上海南汇康桥康虹花园产品定位报告

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1、我们的目标：我们的目标：前期介入前期介入 ，更切中市场的产品规划，打造高溢价产品，更切中市场的产品规划，打造高溢价产品1、2、楼市发展的热潮下，通过产品优化，更稳健的立足市场楼市发展的热潮下，通过产品优化，更稳健的立足市场3、通过产品方案优化，打造精品，使开发商品牌更上层楼通过产品方案优化，打造精品，使开发商品牌更上层楼目录：第一部分：房地产市场第一部分：房地产市场分析及项目市场定位分析及项目市场定位第二部分：本项目产品方第二部分：本项目产品方案推荐案推荐康虹印象康虹印象市场分析市场分析项目定位项目定位规划方案概述规划方案概述 产品线组合（户型）产品线组合（户型）配套、智能化等配套、智能化等第

2、一部分：第一部分：房地产市场分析及项目市场定房地产市场分析及项目市场定位位PART 1 。康虹印象。康虹印象。康虹印象。康虹印象。地块位置地块位置目前状态目前状态经济指标经济指标沪南公路串联沪南公路串联沪南公路串联沪南公路串联浦东、南汇交界浦东、南汇交界浦东、南汇交界浦东、南汇交界外环以内外环以内外环以内外环以内地块位置地块位置地块现状地块现状地块水系资地块水系资源源地块周边环地块周边环境境地块现状地块现状地块南部一处物流地块南部一处物流办公楼办公楼地块中间一保留的多地块中间一保留的多层住宅区层住宅区河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围地块现状地块现状已建多层已

3、建多层3.14万万8万万3.15万万1.36万万地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失大盘风韵顿失1.9地块现状地块现状工工厂厂工厂工厂工工厂厂道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度有限道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度有限地块现状地块现状综合经济技术指标综合经济技术指标规划总用地面积规划总用地面积96389总建筑面积总建筑面积211512建筑面积（地上）建筑面积（地上）173502建筑面积（地下）建筑面积（地下）38010综合容积率综合容积率1.8综合绿化率综合绿化率42%综合建筑

4、密度综合建筑密度16.6%其中：其中：回搬动迁面积回搬动迁面积36060受受“70/90”政策限制政策限制内部内部3.6万动迁回搬建筑面积指万动迁回搬建筑面积指标标综合经济技术指标：综合经济技术指标：项目规划限制条件：项目规划限制条件：经济技术指标经济技术指标n地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；n地块内部三条河道其中两条河道大约宽地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米，水质佳，米，水质佳，n三条河道成三条河道成“工工”字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈长方形方正地块

5、，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅长方形方正地块，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅小区，项目整体规划有定难度小区，项目整体规划有定难度n总规模超过总规模超过20万方，容积率万方，容积率1.8，内含，内含3.6万方动迁回搬，且规划受到万方动迁回搬，且规划受到“7090”限制限制地块特性总结地块特性总结“地块零散地块零散”、“70.9070.90限限制制”“便捷便捷”、“水景水景” 。市场分析。市场分析。市场分析。市场分析。房地产宏观环境解读房地产宏观环境解读微观市场解读微观市场解读市场契机市场契机PART 2。房地产宏观环境解。房地产宏观环境解。房地产宏观环境解。房地

6、产宏观环境解读读读读 微观市场解读微观市场解读 市场契机市场契机宏观经济宏观经济土地现象观察土地现象观察供需现状供需现状中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速发展发展货币相对贬值，货币相对贬值，固定资产投资行为增加固定资产投资行为增加房地产宏观环境解读房地产宏观环境解读宏观经宏观经济济外外资资投资地产本币升值【近年上海挂牌住宅土地出让列表近年上海挂牌住宅土地出让列表 】年度全市出让幅数中心城区幅数2003年185 幅25 幅2004年82 幅14 幅2005年127 幅20 幅2006年86 幅10 幅2007年上半年12 幅1

7、 幅开发全面外移，居住外围化开发全面外移，居住外围化【土地价格土地价格】56165616元元/ /66776677元元/ /1250912509元元/ /新江湾城新江湾城宝山顾村宝山顾村地价快速上涨地价快速上涨8429 8429 元元/ /（07.707.7）30443044元元/ /（04.1204.12）房地产宏观环境解读房地产宏观环境解读土地现象观土地现象观察察97409740整体市场向上势头强劲；整体市场向上势头强劲； 内环内、中外环板块领涨；内环内、中外环板块领涨；【公寓供求公寓供求】【价格走势价格走势】供求两旺供求两旺供求两旺供求两旺 【各环线价格各环线价格】房地产宏观环境解读房地

