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1、上海青浦吾悦广场项目上海青浦吾悦广场项目 青浦吾悦广场青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万，总建面积约16万，其中自持商业约13万，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，于2014年12月底盛大开业。2 青浦吾悦广场3 项目区位项目位置：上海青浦区漕盈路、淀山湖大道交汇处项目用地南临淀山湖大道，北至盈浩路，东临漕穗北路，西至漕盈路周边G318、G50、S58
2、、G1501高速交通距青浦老城区核心直线距离约2公里；17号地铁全面规划，双地铁站交汇处，离新城站及漕盈路站步行约10分钟，属于地铁周边商业处于“一城两翼”黄金枢纽，坐拥传统商脉城中路，位于市政规划核心、咽喉要地 项目基本规划占地：约4.63万;总建：约16.19万，（其中地上约为9.26万， 地下约为6.93万）规划: 商业、金街商铺及商务酒店等产品8 项目基本规划“体验型商业主导的室内购物中心体验型商业主导的室内购物中心+室外购物步行街室外购物步行街”的商业组合的商业组合9 项目规划分析青浦区无大型商业综合体，无纯商业面积高于15万平米以上的大型城市综合体。青浦区核心商圈的商铺基本满铺经营
3、，好地段街铺稀缺，城市步行街商铺稀缺可售商铺面积仅约2.3万平米市场稀缺性市场稀缺性U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0 Shanghai10 项目规划分析“七得七得”规划规划看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住11 项目规划分析看得见：临盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕穗北路主干道，视野开阔，立面效果及亮化系统外观看得见：临盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕穗北路主干道，视野开阔，立面效果及亮化系统外观时尚昭示性好进得来：东南西北都紧邻主干道，进得来：东南西北都紧邻主干道，3个机动车
4、入口，个机动车入口，3个人行入口；从各方向、各主干道都可进入室个人行入口；从各方向、各主干道都可进入室外步行街及大商场停得下：机动车停得下：机动车1509个车位，车位充足个车位，车位充足逛得爽：商业分层业态规划清晰，各业态分布集中合理，内场标识清楚逛得爽：商业分层业态规划清晰，各业态分布集中合理，内场标识清楚流得动：各层都以连廊的形式连通大商业，直梯与滚梯相互配合，确保人流流动流得动：各层都以连廊的形式连通大商业，直梯与滚梯相互配合，确保人流流动切得好：产品分割以小面积为主；三楼赠送露台，附加值高切得好：产品分割以小面积为主；三楼赠送露台，附加值高撑得住：电梯、电力、中央空调等基础设备配置标准
5、高，支撑高人流量撑得住：电梯、电力、中央空调等基础设备配置标准高，支撑高人流量看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住项目市场定位 打造上海市青浦核心区新的商业地标打造上海市青浦核心区新的商业地标在青浦区引进最新的商业模式在青浦区引进最新的商业模式成为引领青浦区商业发展的先行者成为引领青浦区商业发展的先行者14 项目产品定位打造青浦超好吃、超好玩、超时尚的打造青浦超好吃、超好玩、超时尚的24小时不夜之城、小时不夜之城、一站式体验型商业中心一站式体验型商业中心15 项目产品定位超好吃的商业中心：超好吃的商业中心：大型主力餐饮商家
