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1、我国 房地产业发展与宏观调控分析摘要我国房地产行业近年来得到了空前的发展。08 年 4 万亿投资之后，房地产成为拉动GDP 增长的中流砥柱，房价暴涨。大部分普通百姓买不起房、租房成本高，投机风潮兴盛，土地财政越来越依靠房价，房地产信贷风险等等形成巨大隐患，房地产泡沫一旦破灭，将危及经济安全和社会稳定。本文通过研究房地产行业的调控问题，希望得出房地产行业保持长期平稳和健康发展，政企良性互动的新模式。关键字房地产泡沫调控前言（一） 选题背景和意义改革开放以来，住房制度发生了很大变化，福利分房取消，土地产权、住房商品化等市场化概念开始获得国人认可，房地产市场开始起步和发展。1993 年国家进行房地产
2、调控， 海南房地产泡沫破裂， 引起了深刻反响。 现今房地产业已成为我国的支柱产业， 对社会有着深远的影响， 土地出让金已成为地方政府财政的重要来源财。房地产是人们不可或缺的消费品，是家的载体。当前“新四化”稳步进行， 大量的农村劳动力流入城市，住房需求巨大， 房地产仍然将发挥重要作用，市场空间巨大，前景一片光明。但由于机制体制不健全，市场出现失灵，房地产业盲目畸形发展。2008 年美国次贷危机，中国经济也受到冲击，房价曾一度小蝶，但在之后政府一系列刺激计划出台后特别是4 万亿投资后，在积极性财政政策和宽松货币政策的大环境下，房价一如既往的上涨，屡次创出新高。发育不良、 利润率太高使得房地产业聚
3、集了全国众多资金，包括国有银行房地产信贷、居民房贷、信托、炒房团等等各路资金。房地产也就聚集了巨大风险，牵一发而动全身。价格太高严重背离了普通居民的收入，与其购买力相差悬殊。同时社会保障体系还不健全，保障房建设满足不了庞大的需求者。房地产泡沫的说法在社会上兴起。政府先后出台“国十条”“国八条” “国五条”，但效果不佳。关于房地产行业的问题引发全民大讨论，众说纷纭，莫衷一是。研究房地产行业发展及其调控问题，就是为了探讨房地产行业本身良性发展的规律，以及政府等相关各方在这过程中应该扮演的角色，使得“天下寒食俱欢颜”。二内容梗概本文参考了过往中外研究房地产的论文，结合当前我国实际提出了未来房地产业的
4、发展方向。主要描述了房地产业的现状、主要特征、危害， 剖析了形成原因及中美房地产发展比照， 讨论了房地产调控政策的不足，提出了当前房企和政府应该采取的战略战术，希望对解决当前房地产困局有所帮助。文献综述一国外文献综述查尔斯 P 金德尔伯格 (CHARLES P KINDLEBERGER)在 1987 年为新帕尔格雷夫经济学大辞典撰写的“ 泡沫 ” 词条中写道：“ 泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者 这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其精选学习资料 - - - - -
5、- - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 8 页盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。 ”二战过后，房地产理论也得到了巨大的发展。如被称为“城市学派”阿隆索的居住区位模式，重点论述了城乡发展策略，城市规划，土地利用，房产供需均衡发展的理论。地理学派研究在不同地理环境下，城市形成发展、 组合分布和空间结构变化规律的科学，包括城市化研究、区域城市体系研究、城市分类研究、城市内部空间组织研究、城市问题研究等。社会学派则主要从人的角度研究房地产与社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会流动、社会心理的相互关系。重视人的
6、住房福利，对居住环境，种族住房等方面都有涉及。社会在变， 房地产也应随之而变。描述了城镇化，都市化等社会想象，将社会学引入房地产行业发展中。 行为学派则专注于人的行为，人的行为是由动机引起的，而动机则是由需要引起的， 当人的某种需要没有得到满足时，这就产生了行为的激励，也就是动机，从而表现出一定的行为出来。房地产发展与人的行为密切相关，如政府的规划、房地产商的决策、建筑商的承建、消费者的购房心理。二国内文献综述国内住房改革后，房地产理论界也出现了多种论点。早期主要是住房商品化、土地产权的看法， 之后开始延伸到房地产泡沫领域。海南房地产泡沫后，国内也开始了有关泡沫的防范研究。 2003 年师海波