8、产宏观环境解读供需现状供需现状内环内内环内内环内内环内 中外环中外环中外环中外环 61.3%61.3%42.6%42.6%19.1%3.5%14.8%n房地产宏观大环境看好；房地产宏观大环境看好；n24号文，房产市场真正市场化运作号文，房产市场真正市场化运作 n在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展n07年底，金融、税收等方面的调控下，楼市年底，金融、税收等方面的调控下，楼市“拐点说拐点说”又现，仍又现，仍需严密关注调控政策及楼市走势动向；需严密关注调控政策及楼市走势动向；n开发外沿化；外围项目市场机会扩大；开发外沿化；外围项目市场机会扩大；房地产宏观

9、环境解读房地产宏观环境解读总结总结 房地产宏观环境解读房地产宏观环境解读 。微观市场解读。微观市场解读。微观市场解读。微观市场解读 市场契机市场契机周边板块地位解读周边板块地位解读市场结论市场结论发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点 周康板块现状认知周康板块现状认知本板块市场地位解析本板块市场地位解析【三林三林】：世博支撑，后发力度强，后来居上；导入市区客户 【北蔡北蔡】：“早期开发，在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定，后继力度弱，南北两段式开发，热点集中北部，南部认知度不高

10、” ；【周康周康】：市中心动迁基地，发展逐渐成熟，认知度仍较低，目前以南汇本地客户为主，拥有这着价格优势； 南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距大大公寓供需价格情况（公寓供需价格情况（07.1-11）周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛4000元差元差距距紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低位位供供应成交成交区域区域报价价成交均价成交均价北蔡北蔡8.358.35万万16.9716.97万万18000180001117111171三林三林26.7826.

11、78万万35.4735.47万万17000-190001003910039张江江12.3612.36万万24.4624.46万万1003010030周康周康41.2141.21万万57.3157.31万万6500-120006500-1200062826282本板块市场现状认知本板块市场现状认知在售楼盘位置图在售楼盘位置图主要在售个案：主要在售个案：中邦城市绿地东上海天台星城美林小城 菱翔苑龙泽家园大富苑周浦周浦康桥康桥70477047608543.543.5万万12.9612.96【康桥】：前期别墅聚集板块，公寓在浦东辐射下发展【周浦】：原来的市区动迁基地集中地，目前以区域客户为主开发集中周

12、浦镇；康桥板块位置优越但目前开发氛围开发集中周浦镇；康桥板块位置优越但目前开发氛围不足不足本板块市场现状认知本板块市场现状认知康桥在售项目产品面积一览康桥在售项目产品面积一览 项目项目中邦城市园中邦城市园海富城市花园海富城市花园美林小城美林小城一房一房66两房两房9610497100801012 21 1房房102105三房三房113140120133105121四房四房165复式复式171175大板块内没有滞销面积段大板块内没有滞销面积段本板块市场现状认知本板块市场现状认知A. 康桥住宅产品大类一个不缺康桥住宅产品大类一个不缺产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表产品空白：类似城

13、郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表物业类型物业类型康桥康桥九亭九亭新桥新桥三林三林北蔡北蔡杨行杨行公寓多层小高层高层本板块市场现状认知本板块市场现状认知产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表 说明： 表示区域中没有该类型产品 表示区域中有个盘有该类型产品 表示区域中该类产品相对较多B. 六大特殊物业在康桥完全空白六大特殊物业在康桥完全空白市场结论市场结论土地价值、板块传统认知土地价值、板块传统认知南汇土地、周浦、动迁基地南汇土地、周浦、动迁基地 稚嫩的开发层级稚嫩的开发层级本地开发商本地开发商老旧产品、缺乏产品创老旧产品、缺乏产品创

14、新新从众的面积、老套的规划、从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型老套的组合、老套的户型设计设计单一、低档客户群体单一、低档客户群体本地客户、动拆迁客户、本地客户、动拆迁客户、小范围内的市区客户小范围内的市区客户“4000元元”价差价差浦东、南汇的土地级差不可跨越，浦东、南汇的土地级差不可跨越，浦东、南汇的土地级差不可跨越，浦东、南汇的土地级差不可跨越，但也有着但也有着但也有着但也有着广阔的价格增长空间广阔的价格增长空间广阔的价格增长空间广阔的价格增长空间；可改变可改变可改变可改变可改变可改变可改变可改变所在的康桥板块，已经在悄然向浦东靠拢，区隔周浦弱化板块区位概念，弱化南汇概念，剥离

