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1、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场部序序 水岸原乡，湖城期待水岸原乡，湖城期待“北美风北美风” 景瑞西西那堤08年营销策划方案湖州景瑞置业有限公司湖州景瑞置业有限公司市场营销部市场营销部市场部1市市场分析场分析项目面临怎样的一个市场？项目面临怎样的一个市场？3 2客户群定位客户群定位一期客户是谁？具有哪些特征？一期客户是谁？具有哪些特征？3 3项目推导项目推导全面认识项目自身状况全面认识项目自身状况3 43 53 6项目定位项目定位如何塑造市场形象？如何塑造
2、市场形象？一期传播策略一期传播策略如何通过传播助推销售的成功？如何通过传播助推销售的成功？一期销售策略一期销售策略如何制定策略，实现成功销售？如何制定策略，实现成功销售？目目 录录市场部市场分析市场分析项目面临怎样的一个市场项目面临怎样的一个市场31市场部2000-20062000-2006年湖州房地产开发投资图年湖州房地产开发投资图n由于基数较低，2000-2004年是湖州市房产市场基础发展期，发展速度十分迅速，平均速度在25%之间。n从2005年开始发展趋势有所放缓，年增长率保持在12%左右，保持着合理安全的增长速度。数据来源：湖州统计公报200020062008-2009年中国房地产策划
3、大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场部湖州湖州土地市场供应走势土地市场供应走势n从05年开始湖州土地市场供应量呈现快速上升趋势。n07年至今区域土地供应突破百万方，再创历史新高。n预计未来仍有大量土地计划逐年推出，95%以上集中在市区，未来竞争日趋激烈。数据来源：湖州市土地局提供市场部n从供应来看，06年呈现巨量增长态势，达到创记录887.51万方。n但从成交来看，虽然呈现逐年上升趋势，但其增长绝对值却远远低于开发量，致使06年以来区域供求比基本徘徊在0.3以下，可见区域市场已经进入了一个相对
4、漫长的供需失衡时期。 湖州湖州03030606年供求关系对比图年供求关系对比图数据来源：湖州统计公报20002006市场部湖州湖州市场小结市场小结n供应大幅增加，成交涨幅缓慢，区域供需失衡已经显现n城市价格涨幅相对理性，呈现稳步提升的特征n目前湖州房地产市场的热点区域为仁皇山板块，西南新区市场认可度较低n未来土地供应主要集中在市区，届时必将对本以处于弱势地位的西南新区(本案所在版块)造成持续性的竞争压力市场部n从湖州目前在售楼盘来看，大都处于尾盘时期n主力楼盘较少，仅有罄水园和星汇半岛两个热力楼盘n在售楼盘的价格走势较为稳定，呈现小幅上扬态势n营销手段上有所创新，客户活动、开盘活动、体验活动等
5、一线城市的SP营销手段开始运用n从08年3月底开始有大量公寓楼盘入市（代表楼盘风雅蘋洲、在水一方家园），供应量有一个大幅度的提升，但市场整体相对低靡，开盘去化率均不到30%近期市场动态近期市场动态市场部序号楼盘名地理位置物业类型均价去化阶段去化率1金冶香格里中心区公寓别墅公寓：4850别墅：7700已过热销782望湖花园中心区普通住宅4860尾盘883日月城中心区普通住宅4980一期尾盘914清丽家园仁皇山新区普通公寓4920尾盘975华辰尊园湖东区普通住宅5050尾盘866罄水园湖东区公寓别墅4880（公寓）热销757星汇半岛西南新城普通公寓4420（二期）热销86（一期）40（二期）8风雅
6、蘋洲城东普通公寓5080开盘28%9在水一方家园仁皇山公寓+排屋4600（多层）/4400（小高层）开盘30去化对比去化对比市场部价格对比价格对比楼盘名地理位置物业类型07年年底均价08年年初均价幅度金冶香格里中心区公寓别墅公寓：4730 公寓：4850 2.5别墅：7650别墅：77000.65望湖花园中心区普通住宅48604860/日月城中心区普通住宅498050000.4罄水园湖东区公寓别墅/4820（公寓）/华辰尊园湖东区普通住宅502051001.6清丽家园仁皇山新区 普通公寓49204920/星汇半岛西南新城普通公寓418043504太湖阳光假日太湖排屋/6800/市场部营销举措营
7、销举措湖州近期热销项目营销手段汇总楼盘楼盘营销手段描述营销手段描述楼盘楼盘营销手段描述营销手段描述罄水园产品品鉴会星汇半岛半岛同盟会（会所）真情心愿卡的抽奖活动湖州形象小姐的评选报广（湖州日报，晚报）报广（湖州日报，湖州晚报）电台广告户外广告牌电视广告路灯广告移动电视广告江南华苑联合宝马携手开盘盛世户外广告牌报广VIP卡的发售电视广告开盘当天的选房优惠活动公交车身广告风雅蘋洲风雅会(“日进斗金”储值计划）市场部目前湖城受关注度最高的两个楼盘：n位于西南新区的100万方大盘星汇半岛n位于湖东新区的纯多层住宅社区罄水园星汇半岛星汇半岛星汇半岛星汇半岛罄水园罄水园罄水园罄水园重点楼盘跟踪重点楼盘跟踪
8、市场部n星汇半岛总建筑面积约101万平方米。项目一期建成后可容纳约3100户的家庭。可容纳住户约10000人（按照普通3口之家），加上二期和三期，再加上已成型的江南粮油市场等，区块可容纳人口预计将超过5万人。n规模之大在湖城还是首例。以打造湖城“城中小城”为目标。立面效果图立面效果图主入口效果图主入口效果图星汇半岛星汇半岛市场部n星汇半岛位于湖州开发区西南新城内，东起外庄路、兴业路、北至市场路，西、南两面濒临长湖申航道，到红旗路只需5分钟。n随着“三路六桥”工程的建设，横跨长湖申航道的外庄大桥将建成区内的标志性景观大桥，星汇半岛地理位置上的优势将凸显出来。本案位置星汇半岛地块位置三路六桥地理位
9、置地理位置市场部星汇半岛从07年12月24日开盘以来总共进行了三次推案。n第一次12月24日进行一期开盘总共推出四栋高层，总体量为588户，户型面积以80方左右的小户型功能房为主占总体量的65。n第二次08年3月8日进行了一期的第二次推盘，共推出了三栋高层，总体量为180户，全部为120方以上的三房大户型。n第三次08年3月22日进行一期的第三次推盘，共推出三栋高层，总体量为160户，还是以大面积户型为主。推案节奏推案节奏市场部一次推盘一次推盘二次推盘二次推盘三次推盘三次推盘推案示意推案示意星汇半岛运用多次开盘的策略，来维持其热销。从每次所开房源盘的地理位置来看，从边缘向中心逐步靠拢,越往后楼
