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1、广州森基投资大坦沙项目项目定位及物业发展建议森基投资大坦沙项目前期策划报告 项目定位部分广州中原项目一部 区域房地产开放行业分析Part 1区域房地产开发行业分析区域内二手竞争对手分析万科柏悦湾万科柏悦湾首期首期：选择中等地块推出一期项目，推出时，仅9000元/的均价轰动入市；二期：二期：接着推出项目最佳位置的地块，项目均价马上推高至19000元/，受当时市场环境大好影响，销售速度依然甚快；第三期第三期：才以低价14000元/推出项目最差位置的产品；由于受到二期和三期项目的价格拉差影响，三期项目更加红火，推出首日就将近售罄。珠珠岛花园花园珠岛花园作为老社区，生活配套十分齐全，并有校巴接送往学校
2、，所以，珠岛花园的租赁市场较为火爆，其中，两房一厅租金大约为2000元/月，三房约为2800元/月。其租金价格对项目的投资回报方面具有加强指导作用。区域内二手竞争对手分析区域内一手竞争对手分析新世界新世界凯粤湾粤湾产品定位品定位建筑风格：现代、简约园林风格： 现代、简约产品类型面积户型剩余货量高层83-88两房两厅445套，59370平方米90-132三房两厅200四房两厅销售情况售情况当前推货：目前在售C8栋少量单位，主要为85平米左右的两房，均价22000元/平米，带精装修销售均价：售均价：成交均价：成交均价：22127元元/；望江均价：；望江均价：30000元元/后续推货：新世界凯粤湾全
3、新C6栋近200套单位延迟推出，户型主要为84、87平米的两房和91平米的小三房以及126-136平米的大三房，售价待定。优点：一线临江，三江汇聚，是滨水高端物业。教育配套好，包括省一级标准的真光中英文小学；省一级广州市四中。整体设计动静分离，采光和通风都不错。120平方米的三房则为传统的格局，主人房带套房，客厅开间较宽敞。缺点：项目旁边就是滘口客运站，周边环境嘈杂。客客户群：群：周周边花卉市花卉市场、建材市、建材市场商商户主主为主，范主，范围辐射至中山八童装射至中山八童装批批发市市场、芳村茶叶批、芳村茶叶批发市市场，但主要，但主要还是本地人是本地人购买。区域内一手竞争对手分析产品定位品定位建
4、筑风格：现代、简约园林风格： 现代、简约产品类型面积户型剩余货量高层44-90一房两厅192套66-129两房两厅144-219三房至五房，两厅至三厅销售情况售情况当前推货：瑞安花园目前在售三期瑞丰阁116-146平米的3-4房以及45-95平方米的单位，毛坯均价14000元/平，3梯6户，今年年底可以交楼。销售均价：均价：14000元/后续推货：-优点：瑞安花园一大优势距离地铁5号线滘口站近，50分钟内即可抵达广州中心区。此外，瑞安花园即将销售的小户型单位，适合出租给在黄岐大沥板块周边各专业市场经商的人。缺点：瑞安花园地处南海黄岐，相对于首次购房者来说，户口问题不容易解决；项目虽然在交通方面
5、很有优势，但是在其他生活配套上面还是比较欠缺的，没有大型的超市超市，没有大型的医院以及学校等。不过瑞安国际公寓的1至3层全为商业规划，预计将打造成大型的商场。所以估计入住后的生活条件会有所改善。同时瑞安花园还是烂尾十多年的楼，质量方面存在较大风险。客客户群：群：以本地低端以本地低端刚需客需客户为主，主，辅以大量的南海、佛山客以大量的南海、佛山客户，甚至，甚至肇肇兴、江、江门客客户也在其中，而周也在其中，而周边的物流的物流场也也为其公寓其公寓项目提目提供了供了较强的的购买力。力。瑞安花园瑞安花园区域内一手竞争对手分析产品定位品定位建筑风格：现代、简约园林风格： 现代、简约产品类型面积户型剩余货量