6、入驻，形成特色餐饮街超好玩的商业中心：超好玩的商业中心：大型影城、大型KTV、大型电玩城等娱乐体验型商家超时尚的商业中心：超时尚的商业中心：众多时尚经济的零售品牌，绚丽时尚的外立面等优势，更时尚更潮流24小时不夜商业中心：小时不夜商业中心：中心商业室外步行街全业态规划，可支持二十四小时全天营业一站式体验型商业中心：一站式体验型商业中心：“体验型商业主导的中心大商业+中心商业室外步行街”的商业规划支持一站式体验消费16 项目功能定位全面改变青浦商业与生活格局区域性商业中心区域性商业中心休闲体验休闲体验家庭娱乐家庭娱乐时尚潮流时尚潮流17 业态规划“3+3+3”32%餐饮+32%体验娱乐/零售+3
7、6%配套设施项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际品牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。20 业态规划大型购物中心：大型购物中心：含室内步行街、时尚名品、国际餐饮名店、知名连锁KTV、国际影城、大型国际连锁超市、以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理用房等共同构成室外精品步行商业街：室外精品步行商业街：商务酒店；商务酒店；主力商家：主力商家：家乐福、上影、小南国、优衣库21 业态规划首创首创“室外购物步行街式室外购物步行街式”体验方式，体验方式，
8、降低容积率，以休闲开放的逛街方式，降低容积率，以休闲开放的逛街方式，提高消费者体验的舒适度和新鲜感提高消费者体验的舒适度和新鲜感22 商业自持力度商业自持率高达商业自持率高达80%商业自持率高达80%，持有商业面积为13.31万平米，仅2.88万平米对外出售商业运营使用面积达8万平米；主力商家和国际品牌商家约50家以上，上述商家商业运营使用面积达5.6万平米，占招商面积的70%。灵活的租金模式灵活的租金模式：纯租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他23 8大品牌商家 著名世界500强零售巨头家乐福家乐福 青浦唯一一家五星级标准的大光明影院大光明影院 全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一的 苏
9、宁电器苏宁电器 “五心级”全国连锁娱乐公司铜锣湾视听歌城铜锣湾视听歌城 新加坡著名零售书店大众书局大众书局 面向12岁以下儿童和家人、日本永旺幻想集团旗下的室内儿童游乐园永旺幻想永旺幻想 全球最大的咖啡连锁店星巴克星巴克 儿童主题MALL孩子王孩子王2013年年9月，月，8大主力商家率先签约入驻大主力商家率先签约入驻24 其他品牌商家青浦第一个H&M、C&A时尚品牌店外婆家、小辉哥、赤坂亭 等截止截止2014年年7月月29日，招商已经完成日，招商已经完成95%25 项目盈利模式长短期有效结合长短期有效结合80%自持部分自持部分短期收益短期收益 （2年）年）长期收益长期收益租金收益租金收益流水倒
10、扣收益流水倒扣收益物业管理收益物业管理收益物业管理收益物业管理收益20%销售部分销售部分销售收益销售收益68常州武进吾悦广场项目解读1常州武进吾悦广场项目名称项目名称常州武进吾悦广场商业物业类型商业物业类型城市综合体总占地面积总占地面积18万商业建筑面积商业建筑面积17万总建筑面积总建筑面积80万项目开业时间项目开业时间2012年5月19日停车位停车位2000项目总投资额项目总投资额约50亿项目位置项目位置常州市武进区武宜路和人民路交汇处主力店主力店家乐福、橙天嘉禾影城、孩子王、菲尚糖果KTV、康美健身、城市英雄等项目基本情况项目基本情况区域人口经济情况表区域人口经济情况表常州市常州市武进区武
