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1、联想集团武汉地产工程可行性研究报告“联想高科经典都市”商品住宅开发工程可行性研究报告目录一、总论二、市场分析三、建设内容四、环保与市政配套五、组织机构与人力资源配置六、建设进度安排及物料供应七、资金筹措八、效益分析九、研究结论与建议一、总论（一）工程背景1 工程名称：“联想高科经典都市”居住小区2 承办单位简况：“世纪地产”是武汉专业的房地产工程开发公司。由于其他的在开发工程占用大量资金，且本工程工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司开发本工程。公司注册资本1
2、亿元（“世纪地产”3000 万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000 万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000 万元）流动资金2400 万元（滚动开发）。武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15 亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。成立于2002 年 6 月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多
3、元化布局的一个重要棋子。3 可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）武汉市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 18 页（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（二）工程简况1 地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m 处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD 中心区，不仅未来发展前景
4、不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。2 建设规模与目标：土地面积： 270 亩（ 180090 平方 M ）容积率： 1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800M 即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积： 314528 平方 M 开发周期： 7 至
5、 8 年土地价格： 5400 万（高科集团储备土地，作为股本投入）3 周围环境与设施（1）步行约2 分钟可至586、521、715 等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；（3）武汉光谷CBD 中心光谷创业街位于本案东侧4 工程投入资金及效益情况工程总投资：33597.28 万元自有资金投入：12400 万元住宅销售价格：2000 元/平 M 起工程销售收入：59104.00 万元工程税后利润总额：16127.14 万元工程毛利润润：27.28工程内部收益率：25.39（三）工程建设缘由1 工程建设有利于我公司在武
6、汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本工程的开发，占据光谷CBD 区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。2 工程的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100 亿元兴建600 万平方 M 的住宅，五年共建3000 万
7、平方M，用五年的时间解决30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 18 页市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据 2002 年第二季度武房指数报告，洪山区房
8、地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅工程为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5 年内，中国光谷方圆50 平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000 亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国
9、有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270 亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本工程符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90 年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本工程开发可200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去
10、的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对工程开发建设不利。本工程由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和工程建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对工程进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立工程品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。工程周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本工程的开发可以使潜在价值得到实现。4 工程开发优势所在世纪地产丰富房地产工程开发经验以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势（四）市场分析1 武汉
11、简况武汉市是中国六大中心城市之一。在 1992 年国家公布的中国城市综合经济实力50 强中，武汉名列第六。2001 年，武汉市国内生产总值达到1348 亿元，按可比价格计算，比2000 年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18 亿元 ,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992 年以来 ,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉
12、的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 18 页地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国 221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7 亿美元，外资来自全球五大洲40 多个国家或地区，全球500 强跨国公司有35 家来汉投资，另有45 家设立了代表处。
13、迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志1999 年 6-7 月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。超级城市是指具有下列3 项条件特征的城市地区：人口超过100 万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿
14、色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2 光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”简况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21 世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国
15、家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区- 武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50
16、 平方公里范围内集聚了18 所高等院校， 56 个省部属科研院所，65 个国家重点学科，10 个国家重点实验室，7 个国家工程技术研究中心，43 名两院院士，20 多万名各类专业科技人员，35 万在校大学生，每年有5 万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地
17、产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 18 页也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上