6、共建17栋住宅，最高56层约200米，最低16层152-166三房两厅首批预计2012年9月开盘246-2852四房两厅320五房两厅销售情况售情况当前推货：一期产品包括1、2、3栋，其中2栋高49层，三梯两户，户型为246平与250平的四房两厅带2个套间设计；3栋高46层，户型为152平四房两厅带一个套间，166平四房两厅带2个套间销售均价：销售均价：26000元/（目前在售单位均可望江）；后续推货：-优点：该地块原计划开发为大户型一线江景产品，风景较为优美，可望江，预计会朝豪宅的方向发展。周边配套能够满足住户一般的生活需求。缺点：从小区步行到地铁站稍远，一定程度上影响住户出行。靠近内环路一
7、侧，容易受到噪音污染、空气污染。客客户群：群：周周边建材市建材市场、服装批、服装批发市市场商商户主，并且多主，并且多为潮汕人。潮汕人。中信西关海中信西关海产品定位品定位建筑风格：现代、简约园林风格： 现代、简约产品类型面积户型剩余货量高层85-87两房两厅9套102-147三房两厅151-296四房两厅销售情况售情况当前推货：中海金沙湾“清澜”组团正在清尾，户型为153方-210方的两到五房，均价12000元/平18000元/平，带装修和江景景观。销售均价：均价：12000元/后续推货：-优点：户型设计方正实用，小区居住氛围较好；项目自身的配套较金沙洲其他楼盘要齐全，公交车总站、宏城超市、商务
8、休闲中心(会所)、农业银行、酒楼、便利店、商业街基本满足日常需要。缺点：周边配套有待完善；项目地属南海，“一岛两制”使手机信号经常会交叉出现漫游费用，而燃气费用等不统一，也无形中提高了生活成本。区域内一手竞争对手分析中海金沙湾中海金沙湾产品定位品定位建筑风格：现代、简约园林风格： 现代、简约产品类型面积户型剩余货量高层85-87两房两厅9套102-147三房两厅151-296四房两厅销售情况售情况当前推货：中中粮万科金域蓝湾现三期大户型清尾，户型为152平米和190多平方米的四房单位，其中152平米四房只剩低层单位，目前正推出一口价，折扣售价为15000元/平左右，带装修。190多平方米的四房
9、单位可选楼层还较多，均价18000元/平，带精装修发售。项目楼栋为两梯五户的设计，预计交楼时间为2013年9月30日。另有别墅在售，为200平左右的双拼或三拼别墅，实际使用面积为600-700平米左右，货量共24套，售价约为8001000万元/套。销售均价：均价：18000元/后续推货：-优点：项目在金沙洲大桥旁边，附近还有公交，地铁6号地铁的站口距离楼盘不远，交通便利；该盘属于白云区，小区自身配套较为齐全，学校、健身、超市等均有。楼盘两面临江，江景观景好，未来广佛交界地块，有一定升值潜力。缺点：离市中心较远，周边配套设施不完善，楼盘的2期规划中，导致1期的部分楼栋的江景观景受影响。区域内一手
10、竞争对手分析中粮万科金域中粮万科金域蓝湾湾区域竞争楼盘市场分析竞争对手户型分析区域竞争楼盘关于度分析项目投资环境分析总结客户需求调研报告Part 2调研概述 通过研究分析，了解消费者需求趋势，寻找森基投资大坦沙项目的卖点。有效帮助贵司制定项目开发或推广上市策略，为贵司提供策略依据及建议。 为能最优化地达成我们事先设定的调研目标及调研范畴，综合分析目前阶段状况及客户需求，我方建议本项目应针对性地调查有意向于番禺区域置业的目标客户群，利用调查问卷的形式访问目标客户。该方法既可综合平衡目标研究对象的征集所存在难度，更可真实地反映客户的实际需求等诸多因素。调研目的研目的调研方法研方法调研方法研方法调研
11、概述 本次调研收集有效问卷109份份，受访者来自于于广州十区范围内，两者唯一的相同点就是都有意向于大坦沙置业，因此对其展开调查，根据调查方案的落实，接受访问的客户必须具有购房意向并且愿意在大坦沙购房，才能给予较真实的反映数据；否则即终止访问。调研分析研分析调研时间：2012年7月18日7月19日调研地点：中原广州地铺网点研究方式：利用中原广州地铺网点对意向购房客户群进行调查问卷访问调研人员：何晓荔、黄倬勇、陈悄航、许达文被访问者：主要甄选为有意向于大坦沙置业的客户群调研内容研内容若本项目设有游艇会所，对你的购买欲望有何影响？ 游艇在消费品之中属于高端消费类型产品，一般人很少接触，因此49%的调
