情景四-物业管理的启动课件

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1、情景四：物业管理的启动情景四：物业管理的启动情景四：物业管理的启动情景四：物业管理的启动承接查验承接查验 业主入住业主入住 装修管理装修管理 物业管理的启动物业管理的启动物业管理的启动模块三模块三 承接查验承接查验应掌握的内容：应掌握的内容：v承接查验的概念及其特点承接查验的概念及其特点v承接查验的准备工作内容承接查验的准备工作内容v承接查验工作的实施程序承接查验工作的实施程序v承接查验中应注意的问题承接查验中应注意的问题v承接查验交接双方的责任承接查验交接双方的责任模块一模块一物业的承接查验物业的承接查验绿洲花园竣工了，开发商通知绿洲花园竣工了，开发商通知ABC公公司进行承接查验。小张在准备

2、过程中听到以司进行承接查验。小张在准备过程中听到以下意见：下意见：“绿洲花园前不久进行了竣工验收，绿洲花园前不久进行了竣工验收，正好可以用竣工验收资料代替承接查验资料！正好可以用竣工验收资料代替承接查验资料！”“反正本公司已经中标，过一段时间就会反正本公司已经中标，过一段时间就会入驻，承接查验不过是走形式而已。入驻，承接查验不过是走形式而已。”实际实际情况果真如此吗？情况果真如此吗？一、承接查验及其特点一、承接查验及其特点（一）物业的承接查验的（一）物业的承接查验的含义含义物业的承接查验物业的承接查验是指物业服务企业对是指物业服务企业对新接管项目的物业共新接管项目的物业共用部位、共用设施设用部

3、位、共用设施设备进行的验收活动。备进行的验收活动。一、承接查验及其特点一、承接查验及其特点一、承接查验及其特点一、承接查验及其特点承接查验的特点承接查验的特点重点在对物业的使用功能的验收重点在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上和对物业资料的接收上明确交接双方的责、权、利关系明确交接双方的责、权、利关系减少日后管理过程的维修、减少日后管理过程的维修、养护工作量养护工作量熟悉物业情况，熟悉物业情况，为日后管理创造条件为日后管理创造条件（二）物业的承接查验与竣工验收的区别（二）物业的承接查验与竣工验收的区别（二）物业的承接查验与竣工验收的区别（二）物业的承接查验与竣工验收的区别 区别区别承接

4、查验承接查验 竣工验收竣工验收 验收的目的验收的目的不同不同以主体结构安全和满足以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的使用功能为主要内容的再验收再验收检验房屋工程是否达到设计检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求文件所规定的要求验收条件不验收条件不同同竣工验收合格，设施设竣工验收合格，设施设备能够正常使用备能够正常使用工程按照设计要求全部施工工程按照设计要求全部施工完毕，达到规定的质量要求完毕，达到规定的质量要求交接对象不交接对象不同同房地产开发企业或业主房地产开发企业或业主委员会向物业服务企业委员会向物业服务企业移交移交施工企业向房地产开发企业施工企业向房地产开发企业移交移交性质不同性质

5、不同是企业行为是企业行为是政府行为是政府行为职责不同职责不同物业服务企业与开发商物业服务企业与开发商是直接的责任关系是直接的责任关系物业服务企业只是参加者，物业服务企业只是参加者，无直接的责任关系无直接的责任关系二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段在接到承接查验在接到承接查验指令后，企业各指令后，企业各相关部门应抽调相关部门应抽调业务骨干组成物业务骨干组成物业接管小组业接管小组承接查验的首承接查验的首要条件是竣工要条件是竣工验收合格验收合格根据物业具根据物业具体情况，准体情况，准备承接查验备承接查验的各种表格的各种表格首要条件首要条件 人员组织人员组织 表格准备表格准备 准

6、备对方应准备对方应提供的承接提供的承接查验资料清查验资料清单单 提交资料提交资料 承接查验小组应当由企业以下部门人员组成：承接查验小组应当由企业以下部门人员组成：办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；工程、设备资料的验收移交工作；公共关系部（客服中心）抽调人员负责业主资公共关系部（客服中心）抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。和机电设备的验收移交工作。二

