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1、四章节土地区位利用原理四章节土地区位利用原理一、区位论及其产生过程一、区位论及其产生过程1、区位及区位论2、区位论的产生3、区位理论的主要贡献一、优位经济效益一、优位经济效益 是指优越的地理位置所带来的“额外”经济效益。 优位经济效益的表现形式有以下3种： 地理优位效益地理优位效益 交通优位效益交通优位效益 资源优位效益资源优位效益二、外部经济效益 是是指指企企业业内内部部效效率率提提高高，但但其其本本身身不不支支付付代代价价，而而由由企企业业外外部部的的经济行为所产生经济行为所产生。三、土地位置与商业资金的流通效率 土地的差异性是一个举世不争的土地的差异性是一个举世不争的事实。事实。 在农业
2、，这种性质可以透过土地在农业，这种性质可以透过土地的天然沃度、气候、水文及追加投资的天然沃度、气候、水文及追加投资的状况等加以考察，它会在人与土地的状况等加以考察，它会在人与土地结合的过程中表现为产量的高低不同。结合的过程中表现为产量的高低不同。 在在城城市市，土土地地的的差差异异性性则则主主要要在在于于土土地地的的位位置置，即即某某一一地地块块距距城城市市商商业中心的远近。业中心的远近。 一一般般地地，在在城城市市各各类类用用地地中中，商商业业用用地地对对土土地地位位置置的的差差异异表表现现得得最最为为敏敏感感，它它会会显显见见于于商商业业资资金金的的流流通通效效率。率。 商业资金的流通效率
3、，即一商业资金的流通效率，即一定时期内流通的商品量或销售额定时期内流通的商品量或销售额的多寡。的多寡。 而商业资金的周转速度则是而商业资金的周转速度则是商业资金流通效率的综合体现。商业资金流通效率的综合体现。 周转速度越快，占用的资金周转速度越快，占用的资金越少，流通的商品量越大，资金越少，流通的商品量越大，资金的流通效率就越高。的流通效率就越高。 当然，商业资金的周转速度受当然，商业资金的周转速度受多种因素的影响。多种因素的影响。 如宏观经济形势、产品的性质、如宏观经济形势、产品的性质、市场供求状况、投资规模，以及企市场供求状况、投资规模，以及企业经营管理水平等等业经营管理水平等等。 如果我
4、们运用抽象法，先不考虑如果我们运用抽象法，先不考虑这些影响因素，而单纯分析土地位置这些影响因素，而单纯分析土地位置与商业资金流通效率的关系，则不难与商业资金流通效率的关系，则不难发现，土地位置会经常地、持久地影发现，土地位置会经常地、持久地影响着商业资金的流通效率，充当着极响着商业资金的流通效率，充当着极为重要的客体要素。为重要的客体要素。 一一个个商商店店，如如果果地地处处商商业业中中心心，往往往往是是顾顾客客盈盈门门，生生意意兴兴隆隆，货货如如轮轮转。转。 如如果果它它所所在在的的地地段段还还具具有有更更完完善善的的基基础础设设施施，以以至至交交通通方方便便，电电讯讯快快捷，还会取得更高的
5、营业额。捷，还会取得更高的营业额。 一一个个商商店店，如如果果远远离离商商业业中中心心，情况则完全相反。情况则完全相反。 城城市市繁繁华华商商业业中中心心是是历历史史性性地地形形成成的的。城城市市土土地地总总是是以以商商业业中中心心为为轴轴，以以最边远的地段为基点来分段划等。最边远的地段为基点来分段划等。 从从基基点点到到轴轴心心，各各级级土土地地上上的的商商店店往往往往随随其其向向商商业业中中心心的的靠靠近近而而取取得得逐逐步步递递增增的的流流通通效效率率，表表现现为为逐逐级级递递增增的的超超额利润。额利润。第 三 节城市土地的区位选择一、模型的假定条件一、模型的假定条件 1 1、城市只有一
6、个中心市场；、城市只有一个中心市场； 2 2、运运输输工工具具单单一一，及及运运输输不不同同的的产产品品，其费率相同；其费率相同； 3 3、对对各各种种不不同同的的产产品品，运运费费与与离离中中心心市场的距离成正比；市场的距离成正比； 4 4、生、生 产成产成 本本 = = 费用费用 + + 利润利润 5 5、产品总成本、产品总成本 = = 生产成本生产成本 + + 运费运费 6 6、每每单单位位土土地地上上生生产产的的某某种种产产品品的的销销售额相同。售额相同。1 1、生产成本曲线、生产成本曲线( (图图1)1) 生产成本生产成本 = = 费用费用 + + 利润利润 在距离中心市场各地都是固
