房地产业协调发展研讨

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1、房地产业协调发展研讨房地产业协调发展研讨对经济发展和社会进步的积极作用有力地促进了经济增长房地产业涉及的产业链长、相关产业多、关联度大，能够带动建筑、建材、冶金、化工家电、装潢等多个物质生产部门的发展， 其发展与国民经济的发展是息息相关、 相互促进的。根据 2007 年江苏省投入产出表和相关公式， 对 42 个产业之间的流量进行计算， 可得出江苏房地产业几乎对所有产业都存在直接依存关系和完全依存关系。其中对金融业、租赁和商务服务业、建筑业和化学工业的影响排在前列。国内有关研究表明，我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为两倍， 即每增加 100 元的房地产需求，大约会带动其他行业 200 元

2、的需求。 增加了就业岗位房地产业对就业的直接影响表现为两个层面：一是房地产业本身能够吸纳大量的从业人员（上文已有阐述） ；二是房地产业投资时能带动相关产业发展，特别是为建筑业的发展提供大量的就业岗位。 近年来，作为建筑大省的江苏每年从事建筑业的劳动力都在几百万人以上，2008 年第二次经济普查资料显示，全省从事建筑业的从业人数 541.77 万人，比第一次经济普查时的 2004 年增加 211.42 万人，增长64%。提高了居民的居住水平、 改善了居住环境人们生存和生产都需要住房和各类生产用房、营业用房，而所有这些均离不开房地产业。 2005 年2011 年江苏城镇居民人均住房建筑面积由 28

3、.76 平方米增加到 34.72 平方米， 超过人第 1 页 共 14 页均 30 平方米的小康标准，年均增长 3.2；同时农村居民人均住房面积也环境幽雅的住宅小区相继建成， 使居民居住环境得到了有效改善， 逐步实现了从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的转变。 推进了城市化的进程房地产发展既为城市化提供必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间，也从空间上改变了城市土地利用结构、用地布局，进而改变了城市的空间形态，促进了城市内在功能和结构的完善，同时还为城市建设提供了资金， 增强了城市基础设施建设的能力，加快了城市化建设的进程。2011 年，江苏的城市化率由 2000 年的 4

4、1.5%提高到 61.9，此外城市燃气普及率、实有道路长度、人均拥有公共绿地面积等指标的增加， 房地产业的发展功不可没。为地方财税提供了重要的收入来源近年来， 随着房地产的快速发展，与此相关的土地拍卖收入、 各项税费等占财政收入的比重相当可观。2011 年，江苏房地产业完成税收 1281.8 亿元，比 2005年增加 1095.7 亿元，占第三产业税收的比重为37.1%，比2005 年提高 18.4 个百分点。可以说房地产业的快速发展已成为各级地方财税收入的重要源泉，为地方经济的发展做出了重大贡献。房地产业的过度扩张可对经济和社会产生负面影响阻碍产业结构升级进入门槛较低， 除了资金和土地外，对

5、专门知识和技术的掌握及创新无过高要求， 因此大量的资金涌入该行业。 在，原先从事电器销售的苏宁集团、 从事金箔生产的南京金箔集团、 从事柴油机生产的常发集团、 从事钢铁生产的中天钢铁集团等企业目前都纷纷涉足房地产行业。大规模的无序开发必定造成资源浪费。截至第 2 页 共 14 页2011 年底，江苏商品房空置面积为 1925.26 万平方米，如果以同期房屋造价计算，价值高达 511 亿元，若加上土地购置费用将会更高。这部分闲置的商品房占用了大量的土地、 资金， 却没有为社会所使用，发挥其应有的价值。不但房地产本身占用了大量的社会资源， 而且其上下游的建筑材料、装饰装修等相关行业，所吸附的社会资