7、、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 表表4-1楼宇接管资料移交清单楼宇接管资料移交清单序号移交资料名称单位数量备注移交人：时间：二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 表表4-24-2 公共配套设施承接查验表公共配套设施承接查验表设施名称存在问题简述备注接管人：时间：二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 表表4-34-3公共配套设施承接查验遗留问题统计表公共配套设施承接查

8、验遗留问题统计表设施名称遗留问题简述备注统计人：日期：二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 表表4-44-4 房屋承接查验表房屋承接查验表栋号：承接查验时间：年月日编号存在问题简述备注土建设施照明给排水门窗其他接管人：日期：二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 表表4-54-5 房屋承接查验遗留问题统计表房屋承接查验遗留问题统计表栋号房号遗留问题简述备注统计人：日期：二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准

9、备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 新建房屋承接查验应提交资料产权资料政府部门验收合格资料工程技术资料配套设施及公用设施资料其他相关资料二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 原有房屋承接查验应提交的资料房屋所有权证、土地使用权证等产权资料有关司法、公证文书和协议房屋分户、房屋设备及附着物清册建筑、设备、环境绿化等技术资料二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段二、物业的承接查验的准备阶段 三、三、三、三、物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实

10、施阶段物业承接查验工作的实施阶段 这是承接查验工作的关键环节，主要在拟承接物业的现场进行，包括物业的承接查验的程序、内容、标准及方法。三、三、三、三、物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段 新建物业的承接查验程序建设单位书面提请承接查验承接单位15日内签发查验通知成立查验小组 及资料准备实施承接查验对查验中发现的质量问题的处理符合要求的，承接单位应在7日内签发验收合格凭证 三、三、三、三、物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段 原有物业的承接查验程序业委会书面提请

11、承接查验承接单位15日内签发查验通知成立查验小组 及资料准备实施承接查验交接双方共同清点物业明细及使用状况符合要求的，承接单位应在7日内签发验收合格凭证 三、三、三、三、物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段物业承接查验工作的实施阶段 承接查验的内容、标准及验收方法 针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等，验收标准参照建设部房屋承接查验标准并达到业主的合理要求。 包括房屋建筑质量的验收、房屋附属设施质量的验收、公共设施承接查验标准及、其他特殊设施的验收。楼梯、扶手门窗地（楼）面墙面顶棚梁柱板主体房屋建筑质量的验收 承接查验的内容、标准及方法承接

12、查验的内容、标准及方法ERP插座、接线盒、开关、灯具供水系统、排污管道、地漏、卫生洁具防盗网 、室内配电箱 、门铃 、其他房屋附属设施质量的验收承接查验的内容、标准及方法公共设施承接查验标准及检验办法基础设施、天台、公共天线、屋面避雷设计、消防设施、水区路灯、绿化、小区道路、垃圾池（箱）、垃圾转运站、岗亭车库、沙井、检查井、化粪池、明暗沟、挡土墙、泄水孔、踏步、台阶、水池、水箱、信箱、景观、雕塑和文化娱乐设施承接查验的内容、标准及方法其他特殊设施的验收中央空调的验收电梯的验收供暖系统的验收其他四、四、四、四、物业的承接查验中应注意的问题物业的承接查验中应注意的问题物业的承接查验中应注意的问题物

13、业的承接查验中应注意的问题 管理权限要清楚管理权限要清楚验收手续要齐全验收手续要齐全验收签字要谨慎验收签字要谨慎保修事宜要落实保修事宜要落实特殊信息要收集特殊信息要收集验收立场要明确验收立场要明确遗留问题要备案遗留问题要备案管理配套要关注管理配套要关注人员选配要精干人员选配要精干产权界定要证明产权界定要证明五、五、五、五、物业的承接查验交接双方的责任物业的承接查验交接双方的责任物业的承接查验交接双方的责任物业的承接查验交接双方的责任 双方的责任验收不合格验收不合格资料不全资料不全等等遗留问题遗留问题物业硬件设物业硬件设施不合格施不合格双方协商处理双方协商处理办法并商定办法并商定时间复验时间复验

