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1、分析员：白宏炜2009 年 8月房价将呈结构性上涨房价将呈结构性上涨房地产房地产0一、观点回顾一、观点回顾1观点回顾观点回顾2008年下半年年下半年n经济走势何去何从？n行业走势何去何从？08年年10月：降息后半段看地产月：降息后半段看地产n此轮23年中期调整，行业09年下半年企稳n09年地产股将有较好投资机会09年年3月：新屋成交量回暖能否延续？月：新屋成交量回暖能否延续？n成交量已经见底，价格预计四季度见底n超配地产股09年年5月：迎接行业反转月：迎接行业反转n行业有望09年底见底n上调盈利及净资产值，维持行业推荐评级2009年年5月份月份n房价上涨影响如何？n怎样看待地产板块高估值？20
2、09年三月份年三月份n成交量回暖是否能够延续？n地产板块反弹能否持续？中金观点中金观点市场不同时期的关注焦点市场不同时期的关注焦点2009年年7月份月份n二套房政策收紧怎样影响行业？n怎样投资地产股？09年年7月：月：政策调控下地产仍将精彩政策调控下地产仍将精彩n政策不改行业走势n建议逢低吸纳耐心持有2二、我们当前观点二、我们当前观点3维持房地产行业反转的判断n刚性需求较强，而供给短期内难以改善n宽松的信贷和货币供给n经济发展而非紧缩政策决定了行业趋势房地产市场将呈结构性变化n潜在库存较大，房价不会普涨n结构性分化，一线城市、城市中心、高档商品房价格涨幅将明显n需求以住宅为主，商业和写字楼仍低
3、迷受益于价格上涨，继续看好地产板块n地价推升房价，毛利率改善，净资产值（NAV）上调n库存去化后，下半年销售从保量到保价转变n龙头公司仍是首选4成交量延续回暖趋势成交量延续回暖趋势 资料来源： CRED，各城市房地产交易管理网，中金公司研究部 重点城市房地产成交量汇总重点城市房地产成交量汇总5主要城市成交回到主要城市成交回到07年水平年水平环渤海地区成交量环渤海地区成交量长三角地区成交量长三角地区成交量资料来源：CRED，中金公司研究部资料来源：6一些城市成交量超过一些城市成交量超过07年水平年水平珠三角地区成交量珠三角地区成交量其他区域成交量其他区域成交量资料来源：CRED，中金公司研究部7
4、商品房商品房/商品住宅去化时间逐月下降商品住宅去化时间逐月下降商品房商品房/商品住宅去化速度商品住宅去化速度资料来源：CRED，中金公司研究部8商品房热销将推动投资回升商品房热销将推动投资回升新开工面积与销售面积正相关新开工面积与销售面积正相关 新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关商品房新开工面积呈季末性高增长商品房新开工面积呈季末性高增长房地产销售额与信贷及货币供应量正相关房地产销售额与信贷及货币供应量正相关 9供应呈长期偏紧趋势供应呈长期偏紧趋势土地购置面积与开发面积增速土地购置面积与开发面积增速资料来源：搜房数据库，中金公司研究部资金面抑制
5、供给资金面抑制供给 资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部10供给增速区域分化明显供给增速区域分化明显开发投资额分区域增速开发投资额分区域增速资料来源：搜房数据库，中金公司研究部新开工面积分区域增速新开工面积分区域增速资料来源：搜房数据库，央行报告，CEIC,中金公司研究部11房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著全国住宅及十大城市住宅有效在建面积全国住宅及十大城市住宅有效在建面积/销售面积销售面积十大城市与其他城市住宅销售额十大城市与其他城市住宅销售额十大城市与其他城市住宅销售面积十大城市与其他城市住宅销售面积资料来源：搜房数据库，
6、中金公司研究部十大城市与其他城市住宅销售均价十大城市与其他城市住宅销售均价12新开工面积新开工面积09年上半年环比增速年上半年环比增速各线城市住宅新开工面积占比（各线城市住宅新开工面积占比（09年上半年数据）年上半年数据）各线城市住宅开发投资额占比（各线城市住宅开发投资额占比（09年上半年数据）年上半年数据）房地产开发投资房地产开发投资09年上半年环比增速年上半年环比增速房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续）房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续）13销售额销售额09年上半年环比增速年上半年环比增速各线城市住宅销售额占比（各线城市住宅销售额占比（09年上半年数据）年上半年数据）各
7、线城市住宅销售面积占比（各线城市住宅销售面积占比（09年上半年数据）年上半年数据）销售面积累计销售面积累计09年上半年环比增速年上半年环比增速房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续）房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续）14在建面积累计在建面积累计09年上半年环比增速年上半年环比增速各线城市住宅在建面积占比（各线城市住宅在建面积占比（09年上半年数据）年上半年数据）各线城市资金来源占比（各线城市资金来源占比（09年上半年数据）年上半年数据）房地产资金来源房地产资金来源09年上半年环比增速年上半年环比增速房价将呈结构性上涨：住宅市场区域差异显著（续）房价将呈结构性上涨：住宅市场区域
8、差异显著（续）15房价将呈结构性上涨：货币供应量推动房价上涨房价将呈结构性上涨：货币供应量推动房价上涨货币供应量变动货币供应量变动vs房价变动房价变动 资料来源：CEIC，中金公司研究部16房价将呈结构性上涨：土地制度推动房价上涨房价将呈结构性上涨：土地制度推动房价上涨土地出让总收入、招拍挂出让收入及商品房销售额增速比较土地出让总收入、招拍挂出让收入及商品房销售额增速比较土地出让价格、招拍挂土地价格及商品房销售均价增速比较土地出让价格、招拍挂土地价格及商品房销售均价增速比较历年土地出让收入、面积一览历年土地出让收入、面积一览 资料来源：搜房数据库，中金公司研究部土地出让收入占地方、全国财政收入
9、比例土地出让收入占地方、全国财政收入比例 17新增房地产开发贷款逐季下降新增房地产开发贷款逐季下降新增按揭贷款二、四季度较高新增按揭贷款二、四季度较高按揭贷款余额占总贷款余额比重下降按揭贷款余额占总贷款余额比重下降房地产开发贷款余额占总贷款余额比重下降房地产开发贷款余额占总贷款余额比重下降房价将呈结构性上涨：信贷推动房价上涨房价将呈结构性上涨：信贷推动房价上涨18紧缩政策能否改变行业趋势？紧缩政策能否改变行业趋势？房地产股价走势和调控政策一览房地产股价走势和调控政策一览 资料来源：彭博咨询、中金公司研究部 19三、估值及投资建议三、估值及投资建议20房价上涨对房价上涨对NAV影响的情景分析影响的情景分析A股公司股公司资料来源：中金公司研究部21房价上涨对房价上涨对NAV影响的情景分析影响的情景分析(续续)H股公司股公司资料来源：中金公司研究部22房地产板块国际估值比较房地产板块国际估值比较年初至今各国龙头地产公司表现年初至今各国龙头地产公司表现年初与目前市盈率估值对比年初与目前市盈率估值对比年初与目前市净率估值对比年初与目前市净率估值对比资料来源：彭博，中金公司研究部23中金覆盖房地产股票投资建议一览中金覆盖房地产股票投资建议一览估值比较表估值比较表资料来源：彭博，中金公司研究部24