15、周浦影响，向三林、北蔡渗透弱化板块区位概念，弱化南汇概念，剥离周浦影响，向三林、北蔡渗透地块价值方面本项目的位置，接浦东：南汇和浦东的第一触点产品方面板块内，老套的产品，没有出现亮眼点从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计挖掘客户所在，未来市场之空白，通过产品、规划方案等的后天努力，去创挖掘客户所在，未来市场之空白，通过产品、规划方案等的后天努力，去创造利润造利润分析未来市场的契机。客户的挖掘。转变：转变： 房地产宏观环境解读房地产宏观环境解读 微观市场解读微观市场解读。市场契机。市场契机。市场契机。市场契机市场契机市场契机板块发展契机板块发展契机项目契机项目契机产品定位契机。产品

16、定位契机。如何改变？如何改变？如何在同等板块内创造出高利润的个体如何在同等板块内创造出高利润的个体项目产品的全新打造项目产品的全新打造如何缩小如何缩小4000元的价格级差元的价格级差板块概念的重新塑造板块概念的重新塑造迎合着市场契机迎合着市场契机沪上购房的区域结构性外扩势不可挡沪上购房的区域结构性外扩势不可挡项目位处周康最北，临界浦东项目位处周康最北，临界浦东浦东浦东浦东浦东“ “南扩南扩南扩南扩” ”第一第一第一第一站站站站购房大军南下首选购房大军南下首选购房大军南下首选购房大军南下首选区隔周浦；三林、北蔡齐步区隔周浦；三林、北蔡齐步市场发展趋势：市场发展趋势：市场契机市场契机品牌开发商进驻

17、：品牌开发商进驻：浦东南部整体房地产开发层级质变浦东南部整体房地产开发层级质变1000米开外的万科地杰5公里范围内的万科开发包围圈知晓度提高、开发等级提高、价格的拉升、客户的大量带入知晓度提高、开发等级提高、价格的拉升、客户的大量带入09、10年上海东南置业热土年上海东南置业热土市场契机市场契机三林：万科三林：万科5个地块个地块 金地未未来金地未未来北蔡：万科（地杰）北蔡：万科（地杰）周浦镇：和黄周浦镇：和黄 、中华企业、中华企业 、荣惠等地块、荣惠等地块康桥：中邦、绿地后期康桥：中邦、绿地后期万科曾以12.9亿元收购了浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅开发项目 万科24亿元的

18、价格收购浦东超级大盘“地杰国际城 ”的50股份万科等品牌开发商进驻对我们的启发：本身市区客户向南扩张的同时，受到万科等品牌开发商的品牌的吸引，更加产生聚集效应，同时提升周边板块的认知度；万科历来的价格标杆形象，及带动周边板块价格提升的现象，我们预判08年25000元已经成为其价格底线，借助这样的趋势，可以一定程度上带动项目价格提升，同时在万科高价杠铃之下，利用价格优势，性价比，分流客户。引导市区南下客户，提升板块认知引导市区南下客户，提升板块认知度度价格杠铃，给性价比高的项目带来价格杠铃，给性价比高的项目带来机遇机遇客户（主力及目标）：客户（主力及目标）：市区南客户为主针对这类高要求的客户，打

19、造媲美万科等开发商等级的产品，利用价格优势，提高性价比，引导、分流客户PART 3项目基本定位项目基本定位客户研判客户研判本项目产品定位本项目产品定位项目利润挖掘项目利润挖掘 。项目定位。项目定位。项目定位。项目定位。立足浦东；平视三林、北蔡；营造立足浦东；平视三林、北蔡；营造“泛三林泛三林”：价格优势、产品特色，打造万科五公里包围圈内的新亮点价格优势、产品特色，打造万科五公里包围圈内的新亮点板块概念的重新塑造板块概念的重新塑造项目市场定位项目市场定位项目的市场定位是：东上海项目的市场定位是：东上海项目的市场定位是：东上海项目的市场定位是：东上海 精致社区精致社区精致社区精致社区考虑基础：打造

20、高端精品，实现价值，满足目标客户需求挖掘潜在客户需求；瞄准市场空白；对应的多元化挖掘潜在客户需求；瞄准市场空白；对应的多元化产品设计产品设计产品设计产品设计了解未来的客户了解未来的客户分析其购房需求分析其购房需求。客户定位客户定位我们的客户是：南下客户南下客户南下客户南下客户世博、产业引入的客户基于地块本源本地客户项目产品定位项目产品定位浦东本区客户浦西市中心客户客户需求客户需求市场空缺市场空缺南下客户南下客户南下客户南下客户购房属性：对房产有一定了解，理解层级高，看过新产品，对整体规划、产品细部、房型、面积都有着一定的高要求项目突破点：价格、利用30-50万的总价优势分流上游万科客户，需求特