14、问题记录，交问题记录，交接人签字确认；接人签字确认；联系补齐联系补齐问题记录，交问题记录，交接人签字确认；接人签字确认；要求交接人要求交接人限期解决限期解决交付使用后交付使用后发生隐蔽的发生隐蔽的质量事故质量事故如属设计、施如属设计、施工、材料的原工、材料的原因由建设单位因由建设单位负责处理负责处理如属使用、管如属使用、管理不善的原因，理不善的原因，由接管单位由接管单位负责处理负责处理案例：西安市某物业管理公司成立接管验收小组，参与对某小区的接管验收工作。在进行供暖设施验收时，由于当时是夏天，只是对供暖设施的书面资料和外观进行了现场验收，没有按要求对锅炉和附属设备进行连续试运行测试，接管验收小

15、组的负责人就签字确认。四个月后，业主反映供暖设施有滴漏现象，温度达不到规定要求。供暖生产商以验收签字为由，不愿意及时维修，导致物业公司的工作非常被动。【简要分析】 对供暖系统的验收，所有设备验收应符合国家采暖与卫生工程施工及验收规范的规定，还应进行48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求，否则不能签字确认。房屋接管验收交付使用后发生隐蔽的重大质量缺陷，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当、管理不善的原因，应由接管单位负责处理。 物业管理的启动物业管理的启动模块三模块三 入住入住业主入住前的准备工作业主入住前的准备工作1业主入住的作业文

16、书与表格业主入住的作业文书与表格2业主入住的办理程序业主入住的办理程序3ABC公司完成对住宅小区绿洲花园的承公司完成对住宅小区绿洲花园的承接查验后，成立了绿洲花园物业服务中心，接查验后，成立了绿洲花园物业服务中心，业主三个月后入住。小张在准备的过程中业主三个月后入住。小张在准备的过程中,有有个别业主提出：个别业主提出：“开发商规定的入住时间我开发商规定的入住时间我在外地培训，能否推迟入住或者请他人代办在外地培训，能否推迟入住或者请他人代办手续？手续？”也有业主询问：也有业主询问：“我一年内不会入我一年内不会入住，这期间的物业管理费能否免收？住，这期间的物业管理费能否免收？”物业物业服务中心怎样

17、做到未雨绸缪呢？服务中心怎样做到未雨绸缪呢？业主入住业主入住的含义的含义v业主入住是指业主和使用人收到书面入住通业主入住是指业主和使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住，也就是平常所说的入伙。匙，接房入住，也就是平常所说的入伙。v入住是开发商将已建好的物业及物业产权按入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。但物业业主的之间物业及物业产权的交接。但物业服务企业作为物业的管理者，有义务协助开服务企业作为物业的管理者，有义务协

18、助开发商和业主做好验房、付款、签约、装修和发商和业主做好验房、付款、签约、装修和搬迁等入住相关事宜。搬迁等入住相关事宜。一、业主入住前的准备工作一、业主入住前的准备工作准备入住资料企业准备表格：企业准备表格：住户手册住户手册、临时管理规约临时管理规约房屋使用说明书房屋使用说明书防火公约防火公约住户装修管理规定住户装修管理规定临时用电管理规定临时用电管理规定其他所需各类表格其他所需各类表格提前一个月向业主发出提前一个月向业主发出:入住通知书入住通知书收楼须知收楼须知入住手续书入住手续书缴款通知书缴款通知书.物业企业物业企业的准备的准备提前做好入住时的环境布置工作场地布置场地布置办理入住手续流程图

19、办理入住手续流程图管理人员分工管理人员分工资料摆放有序资料摆放有序公告栏公示公告栏公示住现场机动车辆停放住现场机动车辆停放二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格v入住手续文件是指业主在办理入住手续时入住手续文件是指业主在办理入住手续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。所要知晓、参照、鉴定的有关文件。v这些文件都由物业服务企业负责拟定，并这些文件都由物业服务企业负责拟定，并以开发商和物业服务企业的名义，在业主以开发商和物业服务企业的名义，在业主办理入住手续之前寄发给业主。办理入住手续之前寄发给业主。二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格入住通知书入住通知书女士先

20、生：女士先生：您好！我们热忱欢迎您入住绿洲花园！您好！我们热忱欢迎您入住绿洲花园！您所认购的绿洲花园您所认购的绿洲花园区区栋栋单元单元室楼宇，经市有关部门和室楼宇，经市有关部门和房地产开发公司、房地产开发公司、建筑工程公司、建筑工程公司、ABC物业管理公司组成的物业管理公司组成的验收小组验收、测量合格，现已交付使用，准予入住。验收小组验收、测量合格，现已交付使用，准予入住。（一）（略）（一）（略）（二）（略）。（二）（略）。（三）（略）（三）（略）您如届时不能前来办理入住手续，请及时与我公司联系，落实补您如届时不能前来办理入住手续，请及时与我公司联系，落实补办的事宜，联系电话办的事宜，联系电话