18、的“宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层工程。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE （即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美
19、；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本工程建筑类型：以高层（ C 型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E 型）多层住宅。整个小区外观上错落有致， 1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：多层： A 型 8 栋、 B 型 6 栋、 D 型 12 栋、 E 型 7 栋高层： C 型 14 栋3 目标市场地位工程销售目标群如下：（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；（2）周边高校的教师以及
20、工作者；（3）欲改善居住条件的置业者；（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；（5）外地来汉的经商者。（6）其他（五）结论本工程社会效益、经济效益、环境效益俱佳，工程可行。（一）市场简况1 武汉市总体经济状况武汉市是中国六大中心城市之一。在 1992 年国家公布的中国城市综合经济实力50 强中，武汉名列第六。2001 年，武汉市国内生产总值达到1348 亿元，按可比价格计算，比2000 年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18 亿元 ,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992 年以来 ,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高
21、于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 18 页汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国 221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，
22、武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7 亿美元，外资来自全球五大洲40 多个国家或地区，全球500 强跨国公司有35 家来汉投资，另有45 家设立了代表处。迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志1999 年 6-7 月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。超级城市是指具有下列3 项条件特征的城市地区：人口超过100 万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和
23、充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2 武汉房地产市场简况国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进
24、一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发工程贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100 亿元兴建600 万平方 M 的住宅，五年共建 3000 万平方M，用五年的时间解决30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，
25、继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3 武汉商品住宅价格走势2001 年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600 元/。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。洪山区： 2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67 点，比上季度上涨了36.92 点；住宅平均价格为2325.85 元/平方 M，比上季度上涨了57.68 元/平方 M，涨幅为2.54%。洪山区指数2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 精选学习资料 - -
26、- - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 18 页2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000 元/平方M 左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200 元/平方 M 左右的兆富国际大厦取得了3000 平方 M 以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的工程多为高层的商务写字楼或商住楼
27、。楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅工程，除了名都花园价格达到2900 元/平方 M 以外，其他楼盘均价在1940 元/平方 M 上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1 万平方M 以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000 平方 M左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000 平方M 左右。该区域
28、楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方M 左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期工程均价为1600 元/平方M，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700 元/平方 M，销量达到1.4 万平方M 左右；均价在2300 元/平方 M 的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000 多平方 M；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8 月重新登场，呈良好态势。4 武汉主要商品住宅楼盘2002 年销售大势1市场整体活跃，楼盘销售顺畅 2002 年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高
29、，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400 余套已销售逾70。碧水晴天一期推出的292 套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的42 间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000 平方 M 的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方M 的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100 元/平方M。2名家操盘实力大增目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有18
30、9 套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137 套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。3小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 18 页2002 年 7
31、月 1 日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层工程的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查： 2002 年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150 余栋，总建筑面积将达到200 万平方 M 以上，与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。4消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，
