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1、1 / 9 工程经济简答小抄第 1 章现代建筑经营与管理概论1、工程建设的基本概念工程建设是固定资产扩大再生产的新建、扩建、改建、恢复工程及其与之有关的工作，其实质就是形成新的固定资产的经济过程。工程建设是一种宏观的经济活动，它是通过工程立项、勘察设计、施工、安装等活动，以及其它有关部门的经济活动来实现的。包括从资源开发规划工作，确定工程建设规模、投资结构、建设布局、技术政策和技术结构、环境保护、工程决策，到勘察、设计、工程施工、设备安装、生产准备、竣工验收、联动试车等一系列非常庞杂的活动。它横跨于国民经济各部门，既有物质生产活动，又有非物质生产活动。其内容有建筑工程、安装工程、设备、工具、器
2、具购置，以及其它工程建设工作。2、工程建设程序1）工程建设程序的概念工程建设程序是指一个建设工程从酝酿提出、决策、设计、施工到竣工验收、投人生产使用的全过程。工程建设程序分若干阶段和环节，这些阶段和环节都有严格的先后次序，不能任意颠倒。工程建设程序一般分工程选定、工程准备、工程评价、资金筹措、谈判签约、工程实施、工程总结几个阶段。2）工程建设的一般程序工程建设程序的主要阶段有：建设前期阶段（包括工程建议书、可行性研究和编制设计文件）、施工准备阶段、建设实施阶段和竣工验收阶段。这几个阶段中都包括着许多环节，各环节间有机地联系在一起，其先后顺序见教材图1-2 所示。3工程建议书的内容建设工程提出的
3、必要性和依据。产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想。资源情况、建设条件、协作条件。投资估算和资金筹措设想。工程的进度安排。经济效益和社会效益的初步估计。4. 可行性研究的主要目的可行性研究目的是论证该工程在技术上是否先进、实用、可靠；在经济上是否合理，在财务上是否盈利。通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案。5、竣工验收的程序竣工验收的程序一般分两步进行：（1）单项工程验收（2）全部验收6、建筑工程施工程序在工程建设工程实施过程中，当设计工作完成之后，建设工程施工就成为决定性阶段，建设工程施工程序就是拟建工程工程在整个施工阶段必须遵循的先后次序。建设工程的施工程序要经过下面几个阶段：承揽
4、工程任务，签订承包合同。全面统筹安排，做好施工规划。进行施工准备，提出开工报告。全面施工。竣工验收，交付使用。建设工程施工程序如教材图1-3 所示。7、建筑经营与管理现代化转换建筑企业经营机制，建立现代建筑企业制度实行工程建设总承包制，推行工程法施工培育规范化的建筑市场 。改革现行建筑产品价格体制，实现建筑产品商品化实行质量管理和质量保证系列标准，建立和完善建筑企业质量体系。推进建筑业多元化和集团化发展，加强建筑业和房地产业的结合。进一步开拓国际建筑市场，加快我国建筑企业与国际惯例接轨。加强建筑业的法制建设。8、工程法施工推行工程法施工，关键在于做到以下三点：一是要按照现代化管理的要求，建立和
5、完善人才、劳务、材料、设备、资金和服务市场，形成企业市场化管理机制，达到生产要素的优化配置；二是要完善工程经理责任制和工程成本核算制，实现管理层和劳务层相分离的管理模式；三是要尽可能运用现代化的管理设备进行工程动态管理。第 2 章资金的时间价值与等值计算1、利率及种类单利是指利息的计算不把先前周期中的利息加到本金中去，而是仅以计息期初本金为基数计算的利息。复利是指以本金及累计利息为基数计算的利息。2 现金流量图的有关概念现金流量是指将投资工程视为一个独立系统时流入和流出该工程系统的现金活动。包括现金流入量、现金流出量和净现金流量三种。现金流入量是指在整个计算期内所发生的实际现金流入，包括销售收
6、入、固定资产报废时的残值收入以及工程结束时回收的流动资金。一般假设现金流入为正现金流量。现金流出量是指在整个计算期内所发生的实际现金支出，包括企业投入的自有资金、销售税金及附加、总成本费用中以现金支付的部分、所得税、借款本金支付等。一般假设现金流出为负现金流量。3、资金等值的概念资金等值是指发生在不同时点上的两笔或一系列绝对数额不等的资金额，按资金的时间价值尺度，所计算出的价值保持相等。这种按照一定利率，把不同时点上的资金额换算为一次支付或等额支付系列的过程，称为等值计算。复利计算公式可分为一次支付系列、等额支付系列和等差支付系列三类。参见教材的公关内容，掌握有关复利的计算。第 3 章建设工程
7、可行性研究与经济评价1、建设工程可行性研究的概念与作用可行性研究是建设工程投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证一项建设工程在市场中的发展的前景，技术的先进和可行性，经济的合理性和有效性，简单地说，就是研究、评价一个建设工程从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供是否选择该工程进行投资的依据。建设工程的可行性研究的作用包括以下几个方面：可以作为建设工程投资决策和编制设计任务书的依据。它是向银行申请贷款作为筹集资金的依据。作为建设主管部门与各有关部门签订各种协议和合同的依据。作为建设工程进行工程设计、设备订货、施工准备等基本建设前期工作的依据。签订所有合同和协议的依据
8、。作为工程建设的基础资料。设备研制和科研资料。作为施工组织设计、生产运营设计、培训职工的依据。2、建设工程可行性研究的基本内容建筑工程的可行性研究的基本内容可以概括为：市场调查、技术方案、基建财务分析评价三部分。3、建设工程可行性研究的阶段划分建设工程可行性研究工作一般可分为四个阶段。即机会研究、初步可行性研究、可行性研究、评价和决策。将机会研究是 一个工程由意向变成概略的投资建议。初步可行性研究是进一步判断机会研究是否正确，并据以做出投资与否的初步决定，同时也决定最终可行性研究是否进行。详细可行性研究是对工程进行深入的技术经济论证，是方案的最后选择，是确定最优方案的依据。详细可行性研究对工程
9、所需的投资和生产费用的计算，误差允许在10% 范围内。4、建设工程可行性研究的步骤如下。做好筹划准备工作。进行调查研究。做好方案选择和优化。进行财务分析和经济评价。可行性研究报告的编制4、建设工程财务评价的含义财务评价是根据现行财税制度和价格体系、有关法规，分析、计算工程直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察工程的赢利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断工程的财务可行性。财会、金融、税务及其他有关规定6、建设工程国民经济评价的含义国民经济评价是按照资源优化配置的原则，从国家整体角度考察工程的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会基准收益率( 贴现率 )等