12、查客户认为吸引力一般，30%的客户表示无所谓。你希望游艇会所提供何种服务？ 游艇一次容纳的客户大概20-30人，31%的被访者愿意游艇提供西餐厅服务，25 %希望作为派对的场所，23%愿意选择红酒会，统计得出多数客户愿意选择高端类型的消费。您觉得大坦沙购房的合理单价范围？ 由以上数据可得出，受访者主要以二手价格作为参考。受访者中，认为大坦沙购房单价在12000-15000元/的有46人，占42，8000-10000元/的有29人，占27。您会选择以下何种付款方式？ 由于受市场不稳定因素影响，大多数客户对价格都持保守态度，认为总价越低越好。总价在100万元以下的33人，占31，100-110万元
13、的29人占27。您会选择以下何种付款方式？ 付款方式的选择中，由于公积金贷款受额度控制，所以，33人占31%的客户选择组合按揭付款；而受广州楼价较高影响，能接受一次性付款的客户着实不多。您可接受一次性购房的总价？ 受访者中，66人占61%的受访者一次性付款可接受总价的幅度在40-60万元，此部分客户有一部分客户并非资金不足，而是不愿意一次性购房导致流动资金减少；而能够一次性付款接受总价较高的受访者，大部分为生意人。您是否会购买小产权房？ 由于小产权房没有房产证，并且在政府的多番宣传下，84人占78%的客户不会购买小产权房，认为没有保障；16人占15%表示会考虑，此部分客户主要为投资者，视价格而
14、定。您认为小产权房单价多少您愿意购买？ 受小产权没有房产证影响，客户基本上选择原则为越便越好，其中，73占68%的客户认为，6000-8000元/平方米较为合适；只有小部分客户认为小产权房价格与周边二手价格相仿。小结： 会考虑在大坦沙购房的客户主要是25-35岁的中低收入、迫切购房的刚需客户为主。职业主要为企业的中低层人士，收入5-10万元年薪。在户型选择方面，客户多数希望购买70-90、90-120的舒适型两房和紧凑型三房单位。功能分区上，年轻的客户比较注重卧室的布局与大小。项目在开始的同时，应把重心放在产品设计、户型配比、自身配套优化上，从而应提升项目自身价值。项目发展定位报告Part 3
15、地块区位分析老荔湾老荔湾芳村芳村白云白云佛山佛山南沙南沙金金沙沙洲洲本案本案周边环境分析周边环境分析 目前项目附近居民点大部分是原住地的村民，周边生活配套极为不足，娱乐、饮食、购物一概不全，居民的购物只能去城区到岛内较远的地方去购物和消费，其中教育和医疗相对完善。项目地块及四至规划地地块西西面面地地块东面面地地块南南面面地地块北北面面 项目东、北面主要为垃圾处理中心和一些皮革制造业，废气排放污染严重；西面正对着白沙河，一线江景，环境优美；南面城中村，靠近坦尾地铁站，主要有二手厨具城。地地块内部内部 地块内部为平整的水泥路、7通一平的仓库用地和食堂，平直临岸一线江景，利于后期施工和设计临江住宅，
16、其中食堂无法拆迁，整体规划将受到限制。项目地块及四至规划项目经济指标（设定）地地块编号号/用地性用地性质D4（军事用地）地地块可建可建设用地面用地面积45000平方米地地块总建筑面建筑面积约185000平方米计算容算容积率建筑率建筑总面面积约185000平方米地地块容容积率率4.11地地块建筑密度建筑密度21%建筑限高建筑限高60米地地块绿地率地率35%本案相关本案相关资料需要提供再行分析。料需要提供再行分析。项目SWOT分析客户群定位中原认为：以“立足周边，向外延伸”的客户群定位原则为知道，首先锁定周边专业市场的强劲购买力，再向外挖掘广佛同城下的外来人口。核心客户群分析核心客核心客户群群客客
