星屿岛一期开发地块二期开发地块三期开发地块后续开发地块目前A地块内，规划有17座岛，已开发建设了三期，主要产品形式为独栋和双拼。A地块开发情况介绍地块开发情况介绍A7A6A6、A7地块位置地块位置A1A2A3A4A8A10A9A5A6A7A11A12A13A14A15A16A17A7地块临近项目南侧入口，未来这里将成为整个项目的主入口A6、A7地块处于整体地块咽喉，配套、资源相对集中，地块处于整体地块咽喉，配套、资源相对集中，具备打造宜居中高密度产品的潜质具备打造宜居中高密度产品的潜质项目南侧入口，配备满足业主日常消费需求的日常消费商业配套，面积达3000
7、平米A6、A7地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标总占地面积28430总建筑面积23504住宅占地面积28430住宅建筑面积20758容积率0.83总户数47绿地率36.5%住宅平均层数2.1A6地块基础信息：总占地面积96819总建筑面积341990 住宅占地面积96819 住宅建筑面积257563 共建面积14027 半地下建筑面积43190 容积率3.25总户数1776绿地率43%住宅平均层数20.8A7地块基础信息：A6A7容积率低，适合做低密度的别墅产品容积率较高，适合做高层产品项目基本情况汇总：项目基本情况汇总：从项目所在区位看，项目位于滨海核心区域的北塘片区，未来发展潜力巨大
8、；从周边环境看，项目周围有中央大道、西中环、杨北公路等多条主要交通干道；有湿地主题公园、水上运动中心、高尔夫场地等休闲水景资源；从项目用地条件上看，A6、A7依托于黄港旅游度假区内部的配套，分别适合做低密别墅和高密的高层；二、市场背景二、市场背景大大 环境环境u宏观政策导向宏观政策导向中中 环境环境u滨海新区发展情况滨海新区发展情况微微 环境环境u滨海房地产市场格局滨海房地产市场格局放松放松- -控制交替控制交替(1998-20(1998-201010）完善规则完善规则放开放开1997-20001997-2000年年97年，中国银行开始办理房地产按揭贷款业务，代表个人购房新形式的萌生98年7月
9、，国务院发出关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，代表住房实物分配制度的终结经历亚洲金融风暴之后，由于启动内需政策的需要，国家开始运用财政政策和货币政策，促进房地产业的发展预警预警2001-20032001-2003年年01年“195号” ：央行关于规范住房金融业务的通知03年6月“121号文”：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知03年8月“18号令”：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。严控严控2004-20072004-2007年年04年 “71号”：8.31大限05年“国八条” 06年“国六条”
10、：907007年5月“50号文”限外资07年8月 “24号文”：保障性住房建设。07年9月，央行、银监会 共同发布新的二次房贷政策。房地产投资过热，已影响经济正常运行。通过运用金融、土地、税收等手段调控房地产市场。且调控力度逐年加大。2008-20102008-2010年年08年10月财政部、央行发出通知：减少相关税费，适当降低首付和利率08年12月”国六条”：适度减免住宅转让营业税、鼓励拓宽开发商融资渠道2010年4月，国十条2010年9月，新五条2010年11月，限购令受国际金融风暴的影响，出口受限，扩大内需成为解救国内经济发展的主要途径，而国内房地产市场也很低迷市场（或房价）发展曲线政策
11、调控方向（+）政策调控方向（-）国家政策由宽松向趋紧方向发展国家政策由宽松向趋紧方向发展宏观政策导向宏观政策导向天津天津20102010年年政策发展政策发展趋势演变趋势演变：1111月月3 3日日4 4月月1717日日跟随国家政策脚步，首次明确提出“商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂暂停发放购买第三套及以停发放购买第三套及以上住房贷款上住房贷款”。9 9月月2929日日1010月月1919日日“新国五条”出台。遏制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家限定居民家庭购房套数，庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比
12、例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。住房城乡建设部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知强调，停止向购买停止向购买第三套及以上住房第三套及以上住房的缴存职工家庭发的缴存职工家庭发放住房公积金个人放住房公积金个人住房贷款。住房贷款。 在连续3年没有加息后，央行宣布，“金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 ”两个月后，
13、央行再次提出加息，央行再次提出加息，次日建设部表态公积金存次日建设部表态公积金存贷款利率同步上调贷款利率同步上调0.250.25个个百分点。百分点。三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台三个政策作用下，第三套住房贷款退出楼市金融舞台宏观政策导向宏观政策导向调整结构的基调异常坚决，调整结构的基调异常坚决，第三波第三波政策走向将政策走向将视岁末年初的房价视岁末年初的房价而动，如果此次信贷而动，如果此次信贷政策效果不明显，政策效果不明显，预计预计20112011年度内还有新的政策年度内还有新的政策手段