10、经济参数，分析、计算工程给国民经济带来的净贡献，评价工程的经济合理性。7、社会评价的主要内容社会主要评价的主要内容包括工程对社会环境影响，对自然与精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 9 页2 / 9 生态环境影响、对自然资源影响，以及对社会经济影响等四个方面，具体如下：对社会环境影响。对自然与生态环境影响。合理利用自然资源。( 四) 对社会经济影响8、财务评价、国民经济评价和社会评价的关系财务评价和国民经济评价主要从经济可行性方面判断一个工程的好与坏，以经济收益水平的高低决定工程的取舍。但是一个工程的实施，不仅对经济产生影响
11、，还会影响到社会、环境、政治等各方面，一个经济上可行的工程有可能在社会上或环境上不可行，甚至产生负效益，因此对工程进行社会评价是十分必要的。进行社会评价体现了人文观点，分析工程的受益者和受损者，可以有效地调动人们参与工程的积极性，使工程有助于人自身的发展。9、增值税的概念增值税是指纳税人生产经营活动的增值额征收的一种间接税。10、消费税的概念及税率确定原则消费税是国家为实现其职能，根据社会经济政策的需要，对特定的消费品和消费行为在特定的环节征收的一种间接税。11、消费税的税率主要遵循以下几个原则。能够体现国家的产业政策和消费政策，能够正确引导消费方向，起到有效调节供求关系的作用；。能够适应消费
12、者的货币支付能力体现一定的财政意义；适当考虑消费品原有的负担水平10、营业税的具体税目税率交通运输业、建筑业邮电通讯业、文化教育业的税率是3；金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产税率 5娱乐业税率520。11、现金流量表和全部投资现金流量表现金流量是把工程看作一个独立的系统，反映工程在整个计算其内的现金流入和流出。净现金流量是指在一定时期内现金流入和现金流出的代数和。全部投资现金流量表是假定全部投资均为自有资金，即以全部投资为计算基础，用来计算工程全部投资的所得税前和所得税后的财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率、投资回收期等指标，考察工程全部投资的盈利能力。12、财务盈利经济评价
13、指标评价指标13、盈亏平衡分析的概念盈亏平衡分析是对工程进行不确定分析的方法之一。它分析研究投资工程成本与收益之间的平衡关系。其研究的内容主要是在一定的市场和生产能力条件下，分析产量、成本、收入之间的相互关系，找出工程赢利与亏损的临界点即盈亏平衡点，以此来了解不确定因素允许变化的最大范围，寻求最大赢利的可能性。14、影子价格影子价格是指当社会处于某种最优市场状态下，能够反映社会劳动的消耗、资源稀缺程度和对最终产品需求情况的价格。影子价格的定义是：商品或生产要素可用量的任一边际变化对国家基本目标国民收入增长的贡献值。这就是说影子价格是由国家的经济增长目标和资源可用量的边际变化赖以产生的环境决定的
14、。一、影子价格的来源获得影子价格的基本途径是以交换价格为起点，将交换价格调整为影子价格。一般而言，工程投入品的影子价格就是它的机会成本资源用于国民经济其他用途时的边际产出价值，即资源用于该工程而不能用于其他用途所放弃的边际收益，工程产出品的影子价格就是用户的支付意愿用户为取得产品所意愿支付的价格。对工程进行国民经济分析的着眼点是整个国民经济，因而确定影子价格的过程是对国民经济在生产、交换、分配和消费过程中的全部环节及其相互制约相互依赖关系的全面考察过程，因此，要正确确定商品和劳务等的影子价格是相当困难的，在考虑到社会资源可用量、政策变动及社会经济未来变动等各种不确定性因素的存在及影响，要精确测
15、定影子价格是异常困难的。根据简便适用的原则，我们把资源分为外贸品、非外贸品和生产要素（土地、资金和劳动力）三大类。外贸品的定价基础是国际市场价格。虽然国际市场价格并非就是完全理想的价格，存在着诸如发达国家有意压低发展国家初级产品的价格，实行贸易保护主义，限制高技术向发展中国家转移以维持高技术产品的垄断价格等问题。但在国际市场上起主导作用的还是市场机制，各种商品的价格主要由于供需规律所决定，多数情况下不受个别国家和集团的控制，是在市场竞争中形成的，一般比较接近商品的真实价格。因此，按国际市场价格确定外贸货物的影子价格，不仅反映了一个从事国际贸易的国家面临的经济环境和约束条件的真实影响，而且也为正
16、确确定外贸货物与非外贸货物之间的比价关系奠定了基础。利用国际市场价格作为影子价格的重要来源，使影子价格的确定真正变得相对简单和可行。二、影子价格的类型工程的投入和产出按其类型，可分为: 外贸货物、非外贸货物、特殊投入物、资金、外汇等。在确定某种货物影子价格之前，应先区分该货物的类型。一种货物的投入或产出，如果主要影响国家进出口水平，应划分为外贸货物；如果主要影响国内供求关系，则应划分为非外贸货物。根据我国具体情况，区分外贸货物和非外贸货物，宜采用以下原则。(1)直接进口的投入物和直接出口的产出物，应视为外贸货物。(2) 工程投入物和产出品中可以外贸而没有外贸的货物，按外贸货物处理。(3) 非外
17、贸货物就是指其生产或使用不影响国家出口或进口货物。符合下例情况货物。应视为非外贸货物。1) 天然非外贸货物系指其使用和服务天然地限于国内，包括国内施工和商贸以及国内运输和其他国内服务。2)由于经济原因或政策原因不能外贸的货物，包括由于国家贸易政策和法令限制不能外贸的货物。3) 国内生产成本加上到口岸的运输、贸易费用后的总费用高与离岸价格，致使出口得不偿失而不能出口和国外商品得到岸价格高于国内生产同样商品的经济成本，致使该商品也不能从国外进口。15、设计与施工方案技术经济分析的步骤根据工程的要求，列出各种可行的技术方案拟定各种方案的技术经济指标并收集有关资料对各种指标进行具体的计算进行技术经济分
18、析，得出结论施工方案技术经济评价指标主要内容包括施工工艺方案的评价指标和施工组织方案的评价指标。第 4 章 折旧的基本方法1、固定资产、固定资产折旧折旧的概念工业生产活动中所需要的房屋及建筑物、机器设备和运输设备、工具器具等使用年限较长，单位价值较高、在生产过程中为多个生产周期服务，经反复使用仍能维持其原有的实物形态，称为固定资产。尽管固定资产能够连续在若干个生产周期内发挥作用并保持其原有的实物形态，但其价值却是随着固定资产的磨损而逐渐地转移到所生产的产品中，这部分转移到产品中的固定资产价值，就是固定资产折旧。2、折旧的计算方法固定资产折旧的计算方法基本分为两类，一类是平均折旧法，一类是加速折
19、旧法。平均折旧法是按照某种标志均衡提取折旧的方法。具体又分为平均年限法和工作量法。加速折旧法又称递减折旧法，是指固定资产各期计提的折旧费用，在使用早期提得多，在后期则提得少，从而相对加快折旧的速度，使固定资产的成本在有效使用年限中加快得到补偿的一种折旧计算方法。最普遍使用的加速折旧法有两种：余额递减法和年数总和法。第 5 章 建设工程预算与估价 1、建设概预算的组成及作用建设概预算，包括初步设计概算和施工图预算，是确定拟建工程预期造价的文件。在建设工程完全竣工后，为反映工程的实际造价和投资效精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共
