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1、置地天中第一城（一期）市场调查之竞争楼盘分析Page- 1 - 目录前 言一、竞争楼盘综合分析二、竞争楼盘个案分析个案分析一一：华达达西湖城城市花园园个案分析二二：桂月月园 个案分析三三：问天天阁个案分析四四：显达达花园个案分析五五：御龙龙居 个案分析六六：尚城城华府（一一期）个案分析七七：金宇宇数码大大厦个案分析八八：中南南阳光城城（一期期）个案分析九九：万博博城市花花园个案分析十十：翡翠翠城个案分析十十一：建建业森林半半岛（三三期）前 言前 言本次市场调调查，主主要针对对目前驻马马店市在在售楼盘盘进行的的全面调查查。通过对对这些楼楼盘的分分析研究究，为本本案的产产品定位位、价格格定位等等方
2、面提提供相应应的参考考依据。 一、竞争楼盘总体分析 竞争楼盘总体分析一一、调查说说明、调查区区域本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。、调查对对象及数数量本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。、调查时时间4月12日4月18日 二、综综合分析析（一）综合合分析：本次主要针针对“项目周周边及驻驻马店市市区在售售楼盘”进行了全全面调查查，目前前驻马店店市在售售楼盘111个，总总开发面面积近770万，总套套数在770000套左右右，现已已销售近近65%。【住宅】
3、：本次调查的的住宅项项目户型型主要以以三房两两厅两卫卫为主，销销售价格格为15500元/42000元/。产产品囊括括：多层层住宅、高高层住宅宅和别墅。从从销售情情况看：多层住住宅销售售较好，但价格相对较低，1500元/2200元/；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/4200元/。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。【住宅底商商】：本次调查的的商业主主要以社社区商业业为主，商铺的的面积普普遍都在在1000以上，销销售价格格为40000元元/1000000元/。从销售售情况看看，位于于交通要要道及商商圈附近近的商铺铺销售情情况较好好。楼盘表单价销
4、售率翡翠城1900/元/90%桂月园2160元元/70%华达西湖湖城市花花园住21000元/别42000元/30%建业森林林半岛三三期2200元元/开始认购金宇数码码大厦1900元元/65%尚城华府（一一期）2160元元/50%万博城市花花园2200元元/30%问天阁1500元元/90%显达花园1980元元/认购（1000组）御龙居2130元元/60%中南阳光光城（一一期）1700元元/80（二）借鉴鉴及失误误分析：本次调查的的一个重重要内容容就是了了解目前前市场上上住宅产产品在设设计、推推广方面面值得借借鉴之处处，同时时了解应应该避免免的一些些失误。1、值得借借鉴之处处 建筑设设计方面面 建
5、业森林半半岛“一环二弧弧二轴”整体规规划，使使分期开开发的各各组团既既开放又又相对独独立，有机机结合。同同时在景景观规划划及环境境建设方方面，建建业森林半半岛运用用水系、假假山、庭庭院绿化化等将建建筑与环环境巧妙妙融合，赢赢得客户户一致称称赞。 华达西湖城市市花园目前市场上上唯一一一家多层层建筑采采用框架架结构的的住宅项项目，华华达西湖城市市花园通过过中央景景观湖的的营造，主主打“水景楼楼盘”概念，获获得了市市场好评评。 营销推推广方面面 翡翠城城率先在驻马马店市运运用“体验营营销”， 让客户户通过体体验样板板房、样样板环境境，直接接刺激购购房者的的购买欲欲望，取得了了较好的的市场反反响。 华
6、达西湖城市市花园注重销售环环境的布布置与包包装，销销售中心心布局精精巧，格格调高雅雅，品质质感强，赢赢得了客客户的认认可！2、失误分分析 普遍无无样板房房、看房房通道在本次所调调查的111个楼楼盘中，仅仅翡翠城城建有样样板房。样样板房、样样板环境境的缺失失，无法法直接刺刺激消费费者感官官，对客客户成交交会产生生一定的的影响。 销售人人员着装装及销讲讲技巧差差在售楼盘中中，销售售人员着着装统一一、销售售技巧娴娴熟者仅仅建业森林半半岛少数数几个楼楼盘。销销售人员员的形象象包装、销销售技巧巧尚待加加强。 销售中中心包装装及现场场气氛营营造不到到位在售11个个项目中中除翡翠城城、建业业森林半半岛、华华