21、征：需求特征：需求特征：需求特征：两种：舒适性的改善性置业 年轻人的初次置业，如婚房、两口之家居住等需求市场机会目前市场对舒适性产品需求较大；市场产品户型设计单一，无特殊亮点后期90以下小面积产品大量上市，竞争压力加剧舒适型产品供应减少；需求旺盛，价格将会有大幅上扬空间对舒适型公寓对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈加珍稀；市场需求愈大愈大创新型创新型90以下小户型以下小户型要求高要求高立基点：打造与上级板块同等品质的产立基点：打造与上级板块同等品质的产立基点：打造与上级板块同等品质的产立基点：打造与上级板块同等品质的产品品品品基于地块本基于地块本基于地块本基于地块本源本地客户源本地客户源本地客户

22、源本地客户购房属性：希望有好的产品，但是没有形成概念，对产品的认识还是比较初级而且容易有追随潮流、跟随市区需求的特点；希望与市区拉近距离，但同时受到上级板块高昂价格的压制；项目突破点：可以完全展现的规划，翔实呈现出的产品吸引；通过主推市区客户，满足其心理虚荣感；在价格优势的前提以及项目市区客户定位的基础之上，导入希望很大需求特征：需求特征：需求特征：需求特征：本区的舒适性的改善性置业；对舒适型公寓对舒适型公寓愈加珍稀；市场需求愈大愈加珍稀；市场需求愈大高端改善性客户高端改善性客户高端改善性客户高端改善性客户购房属性：脱离了160以下面积的公寓需求，同时之前可能是居住联排或是叠加产品，大面积舒适

23、性的居住尺度需求，但可能对别墅上上下下的方式感到厌烦；项目突破点：舒适型居住尺度的需求，产品的创新，强调市场空白；需求特征：需求特征：需求特征：需求特征：平层，无上下烦扰，尺度宽，需求市场机会别墅需求难以得到满足，必定带来产品形式创新；别墅的限批：区域逐渐面临别墅供应的枯竭，从成交情况来看，区域需求旺盛。康桥是早期别墅开发聚集区，浦东少有的别墅区域；已经有了稳固的客户基础借鉴市场的经验如仁恒家园、万源城等，“经济型别墅面积/大面宽/无上下烦扰/平层” 的生活方式渐植根客户心中；“大平层大平层”类别墅类别墅产品基础较稳产品基础较稳世博、产业世博、产业世博、产业世博、产业引入的客户引入的客户引入的

24、客户引入的客户购房属性：年轻、阶段型居住要求、简化装修的麻烦，物业服务要求、直接入住，项目突破点：精装，精致产品、市场稀缺、在外环等交通动线支撑下，有着位置优势需求特征：需求特征：需求特征：需求特征：阶段型居住要求，小面积、装修、高服务标准需求市场机会是周边的稀缺性产品，基本没有类似供应，有着市场空白“世博带动、工业园区支撑世博带动、工业园区支撑”，市场空白的市场空白的“精致服务式公寓精致服务式公寓”产品面临一定的市场产品面临一定的市场机遇机遇活力动感地带，青年工房活力动感地带，青年工房“小户型、精装修、休闲生活主题”立体小公寓立体小公寓 up space up space “占天不占占天不占

25、地地” 90m2独享立体化生活产品线之产品线之产品线之产品线之N0.1N0.1：产品线之产品线之产品线之产品线之N0.2N0.2：本项目产品定位本项目产品定位产品线之产品线之产品线之产品线之N0.3N0.3：“可分可合可分可合”的全家福公寓的全家福公寓青年人独户小家与年迈父母成为邻居产品线之产品线之产品线之产品线之N04N04：宽宽HOUSE， “平墅平墅” 电梯洋房电梯洋房类别墅类别墅、舒适大平层在这样的产品设置下：在这样的产品设置下： 项目在整体规划的基调下以中高档产品推向市场，并通过别墅产项目在整体规划的基调下以中高档产品推向市场，并通过别墅产品的设置提高整体档次；而针对目标客户喜好分析