6、源更多。对房地产相关行业的大量投入， 无疑会挤占其他行业的发展空间。 致使那些对经济长期、持续增长起关键作用的行业，如高新技术产业、服务业、教育科研等，长期得不到充分发展和提高，这对经济发展和社会进步的负面影响将是长期的、根深蒂固的。影响居民消费挤占居民消费。 目前，江苏保障性住房尚未覆盖到所有需要保障的对象，在房价持续上涨的刺激下，很多居民纷纷加入购房大军。目前比较普遍的购房方式是贷款买房然后分期还款， 等于将还款期内的收入提前支出， 支出部分全部用于投资，这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少， 根据我国居民约 0.7 的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算，

7、每年还贷金额约占当年房地产开发投资的 8%，则相应挤占居民消费约占房地产投资的 5.6%。以 2004 年为例，大约为740 亿元，约占当年社会消费品零售总额的 1.4。阻碍消费结构升级。 衣、食、住、行、文、教、医，各方面的支出比例合理，居民才能幸福生活、全面发展。当前， 江苏城镇居民的住房支出比例走高， 挤占了居民其他方面的消费。本文以商品房销售额占城镇居民可支配收入总额的比重间接表示城镇居民住房支出比重。 通过计算发现， 2000 年为房地产市发展初期，第 3 页 共 14 页该比重为 13.8，之后这一比重逐步走高，2005 年 37.1，2010 年高达 50.6。扭曲住房消费模式与

8、心理。总体上社会各界对高位房价一直看涨，于是很多居民认为租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大；达到经济条件的买、达不到条件的也要立即上；不仅为自己买，还为儿孙买。城镇居民人均住房建筑面积逐年扩大，2011 年达到 34.72 平方米，已经超过香港地区人均 7.1 平方米和日本人均15.8平方米的水平。 这让一些原本日子过得尚可的居民沦为“房奴”。房价上涨会助推物价上涨物价稳定是经济增长的四大目标之一，房价的上涨会影响这一目标的实现。 为了考察房价与物价的关系， 本文选取房价涨幅（PH）和居民消费价格指数（CPI）两项指标进行实证分析。房价涨幅数据来源于江苏省住建厅网上交易备案系统， 居民消

9、费价格指数（CPI）取自江苏省统计局，时间跨度是2009 年 1 月至2012 年 5 月。由表 1、2 得出：两序列均为 I(1)，在 5%的置信水平上，选入滞后值 K=2，房价涨幅（PH）增长变化可以引起居民消费价格指数（CPI）增长的格兰杰变化，而居民消费价格指数（ CPI）增长变化却不能引起房价涨幅（PH）增长的格兰杰变化，表明两者之间是一种单向相关关系。 即房地产价格涨幅变化是带动居民消费价格指数变化的格兰杰原因， 而居民消费价格指数却不一定是带动房地产价格涨幅变化的直接原因。产生社会问题从财富分配的角度来说， 在房价只涨不跌的神话中，少部分人因炒房而一夜暴富， 更多的居民只能“望房

10、兴叹”，很多普通人则“因房返穷”。因此，高房价对于居民收入差距的扩大起到了第 4 页 共 14 页推波助澜的作用。此外，“啃老”成为年青人不可为但不得不为的难言之痛。 为了买一处安身立命之所， 往往是几代人的积蓄被耗尽之余，还得背负沉重的银行还贷包袱， 严重影响了人们的生活质量。 现代社会合理的社会阶层结构应是以社会中间层大为特征的 橄榄型社会结构， 这样的结构有利于社会稳定， 并且“中产阶级”的消费能力强，有利于拉动经济增长，因而是很多国家培育的对象。我国经济处于由出口导向型向内需主导型转变时期， 对于中产阶级的培育显得尤为重要。而“一套房子消灭一个中产阶级家庭”， 这对经济持续健康发展和社

11、会稳定是不利的。房地产泡沫破灭将给国民经济以重创近年来， 关于我国房地产市场是否存在泡沫，各界颇有争议。但有一点是肯定的：如果房地产业长期盲目扩张、过度发展， 超过国民经济和社会的承载能力，则会产生泡沫。而严重的房地产泡沫终将破灭，给经济以重创，80 年代中后期的日本、90 年代的香港已经证明了这一点。从 1997 年 10 月到2002 年底，五年的时间里香港房地产和股票总市值共损失约 8 万亿港币，比同期香港生成创造的本地生产总值还要多，也超过 1997 年前七年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。江苏房地产开发现状及存在问题现状分析 1998 年我国住房分配制度改革后，江苏房地产业逐

