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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7/19/2024http:/ n销售期与实际使用期的客户需求不一致销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期功能设置期 销售期销售期n功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。l设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；l规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；l儿童活动场地没有成人休息座椅；l咖啡、阅览、桌球等混在一起雅颂居：会所做中餐油
2、烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征失败会所特征香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客户优满足客户优越感和开发越感和开发商形象商形象 满足客户满足客户使用需求使用需求 满足客户优满足客户优越感和开发越感和开发商形象商形象 满足客户满足客户使用需求使用需求本报告是严格保密的。http:/ 4大模式大模式本报告是严格保密的。http:/ 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，虽然常住业主不多，但茶室生意不错但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的
3、价格 成都金林半岛成都金林半岛 0304年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。23层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭后海天骄华庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提
4、供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月招商海月 会所外包，2 2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000100
5、0元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾万科金域蓝湾 会所美容、会所美容、spaspa等包给法国品牌思妍丽等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金 本报告是严格保密的。http:/ 4大模式大模式酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式广州珠江帝景广州珠江帝景北京棕榈泉北京棕榈泉国际公寓国际公寓大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招商海深圳招商海月花园月花园小而精的半封小而
6、精的半封闭经营模式闭经营模式成都金林半岛成都金林半岛特殊模式特殊模式常规模式常规模式成功会所特征成功会所特征本报告是严格保密的。http:/ 13,000 平米平米五星五星级豪华俱乐部式会级豪华俱乐部式会所所项目区位项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园 项目参数项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋3133层板式塔楼，约1100户物管费用物管费用5.60元/平方米月项目均价项目均价35000元/平方米（最终市价）1300013000平方米超五星级豪华会所平方米超五星级豪华会所 会所功能档次定位会所功能档次定位
7、棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部高级私人俱乐部会所对外经营会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费USD12,000。本报告是严格保密的。http:/ 200人的活动。 l正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴 A A健身休闲设施健身休闲设施l55 米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池 l全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备精良的器械房，健身操室
8、，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。l3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA B餐饮会议设施餐饮会议设施CC其它设施其它设施l红酒雪茄吧l大堂吧台提供私人健身教练及保健顾问服务提供宴会订制和私房菜上门服务本报告是严格保密的。http:/ 项目参数项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区物管费用物管费用2.80元/平方米月项目均价项目均价25000元/平方米投资逾投资逾2 2亿、占地超亿、占地超3 3万万平方米平方米的超大型酒店式会所的超大型酒店式会所功能档次定位功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所 独立酒店式经营独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化
9、商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理 ，完全独立酒店式经营本报告是严格保密的。http:/ 客房及配套客房及配套设施设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统餐饮餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小时送餐服务会议会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要康乐中心康乐中心大型大型SPASPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、
10、羽毛球馆、壁球馆、乒泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室乓球馆、桌球馆和棋牌室其他其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全 l依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好l业主只享有康体方面的优惠本报告是严格保密的。http:/ 项目参数项目参数占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米的大社区物管费用物管费用3.2元/平方米月项目均价项目均价4800-6800元/平方米（2004年）70007000平方米社区会所平方米社区会所深圳成功经营典范深圳成功