10、栋所处的组团位置就越好。价格上来看其走的是低开并逐渐走高的策略，结合楼栋所处的组团位置能在一定程度上抵效涨价所带来的负面影响市场部星汇半岛为以4180元/平方米低价入市，形成了一个购房热潮。在2，3月都有一个小幅度的价格拉升。但星汇是100万方的大盘，后续体量大，所以后期的价格走势以及推案情况值得关注。价格走势价格走势市场部3 3月月2 2日，星汇半岛为了回馈客户，举行了一次面向日，星汇半岛为了回馈客户，举行了一次面向500500多位准多位准业主的广州、深圳旅游大奖抽奖活动业主的广州、深圳旅游大奖抽奖活动 。活动现场气氛十分活跃。活动现场气氛十分活跃。500500多位准业主全部到场，当天多位准
11、业主全部到场，当天2525位位幸运者诞生。幸运者诞生。营销策略之营销策略之SPSP活动活动市场部土地面积：净占地约137.25亩 总建面积：12余万平方米 容 积 率：1.31绿 化 率：55总 户 数：880户物业类型：多层占主体外带花园洋房和少量的排屋，叠屋。市场定位：打造湖城首例纯正低密度社区。双水岸鸟瞰图中心水景项目鸟瞰图馨水园馨水园市场部n馨水园位于湖东新区西南侧，与吴兴区政府一桥之隔，北靠规划中的邱家漾公园，南临湖东路，西接三里桥港，隔水相望的是100万平方米的毗山遗址公园（规划中）。n项目距规划中湖东新区商业中心约1.5公里，距湖州市中心广场约3.5公里，邻近高教园区，从幼儿园到
12、大学教育配备齐全。 罄水园地块位置毗山遗址公园本项目方位地理位置地理位置市场部n罄水园主要是以多层和花园洋房为主，外带有少量的排屋和叠加。排屋的体量在20套左右，叠加在65套。花园洋房116140排屋250左右叠屋180230一期开盘楼盘多层多层8888133133n一期总共推出了十栋多层，总体量为288套。面积以88平方左右的小户型功能房为主。n预计将在5月份进行第二次推盘，二次推案以花园洋房为主。简介简介市场部罄水园的开盘价格为罄水园的开盘价格为46804680元元/ /平方米，低于目前湖城多层住宅市场均价平方米，低于目前湖城多层住宅市场均价50005000元元/ /平方平方米米, ,（注
13、：湖州当前多层住宅价格要高于小高层住宅）一定程度是受到星汇半岛低（注：湖州当前多层住宅价格要高于小高层住宅）一定程度是受到星汇半岛低价开盘的影响。价开盘的影响。价格走势价格走势市场部产品品鉴会销售策略之销售策略之SPSP活动活动市场部活活动动内内容容各方面专家点评罄水园各方面专家点评罄水园公司与顾客的互动活动公司与顾客的互动活动活动现场花絮活动现场花絮市场部真情心愿卡抽奖现场“真情心愿卡”活动圆满结束，顺利产生了馨水园十大“最感最感人心愿奖人心愿奖”（获得一万元一万元的购房抵价券）和十大“幸运心愿幸运心愿”奖（获得三千元三千元的购房抵价券），其中10名十大“最感人最感人心愿奖心愿奖”的获奖者名
14、单在湖湖洲日报洲日报中刊登 活动现场花絮活动现场花絮市场部n由于本类活动在湖城比较少见，客户反响比比较良好较良好，与会人员比较多。n专家的点评让客户更加了解罄水园楼盘的整整体情况体情况和发展前景发展前景。n真情心愿卡真情心愿卡的抽奖活动给平乏的项目介绍活动增添了一点活力，也把活动推到了高潮阶段。n品鉴会现场开发商还限量发行限量发行VIPVIP会员卡会员卡，本卡充值1 1万元万元在购房时可以抵房款2 2万万。吸引不少准业主的目光。活动小结活动小结市场部n罄水园在项目宣传上相对低调，前期主要以报纸报纸等软文的形式，结合湖州电视台的湖州电视台的天天天房产天房产节目节目进行客户蓄水。nDMDM直投直投
15、是其前期蓄客的另一大推广途径，主要针对织里，南浔织里，南浔等私企比较集中的地区，效果比较明显明显。n在07年1111月月2525日日展示中心正式开放后，开始集中推广。SP活动主要有产品品鉴会、真情产品品鉴会、真情心愿卡抽奖活动等心愿卡抽奖活动等。n项目一期多层房源于07年1212月月底项目月月底项目一期开盘。n由此看来，项目从蓄水到集中推广再到开盘，各环节间隔才1-2个月，同时由于开盘期间样板房样板房也没有及时推出，而且一期多层房源采用全部推向市场的策略，没有进行很好的销控，影响到价格的上升，同时影响到部分难销房源的顺利去化。难销房源的顺利去化。推广策略及分析推广策略及分析市场部别墅土地供应有
16、限，市场竞争平缓别墅土地供应有限，市场竞争平缓0707年至今土地成交总量计算为年至今土地成交总量计算为10893591089359其中按照土地容积率情况来看其中按照土地容积率情况来看可能存在别墅供应的土地规模约为可能存在别墅供应的土地规模约为382168382168未来未来2 23 3年别墅上市规模约年别墅上市规模约2020万万左右左右从上述数据来看从上述数据来看未来未来2 2年年内湖州别墅市场内湖州别墅市场供应及市场竞争相对平缓供应及市场竞争相对平缓0808年湖州市场展望年湖州市场展望市场部在售别墅楼盘体量有限，市场缺口较大在售别墅楼盘体量有限，市场缺口较大别墅项目物业形态可售套数均价月均去
17、化金色地中海叠加10710016城市之心联排2690012日月城排屋独栋预计在160套待定待定罄水园叠排联排84待定待定嘉业阳光假日排屋506800待定华萃庭院排屋/叠排100待定待定目前在售别墅项目较少，多为已售项目尾盘，由于供应出现断层，造目前在售别墅项目较少，多为已售项目尾盘，由于供应出现断层，造成当前湖州整体别墅市场缺乏亮点，存在需求缺口。成当前湖州整体别墅市场缺乏亮点，存在需求缺口。0808年湖州市场展望年湖州市场展望市场部整体房产市场平稳，受调控影响有限整体房产市场平稳，受调控影响有限0707年年底新增供应量年年底新增供应量楼盘名开盘时间体量（套）尊园观庭11月18日156香格里二