12、步发展壮大，增加值占 GDP 的比重逐年提高，由 2000 年的 3.5提高到 2011 年的 5.6，在国民经济中的地位日益显著。产业规模快速增长 2011 年全省开发企业个数为 6402 家、 资产总第 5 页 共 14 页额 25313.85 亿元，分别是 2000 年的 3.3 倍和 21.1 倍。从业人数达15 万人，是 2005 年的 1.8 倍；开发企业实收资本、主营业务收入和营业利润分别达到5170.66亿元、 5192.7亿元和639.29亿元， 比2005年分别增长 4.4 倍、3.1 倍和 4.7 倍。企业的开发规模持续增长 2005至 2011 年，江苏房地产多项开发指

13、标居全国各省（市、区）之首。2011 年全省完成开发投资 5567.94 亿元，比 2000 年增长 14.5 倍，年均增长 28.3，远高于同期全社会固定资产投资增幅，更是高于同期 GDP 增幅； 施工规模超过 4.1 亿平方米， 比 2000 年增长 8.5 倍，年均增长 22.7；竣工面积也由2000 年的 2143.22 万平方米增加到8448.24 万平方米，11 年之间累计为社会提供了近 6.5 亿平方米。占用土地规模大、支付成本高 2005 至 2011 年，开发商每年的土地储备量维持在 3700 万至 6500 万平方米的高水平；土地购置面积累计近1.9 亿平方米，其中 200

14、7 年为 3509.37 万平方米，居全国首位；开发企业土地成交均价逐步走高，2011 年比 2005 年增长了 129.8，大大提高了开发成本。资金到位总体良好，结构存在隐忧 2000 年到2011 年，江苏房地产开发企业到位资金合计由 455.99 亿元增加到10719.11 亿元，年均增长 33.2，高于投资增幅 4.9 个百分点，与完成开发投资额的比例也由 1.27： 1 提高到 1.93： 1， 其中 2009、 2010两年分别为 2.24： 1 和 2.29： 1。 从资金结构看， 2005 年至 2011 年，金融机构和客户资金占开发企业本年到位资金的比重一直保持在 6070，

15、而自有资金比重基本在15上下。资产负债率偏高是房地产行业中的普遍问题。2005 年以来江苏房地产开发企业的资产负债率第 6 页 共 14 页均在 70%以上。如此高的负债率和大规模经营，加大了市场风险。商品房销售市场持续旺盛、 价格一路走高2000年至2011年的11年间，商品房累计销售面积 6.4 亿平方米，年均增长 14.8。特别是 2004年以后， 房地产销售市场迅速升温。 虽然在几次宏观调控政策作用下，中间出现过较大波动，但销量规模一直很大，排在全国前列。 2005年至 2011 年的七年间，江苏商品房年均销量高达 7400 多万平方米。同时， 江苏商品房销售价格快速攀升、 居高不下。

16、 2000 年至 2011 年，房价年均增长 13.4%。期间房价增速虽然有所波动，但绝对量逐年上涨。空置面积高位运行 2005 年末全省空置面积 832.90 万平方米，同比增幅高达 69.7；2006 年突破了一千万平方米（1120.34 万）大关，同比增幅虽有所回落，但仍在 34.5的高位运行；2007 年商品房销售火爆，空置面积减少到 970.48 万平方米，同比下降 13.4；2008 年在金融危机的冲击下，全国楼市低迷，年末空置面积增加到1470.72 万平方米，同比增长 51.5。2009 年至 201 年，江苏商品房空置面积分别为 1644.20、1592.88 和 1925.

