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1、华威驰田观澜物流仓储中心项目建议书一、项目的基本概括本项目位于深圳市观澜黎光工业园内，本项目基地总占地面积约3万平米，分为南北A、B两区，北区为A区，拟建为特种车辆检测中心，占地约4500平米右，南面B区为本项目的主体，拟建为4至5万平米的现代化立体式综合仓储中心，基地内设有配套的办公宿舍。基地南北两面均有道路通达，南面为12米宽新修道路。北面为已有道路，西面紧邻自然山体，东面为其他工业用地。周边的环境良好，交通便捷。二、项目的优势1. 区位优势黎光工业园位于观澜街道办黎光村居委、泗黎路边，距梅观高速公路观澜出口约五分钟车程，距莞深高速塘厦镇大坪出口仅5公里，距离机荷高速与即将修建的深圳环城高
2、速也近在咫尺。到深圳市区和皇岗口岸、宝安机场、平湖国际物流园、盐田港等重要的物流中心均在30分钟车程内。交通非常便利快捷，且能够辐射东莞、惠州、广州等珠三角大型城市。与观澜龙岛高尔夫球场一墙之隔，环伴为邻。园区内有新科工业园，硅谷动力工业园等多家大型工业企业。因此项目基地的地理条件非常优越，项目的区位优势非常突出，作为物流仓储中心的地点绝对是上佳位置。2. 政策优势深圳市地处广东省南部，珠江口东岸，毗邻香港。辽阔海域连接南海及太平洋，有三个陆路口岸，是中国唯一同时拥有海陆空铁口岸的城市。据介绍，深圳市现代物流业的发展先后经历了三个不同的阶段：上世纪80年代是深圳物流业的起步探索阶段;上世纪90
3、年代深圳实施以港强市、双港起飞，物流业处于战略发展阶段;进入21世纪后，深圳现代物流业确立为深圳市经济支柱产业之一，开始腾飞。特别是近几年，深圳市物流业实现了质的飞跃。从2004年到2009年，深圳社会物流总额从12，417.50亿元增加到22，957.57亿元，年均增长率为10.79%。2009年，深圳市物流业增加值达789亿元，占全市GDP比重的9.6%，同比增长了7.5%;物流总费用达1238亿元，占全市GDP比重的15.1%，同比增长了5.1%;物流总产出达1981亿元，同比增长了7.5%。因此无论从政策面还是社会发展的市场需求，本项目的以现代化的物流仓储中心的定位优势是符合政府和社会
4、发展需要的。三、项目市场基本定位与服务范围根据现代物流中心的主体，物流中可以分为很多种类：MDC (Distribution Center built by Maker)由制造商所成立的物流中心WDC (Distribution Center built by Wholesaler)由批发商或代理商所成立的物流中心Re DC (Distribution Center built by Retailer)由零售商向上整合所成立的物流中心TDC (Distribution Center built by Trucker)货运公司所成立的物流中心RDC (Regional Distribution
5、Center)区域性的物流中心。负责特定小区域的物流中心FDC (Frontier Distribution Center)1.货品暂时存放的转运站。2.大车辆转载或小车辆的中继站。根据本项目的相关条件，本项目初步可定位为RDC或FDC。众所周知，现代物流业已经成为21世纪的新兴产业和国民经济的新的增长点，随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被称为“第三利润源泉”的现代物流在全世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。现代物流管理采用信息技术将运输、仓储、装卸、加工、配送、信息等方面的有机结合，形成完整的供应链，极大的加速了物品流通速度和降低了运营成