18、期12月12日184星汇半岛12月24日588合计合计9289280808年初新增供应量年初新增供应量楼盘名开盘时间体量（套）罄水园1月12日244阳光假日（排屋）2月18日60星汇半岛3月8日160合计合计464464从07年四季度与08年一季度的湖州房产市场供应来看，整体供应量下降约5050，但考虑到春节因素，50的下降幅度与上海、杭州等一线城市相比仍属于相对平稳，估计宏观调控对湖州相对封闭的房产市场后市供应影响有限。0808年湖州市场展望年湖州市场展望市场部0808年四季度以公寓楼盘供应为主年四季度以公寓楼盘供应为主从目前已知的在售市场信息来看，预计08年4季度总上市量（不含本案）近20
19、002000套，其中别墅244244套，花园洋房220220套，公寓15001500套可见市场主要竞争还是可见市场主要竞争还是集中在公寓市场方面。集中在公寓市场方面。楼盘名楼盘名物业类型物业类型0808年四季度可能的供应量年四季度可能的供应量金冶香格里公寓别墅无望湖花园普通住宅无日月城普通住宅别墅160套左右罄水园公寓别墅花园洋房220套联排、叠加：84套华辰尊园普通住宅无清丽家园普通公寓无星汇半岛普通公寓一期预计有400套左右的房源太湖阳光假日排屋无风雅蘋洲公寓1100户0808年湖州市场展望年湖州市场展望市场部土地市场土地市场住宅市场住宅市场未来竞争未来竞争土地供应量较大土地供应量较大但主
20、要集中于公寓但主要集中于公寓别墅供应平缓别墅供应平缓供应适当下调供应适当下调价格小幅上扬价格小幅上扬去化依旧平稳去化依旧平稳公寓竞争为主公寓竞争为主别墅后续量小别墅后续量小预计预计20082008年四季度湖州楼市保持平稳走势年四季度湖州楼市保持平稳走势别墅产品将属于市场稀缺品种别墅产品将属于市场稀缺品种 三线城市市场特征明显，受宏观调控影响有限三线城市市场特征明显，受宏观调控影响有限0808年湖州市场展望总结年湖州市场展望总结市场部32客户群定位客户群定位一期客户是谁？具有哪些特征一期客户是谁？具有哪些特征市场部等级客户类型描述承受总价对应本案顶级当地富豪大规模知名企业主500万以上本案标竿产
21、品二本案标竿产品二联院潜在客户群联院潜在客户群当地名人当地政要、名流300400万高端当地大型企业主主要从事成品或半成品生产，拥有自己的品牌，具有良好的发展潜力250300万本案部分四联院本案部分四联院及联排别墅产品及联排别墅产品主力客户群主力客户群当地中型企业主200250万中高端当地小型企业主主要为其它企业进行半成品加工，企业规模较小150200万本案联排别墅产本案联排别墅产品辅助客户群品辅助客户群中小商户在当地做生意的中小商家150200万中端中等公务员科级公务员100120万本案公寓（空中本案公寓（空中别墅）主力客户别墅）主力客户群群乡级小型企业主小型加工企业100120万普通公务员刚
22、刚进入机关工作80-100万事业单位员工事业单位普通员工80-100万中低端市区改善型动迁、改善型为主6080万左右普通经济户型客户，非本案目标客户群郊区进城主要考虑子女学习及工作需要5080万左右养老空巢50万左右新婚二人世界50万左右湖州房产市场客户等级列表湖州房产市场客户等级列表市场部湖州别墅代表楼盘客源调研湖州别墅代表楼盘客源调研项目区域分布客户特点金色地中海仁皇山新市府工作的高阶公务员，织里、南浔等城郊地区高端私营业主属于当地金字塔顶尖阶层消费能力强城市之心以织里、南浔、长兴等地私营业主为主富人阶层，别墅类高端产品对其具有较强吸引力 湖州别墅市场客户构成单一，主要以周边乡镇私营业主及
23、高阶湖州别墅市场客户构成单一，主要以周边乡镇私营业主及高阶公务员为主公务员为主市场部本案一期目标客户群特征本案一期目标客户群特征从2007年8月至今，经过三轮客户深度访问与电话回访，我们预判本案一期联院别墅客户群体为当地顶尖高端客户群，特征如下：客户年龄：客户年龄：4050岁客户分布：客户分布：湖州本地人为主，集中于南浔、织里、长兴等周边特色产业区工作性质：工作性质：成功私营业主、 部分高阶政府公务员、大型企事业单位中高管等产业性质：产业性质：木板、童装、粗放型加工业、公务员等家庭结构：家庭结构：家族三代，分散而居市场部一期目标客户群定位一期目标客户群定位l湖州周边乡镇特色产业区的私营业主为主
24、体湖州周边乡镇特色产业区的私营业主为主体l湖州当地政府官员、企事业单位中高管等高收入群体为辅湖州当地政府官员、企事业单位中高管等高收入群体为辅市场部客户策略客户策略n强化圈层营销及口碑宣传强化圈层营销及口碑宣传 -作为浙江当地私营业主，具有很强的宗族观念，拥有相对独立的社交圈层，作为浙江当地私营业主，具有很强的宗族观念，拥有相对独立的社交圈层， 其生活习惯及消费特性受家族或者朋友圈层内的行为影响明显其生活习惯及消费特性受家族或者朋友圈层内的行为影响明显。n灵活运用各类折扣及优惠政策灵活运用各类折扣及优惠政策 -多为通过个人努力艰辛创业而达到今天的成就，属于第一代打江山类型，多为通过个人努力艰辛
25、创业而达到今天的成就，属于第一代打江山类型， 虽然富有，但对于财产的使用较为理性，理财观念根深蒂固，并且希望每虽然富有，但对于财产的使用较为理性，理财观念根深蒂固，并且希望每 次付出都能够物超所值。次付出都能够物超所值。n强化现场贵宾体验式营销效果强化现场贵宾体验式营销效果 -项目潜在客户群虽贵为湖州当地社会的高端阶层，但文化程度普遍较低，项目潜在客户群虽贵为湖州当地社会的高端阶层，但文化程度普遍较低， 希望通过事业上的成功来弥补先天的落差，在心理上追求全方位的尊重，希望通过事业上的成功来弥补先天的落差，在心理上追求全方位的尊重， 包括的尊重，朋友的尊重，社会的尊重。包括的尊重，朋友的尊重，社
26、会的尊重。市场部33项目推导项目推导全面认识项目自身状况全面认识项目自身状况市场部n本案项目地处湖州市西南区域，该区域整体定位成集现代化工业、商贸生活区域为一体的综合区域，但政府目前尚未提出开发最终时间表。n从区域规划来看，整个区域住宅用地为83.81公顷占整个区域23.5%的比例，未来区域住宅供应量将逐步上升。u住宅用地板块特征板块特征市场部板块比对板块比对从板块现状来看，本案所处的西南板块，在湖州居民观念中的认可度并不高仁皇山新区中心区西南分区板块/属性仁皇山新区中心区西南新区（本案所在区）范围特色行政中心商业中心交通、产业综合区配套日渐成熟成熟起步阶段市民认可度较高高低当前产品别墅/公寓