20、 9 页3 / 9 果，还必须编制竣工决算。正如我国基本建设制度所规定的：“初步设计要有概算，施工图设计要有预算，工程竣工要有决算”，简称为“三算”。按工程建设阶段划分，它们的内容与作用如下：投资估算的主要作用是：（1）它是国家或主管部门审批工程建议书，确立投资计划的重要依据，因此是决策性质的经济文件。（2）已批准的投资估算作为设计任务书下达的投资限额，对设计概算起控制作用。（3）投资估算也可作为工程资金筹措及制定贷款计划的依据。（4）它也是国家编制中长远规划，保持合理投资比例和投资结构的重要依据。设计概算是设计文件的重要组成部分。它的作用有：（1）设计概算是国家确定和控制基本建设投资额、编制
21、基本建设计划的依据，每个建设工程只有在初步设计和概算文件被批准之后，才能真正列入基本建设计划，也才能进行下一步的设计。如由于设计变更等原因，建设费用超过原概算时，必须重新审查批准。（2）设计概算是评价设计方案是否经济合理，以便选择最优设计的重要依据。（3）它是实行建设工程投资大包干的依据，其包干指标必须控制在设计概算额以内。（4）它是建设银行控制基建拨款或贷款，进行财政监督的依据。（5）设计概算还是控制施工图预算造价，并进行“三算”对比，以考核建设成果的基础。施工图预算的主要作用是：（1）它是基本建设投资管理的具体文件。由于它比设计概算更具体和切合实际，因此可据此落实和调整年度投资计划。（2）
22、它是施工单位与建设单位签订工程承包合同的依据，也是双方进行工程结算的依据。（3）它是建设银行在施工期间拨付工程款的依据。（4）它是施工企业加强经营管理的基础，企业可依据施工图预算编制施工计划，进行施工准备活动。（5）它是施工企业加强经济责任制的基础。企业必须在施工图预算造价范围内加强经济核算，降低成本，才能增加盈利。（6）它是实行工程招标、投标的重要依据。施工图预算一方面是建设单位编制标底的依据，另一方面也是施工企业投标报价的依据。施工预算是施工企业的内部预算。施工预算的作用是：（1）它是企业对单位工程实行计划管理，编制施工作业计划的依据。（2）它是企业对内部实行工程工程经营目标承包，进行工程
23、成本全面管理与核算的重要依据。（3）它是企业向班组推行限额用工、用料，并实行班组经济核算的依据。（4）它是企业开展经济活动分析，进行施工计划成本与施工图预算造价对比的依据，以便预测工程超支或节约的情况，进行科学的控制。估算；概算、预算、结算和决算都是以建设产品价值的形态贯穿整个建设过程中。它从申请建设工程，确定和控制基本建设投资，进行基本建设经济管理和施工企业经济核算，最后以决算形成建设单位的新增资产价值。计价过程的各环节之间相互衔接，前者控制后者，后者补充前者，共同构成了一个有机的整体。因此，在一定意义上说，它们是基本建设经济活动的血液。2、建筑工程预算费用的组成所谓工程建设费用是指从劳动消
24、耗的角度衡量工程建设工程投入的基本指标，它可以综合反映企业生产经营活动的技术水平，工艺完善程度资金利用效率，劳动生产力水平及经营管理水平，它一般包括建设工程从筹建到竣工验收交付使用过程中，所投入全部费用的总和，主要包括建筑安装工程费、设备、工具、器具购置费、工程建设其它费和预备费。我国建筑安装工程费主要由直接工程费、间接费、计划利润和税金四部分构成。1）直接费直接工程费由直接费、其它直接费、现场经费组成。（1）直接费直接费是指在施工过程中耗费掉的构成或有助于构成工程实体的各项费用，它包括人工费、材料费、施工机械使用费。人工费：为 直接 从事建筑安装工程施工的生产工人 开支的各项费用材料费：指施
25、工过程中耗用的 构成工程实体的原材料、辅助材料、购配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销费（或租赁）费用。施工机械使用费：指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械进出场和安拆费用。（2）其他直接费其他直接费是指施工过程 中发生的 直接用于工程的且 不属于直接费的费用（3）现场经费现场经费是指为准备施工、组织施工和生产管理所需的费用，它包括临时设施费、现场管理费。2）间接费间接费由企业管理费、财务费和其他费用组成。3）计划利润计划利润是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，根据不同的投资来源（企业自筹、银行贷款、国家拨款等）或工程类别采用差别利率。4）税金税金是国家税法规定的应计入 建筑安装工
26、程造价的营业税、城市维护建设费及教育附加费。3、建设工程施工图预算的编制依据和步骤1）施工图预算的编制依据（1）施工图纸和施工方案（2）预算定额或单位估价表（3）地区材料预算价格表（4）各项费用取费定额（5）国家及有关主管部门颁发的文件或规定（6）建筑安装工程承包合同或协议（7）建筑材料手册和预算工作手册2）施工图预算编制步骤编制施工图预算，在设计交底、熟悉编制依据的基础上，依据量、价、费的顺序进行。一般编制单位施工图预算的主要步骤是：(1) 工程预算列项；(2) 计算工程量；(3) 套用预算单价、计算直接费；(4) 套用预算定额的工料用量，作工料分析；4、工程竣工结算的作用通过工程竣工结算办
27、理已完工程的价款，确定施工企业的货币收入，补充施工企业生产过程的资金消耗；工程竣工结算是统计施工企业完成生产计划和建设单位完成建设投资任务的依据；工程竣工结算是施工企业完成该工程工程的的总货币收入，是企业内部编制工程决算进行成本核算，确定工程实际成本的主要依据工程竣工结算是建设单位编制工程决算的主要依据施工企业工程竣工结算的完成，标志着施工企业和建设单位双方承担的合同义务和经济责任的结束。5竣工决算的内容竣工决算的内容包括：文字说明和决算报表两部分。第 6 章建设工程招投标及工程承包合同1、建设工程招投标概念招标与投标是市场经济的一种竞争方式，是国际上采购物资设备、承包工程及设计咨询等普遍采用
28、的合同双成交的贸易行为。招标是一种国际上特定的采购方法，是由工程建设单位或物资采购部门（称买方或发包方）向世界各国公开提出交易条件，以征询各工程承包商或供货商（称卖方或承包方）的最佳报价及最佳条件，经比较而最终成交。所谓“招标”是指工程建设单位（业主）将建设工程的内容和要求以文件型式标明，招引工程承包单位（承包商）来报价（投标），经比较，选择理想承包单位并达成协议的活动。所谓“投标”是指承包商向招标单位提出承包该工程工程的价格和条件，供招标单位选择以获得承包权的活动。与国际上其它贸易方式相比，招标投标有其自身的一些特点：1）招投标制度的公开性特点：2）招投标制度的公平性特点：3）招投标制度的组
29、织性特点：实行工程建设的指标与投标制度，有以下几个方面的作用: 1）促进工程业主单位做好工程前期工作2）有利于降低工程造价3）有利于保证工程质量4）有利于缩短建设工期5）有利于使工程建设纳入法制化的管理体系，提高工程承包合同的履约率2、建筑工程招标分类根据不同的分类方式，工程建设工程招标具有不同的类型。1）按工程工程建设程序分类(1 ）工程开发精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 9 页4 / 9 招标(2）勘察设计招标(3 ）工程施工招标2) 按工程承包的范围分类(1 ）工程总承包招标(2）专项工程承包招标3）按行业类别分类