17、户群特征群特征军人亲友由于熟人的关系，对项目十分有信心周边专业市场客户对周边环境熟悉，认可区域发展潜力。他们购买力稍强，既可投资又可自主芳村、荔湾专业市场客户相当于市区购房首付的价钱就可拥有一套江景房对他们诱惑非常大周边工作的中高收入人群在工作地点附近购房，能降低生活成本周边原村民产权意识薄弱，购买能力较强补充型客户群分析补充型客充型客户群群客客户群特征群特征老城区改善型客户他们希望寻找价格较低，交通便利的老城区房房地产投资者楼盘性价比如何，周边市场租赁情况如何，是他们考虑的主要因素准业主亲友由于亲友的购买令到他们对小产权房信心增强旧城改造拆迁客他们对于市中心的区域抗性不大，交通便利、江景资源
18、、未来发展潜力是他们的购房关注点军区人员军方出产的事物有强烈的认同感，希望购买面积较大的房屋区域定位城市遗忘区特点：人少、村多、地多城市遗忘区CBD中轴线国际金融城琶洲会展中心区域特征区域劣势：u岛上居住氛围欠缺u城中村、批发市场围绕，外围环境不甚乐观u有污水处理厂，存在空气污染u道路系统处于规划中，实施时间长u所在大片区规划中周边多为居住用地，日后人口密度较高区域优势：p周边江景资源丰富p地铁站旁，升值前景有保证p白鹅潭经济圈内，发展前景良好p大坦沙岛规划良好，是公认的价格洼地项目功能定位根据项目的区位及优势，我们可以看出项目具备了成为高质素高档次的特性。特别在充分利用江景资源，打造属于项目
19、独有的江岸线、会所后，项目整体形象将被拔高，并且，由于项目地块的特殊性，导致土地用途不受限制，可以说，本项目是一个宜居、宜商、宜投资的全能地块，因此，我们认为项目可以定性为：大大 沙沙 岛 上上 居居 家家 投投 资 型型 江江 景景 社社 区区项目功能定位大大 沙沙 岛“大坦沙岛”一直以来都有更名为“大沙岛”的计划，并且已提交申报。政府也希望通过更改名字让市民对大坦沙重新认识；居家投居家投资型型由于项目地块性质特殊，土地用途不受限制，既可以购房自住，也可以SOHO办公，投资、办公、居住均能实现；江景社区江景社区江景是项目最大的自然景观所在，既无可复制也永恒不变，是项目定位高端的核心价值，是对
20、于追求高品质生活的人们不可多得的宝地。而且，江景资源在市中心买少见少，相当稀缺，升值潜力巨大，可以说，买到即赚到。大大 沙沙 岛 上上 居居 家家 投投 资 型型 江江 景景 社社 区区核心价值提炼核心价值提取定位提炼竞争力要素分析深化演绎江景水岸、大坦沙中的精品住宅成功者的都市桃源成功者的都市桃源江景、环境怡人、高档住宅区、产品附加值入则宁静社区，出则繁华都市项目形象定位要素项目形象定位要素项目形象的升目形象的升华项目所处的地理位置十分优越，用“入则宁静，出则繁华”来形容最为贴切，居住在此的人，能够忘却城市的烦嚣，返璞归真，这里没有城市的车水马龙，只有无尽江景，这里是成功人士过上平静生活的最
21、佳选择。因此，我们认为，项目形象可定位为：曼曼 哈哈 顿 岛 上上 的的 财 富富 方方 舟舟项目形象定位要素建筑风格及园林风格定位建筑建筑风格格现代中式建筑代中式建筑 现代中式洋房传统中式洋房建筑风格及园林风格定位园林园林风格格现代中式园林代中式园林 现代中式园林传统中式园林 江景要素在本项目的应用高档会所打造高档会所打造项目附加目附加值利用项目固有的游艇码头，购置游艇，并放置在游艇码头。在游艇上设置相应的休闲设施，如：咖啡店、红酒屋、西餐厅等。并且可设游艇出租业务，供客户使用。提高项目整体档次。江景要素在本项目的应用开拓特色游艇商开拓特色游艇商业经过对项目周边楼盘进行了解，发觉竞争对手中，
22、不论高端还是地段，大多数项目都缺乏会所这一配套，最了不起的西关海仅仅使用泛会所的概念含糊而过。因此，建议项目打造高档会所。江景要素在本项目的应用打造水岸打造水岸栈道、道、亲水平台水平台项目地块具有天然优势，临近河岸有将近400米的天然江岸线，具备打造沿江栈道的条件，并且通过巧妙的设计，令到栈道更自然、更舒适。在项目南岸、北岸打造亲水平台，让客户与江水近距离接触。可以可以这么么说，河岸的打造成，河岸的打造成功与否，决定着功与否，决定着项目推广成功与否。因此，目推广成功与否。因此，值得得发展商下重本打造。展商下重本打造。商业定位建议综合区域现在和未来的状况，本案不适宜设置大体量的集中式商业；本案的