27、别墅/公寓公寓市场部项目周边项目周边n项目东部：项目东部：为新建长途汽车站，往来人流相对比较吵杂n项目西部：项目西部：紧靠104国道属于湖州的南大门n项目南部：项目南部：南部区域视野开阔，群山围绕n项目北部：项目北部：紧靠大批当地原居住地对项目会带来一定影响uu西部西部西部西部uu104104国国国国道道道道uu东部东部东部东部uu新新新新 长长长长 途途途途汽车站汽车站汽车站汽车站uu北部北部北部北部uu成片的民居成片的民居成片的民居成片的民居uu南部南部南部南部uu群山围群山围群山围群山围绕绕绕绕uu中部中部中部中部uu自然生态湖自然生态湖自然生态湖自然生态湖市场部交通条件交通条件n项目距
28、离市中心新天地商贸城目前8公里左右，距离西门地区约5公里，车程到市中心约10分钟左右。n二环线西路目前为连接市区的主要道路，随着明年上半年红丰路大桥即将竣工，项目现场到达新天地缩短为5公里左右。n但从另一方面看，短期内的交通改善尚难彻底改变区域在客户心理层面的距离感，拉近客户的心理距离感则尚需时日。市场部项目核心难题归结项目核心难题归结n项目所在板块的居家认同性项目所在板块的居家认同性n项目所在板块规划配套的滞后性项目所在板块规划配套的滞后性n工程进度压力可能导致开盘前现场示范区展示周期短，市场形象不饱工程进度压力可能导致开盘前现场示范区展示周期短，市场形象不饱满满市场部从前期客户深度访谈中我
29、们发现，客户对于板块的认同阻力主要集中在居家观念上，即西南板块为非传统意义上的居住区，心理及距离抗性较大，我们认为改变客户对于板块的心理抗性，主要通过两种途径和手段：途径一：板块炒作途径一：板块炒作l大众媒体软文炒作l高端主题活动（新闻发布会等）l通过与政府联合高调宣传板块利好市政定位及规划，逐步改变客户观念手段二：生活方式引导手段二：生活方式引导l大众媒体组合宣传l直投类广告定点渗透l倡导和渲染纯正美式中产阶级别墅生活模式，即离城不离尘，健康/生态/享受，以吸引客户眼球。居家认同性解决方案居家认同性解决方案市场部规划配套滞后性解决方案规划配套滞后性解决方案规划亮点1、配套型主题城市公园2、大
30、面积天然生态湖3、引入人工水系，户户有水景产品亮点1、美式联院别墅，区域标杆2、稀缺性临水类独栋豪宅3、纯正美式立面风格价格亮点1、类独栋价格获得独栋生活享受2、类独栋价格获得水景公园豪宅体验服务亮点1、高端会所配置、装修标准制定(建议聘请第三方会所专业管理机构,如:上海鸿艺会、中央公馆等)2、一些满足住户日常生活的社区商家提前确定3、高效、私密的物业管理服务的提前感受4、网球场、游泳池等贵族式体验以产品及社区自身配套的完善来弱化板块规划配套滞后性所造成的置业抗性市场部工程进度与市场形象解决方案工程进度与市场形象解决方案n高标准的市区售楼处展示效果，美式别墅生活体验馆，弥补现场展示区因工程进度
31、而可能引起的展示效果的折扣。n各类高端主题式SP体验营销活动，在不断强化项目市场形象的同时，完成对于本地潜在客户群的锁定。n高水准的项目VI包装体系，最大程度上展现产品特质和市场形象，形成良好独特的视觉冲击效果。市场部34项目定位项目定位如何塑造市场形象如何塑造市场形象市场部为鲜明市场形象，我们给予产品一个载体为鲜明市场形象，我们给予产品一个载体北北美美原原乡乡 西西西西那那堤堤市场部西西那堤企划源起：西西那堤企划源起：广阔广阔市场部宁静宁静西西那堤企划源起：西西那堤企划源起：市场部悠闲悠闲西西那堤企划源起：西西那堤企划源起：市场部西西那堤企划源起：西西那堤企划源起：自由自由市场部典雅典雅西西
32、那堤企划源起：西西那堤企划源起：市场部西西那堤企划源起：西西那堤企划源起：包容包容市场部项目气质概括项目气质概括广阔广阔 宁静宁静悠闲悠闲自由自由 典雅典雅 包容包容市场部项目策划市场定位项目策划市场定位北美原乡北美原乡水岸公园别墅特区水岸公园别墅特区精品城市公园原生湖泊私家湖岸标杆联院别墅联排、空中别墅半岛会所北美原乡建筑风格及规划设计市场部35一期传播策略一期传播策略如何通过传播助推销售的成功如何通过传播助推销售的成功市场部0808年一期推广目标年一期推广目标 n项目品牌传播项目品牌传播 湖州首席北美原乡别墅社区市场形象深入人心湖州首席北美原乡别墅社区市场形象深入人心n景瑞品牌推广景瑞品牌
33、推广 湖州本地市场可信赖的全国性知名房地产开发企湖州本地市场可信赖的全国性知名房地产开发企业业n全面助推销售全面助推销售 完成集团制定的完成集团制定的0808年年2.0762.076亿元的销售指标亿元的销售指标n营销筹备期及前期蓄客期营销筹备期及前期蓄客期提升板块认知度和塑造集团品牌的市场知名度和美誉度提升板块认知度和塑造集团品牌的市场知名度和美誉度n营销蓄客期及开盘销售期营销蓄客期及开盘销售期全面达成销售目标的同时建立项目区域标杆楼盘市场形象全面达成销售目标的同时建立项目区域标杆楼盘市场形象总目标总目标阶段目标阶段目标市场部推广（广告）推广（广告）USPUSP主张主张 l以大众营销为辅助，小
34、众营销为核心，以大众营销为辅助，小众营销为核心，形成有效靶心效应。靶心效应。l强有力的户外广告阵地，强有力的户外广告阵地，塑造鲜明的项目视觉形象。l阶段性高端主题高端主题SPSP活动，活动，以事件营销吸引高端客户群。l注重口碑圈层营销，注重口碑圈层营销，以奖励或折扣的形式鼓励或吸引新老客户。l用走出去与引进来的方式，坐坐销销、走走销销、联联销销（一一二二手手房房联联动动），有效扩大销售半径。l巧用直投类广告（直邮、派报等形式），巧用直投类广告（直邮、派报等形式），将项目信息“直刺”目标客户群。市场部0808年整体推广思路年整体推广思路1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月