6、本，提高了经济效益。现代物流特征可以概括为以下几个方面：物流系统化物流总成本最小化物流信息化物流手段现代化物流服务专门化物流快速反映化物流标准化物流自动智能化作为现代物流仓储项目，其提供的产品是现代物流相关的各项服务，本项目提供的服务主要是现代化仓储设施出租服务及仓储现场的货物分发、包装、补货、装卸等现代化信息管理服务。四、现代物流仓储中心的基本内涵与基本流程现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、“仓库管理”，而是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储，它表示一项活动或一个过程，在英文中对应的词是“warehousing”，是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形
7、或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。从这个概念可以看出，仓储有以下五个基本内涵： 1、仓储首先是一项物流活动，或者说物流活动是仓储的本质属性。仓储不是生产、不是交易，而是为生产与交易服务的物流活动中的一项。这表明仓储只是物流活动之一，物流还有其它活动，仓储应该融于整个物流系统之中，应该与其它物流活动相联系、相配合。这一点与过去的“仓库管理”是有重大区别的。 2、仓储活动、或者说仓储的基本功能包括了物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息处理等六个方面，其中，物品的出入库与在库管理可以说是仓储的最基本的活动，也是传统仓储的
8、基本功能，只不过管理手段与管理水平得到了提升；物品的分拣与包装，过去也是有的，只不过现在更普遍、更深入、更精细，甚至已经与物品的出入库及在库管理相结合、共同构成现代仓储的基本功能；之所以将“配送”作为仓储活动、作为仓储的基本功能之一，是因为配送不是一般意义上的运输，而是仓储的自然延伸，是仓库发展为配送中心的内存要求，如果没有配送，仓储也就仍然是孤立的仓库；至于信息处理，已经是现代经济活动的普遍现象，当然也应是仓储活动的内容之一，因此信息处理，也是现代仓储的重要和关键的一环。 3、仓储的目的是为了满足供应链上下游的需求。这与过去仅仅满足“客户”的需求在深度与广度方面都有重大区别。谁委托、谁提出需
9、求，谁就是客户；客户可能是上游的生产者、可能是下游的零售业者，也可能是企业内部，但仓储不能仅仅满足直接“客户”的需求，也应满足“间接”客户即客户的客户需求；仓储应该融入到供应链上下游之中，根据供应链的整体需求确立仓储的角色定位与服务功能。 4、仓储的条件是特定的有形或无形的场所与现代技术。说“特定”，是因为各个企业的供应链是特定的，仓储的场所当然也是特定的；有形的场所当然就是指仓库、货场或储罐等，现代经济背景下，仓储也可以在虚拟的空间进行，也需要许多现代技术与现代仓储设施设备来支撑。5、仓储的方法与水平体现在有效的计划、执行和控制等方面。计划、执行和控制是现代管理的基本内涵，科学、合理、精细的
10、仓储需要精确有效的计划、执行和控制。 现代物流仓储中心的基本流程图综上所述，本项目具有地理位置、交通条件、产业政策诸多优势。透过对基地的仓储规划精心设计，配备现代化的仓储设施，使用现代的信息化管理手段。本项目将具有巨大的市场竞争力。区位优势不仅可以辐射珠三角主要工业城市群，衔接盐田港、赤湾码头、前海国际物流园等国际型港口码头，也可成为珠三角大中型出口工业企业提供重要物流仓储中转站。交通条件和产业政策的优势可以让本项目成为观澜周边的区域型物流仓储中心，比如作为平湖物流园，华南城，李朗国际珠宝园的配套仓储中心，同时作为拥有5万平米的大型仓储物流中心本身也是一种优势，既可以是黎光工业园园内企业的仓储