32、然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。5. 价格及指数2002 年第四季度房地产综合物业指数为1115.72 点，较上季度上涨66.43 点；综合物业平均价格为3207.76 元/平方 M，与上季度相比上涨了190.98 元 /平方 M，涨幅为 6.33%。住宅价格指数此季度为1136.63 点，比上季度上涨58.32 点；平均价格为2206.88
33、元/平方M，比上季度上升113.23元/平方 M，其升幅为5.41%。写字楼价格指数此季度为1050.07 点，较上季度上涨11.36 点；平均价格为4208.63 元/平方 M，较上季度涨了45.55 元/平方 M，涨幅为1.09%。2002 年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003 年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6 月房屋成交21118起，同比增长52%，其中，存量房买卖成交12999 起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42 万平方M，成交价值 23.
34、14 亿元。其中，存量房交易面积158.11 万平方 M ，占总交易面积的63.9%，同比增长 6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99 万平方 M，占总交易面积的 13.3%。区位 交易总量存量房 百分比洪山 28.71 14.34 50% （三）竞争分析1 武汉市房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：小高层物业受消费者青睐特点五：成规模、重环境特点六：板状结构已成为高层住宅的主流特点七：精装修房需求不容忽视特点八：品牌营销引发楼市新卖点2 武汉区域房地产竞争分析本工程位于武汉洪山区，
35、周边的武昌区区域内楼盘对本工程构成竞争，本报告采撷洪山区精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 18 页和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。洪山区：2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67 点，比上季度上涨了36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方 M，比上季度上涨了57.68元/平方 M，涨幅为2.54%。洪山区指数2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 此季
36、度武珞路沿线楼盘销售均价在3000 元/平方M 左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200 元/平方 M 左右的兆富国际大厦取得了3000 平方 M 以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的工程多为高层的商务写字楼或商住楼。楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅工程，除了名都花园价格达到2900 元/平方 M 以外，其他楼盘均价在1940 元/平方 M
37、 上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都此季度销售量在1 万平方M 以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000 平方 M左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000 平方M 左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方M 左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外
38、庐二期工程均价为1600 元/平方M，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700 元/平方 M，销量达到1.4 万平方M 左右；均价在2300 元/平方 M 的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000 多平方 M；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8 月重新登场，呈良好态势。武昌区：2002 年第四季度武昌区平均指数为1083.44 点，比上季度上涨了70.89 点。平均价格为2350.49 元/平方 M，比上季度上涨了153.79 元/平方 M ，涨幅为 7%。武昌区指数2001 年第四季度 1003.18 2002 年第一季度 929.88 2002 年第二季度 1046.69 2002 年第三季
39、度 1012.55 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 18 页2002 年第四季度 1083.44 此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69 元/平方 M，比上季度提高13.27 元/平方 M。随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近10000 平方M
40、，而且高档物业像宝安加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。此季度徐东新区物业的均价为2509.47 元/平方 M，比上季度提高了51.97 元/平方 M。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过6000 平方M。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业工程的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450 元 /平方 M 左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花
41、苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150 元/平方 M，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。3 光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”简况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21 世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，
42、大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区- 武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础
43、。武汉东湖新技术开发区50 平方公里范围内集聚了18 所高等院校， 56 个省部属科研院所，65 个国家重点学科，10 个国家重点实验室，7 个国家工程技术研究中心，43 名两院院士，20 多万名各类专业科技人员，35 万在校大学生，每年有5 万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 18 页乡结合部的郊区房地产市
44、场尤为突出。目前市中心的多层工程越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“
45、宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层工程。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅工程所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅工程。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE （即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优
46、美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本工程建筑类型：以高层（ C 型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E 型）多层住宅。整个小区外观上错落有致， 1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。4 竞争楼盘分析本工程地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷CBD 核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本工程相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对工程进