35、6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月时间节点时间节点工程节点工程节点营销节点营销节点营销事件营销事件目的目的筹备期筹备期蓄势蓄势期期销售期销售期市区售楼处开张市区售楼处开张样板示范区投入样板示范区投入使用使用强销开始强销开始一期开工一期开工项目形象初现项目形象初现景瑞地产，深耕景瑞地产，深耕1515年年现已来到您的身边现已来到您的身边景瑞地产，景瑞地产，引领湖州向西看引领湖州向西看景瑞地产入驻湖州景瑞地产入驻湖州大型新闻发布会大型新闻发布会每月每月SPSP主题活动主题活动景瑞景瑞西西西西那堤那堤产品推荐会产品推荐会北美原乡北美原乡悠品水
36、岸生活悠品水岸生活稀世臻品美墅稀世臻品美墅一栋一天地一栋一天地一墅一世界一墅一世界n塑造品牌塑造品牌n奠定项目调性奠定项目调性n强化品牌形象强化品牌形象n高调板块宣传高调板块宣传n逐渐向产品层逐渐向产品层面转变面转变n接受市场考验接受市场考验市场部0808年营销推广策略年营销推广策略08年营销推广策略一诉求步骤及主题n景瑞地产景瑞地产, , “引领引领”湖州向西看（板块炒作）湖州向西看（板块炒作）n景瑞地产，深耕景瑞地产，深耕1515年，现已来到您的身边（品牌塑造）年，现已来到您的身边（品牌塑造）n北美原乡北美原乡, ,悠品水岸生活（放大项目信息）悠品水岸生活（放大项目信息）n稀世珍品美墅稀世
37、珍品美墅, ,一栋一天地一栋一天地, ,一墅一世界（强化产品销售信息）一墅一世界（强化产品销售信息）事件类营销推广n4 4月月, ,市区售楼处（美式别墅生活体验区之一）开放展示市区售楼处（美式别墅生活体验区之一）开放展示n5 5月月, ,景瑞地产入驻湖州大型新闻发布会景瑞地产入驻湖州大型新闻发布会n6 6月月, ,湖州城西板块论坛湖州城西板块论坛n7 7月月, ,祝福北京奥运祝福北京奥运, ,大型名流会签活动大型名流会签活动n9 9月月, ,样板示范区开放，纯正美式生活体验样板示范区开放，纯正美式生活体验区区n1010月月, ,开盘前产品推荐会，全面引爆市场开盘前产品推荐会，全面引爆市场市场部
38、08年营销推广策略二体验式营销推广品质化销售物料n市区售楼处市区售楼处项目形象初现，展示项目调性项目形象初现，展示项目调性n现场示范区现场示范区展现真实产品力，促使客户下单展现真实产品力，促使客户下单n会所会所/ /客户俱乐部客户俱乐部提升项目品质，增加产品附加值提升项目品质，增加产品附加值n原生湖泊及体验式园林景观原生湖泊及体验式园林景观增加客户的产品认同感，弱化板块劣势增加客户的产品认同感，弱化板块劣势n个性样板房个性样板房高档次装修体现尊贵感，突出户型优势，引发客户联想高档次装修体现尊贵感，突出户型优势，引发客户联想n现场标高标准的标识及包装体系，满足功能性同时，展现项目个性现场标高标准
39、的标识及包装体系，满足功能性同时，展现项目个性n3 3月，全面确定项目形象月，全面确定项目形象VIVIn4 4月初，完成项目宣传折页及户型单页月初，完成项目宣传折页及户型单页n7 7月底，完成销售楼书月底，完成销售楼书n5 5月底，完成项目网站发布及视频广告制作月底，完成项目网站发布及视频广告制作n6 6月初，购置与项目气质匹配的服装配饰月初，购置与项目气质匹配的服装配饰n模型模型1 1、4 4月完成市区售楼处沙盘月完成市区售楼处沙盘 2 2、9 9月完成示范区沙盘及单体户型沙盘月完成示范区沙盘及单体户型沙盘0808年营销推广策略年营销推广策略市场部阶段推广计划阶段推广计划前 期 筹 备 期
40、（ 2 0 0 8年 3 - 5月） 视 觉 及 品 牌 关 注 策 略 景瑞地产，深耕景瑞地产，深耕1515年，现已来到您的身年，现已来到您的身边边 （集团品牌+企业形象宣传）阶段推广主题阶段推广主题 市场部前期筹备期整体推广思路前期筹备期整体推广思路企业形象及品牌推广企业形象及品牌推广景瑞地产，深耕景瑞地产，深耕15年，现已来到您的身边年，现已来到您的身边ATTENTION塑造全国性知名房产开发企业的光辉印象塑造全国性知名房产开发企业的光辉印象形成市场对于本案的期待和憧憬形成市场对于本案的期待和憧憬引发全城关注引发全城关注集团品牌及项目集团品牌及项目形象高调亮相形象高调亮相吸引目标客户群吸
41、引目标客户群市场部3 3月月1 1日日3 3月月1515日日3 3月月3131日日4 4月月1515日日4 4月月3030日日08年一期营销策划方案确定VI工作重点营销工作一期营销策划方案一期营销策划方案n项目价值体系梳理n市场形象定位n营销计划nVI设计应用n营销费用其他合作方和媒体的前期沟通销售工作n销售员招聘完成n销售培训计划的制定n完成建筑设计培训n项目前期销售口径编写n市区售楼处展板、软装到位n沙盘模型制作n形象概念折页和户型单页制作n销售前期培训n区域竞争项目调研n完成前期销售说辞n户外高炮陆续完成布点、制作n前期电视广告片拍摄、剪辑完成n媒体推广告知n项目网站前期沟通市区售楼处进
42、驻形象概念折页前期筹备期推广计划表（前期筹备期推广计划表（3 3月月1 1日日4 4月月3030月）月）市场部 户外广告构筑强大的视觉形象漩涡户外广告构筑强大的视觉形象漩涡 发布时间：发布时间：08年4-5月地点、内容及预算：地点、内容及预算：二环西路项目地块附近1座高炮广告，3030万元；万元； 二环西路项目地块附近1块户外看板广告，1515万元；万元； 市区繁华地段（新天地商务圈周围）1块楼宇广告牌，5050万元；万元； 申苏浙皖高速（浙江段）1座户外高炮广告，3030万元。万元。 前期筹备期推广形式前期筹备期推广形式1市场部前期蓄客用前期蓄客用-形象概念折页形象概念折页n前期使用的概念性
43、销售道具，预计印刷前期使用的概念性销售道具，预计印刷50005000份，份，预算预算3 3万元万元n以展现北美风情为主题，辅以集团品牌以展现北美风情为主题，辅以集团品牌n倡导北美自然生态休闲健康的别墅生活理念倡导北美自然生态休闲健康的别墅生活理念n4 4月中下旬结合市区售楼处开放制作完成月中下旬结合市区售楼处开放制作完成前期筹备期推广形式前期筹备期推广形式2市场部视频宣传片视频宣传片n拍摄一组拍摄一组3030秒秒-60-60秒的视频宣传片。预算秒的视频宣传片。预算5 5万元。万元。n诉求主题诉求主题: :景瑞品牌地产景瑞品牌地产+ +北美风情生活。北美风情生活。n市区售楼处美式别墅生活体验馆开