21、。在您来办理各项手续前，请仔细阅读在您来办理各项手续前，请仔细阅读入住手续书入住手续书、收楼须收楼须知知、缴款通知书缴款通知书。特此通知。特此通知。房地产开发公司房地产开发公司绿洲花园物业服务中心绿洲花园物业服务中心年年月月日日二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格入住手续书入住手续书女士先生：您认购的绿洲花园栋单元室楼宇，现已交付使用，具备入住条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入住手续：（1）房地产公司财务部（2）房地产公司地产部已付清购房余款。盖章入住资格审查合格。特此证明。盖章（3）物业服务中心财务部（4）绿洲花园物业服务中心已付清各项管理费用。特此证明。盖章入住手续

22、办理完毕。特此证明。盖章（业主）房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格收楼须知收楼须知女士先生：欢迎您成为绿洲花园的新业主！我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而带来不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。1在房地产公司财务部办理手续2在房地产公司地产部办理手续3在绿洲花园物业服务中心财务部办理手续4在绿洲花园物业服务中心办理手续5您在收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理公司将代表业主利益向开发商协商解决。6根据园区承建合同，

23、楼宇保修期为两年。7您可以对所购房屋进行室内装修，请认真阅读房屋使用说明书装修前，需向物业服务中心提出书面申请，获准后方可进行。房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格缴款通知书缴款通知书女士先生：女士先生：您好您好!您所购买的绿洲花园您所购买的绿洲花园栋栋单元单元室房屋已经竣工。按购室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入住手续时，请同时缴清以下款项：房合同规定，您来办理入住手续时，请同时缴清以下款项：1购房余款，计人民币购房余款，计人民币元。元。2预收预收个月管理费，计人民币个月管理费，计人民币元。元。3水电管理备用金，用于供水、供

24、电、机电、电梯、消防等重要设水电管理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢修时的储备资金，计人民币备的更新及突发事故抢修时的储备资金，计人民币元。元。4装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币元。元。5建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费，装修完毕后，按规定清退，计人民币收的管理费，装修完毕后，按规定清退，计人民币元。元。6其他费用其他费用(具体列出项目及金额供业主选择具体列出项目及金额供业主选择)房地产开发公司房地产开发公司绿洲花园物业服

25、务中心绿洲花园物业服务中心年年月月日日二、业主入住的作业文书与表格二、业主入住的作业文书与表格其他入住常用表格：其他入住常用表格：v用户登记表见表用户登记表见表v住户家庭成员登记表见表住户家庭成员登记表见表v业主（租户）入住验房表见表业主（租户）入住验房表见表三、业主入住的办理程序三、业主入住的办理程序验收房屋核清购房款确认业主身份向业主和使用人发放资料建立入住登记表对业主资料进行审核验证预交费用发放钥匙发放钥匙思考与练习思考与练习装修忙俩月错装别人房装修忙俩月错装别人房屈先生买来的新房，装修基本结束，却被告知不屈先生买来的新房，装修基本结束，却被告知不是自己的房子；另一个业主刘小姐急着装修，

26、却发现是自己的房子；另一个业主刘小姐急着装修，却发现自己新买的房子被别人自己新买的房子被别人“折腾折腾”了一番。两个业主都了一番。两个业主都很生气。原来，开发商把钥匙交错了。很生气。原来，开发商把钥匙交错了。物业人员李先生把屈先生和刘小姐叫到一起协商此事。李物业人员李先生把屈先生和刘小姐叫到一起协商此事。李先生首先向两位业主道歉，承认由于公司的一个低级失误，导先生首先向两位业主道歉，承认由于公司的一个低级失误，导致交错钥匙，希望两位业主能协商解决。物业方面提出两套解致交错钥匙，希望两位业主能协商解决。物业方面提出两套解决方案：两套房面积相等，要么，将错就错，两人换房；要么，决方案：两套房面积相