30、按不同的业务性质，可分为土木工程招标、勘察设计招标、材料设备采购招标、安装工程招标、生产工艺技术转让招标、咨询服务( 工程咨询 ) 招标等。3、建设工程招标的方式建设工程招标方式主要有公开招标、邀请招标和协商议标三种。）公开招标公开招标又称为无限竞争招标，是由招标单位通过报刊、电台、电视等信息媒介或委托招标管理机构发布招标信息，公开邀请招标单位参加投标竞争，凡符合招标单位规定条件的投标单位可在规定时间内向招标单位申请投标。2）邀请招标邀请招标又称为有限竞争性招标。这种方式不发布广告，业主根据自己的经验和所掌握的各种信息资料，向有承担该项工程施工能力的三个以上含三个承包商发出招标邀请书，收到邀请
31、书的单位才有资格参加投标。3）协商议标对于涉及国家安全的工程或军事保密的工程，或紧急抢险救灾工程，或专业性、技术性要求较高的特殊工程，不适合采用公开招标和邀请招标的建设工程，经招投标管理机构审查同意，可以进行协商议标。4、建设工程招标的程序成立招标组织；提出招标申请并进行招标登记；编制招标文件 ；编制标底；发布招标公告或邀请函；投标单位资格预审；发售招标文件；组织现场勘察及交底；接受投标单位的标书；开标、评标、定标、签订合同5、投标报价决策的主要内容有1）分析本单位的现有能力，在一定时间内可以承担的工程数量。 2）可投标工程的选择与确定。3）对本单位的技术优势和实力结合实际工程做出合理评价。
32、4）确定“高标”、“中标”、“低标”等方面的报价决策。6、建设工程施工合同的内容建设工程施工合同一般由协议书、通用条款、专用条款三部分及有关附件组成。7、按照我国担保法的规定的担保方式按照我国担保法的规定，担保的方式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。第 7 章价值工程1、价值工程的基本概念人们从事任何活动特别是经济活动，在客观上都存在两个基本问题：其一是活动的目的与效果，其二是达到这一目的或效果所付出的代价。而价值工程将这两个方面紧密的连接起来，简而言之，价值工程是以最低的总费用，可靠的实现产品或作业的必要功能，着重于功能分析的有组织的活动。2、价值工程的定义和特点1）价值工程的定义我国国家
33、标准GB8233给出价值工程定义是“价值工程是通过相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高对象价值的思想方法和管理技术 。2）价值工程的特点价值工程是以最低的寿命其费用获得产品的必要功能，并着重于产品或劳务的功能研究的有组织的活动。价值工程的特点为：价值工程的目的是以最低的总成本来可靠的实现必要的功能。价值工程是一相有组织、有领导的集体活动。价值工程的核心是对产品进行功能成本分析。2、价值工程的一般工作程序我国国家标准价值工程基本术语和一般工作程序（GB8223-87）规定的价值工程的一般工作程序见表 7-1 。从表 7-1 可知，价值工程的一般工作程序为四个阶
34、段、12 个步骤。3、建筑工程价值选择分析对象的原则分析对象选择要遵循提高经济效益这一基本原则。对于建筑产品可以定性地考虑以下几个方面：投资额大的工程工程。面广、量大的建筑产品。结构复杂、建筑自重大、稀缺材料用量多的工程。能耗大、能量转换率低的工程工程。污染严重的工程工程。用户意见多的建筑产品。投入力量小但收益快的简单工程，易的情报的工程、设计周期短的工程。同类工程中技术指标差的工程。社会需要量大，竞争激烈的产品工程。对国民经济影响大的工程。对企业生产经营目标影响大的工程。4、价值工程选择分析对象的方法 选择分析对象常用以下几种方法：掌握相关的计算经验分析法 ( 因素分析法 ) 。不均匀分布定
35、律法。价值系数分析法。最合适区域法 。比重分析法功能评价的程序确定功能评价的一般步骤是：确定对象的功能评价值F 。计算对象的功能的目前成本C 。计算分析对象的价值V 。计算成本改进期望值C 6、功能评价方法目前，常用的功能评价的方法有两大类：一类是采用绝对值计算法，即功能成本法；另一类是相对值计算法，即功能评价系数法。7、建筑工程价值分析的特点价值分析在建筑工程中的应用难度比较大，这是由建筑产品及其生产的技术经济特征所决定的。国外建筑工程的价值分析，一般是由设计部门组织价值分析小组，从分析各项功能入手，提出问题，设计出多种改进方案，最后经价值分析决定出最优方案。工程发包时，在合同中规定出由于改
36、进原设计方案所获利润的分成方法，以利于推动建筑安装企业开展价值工程活动。1）设计和施工的一次性一般制造业的产品多为批量生产，对产品设计的一次性改进可以影响到以后的大批产品，因而在价值分析活动中，只要每件产品有少量的成本节约，就可以获得巨大的经济效益。建筑产品具有建造和使用地点固定性的特点，许多工业或民用建筑工程工程，从设计到施工都是一次性的单件生产，设计图纸一般不再重复使用，因此本设计的改进就不会为下一工程工程带来经济效益。不过每项建筑工程的费用一般数额较大，特别是大中型工程工程的建设耗资巨大，开展价值分析同样具有重要意义，虽然是一次设计施工，其节约额也是非常可观的。2）寿命周期长和经营使用费
37、比重大凡是寿命周期长和使用费比重大的产品，要按产品的整个经济寿命周期（包括使用年限）来计算全部费用，既要降低一次性的生产成本，又要节约经常性的使用费，并尽可能延长其使用年限。一般来说非临时性建筑的使用寿命都是较长的，有的长达几百年甚至上千年。不过从经济效益来考虑，使用寿命一般都在百年以下，多数不超过 50 年。但既使是这样，计算出整个使用期中的各种费用也是非常困难的，因为在今后的几十年的时间内，影响用于建筑工程费用的因素很多，如工程的拆迁、灾害的损失、未来的改建、维修的规模等。随着技术的进步，未来建筑材料、设备的发展水平都是无法估计的，而这项费用占总费用的比重又比较大，故又是有效地展开建筑工程
38、价值分析工作必不可少的，这就是给价值分析工作带来很大影响。正由于此，进行技术经济的科学研究就显得更为重要了。3）影响建筑物总费用的部门和因素多一般工业品的价值分析，由生产该产品工厂的科研或设计部门负责就可以了。而建筑工程所涉及的部门和因素相对而言比较多，开展价值分析活动往往要组织各有关单位参加，运用各方面的经济技术知识才能取得理想的效果。建筑物一般都由若干不同功能的单位工程组成，如土建工程、给排水、卫生、照明、暖气通风等。其中土建工程又包括基础、砖石、装饰等近十个分部分项工程。这些分部分项工程因采用的材料、施工工艺不同，其单位成本相差也很大。作为建筑物的直接费精选学习资料 - - - - -
39、- - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 9 页5 / 9 就是由以上各项的费用组成的，其中土建工程所占比重最大，特别是民用建筑，它决定着建筑物的使用性质、建筑标准、平面和空间布置等重大问题，其次是水、暖、电、卫和机械设备与安装工程。各单位工程之间互有联系又互有影响，不过主要是土建对其他工程的影响。但在研究功能、成本和价值的关系时，必须从全局出发，以节约总费用为目的，权衡各因素的利弊，统一考虑降低成本，改善功能的措施，切不可片面地为节省某项工程的费用而不顾其他工程的成本。第 8 章预测与决策的基本方法1、预测的意义及基本概念现代经济活动日益复杂且瞬息万变，为了减少