26、后的多样化公寓，丰品的设置提高整体档次；而针对目标客户喜好分析后的多样化公寓，丰富的产品可以给整个项目带来更高的产品利润：富的产品可以给整个项目带来更高的产品利润：产品类型产品类型针对本项目公寓针对本项目公寓产品的溢价幅度产品的溢价幅度与周边市场公寓与周边市场公寓产品价格基础产品价格基础针对整个市场针对整个市场的溢价的溢价拟规划产品规拟规划产品规模模青年工房青年工房1.21.210%10%的整体项目规的整体项目规划划带来的溢价：带来的溢价：1.11.1的基数的基数1.321.32720072009090立体小公寓立体小公寓1.11.11.211.2133600 33600 全家福公寓全家福公寓

27、1 11.11.178825.878825.8平墅平墅1.3-1.41.3-1.41.43-1.541.43-1.541728017280原有对外住宅原有对外住宅136905.8 136905.8 ；新方案与原有方案相比提高；新方案与原有方案相比提高20%20%左右的增值利润左右的增值利润基于原方案，本方案可以达到基于原方案，本方案可以达到20%的增值的增值利润利润项目利润挖掘项目利润挖掘第二部分：第二部分：本项目产品方案推荐本项目产品方案推荐我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标: : : : : :高溢价高溢价 & & 引领性引领性产生高溢价生命脉络组合产生高溢价生命

28、脉络组合高附加值高附加值规划方案规划方案独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 高附加值高附加值高附加值高附加值方案本身方案本身方案本身方案本身赢得溢价赢得溢价赢得溢价赢得溢价土地资源土地资源土地资源土地资源极致利用极致利用极致利用极致利用组合产品组合产品组合产品组合产品创新无限创新无限创新无限创新无限如何实现如何实现如何实现如何实现如何实现如何实现？基地分析基地分析 基地范围及技术指基地范围及技术指标标康康 花花 路路大大 花花 康康寨寨河河 河河北北规规 划划 总总 用用 地地 面面 积积 ：96389总总建建

29、筑筑面面积积： 211512地地上上建建筑筑面面积积：173502地地下下建建筑筑面面积积：38010综合容积率综合容积率： 1.94综合绿化率综合绿化率： 42%综合建筑密度综合建筑密度：16.6%原有综合经济技术原有综合经济技术原有综合经济技术原有综合经济技术指标：指标：指标：指标：基地大致四至范围基地大致四至范围一一基地分析基地分析 现有景观资源现有景观资源康康 花花 路路北北大大寨寨 花花河河 康康 河河“ “两横一纵两横一纵两横一纵两横一纵” ”原生态水系原生态水系原生态水系原生态水系, , “ “两横两横两横两横” ”将整个基地南北将整个基地南北将整个基地南北将整个基地南北环抱环抱

30、环抱环抱, “, “一纵一纵一纵一纵” ”穿越地块穿越地块穿越地块穿越地块, ,同时丰富了东西向的自然同时丰富了东西向的自然同时丰富了东西向的自然同时丰富了东西向的自然景观资源景观资源景观资源景观资源, ,可谓自然天成可谓自然天成可谓自然天成可谓自然天成, ,环境优美。环境优美。环境优美。环境优美。景观资源点评：景观资源点评：景观资源点评：景观资源点评：二二基地分析基地分析 分区地块价值分分区地块价值分析析康康 花花 路路北北大大寨寨 花花河河 康康 河河地块价值综合地块价值综合地块价值综合地块价值综合评判：评判：评判：评判：原有多层老公房原有多层老公房1级3级2级动动迁迁房房区区域域三三 我

31、们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置，以我们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置，以我们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置，以我们根据地块本身的优劣势合理分配房型分布位置，以“ “景观资景观资景观资景观资源最大化源最大化源最大化源最大化” ”为原则将舒适型房源安排到最佳位置。为原则将舒适型房源安排到最佳位置。为原则将舒适型房源安排到最佳位置。为原则将舒适型房源安排到最佳位置。基地分析基地分析 产品线层次分布产品线层次分布康康 花花 路路北北大大寨寨 花花河河 康康 河河产品线层次分产品线层次分产品线层次分产品线层次分布：布：布：布：原有多层老公房原有多层老公房1级3级2级-1动

32、动迁迁房房区区域域四四2级-21 1级级类别墅大户型产品2 2级级-1-12 2级级-2-23 3级级90M2创新产品90M2以上舒适型产品90M2经济型产品2 2级级-3-35060M2精装青年公寓2级-3产品线之产品线之产品线之产品线之N0.1N0.1：青年工房：青年工房：青年工房：青年工房产品线之产品线之产品线之产品线之N0.2N0.2：立体小公寓：立体小公寓：立体小公寓：立体小公寓 产品线之产品线之产品线之产品线之N0.3N0.3：全家福公寓：全家福公寓：全家福公寓：全家福公寓产品线之产品线之产品线之产品线之N04N04：“ “平墅平墅平墅平墅” ” 电电电电梯洋房梯洋房梯洋房梯洋房1