14、推出；手段推出；政策抑制投机购房，市场将更加健康发展政策抑制投机购房，市场将更加健康发展宏观政策导向宏观政策导向宏观宏观政策导向预判政策导向预判：政府将持续运用货币、行政等调控手段，遏制投资性需求。未来调控将呈现常态化趋势；房价尤其是高端物业价格未来必然会经历局部促销、全面降价、逐步回稳的发展阶段；以别墅为代表的豪宅未来将面临着政策和市场的双重压力；而普住市场则会迎来新的机遇。整体宏观政策前景整体宏观政策前景难言乐观难言乐观难言乐观难言乐观，高端豪宅面临较大市场风险，高端豪宅面临较大市场风险，普住市场需求依然旺盛普住市场需求依然旺盛。中心中心城区城区滨海滨海新区新区城市发展规划：城市发展规划：
15、双核发展双核发展中心城区与滨海新区共同发展中心城区与滨海新区共同发展中心城区规划为中心城区规划为： 市级行政中心、商业和商务中心、文化市级行政中心、商业和商务中心、文化 娱乐中心；娱乐中心；滨海新区核心区规划为滨海新区核心区规划为： 临海临港经济中心，重点发展高端制造临海临港经济中心，重点发展高端制造 业、物流业服务业等。业、物流业服务业等。中国经济第三极的核心引擎中国经济第三极的核心引擎随着区域经济的不断发展，城市的功能分随着区域经济的不断发展，城市的功能分工也将越来越明显：工也将越来越明显：北京将发展成为政治、北京将发展成为政治、文化中心，天津将成为经济及现代化港口文化中心，天津将成为经济
16、及现代化港口中心。中心。天津滨海在国家扶持及政策的重大利好下，正在飞速迅猛发展：天津滨海在国家扶持及政策的重大利好下，正在飞速迅猛发展：2008年滨海GDP上涨31%；2009年,滨海新区完成生产总值3810.67亿元,增长23.5%,占全市比重约53.7%；滨海新区2010年发展目标是GDP增速为24.5%06-08年滨海新区GDP涨幅1850.18亿06-09年滨海新区固定资产投资涨幅1638.37亿滨海新区经济水平滨海新区经济水平年新增人口年新增人口30.6430.64万人，万人，新增人口占全市人口增量新增人口占全市人口增量的的50.2% 50.2% 年人口增长率年人口增长率17.8%1
17、7.8%按滨海新区规划，预计按滨海新区规划，预计20202020年，滨海新区人口将达到年，滨海新区人口将达到550550万人，是现有人口两倍万人，是现有人口两倍滨海新区人口增长滨海新区人口增长第一大战役：南港区域第二大战役：临港工业区第三大战役：滨海新区核心城区第四大战役：响螺湾和于家堡中心商务区第五大战役：中新生态城第六大战役：东疆保税港区第七大战役：滨海旅游区第八大战役：北塘区域第九大战役：西部区域第十大战役：中心渔港NO.3优化新区环境，打造现代城区 NO.1世界级重化工基地迅速崛起NO.6具备集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”NO.4滨海新区CBD
18、呼之欲出NO.9开发区西区2020年工业产值将超过3000亿 NO.8打“海鲜”牌 走特色路NO.2“路到哪儿，项目跟到哪儿”NO.5打造绿色生态城市样板NO.7打造滨海旅游业新亮点NO.10滨海启航做足海洋文章滨海新区十大战役滨海新区十大战役滨海新区发展情况小结滨海新区发展情况小结：在经济高速发展和人口快速增加的影响下，滨海新区正跨越式发展，住宅需在经济高速发展和人口快速增加的影响下，滨海新区正跨越式发展，住宅需求稳步增长；北塘作为政策重点发展区域之一，未来向好；求稳步增长；北塘作为政策重点发展区域之一，未来向好；滨海新区在京津冀经济圈中，作为中国发展第三极，扮演着核心引擎的角色；滨海新区的
19、经济发展速度和人口增长近几年快速发展，从而带动住房需求的增加；作为滨海新区十大重点战役之一的北塘片区，在政策强力扶持下，未来两到三年内将有质的飞跃；4.154.15新政新政9.299.29新政新政滨海新区伴随着两次政策来袭，全年呈现两个价量趋势两个价量趋势；4月新政后价量齐跌价量齐跌经过2个月的观望，7月价量回升价格上出现了全年的最值，随后成交量逐步攀升，但价格逐步回落，其后呈现的价量关系为量升价稳，量升价稳，表现出较强的区域需求潜力。滨海新区滨海新区2010年商品房成交情况年商品房成交情况滨海房地产市场滨海房地产市场两次政策来袭，区域市场呈现出明显波动；但在整体通货膨胀由预期变为现实的宏观背
20、景影响下，市场对政策的应对能力越来越强市场对政策的应对能力越来越强，成交量都呈现“v”型型 变化，在价量博弈条件下，表现出较强的区域需求潜力。滨海房地产市场滨海房地产市场东疆港港口经济、海景休闲港口经济、海景休闲复合型功能区复合型功能区于家堡滨海中央商务区滨海中央商务区响螺湾CBDCBD起步区及实验起步区及实验区区中新生态城国家级环保生态居住区国家级环保生态居住区北塘资源型低密居住区资源型低密居住区海滨休闲旅游区休闲旅游综合服务区区休闲旅游综合服务区区开发区高端居住区高端居住区塘沽老城原始居住区原始居住区港东新城产业驱动的居住配产业驱动的居住配套区套区上北新型居住区新型居住区中部中部商务经济商
21、务经济南部南部大型工业大型工业北部北部宜宜居生态居生态滨海新区住宅市场格局滨海新区住宅市场格局北宜居、中商务、南工业北宜居、中商务、南工业北塘片区北塘片区 滨海核心区以老城区为中心呈现内部饱和，滨海核心区以老城区为中心呈现内部饱和，北上南下的趋势明显，供应量外扩，北上南下的趋势明显，供应量外扩，需求受各片区价格挤压逐步外溢，需求受各片区价格挤压逐步外溢，供需关系同步升级供需关系同步升级。上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开发区区域开发区区域塘沽老城塘沽老城区域区域于家堡响于家堡响螺湾区域螺湾区域胡家园胡家园片区片区“提升品质路线”“高端精英路线”“性价比路线”“纯商务社区路线”“成熟配套