7、开始总结房地产泡沫的特征，其在新华社发表的“海口房地产 “泡沫“没有再次泛起”提到“泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。黄征学主张非泡沫论，认为房地产价格持续上涨,房地产空置率比较高,房地产投资增幅大这些只是外表特征,并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进行测度 ,并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理,我国房地产市场并没有出现泡沫。王小广 2003 年其主写的我国第一份跟踪式行业景气报
8、告中国行业景气分析报告警告说,中国 “ 真正的房地泡沫” 已经出现，产生了相当大的反响，并提出三项重要政策建议，如着力控制房地产过热来调控投资过热；中部崛起战略； “双稳健” 政策; 在城市发展上主张以“节约土地、节约投资、节约交通流”为主要原则规划发展，大力发展紧凑型城市。随着房地产的迅速发展， 投资热潮兴起， 房价攀升， 关于房地产行业调控的问题开始频繁出现。肖元真、屠平、蔡骏煌在镇江社会科学的文章世界各国房产调控的做法与启示详细介绍了日本、美国、俄罗斯、新加坡等国在房地产发展过中，政府采用的财政，货币政策，具体的金融、税收、行政、法律法规、相关制度。2008 肖维东以温州房地产发展状况为
9、样本，结合日本 90 年代房地产泡沫的历史教训，认为投资过热，大量资金进入房地产市场，不断推高房价， 其中来源于银行信贷的部分占了相当比例，可能会引发潜在的流动性风险，政策和法律风险， 投机者破产风险， 购房者丧失偿贷能力风险。银行实际上承担了其中的大部分风险，应引起警惕。迟美华2009 年提出了我国商业银行房地产金融业务的风险及其防范，提醒商业银行应该重视不断激增的房地产信贷的巨大风险，居安思危，提前防范。党国英认为房地产业的规划与管理需要思路大调整华夏时报 2009 年。房地产业也不是服装加工业 ,不是食品作坊 ,其公共性要强于国民经济中的大多数产业。政府出于公共利益对房地精选学习资料 -
10、 - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 8 页产业适当干预 ,不仅不会阻碍市场的调节作用,反而会让市场机制发挥作用。2010 年董昕高校社科动态中发表了房地产投资理论研究综述系统整理近些年来的房地产投资理论,将其主要研究成果划分为三个方面,即房地产投资与宏观经济的关系研究、房地产投融资方式探讨以及房地产投资的项目管理方法等三个方面,分别加以论述,以期发挥其理论与实践意义。潘超文在城市建设理论研究 2012 年第 23 期文章中 对我国房地产市场调控政策的再探讨回忆了 2010-2011 年房地产调控政策“国十条”、 “国八条” 实施前后房地产购
11、房者心理、地方政府态度、楼盘成交量、土地出让金、全国70 个大中小城市房价变动情况，详解了其中的来龙去脉，发出了制度改革，市场化的呼声。十八届三中全会公报，指出，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系、 宏观调控体系、开放型经济体系，加快转变经济发展方式，加快建设创新型国家，推动经济更有效率、更加公平、 更可持续发展； 让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民等等观点。一、 房地产业发展与房价泡沫（一）十几年来我国房地产业发展概况3.城镇化水平2011 年 49% 1.1978 年改革开放后，我国房地产业
12、逐步兴起，1998 年国家停止福利分房，实行住房货币化后，房地产业开始作为一个独立的产业真正发展起来。上世纪 90 年代，在国家积极的财政政策刺激下，经济快速发展，投资繁荣，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇化的不断推进，人民生活水平提高，天量农村人口流入城市，需求不断增长，房地产业得到难得的发展机遇，近20 年的发展取得了令人瞩目的成果。全国人均住房截止至2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9 平方米、 37.1 平方米，分别比2007年增加 2.8 平方米和5.5 平方米。住宅成套率到达96.07%，房地产已上升为支柱产业的地位，对国家经济增长有着深远的影响。2013 年工商登
13、记涉及房地产开发的企业已超10 万家，国家统计局数据显示，2013 年 1-11月份，全国房地产开发投资77412 亿元，同比增长19.5%，增速比1-10 月份提高0.3 个百分点。其中，住宅投资53112 亿元，增长19.1%，增速提高0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。预计全年全社会固定投资规模超35 万亿元，房地产约占四分之一强。房地产开发企业土地购置面积31658 万平方米，土地成交价款8134 亿元， 房地产开发企业房屋施工 面积 736465 万平方米，同比增长%,。2013 年全年地方财政收入约为6.9 万亿元，其中土地收入占比在50% 左右。我国已经形成一些