40、风险，在竞争中取胜，就应很好的进行科学预测。不仅建筑业，其它各行各业的发展也都需要科学预测，任何一项经济活动，如果离开了科学预测，将会导致失败。所谓预测，简而言之就是对未来的预计和推测，是根据过去和现在来预计未来，根据已知来推测未知。1）预测的作用预测的作用集中体现在以下方面：经济预测是制定经济计划的重要依据。经济预测是提高经济效益的重要手段。经济预测是提高管理水平的重要途径。2）预策的分类 根据预测对象不同，可分为经济预测、技术预测、市场需求预测等；根据预测时间期限不同，可分为长期预测、中期预测、短期预测等；根据预测性质不同，可分为定性预测、定量预测和综合预测等。3）预测的特点科学性 : 近
41、似性局限性2、定性预测方法专家评估方法定性预测方法是在数据资料不足，或事物发展变化过程难以定量描述时，利用直观材料，依靠个人经验和主观判断，对未来状况给出估计的方法。1）专家预测法专家预测法是以专家作为索取信息的对象，依靠专家的知识、经验和判断能力进行预测。专家预测法可分为专家会议法和个人判断法两种。2）德尔非法（ Delphi ）这是美国兰德公司提出的一种专家预测法。特尔非法简单易行，用途广泛，费用低廉，在多数情况下可以得到比较准确的预测结果。3）主观概率法主观概率是指人们根据过去的经验，对某个事件实现的可能性做出主观判断的量度。3、决策步骤步骤明确问题；设立目标；收集整理信息；拟定可供选择
42、方案；分析、比较各个可行方案；组织决策方案的实施；检验决策实施的效果。5、风险型决策问题应具备的条件在决策问题中要有两个或两个以上的方案可供选择；自然状态至少要有两个，且其发生的概率可估计出来；各种情况的损益值可以计算出来；存在者决策者希望达到的目标。对于风险型决策问题，其决策方法主要分为：最大可能性准则、期望值准则和等可能性准则。其决策方法有决策表法和决策树法。第 9 章建筑管理与建设监理1、建设工程施工工程管理建设工程工程，是由一组有起止时间、互相协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的目标，包括时间、成本和资源等约束条件。土木工程工程要成为一个工程，必须要有落实的投资，
43、限定的工程规模和范围，工程各部分之间关系明确，生产过程有明显的单件性、目标性、风险性、系统性、开放性工程建设的时间性和一次性限制等。对于大型的建设工程工程管理，它包括了业主、监理工程师和承包商共同的和各自有侧重的工程管理特点。2、建设工程施工工程管理方式国际上工程工程管理的通用方式。就是由业主方分别与承包商签订施工承包合同，与监理工程师单位签订监理咨询服务合同，由监理方代表业主对承包商的施工进行监督管理。监理工程师虽然与承包商无合同关系，但与业主有合同关系，根据业主赋予监理方的权利，监理工程师一般要帮助业主，对工程工程的投资、进度、质量和合同进行全面的监督与管理；承包商则要在工程各个方面做到合
44、同的规定和监理工程师满意为止。3、业主的工程管理业主的工程管理主要靠派业主代表及委托监理工程师进行工程工程的监督与管理。按照世界银行对工程工程的管理方式，将每一个工程工程划分为五个实施阶段，在每一个阶段的工作中，世界银行都要派代表参与工作并进行监督管理。这五个阶段合称为一个工程工程的周期。1）工程选定阶段；2）工程准备阶段； 3）工程评估阶段；4）工程实施阶段；5）工程的最后总评阶段。4、工程经理部的组成一般工程经理部由工程技术组、采购供应组、合同管理组、财务管理组行政事务组等组成。5、建设工程工程经理应具有的素质工程经理在工程工程管理中起着关键作用，他是工程工程的直接指挥者、责任者。因此必须
45、具备以下几方面的基本素质：具备专业技术知识和工程实践经验。具备宽广的知识面和临时应变能力。具有较强的组织领导能力，知人善任。具备良好的协作能力，善于处理公共关系和工程内外结合部之间的问题。总之，工程经理的工作复杂性和艰巨性要求工程经理自身必须具有良好的素质，他必须头脑清醒，思路敏捷，敢担风险，有组织领导才干，善于抓工作中的主要矛盾，用科学的方法。严谨的工作作风，使工程工程的管理工作获得高效率。6、工程管理的工程经理主要职责工程工程经理的主要职责包括对外和对内两大部分；其对内职责主要为：（1）严格制定有关的规章制度，工作任务有计划、有落实、有检查、有总结评比。（2）主动控制施工进度和质量。（3）
46、抓紧工程成本的管理工作，增收节支。（4）严格执行合同，搞好工程报告工作。工程经理的对外职责主要为：（1）施工中各项工作尽量做到使业主和监理工程师满意。（2）注意掌握工程合同执行中的变化以及合同规定中的未尽事宜。（3）工程经理要善于对外开拓新事物和新局面。（4）工程经理要注意对外谈判协商，解决好合同争端。7、建筑工程工程经营管理的三大目标及其相互关系建筑工程工程的经营管理工作，应围绕着工程工程的三大建设目标：质量、工期、造价的具体要求，通过合同管理，把工程工程经营管理好。（一）工期与成本和质量的关系施工工期是从开工之日到竣工之日之间一系列工作活动的时间所组成。工程质量和工程费用都是在这一时间过程
47、中所产生的。有关工期与成本的关系曲线图见图（9-1 ）所示。工程的工期与质量的关系，从理论上讲，无论工期有多么紧张，工程质量的标准都不能改变和降低，这是业主和承包商双方都应执行的硬性规定，但是，若出现工期过紧，需要节假日和夜晚不休息，一直采用突击性加速施工的情况，工程质量就会下降，承包商的工效也会降低，因此，必须随时加强质量监督与管理，避免工程质量事故与返工。有关工期与质量的关系曲线见图（9-2 ）所示。（二）资源配置与工期优化对于具体的建筑工程工程的工期安排，必须结合该工程的所有作业细目及工艺工序，考虑其作业的连续性、协调性、经济性、特别还要考虑作业工程的特点、工程量大小、所需的材料设备、人
48、力、施工机械设备等资源配置是否均衡，以便科学与合理地安排工程工程中所有作业的施工顺序及时间，达到质量优、工程成本低、工期最短的优化目标。结合工期与工程成本之间互相影精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 9 页6 / 9 响的关系，经过分析研究，可以得出图（9-3 ）所示的关系曲线示意图。图 9-3 工期与成本关系分析研究图从图 9-3 可以看出：无论对于具体一个施工作业细目，还是相对于整个工程工程，速成成本随着施工时间的合理延长而逐渐下降，当下降到额定点这一正常施工时间时，施工成本为最低，即为正常施工成本。若施工时间再继续延长
49、，则可导致工程成本又升高。因此，承包商必须在施工组织设计与施工技术方法采取中，综合考虑各种资源的配置以及各个作业工程所需的合理时间，优化工期结构，挖掘各方面的潜力，提高经营管理水平，争取更大的经济效益 ， 争 得 工 程 承 包 市 场 的 良 好 信 誉 。（三）成本分析与工期优化在保证合同规定的工程质量的情况下，还可以结合施工进度，认真分析工程成本的构成与减少方法，以获得更好的效益。工程成本的构成一般由两部分组成，即固定成本和可变成本。固定成本主要包括承包商的固定资产，如施工机械设备，运输工具、混凝土拌合机具、大型模板等，还包括管理人员的现场费用等。可变成本则随每天完成的工程量多少而变化，