7、定的。在距离中心市场各地都是固定的。 所以，在生产成本曲线图中，呈一条直线。所以，在生产成本曲线图中，呈一条直线。O O成本成本距离距离图图 1 12 2、产品的运费曲线、产品的运费曲线( (图图2 2) ) OC OC是产品的运费曲线。是产品的运费曲线。 若工厂设在中心市场，其产品可直接上市，运费为零。若工厂设在中心市场，其产品可直接上市，运费为零。 工厂离中心市场愈远，其产品的运费愈高。工厂离中心市场愈远，其产品的运费愈高。O OC成本成本距离距离图图 b b图图 2 23 3、总成本曲线、总成本曲线( (图图3 3） 产品的总成本等于生产成本加运费。产品的总成本等于生产成本加运费。图图1
8、 1、图、图2 2叠加，就得到该产品的总成本曲叠加，就得到该产品的总成本曲线图线图3 3。 图图3 3中的中的CCCC曲线代表了产品的总成本曲线代表了产品的总成本与工厂距离中心市场路程的关系。与工厂距离中心市场路程的关系。O OC成本成本距离距离C图图 3 3R R4 4、销售收入曲线（图、销售收入曲线（图4 4） 由由于于产产品品只只能能在在中中心心市市场场上上出出售售，所所以以无无论论产产品品在在何何处处生生产产，它它在在中中心心市市场场上上的的售售价是相同的。价是相同的。 也也就就是是说说，无无论论产产品品在在何何处处生生产产，生生产产者所获得的销售收入是相同的。者所获得的销售收入是相同
9、的。 所所以以在在图图3 3中中，销销售售收收入入曲曲线线RRRR是是条条水平直线。水平直线。O O成本成本距离距离图图 4 4RR5 5、租金支付能力与生产总成本（图、租金支付能力与生产总成本（图5 5） 在在图图5 5中中，总总成成本本曲曲线线CCCC与与销销售售收收入入曲曲线线RRRR交交于于点点M M，点点M M在在坐坐标标横横轴轴上上的的垂足是垂足是N N。 若若工工厂厂距距中中心心市市场场O O的的半半径径大大于于N N，如如为为ONON3 3，则则生生产产总总成成本本C C3 3N N3 3大大于于销销售售收收入入R R，工厂的利润减少工厂的利润减少C C3 3M M3 3。 若
10、若工工厂厂距距离离中中心心市市场场O O的的半半径径小小于于N N，如如为为ONON2 2 ，则则销销售售收收入入R R大大于于生生产产总总成成本本C C2 2N N2 2，工厂利润增加，工厂利润增加C C2 2M M2 2 。 工工厂厂距距中中心心市市场场愈愈近近，利润增加得愈多。利润增加得愈多。 若若工工厂厂距距中中心心市市场场半半径径为为 N N1 1，则利润增加，则利润增加 C C1 1M M1 1。C1M2M1M3C3C2NN1N2N3MO OC距离距离C图图5 5RR销售收入销售收入总总 成成 本本结论结论 该工厂距离中心市场的半径不该工厂距离中心市场的半径不能大于能大于N N。
11、在土地无偿使用的条件下，该在土地无偿使用的条件下，该厂主应尽量使工厂建于距离中心市厂主应尽量使工厂建于距离中心市场最近的地方，以获取超额利润。场最近的地方，以获取超额利润。 这种超额利润实质上是土地价这种超额利润实质上是土地价值的体现。值的体现。 这种超额利润不是依厂主经营这种超额利润不是依厂主经营才能或提高生产技术水平，而是由才能或提高生产技术水平，而是由于占据优越的地理位置。于占据优越的地理位置。 如如果果该该地地只只有有这这一一种种产产品品（行行业业），那那么么距距中中心心市市场场半半径径为为N N1 1的的土土地地租租金金就就应应为为M M1 1C C1 1，半半径径为为N N2 2的
12、的土土地地租租金金为为M M2 2C C2 2，半半径径为为N N的土地租金为零。的土地租金为零。 如如果果上上述述产产品品的的销销售售收收入入与与总总成成本本是是按按年年计计的的，那那么么这这里里的的土土地地租租金金也也是是按按年年计的。计的。 在在这这样样的的土土地地收收费费制制度度下下，在在半半径径N N以以内内，所所有有生生产产该该产产品品的的工工厂厂所所获获利利润润水水平平是是一一样样的的，即即利利润润水水平平相相同同是是以以所所缴缴纳纳的土地租金不同为条件的。的土地租金不同为条件的。C1M2M1M3C3C2NN1N2N3MO OC距离距离C图图3 3转图转图6 6RR销售收入销售收
13、入总总 成成 本本6 6、租金支付能力曲线、租金支付能力曲线 距距离离市市场场中中心心近近的的厂厂家家因因超超额额利利润润较较高高，所所以以应应支支付付较较高高的的土土地地租租金金。换换句句话话说说，距距市市场场中中心心近近的的厂厂家家具具有有较较高高的的土土地地租租金金支支付付能能力力，如如图图6 6所所示。示。 图图6 6实实际际上上是是以以图图3 3的的R R RR为为横横轴轴，将将C C CC曲曲线线绕绕RRRR轴轴旋旋转转180180得得到的。到的。距离距离图图 6 6超额超额利润利润7 7、多产品（行业）的土地空间利用模式、多产品（行业）的土地空间利用模式 任何中心市场不可能只出售