22、路线”“快速走量路线”各板块热点不同，根据自身特点吸附对应客各板块热点不同，根据自身特点吸附对应客群，割据滨海市场。群，割据滨海市场。北塘板块北塘板块中新生态城中新生态城“宜居生态路线”“低碳环保路线”滨海核心区房地产市场格局滨海核心区房地产市场格局重点板块市场对比重点板块市场对比片区分片区分类类市场特征市场特征客户客户价格平台价格平台塘沽老塘沽老城区城区城市核心区，市场供应趋向饱和塘沽城区中高端客户渤海石油等大型企业客户1.1万/胡家园胡家园片区片区城区外围，高速沿线，低端住宅片区，供应量逐步放大目前客户认知仍为郊县，以当地原住居民为主9000/上北区上北区城市化泛化新兴区域，周边配套逐步完
23、善，供应量逐渐加大，需求情况取决于中心城区和周边城区分化量塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户1万1.1万/开发区开发区高端项目林立，传统意义上的富人区，“供需趋向平衡开发区大型企业中高管、私企业主、政府公务员、外地投资客等1.4万/生态城生态城片区片区政府国家导向/区域规划利“供大于求”塘沽城区高房价挤压的郊区栖居客户1.1万1.2万/北塘片北塘片区区TBD概念引进，区域政策支持，供应量逐步放大，重点吸纳地缘客群以当地原住居民为主7500/滨海核心区房地产市场重点板块滨海核心区房地产市场重点板块u 各板块供应层次明显分化，在吸纳客户上出现分级。u开发区认知度最高，为实质上的富人区，价格平台最高。
24、u北塘片区2009年以前发展缓慢。进入2010年后，随着TBD规划的出台，道路和市政基础设施的改善，房地产市场发展明显提速。2011年即将入市的项目大大改变了市场、客户对北塘片区的传统认知。滨海核心区重点板块介绍滨海核心区重点板块介绍项项目目进进程程项项目目体量体量 （万）（万）容积容积率率产品类型产品类型实收单价实收单价（元（元/ /）项目存量项目存量（万）（万）在在售售城城市市名名居居9.83.53.5高层97685.1四四季季风风情情302.52.5高层、洋房1100019远远洋洋城城2002.62.6高层、洋房9278159.5区域供应特征：远洋区域供应特征：远洋城作为区域大盘，是主要
25、供应来源城作为区域大盘，是主要供应来源关键点： 片区潜在供应：164.79万平米 高层物业放量为主流塘沽老城、胡家园片区未来供应塘沽老城、胡家园片区未来供应各板块供需关系情况各板块供需关系情况上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开发区区域开发区区域塘沽塘沽老城老城区域区域于家于家堡响堡响螺湾螺湾区域区域胡家胡家园片园片区区中新生态城中新生态城北塘板块北塘板块上北片区未来供应量上北片区未来供应量地块编地块编号号位置位置土地使土地使用权人用权人用途用途占地占地面积面积（m2m2）建筑面积（建筑面积（m2m2）容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/ m2/ m2）成交时间成交时间津塘（挂）200
26、9-37-1、2塘沽区云山道南侧天津滨海奥特莱斯投资有限公司居住、商业147140.5211593.4，其中居住7.7万平米1.2-2.21715.55 2010-4-9津塘（挂）2009-30号威海路以东深圳桃源居居住、商业1617883559332.256712010-10-8津塘（挂）2009-28号威海路以西中国铁建居住、商业1462823218212.245672010-10-82010.102010.10上上北北板块重点居住用地成交情况板块重点居住用地成交情况项目项目进程进程项目项目体量体量 （万）（万）容积率容积率产品类型产品类型实收单价实收单价（元（元/ /平米）平米）项目存量
27、项目存量（万）（万）在售在售融科贻融科贻锦台锦台23.92.0高层、洋房1150619.9首创国首创国际城际城551.8高层、洋房917631贻成豪贻成豪庭庭542.0高层、小高层、联排865551.8待售待售南益南益名士华名士华庭庭1001.8高层、洋房100供应特征：改善型为主供应特征：改善型为主流，潜在供应量即将放流，潜在供应量即将放大大关键点： 片区潜在供应：287万平米 随供应量增加，产品形式丰富各板块供需关系情况各板块供需关系情况上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开发区区域开发区区域塘沽塘沽老城老城区域区域于家于家堡响堡响螺湾螺湾区域区域胡家胡家园片园片区区中新生态城中新生态
28、城北塘板块北塘板块生态城片区未来供应量生态城片区未来供应量项目进项目进程程项目项目体量体量 （万（万）容积容积率率产品类型产品类型实收单价（元实收单价（元/ /）项目存量项目存量（万）（万）万通生态城新新家园171.6洋房、小高1150015.1万科锦庐12.61.4洋房、高层80万/套10.2世茂湿地公元221.4洋房、小高1089416.7在售季景华庭171.6洋房、小高1200013.4地块编号地块编号成交价成交价格格（万元）（万元）总出让总出让面积面积（）（）容积容积率率总建筑总建筑面积面积用途用途使用年使用年限限地址地址津滨汉管（拍）2010-01号1950063509.221270
