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1、如何在现行市场下实现住宅产品的创新如何在现行市场下实现住宅产品的创新中建国际设计顾问有限公司中建国际设计顾问有限公司CCDI中国成立中国成立5050余年以来，余年以来， 住宅设计住宅设计经历了一系列的经历了一系列的重大变革：重大变革：改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高八五住宅标准九五住宅标准多元化市场模式建筑师的责任建筑师的责任房地产市场面临严峻考验住宅设计创新日益重要住宅设计创新日益重要和困难和困难创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程学习苏联工业样板住宅设计市场的需求设计市场的需求如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。如何在现行的市场下实行住
2、宅产品的创新是建筑师的责任。住宅产品创新的缘起住宅产品创新的缘起 满足人们日益增长的的多元化生活需求满足人们日益增长的的多元化生活需求 住宅创新住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。制定制定CCDICCDI行业内的创新标准行业内的创新标准创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程住宅产品创新的目的住宅产品创新的目的住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在我们公司企业价值点所在：一流企业制造标
3、准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。一一改善型创新：改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新特点特点：属于局部创新形式形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改例如例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程住宅产品创新的形式住宅产品创新的形式目前市场目前市场关于住宅产品的创新创新的三种三种形态 案例：金地马驹桥，案例：金地马驹桥，一、二一、二层层联排，三层联排，三层平层，四、五层叠拼平层，四、五层叠拼的组合产品的组合产品二二组合型创新组合型创新 基于某些条
4、件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一层平面图（一梯一层平面图（一梯4 4户）户）联排联排二层平面图（一梯二层平面图（一梯4 4户）户） 联排联排四层平面图（一梯四层平面图（一梯3 3户）户） 叠拼叠拼三层平面图（一梯三层平面图（一梯2 2户）户）- -平层平层五层平面图（一梯五层平面图（一梯3 3户）户） 叠拼叠拼住宅产品创新的形式住宅产品创新的形式创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼案例：北京的香缇漫步案例：北京的香缇漫步三三移植性创新移植性创新特点：特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型
5、上，使其具备高端产品某些特色的创新特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅住宅产品创新的形式住宅产品创新的形式创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程项目决策：项目决策：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求项目决策产品研发产品实施住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程住宅产品创新住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个
6、阶段：n住宅产品卖给什么样的客户 n客户的生活需求n客户的追求和爱好n客户的生活状态n家庭构成、心态p总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现有的条件下进行创新有的条件下进行创新创新阶段需要关注的问题创新阶段需要关注的问题把握客户价值要素把握客户价值要素住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新2.1 2.1 概念设计要点概念设计要点 首先首先, ,了解项目定位，研究客户需求， 其次其次, ,要了解当地的规范资料（政策法规
7、），什么能够增送，什么要计算面积等等地方法规案例案例 苏州亿城苏州亿城在苏州1.两层阳台叠加不计容积率2.上下层阳台投影叠加距离1米，不计入容积率住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考案例案例 福州福州14#14#地地在福州，阳台进深1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1
8、.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考再次，再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出行状况、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的特点p总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条件，充分利用，达到价值的最大化件，充分利用，达到价值的最大化2.2 2.2 项目的规模分类项目的规模分类根据项目的要求：可分为根据项目的要求：可分为n大盘 中盘 小盘大盘分中等地块高容积率（中等地块高容积率（1.81.8以上）以上）和大地大地块低
9、容积率块低容积率两种，中盘亦同。n万平米以上、 万平米 、万平米、万平米、万平米左右按照面积：按照面积：可分为可分为住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考案例：天津金地格林世界案例：天津金地格林世界2.3.1 2.3.1 规划概念规划概念对于大盘：对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产品包围高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生关系，而高端的产品能够自成体系