44、放后市区售楼处美式别墅生活体验馆开放后, ,同步进同步进行播放，营造售楼处浓郁的北美文化氛围。行播放，营造售楼处浓郁的北美文化氛围。前期筹备期推广形式前期筹备期推广形式3市场部4前期筹备期推广形式前期筹备期推广形式报刊、电视等大众媒体的软广宣传报刊、电视等大众媒体的软广宣传n发布载体：发布载体：湖州晚报/日报、湖州电视台天天房交会、房产报 道等。n预算：预算：1010万元。万元。n诉求主题：诉求主题：通过前期品牌宣传，展示景瑞独有的地产开发理念及企 业文化（简单介绍项目规划设计方面的相关亮点） 进而预热市场，形成市场对于项目的长效关注效应市场部市区售楼处（美式别墅生活体验馆）准时开放及现场包装
45、市区售楼处（美式别墅生活体验馆）准时开放及现场包装n市区售楼处将于08年4月初完成室内装修，预算为预算为5050万元。万元。n市区售楼处将于08年4月中旬完成营销包装，预算为预算为1010万元。万元。n市区售楼处将于4月中下旬对外展示开放，以有效弥补现场展示区因工程进度而可能引起的展示及蓄客效果的折扣。前期筹备期推广形式前期筹备期推广形式5市场部市区售楼处营销包装方案市区售楼处营销包装方案门头包装门头包装室内展板室内展板市场部阶段推广计划阶段推广计划蓄 势 期 （ 2 0 0 8年 5 - 9月） 以区域领跑者的姿态宣传板块利好规划及发展潜力来弱化地段抗性阶段推广主题阶段推广主题 一阶段推广主
46、题阶段推广主题 二北美原乡，悠品水案生活北美原乡，悠品水案生活 逐步放大项目信息及概念景瑞地产，景瑞地产，引领湖州向西看引领湖州向西看市场部蓄势期整体推广思路蓄势期整体推广思路 n积极调整对外宣传的诉求主题和内容，开盘前的冲刺准备积极调整对外宣传的诉求主题和内容，开盘前的冲刺准备 从前期的品牌形象宣传过渡到板块炒作、项目信息传播，通过项目卖点的展示，生活理念的引导，激发客户的置业兴趣。 品牌形象宣传品牌形象宣传项目信息传播项目信息传播板块炒作板块炒作市场部5 5月月1 1日日6 6月月1 1日日7 7月月1 1日日8 8月月1 1日日9 9月月1 1日日工作重点营销工作景瑞地产落户湖州新闻发布
47、会n相关媒体跟进报道宣传销售工作n样板间讲解说辞n户型设计培训n梳理客户北美爵士音乐沙龙n销售楼书完成n相关媒体跟进报道宣传n样板示范区动线及物料准备n样板示范区模型到位n开盘方式的讨论n开盘方式的确定样板示范区对外开放大型庆典n开盘流程的制定n制作价格表n开盘前物料准备n媒体持续推广样板示范区开放准备蓄势期推广计划表（蓄势期推广计划表（5 5月月1 1日日9 9月月3030月）月）9 9月月3030日日城西板块高端论坛n相关媒体跟进报道宣传n户外高炮改换画面nDM 定投开盘方案确定产品价值特性展示高端SP主题活动市场部蓄势期推广形式蓄势期推广形式1各类高端主题各类高端主题SPSP活动活动预热
48、市场预热市场n5 5月：月：景瑞地产落户湖州新闻发布会。预算预算1010万元。万元。n6 6月：月：湖州开发区西南分区发展论坛。预算预算1010万元。万元。n7 7月：月：祝福北京奥运会，大型名流会签活动。预算预算1010万元。万元。n8 8月：月：北美爵士沙龙品鉴音乐会。预算预算1010万元。万元。n9 9月：月：现场北美风情样板段对外开放大型庆典活动。预算预算1010万元。万元。市场部 户外广告诉求主题及画面的阶段性调整户外广告诉求主题及画面的阶段性调整发布时间：发布时间：08年5-9月诉求主题：诉求主题：由之前的品牌及项目形象的塑造，逐步释放项目信息发布地点、内容及预算：发布地点、内容及
49、预算：保留前期筹备期的所有户外广告增加发布地点、内容及预算：增加发布地点、内容及预算： 湖州通往长兴、南浔、织里等主要城市主干道1-2块户外楼宇广告牌，预算40万元蓄势期推广形式蓄势期推广形式2市场部 DMDM直投直刺目标客户群体直投直刺目标客户群体投递时间：投递时间：08年5-9月投递频次：投递频次：1月2次。投递数量及预算：投递数量及预算：每次3000-5000份，预算预算2 2万元。万元。投递主题及内容：投递主题及内容：北美风情健康生活理念、项目月报、产品信息、销售信息渠道获得：渠道获得：电信、商会、俱乐部、各类银行卡蓄势期推广形式蓄势期推广形式3市场部4蓄势期推广形式蓄势期推广形式报刊
50、、电视等大众媒体的软广跟进宣传报刊、电视等大众媒体的软广跟进宣传n发布载体：发布载体：湖州晚报/日报、湖州电视台天天房交会、房产报道等。n预算：预算：2020万元。万元。n诉求主题：诉求主题：城西板块利好规划 项目规划设计理念 配合报导项目各类高端主题SP活动 市场部现场北美风情样板段全面开放及体验式营销现场北美风情样板段全面开放及体验式营销n现场样板段由景观销售动线、大型会所及三套主题式样板房组成n建议不晚于08年9月中旬开放，以丰满项目的市场形象。以丰满项目的市场形象。n在湖州，诞生一片纯正美式别墅生活体验区。美式别墅生活体验区。n依托现场样板段，全方位开展体验式营销，贵宾营销，文化营销等
51、。n全面保障开盘阶段的现场效果和销售目标的达成。蓄势期推广形式蓄势期推广形式5市场部现场样板段会所室内设计效果图现场样板段会所室内设计效果图市场部现场样板段景观销售动线示意图现场样板段景观销售动线示意图市场部现场样板段样板房室内设计效果示意图现场样板段样板房室内设计效果示意图市场部阶段推广计划阶段推广计划开 盘 强 销 期 （ 2008年 1 0月 1 2月 ） 阶段推广主题 稀世臻品美墅，一栋一天地，一墅一世界稀世臻品美墅，一栋一天地，一墅一世界推广策略：全面提升项目卖点及强化销售信息，达成销售指标市场部1010月月1 1日日1010月月1515日日1111月月1 1日日1111月月1515