29、18.4城镇住宅70年四至为：东至规划居住用地，南至规划支路三，西至规划支路一，北至地铁B1线津滨汉管（拍）2010-05号1642029800.82.574502城镇住宅70年汉沽城区二经路以西津滨汉管（拍）2010-06号1050032146.32.580365.75城镇住宅70年汉沽河东大丰路以西津滨汉管（拍）2010-07号1740038313.82.595784.5城镇住宅70年汉沽河东大丰路以西、海景新都用地以北生态城板块土地成交明细生态城板块土地成交明细供应特征：中低密为主，潜在供应供应特征：中低密为主，潜在供应持续攀高持续攀高关键点： 片区潜在供应：约93.2万平米 价格平台逐
30、步拉升各板块供需关系情况各板块供需关系情况上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开发区区域开发区区域塘沽塘沽老城老城区域区域于家于家堡响堡响螺湾螺湾区域区域胡家胡家园片园片区区中新中新生态城生态城北塘板块北塘板块北塘片区未来供应量北塘片区未来供应量项目项目进程进程项目项目体量体量 （万）（万）容积率容积率产品类型产品类型单价单价（元（元/ /）项目存量项目存量（万）（万）在售在售泰达御海泰达御海231.5小高、高层、洋房1000021.2滨海欣家滨海欣家园园1502.1板楼、高层6500150待售待售U U公馆公馆1.31.53洋房、多层待定1.3北塘板块土地成交明细北塘板块土地成交明细供应
31、特征：中低密度为主，供应特征：中低密度为主，明年潜在供应放量明年潜在供应放量关键点： 片区潜在供应：约190万平米 价格平台低塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西塘沽京津高速公路以北、西中环快速路以西塘沽京津塘高速二线以北、唐津高速以东塘沽京津塘高速二线以北、唐津高速以东地址地址总建筑面积总建筑面积容积率容积率总出让面积（）总出让面积（）成交价格成交价格（万元）（万元）地块编号地块编号各板块供需关系情况各板块供需关系情况上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开发区区域开发区区域塘沽塘沽老城老城区域区域于家于家堡响堡
32、响螺湾螺湾区域区域胡家胡家园片园片区区中新中新生态城生态城北塘板块北塘板块开发区未来供应量开发区未来供应量项目项目进程进程项目项目体量体量 （万（万）容容积积率率产品类型产品类型实收单价实收单价（元（元/ /）项目存量项目存量（万）（万）在售在售弘泽城弘泽城482.5高层、洋房1331444.8天保金天保金海岸明海岸明珠湾珠湾11.81.2高层、洋房、小高待定11.8万科海万科海港城港城152.5高层、洋房、联排别墅1068111.8待售待售东壹区东壹区11.91.47高层、小高、洋房待定11.9供应特征：未来供应有限，需求旺盛供应特征：未来供应有限，需求旺盛关键点： 片区潜在供应约：80.3
33、万平米 低密物业融入产品供应的行列中各板块供需关系情况各板块供需关系情况上北区域上北区域新港紫云区域新港紫云区域开开发区发区区区域域塘沽塘沽老城老城区域区域于家于家堡响堡响螺湾螺湾区域区域胡家胡家园片园片区区中新中新生态城生态城北塘板块北塘板块滨海房地产市场小结滨海房地产市场小结：整个滨海市场供应明显放大，未来整个滨海市场供应明显放大，未来供过于求供过于求不可避免不可避免目前滨海区域潜在供应量已超过700万平米，按目前滨海新区的年消化速度，需要消化5年左右滨海老城区板块供应有限，周边各版块逐渐成为供应主力各板块供应出现分化，区域间分布不均衡整个区域供应快速增长，未来将呈现供过于求局面。三、区域
34、研究三、区域研究区域区域 发展发展u北塘板块发展历程北塘板块发展历程竞品竞品 格局格局u区域重点项目及案例区域重点项目及案例客户客户 调研调研u项目潜在客户需求调研项目潜在客户需求调研位于永定新河和海滨大道两条生态廊道交汇处。黄港水库、北塘水库组成的湿地网的入海口。毗邻森林公园和高尔夫球场。森林公园森林公园高尔夫高尔夫北塘水库北塘水库北塘核心区北塘核心区永永定定新新河河河河运运蓟蓟黄港水库黄港水库北塘北塘区域位于滨海新区的核心地段，北接汉沽中新生态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。北塘北塘北塘概况北塘概况北塘板块北塘板块北塘水库北塘水库黄港水黄港水库库项目位置项目位置
35、n文化资源文化资源历史积淀炮台文化名人倓虚、黎元洪街道格局九井八庙n渔文化：渔文化：北塘海鲜 、北塘海会 、出海做一日渔民 北塘已经形成的“做渔民做渔民”，“吃海鲜吃海鲜”的特色北塘文化资源北塘文化资源北塘国际会议中心滨海新区接待中心会议中心广场五星级酒店TBDTBD规划规划布局图布局图北塘定位北塘定位TBD：旅游商务区：旅游商务区生态城生态城东疆港东疆港北塘北塘上北上北海滨休闲旅游区海滨休闲旅游区生态环保新城生态环保新城渔文化、资源驱动的旅渔文化、资源驱动的旅游宜居小镇游宜居小镇新兴居住区新兴居住区旅游产业为主导旅游产业为主导邮轮母港、酒店驱邮轮母港、酒店驱动的高端休闲商务动的高端休闲商务区
36、区承承接接市市区区外外溢溢人人口口外向的外向的内向的内向的休闲运动会所古镇文化公园三河岛炮台遗址公园高尔夫会所作为十大战役之一，北塘区域的基础设施建设已全面展开一期“五横四纵”道路已开工，后续52条道路将陆续开工；永定新河大堤和迎宾岛的绿化工程、泵站及水系工程已于1月10日同步开工建设；北塘还迁房项目一期工程于1月16日正式启动；部分酒店公寓项目工程也已完成试桩三河岛永定新河大堤区域面貌迅速改观区域面貌迅速改观n政策政策未来的北塘将以未来的北塘将以低密生态为主要低密生态为主要特色，打造上风特色，打造上风上水、宜商宜住上水、宜商宜住的新人文居住区的新人文居住区北塘发展状况小结北塘发展状况小结n资
