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1、不动产进项税额不动产进项税额分期抵扣政策要点操作实务分期抵扣政策要点操作实务 uu第一部分第一部分第一部分第一部分 政策要点政策要点政策要点政策要点uu第二部分第二部分第二部分第二部分 操作实务操作实务操作实务操作实务uu第三部分第三部分第三部分第三部分 管理要求管理要求管理要求管理要求 主要内容主要内容第一部分第一部分 政策要点政策要点1 1、基本规定、基本规定不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法（总局（总局20162016年第年第1515号）号）-适用所有一般纳税人适用所有一般纳税人 一般纳税人一般纳税人20162016年年5 5月月1 1日后取得并在会计制度上按固
2、定资产日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及核算的不动产，以及20162016年年5 5月月1 1日后发生的不动产在建工程，进日后发生的不动产在建工程，进项税额应按照本办法有关规定分项税额应按照本办法有关规定分2 2年从销项税额中抵扣，第一年抵年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为扣比例为60%60%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为40%40%。政策要点政策要点 2、抵扣时间（2年实际上是13个月抵扣）60%40%取得扣税取得扣税凭证当期凭证当期取得扣税取得扣税凭证当月凭证当月的第的第1313个月个月政策要点政策要点3、2年抵扣的适用范围 2016年5月1日后取得并在会计制度上按
3、固定资产核算的不动产。取得不动产直接购买直接购买接受捐赠接受捐赠接受投资接受投资入股入股抵债抵债政策要点政策要点u2016年5月1日后发生的不动产在建工程。u操作提示：u用于新建等不动产的进项税额，60%在取得扣税凭证当期抵，40%在第13个月抵扣！u扣税凭证若分次取得，原则上按每张扣税凭证分两期进行抵扣！扩建扩建改建改建新建新建修缮修缮装饰装饰政策要点政策要点2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于以下用途的，适用2年抵扣规定：（1）新建不动产；（2）用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的。购进货物，指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑材料和给排水、采暖
4、、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。政策要点政策要点4、不适用2年抵扣的范围房地产开发房地产开发企业自行开企业自行开发房地产项目发房地产项目融资租入融资租入的不动产的不动产施工现场修建施工现场修建的临时建筑物的临时建筑物、构筑物、构筑物不属于房不属于房地产企业地产企业固定资产固定资产以租金方式以租金方式分期抵扣分期抵扣一次性抵扣一次性抵扣政策要点政策要点未抵扣完的进项税额如何处理？（1）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。（2）纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣
5、进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。政策要点政策要点5、特殊处理已抵扣的进项税如何处理？（1）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣 （2）不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。政策要点政策要点不动产改变用途如何处理？（1）不动产在建工程发生非正常损失的，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算
6、不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率比较不得抵扣的进项税额与该不动产已抵扣的进项税额大小，从进项税额或待抵扣进项税额中扣减。政策要点政策要点（2）按规定不得抵扣进项税额的不动产，改变用途，用于允许抵扣项目的，按下列公式计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 应取得2016年5月1日后开具的合法有效的扣税凭证。 按本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月抵扣。政策要点政策要点第二部分第二部分 操作实务操作实务例1：某某增增值
7、值税税一一般般纳纳税税人人2017年年3月月1日日购购进进厂厂房房价价税税合合计计1100万万元元，取取得得专用发票。专用发票。2017年应抵扣的不动产具体如下：年应抵扣的不动产具体如下：增值税纳税申报表附列资料（五）增值税纳税申报表附列资料（五）20172017年年3 3月月纳税人名称：纳税人名称：( (公章公章) )金额单位：元至角分金额单位：元至角分期初待抵扣不期初待抵扣不动产进项动产进项税额税额本期不动产进本期不动产进项税额增项税额增加额加额本期可抵扣不本期可抵扣不动产进项动产进项税额税额本期转入的待本期转入的待抵扣不动抵扣不动产进项税产进项税额额本期转出的待本期转出的待抵扣不动抵扣不
8、动产进项税产进项税额额期末待抵扣不期末待抵扣不动产进项动产进项税额税额1 12 231+2+431+2+44 451+451+46=1+2-3+4-56=1+2-3+4-50 0100000010000006000006000000 00 040000040000020182018年年4 4月月纳税人名称：纳税人名称：( (公章公章) )金额单位：元至角分金额单位：元至角分期初待抵扣不期初待抵扣不动产进项动产进项税额税额本期不动产进本期不动产进项税额增项税额增加额加额本期可抵扣不本期可抵扣不动产进项动产进项税额税额本期转入的待本期转入的待抵扣不动抵扣不动产进项税产进项税额额本期转出的待本期转出的待抵扣不动抵扣不动产进项税产进项税额额期末待抵扣不期末待抵扣不动产进项动产进项税额税额1 12 231+2+431+2+44 451+451+46=1+2-3+4-56=1+2-3+4-5 400000 4000000 04000004000000 00 00 0操作实务操作实务第三部分第三部分 管理要求管理要求三、管理要求分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报纳税申报表附列资料（附表五）。应建立不动产和不动产在建工程台账，分（项目）别记录并归集成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于不得抵扣进项税额的不动产和不动产在建工程，也应在台账中记录。管理要求管理要求谢谢 谢！谢！