52、日日1212月月1 1日日工作重点营销工作n发布开盘房源、流程n公示价格区间n相关媒体跟进报道宣传n成交客户问卷调查n销售分析销售工作n签约及回款n客户梳理，积累09年客户客户答谢会n08年 销售总结n09年销售计划客户答谢活动开盘强销期推广计划表（开盘强销期推广计划表（1010月月1 1日日1212月月3131月）月）1212月月3131日日开盘销售高端产品推介会市场部开盘强销期推广形式开盘强销期推广形式 户外广告开盘公示广告户外广告开盘公示广告发布时间：发布时间：08年10-12月诉求主题：诉求主题：开盘公示，刺激目标客户群发布地点、内容及预算：发布地点、内容及预算：保留之前的所有户外广告
53、，调整画面内容1市场部2高端主题高端主题SPSP活动活动项目产品推荐会项目产品推荐会n9 9月底月底1010月初：月初：产品推荐会。预算预算1515万元。万元。n明确开盘日期及参观、购买流程，形成全城轰动效应。n利用三线城市的名人导向性效应利用三线城市的名人导向性效应, , 聘请名人司仪，提升规格，提升规格，充当“意见领袖” 。n安排房源预订活动，强烈房源预订活动，强烈塑造本案房源“一房难求”的市场印象。开盘强销期推广形式开盘强销期推广形式市场部3高端主题高端主题SPSP活动活动客户答谢客户答谢& &北美风情夜北美风情夜n1212月：月：体现欧美文化元素的客户答谢会。预算预算1515万元。万元
54、。n旨在回馈成交业主，促进老业主再次购及介绍购买。n公布部分优惠折扣措施，刺激部分意向客户。开盘强销期推广形式开盘强销期推广形式市场部开盘强销期推广形式开盘强销期推广形式各类媒体组合密集推广各类媒体组合密集推广发布时间：发布时间：08年10-12月,预算预算2020万元。万元。诉求主题：诉求主题：开盘公示，产品卖点、销售信息、SP活动报导等。形式内容：形式内容：利用当地大众媒体投放开盘广告，大众媒体投放开盘广告，预告项目销售信息 ，全城造势。 利用小众高效媒体及渠道，告知意向客户开盘购房的相关信小众高效媒体及渠道，告知意向客户开盘购房的相关信息。息。 大众类媒体组合报道开盘盛况，大众类媒体组合
55、报道开盘盛况，保温市场，拉伸强销周期。4市场部36一期销售策略一期销售策略如何制定策略，实现成功销售如何制定策略，实现成功销售市场部价格推导价格推导项目项目权重权重金色地中海金色地中海本案本案备注备注配套配套16%16%9 97 7仁皇山区域规划目前明显高于本案的西南板块仁皇山区域规划目前明显高于本案的西南板块附加值附加值14%14%7 7 1212从产品亮点及附加值来看，本案明显高于金色地中从产品亮点及附加值来看，本案明显高于金色地中海别墅产品海别墅产品产品产品7%7%7 7 1515本项目产品具有价大优势本项目产品具有价大优势规划规划12%12%7 76 6从项目规划来看两个项目相差距离不
56、多从项目规划来看两个项目相差距离不多交通交通10%10%8 88 8从对城市中心直线距离来看，两个项目相差无几从对城市中心直线距离来看，两个项目相差无几规模规模8%8%10108 8金色地中海项目规模相对大于本案金色地中海项目规模相对大于本案户型户型8%8%7 71212从户型特色上来说本案具有明显的优势从户型特色上来说本案具有明显的优势品牌品牌6%6%9 99 9由于新兴进入湖州市场本案品牌效应需要培养由于新兴进入湖州市场本案品牌效应需要培养景观景观6%6%9 91111从景观上本案具有较大湖景优势从景观上本案具有较大湖景优势绿化绿化6%6%9 91010绿化程度本案也具有一定优势绿化程度本
57、案也具有一定优势合计合计100%100%82829898分值比：分值比： 1 1：1.21.2以目前湖州市场的标竿楼盘金色地中海为参照，与本案进行各项系数对比以目前湖州市场的标竿楼盘金色地中海为参照，与本案进行各项系数对比市场部价格推导价格推导从近期金色地中海样本采集来看从近期金色地中海样本采集来看联排价格为联排价格为95009500从前述项目因素对比表来看，金从前述项目因素对比表来看，金色地中海与本案比值为色地中海与本案比值为1 1：1.21.2通过比值计算公式预计本案一期四联院别墅均价通过比值计算公式预计本案一期四联院别墅均价为为1140011400元元/ /平方米平方米按照上海同类项目联
58、排与独幢产品常规价差比按照上海同类项目联排与独幢产品常规价差比1:1.111:1.11推算本案一期双联院别墅价格为推算本案一期双联院别墅价格为1265412654元元/ /平方米平方米市场部一期推盘策略明细一期推盘策略明细第一批：推出临水及靠近会所、样板段部分优第一批：推出临水及靠近会所、样板段部分优质房源，树立价格标杆，为后续房源确立价格质房源，树立价格标杆，为后续房源确立价格上升空间。上升空间。第二批：在第一批优质房源价格筑底的基础上，第二批：在第一批优质房源价格筑底的基础上，可对部分临路房源有效提升价格，从而获得较可对部分临路房源有效提升价格，从而获得较大的利润空间。大的利润空间。第三批
59、：临路、景观房源同批发售，价格对比第三批：临路、景观房源同批发售，价格对比效应，再次提升剩余临路房源价格。效应，再次提升剩余临路房源价格。第四批：推出最后一批景观房源，再次引爆市第四批：推出最后一批景观房源，再次引爆市场，价格冲刺，实现利润最大化。场，价格冲刺，实现利润最大化。市场部0808年一期销售目标分解年一期销售目标分解10月11月12月全年任务2.1亿元销售权重50%40%10%销售金额1.05亿0.84亿0.21亿预计销售套数34套29套6套首次开盘首次开盘二开加推二开加推持续销售持续销售0808年年1010月月0808年年1111月月0808年年1212月月市场部一期推盘房源细化一
60、期推盘房源细化0808年年1010月月产品类型销售套数销售面积预计均价可销总金额预计销售额二联院6套2160平方12645元/平方27313200元27313200元四联院28套7280平方11400元/平方82992000元82992000元合计34套9440平方110305200元110305200元市场部一期推盘房源细化一期推盘房源细化0808年年1111月月产品类型预计销售套数预计销售面积预计均价可销总金额预计销售额四联院36套9360平方11400元/平方106704000元85956000元合计36套9360平方106704000元85956000元市场部一期推盘房源细化一期推盘房