11、进区常州市常住人口520万，城镇居民全年可支配性收入3.4万元；中国城市综合实力50强；中国城市20强武进区常住人口186万，城镇居民人均可支配收入3.6万元；全国百强区第3名；最具投资潜力百强区第1名项目定位规划策略项目定位项目定位市场定位市场定位 一站式服务的综合SHOPPING MALL主题定位主题定位时尚生活新领地客群定位客群定位18-35岁年轻、白领一族类型定位类型定位Shopping Mall经营定位经营定位中档偏高消费形象定位形象定位年轻有朝气 时尚有内涵风格定位风格定位现代主义业态定位业态定位快时尚品牌集结、世界美食聚焦、全生活配套项目定位：一站式服务的综合项目定位：一站式服务
12、的综合Shopping MallShopping Mall项目各楼层业态分布L1L1层：以层：以“悦时尚悦时尚”为主题为主题，主要品牌有：H&M、ZARA、M&S、MUJI、UNIQLO、MANGO、ASOBIO、星巴克，必胜客。L2L2层：以层：以“悦青春悦青春”为主题为主题，主要品牌有：MUJI, vero moda, Basic huose,太平鸟，MIND BRIDGE ,Me&city、拉夏贝尔、One More、古木夕羊、Etam,。L3L3层：以层：以“悦潮流悦潮流”为主题为主题，主要品牌有：城市英雄、大众书局、大脑地图，Cag、Im david、Mind Bridge、Gxg。
13、 L4L4层：以层：以“悦美食悦美食”为主题为主题，主要品牌有：嘉禾影城，鼎旺、大渝川菜、豆捞坊、北疆饭店、德香苑、匠和风。 L5L5层：以层：以“悦生活悦生活”为主题为主题，主要品牌有：菲尚糖果KTV、康美健身、雅梵SPA、外婆家项目规划设计商场人字形内街商场人字形内街动线规划设计动线规划设计吾悦广场以人字形步行内街作为连接形式，以纵、横向的街道空间布置呼应，并将所有商业空间连为整体，形成环形交通流线，突出空间的流动性和连续性。项目立面图项目立面图商业建筑设计商业建筑设计常州武进吾悦广场设计上以三核心、在项目的北部、南部各设置一个广场，在中部有大型共享中庭，突出核心空间凝聚力；连通整个商业空
14、间。数个体验式采光中庭，专业的灯光照明，8-20米宽的景观大道、交通人流更顺畅，大型智能停车场、2400多个车位，80部电梯以及近百块大型广告展示位，大型LED屏可以为顾客营造一个舒适惬意的购物环境。项目业态分析整体业态配比整体业态配比吾悦广场包含是从购物、美食到娱乐、休闲的一站式购物体验中心。其餐饮占整个购物中心业态的26%，配套占41%、购物占33%，是全生活体验型的购物中心。各业态主要品牌各业态主要品牌类别类别代表商家代表商家购物CK、charles&keith 、Shoemarker、百家好、MINDBRIDGE、VERO MODA、ONLY、GXG、gxg、CAG、IMDAVID、L
15、EE、无印良品餐饮外婆家、海底捞、避风塘、必胜客、星巴克、吉野家、满记甜品、食之秘、鼎旺、大渝川菜配套大众书局、莫莉幻想、小高美发、小银星、天语雅阁、大脑地图案例借鉴总结 借鉴一：规划设计特色借鉴一：规划设计特色u内接系统：内接系统：具有连廊、扶梯、过街天桥等相结合的完整内街系统；u空间规划空间规划：规划的三个广场、一个中庭将形成今后人流的汇聚点及主要活动场地；u交通系统交通系统：步行道路、电梯、观光梯等立体交通系统，便于到达街区的每一个角落；u商铺划分商铺划分：铺位划分实现了街中店、店中街，使铺位价值最大化。 借鉴二：业态组合优势借鉴二：业态组合优势u提升体验型业态比重提升体验型业态比重：吾悦广场利用餐饮娱乐等体验型业态为突破口，提高消费者数量；u合理配置主力店：合理配置主力店：家乐福、橙天嘉禾影城、菲尚KTV、孩子王、上海康美健身等主力店合理地布局于项目各处，作为各层主题亮点，为周边零售、餐饮店带来人气。同时也是常州唯一一家集ZARA、M&S、MUJI、H&M、UNIQLO等最强快时尚阵容组合的购物中心；u科学布局科学布局 带动人流：带动人流：购物配套类集中于低层，特色配套商家高层布局，带动人流垂直流动；休闲娱乐业态以主力店的形式分布于高楼层，作为该层主题业态带动其他业态的消费；而零售业态集中于中低楼层，保持零售业态的延续性。内部规划设计结束结束