37、源资源n配套配套北塘板块产品供应北塘板块产品供应联发地块滨海新塘建设发展地块奥特莱斯地块海泰北塘地块滨海湖滨海湖从未来项目供应上看，黄港水库及周边的北塘区域是热点区域，未来将有大量项目分期分批入市，将快速改变目前市场对区域的传统认知，形成新的热点居住板块。联发地块滨海投资地块滨海新塘建设发展地块中海油服家属区南港轻工城建设地块滨海欣嘉园金隅地块北塘滨海北塘滨海TBDTBD北塘将规划建设国际会议区、北塘小镇区、国际会议区、北塘小镇区、生态居住区、中小企业总部区、综合配套区、生态居住区、中小企业总部区、综合配套区、休闲旅游区六大功能分区。休闲旅游区六大功能分区。开发商云集：开发商云集：滨海建投、泰
38、达集团、海泰集团、天保控股、联发集团、新北公司6家企业，各自负责不同区域的开发。 联发滨海琴墅天保新塘都泰达御海芦花庄园三期贻成水木清华 万科锦庐海泰北塘假日花园北塘板块在售项目北塘板块在售项目预计预计第一季第一季度开盘度开盘，总建面，总建面1.31.3万平万平10月12月11年2月3月4月5月6月7月8月10年9月U公馆项目入市项目入市泰达御海 20102010年年1212月月2525日开盘日开盘，库存，库存约约2020万平米万平米滨海欣嘉园20102010年年9 9月份开月份开盘盘，总建面，总建面150150万平米万平米区域区域内部高层产品内部高层产品稀少，滨海欣嘉园稀少，滨海欣嘉园为为保
39、障性住房，保障性住房，同同本项目目标客户群本项目目标客户群有一定的区别有一定的区别北塘高层产品供应量北塘高层产品供应量位置位置滨海新区北塘经济区常州道（北塘大街北侧） 开发商开发商天津滨海新都市投资有限公司建筑形式建筑形式洋房、小高、高层装修情况装修情况毛坯占地面积占地面积15.4万平米建筑面积建筑面积23.1万平米容积率容积率1.5绿化率绿化率40%总户数总户数428车位比车位比1:1价格价格( (元元/m/m2 2) )洋房14000小高：11000高层：10000面积区间面积区间洋房：150小高：100-148高层：100开盘时间开盘时间2010.12.25入住时间入住时间2011年11
40、月项目卖点项目卖点国际化社区、生态地产项目位于北塘水库附近项目位于北塘水库附近/ /主打生态环境和产品的舒适性主打生态环境和产品的舒适性案例分析案例分析泰达御海泰达御海(北塘板块北塘板块)南北通透，户型方正 270观景飘台 开放餐厅，更大生活空间高层：高层：134平米三居平米三居高层：高层：103平米两居平米两居 入户玄关设置，私密性强； 客厅开间6.5米,主卧开间4.2米 开阔式餐厅、厨房，生活阳台与厨房相连接，方便烹饪并做到干湿分离超大超大开间开间户型户型超大开间设计，方正舒适超大开间设计，方正舒适在售项目主力户型介绍在售项目主力户型介绍1泰达御海泰达御海位置位置滨海新区开发区时尚广场区域
41、金域蓝湾以东 开发商开发商天津万港投资有限公司建筑形式建筑形式小高、高层装修情况装修情况精装修占地面积占地面积15万平米建筑面积建筑面积37万平米容积率容积率2.5绿化率绿化率42%总户数总户数3370车位比车位比1:1价格价格( (元元/m/m2 2) )10700（精装） 面积区间面积区间90-125开盘时间开盘时间2010.12.11入住时间入住时间2012年10月项目卖点项目卖点国际化社区、创意地产项目位于开发区时尚广场内项目位于开发区时尚广场内/ /主打品牌和地段价值主打品牌和地段价值案例分析案例分析万科海港城万科海港城(开发区开发区) 6.7米-13米宽两居和三居，宽敞舒适 卧室、
42、衣帽间、厨卫划分清晰，布局紧凑合理，得房率高，浪费空间小。 优点：方正紧凑，实用合理，精装修交房。 精装修标准交房，性价比高，品质高。在售项目主力户型介绍在售项目主力户型介绍2万科海港城万科海港城高层：高层：125平米三居平米三居高层：高层：90平米两居平米两居位置位置滨海新区塘沽厦门路与云山道交口开发商开发商贻成融科置业有限公司建筑形式建筑形式洋房、高层装修情况装修情况毛坯占地面积占地面积11.9万平米建筑面积建筑面积23.86万平米容积率容积率2.0绿化率绿化率35%总户数总户数2100车位比车位比1:1价格价格( (元元/m/m2 2) )洋房14000高层：11000面积区间面积区间洋
43、房：130-150高层：100开盘时间开盘时间2010.7.17入住时间入住时间2011年底项目卖点项目卖点花园洋房、景观居所项目位于位于塘沽海洋高新技术开发项目位于位于塘沽海洋高新技术开发/ /主打生态环境和主打生态环境和产品的舒适性产品的舒适性案例分析案例分析融科贻锦台融科贻锦台(上北板块上北板块)在售项目主力户型介绍在售项目主力户型介绍3融科贻锦台融科贻锦台洋房：洋房：135平米三居平米三居洋房：洋房：90平米两居平米两居 10.3米宽三居，居住舒适感极强 户户有景，100%朝阳，采光极好。 电梯洋房，别墅级享受 户型设计布局合理，生活感更加舒适紧凑型两居，舒适性三居成为焦点紧凑型两居，
44、舒适性三居成为焦点价格导向价格导向 地段改善地段改善 居住环境居住环境客户需求面积排序客户需求面积排序客户关注点排序客户关注点排序根据物业类型分析，泰达御海为本案毗邻的直接竞品，故选择它的成交客户为代表进行客群研究根据物业类型分析，泰达御海为本案毗邻的直接竞品，故选择它的成交客户为代表进行客群研究竞品客户分析竞品客户分析刚需刚需 改善改善 投资投资客户置业目的排序客户语录：现在开发区的房子太贵了，只能来这里买；这里挨着水库，生态环境好，就为了养老才过来的；潜在客户调研潜在客户调研客户关注点排序客户语录：现在北塘这块交通还不太好，要是能有方便的公交车就行了；环境是不错，关键是看价格，如果合适的话