11、空间的有益补充，也可以便利的交通条件，辐射深圳市内核心区域，成为市内重要连锁企业或大型零售企业及物流快递企业的物流分拨集散中心。本项目既可辐射珠三角城市群，也可作为区域内重要物流中心，市场前景广阔，不仅可以产生巨大的经济社会效益，提升工业园区的高端物流形象，也同周边地区的企业产生了协同效应。因此本项目的将能够通过提升区域的边际利润率，来提高项目本身的投资回报，缩短项目投资的回收期。五、建筑规划设计1. 总图规划设计构思总图规划秉承“功能主义”的设计原则，“形式服从于功能”，将仓储中心主出入口设置在南面新修12米主干道上，使得北侧车辆检测与仓储区相互隔开，做到车流互补干扰，规划上又相互联系。既满
12、足功能需要又是仓储区有相对独立的形象展示。仓储设置于基地南面，按照红线形状布置130X63米的单栋建筑，既实现土地的最大化利用，也满足货车卸货操作要求，保证物流畅通、高效。并将辅助生产设施及办公等配套布置在边角处，作为仓储运营的有益补充。2. 建筑设计意念本案将以货柜作为其设计意念，作为物流分发中心的重要使用功能的物流仓库，在设计原则上考虑更多的是工业建筑的经济和实用性，遵循简约但非简单的美学方案，由此物流仓库用最直接的“货柜箱”形式讲述着它的功能与属性，并在立面重要位置辅以颜色醒目之构造设计。提升仓储建筑的设计品味，营造出建筑特点鲜明，功能适用的现代化物流仓储的建筑形象。既具时代气息，也提升
13、了建筑的品牌标识性。3. 建筑单体设计1） 仓库采用9X9m规则柱网，并设有配套仓储管理办公用房，6米超宽卸货平台。屋顶和侧墙分别设置不可开启式天窗和高窗，改善自然采光功能，另外通过可开启式天窗结合墙角通风百叶构成无动力自然通风系统。2） 仓库共设计为六层，定位为丙二类现代化的立体式综合高层仓库，首层层高8米，二、三层5米，四五六层4.5米，采取下重上轻的仓储形式，首层适用于重型和有特殊要求的重工业型的仓储，二三层以仓储货物重量适中，要求便于运输或对温度、湿度有要求的仓储。如酒类、药材等。四五六层以轻工业型仓储为主。3） 仓库每层建筑面积约8千平米，首层设置6米宽卸货平台，卸货平台高度1.3米
14、，标准卸货车位共13个。提升货物电梯共六台，设置5吨货梯三台，3吨货梯三台，可有效满足货物垂直运输要求。首层以上储存货物及短距离运输采用电动叉车或液压式叉车。4） 门卫室门卫室由门卫及单证两部分组成，并设置独立卫生间。4. 交通系统组织本案沿南面黎光村新修道路设置货车主出入口，北面检测车间与宿舍办公处设置为人流出入口，使得仓储区交通分离为货车流线和访客流线两部分，货车从南面道路进出，并在南面设置停车场，货车由南面路进入仓储区，避免人、物交叉的情况。并沿建筑环形布置消防环道，其中在仓库与检测车间设18m*18m消防回车场。以满足消防要求。5. 景观系统设计为改善仓储园区内货车较多而引起的噪音、灰
15、尘问题，本案在仓库、道路等建筑边缘均设置绿地和行道树。在道路两侧及建筑之间种植成排乔木，尽量保留现有场地内树木，以增加建筑群的空间层次。6. 立面材料选材意向仓库立面选择面砖或波纹板为主体材料，角位通过少量的白色金属线条来提升建筑的挺拔感。局部采用高级外墙涂料突出建筑的特色形象和建筑的现代感。7. 建筑消防设计1）在本项目设计中，沿地块周围设置消防环道，消防环道最窄处宽4.0米，能满足高层民用建筑设计防火规范。2）在仓库楼中，每一防火分区消防疏散封闭楼梯，可以直接对外采光通风。3）仓库根据实际需要设置火灾自动报警系统。在仓库的首层设有消防控制中心，在设备房、仓库、公共走道、电梯厅、前室等处设置
16、智能火灾自动报警系统。4）设置自动喷水灭火系统，室内消火栓系统，同时设置室外消火栓系统，以保证火灾发生时的扑救要求。5）设置防排烟系统，楼梯间尽量采用自然排烟，在自然排烟不能满足的场所，设机械排烟，其排烟量按60m3/h.m2计算。自然排烟场所开窗面积确保达到使用面积的2。8. 建筑环保节能设计本建筑在设计中严格执行国家建设项目环境保护法，做到技术可行、经济、布局合理。总图设计中充分考虑了建筑和环境的关系。为增加活动空间和绿地面积。在建筑设计中，采用白玻璃或L-EOW玻璃，不采用镜面玻璃，以免对周围环境产生不必要的光污染。1） 柴油发电机运行时排放之烟气及噪音应由专业公司根据深圳市关于环境保护的要