61、源细化0808年年1212月月产品类型预计销售套数预计销售面积预计均价可销总金额预计销售额二联院5套1800平方12645元/平方22761000元9104400元四联院12套3120平方11400元/平方35568000元11856000元合计17套4920平方58329000元20960400元市场部一期推盘房源细化一期推盘房源细化产品类型预计销售套数预计销售面积预计均价可销总金额二联院7套2520平方12645元/平方31865400元四联院8套2080平方11400元/平方23712000元合计15套4600平方55577400元一期尾盘市场部销销 售售 模模 式一式一n预约参观制度预
62、约参观制度对于样板区、样板房的参观，实行高调预约制度，以制造神秘、高端、紧俏氛围，对于样板区、样板房的参观，实行高调预约制度，以制造神秘、高端、紧俏氛围，流程流程建议如下建议如下：现场登记现场登记电话确认电话确认发放参观凭证发放参观凭证在客户参观市区售楼处时，根据意向度，进行现场参观登记定期进行电话回访，确认现场参观意向以DM形式寄送项目信息或参观凭证，并注明可供参观时间段，声明过期失效，如需调整参观时间段则需重新电话预约市场部销销 售售 模模 式二式二全力达成08年集团制定的湖州项目销售任务坐销坐销联销联销三位一体，立体销售模式三位一体，立体销售模式n立体化销售立体化销售走销走销市场部n市区
63、售楼处，市区售楼处，项目项目前期前期形象宣传及客户预约接待点形象宣传及客户预约接待点n现场售楼处（会所售楼大厅），后期开展现场售楼处（会所售楼大厅），后期开展体验式营销的集中场所体验式营销的集中场所“贵宾礼遇”凡意向或上门客户全程贵宾级接待规格“文化营销”以宣传纯正美式别墅生活及文化理念为核心卖点“标杆营销”现场接待流程标杆，产品理解及推销标杆，现场包装氛围标杆以坐销为基础以坐销为基础市场部以走销为手段以走销为手段l充分运用各类高端主题SP活动，如新闻发布会，媒体沙龙等，向如新闻发布会，媒体沙龙等，向高端客户群及社会名流人士集中宣传本案。高端客户群及社会名流人士集中宣传本案。l积极开拓各类面向
64、湖州本地高端客户群体的特殊宣传渠道，如直如直邮，投递并结合电话回访，上访等形式，有效维系客户对于本案的邮，投递并结合电话回访，上访等形式，有效维系客户对于本案的关注度，增强客户置业意向。关注度，增强客户置业意向。市场部l巧用易居中国臣信房屋在杭州等浙江一二线城市的门店，以联杭州等浙江一二线城市的门店，以联销的形式积极开拓外部市场。销的形式积极开拓外部市场。l重点渗透所在这些城市的湖州籍高端客户群，为二期房源的去化湖州籍高端客户群，为二期房源的去化扩大有效客户群。扩大有效客户群。以联销为拓展以联销为拓展市场部销销 售售 策策 略略 限量限量/ /限时限时发发售售l针对本案产品稀缺性高端性的特点，
65、进行有效，务实，灵活的房源销控，制造的房源销控，制造“热销快销热销快销”的紧张氛围，提高房源的紧俏感，激发客户的购买欲望。的紧张氛围，提高房源的紧俏感，激发客户的购买欲望。l分期分批推出房源，采取采取“少量快跑少量快跑”的形式，结合预约制度，激发并维持常的形式，结合预约制度，激发并维持常态性的市场饥渴效应，为后续房源的去化及价格提升创造条件态性的市场饥渴效应，为后续房源的去化及价格提升创造条件。市场部附件一：附件一：0808年营销推广费用预算表（前期筹备期）年营销推广费用预算表（前期筹备期）阶段阶段类别类别属性属性具体栏目具体栏目单价单价执行时间执行时间预算（元）预算（元）准备期推广费用电视天
66、天房交会200000元/年08年312月200,000房产报道120000元/月2008年3月120,000报纸湖州日报50000元/整版2008年35月100,000湖州晚报100,000制作费用项目地块形象看板2008年1月150,000户外高炮2块2008年3月600,000户外广告牌2008年3月300,000市区灯箱或路牌广告2008年3月300,000销售物料（楼书、房型单片等）08年37月100,000纸杯、名片、纸袋等2008年3月50,000售楼处展板、电视广告片制作2008年3月50,000市区售楼处沙盘模型2008年3月80,000DM2008年3月20,000活动费用主
67、题系列SP活动2次08年45月100,000小计2,270,0002,270,000市场部附件二：附件二：0808年营销推广费用预算表（蓄势期）年营销推广费用预算表（蓄势期）蓄势期活动费用主题系列SP活动4次08年69月100,000主题系列SP活动6次08年710月200,000各类报广软文湖州日报50000元/整版2008年6月50,000推广费用湖州晚报50000元/整版2008年7月50,000杂志投放20000元/次100,000公交车身广告100000元100,000项目网站50,000制作费用销售物料（楼书、房型单片等）08年710月100,000现场示范区模型2008年10月8
68、0,000电视广告房产报道120000元/月2008年9月120,000短信20,000小计小计970,000970,000市场部附件三：附件三：0808年营销推广费用预算表（开盘强销期）年营销推广费用预算表（开盘强销期）销售期活动费用主题系列SP活动2次08年1012月150,000制作费用开盘期间氛围营造引导彩旗、气球放飞、地毯、开盘背景板等08年1012月100,000推广费用各类报广软文湖州日报50000元/整版2008年10月100,000湖州晚报50000元/整版2008年10月100,000电视广告房产报道120000元/月08年10月11月240,000短信20,000小计小计710,000710,000合计合计3,950,0003,950,000市场部谢谢观赏谢谢观赏市场部