45、，买一套自己住还不错。价格因素价格因素 交通因素交通因素 环境因素环境因素潜在客户调研潜在客户调研潜在客户对产品形式需求调研经济型两居和改善型经济型两居和改善型三居是客户需求热点三居是客户需求热点潜在客户调研潜在客户调研高层高层洋房洋房刚需刚需 改善居住改善居住 投资投资高层价格预期集中在高层价格预期集中在7500以下，洋房以下，洋房价格预期在价格预期在10000左右左右置业目的调研置业目的调研潜在客户对价格预期调研潜在客户调研潜在客户调研潜在客户调研分析潜在客户调研分析n开发区开发区n老城老城n紫云紫云n上北上北n北塘北塘老城区、开发区被挤压的刚需客户；上北板块分流出的客户；北塘内部竞品项目
46、的意向客户本项目客户来源三个渠道：本项目客户来源三个渠道：客户流向客户流向1 1、改善项目交通条件为首要任务改善项目交通条件为首要任务，可通过增加社区巴士、增多周边公交线路，有效提升出行便利度；2 2、通过加大项目推广宣传力度通过加大项目推广宣传力度，有效提高客户对区域认知度，从而提升客户对项 目认可度；3 3、通过增加社区商业配套通过增加社区商业配套，满足客户日常生活需求，进一步提高客户对区域认可度。目前客户对于本项目的期待以目前客户对于本项目的期待以刚需和自刚需和自住改善为主住改善为主，但是对于黄港旅游度假区，但是对于黄港旅游度假区存在一定的抗性，主要表现在交通、区存在一定的抗性，主要表现
47、在交通、区域认知度和生活配套方面域认知度和生活配套方面n生态城生态城四、项目定位四、项目定位环湖瞰景高尔夫公寓社区环湖瞰景高尔夫公寓社区五、产品建议五、产品建议用地用地 分析分析uA6、A7用地分析用地分析设计设计 要点要点u地块设计原则和建议地块设计原则和建议具体具体 建议建议u产品具体打造建议产品具体打造建议用地分析用地分析亲水平台亲水平台商业配套A6用地价值分析：用地价值分析：A6地块整体容积率为0.83，适合做低密度的别墅产品，在整个项目中，用地价值最高；A7地块北部三面临水，用地价值较高；A7南面紧邻交通公路和3000平米的商业配套，用地价值最低；中段通过临湖关系的处理，可以大大提升
48、中段地块的价值，未来应着重打造；用地价值较高用地价值低用地价值中A7设计要点设计要点A7地块北段与A6地块进行综合考虑，在产品形式和档次上应较为接近，以实现对景观资源的最大化共享及利用；A7地块的商业配套要在首期启动开发，计划为内向社区服务型商业形式，以提高项目整体土地价值与客户认同度；充分利用A7地块三面环水的优势，做出临湖观光景观带，与整体湖景资源自然融为一体，打造湖岸高尚社区；在高层方案排布中，充分考虑湖景、高尔夫球场景观和社区内部景观关系，保证优质地块三面有景、中段双面景观、南面最大化的享受景观；环湖环湖观光观光景观景观带带产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建
49、议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比国际现代简约风格，明国际现代简约风格，明快而又富有时尚质感快而又富有时尚质感A6产品建议产品建议色彩及体块的穿插，增加产品的时尚感色彩及体块的穿插，增加产品的时尚感立面细节的处理手法示意立面细节的处理手法示意产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议高层住宅的设计亮点高层住宅的设计亮点 入口大堂入口大堂入口入口大堂大堂p建议设置入口挑空大堂，以体现开阔、气派和尊贵的气度；建议设置入口挑空大堂，以体现开阔、气派和尊贵的气度；p公共部分大堂装修标准适当奢侈，彰
50、显项目档次；公共部分大堂装修标准适当奢侈，彰显项目档次；产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议景观雕塑景观雕塑大地景观大地景观大气大气林荫路林荫路绿地草坪绿地草坪静谧静谧休闲休闲n结合周边高尔夫景观规划，用自然的水系和结合周边高尔夫景观规划，用自然的水系和绿地绿地渲染整体环境，与外界喧闹的形成渲染整体环境，与外界喧闹的形成强烈反差强烈反差，令，令其有亲切的其有亲切的归属感归属感，对内部环境有所期待。，对内部环境有所期待。n在在进入社区的过程中制造变化进入社区的过程中制造变化或营造或营造尊贵的仪式尊贵的
51、仪式感感，如：弯曲的路、地形起伏、小桥流水等，两，如：弯曲的路、地形起伏、小桥流水等，两边辅以适当绿化，令客户感受到社区内是一个边辅以适当绿化，令客户感受到社区内是一个私私密、专属的世界密、专属的世界。绿色社区路绿色社区路产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议水岸边的人行道水岸边的人行道n社区主景观要社区主景观要与周边环境相融合与周边环境相融合，成为社，成为社区内人人可以区内人人可以均享的活动场所均享的活动场所，而非只属于，而非只属于某几户业主观赏的私有化景致；某几户业主观赏的私有化景致；n景观设计景
52、观设计融合活动功能融合活动功能，设置具有不同功能，设置具有不同功能的活动区，提高社区的的活动区，提高社区的参与性参与性，如：设置慢跑，如：设置慢跑道，儿童游乐区，烧烤区等；道，儿童游乐区，烧烤区等；社区内部景观社区内部景观产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议环湖观光景观带环湖观光景观带n临湖观光景观带临湖观光景观带将打造成为具有独特观将打造成为具有独特观赏价值的社区景观赏价值的社区景观，成为本项目的一大，成为本项目的一大卖点，为社区带来的是卖点，为社区带来的是如同旅游区一样如同旅游区