11、经营典范功能档次定位功能档次定位高档社区会所半封闭式经营半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营本报告是严格保密的。http:/ 以恒温泳池为以恒温泳池为主，直径主，直径25m25m半圆形池，水半圆形池，水深深1.1-2m1.1-2m。增。增加棋牌室，全加棋牌室，全部更换为自动部更换为自动麻将桌。麻将桌。一期会所设施一期会所设施二期会所设施二期会所设施二期会所设施二期会所设施一期会所大而一期会所大而全，全，经营不十经营不十分成功分成功二期集中于体二期集中于体育设施，为育设施，为业业主喜好项目主喜好项
12、目三期增加业主三期增加业主需求旺盛的需求旺盛的棋棋牌室牌室本报告是严格保密的。http:/ 健身中心 儿童游乐室 室外泳池 罗马恒温泳池 兰花游泳池茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅本报告是严格保密的。http:/ 溜冰场户外游乐场小型足球场 篮球场高尔夫练习场保安部（24小时）物业管理处洗衣店柏基国际幼稚园阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致阳明山庄会所外部功能设置阳明山庄会所外部功能设置本报告是严格保密的。http:/ 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分
13、摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。l内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，
14、然后一起边喝士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。l对外经营的会所（案例：柏景湾）对外经营的会所（案例：柏景湾）在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景
15、湾柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。柏景湾阳明山庄本报告是严格保密的。http:/ 顶级会所顶级会所项目区位项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 物管费用物管费用3元/平方米月项目均价项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会半岛会3 3000000平方米平方米成都顶级纯别墅社区会所成都顶级纯别墅社区会所功能档次定位功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式管理方式
16、与物管完全独立分开经营与物管完全独立分开经营管理管理本报告是严格保密的。http:/ 23 3层作为层作为SPASPA房，房，大受女性客户欢迎大受女性客户欢迎红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高本报告是严格保密的。http:/ 4大模式的适应性大模式的适应性KPIKPI地产策划群：60941268本报告是严格保密的。http:/ 4大模式大模式KPIKPI会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适应性条件案例案例大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱
17、乐部l俱乐部式经营俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集上流社会有聚集活动的倾向活动的倾向l具有特殊资源的项目具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营完全酒店式经营，对管理方提出较对管理方提出较高要求高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项目所在地适于休闲项目所在
18、地适于休闲度假或商务中心区，有度假或商务中心区，有酒店需求酒店需求；l企业集团有实力和能企业集团有实力和能力运作力运作广州珠江帝景大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足基本对内经营即可满足盈利需求盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半小而精的半封闭经营模封闭经营模式式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场
19、所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛本报告是严格保密的。http:/ ，设名人钢琴中心l北京棕榈泉：北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营附件附目前国内典型的品牌运营商名单附件附目前国内典型的品牌运营商名单本报告是严格保密的。http:/ 3个问题：个问题：本报告是严格保密的。http:/ 联系电话： 0755-26861419案例案例：小型品牌市场咖啡吧 参与香蜜湖香蜜湖1 1号、万科号、万科1717英里英里等健身俱乐部健身俱乐部深圳中航健身会深圳中航健身会 联系人：陈先生 13113652268案例案例：经验
20、丰富经验丰富，中信红树湾、泰宁花园、碧海云天、安柏丽晶中信红树湾、泰宁花园、碧海云天、安柏丽晶等楼盘设有会所，且在喜来登酒店、中心城市广场设有会所上海一兆韦德健身俱乐部上海一兆韦德健身俱乐部 联系电话：021-63212666介绍介绍：实力雄厚实力雄厚，创建于美国，具有具有6666年健身经验的上市公司年健身经验的上市公司，1999年进入中国，已与全国多个楼盘合作广州力美健健身俱乐部广州力美健健身俱乐部 联系电话：020-62553535介绍介绍：在上海、广州、深圳、东莞、重庆设有分店上海丽池投资管理有限公司上海丽池投资管理有限公司 联系电话：021-52980111介绍介绍：2003年注册，前
21、身为福建厦门丽晶娱乐有限公司，现在厦门、湖州、上海有项目本报告是严格保密的。http:/ 联系电话： 0755-83248015 张小姐案例案例：国际品牌，与万科有紧密合作，如深圳金域蓝湾、金色家园与万科有紧密合作，如深圳金域蓝湾、金色家园等，擅长项目水疗，SPA，美容，足疗等，关注女人需求皇室裁缝皇室裁缝戴维森戴维森 联系电话： +44 (0) 207 434 3016简介简介：创立于1803年著名萨维尔街38号的戴维森 (Davies & Son)公司代表了这条街西服定制的顶级水平。公司在1900年开始，就已经为所有的英国、西班牙、丹麦、希腊、葡萄牙等 的国王和皇家王室成员手工缝制西服，所以公司到至今已皇室裁缝皇室裁缝为闻名。伊顿公学伊顿公学伊顿公学伊顿公学 联系电话： +44 (0) 207 434 3016简介简介：伊顿公学是英国首屈一指的名校，就读伊顿，是每个英国人向往的最高荣誉。暑期英语研修班，不仅使用的是伊顿公学一流的校舍设施，而且研修计划也是由伊顿公学的有关专家亲自设计和参与。是一个既能学习英语，是一个既能学习英语，又能了解英国历史、文化的暑期研修班。又能了解英国历史、文化的暑期研修班。本报告是严格保密的。http:/ you!地产策划群：60941268