10、强调了秩序与有机的生成 生动活泼又有强烈的阵列感创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程2.2.3 3 不同项目规模下概念设计的特点不同项目规模下概念设计的特点案例：福州橘园案例：福州橘园不是良好的景观一定给高端的产品，如产品中有80米左右的高层，则高层一定要远离景观，把空间让给高端，因为高层足够高。而如果产品差异不大，就要考虑有最多的户数观景，以拉近不同产品的差距。创新缘起创新缘
11、起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程对于小盘：对于小盘：因为面积小，注重强烈的重复感，以造成规模加大的印象对于中等高容积率的盘：对于中等高容积率的盘：考虑地块间的有机联系，在秩序中采用扭曲和错动的手法打破规则感创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不
12、同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程案例：案例：昆山汉城国昆山汉城国际际2.3.2 2.3.2 景观概念景观概念对于地形和外部资源要巧妙运用，外部资源差就要注重自身内部景观的营造，小空间做大和大空间做碎的常用手法，注重产品与周边环境的区别，人为造台地和微坡是目前比较常用的方式案例：北京金地国际中心案例：北京金地国际中心( (人造微坡人造微坡) )创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的
13、思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程2.42.4不同项目自然资源概念设计不同项目自然资源概念设计案例案例：深圳棕榈泉别墅（山景）：深圳棕榈泉别墅（山景）创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程有水景的要尽量能够利用水景，最大化的观景，有山景的则考虑如何在户型上达到效果创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：深圳天琴湾海岸公馆案例：深圳天琴湾海岸公馆
14、2.52.5概念设计的标准化思考概念设计的标准化思考创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程2.5.1.概念设计的标准化不是产品完全相同或者产品组合完全相同的意思。标准化的概念是指居住小区的设计从规划的类型到产品的模式能够采用雷同或者相近的方式解决近似的问题，这个是我们赞同的概念设计标准化。2.5.2.产品设计的标准化是指我们希望在具体产品付诸实施时，既要满足开发商对不同层次产品的
15、理性需求；同时希望通过实施产品相对标准化的设计模式为开发商达到既能保证产品品质，又能节约成本的目的。下面为我们在住宅产品方案阶段所善用的一些具体的标准化手法： 套内 90120的户型，室内走道净宽控制在1.1米， 套内120160的户型，室内走道净宽控制为1.2米， 套内160以上的户型，室内走道净宽控制为1.3米； 住宅入户门均采用1.2米的标准化模式； 凸窗尽量采用凸出净宽600mm的标准模式； 住宅采用800kg的电梯，SOHO和高层公寓产品则采用1000kg电梯；入户门厅的设计标准为 89 平方米，不含走廊； 立面设计在保证有良好的视觉效果的同时，尽量采用尺寸相同的开窗和室内空间效果。
16、从以上的标准化方式，我们既避免产品多元化而造成的不必要的浪费，又实现了产品品质逐级提高和舒适化的目的。2.52.5概念设计的标准化思考概念设计的标准化思考创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程3.1 3.1 规划中各物业形态在布局中的价值特点规划中各物业形态在布局中的价值特点对于多层：对于多层：价值点更在于近人尺度的营造对于高层：对于高层：更看重的是避免给人以压迫感和避免给人以高
17、层社区的印象，尽量布置在内部，在城市尺度上形成远景案例：苏州亿城项目案例：苏州亿城项目 高层布置在内部，在城市尺度上形成远景创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新 相同的产品一定要在布局中相同，以避免给人以差异感，难以选择3.2.1 3.2.1 小户型研究与创新小户型研究与创新创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶
18、段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新3.23.2户型创新户型创新空间的合理利用，收纳空间的合理布置，如何在小面如何在小面积中能够给与它更多的附加值是设计的难点积中能够给与它更多的附加值是设计的难点。 这个议题也是目前处于观望状态下房地产市场一个特别关注的问题，我们将在下面的小户型平面研究中具体探讨。3.2.2 3.2.2 大户型创新大户型创新n主人套房、豪华卫生间、化妆间、 更衣室、三厅的具体布置n中西橱的利用n迎宾门庭、豪华客卧、佣人房的设计n洗衣间、花园入户、超大阳台露台、主人和保姆分开入户、270度观景效
19、果、高空间的选择创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新大户型看重的是对生活方式的提供，强调生活品味。对生活方式的提供，强调生活品味。能够具备更多的生活特色，提供一种良好的生活方式才是关键。必备因素包含了：豪华主人豪华主人套房套房主人与佣人主人与佣人分开入户分开入户豪华客卧创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创
20、新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新案例：案例：北京保利冷泉项目北京保利冷泉项目相对小户型，大户型更注重的是空间展示效果。3.2.2.1 3.2.2.1 确定产品定位确定产品定位不同的产品定位不同的设计方式，优质的的设计、住宅的创新的前提就是要有明确的产品定位创新移植就是把上一层的产品移植到下一层中把上一层的产品移植到下一层中。这里的下一层不简单是物业类型的差别，例如别墅的设计手法不仅仅是要移植到townhouse中，高层一样可以移植，这里的下一层主要是价格的差异下一层主要是价格的差异。同样，低端产品要有高段产品的要