33、 1级级类别墅大户型产品类别墅大户型产品2 2级级-1-12 2级级-2-23 3级级90M90M2 2创新产品创新产品90M90M2 2以上舒适型产品以上舒适型产品90M90M2 2经济型产品经济型产品2 2级级-3-35060M5060M2 2精装青年公寓精装青年公寓总体概念方案之总体概念方案之 总平面方案总平面方案图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 四四规划总用地面积96389平方米地上总建筑面积176202.6平方米综合容积率1.83综合绿化率约45%综合建筑密度约

34、20%方案综合经济技术方案综合经济技术方案综合经济技术方案综合经济技术指标：指标：指标：指标：总体概念方案之总体概念方案之 体块模型效果体块模型效果图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 一一总体概念方案之总体概念方案之 体块模型效果体块模型效果图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 二二总体概念方案之总体概念方案之 体块模型效果体块模型效果图图独到的独到的产品

35、组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 三三总体概念方案之总体概念方案之 功能布局示意功能布局示意图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 四四图例图例: :配套商业住宅会所总体概念方案之总体概念方案之 空间结构分析空间结构分析图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队

36、五五2022 2022 F F空间结构层次分空间结构层次分空间结构层次分空间结构层次分布：布：布：布：1418 F1418 F6 F6 F总体概念方案之总体概念方案之 产品组合分析图产品组合分析图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 插入图片及文字插入图片及文字插入图片及文字插入图片及文字手绘和电脑结合手绘和电脑结合手绘和电脑结合手绘和电脑结合手绘和电脑结合手绘和电脑结合六六C区区D区区A区区B区区90m2以下复式及平层小以下复式及平层小高层产品高层产品170m2左右，宽左右，宽

37、HOUSE多层多层亲水洋房亲水洋房90130m2左右舒适型产左右舒适型产品品90m2经济型产品经济型产品动迁房动迁房5060m2经济经济型产品型产品精装修青年公精装修青年公寓寓总体概念方案之总体概念方案之 整体景观分整体景观分析图析图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 七七“两横一纵两横一纵两横一纵”河岸景观主轴河岸景观主轴河岸景观主轴各组团景观纵轴各组团景观纵轴各组团景观纵轴图例图例图例: :各组团景观节点各组团景观节点各组团景观节点河岸景观带河岸景观带河岸景观带总体概念方案

38、之总体概念方案之 道路结构分析道路结构分析图图独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 八八地块周边主要交通道路地块周边主要交通道路地块周边主要交通道路康衫路康衫路康安路康安路康花路康花路小区内主要车行流线小区内主要车行流线小区内主要车行流线小区内主要人行流线小区内主要人行流线小区内主要人行流线以规划方案为核心竞争力以规划方案为核心竞争力, ,赢得高溢价赢得高溢价以产品线为主要导向以产品线为主要导向, ,创造市场价值创造市场价值结论结论结论结论结论结论概念规划设计理念概念规划设计理念

39、概念规划设计理念概念规划设计理念生活的理想，就是理想的生活 法雨果 Natural PeacefulLife自然自然自然自然自然自然恬静恬静恬静恬静恬静恬静生活生活生活生活生活生活原生态资源完美结合舒适怡人的空间氛围“漫”成为一种生活方式概念规划总体定位概念规划总体定位概念规划总体定位概念规划总体定位康桥原生态水岸漫城我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议: : : : : :小提示小提示小提示小提示: :欧式风格流行过多欧式风格流行过多欧式风格流行过多欧式风格流行过多, ,项目本身的容积率也不太适合做风情小镇格项目本身的容积率也不太适合做风情小镇格项目本身的容积率也不太

40、适合做风情小镇格项目本身的容积率也不太适合做风情小镇格调社区调社区调社区调社区, ,偏向于中性的融合风格会更符合地块气质偏向于中性的融合风格会更符合地块气质偏向于中性的融合风格会更符合地块气质偏向于中性的融合风格会更符合地块气质总体景观设计理念总体景观设计理念总体景观设计理念总体景观设计理念延 展 城 市 风 华衍 伸 生 态 水 文天然活水环岛风情水岸项目发展思路项目发展思路独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 以创新产品带动人以创新产品带动人以创新产品带动人以创新产品带动人以