17、26 万平方米，总量继续在高位运行。存在过度扩张的倾向房地产开发投资占 GDP 的比重过高根据典型国家的房地产泡沫经验，一般该指标值在 10%以内属于合理范围；10%15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。2007 至 2009 年江苏该指标连续三年逼近 10， 2010 年达到 10.4， 2011 年进一步上升到 11.3，处于泡沫预警区间。 2011 年广东和山东该比值分别为 9.3、 9.1。第 7 页 共 14 页房地产业贷款占金融机构总的贷款余额的比率过高国际上对房地产领域贷款占金融机构总的贷款余额的比率有一个通常的警戒线，就是房地产领域贷款余额占金融机构总的贷款余额的比

18、率不超过20%。人民银行南京分行的资料显示：2009 至 2011 年江苏该连续三年超过了警戒线。房价收入比过高国际上通常认为房价收入比的合理范围是 36。本文以当年全省商品住房的平均价格乘以城镇居民家庭人均建筑面积作为分子，以城镇居民家庭人均可支配收入作为分母， 两者的比值作为房价收入比， 计算得出 2007 年至 2011 年江苏历年的房价收入比分别为 8.7、8.4、9.1、10.2 和 9.5，呈上升之势且大大超过合理区间。下表是 2011 年不同收入阶层的城镇居民房价收入比，可以发现80%居民房价收入比都超出了。房价增长速度过快房价增长率与 GDP增长率之比主要用来测量房地产行业相对

19、国民经济的扩张速度。 一般指标值在 1 以内属于合理范围；12 泡沫预警；2 以上房价虚涨泡沫显现。2009 至 2011 年该指标分别为 1.71、1.36 和 1.11，连续三年处于泡沫预警区间。同时，2008 至 2011 年，江苏城镇居民人均可支配收入年均增长12.1%，低于同期商品住宅销售价格的增长速度14.0%。房屋的租售比过低国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 13001200。如果租售比低于 1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于 1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。2009 年现代快第 8 页 共 14 页报统

20、计了南京市几个区房屋的租售比，鼓楼为 1：600、下关为 1：556、白下1：457、建邺为1：560、江宁为1：533、浦口为1：688。商品房的空置率长期居高不下国际上合理空置率的一般判断标准：45为适度空置率，10为警戒空置率。目前，商品房空置率的计算国内尚无统一规范的标准。本文采用国家统计局投资司 2005年提出的关于商品房空置率的计算方法， 即住宅空置率报告期商品房空置面积/报告期可供销售、 出租的商品房面积上年度商品房空置面积+（本年度竣工房屋面积-本年度不可销售、出租的房屋面积） 。套用此方法计算得出， 2005至2010年， 江苏商品房空置率一直在10以上，2008 年甚至高达

21、 20.9，2010 年空置率回落至 16.2，2011年回升至 20.2，南京、苏州、无锡、常州这些发达地区更是高于20.2的全省平均水平。 虽然对这一空置率的计算和判定国内还有争议，但这一数字本身还是说明了一定问题。江苏房地产业扩张的原因探析及对策建议原因探析江苏房地产业在短短十几年中快速扩张的原因， 除了经济的持续快速发展、城镇人口的增长外，还有其他几方面的因素。完全市场化的住房制度 1998 年房改以后，我国逐步形成了几乎 100的商品房制度。这对于改善人民居住条件、 推动房地产业的发展乃至拉动整个经济的发展都做出了巨大贡献。 但实践似乎已经证明，完全依靠市场调节的商品房制度在我国很难

22、走下去。 当前，江苏保障性住房的覆盖面不到 10，还有不少困难群众未得到应有的保障。作为国际上的通行做法， 发达国家给予居民住房保障和支持的比例通常都第 9 页 共 14 页在 2530以上，美国对 40左右家庭提供住房资助或政策扶持， 新加坡 85的家庭住在政府提供的组屋里。相比之下，我们目前提供的住房保障远不能满足需要。 绝大多数人的住房问题必须通过市场解决，必然导致对商品房的过度需求。人口规模大、婚育人数多 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报显示：江苏常住人口为 78659903 人，同第五次人口普查相比，十年共增加 4277094 人，年平均增长率为0.56%；常住人口中，平均