7、达西湖城城市花园园等少数数楼盘销销售中心心包装较较好外，其余楼楼盘销售售中心的的包装均均缺乏品品质感，现现场气氛氛不活跃跃，无法法带动到到场客户户的热情情、激情情，直接接影响成成交。 竞争楼盘个案分析二二、竞争楼盘个案分析个案分析一一：华达达西湖城城市花园园一、楼盘概概况案 名华达西湖湖城市花花园建筑风格海派开发商驻马店市华华达房地地产开发发有限公公司表单价住宅21000元/别墅42000元/物业位置驻马店市白白桥东侧侧交房日期2008年年6月建筑类型多层、别墅墅物业公司华达物业公公司楼栋数42栋物业费未定占地面积10万销售率30建筑面积1350000余主力户型三房层 数6层、3层层主力面积1
8、16.9951136.93总套数约800余余套交房标准毛坯容积率1.35工程进度部分结顶二、户型、面面积种类类及分析析户型面积（单位位：平方方米）销售状况12345二房二厅91.780三房二厅136.99132.44127.44126116.99（30）四房二厅150.9970别墅229.88323.3310特点分析： 两两房户型型；面积积实用，全全明设计计，但餐餐厅、客客厅联结结部分面面积浪费费，三房房户型，方方正布局局，两个个甚至是是三个朝朝阳卧室室，动静静分区，南南北双阳阳台设计计。 四、价格分分析最高价： 42000 元元/平米米，层数： 叠加加别墅 最低价： 18000 元/平平米，
9、层数： 6层层 分析： 别别墅临近近中央水水系景观观，故价价格最贵贵，多层层顶层价价格最便便宜。 五、销售状状况分析析：华达西湖花花园目前前销售状状况一般般，购房房客户多多数被其其景观，小小区品质质所吸引引，驻马马店周边边县城有有部分客客户在此此购房。 六、小区配配套分析析：(1)双气气入户供供热水；（2）防防盗监控控系统，可可视对讲讲系统；（3）有有线电视视、电信信宽带等等智能化化系统；（4）有有约12200的大型型豪华会会所；（55）底层层有充足足的停车车位。 七、优劣势势分析：优势分析：（1）交交通优势势：位于于白桥路路与炼江江路汇处处，交通通便利；（2）景景观优势势：小区区中央为为40
10、000大大面积水水景；（33）建筑筑优势：全框架架结构，外外墙外保保温技术术，多重重智能化化安防设设施。 劣势分析析：周边边配套少少，整个个地块周周边生活活氛围不不足。 八、学习借借鉴方面面（1）销售售部布局局、格调调包装均均有独到到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。 九、失误及及问题方方面（1）无样样板房，无无看房通通道；（22）销售售人员着着装不统统一；（33）销售售部无人人气，现现场气氛氛不活跃跃。 个案分析二二：桂月园园一、楼盘概概况案 名桂月园建筑风格现代开发商驻马店市金金桂置业业表单价2160元元/物业位置雪松路与文文明路交交叉口西西5
11、0米米路南公开日期2006年年10月月建筑类型高层交房日期2008年年8月楼栋数3栋物业公司金桂物业公公司占地面积30余亩物业费0.600.7元元/月建筑面积5万销售率70层 数16层主力户型三房/两房房总套数360套主力面积36、998.885、1126工程进度主体封顶交房标准毛坯、双气气二、户型、面面积种类类及分析析户型面积（单位位：平方方米）销售状况1234单间36未正式销售售一房一厅4854未正式销售售二房二厅8598已售70三房二厅118126127已售80四房二厅149152售出30左右特点分析：两房设设计较好好，面积积配比合合理，实实用率高高，全明明设计，三三房和四四房采用用错层
12、和和双阳台台，大飘飘窗设计计，采光光，通风风效果好好。 四、价格分分析最高价： 23660 元元/平米米，层数： 166层 最低价： 20660元/平米，层数：2层分析： 目目前推出出的为33栋高层层，价格格在周边边高层市市场属于于中高价价位，市市场接受受度一般般。 五、销售状状况分析析：该项目已推推出近一一年，目目前一期期销售达达到了330，主主要是借借助置地地公司售售房部的的名气和和位置关关系。六、小区配配套分析析：（1）双气气入户、地下车车库；（22）江南南水景园园林景观观，近百百株成年年桂花树树；（33）水系系、水景景应用等等。七、优劣势势分析：优势：（11）交通通优势。文明路路、雪松路路出行便便利；（22）景观观优势。江南园园林和大大面积水水景。 劣势：（11）地块块临主路路部分较较窄，进进出社区区不便；（2）两两侧紧临临都市村村庄，环环境差。 八、学习借借鉴方面面（1）环境境：销售售部内环环境营造造和社区区景观的的规划；（2）形形象：销销售代表表