23、商业定位应建立在对社区居民生活的日常配套上；商业形态应为临路的小高层首层独立门面商铺（最多不超过2层）；商业业态主要为生活超市、银行、邮局、邮政储蓄、电信服务、小型特色餐饮、美容美发、便民药店、干洗店、家政服务等为主。社区商社区商业邻里中心里中心案名参考道道 尔 顿 社社 区区森森 兰 雅雅 苑苑水水 韵韵 沁沁 园园灏 景景 尚尚 都都项目整体规划建议Part 4项目经济技术指标（建议）地地块编号号用地性用地性质D4军事用地地地块可建可建设用地面用地面积45000平方米地地块总建筑面建筑面积184950平方米计算容算容积率建筑率建筑总面面积184950平方米地地块容容积率率4.11地地块建筑
24、密度建筑密度21.0%建筑限高建筑限高临江100米限高60米地地块绿地率地率35.0%商业产品规划建议产品品数量数量占地面占地面积层数数面面积合合计商场12700平方米12700平方米商业连廊2900平方米1900平方米合计33600平方米13600平方米p 顺势顺应区域环境p 挑战独特性的追求p 创意场所感的营造整体规划原则p居住和自然共存的社区p可持续性发展的社区p现代生态布局的社区典范整体规划目标项目整体规划布局与特色分区白白 沙沙河河空间关系和布局关系建筑和景观元素的结合指定节点区表达的分区或邻里特色建筑高度目目标：塑造一个较高品质、尺度适宜的现代居住区形象，较高密度的中高组团置西面。
25、创造丰富活泼的天际线。降低建筑对西面景区、环境的压迫感。原原则：整个基地分为三个层次，即高层、中高层与园林景观。鼓励多变化的天际线。建筑的高度随着越接近自然景观区（江边景区）而降低。高高层白沙河白沙河岸岸绿化化带南南沙沙规规划划商商贸贸商商住住区区中中高高层园林景园林景观项目产品规划设计Part 5规划划设计理念分解理念分解现代感的中式建筑代感的中式建筑生生态江景理念江景理念多元化的生活多元化的生活和和谐社区社区高品位景高品位景观生活生活产品规划理念住区住区环境境规划划设计能源与能源与环境境室内室内环境境质量量住区水住区水环境境材料与材料与资源源生生态住宅住宅评估估体系核心内容体系核心内容产品
26、规划核心产品规划原则1、示范展示原、示范展示原则2、产品提升空品提升空间预留原留原则通通过较为高端高端产品入品入市，一期市，一期产品向市品向市场充分展充分展现项目的特色目的特色和和优点，点，为整体整体项目目建立建立较好的形象美誉好的形象美誉度和消度和消费认可度。可度。3、建立生、建立生态标准原准原则由于由于项目目总体开体开发量量较大，大，产品开品开发周期周期长，因此，在，因此，在项目各目各期的开期的开发过程中必程中必须考考虑到后期到后期产品开品开发的持的持续竞争力。争力。从一从一进入市入市场就征就征服消服消费者，征服者，征服竞争争对手，突手，突现生生态住宅住宅势不可档的不可档的优势。因此，建。
27、因此，建议在在一期一期项目目规划中，划中，导入生入生态住宅示范住宅示范社区概念。社区概念。产品首期规划要点部分人部分人车分分层，车辆入入户轴线清晰，步步随景清晰，步步随景社区交通规划原则地下车库范围；社区交通组织车位位置位位置车行系行系统设计地下地下车库规划划设计地下阳光地下阳光车库有阳光会呼吸型生有阳光会呼吸型生态车库地下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观绿化，使车库空气形成对流，引进阳光和新鲜的空气，避免传统的地下停车库黑暗、闭塞的不足，形成实实在在的“生态车库”，同时也把地下室的行人直接引导到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到健康、生态。社区交通组织项目单体建筑概念设计建议Part 6