14、单任何中心市场不可能只出售单一产品，厂商无论生产何种产品（服一产品，厂商无论生产何种产品（服务）都希望选址设厂在交通最便利、务）都希望选址设厂在交通最便利、营业额最高的市场中心。营业额最高的市场中心。 决策的限制条件至少有：决策的限制条件至少有： 优等位置的土地有限，越是优等位置的土地有限，越是靠近市场中心，土地面积越少，靠近市场中心，土地面积越少，势必引起竞争；势必引起竞争； 市场半径越小的土地，级差市场半径越小的土地，级差收益越高，级差地租也就越高。收益越高，级差地租也就越高。结论结论 只有出得起最高地租的企业（行业行业），才能把企业配置于最佳位置； 出不起高额地租者，只能依自己的情况远离
15、市场中心，寻找自己适宜的位置。 在市场经济条件下，企业利润总是趋于平均，进行区位选择时 一要考虑特定产品（行业）的一要考虑特定产品（行业）的总成本；总成本； 二要考虑生产该产品，在特定二要考虑生产该产品，在特定位置能增加多少收益。位置能增加多少收益。二种产品的例子二种产品的例子 我们考虑A、B两种产品的生产、运输与销售。 设设A A产品的生产成本为产品的生产成本为C CA A，A A产品的生产成本在城市各处产品的生产成本在城市各处是相同的，所以生产成本曲线是相同的，所以生产成本曲线为一条水平直线；为一条水平直线； 将将A A产品的生产成本加运费产品的生产成本加运费得生产总成本曲线得生产总成本曲
16、线C CA A C CA A 。 A A产品的销售水平为产品的销售水平为R R，见，见图图7 7。O OCA距离距离CA图图 7 7总成本总成本 设设B B产品的生产成本为产品的生产成本为C CB B，其与运费之和为其与运费之和为B B产品的总成本产品的总成本曲线曲线C CB B C CB B。 B B产品的销售水平为产品的销售水平为R R，见，见图图8 8， A A、B B产品同时在同一城产品同时在同一城市内进行生产，并根据假定市内进行生产，并根据假定5 5，A A、B B两种产品在单位土地两种产品在单位土地上的产值上的产值( (销售额销售额) )相同。两相同。两张图合并得到图（张图合并得到
17、图（h h）。）。O OCB距离距离CB图图 8 8总成本总成本 若城市中只生产若城市中只生产A A产品，产品，那么生产那么生产A A产品的厂址在产品的厂址在OLOL范范围内。围内。 若城市中只生产若城市中只生产B B产品，产品，那么，生产那么，生产B B产品的厂址在产品的厂址在OMOM范围内。范围内。 若在同一个城市内同时若在同一个城市内同时生产生产A A、B B两种产品，从图两种产品，从图9 9可可看出，在看出，在ONON范围内，产品范围内，产品A A的的总成本低于产品总成本低于产品B B。 如在如在O O处，生产处，生产A A产品的产品的厂家的租金支付能力为厂家的租金支付能力为C CA
18、AR R，大于生产大于生产B B产品的厂家的租金产品的厂家的租金支付能力支付能力C CB BR R。所以在。所以在ONON范围范围内，只有生产内，只有生产A A产品的厂家可产品的厂家可租得土地。租得土地。图图 9 9N NCACAO OCB距离距离CB总收入总收入总成本总成本R RR R 同同理理，在在NMNM范范围围内内，B B产产品品的的生生产产总总成成本本低低于于A A产产品品，所所以以，只只有有生生产产B B产产品品的的厂厂家家可可租租得得土土地地。当当距距离离超超出出M M时时，生生产产两两种种产产品都是无收益的。品都是无收益的。 将将图图9 9稍稍加加变变动动，即即以以RRRR为为
19、横横轴轴，将将AAAA、 BBBB绕绕 RRRR旋旋转转180180，就就得得到到生生产产A A产产品品厂厂家家与与生生产产B B产产品品厂厂家家各各自自的的土土地地租租金金支支付付能能力力图图，如图如图1010。距离距离图图6-16-1超额超额利润利润M MN NCACAO OCB距离距离CB图图1010超额利润超额利润总总 收收 入入总总 成成 本本R RRR值得思考的二个问题值得思考的二个问题1 1、物业价值排序、物业价值排序 “ “商场、写字楼、住宅商场、写字楼、住宅”物业价值如此排序吗？物业价值如此排序吗？A AB BC CF FE EC CB BA A距离距离超额超额利润利润住宅住宅制造业制造业商业商业住宅住宅制造业制造业商业商业0图图 11 112 2、“地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段”吗吗？ Location，location and location”The endThe end