14、有规模的房地产开发商。我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，使一批投机取巧、管理不标准、 借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。我国房地产企业在规模、品牌、技术、研发、管理上已经具有很大的发展。2013 年预计全国房地产开发投资84412 亿元，同比增长19.5% ，国家统计局公布的2013 年 1-8 月份的全国房地产投资和销售情况月报。月报显示，今年前8 月的全国
15、房地产开发投资额到达52120 亿元，一举超越了 2010 年全年的 48267 亿元。这也是继前6 月房地产开发投资额超越2009 年全年之后，相关数据年内的第二次大跨越。与此同时，房企融资规模也呈现爆发式增长。房地产信贷已被视为重点监控目标，引起了广泛关注。 2013 年 1 月-11 月，上市房企前40 强披露的融资总额约为2080 亿元，同比增长85.7% 。值得注意的是， 40 家上市房企的海外债券融资额达1238 亿元，与 2012 年同期相比， 骤增 153.1% 。 ，2013年房地产集合信托成立规模占据较大优势，成立规模达3088.65 亿元，占比达40% 。截至 11 月，
16、房企海外融资总额 (包括贷款 )累计已突破529.1 亿美元，约3228 亿元人民币，同比2012 年翻了 5 倍。其中房企的票据跟债券融资就到达了367.5 亿美元，合计人民币2241 亿元。反映房地产行业活动的房地产开发景气指数也一直高位运行。首先，房地产行业发展规模和增长速度存在显著的地区差异。主要表达在不管是住房施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，需求旺盛，技术较先进、人才储备丰富、房地产市场发展历史较悠久所致，。中部地区的增长速度 ( 销售额除外 ) 基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争
17、激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化， 尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标( 销售额除外 ) 的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加， ，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。其次，城乡居民居住水平存在地区差异。在中国城镇化快速推进的情况下，人均建筑面积仍在增长， 反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而
18、有差异。近年来农村地区兴建了大批房子多为居住使用，但在规模，技术水平，设计上，质量上跟城市还有不小的距离。伴随着房地产市场的发展，房价逐步上扬。1987-2012 年份商品房销售额商品房销售面积平均单价当年房价涨幅定基房价指数亿元万元 /%1987 年为 1001987 110.1 2697.2 408 0.0 100.0 1992 426.6 4288.9 995 26.5 243.9 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页1997 1799.5 9010.2 1997 10.6 489.5 2002 6032.3 2
19、6808.3 2250 3.7 551.5 2007 29889.1 77355.0 3864 14.8 947.0 2012 64456.0 111304.0 5791 7.7 1419.4 年这 25 年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19 倍，平均每年上涨55% 。房价已成为普通大众关系切身利益的重大话题。房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，是拉动经济增长的重要支点。住房也与大众的日常生活息息相关，吃、住、休息都要在这狭小的空间内完成，房价，房租时时刻刻牵动着普通民众的心，安居才能乐业 。中国古代就有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜， 风雨不动安如山”的美好愿望