50、如每天完成的土方量越多，机械和运输费用就越高，每天完成的结构工程量越多，则花费的材料( 如钢材、水泥、木材 ) 等就越多，所以工程量的多少与施工速度的快慢都反映出可变成本的增大或减少。为了使成本分析和工期优化结合起来，可以用已完成的工程数量及生产产值来反映施工速度，一般地说，承包商完成的工程量越多，收入的工程款也越多。如果经营管理得当，当全部工程量完成时，不仅可收回全部工程成本，而且可以盈得利润。当然，若组织管理不善，工期安排计划不切实际，工期一拖再拖，势必会造成不得保本的亏损状态。7、工程工程的质量管理工程质量的优劣，是关系到工程运营生产的百年大计的问题，也是关系到施工承包企业生: 死存亡、
51、能否在市场竞争中取胜的根本问题。做为工程施工的承包商和工程经理，应该从领导和决策方面，以战略的眼光看待这一问题。质量管理的内容和应做的几方面工作包括：（一）奠定良好的质量管理基础，狠抓工程技术工作承包商的工程技术管理工作，应该以招标文件和合同中规定的技术规范和图纸为依据，参照工程量清单，制定相应的技术管理制度，做好施工组织设计，采用先进合理的施工工艺和技术，以保证工程质量目标的实现。熟悉合同条件中的有关技术和质量要求条款。熟悉设计图纸并建立审核把关制度。熟悉并掌握施工技术规范和质量验收标准。做好施工组织与技术设计工作，指导施工进展。建立必要的技术规章制度，注意完善技术档案工作。（二）按照全面质
52、量管理的标准，加强工程质量控制全面质量管理的意义是：施工工程全体人员参与并关心质量的全员管理；对施工过程中质量都严格把关的全过程管理；施工队伍所有部门都认真贯彻质量标准的全公司综合质量管理。针对这些含义，全面质量管理强调以下几个方面：一切为用户服务的观点，强调工程质量的全面管理要围绕着用户展开。防检结合，以防为主，重在提高的观点。一切用数据说话的观点。坚持 PDCA循环的工作方法。全面质量管理依据“产品质量是逐步形成、不断提搞”的规律，强调使用一套科学的工作程序。所谓PDCA循环的工作程序和内容有以下四个工作阶段：第一阶段叫计划阶段。第二阶段叫实施阶段。第三阶段叫检查阶段。第四阶段是总结和处理
53、阶段。要保证工程施工质量全优达标，就应该根据工程工程的客观规律要求，发挥人的主观能动性，从工程工程的设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段直到缺陷责任期的缺陷修补阶段，自始至终贯彻质量全面管理的标准和程序，使参加工程施工及管理的全体人员分工负责，各司其职，以保证工程工程质量目标的实现。8、工程工程的进度管理建筑企业对工程工程的进度管理目标，就是按施工合同规定的工期按期完工或提前完工。一般情况下，比合同工期提前竣工，业主会向承包商颁发提前工期奖金；若比合同工期拖后竣工，又属于承包商的原因，则业主会向承包商收取拖期违约损失赔偿费，这对建筑企业来说是不利的。建筑企业要搞好工程进度协调与管
54、理，应做好以下几方面工作：尽量避免承包商自身的原因造成进度拖后，必须按施工进度计划去执行工程施工。做好工程进度计划安排，同时注意协调好与之相关的工作计划，诸如：设备材料采购计划，现金流动计划，施工人员安排计划，总施工计划与分项工程施工计划等。施工进度计划的控制与管理。9、建设工程监理的依据根据建筑法的规定，进行建设工程监理主要有以下依据：1）法律、行政法规；国家批准的有关工程建设的政策、法规及政府、行业部门批准的建设计划、规划等；2）有关国家及行业颁布的技术标准、规范及结合本建设工程专门编制的技术规程等；3）主管部门批准的设计文件、施工图纸及技术要求等；4）业主与承包商签订的合同文件；包括施工
55、合同、采购合同；监理单位与业主签订的委托监理合同和其他相关合同。10、建设工程工程监理程序建设工程实施建设监理程序：1）确定工程总监理工程师，成立工程监理组织。2）搜集监理依据，编制工程监理规划。3）根据监理规划和监理实施细则，规范地开展监理工作，使监理工作的时序性、职责分工的严密性和工作目标的明确性均呈良好状态。4）参加工程的竣工预验收，签署监理意见。5）进行监理工作总结。11、监理机构的设置监理单位应根据工程规模、难易程度、技术含量、合同工期及现场条件等因素，建立或选择相应的监理机构。监理机构的层次，监理机构可按工程招标合同内容、自然段或按工程实际情况分为基层监理机构及一级、二级与三级监理
56、机构。基层监理机构：一般按工程招标的合同段设置；一级监理机构：设总监理工程师办公室 ( 简称总监办 ) ； 二级监理机构：设置总监理工程师办公室和高级驻地监理工程师办公室 (简称总监办和驻地办) ；三级监理机构：当工程工程为两个以上的独立工程或跨省、区时，则设置三级监理机构，即总监办、工程监理部（代表处）和驻地办。12、监理工程师资格凡在国家基本建设工程工程中，从事监理业务的监理工程师，必须由建设部及其他行业主管部门审定资格，经批准注册并持有统一颁发的监理工程师证书者，方可上岗工作；上述任一级监理单位的主要负责人员，从事监理业务必须持证上岗；凡持有证书的监理工程师才具有签认(或签字 ) 的权限
57、，否则，签认( 或签字 ) 的书面文件、实验检测资料一律无效。13、监理人员的素质工程监理是高层次的咨询工作，也是一项技术性、政策性、经济性、社会性很强的综合监管工作，要求监理人员必须具备以下素质：（1）掌握完整的知识结构，会管理、通经济、知法律、懂技术及专业外语知识；（2）具有丰富的工程实践经验；（3）具有较强的协调能力；（4）具备高尚的道德情操和敬业精神；（5）具备良好的文化素养；（6）具备健康的身心。这样，才能遵循“严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟”的监理原则，有效地控制工程质量、工程进度、工程费用。14、监理工程师的职责、权力与义务监理工程师的职权依据，应严格按照业主与监理单位签
58、订的监理服务合同所授予的职权范围精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 9 页7 / 9 和业主与承包商签订的合同文件中明确规定的监理单位的职权范围执行。监理工程师在从事工程质量监理、计划进度监理、工程计量与费用监理及合同管理等监理业务活动中，对不同类别的监理工程师一般都享有下列职权：审查权、审批权、签认权、质量否决权、支付权、监督权及发布各项指令的权限。监理工程师是中介服务第三方，在从事监理活动过程中应尽到以下义务：监理单位有义务向业主提交一份本工程开展监理工作的详细实施计划；在执行监理服务合同期间有义务定期向业主报告 (口头
59、或书面 )监理工作的执行情况；应公正地维护业主和承包商的合法权益。15、工程监理的主要内容工程监理的主要内容，可分为工程质量监理、工程进度监理、工程费用监理、合同管理、信息管理，协调工程建设中出现的各种矛盾和问题，即常说的“三监控二管理一协调”。16、质量缺陷与事故处理质量缺陷是指施工中存在的质量问题。由于各种因素的干扰，在施工过程中，质量缺陷的出现是难免的。但是，质量缺陷是可以尽可能减少的，特别是质量事故甚至是可以完全避免的。因此，在各项工程的施工过程中或完工以后，现场监理人员如发现工程工程存在着技术规范所不容许的质量缺陷，应根据质量缺陷的性质和严重程度，按如下方式处理：（1）当质量缺陷处在