23、每个家庭户的人口为 2.94 人，比十年前减少 0.29 人。人口规模增加同时加上城镇化进程的加快、 家庭规模趋于小型化，这些都推动了住房刚性需求增加。 我国经历了 20 世纪 50 年代“第一次人口生育高峰”期和 60 年代初“第二次人口生育高峰”，人口规模大大增加。20 世纪末以来，这两次生育高峰中出生的人口， 其子女又陆续进入了婚育年龄，这期间恰逢住房制度的改革， 这就对商品住房需求增加了很大压力。城市拆迁与改造力度的加大在城市化进程和城镇建设过程中， 伴随着货币化拆迁政策或以货币化拆迁为主的拆迁政策的执行， 江苏因拆迁而引发的房地产需求增长明显。在南京、南通等城市，这部分需求在商品房需

24、求中占据很重要的地位。 房屋一旦被拆迁，就会产生对住房的刚性需求。 江苏近年来因城市建设而引起的拆迁规模一直维持在较高水平，必然产生对住房的大量需求。投资与投机需求的大量涌入虽然无具体数据表明投资和投机需求，但我们仍然可以从其他侧面进行探析。一是闲置房数据。闲置房第 10 页 共 14 页主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋，它反映的是已经建成的房屋但未投入使用的情况。 根据国家电网公司的调查显示， 我国 660 多个城市连续 6 个月以上电表读数为 0 的闲置房有 6540 万套。按照每套房平均供 3 个人居住计算，6540 万套闲置房可供近 2 亿人居住。而

25、对照 1999 年到 2008 年城市化加速上升的十年中， 我国城市非农人口的增加总量也只有 2 亿左右。二是销售面积数据。在目前统计的销售数据中并无刚性需求和投资、投机性需求之分，但 140 平方米及以上住宅的销售与投资、 投机性需求存在很大交集。2011 年，江苏 140 平方米及以上大户型住宅销售面积由 2007 年的 723.24 万平方米增加到 1364.77 万平方米， 在全部住宅销售面积中的比重也由 2007 年的 10.7上升到 20.2。大量闲散资金的流入从国内形势分析， 近期来，制造业投资环境的恶化，特别是中小型民营企业面临困境，加上出口型产业的受阻，导致原本投向这些行业的

26、资金纷纷撤离。 而这部分资金总要寻找合适的渠道以实现保值增值。目前，国房价收入比全省平均水平 9.5 低收入户 20%23.5 较低收入户 20%14.8 中等收入户 20%11.1 较高收入户20%8.2 高收入户 20%4.6 表 32011 年江苏不同收入阶层城镇居民房价收入比对比表产业论坛内可供人们投资的渠道非常有限： 收藏品需要专业知识；用于投资的黄金买卖渠道并不通畅； 外汇买卖多数人搞不懂；股市风险极大。相比之下，投资楼市比较稳定、收益丰厚、简单可靠。 时下最普遍的观点认为： 今后相当长一段时期内房价只涨不跌。因此，大量资金不约而同地涌向房地产行业。 温州炒房团的出现及其第 11

27、页 共 14 页在全国各地的大手笔炒作， 是这一现象的集中反映。 从境外因素分析，在全球经济一体化的今天，国际游资也以各种合法、非法的渠道和方式进人我国市场，进人房地产领域。传统的居住观念影响中国城市状况报告2010/2011指出：城镇居民的自有住房拥有率大幅提高，至 2008 年已达 87.8%。而世界大多数国家的住房自有率为 3050%，美国为 65.6%、英国为 69%、荷兰为 52%。在日本，截至2008 年 10 月 1 日，东京、名古屋、大阪三大都市圈的住房自有率平均为 57.9%。显然，我国的住房自有率已远超欧美发达国家。在我国，受传统观念的影响，人们普遍认可的观念就是必须住在自