47、行综合市场定位。楼盘名称开发商 房型 结构 价格 (元/m2) 交房方式逸景苑 银峰置业发展（武汉）有限公司 3*2 、4*2 、复式框架 1880 起 期房兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司 3*2 框架 2880 起 现房当代光谷智慧城武汉当代物业发展公司 3*2*2 、4*2*. 框架 2020 均 期房银河湾 武汉鑫万国房地产发展公司 2*1、3*1 框架 1800 均 期房华城新都武汉汇峰房地产开发公司 1*1、2*2、3*. 框架 1980 均 期房东林外庐冈部置业（武汉）公司 3*2、1*1 、4*. 框架 1670 均 期房名都花园武汉城投房地产开发公司 2*2、3*1、3*.
48、 框架 2700 均 现房、期房丽岛花园联合置业（武汉）公司 3*2、4*1 、4*. 框架、砖混 3900 均 现房电脑大世界洪港置业 3*2 框架、砖混 4300 起 现房明珠园 武汉联亨物业发展有限公司 2*1 框架 1000 起 期房弘业俊园武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房南波湾 武汉农垦房地产公司别墅框架 1290 起 期房文豪苑 武汉洪荣物业有限公司 3*2*2 、2*2*2 框架 1820 均 期房当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司 3*2*2 、4*2*2 砖混 1490 起 期房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结
49、- - - - - - -第 11 页，共 18 页半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司 4*2 、3*2、2*2 框架 2188 起 期房华乐苑 武汉东湖物业发展有限公司 3*1、3*2 框架 1700 起 期房水蓝郡 湖北长城建设实业有限公司别墅框架 2600 起 现房狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司 3*2、2*2 框架 1780 起 期房山水华庭武汉市铸久置业有限公司 2*1 3*2 4*2 砖混、框架 1400 起 期房虹景豪庭武汉市洪汇物业发展公司 3*2 4*2 框架 2920 均 期房汤逊湖山庄湖北华泰置地公司 3*2 、5*2 砖混 框架 1700 起 期房樱花大厦湖北新长江置业公
50、司 2*1 、2*2、 3*. 框架 2580 起 期房明雅苑 明鸿房地产不详不详 1780 起 期房华乐花园汇峰房地产不详框架 1478 起 期房发展大厦武汉经济技术开发区 3*2 框架 4000 均 现房世纪广场湖北省住宅发展公司 3*2 框架 3500 起 期房尚文创业城武汉尚文房地产开发公司 3*2 框架 1860 起 期房梅南山居武汉新大陆物业发展有限公司别墅框架 2400 起 期房南湖山庄武汉佳和房地产开发公司 3*2、2*1 框架，砖混 2200 均 期房星光苑 东湖物业发展公司 2*1、3*1 砖混、框架 1900 均 现房洪岭公寓洪发物业 2*1 、3*1 框架 1800 均
51、 期房澳门山庄顺联房地产（武汉）开发公司别墅框架 2500 均 现房金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司 2*1、3*1 框架 1750 均 现房南远大楼黄石中银 3*2 框架 2000 起 现房利国综合楼湖北胜良房地产开发公司 2*2 、3*2 框架 1880 起 现房华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅、复式框架、砖混 2200 均 现房玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别墅框架、砖混 2300 均 现房期房竹苑小区华中地产物业 2*2、3*2 、2*1 框架、砖混 1400 起 现房学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司 2*2 、3*2、4*. 框架 2000 均 期房滨湖名都城滨湖房地产 2*
52、2、3*1 、3*. 框架、砖混 2700 均 现房期房三鸿家园博达房地产 2*1 、3*1、2. 砖混 1600 起 现房泰格生态公寓洪港置业 2*2、3*1 、3*2 框架、砖混 1600 起 现房江天大厦江夏房地产 3*2 框架 1400 起 现房卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司 2*1、3*2 砖混 1380 起 现房创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混 1858 起 现房期房洪广大厦中国农房 3*2 框架 3480 起 现房迪雅花园东泰房地产 2*1 、3*1、3*. 框架、砖混 2250 均 现房颐和苑 天人房地产 1*1 、2*1、2*. 框架 1500 起 现房期房（四）市场定
53、位1 工程优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本工程有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 18 页就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“联想高科经典都市”紧邻光谷中央商务区（CBD ），该区域在近年内将实
54、现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“联想高科经典都市”则是光谷置业首选。“联想高科 ?经典都市”住宅建成后，以联想集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发工程有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本工程应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和
55、硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120 平方 M 左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。至 2001 年，全市城区人均可支配收入为6752 元，恩格尔系数为43.1%，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2 万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400 元，三人为1200 元，年消费约为14400 元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600 元，三口之家购买一套70 平方 M，价格为每平方M1200 元的经济适用房，需要20 年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2 万元以下的家庭约占
56、50%以上。所以本工程在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力。此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。2 目标市场定位（1）目标区域地块周边3 公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。（2）目标客户即物业管理的方案由于光谷CBD 的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构
57、成。“联想高科经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
58、（3）购买力分析根据设计方案，工程户均面积126.82 平方 M ，每套住宅销售均价约为28.26 万元。一般情况下购房者首付20房款，约5 万元左右，余款向银行分30 年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200 元左右，占家庭月收入的30，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 18 页三、建 设 内 容（一）简况本地块位于关山一路与楚雄大道交会处往南400m 处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线
59、电厂。地块紧邻光谷CBD 中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。长约400m,宽 450m，总占地面积180090 m2，建筑面积314528 m2，环境优雅，交通方便。附近有关山站和闸上徐站，可乘车次有510，529，586，715。周边商场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。（二）设计依据1洪山区旧城改造情况简介2城市居住区规划设计规范3武汉市规划管理条例及技术规定4城市居