28、建筑立面 中国建筑历史悠久，在设计上吻合了广州地区的各种气候变化，加上中国建筑的发展，其建筑文化已经得到认同，在建筑风格的处理上吸纳中国建筑的精华，加入骑楼、大窗、方柱等传统意义上的经典岭南建筑符号，但不是简单地模仿建筑符号，而是突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴；并有效融合了现代建筑元素与现代设计元素，使之更符合现代人的居住习惯，从而形成独具特色的现代中式风格。项目户型概念设计建议Part 7产品线分析产品品类型型容容 积率率建筑建筑密度密度建筑建筑面面积市市场竞争争单方利方利润综合述合述评中高中高层住住宅宅较高较高较高区域高品质一线江景中高产品稀缺，前景看好。前景看好。虽然用地经济性不高，
29、但单价高，利润回报低。单价高，且卖点多，需要打量开需要打量开发。高高层住宅住宅较高较低较高未未来来市市场的的主主流流产品，品，竞争激烈。争激烈。单价不高，但用地经济性高，可提升项目口碑。考虑用地经济性，应占有占有较大比例。大比例。产品组合建议根据本项目的经济技术指标，建筑密度为21%，容积率为4.11，综合项目产品线分析，本项目产品组合如下：中高中高层住宅住宅+高高层住宅住宅因为本项目为临江100米内限高60米，建议设计18层的中高层住宅，100米临界以外建议设计28层的高层住宅，在尽可能利用江景资源的前提下，将项目收益组合最大化。从目标消费群推导项目户型项目目标客户群定位为中端以上的消费人群
30、，因此，从市场产品需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：高端：中高端：中端：中低端高端：中高端：中端：中低端10%：25%：30%：15%因此我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次和市场主力户型的消化，项目户型的档次配比应当遵循其相应的客户需求和购买力结构层次。高端高端15%中高端中高端25%中端中端45%中低端中低端15%项目户型配比档次结构从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的把握，三、四房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产品套数中所占的比例约在50%-65%之间。项目整体户型配比产品品类型型中高中高层住宅住宅高高层住宅住宅套数比套数比合合计平均单套建
31、筑面积()120100栋数8614套数5446241168其中85-9515328.13%18229.17%28.68%33595-1058515.63%10416.67%16.18%189120-13018734.38%20833.33%33.82%395140-1608515.63%10416.67%16.18%189160-180346.25%264.17%5.14%60总套数比例46.58%53.42%100%总建筑面积(万)6.127.0213.14总建筑面积比例46.58%53.42%/100%目前设定容积率为4.11，总建筑面积为184950平方米，由于预留军方配比占总建筑面积的
32、30%，面积为55485平方米，可建约7栋住宅，因此另行70%的建筑面积为129465平方米，可建筑住宅栋数为14栋，上表户型只计70%的建筑面积下的配比。高层户型设计原则核心原核心原则入入户花园花园+超大阳台超大阳台+空中庭院空中庭院增增值点点传统处理方式理方式创新新处理方式理方式说明明入入户花园花园多数入户花园面积仅有36平方米，变成了事实上的过道。增大面积，扩大到810平方米，与客厅空间相结合。形成通透、宽敞、具有花园效果的入户花园或入户庭院。超大阳台超大阳台普通阳台面积为46平方米，在功能上也仅仅拥有采光和观景等常规功能。阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种