41、创新产品带动人以创新产品带动人气气气气气气留住客源留住客源留住客源留住客源留住客源留住客源形成消费形成消费形成消费形成消费形成消费形成消费开发时序建开发时序建议议独到的独到的产品组合产品组合高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 二二( (二二) )二期二期动动迁迁安安置置一一期期一一期期以创新经济型产品吸引人气以创新经济型产品吸引人气累积并留住差异化大户型产品累积并留住差异化大户型产品需求的客源需求的客源亲水现场接待中亲水现场接待中心心二期二期地块分区示意图地块分区示意图一一高附加高附加值值规划方规划方案案

42、活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 D区区C区区A区区B区区独到的独到的产品组合产品组合A区区住宅区用地面积31,442平方米地上总建筑面积64,823平方米其中高层住宅建筑面积19,929平方米小高层住宅建筑面积42,714平方米平层9,114平方米复式33,600平方米沿街商铺建筑面积2,180平方米容积率2.06B区区住宅区用地面积19,847平方米地上总建筑面积19,180平方米其中宽house多层亲水洋房17,280平方米会所建筑面积1900平方米容积率0.97各分区主要经济技术指各分区主要经济技术指标标高附加高附加值值规划方

43、规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合二二D区区C区区A区区B区区C区区住宅区用地面积31,502平方米地上总建筑面积60,282.8平方米其中高层住宅建筑面积35,431.2平方米小高层住宅建筑面积24,351.6平方米会所建筑面积500平方米容积率1.91D区区住宅区用地面积13,598平方米地上总建筑面积31,916.8平方米其中高层住宅建筑面积12,781.8平方米小高层住宅建筑面积11,935平方米青年公寓建筑面积7,200平方米容积率2.35各分区户型配比建议各分区户型配比建议高附加高附加

44、值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合三三总体体户型配比及型配比及户型型单元元组合建合建议物业类型建筑面积(m2)户型单元组合地块区域占比90平方米以下(复式)336002房(一梯八户)A区19%90平方米以下(平层)290432+1+2房(一梯三户)A区16.5%24351.62+1+1+2房(一梯四户)C区16.5%24716.82+1+2房(一梯三户)D区14%5060平方米精装小户型公寓7200D区4%90130平方米舒适型35431.23+2+3房(一梯三户)或3+3房(一梯二户)

45、C区16.5%170平方米左右平层亲水洋楼172804+4房(一梯一户)B区10%120平米左右动迁户型72003+3 (一梯二户)D区3.5%合计171622.6100%A A区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合四四A A A AA A区区区区区区户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: : : : : :

46、90M90M90M90M90M90M2 2 2 22 2复式复式复式复式复式复式户型点评户型点评户型点评户型点评户型点评户型点评: : : : :创意高层创意高层创意高层TownHouse,TownHouse,TownHouse,独特独特独特“ ”布局布局布局, ,将平层的功能立体化将平层的功能立体化将平层的功能立体化, ,超高舒适度空间。超高舒适度空间。超高舒适度空间。A A区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合五五A A A AA A区

47、区区区区区户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型分布区域示意户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: : : : : : 90M90M90M90M90M90M2 2 2 22 2平层平层平层平层平层平层高层二梯四户：高层二梯四户：85、86平方米平方米A A区产品外观风格意向图参区产品外观风格意向图参考考高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合六六B B区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附

48、加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合七七B B B BB B区区区区区区户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: 170M: 170M: 170M: 170M: 170M: 170M2 2 2 22 2左右左右左右左右左右左右亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼B B区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的

49、产品组合产品组合八八B B B BB B区区区区区区户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: 170M: 170M: 170M: 170M: 170M: 170M2 2 2 22 2左右左右左右左右左右左右亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼B B区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合九九B B B BB B区区区区区区户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向:

50、170M: 170M: 170M: 170M: 170M: 170M2 2 2 22 2左右左右左右左右左右左右亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼亲水洋楼B B区产品组合及户型意向区产品组合及户型意向高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合十十B B B BB B区区区区区区户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: : : : : : 宽宽宽宽宽宽HOUSEHOUSEHOUSEHOUSEHOUSEHOUSE170M170M170M170M17

51、0M170M2 2 2 22 2左右亲水洋楼左右亲水洋楼左右亲水洋楼左右亲水洋楼左右亲水洋楼左右亲水洋楼B B区产品外观风格意向图参区产品外观风格意向图参考考高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合十一十一C C区产品及户型建议区产品及户型建议高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合十四十四C C C CC C区区区区区区1房：59 2房：90户型类型意向户型类型意向户