27、等，要么，将错就错，两人换房；要么，刘小姐承担屈先生已经装修的费用，屈先生重新装修，物业给刘小姐承担屈先生已经装修的费用，屈先生重新装修，物业给双方弥补一点损失。双方弥补一点损失。业主一方想将错就错，一方坚持要原房。物业与开发商同属一业主一方想将错就错，一方坚持要原房。物业与开发商同属一个公司个公司，应该怎么办？，应该怎么办？案例分析案例分析深圳某物业管理公司在业主入住后不久就接到深圳某物业管理公司在业主入住后不久就接到业主王某的报案，称其放置于小区内一楼楼梯口的业主王某的报案，称其放置于小区内一楼楼梯口的摩托车被盗，应由物业公司赔偿，理由是开发商曾摩托车被盗，应由物业公司赔偿，理由是开发商曾

28、宣传该小区是宣传该小区是“封闭式管理，凭证出入，绝对安全封闭式管理，凭证出入，绝对安全”。物业公司认为在办理入住手续时双方签订的。物业公司认为在办理入住手续时双方签订的临时管理规约临时管理规约、前期物业管理协议前期物业管理协议均无此均无此约定，双方又没有签订类似约定，双方又没有签订类似机动车停放服务协议机动车停放服务协议的合同，公司还在的合同，公司还在业主入住说明业主入住说明、住户手住户手册册等资料上善意提醒业主重视财产保管，因此公等资料上善意提醒业主重视财产保管，因此公司对王某无赔偿义务。法院的最后判决支持了物业司对王某无赔偿义务。法院的最后判决支持了物业管理公司的意见。管理公司的意见。【简

29、要分析简要分析】业主办理入住手续时，会和物业管理公司签订相应业主办理入住手续时，会和物业管理公司签订相应的管理规约、消防公约、协议或服务合同等具有法律的管理规约、消防公约、协议或服务合同等具有法律性质的文件，这既是对双方合法权利的保护，也是约性质的文件，这既是对双方合法权利的保护，也是约束双方行为的准则，还是处理争议时的依据。本案中，束双方行为的准则，还是处理争议时的依据。本案中，王某不能用开发商的承诺来约束物业公司，而物业公王某不能用开发商的承诺来约束物业公司，而物业公司也尽到了自己的合同责任，也就没有必要承担额外司也尽到了自己的合同责任，也就没有必要承担额外的责任。因此，物业公司要特别注意

30、物业服务合同的的责任。因此，物业公司要特别注意物业服务合同的起草与签订，规范对业主的承诺，依法提供物业服务。起草与签订，规范对业主的承诺，依法提供物业服务。物业管理的启动物业管理的启动模块三模块三 装修管理装修管理 入住工作顺利结束，绿洲花园进入装修阶段，在装修管理中小张碰到这样一个情况：业主何某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将何某隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成其财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。作为物业服务中心应如何处理呢？一、装修管理的涵义一、装修管理的涵义 物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境，对自有或购

31、置或租赁物业产权面积范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动、过程。 装修管理是物业管理人根据政府有关法规、条例，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用权用人在物业装修过程中，涉及施工规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等内容的综合管理。 装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他房屋产权人的公共利益，所以，物业服务企业受房屋产权人的公共利益，所以，物业服务企业受全体房屋产权人的委托，需要协调装

32、修人和其他全体房屋产权人的委托，需要协调装修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，物业服务企业实施的不是行政管理，不具有行政物业服务企业实施的不是行政管理，不具有行政处罚权。处罚权。二、装修管理程序填写装修填写装修申报表申报表 核查与核查与批准批准 施工期施工期间管理间管理 装修装修验收验收 资料一般包括物资料一般包括物业所有权证明、业所有权证明、申请人身份证、申请人身份证、装修设计方案、装修设计方案、装修施工单位资装修施工单位资质、原有建筑、质、原有建筑、水电气等改动设水电气等改动设计和相关审批等。计和相关审批等。 物业服务企物业服务

