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1、昌建东外滩项目可行性研究报告精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 14 页目录第一部分宗地评价3 一、宗地基本情况3 二、区域板块分析3 三、环境评价 4 四、交通条件 4 五、市政规划 5 第二部分区域市场分析7 一、周边楼盘状况7 二、价格及客户群体分析8 第三部分工程 SWOT分析 9 一、地块 SWOT分析 9 二、工程分析总结10 第四部分工程投资测算及价格敏感性分析11 一、工程经济技术指标11 二、工程投资测算表12 三、土地价格敏感性分析（160.5亩）13 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩）13精选学习资
2、料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 14 页第一部分宗地评价一、宗地基本情况目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地 160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅 1 公里。目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2 年内会动工，届时将与本工程以及广鑫帝景城形成竞争态势。
3、二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 14 页缺，甚至即将绝版。按照城
4、市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5 月份完工。未来 2 年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本工程产生积极影响。三、环境评价宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）周边医院：漯河市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴
5、幼园、许慎幼儿园、漯河小学商业：三明超市四、交通条件目前宗地周边已有18、28、36、39 路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。18 路罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中- 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河陈乡政府 - 开源精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 14 页集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市
6、场 - 107国道28 路朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28 路总站36 路北站 (北环路口 ) - 金山区管委会
7、- 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 黄山路口泰山路口 - 总站(北环路口 )39 路董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 - 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩小区 - 万祥街 - 万顺街 - 204 仓库 -
8、 市烟厂 - 中汇广场 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 国美电器 - 人民路口 - 民主路 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环二高宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需 5 分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。五、市政规划漯河新区：金山路以东147平方
9、公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。根据漯河市 2009-2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 14 页将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域 CBD 行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食
10、品研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲工程的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。目前区域内有双汇国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫帝景城等楼盘，未来2 年内周边将有 4 个新增工程，包括本工程、生态水城、临近本工程舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，尤其是生态水城工
11、程的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区域形象，对本工程产生积极影响。宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 14 页观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最
12、终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙滩浴场南北长约700M、东西宽 70M，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐工程。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为3.2万平方 M，其中设置有小凉亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩浴场的季节变换之美。第二部分区域市场分析一、周边楼盘状况工程位置户型均价广鑫帝景城黄河路与金山路交汇处西
13、南角97 两室109-135三室7 月开盘预计 3800元/湾畔 19号黄河路与金山路交汇处东南角97.5两室125三室5 月开盘预计 3500元/0395倾城金山路与黄河路交叉口向北 100M 路西92 两室现房 3500元/国际花园金山路与黄河路交叉口向北 200M 路东140以上大户型现房 4000元/康桥水岸黄河路桥东 20M 91 两室110三室5 月中旬开盘预计 3200元/宗地周边目前在售楼盘有5 个，其中广鑫帝景城以及河东岸精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 14 页的康桥水岸为新开发工程，尚未开盘，将有3-
14、5年的开发周期，与本工程产生一定的竞争格局。双汇国际花园为公司在04年开发的高档社区工程，虽然工程总体体量不大，但却销售却从05年一直延续到现在，将近7 年的销售时间。分析该工程滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未动工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；5、工程没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但
15、区域交通便利，环境优美，居住品质较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。目前区域内房价主要集中在3000-3500元/，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在3000-精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 14 页4000元/的关口，需要一个品质较高的工程突破4000元/的瓶颈，来带动漯河整体房价上4000元/。按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计到明年下半年，本工程开盘阶段，区域房价将达到4000元/以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济
16、基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。目前漯河新区通过圈地提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本工程可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。第三部分工程 SWOT 分析一、地块 SWOT 分析1、优势A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通方便，自然生态景观好。2、劣势A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；精选学习资料 - -
17、 - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 14 页B、周边有很多竞争楼盘，不利于做工程品牌和后期无业管理。3、机会A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产的快速发展；B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。4、威胁A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本工程产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。5、综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业手段对地段价
18、值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升工程的产品价值，树立可信、适宜居住的工程品牌形象，以吸引客户群。二、工程分析总结根据上述SWTO 分析，工程可以以自身规模及景观绿化带为基本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立工程市场地位。本工程在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 14 页个卖点：区域性商业中心。由于工程所在区域为生态居住示范区，目前区域内尚无配套商业，对于本工程来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区
19、域内的高端客户群体，建议开发5-7 万的大型商业中心，配合市政府规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升工程住宅的投资价值。因此，本工程利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分工程投资测算及价格敏感性分析一、工程经济技术指标工程经济技术指标工程面积（）指标说明总占地面积107007 160.5 亩总建筑面积454500 包含地下 8 万地上总建筑面积
20、374500 地下总建筑面积80000 工程每 200 规划 0.5个停车位，共约 1875个可售面积382500 地下 4 万1 商业80500 持有商业 3 万精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 14 页2 酒店小户型45000 3 住宅217000 4 地下停车场40000 持有面积72000 幼儿园2000 地下停车场80000 容积率3.5 二、工程投资测算表序号工程名称合计( 万元) 单价（元/ ）备注一土地征用及拆迁费用50798 1356 300 万/ 亩二前期工程费用7302 195 元/ 三基础设施建设
21、费用4195 112 元/ 四建筑安装工程费用70555 1884 五公共配套设施建设费用11984 320 包含地下 8 万六开发间接费5085 133 销售总额 2% 七管理费用3813 100 销售总额 1.5% 九销售费用6356 166 销售总额 2.5% 十开发期税费22882 598 销售总额 9% 十一财务费用6356 166 销售总额 2.5%十二工程总投资189326 5030 十三销售收商业104650 13000 80500酒店与 SOHO 24750 5500 45000精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12
22、 页，共 14 页入住宅112840 5200 217000地下停车场12000 3000 40000总额254240 6647 十四利润总额64914 1617 十五销售利润率25.5% 三、土地价格敏感性分析（160.5 亩）土地价格（万元）土地总价（万元）单方地价（元/）总投资（万元）总利润（万元）销售利润率（% ）含持有43000万元工程总收益率（% ）280 47412 1266 185022 6396825.7106968 43.0 290 49105 1311 186715 6227525.0105275 42.3 300 50798 1356 188408 6058224.31
23、03582 41.6 310 52491 1401 190101 5888923.6101889 40.9 3205418414461917945719622.910019640.2330 55877 1491 193487 5550322.298503 39.5 340 57570 1536 195180 5381021.596810 38.8 350 59263 1581 196873 5211720.895117 38.2 360 60956 1626 198566 5042420.193424 37.5 370 62649 1671 200259 4873119.491731 36.8
24、 380 64342 1716 201952 4703818.790038 36.1 390 66035 1761 203645 4534518.088345 35.4 400 67728 1806 205338 4365217.386652 34.7 四、商铺价格敏感性分析（300 万/ 亩）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 14 页商铺售价（元）总投资（万元）总收入（万元）总利润（万元）销售利润率（% ）含持有43000万元工程总收益率（% ）9000 185589 232890 4730120.390301 38.
25、8 10000 187003 240940 5393722.396937 40.2 110001884082489906058224.310358241.612000 189814 257040 6722626.2110226 42.7 13000 191224 265090 7386627.9116866 44.0 14000 192629 273140 8050529.5123505 45.2 15000 194034 281190 8714430.1130144 46.3 16000 195439 289240 9378332.4136783 47.3 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 14 页