53、一样的景色的景色；n水上会所作为项目的另一特色，可以打水上会所作为项目的另一特色，可以打造为造为观景场所、业主休闲场所观景场所、业主休闲场所等多种用途，等多种用途，为业主的日常生活增加新意，拔升整个项为业主的日常生活增加新意，拔升整个项目调性；目调性；但须注意：水上会所应但须注意：水上会所应控制建筑面积，尽量少占或不控制建筑面积，尽量少占或不占用地块建筑用地指标，以实占用地块建筑用地指标，以实现利益最大化。现利益最大化。建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议环湖观光景观带及节点示意环湖观光景观带及节点
54、示意建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议水上会所水上会所部分临水高层部分临水高层赠送水岸庭院赠送水岸庭院 环湖道路打造环湖道路打造成观光平台成观光平台 产品建议产品建议户型配比原则：户型配比原则：南一期中二期北三期根据客户需求，将项目分为三期开发，随着区域的成熟度根据客户需求，将项目分为三期开发，随着区域的成熟度和项目配套的日趋完善，产品配比做出相应的调整和项目配套的日趋完善，产品配比做出相应的调整开发分期客户类型刚需+投资+刚性改善刚需+刚性改善+弹性改善+投资户型户型配比配比产品类型面积区间（）套数比一居60-
55、6520%小两居85-9545%大两居95-11025%三居120-14010%产品类型面积区间（）套数比一居60-6510%小两居85-9530%大两居95-11040%三居120-14020%产品类型面积区间（）套数比小两居85-9515%大两居95-11030%三居120-14040%四居160-18015%比例构成40%50%10%30%15%30% 25%20%40%40%刚需+刚性改善+弹性改善建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议功能间设计要点建议功能间设计要点建议n楼型进深不宜过大，控制在18m以下；
56、n起居室的面宽视户型面积而定，最小不能小于3.6m；n主卧室的面宽亦应视户型面积而定，最小不能小于3.3m；n保证主要功能房间的朝向和采光；n保证每一户额附加值设计，强调宜居社区的特征；n立面设计利用平面退台的错落性，降低楼高的压迫感，更好的呼应整体社区的氛围。产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议户型设计建议户型设计建议120120平三室平三室1.全明设计，户型规整，户型通透；2.双卫生间设计3.建议升级配置：主卧室带衣帽间动静分区9595平两室平两室1.全明设计，户型规整；2.生活空间和起居空间完
57、全分离；3.主卧带生活阳台南北通透，强调舒适度。大面积卫生间宜居类型产品注重舒适度的打造宜居类型产品注重舒适度的打造产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议精装修建议精装修建议v精装修成本可计入开发成本，合理规避土地增值税，同时实现溢价v统一装修提升项目品质，减少二次装修污染，放大项目的价值v精装修部分可以纳入总房款贷款，节省业主时间，降低购房门槛实现实现“三赢三赢”n精装利好精装利好“精装交房精装交房”实施动因实施动因v2002年7月国家建设部发布的商商品品住住宅宅装装修修一一次次到到位位实实施施导导
58、则则及配套的商商品品住住宅宅装装修修一一次次到到位材料、部品技术要点位材料、部品技术要点 。v2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市的毛坯房应在大中城市的毛坯房应在6 6年之内消灭；年之内消灭；v中新生态城内项目按照规划要求，作为生态住宅，生生态态城城所所有有楼楼盘盘都都将将实实施施精精装装修修，并成为天津“绿色建筑”示范区。n政府导向政府导向产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议天津市场上天津市场上“畅销精装项目畅销精装项目”类别：类别：一、实现溢价型：实现溢价型：采购成本控制，获取额外利
59、润采购成本控制，获取额外利润以“富力体系”为代表的项目，如：富力湾、富力桃园、富力津门湖、富力城、二、高性价比型：高性价比型：降低置业门槛，促进资金回笼降低置业门槛，促进资金回笼以“万科体系”为代表的项目，如：万科盈润园、万科魅力之城、三、价值放大型：三、价值放大型：提升项目形象，加强核心竞争提升项目形象，加强核心竞争以“价值标杆”和“生态住宅”为代表的项目。如：仁恒海河广场、远洋万和城、季景华庭精装标准：精装标准：1000-20001000-2000元元/ /精装标准：精装标准：800-1000800-1000元元/ /精装标准：精装标准：2000-40002000-4000元元/ /A A
60、方案方案本项目首期入市产品做精装修，目标是：降低置业门槛，促进资金回笼，本项目首期入市产品做精装修，目标是：降低置业门槛，促进资金回笼，加速区域和社区的成熟！加速区域和社区的成熟！产品建议产品建议B B方案方案 本本项目中后期项目中后期入市产品做精装修，目标是：提升项目整体品质，呼应入市产品做精装修，目标是：提升项目整体品质，呼应A6A6高价值资源入市，最大化实现项目溢价销售高价值资源入市，最大化实现项目溢价销售建议根据企业运营战略需建议根据企业运营战略需要，要，A&B方案二方案二选一；优选一；优先考虑选择先考虑选择B方案方案建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通