52、型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: 90M: 90M: 90M: 90M: 90M: 90M2 2 2 22 2经济型小经济型小经济型小经济型小经济型小经济型小高层高层高层高层高层高层C C区产品及户型建议区产品及户型建议高附加高附加值值规划方规划方案案活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合十五十五C C C CC C区区区区区区户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向户型类型意向: 90M: 90M: 90M: 90M: 90M: 90M2 2 2 22 2经济型小经济型小经

53、济型小经济型小经济型小经济型小高层高层高层高层高层高层小区总体商业功能定小区总体商业功能定小区总体商业功能定小区总体商业功能定位位位位服务自身辐射周边我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议: : : : : :高附加高附加值值规划方规划方案案节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套小区总体商业形象定小区总体商业形象定小区总体商业形象定小区总体商业形象定位位位位尚中央漫街汇生活我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议: : : : : :高附加高

54、附加值值规划方规划方案案节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套小区总体商业业态构小区总体商业业态构小区总体商业业态构小区总体商业业态构想想想想我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议我们的建议: : : : : :高附加高附加值值规划方规划方案案节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 独到的独到的产品组合产品组合独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套特色简餐品牌连锁店；便民药店、花店、宠物饰品店等等；美容美发，咖啡茶室；超市便利店

55、；绿色产业展示厅等；新材料应用及节能环新材料应用及节能环保保独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 一一高附加高附加值值规划方规划方案案p节能环保设备 1、新型管材、高贵装饰材料（铝合金断热双层中空LOW-E玻璃）、LED反光照明系统等2、家庭中央净水机供水系统3、中水回用系统：4、增设紧急电源：厨房冰箱旁、客厅各设一个紧急电源插座，以备停电之用。5、二线式自动照明系统：6、地下室停车照明采用多回路设计，可依上下班尖峰时段调整照明。7、其他科技应用 有机垃圾生化压缩处理 生态灭蚊技术：小区不但在进行绿化设计时选用

56、了相当数量的防 蚊植物，还配置了草坪磁场灭蚊器。智能设施等智能设施等独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 二二高附加高附加值值规划方规划方案案p通信网络系统 1、电话通信系统：每户基本配置2线，最多可达到3线； 2、有线电视系统：HFC网，每户最多配置6个终端； 3、宽带数据通信系统：FTTB+LAN（光纤到大楼+局域网） 每户最多配置4个端；p信息服务系统1、Internet高速宽带计算机网络；2、卫星闭路电视；3、电子公告牌；4、信息增值服务系统；智能设施等智能设施等独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力

57、便捷生活配套生活配套节能环保节能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 三三高附加高附加值值规划方规划方案案p安全防范系统1.小区周界防越系统；2.闭路电视监控系统；3.楼宇门禁对讲系统；4.住户报警及联动控制系统；5.电子巡更系统；1.表具远程抄送系统；2.车辆出入与停车管理:IC卡的综合运用（付费、停车、出入）3.背景音乐、紧急广播；4.公共设备监控管理系统；5.物业管理计算机系统；6.IC卡一卡通系统；p社区智能管理系统p智能家居管理系统1、家庭自动控制；2、家庭娱乐和通信；3、家庭医疗保健；物业管理物业管理独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套节能环保节

58、能环保 智能设施智能设施 品牌品牌精英团队精英团队 四四高附加高附加值值规划方规划方案案p增值服务（免费特约服务）1）代叫搬运公司2) 代为联系保姆3) 代请家教4) 代叫出租5) 代送饮用水6) 代订酒店宴席、客房7) 代叫餐8) 代为联系提供清洁服务9) 代订报刊杂志10) 代寄、代领邮件11) 代购、代送礼品、鲜花12) 组织各种展销活动优秀团队推荐优秀团队推荐独到的独到的产品组合产品组合活力便捷活力便捷生活配套生活配套品牌品牌精英团队精英团队 一一高附加高附加值值规划方规划方案案节能环保节能环保 智能设施智能设施 国内建筑设计公司推荐：国内建筑设计公司推荐：1.上海SOM建筑设计有限公司2.KPF建筑设计顾问有限公司3.UA国际（上海）建筑设计有限公司景观设计公司推荐：景观设计公司推荐：1.贝尔高林园林设计（深圳）有限公司2.艾麦欧(上海)建筑设计咨询有限公司系日本M.A.O.一级建筑士事务所在中国的分支机构 物业服务公司推荐：物业服务公司推荐：1、第一太平戴维斯；2、戴德梁行；3、高力国际物业服务