20、，可见其老百姓的重要性。房地产同时具有双重属性，消费属性和投资属性。房产作为 消费品可以用来满足人们物质和文化生活需要的社会产品。 通货膨胀预期、流动性过剩、投资渠道缺乏、城市化速度加快、土地稀缺性等等内生和外生的因素 , 已经赋予了房地产作为投资商品的所有必备条件。近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用， 另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。由于市场缺陷及行政因素，当前房地产行业的畸形发展。1.我国房地产企业缺乏自主性和独创性的创新，只是单纯的复制或制造，技术创新投入大、风险高
21、，一定程度上制约了企业增加创新投入。另外市场定位不清，没有很明确的细分市场，规模小自有资金少，只是简单的重复买地-盖房 -销售的流程，在研发投入不足和补助尊重知识产权保护的情况下，企业产品单一，易模仿，后劲不足，管理粗放，难以持续长久健康的发展。2.在城镇化加速的的大环境下，政府收取高额土地出让金，开发商在暴利诱惑下，不断跑马圈地，制造出大量地王、天价房。3.人为的价格垄断或囤积居奇。甚至还会因为信息不对称等情况而出现情节恶劣的价格欺诈以及哄抬物价等违反国家法律的行为。4.金融信贷资本、 民间投机资本深度参与，国际热钱不断流入，众多企业一拥而入搞房地产，导致房地产开发热，炒房热，房地产信贷成为
22、让人诟病的三大金融风险之一，价格不断攀高，以致大部分居民收入买不起房，(按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。 )形成巨大的泡沫，即一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 8
23、 页价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者 这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” ，势必危及经济安全和社会稳定。二我国房价泡沫的分析修改补充1.投机、羊群心理追随大众的想法及行为，缺乏自己的独立见解，盲目跟风。不动产保值增值，房产同样具有抗通胀保值增值功能，使得房地产的投资属性过度释放。2.供求关系，价格随供求关系上下波动。城镇化导致大量农村人口进城，加大城市住宅用房的需求，使得开发商、中介机构有了肆意抬价的理由，击鼓传花的游戏在一定时间内才能传递下去。3.货币政策
24、， 宽松信贷。 广义货币 M2在 2000 年是 13.83 万亿元， 当年 GDP 总量 9.92万亿元， M2 是 GDP 的 1.39 倍。到 2012 年， M2 是 97.42 万亿元， GDP 是 51.93 万亿元， M2 与 GDP 的关系上升到1.88 倍。 M2 增幅快于GDP 增长。宽松的货币性政策，导致社会上流动性过剩，货币贬值，物价上涨。扩张的货币政策为房地产 发展提供了源源不断的财源；低利率与高借贷比例形成支撑房价的强力金融杠杆。宽松的信贷政策使得房地产企业较容易从银行等金融中介机构获得大量贷款，补充流动资金，迅速扩张，而不必急于销售房产回笼资金。4.土地财政，土地
25、资源有限性。在“GDP”政绩观下，地方政府需要获得巨额资金来发展经济，土地出让金已成为地方政府财政的重要来源。2011 年，地方本级财政收入52434 亿元，比上年增加11821 亿元，增长29.1%。地方本级财政支出92416 亿元，比上年增加18531 亿元，增长25.1%，收支差额为39982 亿元。为满足日益增大的财政开支，地方政府都有土地收益最大化的诉求。全国土地出让金占地方财税总收入比重从 2001 年的 14.24%急剧上升至2010 年的 40.03%，2011 年房地产市场在调控政策压力下降温， 房价同比小幅增长6%， 致使土地出让金占地方财税总收入比重略微下降至38.63%
26、。中国的城市化需求使得工业用地、商业用地、住宅用地成为稀缺资源，房地产商踊跃拿地，土地出让金得以节节攀升，“地王“不断涌现。5.文化心理，“居有定所” 、 “ 有恒产才能有恒心” 的传统，中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。二、我国房地产业发展的宏观调控及其效果分析一近十年来政府对房地产宏观调控修改补充2004年一度被房地产业内称为“ 政策年 ” 。 国务院颁布了 8-31土地政策，从源头上标准土地市场。 1O月 9日，央行提高商业银行存贷款利率，第一次明确地说明国家坚定地通过经济手段来调控房价的决心。出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之， 就是对于房地产的“ 地