61、路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议精装修精装修A A方案：方案：有别于酒店式公寓的有别于酒店式公寓的“拎包入住拎包入住”，只提供，只提供对厨卫、客厅、卧室等主要部位的简约风格对厨卫、客厅、卧室等主要部位的简约风格装修，附装修，附赠部分家电赠部分家电，以控制成本，降低置，以控制成本，降低置业门槛，提高入住率。业门槛，提高入住率。建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议精装修精装修B B方案：方案：升级于升级于A A方案方案，提供相对完善中高提供相对完善中高档装修档装修，附赠附赠高品质的高品质
62、的主要家电，主要家电，用以用以提升项目整体品质，实现项提升项目整体品质，实现项目溢价销售目溢价销售建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议产品建议产品建议红线外商业红线外商业商业配套的及时呈现对于整个项目的形象提升和价值展现有很大的作用商业配套的及时呈现对于整个项目的形象提升和价值展现有很大的作用建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议在社区主干道与主在社区主干道与主体建筑群之间的沿体建筑群之间的沿街位置，增加一定街位置，增加一
63、定规模的规模的（建议不少（建议不少于于50005000平米）内向平米）内向型配套商业设施型配套商业设施，充分拉动整体地块充分拉动整体地块价值。价值。红线外为滨海湖原规红线外为滨海湖原规划的商业配套划的商业配套产品建议产品建议交通动线交通动线主入口主入口采用环形交通路线，采用环形交通路线，各分期之间次要交通各分期之间次要交通干道方便车辆快速到干道方便车辆快速到达住所达住所建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议地块距离主要核心区域均在5公里以上，其中距离开发区10公里。目前公共交通尚不完善，未来2-3年内
64、，入住业主以自驾方式出行的居多。从项目所处用地条件来看，因为完全是采用填湖造岛的方式形成，在规划中如按照传统方式修建地下停车位，成本上考虑极不经济。建议采用地面架空方式，建设地面停车场，实现彻底人车分流。台地景观与停车库、大堂的结合台地景观与停车库、大堂的结合建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议产品建议产品建议北美风情别墅具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、北美风情别墅具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点融合多种风情于一体的鲜明特点建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议
65、户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议考虑A6地块与滨海湖高尔夫别墅群具有千丝万缕的关系，建议在低密产品风格上坡屋顶文化石北美别墅在外立面设计上大量采用大窗、坡屋顶、丰富北美别墅在外立面设计上大量采用大窗、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条等北美建筑的元素。街区氛围追求的色彩和流畅的线条等北美建筑的元素。街区氛围追求悠闲活力、自由开放。悠闲活力、自由开放。产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议落地窗户型建议双拼面积以户型建议双拼面积以230-250230-250平米为
66、主；平米为主；联排以联排以180-210180-210平米为主，四联排或六联排设计；平米为主，四联排或六联排设计；主要针对客户群体为别墅首置的圆梦型客户主要针对客户群体为别墅首置的圆梦型客户产品建议产品建议建筑风格建筑风格景观园林景观园林户型建议户型建议配套设施配套设施交通路线交通路线车位配比车位配比A6产品建议产品建议尾声：尾声：项目首期销售价格预判项目首期销售价格预判与同区位与同区位北塘板块北塘板块竞争竞争竞竞争争对对策策：更更宜宜人人的的产产品品，更更高的性价比高的性价比与与上北板块上北板块竞争竞争竞竞争争对对策策：高高尔尔夫夫景景观观资资源源，临临湖湖宜宜居居社社区区，更更具具升升值值
67、潜力地段潜力地段与与中新生态城中新生态城竞争竞争竞竞争争对对策策：距距离离中中心心城城区区更更近的距离，更便利的交通近的距离，更便利的交通项目未来市场中占位项目未来市场中占位从各板块竞争角度看项目站位：从各板块竞争角度看项目站位：天津年均房价天津年均房价（元（元/ / ）塘沽区年均房价塘沽区年均房价（元（元/ / ）开发区年均房价开发区年均房价（元（元/ / ）0909年年7440760597261010年年93011019213714年均涨幅年均涨幅25%25%34%34%41%41%价格增长幅度参考依据：价格增长幅度参考依据：目前板块内在售项目中同类型产品均价范围在：目前板块内在售项目中同
68、类型产品均价范围在：6500-98006500-9800元元/ /设定按区域当前均价设定按区域当前均价68006800元元/ /为基数为基数，参考相邻板块同类产品价格，参考相邻板块同类产品价格根据市场价格变化因素，除不可抗性因素外价格，保守估计，根据市场价格变化因素，除不可抗性因素外价格，保守估计，年度涨幅值为年度涨幅值为20%20%；若项目若项目20112011年底入市，高层产品售价年底入市，高层产品售价7200-76007200-7600元元/ /（毛坯）；（毛坯）；静态估算，静态估算，A6A6联排产品可实现销售均价约联排产品可实现销售均价约13500-1800013500-18000之间；之间；首期销售价格预测首期销售价格预测THE END