33、变化。通过阳台的封闭、隔断等处理，可以增加一间房，实现“N变变N+1”的效果。空中庭院空中庭院传统户型极少考虑做空中庭院，以致很多户型的采光效果差，而且缺乏空间情趣。在客厅或餐厅的外缘增设68平方米的空中庭院，增强空间的采光性和通透的情景性。阳光室、娱乐室、书房等多多功功能能情情景景房房。或封闭以实现“N变变N+1”的效果。设计原原则：四大光明和七大分区厅、卧、厨、厕四大功能空间须有明窗采光通风，户型内部必须实现动静、公私、洁污、干湿、内外、主次及卫浴分区。景观优先保证每个户型、客厅、卧室都有景观。卧 室在不影响其他功能区前提下，保证主卧大开间、大面积。客 厅客厅是户型的“脸面”，对客厅要求开
34、间大、面积大。厨 房采用L或U型厨房设计，大面积可做到中、西式厨房的分离。实用与科学并举原则豪华户型空间需显舒适，考虑到高层住宅实用率低，应避免面积的浪费。园林景观设计建议Part 8水体系统由外部水道与中高层居住组团形成，通过外部水道来构筑独特的半岛、岛屿氛围。展现沿狭长河道展开生活空间的区域，体现自然野趣的，塑造使人身心放松的氛围。属于半开放性的观赏型水空间。江水特征区：江水特征区：在小区主要的中心空间设置的水体广场，这相当于项目的内部焦点，整个效果其实水体所占的比例不是很大，而是由水、石、植物、硬地广场相搭配，形成具有传统中式园林的特征和灵魂，由此感受到中式社区的韵味，这个空间属于开放性
35、景观加休闲水景空间。开开阔特征区：特征区：水体系统园林道路具有情趣的具有情趣的铺地地风情道路情道路汀汀 步步栈道道休闲场所在庭院当中设置具有浓郁中式庭院的花架与凉亭，使之成为业主的休闲场所之一，同时也成为社区景观的重要组成部分。艺术雕塑雨水收集雨水收集系系统渗水路面渗水路面水体微生物水体微生物处理理生生态环保技保技术在园在园林中运用林中运用生态环保技术在园林的运用项目配套设施建议Part 9商业配套社区社区邻里中心里中心+裙楼式商裙楼式商业区区社区社区邻里中心：里中心：功能上以服务社区居民为主，同时辐射周边步行1530分钟范围内的居民。功能上以大超市、大型餐饮或休闲场所为主，配合日常的生活消费
36、入酒吧、桌球等消费娱乐设施。群楼式商群楼式商业区：区：根据项目区域的发展前景以及小区常住人口计算，本项目如果需要设立裙楼式商业的话面积控制在4000以下。设置的位置在东面与会所配合在一起。会所配套健身室健身室 壁球室壁球室桌球室桌球室酒吧酒吧泛会所配套网球网球场康体康体设施施生态休闲架空层部分栋数利用架空层，提供半室内公共活动空间，增加住户的交流，同时架空层又是景观互相渗透的有效途径。儿童天地儿童游儿童游乐场地地水岸栈道、亲水平台游艇会所示范区建议营销中心中心示范区建议现场包装包装示范区建议园林示范区园林示范区水岸亲水平台示范区水岸水岸亲水平台示范区水平台示范区智能化智能化设施施引引领 “全科
37、技全科技”居住居住时代代家居智能化最家居智能化最为重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按重要的是建立家居智能网，一般而言，具有按纽控制、遥控器控制、控控制、遥控器控制、控制面板控制、制面板控制、 远程控制、网程控制、网络远程控制五套控制体系；考程控制五套控制体系；考虑项目开目开发成本，建成本，建议选择造价合理、操作造价合理、操作较为简单的控制面板体系，通的控制面板体系，通过集成系集成系统，可，可实现布防与撤防、布防与撤防、紧急急报警、信息留言等功能。警、信息留言等功能。智能化设施智能化小区系统背景音背景音乐及及紧急广播系急广播系统消防自消防自动报警系警系统及及联动系系统闭路路电视监控系控系统
38、防盗防盗报警系警系统停停车场管理系管理系统可可视对讲系系统远程水表、煤气表抄表系程水表、煤气表抄表系统小区太阳能灯系小区太阳能灯系统LED广告屏及触摸屏广告屏及触摸屏查询系系统门禁管理系禁管理系统无无线网网络系系统项目物业管理建议Part 10项目物业管理服务定位贴心但不心但不贴身的社区管家式服身的社区管家式服务贴心但不心但不贴身身在高端物业服务中，“人性化”被称为“管家式服务”的精髓，而“人性化”的最大体现在于“贴心但不贴身”。真正优秀的物业服务，是在您需要的时候，才能感觉到它的存在，即无微不至。不拘泥于物质上的满足，而更多地扩展到业主的精神愉悦感受上。即并非单纯的“满足业主不断增长的物质文