27、根 ” 和“ 银根 ” 进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页长远的影响。2005年3月26日国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。这个被业界称为“国八条” 的文件要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、 金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨。2006年5月24日，国务院下发了了 国务院办公厅转发关于调整住房供给结构稳定稳定住房价格意见的通知 。2007年8月7日，国务院通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见 。2
28、010年1月10日，国务院下发了 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国十一条 ，明确二套房贷首付不得低于40；同年 4月17日， 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国十条中又提高了二套房贷首付不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍； 9月 29日，年度楼市二次调控即9.29新政重磅出击，五大内容涉及楼市信贷、限购、限外、购房税费等严厉性调控政策，以及切实增强楼市有效供给和政策监管的措施。2011年1月26日国务院的“新国八条”又明确规定二套房贷首付不得低于60，贷款利率不得低于基准利率的11倍。进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度。2013年2月
29、20日，国务院常务会议出台了楼市调控“ 国五条 ” 。主要有稳定房价，抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供给，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等在这期间，央行又多次上调存款准备金率和存贷款利率，但结果是收效甚微。在上述调控中，调控手段主要有限购、限贷、加税、大量建设保障房、公租房、经适房，严控“地王” ，通过预售证审批制度，干预房价等等。二对近十年来房地产业宏观调控效果的分析修改补充1. 调控结果出人意料，房价陷入了边调边涨、越调越涨的怪圈。各大城市轮番上演土地、售房高潮，房产中介生意火爆，交易量上升，价格稳中有进。1. 政府在经济发展与调控目标之间的矛盾心理。房地产建设具有一
30、定的区域性影响，其积极的一面在于带动经济欠发达地区的经济市场活跃，为城市建设增添动力。因此，一些地区政府对于国家制订的房地产行业调控政策与地方经济建设的发展之间的矛盾难以抉择。房地产行业会带动地方经济的增长，尤其是房价背后所具有的经济泡沫效应会直接拉升地方的GDP 增长。另一方面，经济欠发达地区的地方财政收入主要依靠税收来维持，房地产行业在地价不断上升的情况下，政府可以从土地出让金和企业税收缴纳方面获得高额的回报。在当前房地产行业涉及到各个社会层面，如银行信贷，民间资金，一旦房价下跌，将会形成巨额坏账和大量的套牢资金。2. 目标模糊， 无法确定合理价格。政府强调要使房价与居民的收入相适应，房价
31、与投入和合理的利润相匹配，但并没有给出具体的数字。3. 调控问题问责机制欠缺，权责不统一，具体措施不到位，政策条款规则笼统不标准，权利行使存在障碍，如交易税、 增值税设置不合理，没方法有效抑制投机行为。政府部门在政策落实过程中自由裁量权太大，加之缺乏调控动力，调控措施形同虚设。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页4. 地方政府、开发商变相抵抗。“上有政策，下有对策”，开发商，中介服务机构弄虚作假， 往往能想出很多方法绕过调控政策，签阴阳合同、打假官司，甚至出现为多买房而假离婚者等弄虚作假事件接连现身，而地方政府及有相关利益关系的官员往往睁一只眼闭一只眼，大开红灯，没有动力严格执行有关措施，对违规问题置之不理，导致调控效力大打折扣。三、我国房地产业健康发展一 我国住宅产业的定位住宅产业应以保障为主还是完全由市场供求解决，是以保障公民体面的与经济发展水平相适应的住宅需要为根本，还是以利润最大化为根本。住宅地产项目的基本特性(消费性、地域性、耐用性、投资性),（二）严厉限制房地产投机的政策补充修改（三）解决土地财政问题补充修改（四）房地产企业发展定位和发展策略补充修改四、结论补充修改参考文献精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页