28、己的房子里才算是“住有所居”。 因此，很多居民为购得一套房而倾其所有外加负债累累。地方政府过度支持房地产发展房地产的产业链长， 其发展对相关产业的带动作用和经济增长的拉动作用大， 被很多地方政府当作经济增长源。另一方面，楼市的旺销导致土地出让金和房地产各项税费在财政收入中占比日益提高， 很多地方政府不可避免地遭遇“土地财政”的尴尬局面。这两点成为地方政府大力发展房地产业的主观动因， 因而，在政策的制定与执行中难免有所倾向。此外，房地产业的利润水平大大高于其他行业，并且进入门槛比较低，也导致很多社会资源蜂拥而入。促进江苏房地产协调发展的对策建议 1） 大力推进保障性安居工程的建设当前， 为分流市

29、场刚性需求，须加快实施保障性安居工程，在建设用地、资金、税费等方面予以积第 12 页 共 14 页极扶持，逐步扩大保障范围，使更多群体通过保障机制解决基本居住问题。为使保障性安居工程真正发挥解决住房困难群体的功效， 在项目选址、建设、 市政和服务配套等方面要切实提高居住的安全性、实用性和便利性；整合现有资源，建立居民住房、收入等方面信息的数据库，有效甄别住房困难群体；建立健全保障性住房的准入审核、动态管理、退出执行等制度；积极探索创新保障性住房物业管理模式，有效降低管理运行成本，不断提高管理和服务水平。2）合理引导资金流向配套发展健康的资本市场， 为大量的民间资本创造健康的投资渠道，特别是要引

30、导资金进入实体经济，进入那些对经济长期、持续增长起关键作用的行业，如生物医药、新能源、新材料、教育、科研等。地方政府需要进一步改善企业的经营环境，如拓宽投资渠道，提高行政效率，降低一些行业的准入门槛等。目前，逐步打破市场准入的限制和行业垄断，为企业创造公平竞争的环境显得尤为迫切。 企业也需要抓住机遇转型升级，谁抓住机遇，谁就是领跑者。3）抑制投资投机性需求目前的“双限”政策在抑制投资投机性需求方面卓有成效。为长远计， 应大大提高持有住房的成本，针对超出正常居住面积的部分开征房产税。目前，由于各地房产登记尚未全部联网，如何准确统计个人（家庭）名下的全部房产是一个难题，因此亟需建立一个全国联网的官

31、方房屋产权登记查询系统。4）对房价进行有效干预对房价进行干预是必要的，从国外情况看，也是可行的。为了防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格由独立的地产评估师第 13 页 共 14 页来评估认定。评估师对自己的评估结果负责 30 年，对评估结果负有法律责任。按照德国的法律，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的 20%，就为“超高房价”，构成了违法行为，购房者可以向法院起诉；如果超过 50%则为“房价暴利”，触犯刑法 。从二战结束的1945年到2011年60多年的时间里， 德国的房地产价格仅上涨了53%，远低于其他商品的涨幅。

32、5）引导开发行为走资源节约型道路当前，我国城市化进程逐年加速、大量农村人口向城市转移， 这对城市建设用地提出了挑战。因此，我们必须立足国情，房地产开发建设要向新加坡、日本等这些土地资源并不丰富的国家借鉴。坚持紧凑开发，节约城市建设用地。要以开发中小户型为主，着力在保障基本居住需求上下功夫，坚决遏制住房的超大、超豪华建设。房型设计上，要合理确定户型面积，努力提高设计水平，在小空里面做大文章；内部设施配备上追求科学、人性、合理；外部配套上追求便利、完善、舒适。6）引导居民树立平和的住房理念在无力买房的情况下，租房并无不可。对于一些中低收入群体、刚参加工作的年青人、符合条件的农民工等，鼓励他们租住公房。等到他们有了经济实力，随时可以退租，去购买商品房。从政府的层面，应规范现有的房屋租赁市场，使承租人住得安心、放心、舒心，保障租房人的合法权益。本文作者:许美华 作者单位：江苏省统计局第 14 页 共 14 页