39、化需求”，而是以丰富的服务内容为基础，在服务中充分考虑到一切能够影响业主生活舒适度的因素。物业管理建议委托物委托物业管理公司建管理公司建议：物业公司必须选择一些实力宏厚、管理体系完善、来自沿海的知名物业管理公司担当。对管理顾问的要求：具有多年物业管理经验，曾管理多个大型住宅小区，最好熟悉广州市场；具有较高的知名度，管理的小区楼宇曾获得物业管理奖项，如：优秀物业管理小区、物业管理示范小区等；具有高标准的工作体系，获得ISO9002等国际标准质量体系认证。从成本控制的角度考虑，费用不宜过高项目开发策略Part 11项目整体开发思路城市城市遗忘区楼忘区楼盘的开的开发三步法三步法项目开发周期及分期开发
40、策略方案一方案一中高层住宅中高层住宅中高层住宅中高层住宅高层住宅高层住宅主入口主入口次入口次入口次入口次入口售楼部售楼部会会所所开开发分期分期开开发量（量（万） 高高层住宅（住宅（万）商商业、会所、会所（万）1 111.511.50.52 27.07.00.5总量量18.518.51p方案一方案一项目开发周期及分期开发策略p方案二方案二中高层住宅中高层住宅中高层住宅中高层住宅高层住宅高层住宅主入口主入口次入口次入口次入口次入口售楼部售楼部会所会所开开发分期分期开开发量（量（万）高高层住宅（住宅（万）商商业、会所、会所（万）1 18.48.40.42 27.07.00.33 33.13.10.3
41、总量量18.518.51两种分期开发方案在本项目中的可行性总 结： 综上所述，本上所述，本项目建筑面目建筑面积巨大，巨大，对资金的占有量相当大，如何保金的占有量相当大，如何保证项目的目的顺利利进展的关展的关键是是资金金链的安全。由于的安全。由于项目周目周边基基础设施亟待完善，从保施亟待完善，从保证资金利用金利用安全的角度出安全的角度出发，在，在项目的前期、中期开目的前期、中期开发进程中不宜投入程中不宜投入过多多资金，因而我司建金，因而我司建议采用方案二。采用方案二。项目各开发期产品细分一期产品品结构构面面积区区间所占比例所占比例产品分布品分布大四房以上160-1805%主要以景观最好的中高层为
42、主四房14016015%主要以景观最好的中高层单位为主舒适三房12013035%以景观较好中高层为主小三房9510515%主要以景观较次的中高层单位为主舒适两房859530%以中高层景观和朝向较差的为主核心优势一线沿岸风光带、高品质产品、高舒适中高层住宅、生态住宅品质项目各开发期产品细分二期产品品结构构面面积区区间所占比例所占比例产品分布品分布大四房以上160-1805%主要景观最好的高层的为主四房14016015%主要景观最好的高层的为主舒适三房12013035%以景观优势相对较弱以高层为主小三房9510515%以景观优势相对较弱以高层为主两房859530%以高层景观和朝向较差的为主核心优势
43、成熟的沿岸风光带、高品质产品、一期成熟小区、休闲生态住宅示范区项目各开发期产品细分三期产品品结构构面面积区区间所占比例所占比例产品分布品分布大四房以上160-1805%主要以景观最好的中高层为主四房14016015%主要以景观最好的中高层单位为主舒适三房12013030%小三房9510515%以景观较好中高层为主两房859530%以景观较好中高层为主核心优势成熟的沿岸风光带、高品质成熟社区、优美的社区园林景观、高附加值创新住宅、齐全的商业配套、优质齐全的社区物管项目开发建设分析开发时机建议12年完成所有年完成所有设计报批，批，2012年初正式年初正式动工，工，2013年中正式年中正式发售售开开发两大大依据两大大依据Thanks for your attentionWish you a good day!