21、素才叫创新。3.2.2.2 3.2.2.2 确定移植类型和形式确定移植类型和形式创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：北京案例：北京龙湖龙湖香缇漫步香缇漫步联排之间在平面上分开1.5m的间距，从而使其获得独栋别墅的特质。间距1.5m 在高层公寓中加入了中庭空间和空中花园，从而把别墅的概念引入到高层中创新缘起创新缘起创新目的创新
22、目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：北京案例：北京昆仑公寓昆仑公寓3.3.13.3.1传统文脉类：传统文脉类：将中国的古典元素加以提炼引入到立面中九间堂九间堂立面中引入白墙、密栅栏、竹影荷池等中国传统元素创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新3.23.2立面创新立面创新 吸取了诸多中国传统民居的建筑特色，融中国传统建筑特色和意境为一体 万科第五园万科第五园创新缘起创新缘起创新目的创新目的创
23、新形式创新形式创新流程创新流程3.3.2 3.3.2 地域文化类地域文化类案例：亿城苏州项目案例：亿城苏州项目 吸取了江南镂空的格子窗造型元素 创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新把地域中某个特征引入到立面中，或是一个物品，一个符号，甚至相同建筑产品加以提炼和改良万科红郡是英伦Tudor风格的上海老洋房式别墅，采用了英国斜坡屋顶、整齐的青瓦、厚重的石材贴面等造型元素创新缘起创新缘起创新目的创新
24、目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：案例：万科红郡万科红郡创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：案例：水晶城水晶城3.3.3 3.3.3 风情类风情类案例：万科兰乔圣菲案例：万科兰乔圣菲( (西班牙风格西班牙风格) )创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新目前比较流行的是采用新古典主义的手法或者折中主义手法，把欧陆风情加以提炼改良较为常见，从以前的欧陆风到现
25、在的西班牙风情，具体方式也从以前的采用符号到现在找到一种风格完全移植。新古典主义的手法，展现了欧式风情创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例：案例：广州保利林海山庄广州保利林海山庄展现法式古典的雍容华贵，庄重大气。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程案例案例：北京保利冷泉北京保利冷泉案例：天津空案例：天津空港服务式公寓港服务式公寓3.3.4 3.3.4 组合创新组合创新创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新
26、的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新把现代主义手法加以改良，在局部采用相同或差异元素加入立面中，公建化的立面就是一个典型。3.4.13.4.1部品定义部品定义3.4.2 3.4.2 部品设计创新部品设计创新n材料n设备n构件其中构件部分包含在建筑设计中，在方案开始阶段即要开始部品设计。而材料和设备应提前开展，以减少后期变更量，控制成本。在项目各阶段前即开始主材的材料调研、材料清单的编制。否则在设计后期将出现对接不上的情况，设计公司应在各个阶段积极配合甲方完成部品的设计。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念
27、设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程规划中各物业形态在布局中的价值特点户型创新立面创新部品系列与创新3.23.2部品系列与创新部品系列与创新建筑部品包括以下三部分：5.1 5.1 厨房尺度及功能细节研究厨房尺度及功能细节研究n厨房须表明橱柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程厨房尺度及功能细节研究道路装置及说明厨房细
28、节设计厨房细节设计独立厨房。玻璃隔断实现视线的贯通。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程厨房细节设计厨房细节设计半开放式厨房。平时可完全打开。烹饪时用玻璃拉门封闭。折叠桌平时可以作为吧台。打开后解决临时多人用餐问题，或作为工作台使用。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程厨房细节设计厨房细节设计n卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产
29、品创新的流程厨房尺度及功能细节研究道路装置及说明卫生间干区模块卫生间湿区模块拆分卫生间盥洗功能，形成干湿二类模块。提高单个卫生间使用效率。干区包括洗面池洗衣机。湿区包括马桶淋浴。卫生间细节设计卫生间细节设计较为独立的卫生间区域。连接家政阳台。加宽公共走廊实现干湿分区。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程卫生间细节设计卫生间细节设计5.2 5.2 道路装置及说明道路装置及说明n总图方案应落实在提供给施工图设计单位及景观公司的条件图内。n总图装置包括人行系统、车行系统、过街装置、行道树、停车、组团出入口设计n总图装置方案应充分考虑人性化的需求，尤其注意盲道、无障碍设计、健身场所位置的选择以及生命系统中紧急避灾区域等容易被忽略的方面。而这一部分通常是政府审查的重点，更是设计中体现人性化的至要所在。创新缘起创新缘起创新目的创新目的创新形式创新形式创新流程创新流程1.把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品研发阶段的创新4.其它创新住宅产品创新的流程住宅产品创新的流程厨房尺度及功能细节研究道路装置及说明Thats All Thanks For Your Attention
