房地产财务管理制度

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1、房地产财务管理制度房地产财务管理制度1第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据 企业财务通则，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。第二条企业财务管理的基本任务和方针是:做好各项财务收支的计划、控制、 核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的 进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定 期进行财产清查。第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；开发期间，企业 借入资金而不能直接计入

2、某项开发成本的利息支出，计入开发成本；开发产品竣 工验收完工后，计入财务费用。第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项，计入资本公 积。第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预 付款项、存货等。其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我；应收及预付 款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购 货款等。第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的 差额，计入财务费用。第八条企业年度终了，按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入 管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准 备

3、金。第九条存货包括各种库存材料（办公耗材、开发经营材料）、库存设备（如 暖卫设备、通风设备、照明设备等）、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、 周转房、在建开发产品等。第十条存货按实际成本计价（采用先进先出法）。第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象，采用五五摊销法记入工程 成本和管理费用。第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。第十三条低值易耗品是指单位价值在1000以上，元以上且在使用过程中保 持实物形态不变的各用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。第十四条固定资产是指单位价值元以上且使用年限超过一年的房屋及建筑 物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设

4、备、器具、工具等。不 属于生产经营主要设备的物品，单位价值在元以上，并且使用期限超过两年的， 也应当作固定资产。第十五条固定资产按下列方法计价：1购入的，按照买价加上支付的运费、保险费、包装费、安装调试费和 缴纳的税金等计价。2自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。3改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建改发生支出减去改、扩 建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。第十六条完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，按照工程全部支出 数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧；办理竣工决算后，按其实 际价值调整原估价入账的固定资产原值和已计提折旧。第十五条企业计提固定资产折

5、旧采用平均年限法，净残值率按照固定资产原 值的5%确定。平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：年折旧率二（1-预计净残值率）/折旧年限_100%月折旧率二年折旧率/12月折旧额二固定资产原值月折旧率第十七条企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。 停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固 定资产不再计提折旧。第十八条企业发生的固定资产修理支出，发生不均衡的、数额较大的，采用 待摊办法。第十九条固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收 益与其账面净值的差额，计入营业外收入或营业外支出。第二十条企业对固定资产每年盘点一次。

6、盘盈的固定资产，按照原值减去估 计累计折旧的净收益，计入营业外收入；盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原 值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入 营业外支出。第二十一条无形资产按取得时的实际成本计价，从开始受益之日起，按有效 使用期限内平均摊入管理费用。第二十二条长期待摊费用主要包括开办费、经营租赁方式租入的固定资产改 良支出、摊销期在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。第二十三条开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工 资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，自生产、经营月份的次 月起，按5年期限分期摊入管理费用；以经营租赁方式

7、租入的固定资产改良支出， 在租赁有效期内，分期记入管理费用。第二十四条房地产企业开发、销售过程中发生的各项支出，按规定计入相关 成本、费用。第二十五条企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建 筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。1土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费 及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、 测绘、七通一平等支出。3建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费和以自营方式发生的建筑安装工程费。4基础设施费包括开发小

8、区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的 支出。6开发间接费用是指企业所属直接组织，管理开发项目发生的费用，包 括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。第二十六条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。1销售费用是指企业在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售 机构的各项费用，包括应由企业负担的保险费、维修费、展览费、差旅费、广告 费、销售佣金、开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费以及专设销售机 构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物

9、料消耗以及他经费。2管理费用是指企业管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用， 包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼 费、排污费、绿化费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招告待费、坏账 损失、存货盘亏、毁损和报废将损失，以及其他管理费用。3财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期间发生 的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他财务费 用。第二十七条职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取，主要指职工的医 药费（包括参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），职工因公负伤赴外地就医路 费，职工生活困难补助，以及国家规定的其

10、他福利支出。第二十八条待摊或预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。 企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按受益期摊销期限一般不应超过12年个 月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，预提数与实际发生 数发生差异时应及时调整提取标准，多提数应在年终冲减成本费用。预提费用当 年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留余额的，应在财务报告中予以说 明。第二十九条企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销 售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。第三十条商品房、配套设施销售和土地转让，在商品房、配套设施和土地等 移交买主，并提交发票结算账单时确

11、认收入实现；代建工程应在工程竣工验收、 办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，结算账单经委托单位签证后，确认收入实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应 付租金，确认收入实现。第三十一条企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。第三十二条企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系 的各项收入和支出。包括固定资产盘盈和出售净收益，罚款收入以及其他非营业 性收入。第三十三条企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补，下一年 度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥 补。第三十四条企业税后利润，除国家另有规定者外，按

12、下列顺序进行分配：1弥补以前年度亏损；2提取法定盈余公积金，按税后利润扣除弥补以前年度亏损后的10%提 取，达到注册资金的50%可不再提取。3向投资者分配利润。第三十五条盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，转增资本金后， 企业法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%。第三十六条企业财务报表包括资产负债表、损益表、费用明细表及财务情况 说明书及有关附表。第三十七条财务情况说明书主要包括下列内容：生产经营状况，利润实现和 分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项财产变动情况。第一条 为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争， 加强财务管理和经济核算，根据企业财务通则，

13、结合施工、房地产开发企业 的特点及其管理求，制定本制度。第二条本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以 下简称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企 业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。第三条 企业应当在办理工商登记之日起3 0日内，向主管财政机关提交企 业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理 变更登记之日起3 0日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。第四条 企业应当建立健全财务

14、管理制度，完善内部经济责任制，严格执行 国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法 计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。第五条企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控 制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力 提高经济效益。第六条 企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、 工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等， 都应当及时做好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手 续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者 不

15、定期地进行财产清查。第一章总则1.1为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算， 根据公司法和企业会计制度等相关法规，结合公司实际情况，制定本规 定。1.2公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核 工作;规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果;依法合理筹集 资金，有效控制和合理配置公司的财务资源;实现公司价值的最大化。1.3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将 进行更改、补充和完善。第二章财务管理组织机构2.1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的 企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和 民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。2.2公司按照会计法和会计基础工作规范等规定，结合公司的核算 体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。2.3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：(1) 负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；(2) 参与公司筹资方案的拟定和实施；(3) 参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财 务意见；(4) 参与公司经营决策，统一调度资金；(5 )负责公司财务预算管理、会计核算；(6) 负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成