60、住区公共服务设施设置规定5住宅设计规范6住宅建筑设计标准7建筑工程交通设计及停车场设置标准8城市道路绿化规划及设计规范9高层民用建筑设计防火规范（三）规划目标及设计构思充分体现光谷地区独特的人文.地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。“联想高科经典都市”的设计目标为“适于人们在21 世纪知识经济时代获得高品质生活与工作条件的理想自然家园”；开发定位是在生态与环境、居住与工作、国际性品位与格调的基准线确立本案的空间/环境及价值模式。坚持以“人”为中心，为人服务的人文主义思想，创造出具备国际品味，各类生活商务设施齐全的小区；功能布置合
61、理，结构的整体与单体个性相结合；便捷高效的现代交通组织与自然生态保护相结合；文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念；（四）总体布局首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各功能块科学合理布局，通过主干路将整个小区分为一期，二期，三期三块大小不等的地块，使二期的施工对一期的不良影响减少的最小，三期的施工对一二期的不良影响也减少到最小。第一期面积较小，位临关山一路，除居住区外，在临大门处拟建商场占地4000m2，共三层。二期远离大门，主要建造高层住宅，另外还将建造一多功能会所和幼儿园。三期各住宅错落布置，在中心地带将建成一含人造沙滩的较大型游泳池
62、。在靠近关山一路的角落建一约占地约1200m2的网球场。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 18 页其次，结合各地快的实际情况，在每个地块中除了绿化及现代古典相结合的建筑小品外，还将安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小区居民能有一个良好的生活环境。在小区中还将分散建造约1000 个露天停车位，使小区居民更加方便。（五）空间与环境设计各组团的空间自由式布局，居住小区内部空间，组织与建筑布置尽可能采取自由式布局以增强空间的多样性，可识别性，营造具有个性化的小区空间形象。建筑与环境融合，通过建筑界面的多种联系方式，将住宅建筑与空
63、间环境有机的融合为一体，不仅塑造良好的小区外部环境，同时使住宅内部具有良好的朝向和景观，丰富室内临窗外视效果。（六）主要经济技术指标总用地面积（m2） 180090 总户数 2196 总建筑面积（m2） 314528 住宅栋数 47 总居住面积（m2） 255726.67 停车位 1000 公共建筑面积（m2） 39700 地下车库面积（m2） 13976 容积率 1.75 平均层数 9.57 （七）房型配比优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本工程置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控
64、制过小，本方案设计房型控制如下：房型 两房两厅单卫（A 型） 三房两厅双卫（B 型） 三房两厅双卫（C 型） 三房两厅双卫（D 型） 四房两厅双卫（E 型）面积 101.34 116.82 124.45 127.4 158.44 配比 10.6% 9.2% 45.6% 20.1% 14.5% 售价 2000 2000 2500 2000 2000 （八）附属设施（1）门窗：高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门；（2）厨房：设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；（3）卫生间：预留下水接口；（4）门扇：每户大门采用高级防盗门；（5）空调：预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；（6）电梯：每栋高
65、层住宅安装双行电梯：（7）楼梯：公共楼梯间铺高级釉面防滑地砖；（8）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；（9）安保：单元门采用高级可视对讲门，小区设置红外线监控，24小时保安；（10）供水：采用变频供水，一户一表，抄表到户。供电：每户安装分时电表，每户电负荷4KW ，电线接至套内空开箱；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 18 页（11）内墙：公共楼梯间采用高级乳胶漆；（12）层高：采用舒适大空见设计，标准层；（13）外墙：华美外观设计，外墙为高级进口涂料装饰；（14）屋顶：坡面屋顶，欧式顶窗设计；（15）阳台：造型独
66、特的欧式观景阳台，配以华美造型雕花栏杆；（16）能源：除了煤气，电能外，最主要的能源是具有环保性能的太阳能。四、环保与市政配套（一）设计中配套A 吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。B 水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。C 通风系统均用消声器。D 厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。E 地下蓄水池与污水池及管道间要求有10M 以上的卫生防护带。F 水泵等震动较大设备均采用减震器控制。（二）施工中环保A 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，
67、设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。B 施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。C 地块周围树立高于3M 的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。D 混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。E 环保措施与工程进度做到“三同时”。F 施工中不产生超标准的空气污染。G 建筑垃圾及时清理，文明施工。（三）使用中的环保A 室内卫生间采用
68、污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。B 室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。C 设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。D 厨房油烟废气采取油烟净化处理。E 进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。F 大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。（四）市政配套基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足工程建设要求。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 18 页五、机构组织与人力资源配置房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理
69、任务非常重。因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。具体组织情况如下图所示：组织机构设置图任务划分：1、 总经理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。2、 副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门的监督。3、 经理部负责行政计划、接待。（5 人）4、 财务部负责会计、经济核算。（4 人）5、 销售部负责原材料供应、产品销售。（10 人）6、 人力资源部负责员工考核，调动，薪酬发放。（4 人）行政秘书人员岗位职责的确立：管理人员岗位职责的确立：市场岗位人员职责的确立：销售人员岗位职责的确立：精选学习资料 - - - - -
70、 - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 18 页经理职责：为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，急需向社会招聘有志之士到本公司。公司对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦被公司录用，公司将为其提供发展的空间和机会。公司具体录原则为：（1）旺盛的精力；（2）表达能力强；（3）具有高超的社会技能；（4）服从指挥；（5）脚踏实地；（6）适合顾客；（7）有冲劲、有创意；（8）具有与他人共同合作的能力。优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产品的一种信任。因此对销售人员的培训成为本开发工程的一项重要内容。对销售人员的培训必须抓好的中心环节为“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”，即：一个中心以客户为中心；两种能力应付能力、协调能力；三 颗 心对工作的热心、对客户的耐心、对成项的信心；四条熟悉熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司业务情况；五 必 会学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩顾客心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 18 页