60、萌芽状态时，应及时制止；（2）当因施工而引起的质量缺陷已出现时，应立即向承包人发出暂停施工的指令( 先口头后书面) ，待承包人采取了能足以保证施工质量的有效措施，并对质量缺陷进行了正确的补救处理后，再书面通知恢复施工；（3）当质量缺陷发生在某项工序或单项工程完工以后，而且质量缺陷的存在将对下道工序或分项工程质量产生影响时，监理工程师应在对质量缺陷的原因及责任作出了判断并确定了补救方案后再进行质量缺陷的处理或下道工序或分项的施工；（4）在交工使用后的缺陷责任期内发现施工质量缺陷时，监理工程师应及时指令承包人进行修补、加固或返工处理。对因施工原因而产生的质量缺陷的修补与加固，应先由承包人提出修补方
61、案及方法，经监理工程师批准后方可进行；对因设计原因而产生的质量缺陷，应通过业主提出处理方案及方法，由承包人进行修补，修补措施及方法要保证质量控制指标和验收标准，并应是技术规范允许的或是行业公认的良好工程技术。17、建设工程施工质量监理的主要方法（1）旁站旁站，就是在工程施工过程中监理人员对工程的重要环节或关键部位实施全过程的现场察看监理。这是驻地监理人员的一种主要现场检查方式。对承包人施工的隐蔽工程、重要工程部位、重要工序及工艺，应由监理工程师或其助理人员实行全过程的旁站监督，及时清除影响工程质量的不利因素。（2）测量测量是监理人员在质量监理中对几何尺寸控制和检查的重要手段。开工前监理人员要对
62、施工放线进行检查，测量不合格不准开工。验收时，要对验收部位各项几何尺寸进行测量，不符合要求的要进行测量控制和检查。（3）实验实验是监理工程师确认各种材料和工程部质量的主要依据。工程施工过程中的每道工序，包括材料的性能、各种混合料的配比、成品的强度等都要有实验数据，没有实验数据的工程一律不予验收。（4）指令文件指令文件也是监理的一种方法。监理过程中，监理工程师的各种指令都要有文字记载，并作为主要技术资料存档，使各项事情处理有根有据。这是按照FIDIC 条款进行监理的一个特点，也是监理人员对工程施工过程实施控制和管理不可缺少的手段。如质量问题通知单、工作指令、工程变更令等，用以指出施工中各种问题，
63、提请承包人注意，以达到控制之目的。（5）抽查抽查是指工程工程的高层监理机构为了支付所完成工程的费用，对工程质量进行复核的一种方式。通常情况下，工程工程总监代表处为保证重点工程和关键工程的质量，根据对各种报表、申请等分析结果，决定抽查密度。这种随机的抽查形式，也是工程施工质量得以保证的措施之一。（6）工序控制工序控制是监理工程师对施工质量进行有效控制的重要手段之一，必须按“质量控制程序流程”和前述的质量控制的“四不准”原则进行严格控制，以确保工程质量达到建设要求。第 10 章线性规划在管理中的应用1、线形规划的概念在生产实践和日常生活中，经常会遇到规划问题。所谓规划问题，简单地说，是指如何最合理
64、地利用有限的资源 ( 如资金、劳力材料、机器、时间等) ，以便使产出的消耗最小，利润最大。如果利用数学方法来进行这种分析，这就是数学规划。当所建立的模型，都是线性代数方程时，这就是一个线性规划问题。2、线性规划问题的数学模型的特点：都有一组未知变量（x1，x2 xc）代表某一方案；它们取不同的非负值，代表不向的具体方案。都有一个目标要求，实现极大或极小。目标函数用未知变量的线性函数表示。未知变量受到一组约束条件的限制，这些约束条件用一组线性等式或不等式表示。第 11 章房地产经济与开发经营1、房地产概念房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。包括土地和建筑物两大部。房地产不仅是最基本的生活资料
65、，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为6070。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。2、对土地利用的限制可归纳为三个方面：对土地利用的限制可归纳为三个方面：1）土地权力的设置以及行使的限制2）房地产相邻关系的限制3）土地使用管制3、房地产业内部的戏分行业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导型、带动性和风险性的产
66、业。1）房地产投资开发业房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2）房地产咨询业房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开法工程可行性研究，房地产开发工程策划等。3）房地产价格评估业房地产价格评估，简称房地产估价或房地产评估，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和评判的活动。4）房地产经纪业房地产经纪
67、是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪活动。5）物业管理业物业管理是指专业化的物业管理企业，按照国家法律法规，接受业主委托，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营的方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的实用效益和经济效益。4、房地产业的地位与作用房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。它的重要作用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 9 页8 / 9 可以
68、归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善和提高人们的居住条件和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于吸引外资，加速经济建设；可以扩大就业面，解决一部分人的就业问题。5、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业即有区别又有联系，它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。相
69、同点是他们的业务对象都是房地产。6、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括：（1）房地产开发投资，（2）房地产置业投资。房地产间接投资包括：（1）购买住房抵押支持证券，（ 2）购买房地产开发投资企业的债券、股票，（ 3）投资于房地产投资信托基金。7、房地产投资的利弊房地产投资的优点表现在：（ 1）相对较高的投资水平（收益率高），（ 2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持，（4）能抵消通货膨胀的影响，（5）能提高投资者的资信等级。房地产投资的缺点表现在：（1）变现性差，（2）投资数额巨大，（3）投资回收周期较长，（ 4）需要专门的知识和经验。8、房地