33、企业应详细审业应详细审查装修申请查装修申请表中的装修表中的装修内容，在一内容，在一定的时间内定的时间内予以答复。予以答复。 装修施工期间装修施工期间需要特别注意需要特别注意施工时间、材施工时间、材料的进出口、料的进出口、施工要求、垃施工要求、垃圾清运时间、圾清运时间、公共环境保洁公共环境保洁和施工人员的和施工人员的跟踪管理。跟踪管理。 工程竣工后，工程竣工后，物业服务企业物业服务企业要会同装修人要会同装修人对照装修申报对照装修申报方案和装修实方案和装修实际结果进行现际结果进行现场比较验收，场比较验收，并将检查记录并将检查记录存档存档装修申报表（上）装修申报表（上）业主业主姓名姓名单位名称及详细

34、地址单位名称及详细地址联系电话联系电话装修装修单位单位全称全称执照号执照号负责负责人人联系电话联系电话装修装修人数人数申请装修内容和范围申请装修内容和范围管理处初审管理处初审初审人：初审人：日日期：期：装修申报表 （下）申请装修期申请装修期限限年年月月日日至至年年月月日日装修工程装修工程预算造价预算造价装修装修押金押金收款人收款人装修装修保证保证本住户和施工队保证：遵守本住户和施工队保证：遵守市住宅装修管理规定市住宅装修管理规定和管理处的规定，保证按期完成，若有违约，愿接和管理处的规定，保证按期完成，若有违约，愿接受管理处的处罚。受管理处的处罚。业主（住户）签字：业主（住户）签字：施工队负责人

35、签字：施工队负责人签字：管理处主任审批：管理处主任审批：签字：签字：年年月月日日核查与批准核查与批准对应报有关部门审批的，应督促业主或施工单位对应报有关部门审批的，应督促业主或施工单位及时向有关部门审报。对符合有关规定的装修申请及时向有关部门审报。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意。对部分符合有关规定的，要求业应及时批准同意。对部分符合有关规定的，要求业主进行修改，重新提交审批。超出管理处操作范围主进行修改，重新提交审批。超出管理处操作范围的，报上级主管部门并应该规定工作日内（一般为的，报上级主管部门并应该规定工作日内（一般为3个工作日）予以答复。个工作日）予以答复。核查与批准核查与批准物

36、业服务企业应当将住宅室内装饰装修的禁止行物业服务企业应当将住宅室内装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。里。核查通过后，物业服务企业办理开工的一般手续核查通过后，物业服务企业办理开工的一般手续。装修人按有关规定向管理处交纳装修管理费或装。装修人按有关规定向管理处交纳装修管理费或装修押金，备齐灭火器等消防器材，签署装修施工责修押金，备齐灭火器等消防器材，签署装修施工责任承诺书。物业服务企业为装修企业办理施工卡，任承诺书。物业服务企业为装修企

37、业办理施工卡，如施工人员出入证等，发放装修施工许可证。如施工人员出入证等，发放装修施工许可证。装修施工责任承诺书装修施工责任承诺书装修施工责任承诺书物业管理有限公司： （1）本人本公司已收到物业管理有限公司发给的装修指南、装修补充规定、防火手册及电梯管理规定，现声明已详阅以上文件，已经明白并承诺遵守以上文件之所有规定，若有违反愿接受物业公司的任何处罚。 （2）承诺在装修期间按审批的装修方案和图样施工。 （3）愿意在装修期间担任消防负责人，负责对进场装修的有关人员进行消防教育，并在装修施工过程中，严格遵守消防规定，采取有效的防范措施，并承担因装修而引发灾难所造成的一切后果。 特此承诺！ 签署人：

38、 身份证号码： （单位盖章） 年 月 日室内装修施工许可证室内装修施工许可证室内装修施工许可证 编号：施工范围：施工项目：有效日期： 年 月 日至 年 月 日施工责任人： 联系电话：发证单位： 物业管理有限公司工程部消防监管人： 装修监管人：三、装修管理的范围和要求室外装修室外装修室外装修室外装修要求要求要求要求室内装修室内装修室内装修室内装修要求要求要求要求施工过程施工过程施工过程施工过程管理管理管理管理装修责任装修责任装修责任装修责任区分区分区分区分室内装修管理要求室内装修管理要求1.1.不得改不得改动或或损坏房屋的梁、柱、板、承重坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力、剪力墙、屋面的防水、屋面