70、产投资的风险分析的目的风险投资分析的目的是辅助决策过程，帮助投资者回答下列问题；预期收益是多少？出现的可能性是多大？；相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大；预期收益的变动性和离散性有多大9. 房地产投资的系统风险的主要内容投资者不易判断和控制的风险，如：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险政治风险和或然损失风险等。10、中国现行土地制度概述1）土地所有权土地所有权是指在法律工的范围内，土地所有者对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处置的权利。2. ）土地使用权土地使用权是指土地使用者依法对土地享有的占有、使用、收益和承
71、包经营的权利。由于作为土地所有权的主体国家与集体，未必亲自去经营和使用土地，因此，土地所有权人并不一定就是土地占有人和使用人。3）中国现行的土地制度地产开发和经营的第一步就是获取土地。获取土地在我国主要是指获取土地的使用权，如何获取土地的使用权，如何经济的获得良好的地段，这些对房地产投资开发影响甚大。在我国出现的所谓的“房地产热”也主要是“地产热”。因此，从事房地产行业的人士很有必要了解我国现行的土地管理和土地利用制度。中华人民共和国宪法（以下简称宪法）和土地管理法规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料
72、、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产与其他经济物品相比，有许多不同点，这些不同点取决于房地产的特性。从把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有10 个：（ 1）不可移动性；（2）独一无二性；（3）寿命长久性；（ 4）数量有限性；（5）用途多样性；（6）相互影响性；（7）易受限制性；（8）价值高大性；（9）难以变观性；（10）保值增值性。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导型、带动性和风险性的产业。11、开发商获取土地的两种方式行政划拨和市场机制12、出
73、让条例规定的土地使用权出让的最高年限 ；居住用的70 年；工业用的50年 ；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 ；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合或其它用地 50 年13. 房地产开发生业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同；房地产开发主管部门认为需要的其它文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定
74、资助证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发工程的，暂定资质证书有效期不得延长。14、确定房地产开发工程的原则（1）确定房地产开发工程，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）房地产开发工程，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发工程的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地L 的原则实
75、施。15、工程资本金的概念投资工程资本金，是指在投资项比总投资中，由投资者认购的出资额，对投资工程来说是非债务性资金，工程法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。16、房地产估价的必要性（一）理论上房地产估价的必要性虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有具备了下列2 个条件才真正需要专业估价：（1）独一无二性。如果一种资产不具有独一无二性，相同的很多，可以直接比较，价格普遍存在、人人皆知，就不需要专业估价。（ 2）价值量较大。一种资产虽然具有独一无二性，但如果价值量不大，请人
76、估价的花费与资产的价值相比较高，甚至高过资产本身的价值，就不值得请人估价。因此，真正需要专业估价的，主要是房地产、珠宝玉石、名家艺术品等。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8 个条件者：（ 1）同质商品，买者不在乎从推手里购买；（ 2）买者和卖者的人数众多；（3）买者和卖者都有进入市场的自由；（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；（ 5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；（6）买者和卖者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
77、最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。如果与上述1 至 8条中的任何一条不符，则该市场在某种程上就是不完全的。尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动地形成众人都容易识别的适精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 9 页9 / 9 当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。房地产估价的重要性在于：它是为了建
78、立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。（二）现实中对房地产估价的需要现实中对房地产估价的需要是多方面的，主要把包括以下方面：房地产交易的需要；房地产抵押的需要 ；房地产典当的需要；房地产保险和损害赔偿的需要；房地产税收的需要 . 房地产征用拆迁补偿的需要 . 处理房地产纠纷和有关法律案件的需要 . 企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包、经营、改制、上市、破产清算等的需要 . 房地产管理的需要 .其他方面的需要17、房地产估价原则房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原
79、则主要有5 项；（ 1）合法原则；（2）最高最佳使用原则；（3）替代原则；（4）估价时点原则；（ 5）公平原则。价值工程的一般程序表7-1阶段步骤价值工程提问准备阶段选择对象VE对象是什么？组成价值工程工作小组围绕 VE对象需做那些基本工作？制定工作计划分析阶段搜集整理信息资料VE对象的功能是什么？VE对象的成本是什么？VE对象的价值是什么？功能系统分析功能评价创新阶段方案创新有其它方案实现这个功能？新方案的成本是什么？新方案能满足功能要求吗？方案评价提案编写实施阶段审批怎样保证新方案的实施？实施与检测成果鉴定VE活动的效果是什么？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 9 页