39、的防水层、隔、隔热层、上下水管道、烟、上下水管道、烟气气道、供道、供电电路、天然路、天然气气管道、暖管道、暖气气管道及位置、防管道及位置、防盗盗及及对讲系系统等。等。 2.2.地面装修不要地面装修不要凿除原水泥除原水泥层，只允，只允许凿毛。毛。铺设装修材料不得超装修材料不得超过楼楼板板负荷，大理石厚度不得超荷，大理石厚度不得超过1010厘米。厘米。3.3.厨厨房、房、卫生生间改改动必必须做好防水，包括做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周面、地面、原下水管道周围。阳阳台不得封包，堆放超台不得封包，堆放超过负载的物品。非的物品。非厨厨、卫房房间不得改不得改为厨厨房、房、卫生生间。 4.4.不得改

40、不得改变厨厨房、房、卫生生间、阳阳台的使用功能，台的使用功能，请勿勿将将生活生活污水排入雨水管道。水排入雨水管道。5.5.主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气气管管须接入烟道。接入烟道。 6.6.不得擅自封包、改不得擅自封包、改动燃燃气气管道。如需改管道。如需改动燃燃气气管道，管道，须待煤待煤气气验收合格后收合格后向燃向燃气气公司申公司申请，由燃，由燃气气公司公司专业人人员施工。施工。 7.7.浴室浴室内内安装燃安装燃气气热水器必水器必须采用强排式，且其排采用强排式，且其排气气管不得超出外管不得超出外墙1010厘米。厘米。排排气气管不得

41、排入烟道或管井。管不得排入烟道或管井。8.8.浴室浴室内内安装浴霸必安装浴霸必须从插从插座重新引座重新引线，不能使用原，不能使用原预留灯留灯线。房。房内内不得使不得使用超用超过原原设计负载的用的用电器。器。9.9.未在装修申未在装修申请中注明的施工中注明的施工内内容不得施工。容不得施工。 外观装修管理外观装修管理1.原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等均不要做任何改动。不准安装遮阳篷。 2.住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走廊不准装饰或垫高，门外不准包框、贴瓷片、设神位、鞋柜。 3.空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固防锈，排水、排风不要影响他人。 4.不得在外墙钻孔开洞。 5.首

42、层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物。施工管理要求施工管理要求1.装修时间 2.装修施工人员管理 3.装修材料设备的管理 4.施工过程管理 5.装修垃圾的清运 6.装修施工的竣工验收 装修责任装修责任1.若发生装修违章，装修企业为第一责任人，装修人为第二责任人，两者对装修违章负有共同责任。2.凡未申报登记擅自开工的，或在申报登记时提供虚假资料的，责令改正，补办手续。3.违反规定，影响建筑物结构或使用安全进行装修的，应由装修人和装修企业限期改正，造成损害的，装修人与装修企业连带承担赔偿责任。4.违反规定不按照相关部门的技术要求进行装修的，由装修人、装修企业改正。5.违反规定

43、擅自改动、暗藏燃气管道设施的，由装修人、装修企业改正。6.违反规定装修施工现场未配备消防灭火器的，由装修人改正；拒不改正的，报消防部门处理。7.违反规定违章堆放、清运装修垃圾的，由装修人改正。8.违反规定不遵守装修时间限制的，责令装修人、装修企业改正。9.对装修违章，管理处有权根据情节轻重对责任人做出如下处理：10.为减少违章现象的出现，督促业主、使用人阅读理解装修管理规定和小区规定，并分清相互问的责任，由装修人、施工队及管理处三方在装修申请表上签字。 对装修违章，管理处有权根据情节轻重对责任人做出如下处理： （1）责成限期修复、纠正。 （2）责令停工。 （3）管理处有权扣缴装修企业交纳的押金

44、，以赔偿经济损失，不足部分再从装修人交纳的押金中扣缴，如仍然不足，则由装修人一方承担。 (4)对装修违章情节特别严重的，在小区通告建议取消装修企业在小区的装修资格，并将循法律途径追究当事人的责任。案例1 上海市业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，物业公司将情况反映到所在地房地产行政主管部门，该部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人，拒绝合作。 你作为物业公司工作人员如何向业主解释这件事？ 【简要分析要分析】 根据上海市的有关规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一

45、是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。 本案中，余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。 一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投

46、诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 案例2【简要分析要分析】1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和

47、安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放违章整改通知书要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。3、物业管理条例第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。ThankYou!ThankYou!